TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
213º y 164º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.
Sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 4 de junio de 1981, bajo el No. 14, Tomo 42-A Pro; representada por la ciudadana SANDRA SHIRLEY CICCARELLI CAÑADELL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 11.312.562.

Abogada en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ, inscritos en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 84.887 y 51.368, respectivamente.

Sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 14 de julio de 2009, bajo el No. 41, Tomo 37-A Tro; representada por la ciudadana YORKA JOSEFINA LEÓN PONCE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 11.062.091.

No tiene apoderado judicial constituido en autos.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

23-9976.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana YORKA JOSEFINA LEÓN PONCE, en su carácter de representante de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., debidamente asistida por el abogado en ejercicio HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 21.271, contra la decisión dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de marzo de 2023, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en contra de la prenombrada empresa, plenamente identificados en autos, y en consecuencia, ordena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado.
En fecha 29 de marzo de 2023, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando en autos que solo la parte demandada-recurrente hizo uso de tal derecho.
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que mediante auto dictado en fecha 18 de mayo de 2023, esta alzada declaró vencido el lapso de observaciones a los informes dejando constancia que ninguna de las partes hicieron uso de este derecho, y advirtió a las partes que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzarían a correr los sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente este tribunal mediante auto de fecha 17 de julio de 2023, ordenó diferir por un plazo de treinta (30) días contados a partir de dicha fecha (exclusive) la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en vista de la complejidad del asunto y la necesidad de estudiar minuciosamente cada una de las actuaciones.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 7 de febrero de 2022, la abogada en ejercicio MARISOL LUIS LUIS, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPSEJ, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello -entre otras cosas- los siguiente:
1. Que la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en su condición de propietaria de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número uno (1),situado en el nivel semisótano del Centro Comercial O.P.S., avenida Hermanos Salías, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, procedió a suscribir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., de manera privada en fecha 8 de enero de 2018.
2. Que en fecha 28 de junio de 2018, se constituye en la sede de la empresa LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., la Notaria Pública Cuadragésima Primera de Caracas Municipio Libertador, con la finalidad de notificarla de la no renovación del contrato de arrendamiento, la terminación del mismo para el 31 de diciembre de 2018, y de la prórroga legal condicionada a la duración que haya tenido la relación arrendataria.
3. Que en fecha 31 de diciembre de 2018, día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato, la arrendataria procedió a ejercer el derecho potestativo de la prórroga legal, teniendo un tiempo determinado de tres (3) años, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 26 del Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
4. Que en fecha 31 de diciembre de 2021, vencido el lapso de prórroga legal, la empresa arrendataria –a su decir-se negó a entregar voluntariamente el inmueble arrendado, libre de personas y cosas, en las condiciones en que el mismo fue recibido.
5. Fundamentó la presente acción en los artículos 20 y26 del Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; concatenados con los artículos 1.579 y 1.599 del Código Civil, y en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
6. Que bajo las circunstancias expuestas, procede a demandar a la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., para que cumpla la obligación de entregar el inmueble arrendado o en su defecto el tribunal lo condene a ello.
7. Por último, estimó el valor de la demanda en la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,00), equivalentes a diez mil unidades tributarias (10.000 U.T.); y solicitó que la demanda sea admitida, tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito presentado en fecha 22 de abril de 2022, la ciudadana YORKA JOSEFINA LEÓN PONCE, en su carácter de representante de la sociedad mercantil LAVANDERA AUTOMÁTICA OPESEJ, C.A., debidamente asistida por el abogado en ejercicio HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, procedió a oponer cuestiones previas y a contestar la presente demanda, sosteniendo lo siguiente:
1. Que niega, rechaza y contradice la presente demanda por cuanto los hechos son completamente falsos,por haber sido mal aplicado el derecho, y motivado a que se ha demandado –según su decir- incorrectamente.
2. Que la presente demanda debe ser declarada sin lugar con la expresa condenatoria en costas, por ser inadmisible al no poderse decretar un desalojo del local comercial, ya que ello no se pidió, no se solicitó y la sentencia contendría el vicio de ultrapetita.
3. Que al haberse impugnado el documento poder y al acta constitutiva acompañados en copia simple al escrito libelar, dejó de existir –según su decir- laprueba de legitimación de la abogada en ejercicio MARISOL LUIS LUIS, para actuar en nombre de la demandante, así como de la persona que otorgó el poder en nombre de la empresa actora, por lo tanto, solicitó que sea declarada inadmisible la demanda por falta de promoción del documento fundamental.
4. Que solicita nuevamente la inadmisibilidad de la demanda por haber incurrido la parte actora en un error al no haber demandado el “desalojo” según la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
5. Que en el libelo de demanda se incurrieron en errores que –a su decir- vician el escrito, como fue hacer referencia a una empresa de nombre “DISTRIBUIDORA MIS CHEMISITO, C.A.”,quien no es parte del proceso, por lo que no se demanda correctamente.
6. Que la notificación realizada por la notaría en fecha 27 de junio de 2018, se observan –a su decir- sustanciales errores que hacen nula la misma, por cuanto existe contradicción en la identificación del local objeto de la notificación, aunado a que la funcionaria que practica el acto no firmó su actuación sino únicamente la notario, y por cuanto tampoco se dejó constancia de que se había dejado copia de la citada solicitud a persona alguna en el local comercial.
7. Que solicita la nulidad de la referida notificación por cuanto la demanda se referida a un contrato de arrendamiento las empresas INVERSIONES PARASA, S.A., y LANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., de fecha 8 de enero de 2018, y el contrato existente entre las partes es de fecha 1º de enero de 2018, lo cual –a su decir- vicia de nulidad la notificación en cuestión.
8. Que por cuanto la notificación notarial fue debidamente impugnada y que además, es nula de toda nulidad, el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo y es hoy en día, un contrato a tiempo indeterminado cuya fecha de terminación es incierta, por haber operado la tácita reconducción.
9. Por último, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas.
III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda, la parte actora consignó las siguientes documentales:
Primero.-(Folios 5-12, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 4 de junio de 1981, bajo el No. 14, Tomo 42-A pro, a través de la cual se desprende que la referida empresa se encuentra representada por dos (2) administradores con amplias facultades para actuar conjuntamente, siendo designados por un período de cinco (5) años, a los ciudadanos RAUL PERERA ROMERO y PASQUANINO CICCARELLI REMIGIO. Ahora bien, la parte demandada impugnó la presente documental, evidenciándose que la parte actora en la oportunidad para contradecir la cuestión previa opuesta, promovió en copia certificada el referido instrumento (ver folios 111-120), el cual no fue tachado posteriormente; en consecuencia, se le confiere valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Condigo de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la constitución de la referida empresa y su representación.- Así se establece.
Segundo.-(Folios 13-15, I pieza del expediente) en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA C.A. celebrada en fecha 8 de marzo de 2007, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 31 de julio de 2007, bajo el No. 49, Tomo 1631 A, a través de la cual se designa a la ciudadana SANDRA CICCARELLI CAÑADELL, como administradora general de la empresa por un periodo de diez (10) años, y como administradora suplente a la ciudadana MÓNICA CICCARELLI CAÑADELL. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que la ciudadana SANDRA CICCARELLI CAÑADELL, es la administradora general de la empresa demandante en el presente juicio.- Así se establece.
Tercero.-(Folios 16-21, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, copia fotostática, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Primera de Caracas del Municipio Libertador en fecha 21 de julio de 2015, inserto bajo el No. 50, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, a través dela cual se acreditan a los abogados en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNIA, como apoderados judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., según poder conferido por la administradora general, ciudadana SANDRA SHIRLEY CICCARELLI CAÑADELL. Ahora bien, la parte demandada impugnó la presente documental, evidenciándose que la parte actora en la oportunidad para contradecir la cuestión previa opuesta, promovió en copia certificada el referido instrumento (ver folios 106-110), el cual no fue tachado posteriormente; en consecuencia, se le confiere valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Condigo de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de representación judicial de la parte demandante en el presente proceso.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 22-24, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública Cuadragésima Primera de Caracas del Municipio Libertador en fecha 27 de junio de 2018, previa solicitud de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en el inmueble ubicado en la siguiente dirección: “local distinguido con el número uno (1) que forma parte del Centro Comercial O.P.S ubicado en la avenida Hermanos Salías de la población de San Antonio de Los Altos Jurisdicción del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda”, correspondiente a la no renovación ni prórroga del contrato de arrendamiento suscrito de forma privada en fecha 8 de enero de 2018, entre la empresa solicitante y la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ C.A.;evidenciándose, que el funcionario designado a tal efecto, se trasladó a la dirección del inmueble antes señalado e hizo constar lo siguiente: “(…) No encontrándose la ciudadana Yorka Josefina Leon de Martinez, se procedió a conversar con el encargado del local, no queriendo recibir la notificación por no estar autorizada. Cumplida como ha sido la misión, se ordenó el regreso a la sede (…)”. Ahora bien, visto que la probanza en cuestión fue erróneamente impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, debiéndose proceder a su tacha, es por lo que juzgadora le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y la tiene como demostrativa que en fecha 8 de enero de 2018, la funcionaria adscrita a la prenombrada oficina pública se trasladó al local objeto del presente juicio a fin de notificar a la arrendataria sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, encontrándose para ese entonces el encargado del local quien se negó a recibir dicha notificación.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 25-31, I pieza del expediente) marcado con la letra “D”, en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1º de enero de 2018, entre la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en su condición de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 1, con una superficie de sesenta y siete metros cuadrados con cincuenta y dos decímetros cuadrados (67,52 mts2) ubicado en el nivel semi sótano del Centro Comercial O.P.S., situado en la avenida Hermanos Salías de la población de San Antonio de Los Altos, Municipios Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, bajo los términos que a continuación se exponen:
“(…) CLAUSULA (sic) SEGUNDA: La duración del presente contrato es de UN (1) AÑO fijo, contado desde el primero (01) de enero del año dos mil dieciocho (2018) hasta el treinta y uno (31) de diciembre del año dos mil dieciocho (2018); al vencimiento de dicho plazo este contrato se considerará extinguido, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna.
En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso operará la táctica reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado (…)
(…omissis…)
CLAUSULA (sic) DECIMA-NOVENA: Ambas partes convienen expresamente que toda notificación que entre ellas se dirijan, podrá ser practicada válidamente por uno cualquiera de los siguientes medios:
a) Telegrama o Carta (sic) con acuse de recibo (…)
b) Notificación Judicial (sic), en la persona de cualesquiera de sus Directores (sic), Administradores (sic), Representantes (sic), Empleados (sic), Factores (sic) y/o Dependientes (…)”

Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de la relación arrendaticia que ha unido a las partes intervinientes en el presente proceso contados desde el primero (01) de enero del año dos mil dieciocho (2018) hasta el treinta y uno (31) de diciembre del año dos mil dieciocho (2018); y asimismo como demostrativo que al vencimiento de dicho plazo el contrato se considerará extinguido, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, acordando las partes que se consideran válidas las notificaciones practicadas entre ellos, por telegrama, carta o notificaciones judiciales en la persona de cualesquiera de sus directores, administradores, representantes, empleados, factores y/o dependientes.- Así se establece.
*Asimismo, encontramos que una vez abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandante promovió las siguientes probanzas:

.-RATIFICO todas las pruebas acompañadas al libelo de demanda así como las que fueron promovidas por la contraparte con su escrito de contestación y las demás consignadas al momento de contradecir las cuestiones previas, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.-PRUEBA TESTIMONIAL: Abierto el juicio a pruebas la parte actora promovió la testimonial de la ciudadana MILDRED CECILIA VIELMA BARRIOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.367.175; no obstante, se evidencia que el tribunal de la causa mediante auto proferido en fecha 15 de noviembre de 2022 (cursante a los folios 214-215) negó la admisión de la referida probanza, toda vez que la parte actora no propuso en su libelo la lista de testigos como lo sanciona el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.-INSPECCIÓN JUDICIAL: la apoderada judicial de la parte demandante promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a lo que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 15 de noviembre de 2022, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 24 de noviembre de 2022, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: “nivel semisótano del Centro Comercial OPS San Antonio de Los Altos Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda”; en cuya oportunidad, mediante el acta de inspección levantada, dejó constancia de lo siguiente (ver folios 217-218 del expediente):
“(…) el tribunal a los fines de practicar la inspección promovida con arreglo a lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil procede a dejar constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: se deja constancia que la sociedad mercantil LAVANDERIA AUTOMATICA OPESJ C.A se encuentra ubicada en el nivel semisótano del centro comercial OPS San Antonio de Los Altos Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda en cuya puerta de acceso al local se visualiza calcomanía en la cual se lee CENSO DE ACTIVIDADES ECONOMICAS 2022 RAZÓN SOCIAL LAVANDERIA AUTOMATICA OPESJ C.A, RIF J-297912606 DE FECHA 15/7/2022 y en cuya pared posterior (que da hacía un área de estacionamiento) se visualiza publicidad en la cual se lee LAVANDERIA 3734434. SEGUNDO: se deja constancia que en el nivel semisótano del Centro Comercial OPS hay tres (3) locales a saber: el primero identificado con calcomanía en la cual se lee CENSO DE ACTIVIDADES ECONOMICAS 2022 RAZON SOCIAL LAVANDERIA AUTOMATICA OPS C.A RIF J-297912606 DE FECHA 157/2022, el segundo s/n completamente cerrado con santa maría negra y el tercero (ubicado al final del estacionamiento) identificado con el cual se lee OFICENTRO OPS. TERCERO: Se deja constancia que en el Centro Comercial OPS no se visualiza otro local comercial destinado a lavandería ello luego de haberse realizado un recorrido en sus áreas externas e internas (…)”

En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente:
Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.

Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:

Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.
En este sentido, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio, ciertamente funciona la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., y que en el Centro Comercial OPS, no se visualizó otro local comercial destinado a lavandería luego de haberse realizado un recorrido en sus áreas externas e internas.- Así se establece.
PARTE DEMANDADA:
La parte demandada, en la oportunidad para contestar la demanda, consignó los siguientes medios probatorios:
Primero.-(Folios 63-85, del expediente) en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de julio de 2009, bajo el No. 41, Tomo 37-A; a través de la cual se desprende que la misma se encuentra representada por un director general que durará en su cargo cinco (5) años, siendo designada para el primero periodo a la ciudadana YORKA JOSEFINA LEON PONCE; en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., celebrada en fecha 3 de agosto de 2009, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de septiembre de 2009, bajo el No. 26, Tomo 53-A; a través de la cual la accionista Haidee María Zamora Carrillo, vende la totalidad de sus acciones a la ciudadana YORKA JOSEFINA LEON PONCE, quien las compra, quedando el capital de la empresa totalmente suscrito y pagado por la prenombrada; y, copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., celebrada en fecha 21 de agosto de 2014, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de marzo de 2016, bajo el No. 14, Tomo 25-A; a través de la cual se designa como director general a la ciudadana YORKA JOSEFINA LEÓN PONCE, por un periodo de veinte (20) años. Ahora bien, en vista que la copia simple de los documentos públicos antes señalados no fue impugnada por la parte contraria, esta juzgadora los tiene como fidedignos de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo que la empresa demandada se encuentra representada por la ciudadana YORKA JOSEFINA LEÓN PONCE.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 85- 89 del expediente), en copia fotostática, COMPULSA DE CITACIÓN librada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de febrero de 2022, dirigida a la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A.; ahora bien, visto que tales documentos corresponden a actos cursantes en el presente expediente sometido a consideración de esta alzada, es por lo que resulta improcedente su promoción como un elemento probatorio; por lo que se desechan del proceso.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 90-96, del expediente) en original, en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1º de enero de 2018, entre la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en su condición de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 1, con una superficie de sesenta y siete metros cuadrados con cincuenta y dos decímetros cuadrados (67,52 mts2) ubicado en el nivel semi sótano del Centro Comercial O.P.S., situado en la avenida Hermanos Salías de la población de San Antonio de Los Altos, Municipios Los Salias del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
*Asimismo, encontramos que una vez abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada se limitó a promover el PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE LA PRUEBA, lo cual no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de marzo de 2023, se declaró lo siguiente:
“(…)Ahora bien, antes de entrar a resolver el fondo del asunto controvertido, quien aquí suscribe considera necesario pronunciarse respecto a las defensas esgrimidas por la parte demandada, quien a pesar de haber promovido la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada sin lugar por esta juzgadora en fecha 24 de mayo de 2022, y confirmada dicha sentencia por el tribunal de alzada en fecha 16 de septiembre de 2022, continuó sosteniendo en el decurso del juicio que la actora estaba obligada a demandar el desalojo de conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que el juez no puede suplir tal deficiencia, lo cual sería una aplicación exagerada del principio iuranovit curia; que lo anterior deja al juez con la duda de cuál procedimiento aplicar, y además lo haría incurrir en ultrapetita; que la actora citó en el libelo a una empresa totalmente distinta a la empresa demandada, lo cual afecta el orden público y viola lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; y que por tales razones, la demanda “debe ser declarada improcedente por inadmisible”.
En tal sentido, es preciso reiterar que no existe impedimento alguno para que la demandante haya escogido accionar por cumplimiento de contrato y solicitar como consecuencia la devolución del inmueble arrendado, vía que no está imposibilitada ni prohibida de ninguna manera en materia de arrendamiento de locales comerciales, por lo que la actora no estaba obligada a demandar por concepto de desalojo; así mismo, es preciso aclarar que no existe dudas respecto al procedimiento a aplicar en el caso de marras, pues el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes recayó sobre un inmueble destinado a uso comercial, y el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece claramente que el conocimiento de todos los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamiento comercial, será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, a través del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Es el caso que, los análisis antes realizados no pueden de ninguna manera interpretarse como un exceso de esta juzgadora, mucho menos pueden traducirse como ultra petita; pues el juez como director del proceso conoce el derecho aplicable y, por lo tanto, no es necesario que las partes prueben en el decurso de un litigio lo que dicen las normas, es decir, que los justiciables pueden limitarse a probar sus afirmaciones de hecho y no necesariamente los fundamentos de derecho aplicables al caso.
Aunado a lo anterior, debe precisarse que aun cuando la parte actora incurrió en algunos errores materiales en su escrito libelar, al señalar como arrendataria a la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA MIS CHEMISITOS, C.A.” (tercera ajena al proceso), y al indicar que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso había sido suscrito en fecha “8 de enero de 2018”, cuando lo correcto es que dicho contrato se suscribió el 1° de enero de 2018; quien aquí suscribe considera que tales errores de transcripción, de ninguna manera afectan el orden público y mucho menos violan lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, siendo evidente que el libelo cumplió con todos los requisitos de forma previstos en la mencionada norma (especialmente la indicación de la pretensión), y que su contenido no es contrario al orden público, a las buenas costumbres ni a ninguna disposición expresa de la ley, motivos por los cuales se desechan las defensas antes expresadas y resulta improcedente en derecho la solicitud realizada por la demandada respecto a que se declare “improcedente por inadmisible” la acción incoada en su contra.
Por último, con respecto a los alegatos efectuados por la parte demandada respecto a que no existe en autos ninguna prueba que legitime a la abogada en ejercicio MARISOL LUIS LUIS, como apoderada judicial de la sociedad mercantil demandante, y que no consta que la persona que le otorgó un poder a la mencionada profesional del derecho, esté facultada para ello; quien aquí suscribe partiendo de las actas que conforman el conforman el presente expediente, observa que no sólo fue consignado en copia certificada un instrumento poder a través del cual la ciudadana SANDRA CICCARELLI CAÑADELL, actuando en su carácter de administradora general de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., confirió poder especial amplio y suficiente, a los abogados en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTINEZ PERNIA, para que sin limitación alguna sostuvieran y defendieran los derechos de la mencionada empresa en todos los procesos judiciales y extrajudiciales derivados de la relación arrendaticia de los locales, oficinas y depósitos ubicados en el Centro Comercial OPS (cursante a los folios 106-110), sino que además se evidencia que la prenombrada ciudadana (quien suscribió el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso en su carácter de administradora general) compareció ante este tribunal a los fines de ratificar el poder en cuestión (tal como se desprende de escrito cursante al folio 97), en efecto, siendo que no hay duda alguna de que la abogada supra mencionada se encuentra debidamente facultada para actuar en representación de la compañía demandante, esta juzgadora se ve en la imperiosa necesidad de desestimar la defensa en cuestión.
(…omissis…)
En relación al primer requisito, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa en autos un contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 1° de enero de 2018 (cursante a los folios 25-31), entre la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A. (hoy demandante, en calidad de arrendadora), representada por su administradora general, ciudadana SANDRA CICCARELLI CAÑADELL, y la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A. (hoy demandada, en calidad de arrendataria), representada por su directora, ciudadana YORKA JOSEFINA LEÓN DE MARTINEZ, al cual se le otorgó pleno valor probatorio; y del cual se puede constatar que la demandante dio en arrendamiento a la accionada un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 1, ubicado en el nivel semi sótano del CENTRO COMERCIAL O.P.S., Avenida Hermano Salias de la población de San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, ello por un tiempo determinado de un (1) año contado desde el 1° de enero de 2018 hasta el 31 de diciembre de 2018, no prorrogable, sin necesidad de notificación ni desahucio. Así las cosas, por las razones antes expuestas debe tenerse por cumplido el primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción; ello en el entendido de que la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas en dicha convención.- Así se precisa.
(…omissis…)
Ahora bien, profundizando en el caso de marras observamos que la parte demandante incoó la presente acción de cumplimiento, bajo el fundamento de que el contrato de arrendamiento suscrito con la accionada feneció en fecha 31 de diciembre de 2018, que le notificó a la arrendataria tempestivamente sobre su decisión de no continuar con la relación arrendaticia, y que una vez vencida la prórroga legal, la referida continuó ocupando el inmueble, todo lo cual a criterio de esta juzgadora quedó debidamente demostrado en autos de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende que las partes tienen la carga de demostrar sus afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla; ello en virtud que del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente de su cláusula segunda, se desprende que el mismo fue celebrado a tiempo determinado, que se estableció como fecha de vencimiento el 31 de diciembre de 2018, que no fue planteada posibilidad de tácita reconducción, y que aun cuando dicha cláusula contemplaba que no era necesaria la notificación ni desahucio, la demandante a través de la Notaría Pública Cuadragésima Primera de Caracas del Municipio Libertador, notificó en fecha 28 de junio de 2018 (notificación cursante a los folios 22-24), a la demandada en su condición de arrendataria, su decisión de no renovar o prorrogar dicho contrato, dejando en evidencia que la referida no tenía intenciones ni interés en prorrogar la convención tantas veces mencionada, ni mucho menos en convertirla a tiempo indeterminado como pretende hacerlo ver la demandada.
Así las cosas, siendo que la relación arrendaticia que vincula a las partes fue suscrita a tiempo determinado, ello por el lapso de un año contado desde el 1° de enero de 2018 hasta el 31 de diciembre de 2018, y en virtud que, la demandada fue debidamente notificada por la actora sobre su decisión de no renovar o prorrogar dicha relación, por lo que la misma no se indeterminó ni fue objeto de la táctica reconducción, puede quien aquí suscribe afirmar que a la accionada le correspondía de conformidad con lo previsto en el artículo 26 de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, disfrutar una prórroga legal de seis (6) meses; en efecto, siendo que dicha prórroga legal venció el mes de junio del año 2019, y hasta los momentos la accionada no ha cumplido con su obligación de entregar el local comercial arrendado, consecuentemente, quien aquí suscribe considera que el caso de autos reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la acción intentada.- Así se precisa.
Por consiguiente, siendo que en el caso de autos concurren los dos requisitos exigidos para la procedencia de la acción intentada, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, consecuentemente, esta juzgadora debe declarar CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., contra la compañía LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., todos ampliamente identificados en autos, y ORDENAR a la parte demandada hacer entrega a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial distinguido con el No. 1, ubicado en el nivel semisótano del Centro Comercial OPS, Municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, totalmente libre de bienes y personas, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
V
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic), declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., contra la compañía LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., todos ampliamente identificados en autos, y ORDENA a la parte demandada hacer entrega a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio (…)”

V
ALEGATOS EN ALZADA.

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada, sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., debidamente asistida de abogado, presentó ante esta alzada su respectivo escrito de informes en fecha 4 de mayo de 2023, en el cual afirma que la demanda intentada no puede prosperar por ser inadmisible e improponible, motivado a que se omitió la pretensión deducida como es el “desalojo”, por lo que –a su decir- el tribunal de la causa incurrió en el vicio de ultrapetita al pronunciarse sobre una cosa no solicitada ni demandada, como fue el desalojo del inmueble arrendado. Seguido a ello, invocó el contendí do de la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 314 de fecha 16 de diciembre de 2020, en cual se establece que solo es posible intentar la acción de desalojo para obtener la entrega material de un local comercial, reiterado dicho fallo en sentencia del 5 de octubre de 2022, expediente Nº 2022-012; por último, solicitó que sea declarada inadmisible al demanda incoada e improponible.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de marzo de 2023, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en contra de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., plenamente identificados en autos, y en consecuencia, ordena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima oportuno realizar las siguientes consideraciones:
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda presentado por la apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., aduciendo para ello que su defendida celebró un contrato de arrendamiento privado en fecha 8 de enero de 2018, con la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., sobre un local comercial distinguido con el numero uno (1), situado en el nivel semisótano del Centro Comercial O.P.S., avenida Hermanos Salías, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, y que en fecha 28 de junio de 2018, procedió a notificarla a través de la Notaria Pública Cuadragésima Primera de Caracas Municipio Libertador, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, la terminación del mismo para el 31 de diciembre de 2018, y de la prórroga legal condicionada a la duración que haya tenido la relación arrendataria. Seguido a ello, manifestó que al vencimiento del plazo estipulado en el contrato, la arrendataria procedió a ejercer el derecho potestativo de la prórroga legal, teniendo un tiempo determinado de tres (3) años, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 26 del Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que al vencerse la misma en fecha 31 de diciembre de 2021, la empresa arrendataria –a su decir- se negó a entregar voluntariamente el inmueble arrendado, libre de personas y cosas, en las condiciones en que el mismo fue recibido, por lo que procede a demandar para que cumpla con esa obligación o en su defecto el tribunal la condene a ello.
Por su parte, en la oportunidad para contestar la demanda, la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., procedió a solicitar la inadmisibilidad de la demanda por falta de representación de la parte actora, señalando a tal efecto que se impugnó el documento poder y al acta constitutiva acompañados en copia simple al escrito libelar, con lo cual deja de existir –según su decir- la prueba de legitimación de la abogada en ejercicio MARISOL LUIS LUIS, para actuar en nombre de la demandante, así como de la persona que otorgó el poder en nombre de la empresa actora; asimismo, solicitó la inadmisibilidad de la demanda por haber incurrido la parte actora en un error al no haber demandado el “desalojo” según la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Acto seguido, manifestó que en el libelo de demanda se incurrieron en errores que –a su decir- vician el escrito, como fue hacer referencia a una empresa de nombre “DISTRIBUIDORA MIS CHEMISITO, C.A.”, quien no es parte del proceso, por lo que no se demanda correctamente; además, solicitó la nulidad de la notificación realizada por la notaría en fecha 27 de junio de 2018, por cuanto se observan –a su decir- sustanciales errores que hacen nula la misma, por cuanto existe contradicción en la identificación del local objeto de la notificación, aunado a que la funcionaria que practica el acto no firmó su actuación sino únicamente la notario, y por cuanto tampoco se dejó constancia de que se había dejado copia de la citada solicitud a persona alguna en el local comercial. En consecuencia, manifestó que por cuanto la notificación notarial fue debidamente impugnada y que además, es nula de toda nulidad, el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo y es hoy en día, un contrato a tiempo indeterminado cuya fecha de terminación es incierta, por haber operado la tácita reconducción, motivo por el cual, insistió en que sea declarada sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas.
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe considera necesario proceder a pronunciarse previamente al fondo del asunto sobre los distintos alegatos y defensas planteados por la parte demandada-recurrente en el decurso del proceso, ello de la siguiente manera:

*De los vicios de forma de la sentencia apelada.-
En el escrito de informes presentado ante esta alzada, la representación de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., alegó que la sentencia dictada en el proceso en la primera instancia, incurrió en el vicio de ultrapetita, por cuanto se ordenó el desalojo del inmueble arrendado, a pesar de no haberse pedido ni solicitado en el escrito libelar; al respecto, quien aquí decide debe advertir que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00443, de fecha 30/07/2013, Exp. 12-602, reiterada entre otros fallos, en sentencia de fecha 26 de abril de 2016, Exp. N° 15-641, señaló con respecto a los alegatos esgrimidos en los informes de obligatorio pronunciamiento por parte de los jueces de instancia, lo siguiente:
“(…) Ahora bien, entre los alegatos que se pueden esgrimir ante el juez de alzada en informes, relacionados con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, ad exemplum tenemos los siguientes: Los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso (…)”. (Subrayado añadido)

En tal sentido,el juez que conoce en alzada de la causa, no está en la obligación de pronunciarse respecto de las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, puesto que el objeto de la sentencia dictada en apelación es la controversia, la cual debe ser revisada nuevamente con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia. Aunado a ello, cabe destacar que en todo caso, la sentencia que dicte esta alzada, ya sea que confirme, revoque o modifique la sentencia apelada, es la que origina la cosa juzgada y por lo tanto, sustituye al fallo dictado por el tribunal de la causa, razón por la cual, considera esta juzgadora considera que independientemente de que sean procedentes los vicios de forma de la sentencia recurrida denunciados por la parte apelante, ello no será motivo de reposición de la causa, sino por el contrario de conformidad con el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el juez de alzada debe resolver el fondo del litigio.
En consecuencia, como quiera que la denuncia anteriormente señalada va dirigida a desvirtuar y embestir las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, las cuales van a quedar sustituidas por el fallo que se dicte en esta oportunidad, carecería de propósito útil el examen de esta juzgadora acerca de las apreciaciones realizadas por el juez de la causa en la decisión recurrida, además de que –se repite- la nulidad de ésta no impediría resolver sobre el fondo, por lo tanto se hace forzoso DESECHAR tales delaciones del proceso, no sin antes indicarle al recurrente que por cuanto la apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia sometida de nuevo a decisión de esta alzada, por el efecto devolutivo del recurso, quien decide, debe –y así lo hace- emitir pronunciamiento sobre todo el mérito del asunto atendiendo todo lo alegado y probado por las partes, con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia.- Así se establece.

*De la inadmisibilidad de la demanda por falta de representación de la parte actora.-
Siguiendo este orden, se observa que en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada solicitó la inadmisibilidad de la demanda por “falta de representación de la parte actora y falta de probanza de la legitimación para actuar en juicio”, sosteniendo para ello que el instrumento poder acompañado al escrito libelar que acredita la representación de la abogada en ejercicio MARISOL LUIS LUIS, así como el acta constitutiva de la empresa demandante, fueron consignados en copia simple, por lo que afirmó que las mismas no cumplen “(…) con los requisitos de promoción correcta, de conformidad con la ley adjetiva ni con la debida certificación por Secretaría y por ser copias simple (…)”.
Al respecto, esta juzgadora debe advertir que la parte recurrente pretende alegar la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por haberse acompañado solamente una copia fotostática del instrumento poder que acredita su representación, la cual fue impugnada; así las cosas, se evidencia que ciertamente se acompañó al escrito libelar, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Primera de Caracas del Municipio Libertador en fecha 21 de julio de 2015, inserto bajo el No. 50, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria (inserto a los folios 16-21 del expediente), a través de la cual se acreditan a los abogados en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNIA, como apoderados judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., según poder conferido por la administradora general, ciudadana SANDRA SHIRLEY CICCARELLI CAÑADELL.
Ahora bien, el referido instrumento fue aportado en copia fotostática, la cual fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, por lo que a fin de poder hacer valer las copias impugnadas, el legislador estableció en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 429.- “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada si así lo prefiere.” (Resaltado añadido).

La referida norma precisa que las copias fotostáticas de los documentos públicos o privados reconocidos, se refutarán fidedignas siempre que no fueren impugnadas por la parte contraria, y en este caso, se podrá insistir en su valor a través de la prueba de cotejo o se consigna el original del instrumento o copia certificada si así lo prefiere. Al respecto, el autor de la obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Ricardo Henriquez La Roche (Tomo III, página 119), indica que: “(…) Si el promovente produce el documento original se sobresee el incidente sobre la autenticidad del facsímil, incluso las pruebas que se estén evacuando. El original puede ser producido aunque ya haya vencido la oportunidad de promoción de instrumentos privados, pues la consignación oportuna de la copia simple se reputa como promoción de la misma prueba, constatada como haya sido su genuinidad (…)” (resaltado añadido).
Conforme a lo expuesto y subsumiéndose en el caso sub examine, se debe precisar que aún cuando la parte demandada impugnó el referido instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte actora, por haber sido éste acompañado al escrito libelar en copia simple, se evidencia que posterior al acto de contestación a la demanda, se consignó en copia certificada el instrumento antes descrito en el cual se acreditan a los abogados en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNIA, como apoderados judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A.(ver folios 106-110 del expediente); asimismo, la parte actora consignó en copia certificada, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA de la prenombrada empresa celebrada en fecha 10 de noviembre de 2017, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital en fecha 11 de mayo de 2018, bajo el No. 8, Tomo 80-A, a través de la cual se designada a la ciudadana SANDRA SHIRLEY CICCARELLI CAÑADELL, como administradora general de la sociedad por el período de diez (10) años (ver folios 121-127 del expediente).
En consecuencia, visto que la parte actora consignó en copia certificada los instrumentos acompañados en copia simple al escrito libelar, en los cuales se demuestra su legitimidad para actuar en el proceso, es por lo que los mismos tiene plena validez y eficacia probatoria conforme a los términos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; motivo por el cual, se hace forzoso declarar improcedente la solicitud de inadmisibilidad de la demanda por “falta de representación de la parte actora y falta de probanza de la legitimación para actuar en juicio”, formulada por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda.- Así se establece.

*De la inadmisibilidad de la demanda.-
En el escrito de contestación, la representación de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., solicitó la inadmisibilidad de la demanda por haberse incurrido en un “error gravísimo” al no haberse demandado el desalojo como lo ordena la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual impide al juez a otorgar lo que no se ha pedido correctamente en derecho. Al respecto, esta juzgador observa que tales alegatos fueron opuestos para fundamenta la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual se declaró sin lugar por el tribunal de la causa mediante sentencia de fecha 24 de mayo de 2022, y a su vez, fue confirmada por este tribunal superior mediante sentencia dictada en fecha 16 de septiembre del mismo año (folios 175-181), en la cual se advirtió respecto a tales alegatos que:
“(…)Así las cosas, aun cuando ciertamente la demandante no solicita textualmente el “desalojo” del bien objeto del litigio, constituiría un excesivo formalismo y además riguroso, imponer la obligación de utilizar única y exclusivamente ese término para poder intentar una demanda cuyo fin sea la devolución de un bien dado en arrendamiento, menos aún cuando el concepto de desalojo se refiere a la entrega de una cosa, lo cual fue claramente solicitado por la parte demandante (…) Por lo que se concluye (…) no constituye obligación para la parte actora, y menos aún causal de inadmisibilidad de la pretensión, el solicitar la entrega o devolución del bien objeto del litigio, en vez de emplear solamente el término de “desalojo”, como pretende sostener la parte recurrente (…)la incorrecta invocación del derecho aplicable y la calificación de la pretensión que haga el demandante en su escrito libelar, no constituye causal de inadmisibilidad de la demanda en atención a los postulados de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto –se repite- tales estimaciones pueden incluso ser fijadas de oficio por el juez, por ser quien conoce el derecho (…)” (resaltado añadido).

Así las cosas, visto que los alegatos planteados por la parte demandada en relación a la inadmisibilidad de la demanda por no haberse demandado el desalojo ya fueron resueltos previamente, en atención del recurso de apelación intentado en su oportunidad, nace una prohibición legal de pronunciarse nuevamente sobre la defensa alegada, con el fin de garantizar el debido proceso y derecho de las partes; motivos por el cual se desecha del proceso la solicitud de inadmisible en cuestión.- Así se precisa.

*De los errores que vician la demanda.-
La representación de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., alegó que el libelo de demanda contiene errores “muy graves” que vician su escrito, los cuales a su vez “…vician la demanda y la hacen inadmisible…”, sosteniendo para ello que la parte actora en la narración de los hechos, hizo referencia a que la arrendataria era la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA MIS CHEMISITO, C.A.”, quien no forma parte del proceso, lo cual -a decir del recurrente- no es un simple error material sino una falta sustancial que vicia el escrito libelar. Al respecto, esta juzgadora debe advertir en sentido general que para declarar la inadmisibilidad de una demanda, se debe verificar que la misma no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley (artículo 341 del Código de Procedimiento Civil), por lo que los errores incurridos en su redacción no constituyen un presupuesto procesal capaz de enervar la admisibilidad de una acción, salvo que la misma sea de tal modo ininteligible que resulte imposible su tramitación.
De esta manera, se observa que ciertamente la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, C.A., en su escrito libelar indicó al vuelto del folio uno, específicamente en el segunda párrafo que “(…) En fecha 31 de diciembre de 2018, día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato, el Arrendatario (sic) “DISTRIBUIDORA MIS CHEMISITO, C.A.” (…)”,colocando así la denominación de una persona jurídica que no forma parte del presente juicio; sin embargo, el órgano jurisdiccional no puede bastarse con transcribir extractos del escrito libelar para determinar que la pretensión demandada es suficientemente vaga o ininteligible para impedir su admisión, puesto que el juez debe analizar el escrito en su totalidad en forma equilibrada, para así no llegar a conclusiones erróneas.
Así las cosas, esta juzgadora puede concluir que del resto del contenido del escrito libelar se desprende sin lugar a dudas la clara pretensión de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, C.A., de demandar a la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento, siendo ésta última debidamente citada en el proceso, quien además ejerció su derecho a la defensa oportunamente; por lo tanto, cuando la parte actora expone que la arrendataria es “DISTRIBUIDORA MIS CHEMISITO, C.A.”, incurre en un simple error material que subsana en el mismo escrito al señalar reiteradamente la denominación correcta de la parte demandada, además de que por sí solo no es capaz de “viciar” el escrito libelar como erróneamente lo expone el recurrente, y menos aún ocasionar la inadmisibilidad de la acción, motivo por el cual se hace forzoso declarar improcedente dicho pedimento.- Así se establece.

*De la inadmisibilidad e improponibilidad de la demanda.-
En el escrito de informes prestado ante esta alzada, la representación judicial de la parte demandada, alegó-nuevamente-que la actora en su escrito de demanda solicita que la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., cumpla con la obligación de entregar el inmueble arrendad “(…) pero SIN DEMANDAR EL DESALOJO DEL INMUEBLE, por parte de la arrendataria (…)”, lo cual genera –a su decir- un error nefasto que hace que la demanda sea “inadmisible e improponible”. Así las cosas, esta juzgadora debe advertir en primer lugar el pronunciamiento de admisibilidad o inadmisibilidad que realice un órgano jurisdiccional se encuentra vinculado a la concurrencia o no de los requisitos previos que deben cumplirse necesariamente a los fines de darle curso a la tramitación de una determinada pretensión, mientras que la improponibilidad supone un análisis de la pretensión que concluye con un pronunciamiento sobre el fondo de la misma, que se funda en el hecho de que la pretensión no puede ser planteada en modo alguno por ante ningún órgano jurisdiccional.
En tal sentido, no sólo se evidencia que el apoderado judicial de la parte demandada confunde los términos de inadmisibilidad e improponibilidad de una demanda, sino que además, pretende fundamentar éstas en los mismos hechos en que fundamentó la oposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil alegada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la cual –como ya se dijo- fue declarada sin lugar por el tribunal de la causa en fecha24 de mayo de 2022 (folios 136-138), y confirmada por esta alzada mediante sentencia de fecha 16 de septiembre de 2022 (folios 150175-181), existiendo así un pronunciamiento respecto a la misma sobre la cual fue agotado además el recurso de apelación correspondiente, adquiriendo dicha decisión el carácter de definitivamente firme, es por lo que resulta a todas luces improcedente volver a conocer sobre la misma en la presente oportunidad.- Así se establece.
Ahora bien, vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia y en virtud que el presente juicio fue incoado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; consecuentemente, quien aquí suscribe estima pertinente señalar, antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, que todo contrato tiene fuerza de ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley (artículo 1.159 del Código Civil); asimismo, cuando ambas partes se obligan recíprocamente en ocasión a un contrato –como sucede en el caso de marras–, esta convención se determina bilateral, en efecto, si hubiere incumplimiento de cualesquiera de las partes ante las obligaciones contraídas, la parte afectada puede solicitar el cumplimiento o en su defecto la resolución, tal y como así lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente:“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”En tal sentido, partiendo de que el negocio jurídico que une a las partes en litigio es un contrato bilateral, a los fines de evidenciar la procedencia o no del cumplimiento del mismo, se deben probar en autos dos requisitos esenciales, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; los cuales además deben ser concurrentes.
En relación al PRIMER REQUISITO, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa a los autos, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado en fecha 1º de enero de 2018, entre la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en su condición de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA” (inserto a los folios 25-31, del expediente), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; del cual se puede constatar la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente juicio sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 1, con una superficie de sesenta y siete metros cuadrados con cincuenta y dos decímetros cuadrados (67,52 mts2) ubicado en el nivel semi sótano del Centro Comercial O.P.S., situado en la avenida Hermanos Salías de la población de San Antonio de Los Altos, Municipios Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, a partir del 1º de enero de 2018, hasta el 31 de diciembre del mismo año.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual de índole arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio; y en virtud que, ambas partes litigantes están contestes en la existencia de dicha convención, pues así lo manifestaron en el decurso del juicio, consecuentemente, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia y naturaleza de la relación contractual en cuestión, por lo que en el caso de marras se verifica la concurrencia del primer requisito exigido para la procedencia del presente proceso.- Así se precisa.
En cuanto al SEGUNDO REQUISITO referente al incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes, es de resaltar que este elemento es el más importante que hace posible la resolución del contrato, el cual corresponde a aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo. Así las cosas, profundizando al caso de marras, quien aquí decide considera necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado en fecha 1º de enero de 2018, entre la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en su condición de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA” (inserto a los folios 25-31, del expediente), de cuyo contenido -específicamente de su cláusula segunda- se desprende lo siguiente:
“(…) CLAUSULA (sic) SEGUNDA: La duración del presente contrato es de UN (1) AÑO fijo, contado desde el primero (01) de enero del año dos mil dieciocho (2018) hasta el treinta y uno (31) de diciembre del año dos mil dieciocho (2018); al vencimiento de dicho plazo este contrato se considerará extinguido, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna.
En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso operará la táctica reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado (…)”

Visto lo anterior, esta sentenciadora puede afirmar conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y basada en la intención de los otorgantes y en aras de garantizar el debido proceso, que los contratantes convinieron en que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, tendría una vigencia de un (1) año fijo, contado a partir del 1º de enero de 2018 hasta el 31 de diciembre de 2018; por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, debiendo por tanto, apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
De esta manera, se observa que las partes convinieron en un término fijo, por lo que no era necesaria la notificación previa de ninguna de las partes contentiva del deseo de no renovación del contrato, más aún cuando el legislador previno en el artículo 1.599 del Código Civil, que “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” (resaltado añadido); sumado a ello, los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Guerrero Rocca, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen 1 (año 2000) (pág. 352), señalaron al respecto que:
“(…) el vencimiento del tiempo previsto agota la duración prefijada (la del contrato más la prórroga legal), y puede producir, por ausencia de más tiempo determinado, la extinción de la relación arrendaticia y no solo la temporalidad determinada como hemos observado; hecho conclusivo que deviene de manera automática, es decir, sin necesidad de ninguna actuación del arrendador demostrativa de la no continuidad obligatoria, pues ya la voluntad de incontinuidad fue manifestada en el momento de la celebración contractual y resultaría inútil e innecesario un recordatorio adicional, así como agotada la prórroga legal, tampoco se necesita alguna indicación interpartes para que el tiempo finalice o concluya (…)” (Resaltado añadido)

En este sentido, como quiera que las partes expresamente pactaron en el contrato que el mismo se celebrara a tiempo fijo sin prórroga alguna, debiendo la arrendatario entregar completamente desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es por lo que se determina que aun cuando la empresa accionada en su escrito de contestación a la demanda negó que la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., haya sido objeto de desahucio arrendaticio, por cuanto la notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública Cuadragésima Primera de Caracas del Municipio Libertador, “(…) fue debidamente impugnada y, además, nula de toda nulidad (…)”, vale indicar que ello no cambia de modo alguna las circunstancias propias del presente proceso, ya que –se repite- no era necesario la notificación del vencimiento del contrato, por cuanto el mismo se celebró a tiempo fijo e improrrogable; en consecuencia, finalizado el contrato el 31 de diciembre de 2018, comenzaba para la arrendatario el disfrute de la prórroga de ley, la cual opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, es decir, aun cuando las partes no le hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ésta procede en beneficio del arrendatario, por lo que la prórroga se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes.
Así las cosas, a fin de determinarse el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, debe tenerse para ello que la parte demandante en su libelo de demanda, afirmó que una vez vencido el término fijado en el contrato de arrendamiento, es decir, en fecha 31 de diciembre de 2018, comenzó a correr para la arrendataria el disfrute de la prórroga legal de tres (3) años en atención al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, circunstancia no contradicha expresamente por la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., quien en la oportunidad para contestar la demanda, se limitó a negar, rechazar y contradecir de manera genérica los hechos expuestos en la demanda incoada, sin dar un argumento distinto a lo expuesto que pudiera ser sostenido y probado durante el procedimiento, motivo por el cual, se puede entonces concluir que la referida prórroga legal se consumó desde el día 31 de diciembre de 2018(exclusive) hasta el día 31 de diciembre de 2021 (inclusive), la cual opera ipso iure para la arrendataria, así no se establezca contractualmente.
No obstante a ello, es preciso advertir que en la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento por cuanto –a su decir- existió falta de desahucio por ser nula de nulidad absoluta la notificación de no renovación del contrato realizada por la notaría pública; al respecto, quien decide considera oportuno indicar que la figura jurídica invocada consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda; así pues, el legislador previno en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la regulación de la figura de la tácita reconducción, disponiendo expresamente lo siguiente:
Artículo 1.600.- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” (Resaltado añadido).

Artículo 1.614.- “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (Resaltado añadido).

De las referidas normas se desprende que los requerimientos necesarios que permiten la tácita reconducción del contrato son: 1) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) la ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, 3) que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación; cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones. Ahora bien, de acuerdo a los razonamientos expuestos, se pude evidenciar –como ya se dijo- luego de examinar el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que la naturaleza del mismo es a tiempo determinado, y que efectivamente al incoarse la presente acción por cumplimiento de contrato, deviene de la circunstancias de que vencido el término del mismo y su prórroga legal, la parte demandada no ha hecho entrega del inmueble arrendado, es decir, continúa ocupando el mismo.Aunado a ello, respecto a la falta de oposición por parte dela arrendadora en la ocupación del inmueble arrendado, debe indicarse que las partes pactaron una duración del contrato por un (1) año fijo, comenzando una vez vencido ese lapso, a correr la prórroga legal de ser el caso, por lo que no era necesario que la arrendadora manifestare mediante algún mecanismo su deseo de no continuar con la relación arrendaticia; sumado a ello, los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Guerrero Rocca, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen 1 (año 2000) (pág. 352), señalaron al respecto que:
“(…) el vencimiento del tiempo previsto agota la duración prefijada (la del contrato más la prórroga legal), y puede producir, por ausencia de más tiempo determinado, la extinción de la relación arrendaticia y no solo la temporalidad determinada como hemos observado; hecho conclusivo que deviene de manera automática, es decir, sin necesidad de ninguna actuación del arrendador demostrativa de la no continuidad obligatoria, pues ya la voluntad de incontinuidad fue manifestada en el momento de la celebración contractual y resultaría inútil e innecesario un recordatorio adicional, así como agotada la prórroga legal, tampoco se necesita alguna indicación interpartes para que el tiempo finalice o concluya (…)” (Resaltado añadido)

En este sentido, como quiera que las partes expresamente pactaron en el contrato que el mismo se celebrara a tiempo fijo sin prórroga alguna, debiendo la arrendataria entregar completamente desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es por lo que se determina la inoperancia del supuesto de hecho establecido en el artículo 1.604 del Código Civil, para que operara la conversión del contrato de tiempo determinado en uno de tiempo indeterminado, ya que la arrendadora sí se opuso ante la arrendataria para que no operara la referida conversión contractual y ésta entregara en consecuencia el inmueble arrendado al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, adquiriendo aún más firmeza su intención de no continuar con la relación arrendaticia, cuando interpone el presente juicio seguido por cumplimiento de contrato.
No obstante a ello, como quiera que la parte demandada insiste en la nulidad de la notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública Cuadragésima Primera de Caracas del Municipio Libertador en fecha 27 de junio de 2018 (inserta a los folios 22-24, del expediente), esta juzgadora considera preciso analizar la certeza o no de sus afirmaciones a fin de garantizar el principio de congruencia del fallo, para lo cual se observa que la parte recurrente fundamenta dicha pretensión en lo siguiente: (i) que la notificación realizada incurre en un error y contradicción al indicarse por una parte que se realizó dicha actuación en el local No. “16” y luego se indica que se trasladaron al local No. “1”; (ii) que la funcionaria a la cual se le ordenó practicar la notificación, no firma su actuación sino solo el notario público; y,(iii) que no existe constancia de que se haya dejado copia de la solicitud de notificación a la persona encargada del local.
Así las cosas, a fin de resolver lo que precede se observa que si bien es cierto que el inicio del acta notarial levantada por la mencionada notaría pública se hizo constar que la funcionaria designada se trasladó y constituyó en el “Local 16”, se evidencia que al vuelto del folio, ésta hace constar que el inmueble correcto es el “local Número 1”, por lo que el error material incurrido no es determinante para la nulidad de la actuación realizada. Asimismo, respecto a la falta de firma de la funcionaria designada, se evidencia que ésta actuó por autorización del notario público quien firma el acto en cuestión, dejándose constancia de lo actuado en los libros índice y diario de esa oficina, por lo que si lo pretendido por el recurrente es enervar la eficacia de la declaración contenida en el acta, debió tachar la misma, lo cual no sucedió; por último, en referencia a que no se hizo constar que se haya dejado una copia de la notificación en el local arrendado, es de precisar que en la cláusula décima noventa del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, las partes acordaron lo siguiente:
“(…) CLAUSULA (sic) DECIMA-NOVENA: Ambas partes convienen expresamente que toda notificación que entre ellas se dirijan, podrá ser practicada válidamente por uno cualquiera de los siguientes medios:
a) Telegrama o Carta (sic) con acuse de recibo (…)
b) Notificación Judicial (sic), en la persona de cualesquiera de sus Directores (sic), Administradores (sic), Representantes (sic), Empleados (sic), Factores (sic) y/o Dependientes (…)”

Entonces, conforme a lo antes señalado, las partes intervinientes en el presente juicio acordaron expresamente que para la validez de una notificación practicada por uno de ellos al otro, debería realizarse mediante una notificación en la persona de cualesquiera de sus directores, administradores, representantes e incluso empleados, factores y/o dependientes, sin exigirse la entrega de una copia y que de ello se haga constar en el acta levantada a tal efecto; motivo por el cual, en vista que la aludida notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública Cuadragésima Primera de Caracas del Municipio Libertador en fecha 27 de junio de 2018, se efectuó en el inmueble arrendado en la persona quien manifestó ser el “encargado del local”, quien además manifestó no querer recibir la notificación, es por lo que esta alzada concluye que la misma tiene plena validez, y consecuentemente, se desechan del proceso los alegatos formulados por la parte demandada a fin de enervar la eficacia de la misma, no sin antes reiterarse que la innecesaria notificación del vencimiento del contrato, por cuanto el mismo se celebró a tiempo fijo e improrrogable.- Así se establece.
Siguiendo este orden, es pertinente a su vez advertir que aún cuando declarada la inexistencia de la notificación extrajudicial impugnada por la parte demandada, ello no puede en modo alguno sostener el alegato sobre la “falta de desahucio”, por cuanto éste debe verificarse después de vencido el término, evidenciándose que dicha actuación ocurrió antes del vencimiento del mismo y del inicio de la prórroga legal, por lo que los alegatos de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., para sostener la supuesta reconducción del contrato resultan totalmente infundados. Por consiguiente, resulta requisito esencial para que opere la tácita reconducción que el arrendador no haya prestado su anuencia para que el arrendatario permanezca en el inmueble, observándose que en el caso de marras dicha circunstancia no se pudo verificar, puesto que la arrendadora lejos de consentir la permanencia en el bien, demostró su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia al intentar el presente juicio, por lo que mal podría la parte demandada en su entender, que el contrato se trasformó en uno a tiempo indeterminado donde operó la tácita reconducción.
En consecuencia, puede quien aquí suscribe afirmar que el contrato de arrendamiento que une a las partes en litigio, no se indeterminó en el tiempo, pues para ello se requería necesaria e imprescindiblemente que la arrendadora lo dejara en posesión del inmueble sin ninguna oposición, lo cual no se ajusta a las circunstancias evidenciadas en el caso de marras. En efecto, siendo que el contrato in comento, encuadra dentro de los contratos suscritos a tiempo determinado, consecuentemente, este tribunal superior debe declarar IMPROCEDENTE la defensa formulado por la parte demandada respecto a la táctica reconducción del contrato, por cuanto en este caso no se dio el supuesto de hecho establecido en el artículo 1.604 del Código Civil, para que operara la conversión del contrato a uno indeterminado, ya que la arrendadora con la interposición de la presente demanda, sí se opone ante la arrendataria para que no opere la referida conversión contractual y así, ésta entregue en consecuencia el inmueble arrendado.- Así se establece.
De esta manera como ut supra se dijo, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 31 de diciembre de 2021, sin que la parte demandada en su condición de arrendataria haya hecho entrega material del inmueble arrendado, y en virtud que ésta no logró desvirtuar ninguna de las circunstancias aducidas por la parte actora; es por lo que esta juzgadora, puede afirmar que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se precisa.
Por las razones antes expuestas, y en vista que en el caso de marras se reúnen todos los requisitos exigidos para la procedencia de la acción incoada, quien aquí suscribe considera que la demanda interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., contra la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de prórroga legal, es PROCEDENTE en derecho; y por ende, la prenombrada empresa deberá hacer entrega material a la demandante del inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, constituido por un local comercial distinguido con el No. 1, con una superficie de sesenta y siete metros cuadrados con cincuenta y dos decímetros cuadrados (67,52 mts2) ubicado en el nivel semi sótano del Centro Comercial O.P.S., situado en la avenida Hermanos Salías de la población de San Antonio de Los Altos, Municipios Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.- Así se decide.
Así las cosas, bajo las consideraciones anteriormente realizadas, quien aquí decide debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana YORKA JOSEFINA LEÓN PONCE, en su carácter de representante de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., debidamente asistida por el abogado en ejercicio HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, contra la decisión dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de marzo de 2023, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en contra de la prenombrada empresa, plenamente identificados en autos, y en consecuencia, ordena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado; motivo por el cual, se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana YORKA JOSEFINA LEÓN PONCE, en su carácter de representante de la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., debidamente asistida por el abogado en ejercicio HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, contra la decisión dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de marzo de 2023, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., contra la sociedad mercantil LAVANDERÍA AUTOMÁTICA OPESJ, C.A., ampliamente identificadas en autos; por consiguiente, se ORDENA a la parte demandada, hacer entrega material del inmueble arrendado, consistente en un local comercial distinguido con el No. 1, con una superficie de sesenta y siete metros cuadrados con cincuenta y dos decímetros cuadrados (67,52 mts2) ubicado en el nivel semi sótano del Centro Comercial O.P.S., situado en la avenida Hermanos Salías de la población de San Antonio de Los Altos, Municipios Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandada-recurrente.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-
Exp. Nº 23-9976.