TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
213º y 164º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 4 de junio de 1981, bajo el No. 14, Tomo 42-A Pro; representada por la ciudadana SANDRA SHIRLEY CICCARELLI CAÑADELL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 11.312.562.

Abogada en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ, inscritos en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 84.887 y 51.368, respectivamente.

Sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 26 de abril de 2006, bajo el No. 65, Tomo 68-A-Sdo; representada por el ciudadano PEDRO SUTIL CEDEÑO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.523.897.

Abogados en ejercicio JOSÉ ANTONIO PAGLIARANI ÁLVAREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 51.272.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

23-9987.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ ANTONIO PAGLIARANI ÁLVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2023, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., contra la prenombrada empresa, ordenándose la entrega material del inmueble objeto de la controversia.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 18 de abril de 2023, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatándose en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 6 de junio de 2023, se dictó auto en el cual se fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil; seguidamente, mediante auto de fecha 4 de agosto del año en curso, se digirió la oportunidad para sentencia por un plazo de treinta (30) días continuos, debido a la complejidad del asunto.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir el recurso intentado, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo los términos y consideraciones que se expondrán a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 18 de abril de 2022, la apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., por DESALOJO, sosteniendo -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que su representada es la propietaria de un inmueble conformado por un local comercial, el cual se encuentra ubicado en la planta baja del Centro Comercial O.P.S., avenida perimetral Los Salías, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, identificado como local número 10, según documento de propiedad protocolizado ante la oficina de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de junio de 1981, bajo el No. 24, Tomo 1, Protocolo Primero.
2. Que su representada celebró un contrato de arrendamiento de forma privada con la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A., pero que ésta –según su decir- ha dejado de cancelar los recibos de condominio correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, así como enero y febrero de 2022, para un total de novecientos cuarenta y tres bolívares (Bs. 943.00).
3. Que en virtud de que han sido infructuosas todas las diligencias extrajudiciales realizadas para conseguir el pago de los recibos de condominio, es por lo que procede a demandar el desalojo del local arrendado conforme al artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial concatenados con las cláusulas cuarta, décima primera y décima octava del contrato de arrendamiento.
4. Que desde que suscribieron el contrato la sociedad mercantil demandada, conocía los números de cuenta corriente de la empresa INVERSIONES PARASA C.A., en el Banco Occidental de Descuento (BOD) donde tenía que depositar los cánones de arrendamiento y los recibos de condominio, pero nunca –según su decir-los realizó.
5. Que en virtud de lo expuesto, demanda a la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A., para que convenga o en su defecto, a ello sea condenado por el tribunal en lo siguiente: “(…)PRIMERO: La terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 18 de enero de 2018. SEGUNDO: El Desalojo (sic) por falta de pago (…) con la subsiguiente entrega material del inmueble libre de bienes y persona (…)”.
6. Por último, estimó la demanda en la cantidad de trescientos bolívares (Bs. 300,00), equivalentes a quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.), y solicitó que la presente demanda sea admitida y tramitada conforme a derecho.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 27 de junio de 2022, la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., representada por el ciudadano PEDRO SUTIL CEDEÑO, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ ANTONIO PAGLIARANI ÁLVAREZ, procedió a contestar la demanda incoada en contra de su representada; aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que contradice todos y cada uno de los hechos mencionados y argumentos contenidos en la demanda interpuesta; asimismo, manifestó que la parte actora fundamenta su pretensión en ocho (8) supuestos recibos que –a su decir- se imprimieron para tratar de fundamentar la demanda, los cual ya están pagos o bien jamás fueron impresos, y menos aún se presentaron o enviaron para su pago.
2. Que la parte actora jamás –según su decir- realizó ninguna diligencia o gestión de cobro con recibos de condominio que no imprimieron, que no existían ni digitalmente; asimismo, señaló que el verdadero interés no es el pago de los gastos de condominio, lo cual es grave siendo la apoderada de la demandante, accionista principal y representante de la compañía que lleva la administración del condominio, sino lograr el desalojo mediante acciones judiciales sin fundamento e irresponsables, aprovechándose de la confianza de años.
3. Que se puede ir dibujando –a su decir- lo que se denomina como fraude procesal, al aparentar un proceso que a primera vista se ve normal pero que hurgando un poco más a fondo se aprecia que se trata de una construcción artificiosa y por ende engañosa.
4. Que impugnan los recibos de gastos de condominio que acompañan y fundamentan en la demanda así como cualquier valor probatorio de cada uno de los instrumentos descritos en el libelo.
5. Que en cumplimiento a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, quien debía presentar previamente las facturas para su cobro es el grupo corporativo Luis & Luis y Asociados, C.A., quien lleva la administración o gestión de los gastos comunes desde hace años y que cuya principal representante es la hoy apoderada de la parte demandante.
6. Que resulta indispensable la impresión del recibo y el envío del duplicado para la ejecución de una obligación de pago, más aún cuando se trata de un monto que no conocen; además, expuso que le llama la atención que el recibo supuestamente impreso en el mes de julio de 2021, no presenta ninguna diferencia en cuanto a color del sello o papel respecto a un recibo impreso en febrero del año siguiente.
7. Que del recibo correspondiente al mes de julio de 2021, se refleja una cobranza por el monto de Bs. 169.145.478,00; pero que del aviso del cobro del mes de junio de 2021, se puede observar que el saldo actual era de Bs. 169.145.478,00, el cual –a su decir- fue pagado mediante transferencia Nº 525701398, de fecha 19/7/2021, por lo que se puede deducir que su representada ya había realizado el pago, el cual además fue reportado en la misma fecha mediante correo enviado a la administradora “Grupo Corporativo Luis & Luis y Asociados, C.A.”; asimismo, manifestó que los recibos consignados tienen –a su decir- inconsistencias en la parte del “estado de cuenta del edificio” y en el ítem de “fondo de reserva”.
8. Que ante la situación de no recibir desde el mes de julio más información relativa a la facturación de gastos de condominio, su representada realizó dos (2) pagos a ciegas, uno por cien bolívares (Bs. 100,00) y otro trescientos bolívares (Bs. 300,00), para así tener pagos adelantados cuando se elaborasen los recibos, siendo además los mismos realizados en una cuenta bancaria habitual notificada por la administradora.
9. Que tales pagos fueron notificados a la representante del “Grupo Corporativo Luis & Luis y Asociados, C.A.”, por lo que no solo están –según su decir- pagos los recibos válidos que fueron enviados o presentados para su cobro, sino que además se tiene una cantidad abonada a considerar para cuando se emitan los recibos válidos.
10. Finalmente, impugna la cuantía de la demanda por vil e irrisoria, y afirma que existen suficientes elementos para declarar sin lugar la demanda incoada.

*Aunado a ello, es preciso advertir que la parte demandada procedió a RECONVENIR a la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., por DAÑOS MORALES, MATERIALES Y EL REMBOLSO DE LOS PAGOS DE CONDOMINIO; no obstante, la misma fue declarada INADMISIBLE mediante sentencia proferida en fecha 16 de septiembre de 2022 (folios 149-154- I pieza del expediente).
III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer la siguiente documental:
Primero.-(Folios 5-12, I pieza del expediente) marcados con los números “1” al “8”, en original, ocho (8) RECIBOS MENSUALES DE CONDOMINIO expedidos por CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL O.P.S., contentivos de las cuotas por condominio del local comercial ocupado por la sociedad mercantil S&Q QUALITY, C.A., por las cantidades y los meses que a continuación se discriminan:
Nº FACTURA Nº MONTO Bs. MESES
1 4.343 Bs. 101.344.407,28 julio 2021
2 4.463 Bs. 81.286.060,84 Agosto 2021
3 4.639 Bs. 162,12 Septiembre de 2021
4 5.815 Bs. 73,78 Octubre 2021
5 5.991 Bs. 125,38 Noviembre 2021
6 9.091 Bs. 152,03 Diciembre 2021
7 9.267 Bs. 184,35 Enero 2022
8 9.443 Bs. 162,52 Febrero 2022

Ahora bien, las instrumentales en cuestión fueron desconocidas e impugnadas por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda; así, es preciso indicar que las liquidaciones o recibos de condominio contentivos de deudas líquidas y exigibles, constituyen título ejecutivo por mandato expreso del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en su parte in fine, motivo por el cual sólo pueden ser impugnados por vía de tacha de falsedad, lo cual no ocurrió. En consecuencia, se les confiere pleno valor probatorio a las documentales bajo análisis, ello como demostrativo de que la parte demandada adeuda las cuotas de condominio correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2021, enero y febrero del año 2022, todo lo cual arroja la suma total de mil cuarenta y dos bolívares con ocho céntimos (Bs. 1.042,8).- Así se establece.

Segundo.-(Folios 13-25, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en copia certificada a effectum videndi, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 4 de junio de 1981, bajo el No. 14, Tomo 42-A-Pro; a través del cual se desprende que dicha sociedad se encuentra representada por dos (2) administradores que actuarán conjuntamente, siendo designados para el primer período a los ciudadano RAÚL PERERA ROMERO y PASQUANINO CICCARELLI REMIGIO; y, marcado con la letra “B”, en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA ORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., celebrada en fecha 8 de marzo de 2007, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 31 de julio de 2007, bajo el No. 49, Tomo 1631A, a través de la cual se designó como administradora general de la empresa a la ciudadana SHIRLEY CICCARELLI CAÑADELI, por un período de diez (10) años. Ahora bien, en vista que los documentos públicos bajo análisis no fueron tachados ni impugnados en el decurso del proceso, quien aquí decide les confiere valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, concatenados con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de la representación de la parte demandante en el presente juicio.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 28-32, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en copia certificada a effectum videndi, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Primera de Caracas del Municipio Libertador en fecha 21 de julio de 2015, inserto bajo el No. 50, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, a través del cual se acreditan a los abogados en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNIA, como apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA S.A., para demandante en el presente juicio. Ahora bien, en vista que la parte demandada no tacho el documento en cuestión, en consecuencia quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de la representación en juicio de la parte demandante.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 33-49, I pieza del expediente) marcado con la letra “D”, en copia fotostática, ACLARATORIA Y MODIFICACIÓN DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO correspondiente al desarrollo habitacional “PARQUE RESIDENCIAL O.P.S.”, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Los Teques del estado Miranda en fecha 14 de agosto de 1984, bajo el No. 1, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, a través del cual se acuerda la construcción de un centro o zona comercial en lote de terreno de cuatro mil ochenta y cuatro metros cuadrados con nueve centímetros (4.084,09 mts2), con un área de construcción de mil quinientos ochenta metros cuadrados con catorce centímetros (1.580,14 mts2), el cual está compuesto por una edificación distribuida en una planta semi sótano para uso de estacionamiento, un depósito y un local comercial, dos (2) plantas para uso comercial con un total de cincuenta y un (51) locales comercial, incluidas doce (12) mini tiendas y una planta de techo estacionamiento. Ahora bien, aún cuando el documento bajo análisis no fue impugnado por la parte contraria, quien aquí suscribe observa que su contenido en nada aporta a la resolución presente juicio, por lo que se desecha del mismo por impertinente.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 50-56, I pieza del expediente) marcado con la letra “f”, en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1º de enero de 2018, entre la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en su condición de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre un local comercial identificado con el No. 10, con una superficie de cincuenta y cinco metros cuadrados con seis decímetros cuadrados (55,03 mts2), ubicado en la planta baja del Centro Comercial O.P.S., situado en la avenida Hermanos Salías de la población de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, bajo los términos que a continuación se exponen:
“(…)CLAUSULA(sic)CUARTA.- LOS ARRENDATARIOS aceptan expresamente y se obligan como parte de este contrato, a sufragar los gastos comunes para atender el mantenimiento y conservación del “CENTRO COMERCIAL O.P.S.”, así como los servicios de aseo, limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del “CENTRO COMERCIAL O.P.S.”, y mejoren o hagan posible su funcionamiento. Al local 10, objeto del presente contrato le corresponde una alícuota o porcentaje de condominio de un entero con cinco mil ochocientos cuarenta y un diezmilésima por ciento (1,5841%), dichos gastos serán facturados por separado del arrendamiento y LOS ARRENDATARIOS se obligan a cancelar dentro de los primeros quince (15) días de cada mes previa presentación de la factura por parte de LA ARRENDADORA o de quien lleve la administración o gestión de los gastos comunes.
(…omissis…)
CLAUSULA(sic)DECIMA-PRIMERA(sic).- LOS ARRENDATARIOS se obligan a pagar los servicios de agua, electricidad, teléfono, gas, aseo urbano, condominio y cualquier otro servicio incorporado a EL LOCAL o de que alguna forma el servicio sea usado por LOS ARRENDATARIOS, para lo cual se obliga a pagar puntualmente los recibos, facturas o comprobantes, por los servicios aludidos en la oportunidad que fijare el Organismo (sic) Público (sic) o la persona natural o jurídica que los prestare. Igualmente, LOS ARRENDATARIOS se obliga a entregar a LA ARRENDADORA, dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha en que le sean requeridas, las copias fotostáticas de dichos recibos o facturas debidamente pagados.
(…omissis…)
CLAUSULA(sic)DECIMA-OCTAVA(sic).- Son causa de resolución del Contrato (sic), las siguientes 1.- Si LOS ARRENDATARIOS incumplieren cualquiera de las obligaciones contraídas en este Contrato (sic) y su Reglamento (sic) (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte demandada en su debida oportunidad, quien aquí decide da por reconocido el mismo conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente juicio sobre el local comercial antes descrito cuyo desalojo se demanda, evidenciándose quela sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A., en su carácter de arrendataria, se obligó a sufragar los gastos comunes y cualquier otro bien y servicio necesario para el mantenimiento y conservación del CENTRO COMERCIAL O.P.S., correspondiéndole al inmueble arrendado una alícuota o porcentaje de condominio de un entero con cinco mil ochocientos cuarenta y un diezmilésima por ciento (1,5841%), debiendo realizar el pago correspondiente dentro de los primeros quince (15) días de cada mes previa presentación de la factura por parte de la arrendadora o de quien lleve la administración o gestión de los gastos comunes.- Así se establece.

Siguiendo este orden, es preciso señalar que se observa que la parte actora durante la celebración de la audiencia preliminar, consignó un legajo de mensajes de datos o correos electrónicos(inserto a los folios 163-180, I pieza); sin embargo, el tribunal de la causa negó la admisión de la referida probanza, sosteniendo que los mismos debieron ser aportados conjuntamente al escrito libelar conforme al contenido del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, motivos por el cual, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandante promovió lo siguiente:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente de las documentales acompañadas junto al libelo de demanda; lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Único.- (Folios 186-189, I pieza del expediente), en formato impreso, MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS intercambiados entre las cuentas: “pedrosutil@gmail.com”, perteneciente al ciudadano PEDRO SUTIL, “gcluiscondominio@gmail.com”,perteneciente a la ciudadana GLADYS LUIS, y “gcluislegal@gmail.com”, perteneciente a la ciudadana MARISOL LUIS, en fechas 18 de abril de 2022 y 18 de octubre de 2022. Ahora bien, visto que el tribunal de la causa negó la admisión de la referida probanza, toda vez que la parte actora no la consignó conjuntamente a su escrito libelar como lo sanciona el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte actora solicitó enrevesadamente que se realizara “INSPECCION (sic) JUDICIAL, específicamente experticia contable”, ante lo cual, el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 5 de diciembre de 2022 (folios 194-196 I pieza del expediente) NEGÓ la referida probanza, por lo que quien la presente causa resuelve no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
La parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, consignó a los autos las siguientes documentales:
Primero.-(Folios 74-82, I pieza del expediente) en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., inscritos ante el Registro Mercantil Segundo dela Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 26 de abril de 2006, bajo el No. 65, Tomo 68- A Sdo, a través de la cual se desprende que dicha empresa se encuentra representada por dos (2) directores gerentes que pueden actuar separadamente, siendo designados en dichos cargos para el primer período de cinco (5) años a los ciudadanos PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO y DORA ADELA SEIJO BARREIRO. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de la representación de la parte demandada en el presente juicio.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 83, I pieza del expediente) en copia fotostática, REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) No. J-31560486-8, correspondiente a la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., expedido el 15 de mayo de 200, con domicilio en la avenida perimetral de San Antonio, Centro Comercial OPS, planta baja, local No. 10. Ahora bien, aún cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contraria, quien aquí decide observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, por lo que se desecha del mismo por impertinente.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 84-90, I pieza del expediente) en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1º de marzo de 2008, entre la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en su condición de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, por un (1) año fijo contado desde el 1º de marzo de 2008 hasta el 28 de febrero de 2009. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí decide observa que la misma corresponde a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; por consiguiente, esta alzada desecha la probanza bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 91-98 y 106-114, I pieza del expediente) en original, dos (2) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticados, el primero ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 29 de junio de 2009, bajo el No. 54, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, y el segundo ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de abril de 2017, bajo el No. 34, Tomo 146 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; ambos celebrados entre la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en su condición de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre el inmueble objeto del presente juicio, por un (1) año fijo contados, el primero desde el 1º de marzo de 2009 hasta el 28 de febrero de 2010, y el segundo, desde el 1º de enero hasta el 31 de diciembre de 2017. Ahora bien, siendo que los documentos en cuestión no fueron tachados en el decurso del proceso, los mismos tienen valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente juicio sobre el local comercial cuya desalojo se demanda, durante el lapso antes indicado.- Así se establece.
Quinto.-(Folios 99-105, I pieza del expediente) en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1º de marzo de 2011, entre la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en su condición de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, por un (1) año fijo contado desde el 1º de marzo de 2011 hasta el 28 de febrero de 2012, sobre un local comercial identificado con el No. 10, ubicado en la planta baja del Centro Comercial O.P.S., situado en la avenida Hermanos Salías de la población de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte demandada en su debida oportunidad, quien aquí decide da por reconocido el mismo conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente juicio sobre el local comercial cuya desalojo se demanda, durante el lapso antes indicado.- Así se establece.
Sexto.- (Folios 115-119, I pieza del expediente) en copia fotostática, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de abril de 2010, inserto bajo el No. 36, Tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, a través del cual el ciudadano PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO, en su carácter de director gerente de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., confirió poder general a los ciudadanos MARISOL LUIS LUIS, GLADYS LUIS LUIS, DORALIZA DEL CARMEN MONTILLA BETANCOURT, MONICA KATIUSKA LORCA CASERES y JORGE DAVID CORDERO AMARISTA. Ahora bien, siendo que el contenido de la documental en cuestión nada aporta para la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe la desecha del proceso por impertinente y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Séptimo.-(Folio 120, I pieza del expediente) en copia fotostática, AVISO DE COBRO No. 4.111, expedido por CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL O.P.S., contentivo de la cuota por condominio del local comercial ocupado por la sociedad mercantil S&Q QUALITY, C.A., correspondiente al mes de junio de 2021, por la cantidad de cuarenta millones novecientos cincuenta y siete mil trescientos treinta bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 40.957.330,77), reflejándose un saldo anterior de ciento veintiocho millones ciento ochenta y ocho mil ciento cuarenta y siete bolívares (Bs. 128.188.147,00). Ahora bien, en vista que el instrumento bajo análisis corresponde a una deuda líquida y exigible, por tratarse de deudas vencidas, este tribunal superior lo aprecia como evidencia de que la parte demandada contenía recibió un aviso de cobro por concepto de gastos comunes correspondiente al mes de junio de 2021, adeudando para entonces un monto total de ciento sesenta y nueve millones ciento cuarenta y cinco mil cuatrocientos setenta y ocho bolívares (Bs. 169.145.478,00); todo ello en razón de que las liquidaciones o planillas de condominio constituyen título ejecutivo por mandato expreso del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en su parte in fine.- Así se establece.
Octavo.-(Folio 121, I pieza del expediente) en formato impreso, TRANSFERENCIA ELECTRÓNICA No. 525701398, realizada desde la cuenta del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.) perteneciente al ciudadano PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO, a la cuenta beneficiaria de CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL OPS, en fecha 19 de julio de 2021, por la cantidad de ciento sesenta y nueve millones ciento cuarenta y cinco mil cuatrocientos setenta y siete bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 169.145.477,95), por concepto de “condominio local 10”. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme al artículo 7 del Decreto Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la cual se demuestra que elciudadano PEDRO SUTIL CEDEÑO, quien es representante de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., canceló la referida cantidad correspondiente a los gastos comunes o cuotas de condominio en fecha 19 de julio de 2021.- Así se establece.
Noveno.- (Folios 123 y 124, I pieza del expediente) en formato impreso, dos (2) TRANSFERENCIAS ELECTRÓNICAS realizadas desde la cuenta del Banco Nacional de Crédito (BNC) perteneciente a la ciudadana DORA ADELA SEIJO BARREIRO, a la cuenta beneficiaria de CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL OPS, con la siguiente descripción: (i) No. 100023669, de fecha 10 de enero de 2022, por la cantidad de cien bolívares (Bs. 100,00), por concepto de “abono condominio ops local 10”; y, (ii) No. 165638514, de fecha 18 de abril de 2022, por la cantidad de trescientos bolívares (Bs. 300,00), por concepto de “abono condominio local 10 ops”. Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran conforme al artículo 7 del Decreto Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con las cuales se demuestra que laciudadana DORA ADELA SEIJO BARREIRO, quien es representante de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., realizó dos (2) transferencias a la cuenta destinada para el pago de las cuotas de condominio, en fechas 10 de enero y 18 de abril de 2022, por las cantidades supra indicadas.- Así se establece.
Décimo.- (Folio 122, I pieza del expediente) en formato impreso, MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS intercambiados entre las cuentas: “pedrosutil@gmail.com” perteneciente a PEDRO SUTIL, y “gcluiscondominio@gmail.com”, perteneciente a GLADYS LUIS, en fecha 19 y 20 de julio de 2021, en cuyo asunto se lee la siguiente descripción: “condominio y alquileres local 10, pedro sutil spquality ca”, evidenciándose de su contenido que se confirma la recepción de dos archivos adjuntos. Ahora bien, al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna el documento bajo análisis, se le otorga valor de plena prueba como instrumento privado reconocido, a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y tiene también valor indiciario conforme a lo previsto en el artículo 510 eiusdem, limitando sus efectos para la resolución de la causa, a una prueba documental, que comprueba la procedencia, recepción y legitimidad del mismo, quedando evidenciado que el ciudadano PEDRO SUTIL CEDEÑO, quien es representante de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., remitió comprobante de pago a la dirección electrónica acordada para la conciliación de las deudas por concepto de “condominio y alquileres”, ello en el mes de julio de 2021.- Así se establece.
Décimo primero.- (Folio 125, I pieza del expediente) en formato impreso, MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS enviados desde la cuenta: “gcluislegal@gmail.com”, perteneciente a MARISOL LUIS, a múltiples destinatarios, entre los cuales se observa la dirección: “pedrosutil@gmail.com” perteneciente a PEDRO SUTIL, en fechas 29 de octubre y 1º de noviembre de 2021, en las cuales participa las cuentas bancarias “…para realizar sus pagos tanto de alquiler como de condominio…”, y asimismo, informa que los pagos pueden ser notificados al correo electrónico gcluiscondominio@gmail.com. Ahora bien, al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna el documento bajo análisis, se le otorga valor de plena prueba como instrumento privado reconocido, a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y tiene también valor indiciario conforme a lo previsto en el artículo 510 eiusdem, limitando sus efectos para la resolución de la causa, a una prueba documental, que comprueba la procedencia, recepción y legitimidad del mismo, quedando evidenciado que el ciudadano PEDRO SUTIL CEDEÑO, quien es representante de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., recibió en el mes de octubre y noviembre del año 2021, notificación de las nuevas cuentas bancarias destinadas para realizar los pagos de condominio y arrendamientos.- Así se establece.
Décimo segundo.- (Folio 126-128, I pieza del expediente) en original, CARTEL DE NOTIFICACIÓN librado por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de enero de 2022, a la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., mediante el cual le informa que la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., solicitó notificarles la no renovación del contrato de arrendamiento. Ahora bien, aun cuando el documento en cuestión no fue tachado en el decurso del proceso, esta juzgadora observa que su contenido nada aporta a la resolución del presente juicio, por lo que se desecha del proceso por impertinente.- Así se precisa.
Décimo tercero.- (Folio 129-139, I pieza del expediente) en copia fotostática, INFORME MÉDICO expedido por el Dr. Oscar Solis Quintero, en su carácter de médico tratante del Hospital de Clínicas Caracas en fecha 5 de junio de 2018, correspondiente al paciente PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO; en copia fotostática, ESTUDIO ANATOMO-PATOLÓGICO realizado por la Dra. Iraida Daboin, en su carácter de médico tratante del Laboratorio de Anatomía Patológica InBioCit en fecha 28 de agosto de 2018, correspondiente al paciente PEDRO SUTIL; en copia fotostática, ESTUDIO RADIOLÓGICO realizado por el Dr. Luis Colmenares, médico radiólogo del Centro de Diagnóstico Los Salías, C.A. en fecha 31 de agosto de 2018, correspondiente al paciente PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO; en copia fotostática, INFORME MÉDICO expedido por el Dr. Claudio Ascunce, en su carácter de traumatólogo y ortopedista en fecha 14 de mayo de 2019, correspondiente al paciente PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO; en copia fotostática, ESTUDIO DE GAMMAGRAMA realizado por la Dra. Aisa Manzo, médico nuclear adscrita al Hospital Universitario de Caracas en fecha 24 de mayo de 2019, correspondiente al paciente PEDRO SUTIL; en copia fotostática, INFORME REPORTE DE ASPIRADO DE MEDULA ÓSEA realizado por la Dra. Hercilia valecillos, en fecha 1º de agosto de 2018, correspondiente al paciente PEDRO SUTIL; y, en copia fotostática, dos (2) INFORMES MÉDICOS realizados por el Dr. Roberto Smith, medicina interna y nefrología adscrito al Centro Médico Loira sin fecha, correspondiente al paciente PEDRO SUTIL. Ahora bien, en vista que los referidos instrumentos privados fueron consignados en copia simple, carecen de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; motivo por el cual esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandada promovió las siguientes probanzas:
.- RATIFICÓ las documentales consignadas conjuntamente al escrito de contestación, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, conforme a la legislación vigente ello no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Asimismo, se desprende que la parte demandada promovió experticia contable, inspección judicial y prueba de exhibición; sin embargo, el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 5 de diciembre de 2022 (folios 194-196 I pieza del expediente) negó la admisión de las referidas probanzas por ser impertinentes, motivo por el cual quien la presente causa resuelve no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.-Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2023, se declaró lo siguiente:
“(…)Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio, quien aquí suscribe estima que lo procedente en derecho es pasar a emitir pronunciamiento como punto previo, respecto a la IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA realizada por la parte accionada, y en tal sentido, debe precisar que de los lineamientos contenidos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que en caso de que el valor del objeto de la demanda no conste pero aun así sea apreciable en dinero, el demandante debe estimarla, pudiendo por su parte el demandado impugnar tal estimación bien por exigua o exagerada, demostrando a su vez cuál sería la estimación adecuada; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, se observa que el apoderado judicial de la parte demandada se limitó a manifestar en el escrito de contestación, que (…)
Vistos los términos en los cuales fue planteada la defensa en cuestión, quien aquí suscribe considera que la parte demandada no dio cumplimiento a lo exigido en la norma mencionada en el particular que antecede (…) quien aquí suscribe debe declarar IMPROCEDENTE la impugnación en cuestión, quedando por lo tanto establecida como vigente y definitiva la estimación efectuada por la parte demandante en el libelo, esto es, en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00).-. Así se precisa.
(…omissis…)
Resuelto lo anterior, y en vista que el presente juicio es seguido por desalojo de local comercial fundamentado en la falta de pago, quien aquí suscribe estima conveniente pasar a transcribir lo previsto en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)
(…omissis…)
Ahora bien, siendo que la acción de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en condición de arrendadora, fue sustentada en la presunta insolvencia de la arrendataria, sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., con ocasión a los cánones de arrendamiento y a los gastos de condominio correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, enero y febrero de 2022; y en vista que, la parte demandada negó tales afirmaciones de hecho, manifestando que se encuentra solvente, que no le fueron emitidos los recibos o facturas correspondientes a los gastos de condominio demandados como insolutos, y que por tales razones realizó dos depósitos “a ciegas” a los fines de abonar algunas cantidades de dinero, es dable que la carga probatoria recayó sobre la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.
En tal sentido, se aprecia que en el caso de autos la representación judicial de la parte demandada desplegó una reducida actividad probatoria con el propósito de demostrar su supuesta solvencia y las circunstancias supra referidas, siendo únicamente valoradas y apreciadas por esta juzgadora con apego al ordenamiento jurídico venezolano, las documentales que se mencionan a continuación (…)
En efecto, por las razones antes expuestas esta juzgadora considera que la parte demandada no trajo a los autos ningún elemento probatorio que permita inferir su solvencia respecto a los cánones de arrendamiento y a los gastos de condominio demandados como insolutos, mucho menos que denoten que haya cumplido con tales obligaciones de pago en los términos contractualmente convenidos; así mismo, considera quien aquí suscribe que no cursa en el presente expediente ningún indicio de que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL O.P.S. o en su defecto, la parte actora en su condición de arrendadora, haya dejado de entregar los respectivos recibos de condominio o que se hubiese negado a cumplir con dicha obligación, pues no riela en autos probanza alguna que denote que la demandada se haya visto en la tarea de requerir tales recibos mediante correo electrónico, cartas misivas o a través de cualquier mecanismo de comunicación, o que se haya visto en la obligación de hacer depósitos “a ciegas” durante los ocho (8) meses referidos en el libelo, por el contrario, siendo que la accionada consignó el recibo correspondiente a los gastos de condominio del mes de junio del año 2021, lo cual puede fue adminiculado con los recibos promovidos por la actora (cursantes a los folios 5-12), puede presumirse que sí le eran emitidas y presentadas las facturas relacionadas con los gastos comunes del mencionado centro comercial, lo cual por vía de consecuencia hace PROCEDENTE en derecho la causal de desalojo invocada por la parte actora.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, consecuentemente, este órgano jurisdiccional debe declarar CON LUGAR la acción de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en contra de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., todos ampliamente identificados en autos, y en efecto, se ORDENA a la mencionada sociedad mercantil a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial identificado con el No. 10, ubicado en la planta baja del centro comercial O.P.S., Avenida Hermanos Salías de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, totalmente libre de bienes y personas, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
V
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic), declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la impugnación de la estimación de la demanda realizada por la parte accionada en la oportunidad para contestar, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; quedando por lo tanto establecida como vigente y definitiva la estimación efectuada por la parte demandante en el libelo, esto es, en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00).
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en contra de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., todos ampliamente identificados en autos; en efecto, se ORDENA a la mencionada sociedad mercantil a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial identificado con el No. 10, ubicado en la planta baja del centro comercial O.P.S., Avenida Hermanos Salías de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, totalmente libre de bienes y personas(…)”

V
ALEGATOS EN ALZADA.

ESCRITO DE INFORMES:
La apoderada judicial de la parte demandante en el presente juicio, sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., compareció ante esta alzada en fecha 22 de mayo de 2023, a fin de consignar diligencia en el cual manifiesta presentar informes, indicando para ello que la presente acción debe ser declarada con lugar en virtud de que la parte demandada “(…) no probó a lo largo del juicio haber cancelado las cuotas de condomio (sic) demandadas (…)”,solicitando así que la sentencia recurrida sea ratificada en todas y cada una de sus partes.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., presentó ante esta alzada en fecha 22 de mayo de 2023, su respectivo escrito de informes, en el cual indicó que denuncia que la sentencia recurrida incurrió en los siguientes vicios: (i)violación al numeral 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el a quo, mencionó que la demanda se fundamenta en la falta de pago de cánones de arrendamiento, lo cual es falso; (ii)vicio de incongruencia negativa, por cuanto no se emitió pronunciamiento sobre los alegatos realizados en el escrito de contestación a la demanda referencia al contenido de los recibos de condominio acompañados al libelo; (iii)vicio de incongruencia negativa, por cuanto no se emitió pronunciamiento sobre la obligación legal y contractual de presentar previamente los recibos de condominio; (iv)inversión ilegítima de la carga de la prueba, motivado a que se le atribuyó a su defendida un hecho negativo como fue, demostrar que no se emitieron ni presentaron los avisos y recibos; (v)violación al debido proceso y derecho a la defensa, en virtud de la falta de sustanciación del fraude procesal interpretado como defensa o denuncia en el escrito de contestación conforme al artículo 607 eiusdem; y,(vi)ultrapetita o extrapetita e incompetencia, por cuanto el tribunal de la causa se pronunció sobre el alegato de prevaricación, careciendo de competencia. Por último, insistió en que la cuantía de la demanda es irrisoria y solicitó que se declare con lugar el recurso de apelación intentado conla consecuente nulidad de la sentencia recurrida, debiendo ser declarada sin lugar la demanda incoada.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2023, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A. contra la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., ordenándose la entrega material del inmueble objeto de la controversia. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
En primer lugar, se observa que la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en el escrito libelar señaló que su representada es la propietaria de un inmueble constituido por un local comercial, el cual se encuentra ubicado en la planta baja del Centro Comercial O.P.S., avenida perimetral Los Salías, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, identificado con el número 10, el cual dio en arrendamiento a la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A., mediante contrato celebrado de forma privada; asimismo, afirmó que la mencionada arrendataria –según su decir- ha dejado de cancelar los recibos de condominio correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, así como enero y febrero de 2022, para un total de novecientos cuarenta y tres bolívares (Bs. 943.00), por lo que al haber sido infructuosas todas las diligencias extrajudiciales realizadas para conseguir el pago de los mismos, es por lo que procede a demandar el desalojo del local arrendado conforme al artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial concatenados con las cláusulas cuarta, décima primera y décima octava del contrato de arrendamiento.
Por su parte, el representante de la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda, contradijo todos y cada uno de los hechos mencionados y argumentos contenidos en la demanda interpuesta, manifestando que la parte actora fundamenta su pretensión en ocho (8) supuestos recibos que –a su decir- se imprimieron para tratar de fundamentar la demanda, los cuales ya están pagos o bien jamás fueron impresos, y menos aún se presentaron o enviaron para su pago, por lo que niega que la parte actora haya realizado alguna diligencia o gestión de cobro con recibos de condominio que no imprimieron, que no existían ni digitalmente; asimismo, señaló que en cumplimiento a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, quien debía presentar previamente las facturas para su cobro es el grupo corporativo Luis & Luis y Asociados, C.A., quien lleva la administración o gestión de los gastos comunes desde hace años y que cuya principal representante es la hoy apoderada de la parte demandante, por lo que era indispensable –a su decir- la impresión del recibo y el envío del duplicado para la ejecución de una obligación de pago, más aún cuando se trata de un monto que no conocen.
Seguidamente, manifestó que del recibo correspondiente al mes de julio de 2021, se refleja una cobranza por un monto idéntico al mes de junio del mismo año, por lo que puede deducir que su representada ya había realizado ese pago, el cual fue reportado mediante correo enviado a la administradora “Grupo Corporativo Luis & Luis y Asociados, C.A.”; asimismo, manifestó que los recibos consignados tienen –a su decir- inconsistencias en la parte del “estado de cuenta del edificio” y en el ítem de “fondo de reserva”. Acto seguido, expuso que ante la situación de no recibir desde el mes de julio más información relativa a la facturación de gastos de condominio, su representada realizó dos (2) pagos a ciegas, uno por cien bolívares (Bs. 100,00) y otro de trescientos bolívares (Bs. 300,00), para así tener pagos adelantados cuando se elaborasen los recibos, siendo además los mismos realizados en una cuenta bancaria habitual notificada por la administradora, por lo que–según su decir- se tiene una cantidad abonada a considerar para cuando se emitan los recibos válidamente; finalmente, impugnó la cuantía de la demanda por vil e irrisoria, y solicitó que se declarara sin lugar la demanda incoada.
Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente,a fin de dar cumplimiento al requisito de congruencia del fallo, pronunciarse previamente al fondo del asunto, en lo que respecta a los distintos alegatos planteados por la parte recurrente en su respectivo ESCRITO DE INFORMES presentado ante esta alzada, lo cual procede a realizar bajo los siguientes términos:
*De los vicios de forma de la sentencia apelada.-
En el escrito de informes presentado ante esta alzada, la representación de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., alegó distintos vicios de la sentencia dictada en el proceso en la primera instancia, tales como: (i) violación al numeral 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el a quo, mencionó que la demanda se fundamenta en la falta de pago de cánones de arrendamiento, lo cual es falso; (ii)vicio de incongruencia negativa, por cuanto no se emitió pronunciamiento sobre los alegatos realizados en el escrito de contestación a la demanda referencia al contenido de los recibos de condominio acompañados al libelo; (iii)vicio de incongruencia negativa, por cuanto no se emitió pronunciamiento sobre la obligación legal y contractual de presentar previamente los recibos de condominio; y,(iv)ultrapetita o extrapetita e incompetencia, por cuanto el tribunal de la causa se pronunció sobre el alegato de prevaricación, careciendo de competencia.
Ahora bien, con vista a tales denuncias, quien aquí decide debe advertir que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00443, de fecha 30/07/2013, Exp. 12-602, reiterada entre otros fallos, en sentencia de fecha 26 de abril de 2016, Exp. N° 15-641, señaló con respecto a los alegatos esgrimidos en los informes de obligatorio pronunciamiento por parte de los jueces de instancia, lo siguiente:
“(…) Ahora bien, entre los alegatos que se pueden esgrimir ante el juez de alzada en informes, relacionados con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, ad exemplum tenemos los siguientes: Los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso (…)”. (Subrayado añadido)

En tal sentido, el juez que conoce en alzada de la causa, no está en la obligación de pronunciarse respecto de las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, puesto que el objeto de la sentencia dictada en apelación es la controversia, la cual debe ser revisada nuevamente con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia. Aunado a ello, cabe destacar que en todo caso, la sentencia que dicte esta alzada, ya sea que confirme, revoque o modifique la sentencia apelada, es la que origina la cosa juzgada y por lo tanto, sustituye al fallo dictado por el tribunal de la causa, razón por la cual, considera esta juzgadora considera que independientemente de que sean procedentes los vicios de forma de la sentencia recurrida denunciados por la parte apelante, ello no será motivo de reposición de la causa, sino por el contrario de conformidad con el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el juez de alzada debe resolver el fondo del litigio.
En consecuencia, como quiera que las denuncias anteriormente señaladas van dirigidas a desvirtuar y embestir las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, las cuales van a quedar sustituidas por el fallo que se dicte en esta oportunidad, carecería de propósito útil el examen de esta juzgadora acerca de las apreciaciones realizadas por el juez de la causa en la decisión recurrida, además de que –se repite- la nulidad de ésta no impediría resolver sobre el fondo, por lo tantose hace forzoso DESECHAR tales delaciones del proceso, no sin antes indicarle al recurrente que por cuanto la apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia sometida de nuevo a decisión de esta alzada, por el efecto devolutivo del recurso, quien decide, debe –y así lo hace- emitir pronunciamiento sobre todo el mérito del asunto atendiendo todo lo alegado y probado por las partes, con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia.- Así se establece.

* De la violación al debido proceso y derecho a la defensa.-
En el escrito de informes presentado ante esta alzada, el representante de parte demandada-recurrente alegó la violación al debido proceso y al derecho a la defensa, bajo el fundamento de la “(…) falta de sustanciación del fraude procesal interpretado como defensa o denuncia en el escrito de contestación del demanda y demás actuaciones de ratificación, conforme a lo previsto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil (…)”. Al respecto, esta alzada debe señalar que la indefensión o menoscabo del derecho a la defensa se relaciona con el debido proceso, en razón de que esta última establece el amparo efectivo por parte del órgano jurisdiccional sobre los derechos de los justiciables en el proceso, incluyendo el principio de igualdad o equilibrio procesal que comporta la uniformidad de condiciones de las partes a acceder al sistema de justicia para manifestar o hacer valer sus derechos, defensas y excepciones en juicio; no obstante, la privación o limitación de esta protección o amparo dejaría al justiciable indefenso en el proceso lo cual no prevalecería la búsqueda de la verdad y la realización de justicia (Sentencia de la Sala de Casación Civil Nro. 525, de fecha 8 de octubre de 2009, caso: Gustavo Adolfo Padrino Maita contra Almacenes Frigoríficos del Centro, C.A.).
Por lo antes expuesto, se observa que la tutela al derecho a la defensa peticionada por la parte demandada, se fundamenta en que el tribunal de la causa en la sentencia recurrida desechó la defensa de fraude procesal alegada por el recurrente, sin antes ordenar abrir la incidencia prevista en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil; al respecto, es de precisar sin ánimos de analizar lo ajustado a derecho o no de lo decidido por el tribunal cognoscitivo referente a los alegatos de fraude procesal invocados en la contestación a la demanda, que en el mismo escrito de informes presentado ante esta alzada, la parte recurrente afirma que su intención no fue alegar un fraude procesal como defensa, por el contrario, sólo hizo “…una mención en modo subjuntivo en el escrito de contestación…”, por lo que resulta un desgastes para este órgano jurisdiccional analizar si efectivamente el a quo debió o no abrir una incidencia en ocasión al alegato del fraude procesal, cuando la propia parte demandada insiste en que su intención no fue plantear el mismo como una denuncia incidental sino sólo fue una “mención”, que en modo alguno ocasionaría abrir una incidencia para que las partes puedan proponer sus alegatos y sus pruebas en cabal ejercicio de su derecho a la defensa.
No obstante, entiende esta juzgadora que el recurrente patentiza su descontento con la sentencia recurrida por haberle resultad adversa a todas sus afirmaciones y defensas contenidas en el escrito de contestación, pero ello no necesariamente constituye un menoscabo del derecho a la defensa, menos aún cuando la demandada ha insistido en que no se propuso una denuncia de fraude procesal, por tanto no pudo abrirse una incidencia conforme al artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, para sustanciarse una “mención en modo subjuntivo” sobre un eventual fraude. Razón por la cual, al no observarse la vulneración ni el quebrantamiento del derecho a la defensa de la parte accionada ni al debido proceso, deviene en IMPROCEDENTE la denuncia a las garantías constitucionales planteada ante esta superioridad.- Así se establece.

En este sentido, resuelto los planteamientos formulados por la parte demandada ante esta alzada, quien aquí decide, procede a revisar el mérito del asunto, para lo cual debe emitir pronunciamiento expreso como punto previo, sobre el rechazo a la estimación de la demanda, formulado por el representante de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., en el escrito de contestación, sosteniendo para ello que la misma es vil e irrisoria, bajo el fundamento de que: “(…) la parte demandante establece como monto de la demanda una cifra menor al de la supuesta deuda de Condominio (sic), lo cual no tiene mucha lógica (…)”; así las cosas, debe precisarse que la impugnación a la cuantía corresponde a una defensa de fondo, que no busca directamente objetar la competencia del tribunal que conoce en primera instancia, sino que persigue impugnar la cuantía estimada a los fines de establecer el interés principal del asunto discutido.
Ahora bien, visto que el presente asunto se circunscribe a determinar el valor de la demanda intentada por cuanto a decir de la parte demandada la misma fue exagerada por la demandante, resulta necesario traer a colación la regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula:
Artículo 36.- “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Asimismo, el artículo 38 del Código Adjetivo Civil, señala que: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará (…)”. De este modo, en relación a la forma como debe estimarse la cuantía en las demandas de contratos de arrendamientos donde no se demande el pago de pensiones insolutas ni accesorios, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 13 de abril del 2000, Expediente: N° 00-001, reiterada por la misma Sala 31/10/2012, Exp. No. AA20-C-2012-000522, dejó sentado lo siguiente:
“(…) En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra ‘Derecho Procesal Civil’:
‘En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado’.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil (…)”. (Negrillas y subrayado de la Sala).

Así las cosas, en consideración a las precitadas normas adjetivas así como a la anterior jurisprudencia, esta juzgadora debe sintetizar entonces que, en materia de demandas en las cuales se discuta la validez o continuación de un contrato de arrendamiento, la cuantía está regulada por el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y si se trata de un cumplimiento de contrato de arrendamiento, en donde no se demande, ni pensiones de arrendamiento, ni ningún otro accesorio, lo que procede es que la actora estime la demanda a tenor de lo previsto en el artículo 38 eiusdem. En tal sentido, visto que el presente juicio es seguido por desalojo de un inmueble arrendado por falta de pago de cuotas de condominio o gastos comunes, en el cual no se demandó el pago de tales cuotas insolutas ni ningún otro “accesorio”, es por lo que la estimación de la pretensión debe estar determinada por las reglas del referido artículo 38 del Código Adjetivo Civil, por lo tanto, no existe ningún impedimento legal para que la parte actora haya estimado la cuantía del presente juicio en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00), equivalentes para el momento de la interposición de la demanda (18/4/2022), en la cantidad de QUINCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (15.000 U.T.), y en consecuencia, se debe declarar IMPROCEDENTE el rechazó a la cuantía, quedando de esta manera firme la estimación realizada por la parte demandante en el libelo- Así se establece.
Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso seguido por DESALOJO, resueltas las defensas previas propuestas por éstas y vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, quien aquí suscribe pasa de seguida a pronunciarse respecto al FONDO DEL ASUNTO debatido; para lo cual debe advertirse que en la pretensión libelar se persigue la entrega material de un local comercial identificado con el No. 10, situado en la planta baja del Centro Comercial O.P.S., ubicado en la avenida perimetral Los Salías, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, por falta de pago de las cuotas de condominio; es por lo que se considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)”

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden entre sus numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento; que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado. Así, en el escrito libelar la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., manifestó que la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., se obligó conforme al contenido de las cláusulas cuarta y décima primera del contrato de arrendamiento, a cancelar los pagos correspondientes a gastos comunes o condominio, pero que desde el mes de julio del 2021 al mes de febrero del año 2022, la demandada–a su decir- ha dejado de cancelar el condominio del inmueble objeto del litigio.
Partiendo de ello, se hace necesario indicar en sentido general que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario de un inmueble sometido bajo este régimen, tiene la obligación de pagar los gastos comunes, debiendo entenderse por éstos, aquellas “(…) erogaciones que deban realizarse para atender el mantenimiento y conservación del inmueble que sirve de asiento al establecimiento comercial, así como los servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del inmueble que sirve de asiento al establecimiento comercial, y mejoren o hagan posible su funcionamiento (…)” (artículo 36 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial).
No obstante a ello, si el propietario de la cosa inmueble sometida a propiedad horizontal desea darlo en arrendamiento, no hay impedimento legal ni prohibición expresa de norma alguna para que el arrendatario asuma el pago de esa obligación, por el contrario en el artículo 37 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se dispone expresamente lo siguiente:
Artículo 37.- “Los gastos comunes serán cancelados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato de arrendamiento y deberán ser fehacientemente demostrados por el administrador y descritos en la correspondiente factura, emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular (…)” (resaltado añadido).
De esta manera, no hay lugar a dudas que el pago de los gastos comunes que surjan en ocasión al mantenimiento y conservación de un inmueble que sirve de asiento al establecimiento comercial, y se encuentra sometido a la propiedad horizontal, puede válidamente ser cancelado por el arrendamiento del local si así lo dispone el contrato; en este sentido, en atención al labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, las cuales además deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, se observa que en el presente caso, cursa CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1º de enero de 2018, entre la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en su condición de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre el bien inmueble objeto del litigio, en cuyas cláusulas cuarta y décima primera se desprende textualmente lo siguiente (folios 50-56, I pieza del expediente):
“(…) CLAUSULA (sic) CUARTA.- LOS ARRENDATARIOS aceptan expresamente y se obligan como parte de este contrato, a sufragar los gastos comunes para atender el mantenimiento y conservación del “CENTRO COMERCIAL O.P.S.”, así como los servicios de aseo, limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del “CENTRO COMERCIAL O.P.S.”, y mejoren o hagan posible su funcionamiento. Al local 10, objeto del presente contrato le corresponde una alícuota o porcentaje de condominio de un entero con cinco mil ochocientos cuarenta y un diezmilésima por ciento (1,5841%), dichos gastos serán facturados por separado del arrendamiento y LOS ARRENDATARIOS se obligan a cancelar dentro de los primeros quince (15) días de cada mes previa presentación de la factura por parte de LA ARRENDADORA o de quien lleve la administración o gestión de los gastos comunes.
(…omissis…)
CLAUSULA (sic) DECIMA-PRIMERA(sic).- LOS ARRENDATARIOS se obligan a pagar los servicios de agua, electricidad, teléfono, gas, aseo urbano, condominio y cualquier otro servicio incorporado a EL LOCAL o de que alguna forma el servicio sea usado por LOS ARRENDATARIOS, para lo cual se obliga a pagar puntualmente los recibos, facturas o comprobantes, por los servicios aludidos en la oportunidad que fijare el Organismo (sic) Público (sic) o la persona natural o jurídica que los prestare. Igualmente, LOS ARRENDATARIOS se obliga a entregar a LA ARRENDADORA, dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha en que le sean requeridas, las copias fotostáticas de dichos recibos o facturas debidamente pagados (…)” (resaltado añadido).

Conforme a dichas cláusulas, la arrendataria se obligó a cancelar el monto correspondiente por concepto de condominio o gastos comunes del local comercial objetodel arrendamiento, dentro de los primeros quince (15) días de cada mes previa “presentación de la factura” por parte de la arrendadora o de quien lleve la administración o gestión de los gastos comunes. De esta manera, se observa que la parte demandante acompañó a su pretensión libelar, ocho (8) RECIBOS MENSUALES DE CONDOMINIO expedidos por CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL O.P.S., contentivos de las cuotas por condominio del local comercial ocupado por la sociedad mercantil S&Q QUALITY, C.A., por las cantidades y los meses que a continuación se discriminan(folios 5-12, I pieza):
Nº FACTURA Nº MONTO Bs. MESES
1 4.343 Bs. 101.344.407,28 julio 2021
2 4.463 Bs. 81.286.060,84 Agosto 2021
3 4.639 Bs. 162,12 Septiembre de 2021
4 5.815 Bs. 73,78 Octubre 2021
5 5.991 Bs. 125,38 Noviembre 2021
6 9.091 Bs. 152,03 Diciembre 2021
7 9.267 Bs. 184,35 Enero 2022
8 9.443 Bs. 162,52 Febrero 2022

Con vista a lo antes expuesto, se observa en primer lugar que la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, alegó que dichas planillas o recibos de cobro tienen supuestamente inconsistencias en la parte del “estado de cuenta del edificio” y en el ítem “fondo de reserva”, asimismo expuso que en el contenido de los mencionados recibos surge una “cifra mágica” que se mantiene incólume cada mes. Ahora bien, observa quien decide que la parte recurrente pretende enervar el contenido de los montos discriminados en cada recibo o planilla contentiva de los gastos comunes con alegatos indefinidos, imprecisos y no fundamentados en algún elemento probatorio, lo cual no sólo impide su resolución, sino que en todo caso, resultan impertinentes en este juicio, por cuanto se persigue la entrega material de un inmueble arrendado por falta de pago de las cuotas de condominio, en cuyo escrito libelar no se peticionó el cobro de tales cuotas, caso en el cual podría la parte demandada impugnar cualesquiera de los conceptos contenidos en los recibos cuyo cobro se reclama, a fin de que sean revisados o determinados en todo caso mediante experto.
Además, en el supuesto caso de que el obligado a cancelar los gastos comunes de un inmueble sometido a la propiedad horizontal se vea afectado por el pago de alguna cantidad de dinero excesiva, la ley le otorga la facultad de no sólo reclamar su reintegro o reembolso, sino además solicitar como consecuencia del retardo en el pago oportuno, la posibilidad de reclamar intereses de mora; por consiguiente, en el caso sub examine no se está demandando el cobro de ningún concepto, sólo el desalojo de un inmueble arrendado derivado de la supuesta falta de pago de las cuotas condominiales o gastos comunes que correspondan, motivo por el cual, se desechan del proceso loa alegatos y meras afirmaciones realizadas por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda referentes a supuestas “inconsistencias” en el contenido de los recibos y/o planillas de pagos, por impertinentes.-Así se precisa.
En suma a lo anterior, se debe a su vez señalar que en la oportunidad de celebrarse la audiencia o debate oral ante el tribunal de la causa, el apoderado judicial de la parte demandada alegó que “(…) Consigno en el presente acto una copia del documento de condominio () se puede apreciar que la alícuota que aparece en él, correspondiente al local No. 10, tampoco coincide con la indicada en los supuestos recibos de condominio (…)”;ante tales dichos, quien la presente causa resuelve estima prudente precisar que los alegatos de hechos nuevos conciernen a hechos relativos al fondo de la causa, vale decir, aquellos que de acuerdo al debate o traba de la litis vienen a constituir el tema a resolver; por lo tanto, para que los mismos sean válidos y a fin de resguardar el derecho a la defensa de las partes, nuestra legislación ha señalado el límite de la oportunidad procesal para promoverlos, a saber, en el libelo de demanda y en la contestación de demanda (artículo 364 del Código de Procedimiento Civil), de modo que los alegatos de nuevos hechos no puedan producirse en cualquier fase y estado del proceso.
Así las cosas, en vista que de las actas que conforman el presente expediente, específicamente del escrito de contestación a la demanda se desprende que la empresa demandada en tal oportunidad se limitó a alegar la existencia de supuestas “inconsistencias” en los recibos de condominio, ello sin hacer en ningún momento referencia a que la alícuota que le correspondía pagar, era distinta a la indicada en el documento de condominio, consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la demandada procuró traer tales hechos nuevos al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, se debe desechar los alegatos en cuestión.- Así se establece.
Siguiendo este orden, se hace constar a su vez que la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A. (parte demandada), ante la supuesta falta de pago aducida en el escrito libelar, afirmó en la oportunidad de dar contestación a la demanda, que es falso que haya dejado de cancelar las cuotas de condominio, bajo el fundamento de que los meses reclamados como insolutos “(…) bien ya están pagos, como ya se verá, o bien jamás fueron impresos y, obviamente, menos aún pudieron ser presentado o enviados para su pago (…)”, seguido a ello, insistió en que era necesario y obligatorio “(…) la elaboración, impresión y comunicación de los recibos de condominio (…)”, motivo por el cual, manifestó que no recibió“(…)desde el mes de julio más información relativa a la facturación de gastos de condominio (…)”.
Ahora, en vista de las defensas sostenidas por la parte demandada, observa quien decide que ciertamente en el cláusula cuarta del contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio –ut supra transcrita-, se acordó que la arrendataria se obliga a cancelar las cuotas de condominio respectivas, dentro de los primeros quince (15) días de cada mes “…previa presentación de la factura…”, lo que implica que la sociedad mercantil S & P QUALITY, C.A. (parte demandada), evidentemente debía conocer previamente el monto o cuota que le correspondía cancelar por los gastos comunes generados en cada mes, para de seguidas proceder a su pago. Así las cosas, la empresa demandada sostiene que tal conocimiento debía “necesariamente” ser a través del envío del recibo o planilla correspondiente de manera “impresa”, sin embargo, de la referida cláusula no se puede si quiera deducir que la intención de los contratantes haya sido específicamente imprimir tales recibos, por el contrario, su intención fue fijar (lógicamente) la condición de que la arrendataria conozca previamente el monto que debe cancelar, por lo que la condición de entregar el recibo “impreso” no es obligatorio ni necesario para que la parte demandada cumpliera con su obligación, ya que pueden surgir otras vías para hacer conocer a ésta el monto de la cuota pendiente por cancelar.
En este sentido, se debe advertir que desde la instalación del plan institucional “Gobierno Electrónico / Papel Cero”, como una política de Estado vinculado con el fin de mejorar la gestión pública y los servicios, se ha reducido masivamente el uso del papel y se han maximizado los instrumentos electrónicos, generando conciencia en la preservación del ambiente, así como agilizar algunos trámites haciendo uso de medios electrónicos. A consecuencia de ello, las empresas privadas, entes de gobierno centralizados y descentralizados, profesionales independientes con responsabilidad de firmas (auditores, ingenieros, contadores, administradores, abogados, etc.), comenzaron a apoyar y a vincularse con esta necesidad nacional, siendo una práctica común y recurrente para la actualidad, que las empresas administradoras de condominios remitan las notificaciones, acuerdos, actualización de gastos, avisos de cobro, recibos pagados y demás obligaciones a través de un correo electrónico, prescindiéndose de la práctica habitual y tediosa de imprimir por ejemplo, cada aviso de cobro y entregar en cada inmueble, lo que no sólo conlleva un mayor gastos económico sino un retraso o una demora en la gestión del cobro.
Así, es del conocimiento público el uso reiterado de los medios de tecnologías de información y comunicación para entregar los avisos de cobro, recibos y/o planillas contentivas de los gastos comunes generados en la propiedad horizontal a la cual se encuentra sometido un inmueble, así como también es uso frecuente y cotidiano, que quienes están obligados a cancelar estas cuotas, envíen sus comprobantes de pagos a través de la misma vía, lo que contribuye a la conciliación de éstos de una manera más rápida y efectiva. En este sentido, con el objetivo de determinar si la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A. (parte demandada), tenía conocimiento o no de los cuotas de condominio demandadas como insolutas, se evidencia que en el escrito de contestación a la demanda el representante de ésta, manifestó que realizó el pago por concepto de condominio correspondiente al mes de junio del año 2021, mediante transferencia bancaria a la cuenta indicada por la administradora del centro comercial, acompañando a tal efecto, MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS intercambiados entre las cuentas: “pedrosutil@gmail.com” perteneciente a PEDRO SUTIL, y “gcluiscondominio@gmail.com”, perteneciente a GLADYS LUIS, en fecha 19 y 20 de julio de 2021, en cuyo asunto se lee la siguiente descripción: “condominio y alquileres local 10, pedro sutil spquality ca”(inserto al folio 122, I pieza del expediente).
Del referido instrumento aportado al proceso por la parte demandada, se puede válidamente determinar que la comunicación entre la administradora del condominio y la arrendataria, se realiza vía correo electrónico, por lo que se puede inferir que los recibos o avisos de cobro también eran entregados a los obligados mediante el mismo canal de tecnología e información, tal y como así lo afirmó en la audiencia preliminar la apoderada judicial de la parte demandante, al señalar que “(…) los mismos eran enviados vía electrónica (…)”, afirmación ésta que no fue en modo alguno contradicha en esa oportunidad por el representante judicial de la demandada quien estuvo presente. Además de esto, se debe atender que dentro de las distintas posiciones que el demandado podría adoptar frente a las pretensiones del demandante en la contestación a la demanda, existe la posibilidad de que el demandado reconozca el hecho con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, caso en el cual, al demandado le corresponde probar los hechos extintos o las condiciones modificativas o impeditivas.
En tal sentido, en el presente caso la sociedad demandada si bien reconoce su obligación de cancelar los gastos comunes del inmueble arrendado, se limita a señalar que no le fue entregado de manera “impresa” el recibo o aviso de cobro correspondiente a cada mes, por lo que le correspondía probar en principio que esa era la modalidad para efectuar el pago de dichos conceptos, lo cual no sucedió; además, pudo a su vez probar con algún medio de prueba libre, que no recibió los referidos avisos de cobro en el correo electrónico que utilizaba para comunicarse y enviar los comprobantes de pago a la administradora del condominio, pero ello tampoco sucedió. Así las cosas, es preciso señalar que sería por demás absurdo en el caso de autos, imponer a la parte actora, la carga de probar que la empresa demandada recibía el aviso de cobro por gastos comunes o condominio proveniente de la administradora del centro comercial que habitualmente recibía, cuando es la accionadaquien mantiene la comunicación con ésta a través de su dirección electrónica personal, por lo que se debe inexorablemente concluir que la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A. (parte demandada),tiene la mejor posibilidad de acreditar la verdad de los hechos por encontrarse en mejor condición de aportarla, sin embargo, ello no sucedió en el caso sub examine.- Así se precisa.
De esta manera como ut supra se dijo, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la parte demandada en su condición de arrendataria no demostró haber cumplido con su obligación de cancelar las cuotas por concepto de gastos comunes o condominios correspondientes a los meses de julio a diciembre del año 2021, y enero y febrero del año 2022, es por lo que esta juzgadora, considera procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., contra la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., y como consecuencia de ello, la prenombrada empresa deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial identificado con el número 10, el cual se encuentra ubicado en la planta baja del Centro Comercial O.P.S., avenida perimetral Los Salías, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, con un área de aproximada de cincuenta y cinco metros cuadrados con seis decímetros cuadrados (55,06 mts2), libre de bienes y de personas.- Así se decide.
Siguiendo este orden, no puede pasar por alto esta juzgadora que en la sentencia recurrida, el tribunal de la causa afirmó que “(…) la parte demandada no trajo a los autos ningún elemento probatorio que permita inferir su solvencia respecto a los cánones de arrendamiento y a los gatos de condominio demandados como insolutos (…)” (resaltado añadido); ante tales afirmaciones, se debe señalar que de la revisión al escrito libelar, si bien es cierto que la parte actora realizó dos señalamientos respecto al “…pago de los cánones de arrendamiento…”, se debe advertir que no basta que se transcriba el petitorio de la demanda o un extracto de ello, para establecer que ciertamente se demandaba una supuesta falta de pago de cánones de arrendamiento, sino que hay que ir al fondo de las pretensiones contenidas en el escrito en su totalidad, por lo que atendiendo los alegatos y defensas de las partes sostenidos en el decurso del proceso, se puede concluir que la pretensión intentada corresponde únicamente a una acción de desalojo de local comercial por falta de pago de los gastos comunes o condominio desde el mes de julio de 2021 hasta el mes de febrero de 2022, tal y como se determinó en el presente fallo.- Así se precisa.
Finalmente, este juzgado superior declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ ANTONIO PAGLIARANI ÁLVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2023, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., contra la prenombrada empresa, y en virtud de ello, se ordena a la parte demandada a desalojar y hacer entrega material a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio, ello conforme a la causal prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ ANTONIO PAGLIARANI ÁLVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2023, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., contra la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., y como consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada aDESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial identificado con el número 10, el cual se encuentra ubicado en la planta baja del Centro Comercial O.P.S., avenida perimetral Los Salías, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, con un área de aproximada de cincuenta y cinco metros cuadrados con seis decímetros cuadrados (55,06 mts2), libre de bienes y de personas, ello conforme a la causal prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas del recurso.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve y veinte minutos de la mañana (09:20 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
ZBD/lag.- Exp. Nº 23-9987.