TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

213° y 165°
EXPEDIENTE Nº 4.019-2024

PARTE DEMANDANTE: Los ciudadanos HÉCTOR JAVIER CÁRDENAS BELTRÁN, ALFONSO JOSÉ CÁRDENAS BELTRÁN y MARIANA ANDREA CARDENAS BELTRAN, venezolanos, titulares de la cédula de identidad Nros. V-24.693.613, V-19.358.409 y V- 19.768.653, en su orden, continuadores jurídicos del ciudadano ALFONSO JOSE CÁRDENAS JAIMES, quien en vida era venezolano y titular de la cédula de identidad N° V-5.678.001.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado HENRY VARELA BETANCOURT, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 63.164.

PARTE DEMANDADA: La ciudadana GLORIA MENESES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.559.973 y de este domicilio.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada ANA AMELIA MOSQUERA RAMIREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 35.268.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

PARTE NARRATIVA

Conoce esta alzada del presente expediente, con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera la apoderada judicial de la parte demandada, abogada ANA AMELIA MOSQUERA RAMIREZ, en fecha 14 de junio de 2023, contra la decisión dictada el 12 de junio de 2023, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró: CON LUGAR LA DEMANDA de desalojo de local comercial, SIN LUGAR la nulidad del contrato de arrendamiento, por haber establecido el canon de arrendamiento en moneda extranjera y ordena a la parte demandada hacer entrega del inmueble arrendado, tramitado por el a quo el expediente N° 830-20.

De las actuaciones que conforman el expediente consta:

PIEZA I:

Del folio 01 al 5, riela demanda por desalojo de local comercial, por insolvencia en los cánones de arrendamiento, presentada a distribución en fecha 16 de enero de 2020, junto con recaudos que rielan del folio 6 al 14.
Al folio 15, corre inserto auto de fecha 24 de Enero del 2020, dictado por el Tribunal a quo admitiendo la demanda.
Al folio 17, riela actuación relativa con la citación de la parte demandada. En fecha 27 de febrero del 2020, el Tribunal a quo aperturó el acto conciliatorio dejando constancia que la representación judicial de la parte demandada no se presentó ni por si, ni por medio de apoderado judicial. (Folio 18)
En fecha 02 de marzo del 2020, confirió poder apud acta la ciudadana GLORIA MENESES, a la abogada ANA AMELIA MOSQUERA RAMIREZ. (Folio 19)
En fecha 05 de octubre del 2020, riela escrito presentado por la apoderada judicial de la parte demandada proponiendo cuestiones previas, junto con anexos. (Folios del 20 al 53).
En fecha 20 de octubre del 2020, el apoderado judicial de la parte demandante se opuso a las cuestiones previas opuestas por la demandada y desconoce las copias consignadas por la parte contraria. (Folios 54 y 55).
En fecha 10 de mayo del 2022 el apoderado judicial de la parte demandante consignó acta de defunción N° 942 de fecha 30 de mayo del 2021 correspondiente al ciudadano ALFONSO JOSE CARDENAS JAIMES. (Folios 60 al 62).
En fecha 16 de mayo del 2022, mediante auto el Tribunal a quo declara suspendido el proceso hasta tanto no sean citados los herederos del demandante. (Folio 63).
En fecha 18 de mayo del 2022, mediante escrito los herederos del ciudadano ALFONSO JOSE CARDENAS JAIMES, ciudadanos HÉCTOR JAVIER CÁRDENAS BELTRÁN, ALFONSO JOSÉ CÁRDENAS BELTRÁN y MARIANA ANDREA CARDENAS BELTRAN, asistidos de abogado, se dan por “notificados” (sic). (Folio 64 y recaudos que rielan del folio 65 al 78)
En fecha 06 de mayo del 2022, riela escrito por parte del apoderado judicial de la parte demandante consignando los números telefónicos de los herederos. (Folio 81).
En fecha 25 de octubre del 2022 riela auto del Tribunal A quo ordenando la reanudación de la causa y la notificación de las partes a los números telefónicos. (Folio 82).
En fecha 31 de octubre del 2022 otorgaron poder apud acta los ciudadanos HÉCTOR JAVIER CÁRDENAS BELTRÁN, ALFONSO JOSÉ CÁRDENAS BELTRÁN y MARIANA ANDREA CARDENAS BELTRAN, a los abogados HENRY VALERA BETANCOURT y MELANY DESIREE PARADA BLANCO. (Folios 83 al 91).
Del Folio 93 al 157, rielan actuaciones relacionadas con la sustanciación de las cuestiones previas opuestas que fueron declaradas sin lugar mediante decisión de fecha 14 de diciembre de 2022.
En fecha 16 de enero de 2023, se llevo a cabo la audiencia preliminar, encontrándose presente las partes y sus apoderados judiciales. (folio 163-163)
Del folio 164 al 261, actuaciones relativas con la evacuación de las pruebas.
PIEZA II:
En fecha 28 de marzo del 2023, el Tribunal a quo por auto razonado fijó los hechos y estableció los límites de la controversia, aperturando el lapso probatorio. (Folios 1 al 4).
En fecha 06 de marzo del 2023, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 6 y 7 y recaudos del folio 8 al 33).
En fecha 08 de marzo del 2023, presentó escrito de promoción de pruebas el apoderado judicial de la parte demandante. (Folio 34 al 36 y recaudos del folio 37 al 64).
Mediante autos de fecha 16 de marzo de 2023, el Tribunal a quo admitió las pruebas promovidas por las partes. (Folio 66).
En fecha 03 de abril del 2023, el Tribunal a quo fijó oportunidad para celebrar la audiencia o debate oral. (Folio 67).
En fecha 22 de mayo del 2023, se llevó a cabo la audiencia o debate oral. (Folios 68 al 72).
En fecha 25 de mayo de 2023, la apoderada de la parte demandada apeló de la decisión proferida por el a quo. (Folio 73)
En fecha 12 de junio del 2023, el Tribunal a quo dictó el íntegro de la decisión. (Folios 75 al 83).
En fecha 25 de mayo del 2023, interpuso recurso de apelación la apoderada judicial de la parte demandada. (Folio 84).
Al folio 85, riela auto que oye dicha apelación en ambos efectos, en fecha 20 de junio de 2023.

En fecha 30 de junio del 2023, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibe por distribución el expediente y le da entrada. (Folio 88).
En fecha 31 de julio del 2023, presentó escrito de informes el apoderado judicial de la parte demandante. (Folios 89 y 90).
En fecha 31 de julio del 2023, riela escrito de informes presentado por la apoderada judicial de la parte demandada. (Folios 91 al 96).
En fecha 08 de julio del 2023, presentó escrito de observaciones a los informes el apoderado judicial de la parte demandante. (Folio 97 y 98).
En fecha 11 de agosto del 2023, riela auto dictado por el Juzgado Superior Segundo dejando constancia que la parte demandada no presentó observaciones. (Folio 99).
En fecha 15 de diciembre del 2023, el abogado Juan José Molina Camacho, Juez Provisorio del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del estado Táchira, se inhibe del conocimiento de la causa. (Folio 102).
Al folio 105, riela auto de entrada que esta Alzada le da a la presente causa, en fecha 17 de enero de 2024 y fija el procedimiento en segunda instancia.
En fecha 18 de enero del 2024 riela auto corrigiendo auto entrada de fecha 17 de enero del 2024 estableciendo que la causa se encuentra en estado de sentencia. (Folio 106).

PARTE MOTIVA

Estando término para decidir, se observa:

1.- FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN:

Del escrito libelar se desprende que la parte demandante fundamentó su acción en lo siguiente:

“…Capitulo dos
RELACION DE LOS HECHOS
Ciudadano Juez, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento comercial privado Firmado en fecha 01 de Marzo del año 2.019, di en arrendamiento un inmueble local comercial ubicado en la avenida 19 de Abril, parroquia la concordia, Municipio San Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

Ciudadano Juez, di en arrendamiento comercial a la ciudadana GLORIA MENESES, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973., el inmueble identificado ut supra, consistente en un local Comercial de mi propiedad y le notifique por medio Notificación por Tribunales que en su condición de arrendatario UNICO: Por medio de la presente le NOTIFICO que de conformidad usted ha incumplido con lo establecido en la cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, CUARTAY QUINTA del 01 de Marzo de 2019 por vía privada y aquí consignamos y de conformidad con lo establecido en la cláusula CUARTA DEL CONTRATO ARRIBA IDENTIFICADO: Le solicito deberá devolver el local desalojado de bienes y personas y en las mismas excelentes condiciones en que los recibió, de igual forma le indico que debe cancelar los cánones de arrendamiento y en caso de que desee entregar el inmueble de forma inmediata le será recibido el mismo, todo de conformidad con lo establecido el Articulo 26 de la Ley de Arrendamientos para el uso comercial, ya que se le había notificado de su insolvencia e incumplimiento en el pago del canon de Arrendamiento convenidos.. y que de conformidad con los Numerales CUARTO Y QUINTO, de la notificación Judicial que debía cumplir con todas las obligaciones contenidas en el contrato de Arrendamiento Firmado de forma privada en fecha 01 de Marzo del año 2.019.
Ciudadano Juez, desde hace más de 7 meses el Demandado no ha cancelado el canon de arrendamiento incumpliendo las cláusulas QUINTA Y SEXTA del contrato de arrendamiento arriba identificado y a pesar del vencimiento, notificación ha transcurrido más de 2 meses y no cancela el canon de arrendamiento, es por tal razón le exijo me ENTREGUE mi inmueble arriba identificado desocupado de bienes y personas.
Es el caso ciudadano Juez, que de manera injustificada La arrendatario ciudadana GLORIA MENESES, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973., no me ha cancelado los cánones de arrendamiento y no me ha entregado el inmueble desalojado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que se las entregue ya que adeuda más de 7 cánones de arrendamiento vencidos.
Ciudadano Juez, he mantenido al arrendatario en el goce pacifico del inmueble en cuestión, sin embargo, él se niega a cancelarme el arriendo y a entregarme el inmueble.
Como se podrá observar, la arrendatario ciudadana GLORIA MENESES, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973. No ha cumplido con lo convenido en la cláusula Cuarta, Quinta y sexta del contrato de arrendamiento arriba identificado, además, ha permanecido en el inmueble en forma ilegitima, siendo esta actitud anómala, razón suficiente para exigir judicialmente el desalojo del inmueble dado en arrendamiento: Igualmente y que me entregue desalojado de bienes y personas mi inmueble aquí plenamente descrito. Por tal razón, en varias oportunidades lo he citado de forma amistosa para resolver esta situación pero no ha sido posible, y se niega a entregarme el inmueble dado en arrendamiento libre de personas y cosas.
Dicho esto, urge acudir a la vía judicial para solicitar la restitución de la situación jurídica infringida por parte de la arrendataria.
…Capítulo II
Amparo lo alegado en resguardo y protección de mis derechos, en lo dispuesto en el capitulo VIII “DE LOS DESALOJOS Y PROHIBICIONES Artículo 40 LITERAL A (Articulo 40 Son causales de desalojo:
a. Que el demandado haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y …
PETITORIO
Con base a los fundamentos de hecho y de Derecho anteriormente señalados, es por lo que ocurro ante su competente autoridad a los fines de demandar como en efecto demando a GLORIA MENESES, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973. En su carácter de arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a su digno cargo a los petitorios siguientes:
Primero: Para que cumpla o a ello sea condenado por este Tribunal, a la existencia de la relación arrendaticia existente desde el día 01 de Marzo del año 2019 entre mi persona y el demandado GLORIA MENESES, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973. La cual se estableció en forma autentica, en las condiciones ut supra señaladas. Segundo Para que entregue o a ello sea condenada por este Tribunal, libre de personas y cosas, el inmueble local comercial dado en arrendamiento ubicado en la carrera 23, del centro comercial plaza, nivel la ermita, local Número 1, parroquia pedro María Morantes, Municipio San Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y cuyo Incumplimiento legal le fue legalmente notificada, Estimo la presente Demanda en la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000.00) o Cuatrocientas setenta (16) unidades Tributarias…”(Subrayado de esta Alzada)

2.- DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

“……me dirijo con el debido respeto y estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la cual hago en los siguientes términos:
PRIMERO: Niego, Rechazo y Contradigo que adeude al ciudadano Alfonso José Cárdenas Jaimes, cédula de identidad V-5.678.001, cánones de arrendamiento, ya que nunca he estado insolvente de pago de cánones de arrendamiento.
SEGUNDO: Convengo en que he sido inquilina del local comercial ubicado en Av. 19 de abril, calle 1, N° 1-73, parroquia la Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, iniciando la relación arrendaticia el 01-03-2016, con un canon de arrendamiento mensual convenido de Sesenta Mil Bolívares con 00/100 (60.000,00 Bs) los primeros cinco meses, el cual agrego en copia marcada con la letra A. Finalizado dicho contrato el mismo fue renovado el 01-03-2019, el cual agrego en copia marcada con la letra B. Este contrato que en este acto consigno lo suscribió mi cliente dada la necesidad de mantenerse el inmueble local comercial y desconociendo la prohibición legal, de pactar el alquiler en moneda extranjera, por eso convino en pagar el canon de arrendamiento durante los seis (06) primeros meses por un monto de trescientos mil pesos colombianos (300.000,00 pesos colombianos), suma exorbitante que efectivamente pagué, según lo evidencian los recibos de pago que en copia consigno y, los siguientes seis (06) meses restantes me comprometí a pagar cuatrocientos cincuenta mil pesos colombianos (450.000,00 pesos colombianos), y para el lapso de la prórroga legal me obligué a pagar la cantidad de seiscientos cincuenta mil pesos (650.000,00 pesos colombianos), y que acepté pagar al ciudadano Alfonso José Cárdenas Jaimes, en su momento, producto de la presión y amenaza de desalojo del local, prueba de ello es la notificación judicial numero 103202019, de fecha 04-11-2019, que me efectuó el ciudadano Alfonso José Cárdenas Jaimes, a través del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, la cual agrego en copia certificada marcada con la letra C. Es oportuno señalar que mi cliente cancelo el monto equivalente en bolívares a través de deposito en moneda venezolana en la cuenta corriente del Banco Mercantil Nro. 01050093181093258500, a nombre de Alfonso José Cárdenas Jaimes cédula de identidad V-5.678.001, hasta la suma de dos millones quinientos mil, Bs. 2 500.000.

TERCERO: Dada la negativa de recibir el canon correspondiente al mes de septiembre de 2019, del local comercial ubicado en la avenida 19 de Abril, N° 1-73, y por cuanto el contrato que regula el referido alquiler es a todas luces nulo por que no se puede de conformidad con lo previsto en la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial fijar el canon en moneda extranjera, encontrándose igual prohibición en la Ley de Ilícitos Cambiarios, y a fin de mi apoderada resguardar la integridad del cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador, sin quedar en mora, mi cliente ha venido depositando en la cuenta corriente del Banco Mercantil Nro. 01050093181093258500, a nombre de Alfonso José Cárdenas Jaimes cédula de identidad V-5.678.001, el pago del canon de arrendamiento, la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES SOBERANOS (Bs. S. 1.875.000,00) correspondiente al mes de septiembre 2019, la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES SOBERANOS (Bs. S. 1.875.000,00) correspondiente al mes de octubre 2019, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES SOBERANOS (Ba. 2.000.000,00), correspondiente al mes de noviembre 2019, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES SOBERANOS (Bs. S. 2.000.000,00) correspondiente al mes de diciembre de 2019, así como los subsiguientes meses, del 2020, 2021 y 2022 tal como se evidencia de los soportes de pago que anexo al presente escrito.
En el caso que he narrado se deduce que el arrendador de mi representada, está cobrándome un canon exorbitante e imposible de sufragar, que además es ilegal pues contradice las disposiciones relacionadas con la materia, por tal motivo mi poderdante se traslado a la SUPERINTENDECIA DE LOCALES COMERCIALES, SUNDDE, a solicitar, como en efecto lo hizo la REGULACION DEL CANON DE ARRENDAMIENTO del local comercial, pues es objeto de regulación de conformidad con lo previsto en el capítulo VI de la ley. Por lo cual solicite.
CUARTO: Niego, Rechazo y Contradigo que adeude cantidad de dinero alguno por concepto de alquileres insolutos, ya que como lo evidencian los recibos de pago que consigno en la actualidad se le está cancelando a través cuenta corriente del Banco Mercantil Nro. 01050093181093258500, a nombre de Alfonso José Cárdenas Jaimes cédula de identidad V- 5.678.001, y en la actualidad se ha cancelado hasta el mes de octubre de 2022.
QUINTO: A todo evento y en virtud que falleció el ciudadano Alfonso José Cárdenas Jaimes cédula de identidad V-5.678.001, quien era el demandante en la presente causa, de conformidad con el articulo 231 del C.P.C. solicito se reponga la causa al estado de citar a los sucesores desconocidos.
SEXTO: El presente contrato de arrendamiento que regula el referido alquiler es a todas luces nulo, no solo por lo que señala la Ley de Regulación de Alquileres sino además porque, no se puede subarrendar de conformidad con lo previsto en la (Gaceta Municipal de fecha 30/12/2019, extraordinaria 338) la cual indica que está prohibido subcontratar.
SEPTIMO: A todo evento rechazo en todos y cada uno de sus términos la temeraria acción Jurídica incoada en mi contra, por las razones antes expuestas. Solicito que la demanda sea declarada sin Lugar, con especial condenatoria en costas…”(Subrayado de esta Alzada)
3.- DEL FALLO APELADO:

El a quo fundamenta la sentencia apelada en los siguientes términos:

“…Del análisis de los medios probatorios aportados por ambas partes, resulta evidente que el contrato de arrendamiento fue por un (01) año, más la prorroga legal de un (01) año siendo evidente que el contrato de arrendamiento que se encuentra vigente para el momento de interponer la demanda que dio inicio a la presente causa, es el celebrado de manera privada en fecha 01 de marzo de 2019, el cual no fue impugnado ni tachado, quedando con plena validez el mismo y se encuentra vigente, siendo el contrato a hacer valorado para resolver la presente controversia, y del mismo se desprende en su cláusula primera, que se da en arrendamiento un inmueble consistente en local comercial, asimismo en la cláusula cuarta contempla que la arrendataria, declara y acepta expresamente que durante el lapso del contrato y de su prorroga legal, sólo dará uso de local comercial, que le fue arrendado para la elaboración, venta y despacho de todo tipo de comida y alimentos, así como la expedición y consumo de licores. Y así se establece.
Y conforme a nuestro ordenamiento jurídico, el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos conforme a los establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho que los contratos deben de cumplirse en los términos que han sido establecidos por las parte intervinientes, tal y como lo contempla el artículo 1264 del Código Civil.
De conformidad con lo precedentemente expuesto, la demandante arrendataria ciudadana Gloria Meneses, de manera voluntaria y sin coacción, suscribió contrato privado de arrendamiento, el cual reconoció ser el instrumento que rige la relación arrendaticia, el cual es de fecha 01 de marzo de 2019, donde claramente arrendador y arrendataria acordaron que se daba en arrendamiento un inmueble consistente de local comercial, uso que seria respetado aun en la prorroga legal.
Por su parte, el demandante de autos, alegó y demostró fehacientemente sus pretensiones, ratificadas en la audiencia oral, como lo es, que la arrendataria da un uso diferente al inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que utiliza un área del local comercial como vivienda, a pesar de la prohibición expresa en el contrato de arrendamiento, todo lo cual quedó demostrado en la inspección judicial promovida y evacuada en el iter procesal, aunado al hecho, que la parte accionada lo reconoció en la audiencia oral, siendo forzoso para quien aquí decide, declarar que la arrendataria se encuentra en franca controversia con lo establecido en el contrato de arrendamiento, en consecuencia, incumpliendo con las cláusulas primera y cuarta. Y así se establece
…
Aunado al hecho que en la presente causa no se está ventilando la falta de pago, además como ya quedó establecido, el contrato de arrendamiento, quedó reconocido y este Tribunal le confirió pleno valor probatorio y es la prueba documental para dilucidar la controversia.
Por la motivación explanada en el párrafo que antecede, resulta forzoso para este Tribunal, declarar sin lugar la defensa de fondo, relacionada a la nulidad del contrato de arrendamiento por haber establecido el canon de arrendamiento en moneda extranjera, lo cual se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Y así se decide.
La accionada en su escrito de contestación de la demanda, de fecha 21/11/2022, el cual riela a los folios 97 y 98 de la primera pieza, indicó que el contrato de arrendamiento es nulo, en virtud, que la parte actora está subarrendando, lo cual contraviene la Gaceta Municipal Extraordinaria Nro. 338 de fecha 30/12/2019, al respecto, este Tribunal, observa que la Gaceta Municipal alegada, es de fecha posterior a la celebración del contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes, el cual es de fecha 01/03/2019, y que tiene lapso fijo y prorroga legal establecida, y del contenido de la Gaceta Municipal, no se desprende, que la misma tenga efecto retroactivo, razón por la cual, no puede ser aplicada de manera obligatoria y retroactiva a la relación arrendaticia que se ventila en la presente causa, por ser contrario a los principios generales del derecho, que rigen nuestro ordenamiento jurídico, en consecuencia, debe ser declarada sin lugar la defensa de fondo alegada por la arrendataria demandada, relacionada con la nulidad del contrato de arrendamiento, por violar la Gaceta Municipal Extraordinaria Nro. 338, de fecha 30 de diciembre de 2019, tal y como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Y así se decide
Razón por la cual, quien aquí decide, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO de local comercial, fundamentada en la causal "D" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, por cambio de uso del inmueble de conformidad con las cláusulas primera y cuarta del contrato de arrendamiento, tal y como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la sentencia…”

4.- INFORMES DE LA PARTE APELANTE:

Alega el apelante en sus informes por ante esta Alzada:

“…PUNTO PREVIO.
LA FALTA DEL VENCIMIENTO DE LA PRORROGA AL MOMENTO DE INTERPONER LA DEMANDA.
Ciudadano Juez, es el caso que la presente demanda fue interpuesta el 16 de enero de 2020 y admitida el 21 de enero de 2020, como se puede evidenciar en autos, pero es el caso que en fecha 01 de marzo de 2019, suscribimos contrato de arrendamiento, anexo con la letra "B", Prorrogando el contrato en el cual de manera expresa se indicó que fenecía el 01 de marzo de 2020, tipificado en la cláusula tercera, mas otro año de prorroga legal, en el cual debió fenecer en fecha 01 de marzo de 2021 y motivado a su ignorancia y acoso nunca permitió realizar el goce y disfrute de la prorroga legal, produciendo la ineficacia y nulidad de la prórroga legal, dado que nunca permitió gozarla al DEMANDAR CON ANTICIPACIÓN AL VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, y que produce la INADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE demanda, dado que va en contra del Orden Público y las tipificaciones legales, por ende es importante el siguiente criterio:
…Por tal motivo, en base al criterio jurisprudencial antes mencionado, es denotar claramente que debe previamente dejarse vencer la prorroga legal para poder hacer uso de ello de manera judicial, por ende, produce la INADMISIÓN DE LA PRESENTE DEMANDA, y la nulidad de la prórroga legal por no dejar vencer la mismo, dado que no puede otorgarse la misma prorroga dado que el tiempo indicado ya feneció vulnerando dicho derecho.
Así mismo es importante señalar y destacar que el Ejecutivo Nacional, suspendió el pago del canon de arrendamiento de los inmuebles destinados para vivienda y uso comercial, durante el tiempo que debió transcurrir la prorroga legal, motivo por el cual igualmente produce la ineficacia de la misma.

PUNTO ANTERIOR II.
DOBLE DESTINACIÓN DEL INMUEBLE, LOCAL COMERCIAL Y VIVIENDA.
Es importante señalar y alegar que la presente causa, esta comprendida por un local comercial y en el sótano como habitación y vivienda, dándole ambas funciones a la propiedad, dado que es la única entrada de acceso que posee para ingresar al sótano de la vivienda que es donde habitan mis representados, es de reflejar que en nuestra jurisdicción y tipificación legal, establece que cuando estamos en presencia de un inmueble con destinación de vivienda debe previamente agotarse el procedimiento administrativo, el cual no fue realizado, motivo por el cual solicito se declare la inadmisibilidad de la presente demanda, y que deje asentado que el mismo debe regirse por el procedimiento de vivienda dado que cuando estamos en presencia de las dos figuras de inmuebles tiene preponderancia en la ley es el procedimiento de vivienda sobre la de local comercial, dicho argumento quedó debidamente probado en la inspección Judicial promovida y evacuada en autos, en el cual indica que en el sótano se encuentra ocupado como habitación personal de vivienda y no tiene más vía de acceso y en el frente es donde se desempeña el local comercial, por tal motivo, solicito se declare inadmisible la presente demanda por no agotarse la vía administrativa.
CAPITULO I
DE LOS VICIOS EN LA SENTENCIA.
En el presente caso, se establece la siguiente defensa de fondo, en caso de que sea considerado por este tribunal la improcedencia de las excepciones perentorias anteriores, reafirmo que la Juez "A quo", incurrió en una errónea aplicación de la ley, y en una serie de vicio en la sentencia, tanto en el procedimiento como en la sentencia, pero previamente es importante señalar lo siguiente del escrito de demanda:
1- Del escrito de demanda, el actor en el capitulo II, del Derecho, fundamenta la presente demanda en el artículo 40, literal "a" de la Ley de desalojo comercial, esta consiste en la falta de pago
2.-en el petitorio, solicita se declare la existencia de la relación arrendaticia y se entregue libre de personas y cosas el inmueble local comercial dado en arrendamiento.
3.- en los hechos el actor, realiza una breve explicación del último contrato de arrendamiento e indica el contenido de la notificación judicial por tribunales y culmina afirmando que no se le ha cancelado el canon de arrendamiento
Es importante señalar estos tres detalles del escrito de demanda, dado que es el hecho jurídico con el que inicia la presente demanda, y posteriormente donde se traba de la litis, con mi contestación a la demanda, se consignó e indico una relación de todos los pagos donde se demostró que, si se cumplió con los pagos del canon de arrendamiento, motivo por el cual debe ser declarada sin lugar la presente demanda.
Pero es de sorprender que en la sentencia de la Juez "A Quo", incurrió primeramente en el vicio de exhaustividad dado que en ningún momento se pronunció en el cumplimiento de la obligación del pago como tal en el cual quedó debidamente demostrado, simplemente se limitó a resolver la otra defensa procesal consistente en la nulidad del contrato por ser celebrado en moneda extranjera, pero en ningún momento reafirmo y desarrollo el cumplimiento del pago objeto de demanda, y que fue cumplido como se reitera fue demostrado en los recibos de pago consignado con el escrito de demanda, contradiciendo totalmente el fundamento legal y petitorio alegado del desalojo por falta de pago.
Seguidamente la ciudadana Juez, da un vuelco y giro total a la presente causa, dado que el actor fundamenta la presente causa conforme a la falta de pago. y la Juez "A quo" incurre en el vicio de ultra-petita al alegar que el actor fundamento su demanda en el articulo 40, ordinal d, consistente en el cambio de uso, de la ley de local comercial, argumento que no fundamento el actor, y no es solo el hecho grave que no lo haya alegado si no que pasa a dictaminar y ordena en el dispositivo con lugar el desalojo en base a este ordinal que no fue pretendido por el actor, dado que no es objeto de contradictorio, por en la ciudadana Jueza aplicó erróneamente la ley que no era dado que no fue objeto de demanda.
…En base a este criterio jurisprudencial es de observarse que al traspasar los límites de su decisión en un fundamento legal que no fue alegado por el actor, incurrió en los vicios de ultra-petita, incongruencia positiva y exhaustividad, al basar su decisión en un fundamento legal que no fue peticionado por el actor, dado que se encuentra prohibido a los jueces sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, estándole prohibido de igual manera suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados por los litigantes, por tal motivo solicito sea declarado SIN LUGAR, la presente demanda, y que el fundamento legal y pretensión del actor es la falta de pago y los referido pagos quedaron demostrados y probados en autos que fueron cumplidos tal y como fueron pactados en el contrato de arrendamiento y que no fueron impugnados y poseen plena validez jurídica, motivo por el cual solicito se declare sin lugar la presente demanda…” (Subrayado de esta Alzada)

De igual forma, alega la contraparte en su escrito de informes por ante esta Alzada, lo siguiente:

“…Ciudadano Juez Superior, quedo evidenciado y reconocido por la parte Demandada el contrato de arrendamiento comercial privado Firmado en fecha 01 de marzo del año 2.019, di en arrendamiento un inmueble local comercial ubicado en la avenida 19 de abril, parroquia la concordia, Municipio San Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
Ciudadano Juez Superior quedo demostrado y evidenciado el arrendamiento comercial a la ciudadana GLORIA MENESES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973., el inmueble identificado ut supra, consistente en un local Comercial.
Ciudadano juez superior quedo firme Notificación por Tribunales que en su condición de arrendatario a la ciudadana GLORIA MENESES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973, UNICO: Por medio de la presente le NOTIFICO que de conformidad usted ha incumplido con lo establecido en la cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, CUARTAY QUINTA del 01 de Marzo de 2019 por vía privada y aquí consignamos y de conformidad con lo establecido en la cláusula CUARTA DEL CONTRATO ARRIBA IDENTIFICADO: Le solicito deberá devolver el local desalojado de bienes y personas y en las mismas excelentes condiciones en que los recibió, de igual forma le indico que debe cancelar los cánones de arrendamiento y en caso de que desee entregar el inmueble de forma inmediata le será recibido el mismo, todo de conformidad con lo establecido el Articulo 26 de la Ley de Arrendamientos para el uso comercial, ya que se le había notificado de su insolvencia e incumplimiento en el pago del canon de Arrendamiento convenidos.. y que de conformidad con los Numerales CUARTO Y QUINTO, de la notificación Judicial que debía cumplir con todas las obligaciones contenidas en el contrato de Arrendamiento Firmado de forma privada en fecha 01 de marzo del año 2.019.
Ciudadano Juez Superior, el contrato de Arrendamiento arriba ut supra identificado quedo plenamente reconocido y confeso y quedo demostrado que La arrendataria ciudadana GLORIA MENESES, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973., se ha mantenido en el goce pacifico del inmueble en cuestión y en la Inspección Judicial que se realizo a el inmueble Comercial y en el debate oral de la audiencia ella confeso que cambio el uso comercial y vive con su grupo familiar
Con base a los fundamentos de hecho y de Derecho anteriormente señalados, solicito en este acto que la presente apelación se Declare sin lugar, que la presente Demanda por Desalojo comercial, se declare con plena validez el contrato privado de arrendamiento de fecha primero (01) de marzo de 2019 que se ordene a la demanda GLORIA MENESES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973. hacer entrega del Inmueble libre de personas y cosas, el inmueble local comercial dado en arrendamiento ubicado en el local Número 1-73, local comercial ubicado en la avenida 19 de abril, parroquia la concordia, Municipio San Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y que sea condenada en Costas. Con los demás pronunciamientos de Ley…”

5.- OBSERVACIONES A LOS INFORMES:

La representación judicial de la parte demandada al formular sus observaciones al informe de la parte apelante adujo:

“…Ciudadano Juez Superior, quedo evidenciado y reconocido por la parte Demandada el contrato de arrendamiento comercial privado Firmado en fecha 01 de marzo del año 2.019, Y ES TOTALMENTE FALSO EL VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, mis representado dio en arrendamiento un inmueble local comercial ubicado en la avenida 19 de abril, parroquia la concordia, Municipio San Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
Ciudadano Juez Superior quedo demostrado y evidenciado el arrendamiento comercial a la ciudadana GLORIA MENESES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973., el inmueble identificado ut supra, consistente en un local Comercial.
Ciudadano juez superior quedo firme Notificación por Tribunales que en su condición de arrendatario a la ciudadana GLORIA MENESES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973, UNICO: Por medio de la presente le NOTIFICO que de conformidad usted ha incumplido con lo establecido en la cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, CUARTAY QUINTA del 01 de Marzo de 2019 por vía privada y aquí consignamos y de conformidad con lo establecido en la cláusula CUARTA DEL CONTRATO ARRIBA IDENTIFICADO: Le solicito deberá devolver el local desalojado de bienes y personas y en las mismas excelentes condiciones en que los recibió, de igual forma le indico que debe cancelar los cánones de arrendamiento y en caso de que desee entregar el inmueble de forma inmediata le será recibido el mismo, todo de conformidad con lo establecido el Articulo 26 de la Ley de Arrendamientos para el uso comercial, ya que se le había notificado de su insolvencia e incumplimiento en el pago del canon de Arrendamiento convenidos.. y que de conformidad con los Numerales CUARTO Y QUINTO, de la notificación Judicial que debía cumplir con todas las obligaciones contenidas en el contrato de Arrendamiento Firmado de forma privada en fecha 01 de marzo del año 2.019.
Ciudadano Juez Superior, el contrato de Arrendamiento arriba ut reconocido supra identificado quedo plenamente y confeso y quedo demostrado que La arrendataria ciudadana GLORIA MENESES, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973., se ha mantenido en el goce pacifico del inmueble en cuestión y en la Inspección Judicial que se realizó a el inmueble Comercial y en el debate oral de la audiencia ella confeso que cambio el uso comercial y vive con su grupo familiar
Ciudadano Juez superior en ninguna parte de este expediente se solicitó o se demandó la falta de pago, en los hechos controvertidos quedo claro que el cambio de uso y Con base a los fundamentos de hecho y de Derecho anteriormente señalados, solicito en este acto que la presente apelación se Declare sin lugar, que la presente Demanda por Desalojo comercial, se declare con plena validez el contrato privado de arrendamiento de fecha primero (01) de marzo de 2019 que se ordene a la demanda GLORIA MENESES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-11.559.973. hacer entrega del Inmueble libre de personas y cosas, el inmueble local comercial dado en arrendamiento ubicado en el local Número 1-73, local comercial ubicado en la avenida 19 de abril, parroquia la concordia, Municipio San Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y que sea condenada en Costas. Con los demás pronunciamientos de Ley…”

6.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Conoce este Juzgado Superior del presente asunto, en virtud de la demanda de Desalojo de Local Comercial, incoada por el ciudadano ALFONSO JOSE CÁRDENAS JAIMES, quien el transcurso del proceso falleció quedando como continuadores jurídicos sus herederos los ciudadanos HÉCTOR JAVIER CÁRDENAS BELTRÁN, ALFONSO JOSÉ CÁRDENAS BELTRÁN, MARIANA ANDREA CARDENAS BELTRAN, contra la ciudadana GLORIA MENESES, que fue decidida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en sentencia de fecha 12 de junio de 2023, que declaró: “…PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial, interpuesta por el ciudadano ALFONSO JOSE CARDENAS JAIMES, titular de la cédula de identidad Nro V-5.678.001 en su carácter de propietario arrendador, quien en el transcurso del procedimiento falleció, quedando como continuadores jurídicos los ciudadanos MARIANA ANDREA CÁRDENAS BELTRÁN, HÉCTOR JAVIER CÁRDENAS BELTRÁN Y ALFONSO JOSÉ CÁRDENAS BELTRÁN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-19.768.653, V-24.693.613 Y V-19.358.409 respectivamente, en contra de la ciudadana GLORIA MENESES, titular de la cédula de identidad N° V- 11.559.973, por Desalojo de Local Comercial, por cambio de uso; SEGUNDO: SIN LUGAR la nulidad del contrato de arrendamiento, por haber establecido el canon de arrendamiento en moneda extrajera y por violentar la Gaceta Municipal Extraordinaria Nro. 338, de fecha 30 de diciembre del 2019, en consecuencia, CON LUGAR PLENA VALIDEZ el contrato privado de arrendamiento de fecha primero (01) de marzo de 2019…”.

Habiéndose delimitado el thema decidendum en la presente causa, procede esta sentenciadora a verificar la procedencia de la apelación interpuesta con base a las siguientes consideraciones:

I.- DE LOS VICIOS DENUNCIADOS:

La representación judicial de la parte apelante en su escrito de informes denuncia el vicio de incongruencia positiva, por tanto esta juzgadora pasa a analizar dicho vicio, para lo cual desciende a la revisión de las actas procesales, observándose lo siguiente:

La parte demandante en su escrito libelar fundamenta su pretensión en la falta de pago de siete (7) meses de cánones de arrendamiento y tiene como asidero jurídico el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en el artículo 40 numeral “a”, textualmente señaló: “…Amparo lo alegado en resguardo y protección de mis derechos, en lo dispuesto en el capítulo VIII DE LOS DESALOJOS Y PROHIBICIONES Articulo 41 LITERAL A (articulo 40 son causales de desalojo)”. (Folio 04, pieza I).

En la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la contraparte contradice su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y, alega que se encuentra solvente hasta el mes de octubre de 2022, al respectó señala lo siguiente: “…Niego, Rechazo y Contradigo que adeude al ciudadano Alfonso José Cárdenas Jaimes, cédula de identidad v- 5.678.001, cánones de arrendamiento, ya que nunca he estado insolvente de pago de cánones de arrendamiento… ( ) Niego, Rechazo y Contradigo que adeude cantidad de dinero alguno por concepto de alquileres insolutos, ya que como lo evidencian los recibos de pago que consigno en la actualidad se le esta cancelando a través cuenta corriente…” (Folios 97 y 98, pieza I).

Por lo que la controversia se contrae al incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a siete (7) meses, hecho que fue rebatido por la parte demandada en su oportunidad.
La recurrida fundamenta su decisión en el cambio de uso del inmueble, al afirmar lo siguiente: “Aunado al hecho que en la presente causa no se esta ventilando la falta de pago.... Razón por la cual, quien aquí decide, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO de local comercial, fundamentada en la causal “D” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial…” (Folio 82, pieza II).

En este contexto, procede quien juzga a verificar el porqué la sentencia recurrida determina la procedencia del desalojo amparada en el cambio de uso del inmueble arrendado; al respecto, se observa que en la oportunidad de celebrarse la Audiencia Preliminar, en fecha 13 de enero de 2023 (folios 162 y 163 pieza I) al intervenir el apoderado judicial de la parte demandante señaló: “…Ratifico lo solicitado en el libelo de demanda … y ratifico que la demandada GLORIA MENESES … no ha cumplido con las cláusulas 1era a 4ta del contrato de arrendamiento… en la misma inspección al folio 138 vuelto se dejó constancia que la misma señora Gloria Meneses confesó que vive con dos hijos y dos nietos en dicho local comercial. Por tal razón quedó evidenciado y corroborado el cambio de uso. Por último dejamos constancia que no estamos solicitando ningún canon de arrendamiento, la demanda no se fundamente en falta de pago de alquiler, es por el cambio de uso del local comercial a vivienda y deterioro y mal cuidado del mismo…”.(Subrayado de este Tribunal)

La representación judicial de la parte demandada, en la misma oportunidad ratificó en todas y cada una de sus partes la contestación de la demanda, así como las pruebas aportadas, convino en la relación arrendaticia y alegó el pago de los cánones de arrendamiento conforme lo pactado con el arrendador.

En base a ello, el Tribunal a quo mediante auto de fecha 28 de febrero de 2023, fijó los hechos estableciendo como primer hecho “Establecer si la demandada de autos incumplió con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de marzo de 2019, es decir, si da un uso diferente al inmueble…”. (Folios 2 al 4, pieza II)

Al hilo de lo anterior, estima esta Alzada que la audiencia preliminar tiene por objeto la fijación de los hechos controvertidos, la determinación de los límites del debate y las pruebas que deban presentar las partes, es un acto que permite la aproximación del Juez a las partes, a través del intercambio de ideas entre el magistrado y los litigantes, cuyo objeto no es otro que depurar el procedimiento de todo aditamento innecesario, vicio u omisión, constituye la expresión máxima del principio de inmediación. (Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo V, Pág. 532)

A través de un acto oral, las partes exponen sus alegatos sobre los asuntos sustantivos y procesales que se han gestado en el proceso, aportando igualmente los elementos probatorios que serán evacuados durante la audiencia, para que la contraparte ejerza el control sobre cada medio de prueba aportado.

Abdón Sánchez Noguera, discierne sobre el objeto de la audiencia preliminar indicando que comprende “…1) Que las partes manifiesten expresamente si convienen … 2) Que cada parte manifieste expresamente el hecho o los hechos que considere admitidos o probados… 3) Que cada parte indique expresamente que pruebas considere superfluas o impertinentes, o dilatorias … 4) Que las partes señalen expresamente las pruebas se proponen aportar … 5) Que las partes manifiesten cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia…” (Manual de Procedimientos Especiales Contenciosos, Caracas 2008, Pág. 606, subrayado del Tribunal)

La audiencia también permite que las partes puedan formular “cualesquiera observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia”, según enseña el Dr. Duque Corredor “… las partes pueden ratificar sus pretensiones y aclarar sus fundamentos que presenten duda y aclarar sus fundamentos que presenten duda, ambigüedad o imprecisión. Y en el caso que el demandado haya alegado hechos extintivos de la pretensión demandada, el demandante puede exponer sus contrargumentos en la audiencia preliminar, y a su vez el demandado, sobre la aclaratoria de los fundamentos de la demanda. Inclusive dada la amplitud del derecho de las partes a formular “cualesquiera observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia”, pienso que las partes pueden ampliar los fundamentos de sus pretensiones sin introducir hechos nuevos o diversos, de manera que no resulte alterada o modificada la demanda o la contestación…”.

Por consiguiente, para fijar los hechos y determinar los límites de la controversia, según indica el autor in comento, el juez se basa “…en los fundamentos de la demanda y de la contestación, en el convenimiento o no del demandado en la demanda, en el avenimiento de las partes sobre las cuestiones de hecho a probar, y en las observaciones de las partes sobre los fundamentos de sus pretensiones o de sus observaciones hechas en la audiencia preliminar para ratificarlos, aclararlos o ampliarlos…”. (Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Tomo II, Página 418 y siguientes, destacados de esta Alzada)

En vista de lo anterior, esta Alzada estima que la audiencia preliminar es un acto que permite la depuración del proceso, con la finalidad de que el Juez establezca los hechos y determine los límites de la controversia a dilucidarse en el debate oral. Resulta la oportunidad propicia para que las partes puedan ampliar los fundamentos de sus pretensiones, pero se encuentran limitados para introducir hechos nuevos o diversos, ello para que no resulte alterada o modificada la demanda o la contestación.

Bajo estas premisas, se percata quien juzga que la parte demandada introdujo un hecho nuevo en la Audiencia Preliminar celebrada en fecha 13 de enero de 2023 (folios 162 y 163 pieza I), al alegar que: “…no estamos solicitando ningún canon de arrendamiento, la demanda no se fundamente en falta de pago de alquiler, es por el cambio de uso del local comercial a vivienda y deterioro y mal cuidado del mismo, …”(Subrayado de este Tribunal); desvirtuando con dicha actuación el espíritu, propósito y razón de ser del acto que engendra la Audiencia Preliminar y contraviniendo lo señalado en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, que impone a las partes y sus apoderados el deber de actuar con lealtad y probidad, y, más grave aún, se causó desigualdad procesal y se vulneró el derecho a la defensa de la parte demandada, al permitir el a quo que la parte demandante realizara un acto de procedimiento no previsto para efectuarse en la audiencia preliminar, sino que se encuentra regulado en el artículo 343 eiusdem de aplicación supletoria por mandato del artículo 860 ídem, como es la reforma de la demanda. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Sobre el vicio de incongruencia, ha señalado la Sala de Casación Civil, en sentencia dictada en el Exp. 2008-000476, en fecha 30 de marzo del 2019, lo siguiente:

“…Según la doctrina, el vicio de incongruencia surge cada vez que el juez altera o modifica el problema judicial debatido entre las partes, bien porque no resuelve sólo sobre lo alegado por éstas, o bien porque no resuelve sobre todo lo alegado por los sujetos del litigio. El presupuesto del requisito de la congruencia es el problema judicial que las partes debaten y que ha sido definido por la Sala de la siguiente manera: el problema jurídico sometido a la decisión de los jueces queda circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación, por la cual sólo pueden resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados (Sentencia del 16 de julio de 1915, en jurisprudencia y Critica de la Doctrina de la Casación Venezolana. 1876-1923. Litografía del Comercio. Caracas 1925. P 322. -Ratificada en Fallo Nº RC-122 del 24-4-2000, expediente No 1999-928).
Por otra parte, cuando la ley estatuye que la sentencia debe dictarse “con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas,” le ordena al juez que debe ordenar en el fallo cómo quedó constituida en cada caso la relación jurídico procesal creada por la demanda y por la contestación. Con base en la determinación del problema judicial que debe hacerse en la sentencia, podrá verificarse la incongruencia del fallo, que puede dar lugar a la incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido; o incurre en incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre algunos de los términos del problema judicial. Es este último el vicio que el formalizante imputa a la recurrida…” (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, destacados de esta Alzada.)

En concordancia con ello el Código de Procedimiento Civil en su artículo 243, numeral 5° establece lo siguiente:

“Artículo 243: Toda sentencia debe contener:
1° La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2° La indicación de las partes y de sus apoderados.
3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.” (Subrayado de esta Alzada.)
El artículo 12 ibídem, preceptúa lo siguiente:

“Artículo 12.-Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Subrayado de esta Alzada.)

En consonancia con lo anterior, también se denuncia el vicio de ULTRA-PETITA, sobre el mismo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha reiterado el criterio en sentencia dictada en el Exp. N° 2018-000421, de fecha 19 de marzo del 2019, que es del tenor siguiente:

“…Ahora bien, en relación con el vicio de ultrapetita, la Sala, en sentencia Nº 142 de fecha 22 de mayo de 2001, expediente Nº 00-352, estableció lo siguiente:
“…Podemos encontrar que en ambas figuras (ultrapetita e incongruencia positiva), el vicio se consolida en la conducta del sentenciador de acordar más de lo reclamado; sin embargo, la incongruencia positiva surge cuando se exorbite el thema decidendum, cuando la sentencia va más allá de ‘solo lo alegado por las partes’ cuando no se ajusta a la exigencia de exhaustividad. ‘Quiere la ley que la decisión no solo sea manifiesta, definitiva e indubitable sino que guarde relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión del actor y con los términos en que fue propuesta la defensa del demandado’. En cambio hay ultrapetita -como antes se expresó- cuando se da al demandante más de lo pedido, en otras palabras, cuando se condena al demandado a pagar o hacer una cosa mayor a la reclamada por el demandante’. Se considera también que hay ultrapetita en los pronunciamientos sobre cosas no demandadas, extrañas al problema judicial debatido entre las partes; estos son los casos de extrapetita que reiterada doctrina de esta Sala ha comprendido dentro del marco de la ultrapetita...”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, destacados de esta Alzada)

De igual forma, la Sala de Casación Civil ha reiterado una distinción importante con respecto a este vicio, en sentencia dictada en el Exp. N° 2012-000146, en fecha 20 de julio del 2012, en la que se señaló:

“…En consecuencia, los jueces no deben incurrir en ultrapetita, que viene a ser una manifestación particular del principio general de la congruencia de la sentencia con la pretensión del actor y la defensa. También es importante destacar que este vicio solo puede cometerse en el dispositivo de la sentencia, ya que se encuentra en la parte final del fallo o en un considerando que contenga una decisión de fondo...”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, destacados de esta Alzada)

Asimismo la Sala de Casación Civil ha planteado un importante elemento en el vicio de Ultra-petita, y por ende ha sido reiterado en sentencia dictada en el Exp. AA20-C-2022-000584, en fecha 17 de marzo del 2023, explicando lo siguiente:

“…Sobre el particular, esta Sala por doctrina reiterada tiene establecido, que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos: Las modalidades son: Incongruencia positiva, cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el Juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial. Los aspectos son: a) Cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido, o se pronuncia sobre cosa extraña o comete incongruencia mixta, la que se produce cuando el juez extiende su decisión sobre cuestiones que no le fueron planteados en el proceso (extrapetita) y, c) cuando se deja de resolver algo pedido o excepcionado (citrapetita), o incongruencia negativa denominada por la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal como incongruencia omisiva, que no es más que la omisión de pronunciamiento...”. (Subrayado y negrillas del texto)….”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, destacados de esta Alzada)

Bajo la misma óptica, los autores ALIRIO ABREU BURELLI y LUIS AQUILES, en su obra “La Casación Civil” (Ediciones Homero, año 2014, Pág. 293), han planteado lo siguiente:

“…Si el juez se aparta de los hechos alegados, en conducta no exactamente encuadrable en estas reglas, también incurre en incongruencia. Por ejemplo, si el juez tergiversa un argumento de hecho, incluido en la demanda o en la contestación, no resuelve la cuestión tal como fue planteada y, simultánea¬mente, resuelve algo no pedido –el argumento desnaturalizado–. Este último supuesto puede ser considerado un caso de incongruencia mixta, porque deja de resolver lo pedido y resuelve algo diferente…”. (Subrayado de esta Alzada.)

De conformidad con el criterio anteriormente transcrito, los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre aquellos alegatos sometidos a su consideración, según lo planteado en el libelo de la demanda y en la contestación (también en los informes u observaciones que pudieran tener influencia determinante en la suerte del juicio), sin exceder los límites fijados por los alegatos de las partes.

Como puede apreciarse, al aplicarse los anteriores criterios al caso de marras, se evidencia una clara incongruencia entre lo alegado y posteriormente decidido en el fallo que es objeto de apelación en esta Alzada, y puesto que la controversia se delimitó en razón de la falta de pago alegada, es evidente que el Tribunal a quo obvió lo peticionado por el accionante, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Es así que efectivamente se arriba a la conclusión de que la sentencia recurrida se encuentra inficionada de incongruencia positiva, específicamente en la motiva expuesta por el tribunal a quo, toda vez que la fundamentación expresada no guarda relación con lo peticionado en el libelo de demanda y lo expuesto en la contestación, sino que más bien el tribunal a quo cambia los términos en que quedó trabada la controversia y decide en virtud de un supuesto que no resulta ser el fundamento de la pretensión. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Por los razonamientos antes expuestos, esta Alzada concluye que efectivamente la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia que se le endilga, por lo que se declara la procedencia de la denuncia bajo análisis y por tanto estas circunstancias llevan a declarar en este acto la nulidad del fallo apelado de conformidad con lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Anulado el fallo apelado, esta Alzada en grado de conocimiento jerárquico vertical, al no estar atada a lo decidido por el a quo y como garante del debido proceso procede conforme a lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil a pronunciarse sobre el mérito de la causa previa las consideraciones que siguen:

II.- SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

La controversia se circunscribe a la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano ALFONSO JOSE CÁRDENAS JAIMES, contra la ciudadana GLORIA MENESES, acción generada por la falta de pago de los cánones de arrendamiento alegada en el libelo de demanda por la parte actora, correspondiente a siete meses de cánones vencidos, lo que la hace incursa en el incumplimiento de las cláusulas QUINTA Y SEXTA del contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes, siendo el fundamentando de la pretensión lo señalado en el artículo 40 literal “A” de la ley especial, que establece las causales de desalojo.

La representación judicial de la parte demandada en su contestación alegó que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de igual forma conviene en que ha sido inquilina del local comercial ubicado en la Avenida 19 de abril, calle 1, N° 1-73, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira. De igual forma alega que el haber fijado el canon de arrendamiento en moneda extranjera representa una prohibición establecida en la Ley de Ilícitos Cambiarios, por lo que su representada solicito la regulación de los cánones de arrendamiento en la Superintendencia de Locales Comerciales (SUNDDE).

Por otro lado, negó, rechazó y contradijo que adeudara cánones de arrendamiento, puesto que como se evidencia de los recibos de pago consignados se encuentra solvente hasta el mes de octubre de 2022, y que ante la negativa del arrendador en recibir el canon, dichos pagos fueron consignados en la cuenta corriente del Banco Mercantil Nro. 01050093181093258500, a nombre de Alfonso José Cárdenas Jaimes.

III.- PUNTOS PREVIOS:

1.- NULIDAD DEL CONTRATO POR LA PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAR, PREVISTA EN LA GACETA MUNICIPAL EXTRAORDINARIA N° 338 DEL 30/12/2019:

De las actas procesales se vislumbra que la parte demandada en la contestación de la demanda alegó que el contrato se encuentra viciado de nulidad por cuanto existe una Prohibición legal prevista en la Ley de Regulación de Alquileres, pues no se puede subarrendar de conformidad con lo establecido en la Gaceta Municipal extraordinaria Nro. 338 de fecha 30/12/2019.
Al ser consultada dicha Gaceta Municipal extraordinaria Nro. 338 de fecha 30/12/2019, se observa que en su articulado que no tiene efecto retroactivo, y por cuanto contrato fue suscrito por las parte en fecha 01 de marzo de 2019, no resulta aplicable este instrumento jurídico, dado que pacto con anterioridad a la publicación de la Gaceta Municipal, siendo imperativo declarar improcedente el alegato de nulidad denunciado. Y ASI SE ESTABLECE.

2.- NULIDAD POR PACTARSE EL PAGO DE LOS CÁNONES
EN MONEDA EXTRAJERA:

De la contestación de la demanda se desprende que la parte apelante y demandada, alegó la nulidad del contrato por cuanto a su decir, viola el artículo 17 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, que establece lo siguiente:

Artículo 17.- “Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley Ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, si perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley.”

Para dilucidar dicha situación, observa esta Alzada que en la CLÁUSULA QUINTA del contrato se desprende que: “Las partes han convenido en fijar el siguiente canon de arrendamiento; Durante los Seis (06) primeros meses de este contrato. “LA ARRENDATARIA”, se obliga a pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL PESOS ($ 300.000,00). Para los siguientes Seis (06) meses restantes del presente Contrato, “LA ARRENDATARIA”, se obliga a pagar la cantidad CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($ 450.000,00) y para todo el lapso que se fijo como la PRORROGA LEGAL, “LA ARRENDATARIA”, se obliga a pagar la cantidad SEISCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($ 650.000,00); Quedando entendido que dichos pagos deberá hacerlo “LA ARRENDATARIA”, los cinco (05) primeros días de cada Mes; estos pagos deberá hacerse en efectivo…”(Folio 08, Pieza I).

Ahora bien, con la entrada en vigencia del Convenio Cambiario N° 1 de fecha 21 de agosto del 2018, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.405 extraordinaria, se permite el libre cambio de moneda extranjera en el ámbito de las Transacciones Comerciales, de tal manera que resulta valido que en el contrato de arrendamiento privado se haya pactado el canon estipulado en moneda extranjera; y ello es así, debido a que, cuando el pago de una obligación se pacte en una moneda distinta a la de curso legal en el territorio de la República, quien pretenda su cobro debe acreditar previamente la existencia de una estipulación contractual mediante la cual, el deudor haya aceptado que la obligación sea pagadera en moneda extranjera o su equivalente al tipo de cambio oficial para la fecha del pago mediante algún instrumento que luego le permitiera hacer exigible de esa manera, la satisfacción de la deuda.

En el caso de autos existe una cláusula contractual que establece el pago de la obligación en pesos, siendo ello así, de conformidad con lo previsto en el artículo 1159 del Código Civil el contrato es ley entre las partes y debe ejecutarse de buena fe de acuerdo con lo pautado en el artículo 1160 eiusdem, resultando forzoso concluir que la nulidad solicitada es improcedente. Y ASI SE ESTABLECE.

3.- FALTA DE VENCIMIENTO DE LA PRORROGA
AL MOMENTO DE INTERPONER LA DEMANDA:

Alegó la parte apelante en su escrito de informes, que la demanda resulta inadmisible debido a que no se dejó vencer la prórroga legal para interponer la demanda. Observa esta sentenciadora que en la contestación de la demanda no se evidencia que se haya alegado la inadmisibilidad de la demanda, debido a que no se dejó vencer la prórroga legal para interponerla.

Con respecto a los alegatos esgrimidos en los informes de obligatorio pronunciamiento por parte de los jueces de instancia, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 00443, de fecha 30 de julio de 2013, caso: Arnaldo José Pérez Amitesarove y otra contra Inmobiliaria 142-C, C.A., Exp. 12-602, señaló lo siguiente:

“…Ahora bien, entre los alegatos que se pueden esgrimir ante el juez de alzada en informes, relacionados con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, ad exemplum tenemos los siguientes: Los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso…”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, destacados de esta Alzada)

De tal modo que, no siendo la denuncia formulada por la parte apelante uno de los alegatos que pueden ser señalados en los informes, sino que incorpora un hecho nuevo a la controversia, ya que debió ser propuesto en la oportunidad de contestarla demanda, se encuentra imposibilitada esta Alzada en emitir pronunciamiento al respecto, por tanto se desestima su defensa. Y ASÍ SE ESTABLECE.

IV.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1.1.- NOTIFICACIÓN JUDICIAL N° 10320-19: Que riela en original del folio 6 al folio 13 de la primera pieza, consiste en una actuación judicial llevada por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a través de la cual, se notifica a la ciudadana GLORIA MENESES, sobre el incumplimiento de las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, CUARTA Y QUINTA establecidas en el contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de marzo de 2019; a dicho instrumento se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 1360 del Código Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, sirva para demostrar que en fecha 18 de Noviembre de 2019, el Alguacil del Tribunal de Municipio practicó la notificación de la referida ciudadana.

1.2.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Riela en original al folio 14 de la primera pieza, se trata de un documento privado que no fue desconocido por la contraparte en su oportunidad legal, por lo que se valora a la luz de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 1363 del Código Civil, sirve para demostrar la relación arrendaticia entre los ciudadanos ALFONSO JOSÉ CÁRDENAS JAIMES (ARRENDADOR) y GLORIA MENESES (ARRENDATARIA), desde el 01 de marzo del 2019, sobre un inmueble propiedad del arrendador para ser usado como local comercial, estableciéndose en la CLÁUSULA QUINTA del contrato un “…canon de arrendamiento “… Durante los Seis (06) primeros meses de este contrato. “LA ARRENDATARIA”, se obliga a pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL PESOS ($ 300.000,00). Para los siguientes Seis (06) meses restantes del presente Contrato, “LA ARRENDATARIA”, se obliga a pagar la cantidad CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($ 450.000,00) y para todo el lapso que se fijo como la PRORROGA LEGAL, “LA ARRENDATARIA”, se obliga a pagar la cantidad SEISCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($ 650.000,00); Quedando entendido que dichos pagos deberá hacerlo “LA ARRENDATARIA”, los cinco (05) primeros días de cada Mes; estos pagos deberá hacerse en efectivo…”.

3.- INSPECCIÓN JUDICIAL: Realizada durante la incidencia de cuestiones previas, riela en original a los folios 58 y 59 de la primera pieza, observa quien juzga que el medio probatorio fue evacuado por el Juzgado a quo y por cuanto fue realizada en los términos establecidos en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil se le confiere PLENO VALOR PROBATORIO de conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil y el criterio plasmado en la sentencia dictada en fecha 27 de Noviembre de 2001, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la que se dejó sentado:

“… De las transcritas disposiciones se desprende con absoluta claridad, que el propósito del legislador ha sido consagrar esta práctica judicial con el fin único de hacer constar las circunstancias o el estado de las cosas o lugares,…
Queda claro así que la inspección judicial, en conformidad con el principio procesal de inmediatez, supone el reconocimiento o examen directo y personal del juez, a través de sus sentidos, de los hechos que le hayan sido solicitados, sin avanzar opinión ni formular apreciaciones sobre lo practicado.”. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo II, mes Octubre, año 2002, página 544, subrayado del Tribunal)

Bajo el amparo del criterio jurisprudencial citado, se concluye que con el medio probatorio evacuado en el presente proceso se demostró que en el sótano del inmueble existen dos habitaciones ocupadas por la demandada y cinco personas más y se observaron enseres propios del hogar.

2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

2.1.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO: Riela en copia simple a los folios 26 y 27 de la primera pieza, dicho instrumento fue valorado en el punto anterior, por tanto se da por reproducido ese razonamiento.

2.2.- BOLETA DE NOTIFICACIÓN: Riela en copia simple a los folios 28, 29 y 30 de la primera pieza, corresponde a la NOTIFICACIÓN JUDICIAL N° 10320-19, llevada por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dicho instrumento fue valorado en el punto anterior, por tanto se da por reproducido el razonamiento anterior.

2.3.-TRANSFERENCIAS BANCARIAS: Realizadas a la cuenta Nro. 01050093181093258500, beneficiario ALFONSO JOSÉ CÁRDENAS, V- 5.678.001, y a la cuenta Nro. 0134*************2100386 y 0134************1063455, Banesco, rielan del folio 31 al 35 y del folio 38, 39, 40, 42, 44, 45, 46, 47, 48, 49,50, 51, 52, 103 al 112 pieza I, dichos instrumentos fueron impugnados oportunamente por la contraparte.

Sobre el desconocimiento e impugnación de documentos, ha desarrollado la Sala Político-Administrativa, en decisión de fecha 06 de agosto de 2009, con ponencia del Magistrado Emiro García Rosas, expediente 2009-0295, el siguiente criterio:

“…En este particular cabe precisar que en criterio de esta Sala, quien impugna un documento conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe exponer de manera detallada y precisa las razones que sustentan su impugnación (ver sentencia N° 1075 del 3 de mayo 2006), circunstancia que en este caso no se produjo. Además, debe precisar que impugnación se trata, por ejemplo, si es tacha de documento, caso en el cual debe cumplir con los requisitos de este especial procedimiento. Dadas estas evidentes carencias probatorias, la impugnación en cuestión resulta improcedente, motivo por el cual el referido documento se mantiene en el proceso con el valor que como instrumento público puede derivarse de él…”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, destacados de esta Alzada)

En el caso de autos, la parte impugnante no expone las razones que sirven de sustento a su impugnación, así como tampoco determina a que contradicción se refiere, siendo ello así no puede esta Alzada revisar si dicha impugnación resulta procedente, por lo que resulta imperativo desestimarla. Y ASÍ SE DECLARA.

En razón de ello, se les confiere pleno valor probatorio para comprobar que la demandada realizaba el pago de los cánones de arrendamiento vía transferencia electrónica durante los años 2018, 2019, 2020, 2021 y 2022, sin que pueda determinarse exactamente los meses cancelados debido a que algunas copias resulta inteligibles.

2.4.- RECIBOS DE PAGO: Rielan en original a los folios 36, 37, 41, 43 y 53 y en copia al folio 38, se trata de seis instrumentos privados que fueron desconocidos oportunamente por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil,
Ante ese desconocimiento formal del contenido y firma del instrumento, le corresponde a la parte demandada, por haber producido los documentos desconocidos, probar su autenticidad conforme lo dispone el artículo 445 del compendio Normativo Adjetivo, “… A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo. Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 276…”

En el caso de autos, la parte demandada no promovió la prueba de cotejo a los fines de probar la autenticidad de los recibos de pago impugnados, por lo tanto la impugnación debe prosperar siendo imperativo desecharlos como medio de prueba. Y ASÍ SE DECLARA.

2.5.- REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL, LICENCIA DE ACTIVIDADES ECONOMICAS, CERTIFICADO DE CONFORMIDAD Y PERMISO SANITARIO: Instrumentos que fueron promovidos durante el lapso probatorio, en tal sentido esta juzgadora no procede a valorarlos de conformidad con lo previsto en el único aparte del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fueron acompañados con la contestación de la demanda.
V.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN:

Establecida la síntesis de la controversia y habiendo sido demostrada la relación arrendaticia, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada en los siguientes términos:

El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley.

Constituye el fundamento de la acción el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Señala el literal “A” como causa de desalojo, lo siguiente:

“Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominios o gastos comunes consecutivos.”

Por su parte, el artículo 14 del mismo decreto Le, prevé:

“El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado…”.

En el Código Civil, establece el ordinal 2° del artículo 1592, la misma obligación al señalar:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1°…
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”.

Sobre la falta de pago, comenta el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), lo siguiente:

“... LA FALTA DE PAGO
a Insolvencia inquilinaria y desalojo
Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2° art. 1592, CC)…”. (Subrayado de esta Alzada.)

Con base en la normativa expuesta, estima esta juzgadora que de las actas procesales no se evidencia con claridad cuáles son los meses adeudados por la arrendataria demandada por concepto de cánones de arrendamiento, toda vez que en el libelo de la demanda inserto del folio 1 al 5 de la primera pieza, la parte accionante indica que “… desde hace más de 7 meses el Demandado no ha cancelado el canon de arrendamiento incumpliendo las cláusulas QUINTA Y SEXTA del contrato de arrendamiento arriba identificado y a pesar del vencimiento, notificación ha transcurrido más de 2 meses y no cancela el canon de arrendamiento, es por tal razón le exijo me ENTREGUE mi inmueble arriba identificado desocupado de bienes y personas…”.

Como se puede ver, la parte accionante no precisó con exactitud la relación de los hechos, con las pertinentes conclusiones, y como indica Ricardo Henríquez La Roche, “…Tal narración concierne a la determinación del derecho sustancial cuyo reconocimiento y satisfacción se pretende, su cuantía y su exigibilidad actual, el origen del derecho, sea contractual, delictual (responsabilidad civil),…”. (Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, 18).

Por su parte, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (Tomo III, página 30 y siguientes), señala que “…La casación venezolana repetidamente ha sentenciado que el Juez no puede basar su fallo en hechos que el actor no haya invocado en el libelo de la demanda; que el actor le basta con exponer los hechos, correspondiendo al sentenciador calificarlos; que sería abusivo permitir al actor cambiar, durante, el curso del juicio, la naturaleza de la acción deducida por él en su libelo, pues ello equivaldría a establecer una preferencia a favor de una de las partes con perjuicio de la otra, rompiendo así la igualdad en que le ley ordena a los tribunales mantenerlas. (…) También la corte en lo relativo a la fundamentación de la demanda, ha definido claramente que no basta que el actor individualice su demanda con la simple indicación del hecho o de los hechos de los cuales se origina la acción que hace valer (pretensión), sino que es necesario y suficiente que en el libelo se sustancien tales hechos, con la indicación de las razones e instrumentos en que se funda la demanda. …lo que significa que la fundamentación de la demanda, no se agota con la simple enumeración de los hechos o con exponer el estado de las cosas o conjunto de circunstancias de hecho y dejar al juez en libertad de sacar de ellas las consecuencias jurídicas que él quiera reconocerles, pues a unos mismos hechos, el ordenamiento jurídico puede atribuirle consecuencias jurídicas diversas. (…)”. (Subrayado del Tribunal).

En ese sentido, es claro que quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho, pero con respecto a este primer requisito, es menester precisar que la exigencia que prevé el legislador en la norma que ha dispuesto en este ordinal, consiste en que el escrito de la demanda debe redactarse de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su relación con las disposiciones legales invocadas para sustentar la pretensión, estando limitado a examinar la procedencia de dichas invocaciones en el estadio procesal correspondiente a la Sentencia Definitiva, es decir, el Juzgador debe esperar a alcanzar aquella etapa del proceso a los fines de estimar si la pretensión del actor se adecua a la realidad de los hechos y, si estos a su vez, encuentran asidero jurídico en el derecho invocado con tal propósito, debiendo dar el mismo trato a la defensa esgrimida por el demandado.

De manera que si faltan algunas de las indicaciones o de haber sido expresadas con oscuridad, deficiencia o en forma ininteligibles las explicaciones, evidentemente se hará imposible: a) para el demandado la defensa concreta y apropiada, y, b) para el Juez la decisión precisa y congruente por no saber a ciencia cierta qué es lo pedido y no poder fijar los términos de la controversia, tal es la opinión del procesalista José Angel Balzan, en su obra “Lecciones de Derecho Procesal Civil, Pág. 381”.

En base a ello, estima esta juzgadora que en el caso bajo estudio, esta Alzada se encuentra imposibilitada para dictar una decisión precisa y congruente, por no saber a ciencia cierta qué es lo pretendido en la presente controversia, toda vez que la omisión de la parte actora en señalar el periodo en el que la parte demandada incurrió en el incumplimiento alegado, resulta una limitante para la determinación -con los medios de pruebas aportados- de la solvencia arrendaticia alegada por la demandada. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De tal manera que, ante la duda manifiesta que se le presenta a esta Alzada y vista la prohibición establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que impide al Juez sacar elementos de convicción diferentes a lo alegado y probado en autos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, resulta aplicable la norma prevista en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

“Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”

Conforme a dicha norma, esta Alzada declara sin lugar la demanda y procedente la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por lo razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada ciudadana GLORIA MENESES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.559.973 y de este domicilio, por intermedio de su apoderada abogada ANA AMELIA MOSQUERA RAMIREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 35.268, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de junio de 2023, asiento diario N° 2.

SEGUNDO: NULA la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de junio de 2023, asiento diario N° 2.

TERCERO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por los ciudadanos HÉCTOR JAVIER CÁRDENAS BELTRÁN, ALFONSO JOSÉ CÁRDENAS BELTRÁN y MARIANA ANDREA CARDENAS BELTRAN, venezolanos, titulares de la cédula de identidad Nros. V-24.693.613, V-19.358.409 y V- 19.768.653, en su orden, continuadores jurídicos del ciudadano ALFONSO JOSE CÁRDENAS JAIMES, quien en vida era venezolano y titular de la cédula de identidad N° V-5.678.001; contra la ciudadana GLORIA MENESES, ya identificada.

Se CONDENA EN COSTAS del proceso a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas del recurso.

De conformidad con lo señalado en el artículo 251 eiusdem, notifíquese a las partes.

Publíquese esta decisión en el expediente Nº 4.019-2024, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los quince (15) días del mes de Abril de dos mil veinticuatro. Años 213º de la Independencia y 165º de la Federación.

La Jueza Suplente,

MAURIMA MOLINA COLMENARES
La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 4.019-2024, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron boletas de notificación a las partes.

La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

MCMC/Andrea.
EXP. 4.019-2024
Sin enmienda