REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 213° y 165° EXPEDIENTE Nº 3.908-2022 PARTE DEMANDANTE: La ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.164.428 y domiciliada en el Municipio San Cristóbal del estado Táchira. APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado HENRY VARELA BETANCOURT, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 63.164. PARTE DEMANDADA: El ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 26.209.461 y domiciliado en el Municipio San Cristóbal del estado Táchira. APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada TERESA PEÑALOSA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 72.362. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. PARTE NARRATIVA Conoce esta Alzada del presente expediente, con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera la apoderada judicial de la parte demandada abogada TERESA PEÑALOZA, en fecha 13 de junio de 2022, contra la decisión dictada el 10 de junio de 2022, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Desalojo de Local Comercial interpuesta por la parte actora. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega del bien inmueble, TERCERO: Se condena en costas procesales a la parte demandante. De las actuaciones que conforman el expediente consta: Del folio 1 al 05, riela libelo de demanda de desalojo de local comercial, presentada para distribución en fecha 17 de Noviembre de 2021, con anexos que rielan a los folios 6 al 11. A los folios 12 y 13, riela auto dictado por el Tribunal a quo por el que se admite la presente demanda, en fecha 03 de diciembre de 2021. Al folio 15, riela diligencia de fecha 09 de Diciembre de 2021, suscrita por el Alguacil del Tribunal a quo mediante la cual consigna boleta de citación del ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, debidamente firmada en fecha 08 de diciembre de 2021. Del folio 17 al 24, riela escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 26 de enero de 2022. Al folio 26, riela auto de fecha 15 de febrero de 2022, por el que el quo fija día y hora para celebrar la AUDIENCIA PRELIMINAR en la presente causa. A los folios 27 y 28, riela acta contentiva de audiencia preliminar, llevada a cabo el día 18 de febrero de 2022. Al folio 33, riela auto de fecha 23 de febrero de 2022 que fija los hechos y los limites de la controversia, aperturando el lapso probatorio. Del folio 34 al 36, riela escrito de promoción de pruebas consignado por la parte actora, en fecha 03 de marzo de 2022, con anexos que rielan a los folios 37 al 40. A los folios 41 y 42, riela escrito de oposición a las pruebas de la parte actora, consignado por la parte demandada, en fecha 04 de marzo de 2022. Del folio 43 al 48, riela escrito de promoción de pruebas consignado por el demandado en fecha 04 de marzo de 2022, con anexos que rielan a los folios 49 al 72. Al folio 73, riela auto del a quo de fecha 08 de marzo de 2022, que admite las pruebas promovidas por las partes y señala que en cuanto al escrito de oposición a las pruebas consignado por el demandado, se pronunciará en la sentencia definitiva. Al folio 74, riela auto de fecha 27 de abril de 2022, que fija el día y hora para que sea llevada a cabo una audiencia de juicio. Del folio 75 al 77, riela acta contentiva de la audiencia de juicio llevada a cabo el día 24 de mayo de 2022. Del folio 78 al 80, riela dispositivo del fallo publicado en fecha 27 de mayo de 2022, que declara CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Al folio 82, riela poder apud acta otorgado por el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ, a la abogada TERESA PEÑALOZA, en fecha 08 de junio de 2022. Del folio 84 al 88, riela sentencia dictada por el a quo en fecha 10 de junio de 2022. Al folio 89, riela recurso de apelación intentado en fecha 13 de junio de 2022, por la apoderada judicial del demandado, contra la decisión de fecha 10 de junio de 2022. Al folio 90, riela auto que oye dicha apelación en ambos efectos. Al folio 92, riela auto de entrada que esta Alzada le da a la presente causa en fecha 4 de julio de 2022. Del folio 93 al 106, riela escrito de informes consignado por la apoderada judicial de la parte demandada en fecha 26 de julio de 2022. Del folio 107 al 110, riela escrito de informes consignado por la parte actora en fecha 02 de agosto de 2022. Del folio 111 al 114, riela escrito de observaciones de la contraparte, consignado por la parte actora en fecha 19 de septiembre de 2022. A los folios 115 al 116 riela poder apud acta que le otorga la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, al abogado HENRY VARELA BETANCOURT. Al folio 118, auto de fecha 07 de julio de 2023, por el cual la juez suplente Maurima Molina Colmenares, se aboca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes. PARTE MOTIVA Estando para decidir se observa: 1.- FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN: Del escrito libelar se desprende que la parte demandante fundamentó su acción en lo siguiente: “…Ciudadano Juez, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento comercial privado Firmado en fecha 24 de marzo del año 2.021, di en arrendamiento un inmueble local comercial ubicado en la Avenida Principal de la Unidad Vecinal con calle 5, casa 1, parroquia la concordia, Municipio San Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Ciudadano Juez, di en arrendamiento comercial, al Ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V- 26.209. el inmueble identificado ut supra, consistente en un local Comercial de mi propiedad y le notifique por medio Notificación privada, recibida y firmada que en su condición de arrendatario UNICO: Por medio de la presente le NOTIFICO que de conformidad con lo establecido en la cláusula SEGUNDA, del contrato de arrendamiento suscrito entre nosotros, de manera privada en fecha 24 de Marzo de 2021, sobre un inmueble local comercial ubicado en la Avenida Principal de la Unidad Vecinal con calle 5, casa 1, parroquia la concordia, Municipio San Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el mismo llega a s vencimiento para el día 24 de septiembre del 2021 y es por ello que le estoy notificando la NO PRORROGA DEL CONTRTATO, por lo que le agradezco me haga entrega del inmueble para el 24 de septiembre del 2021, libre de personas y cosas y en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió. Así mismo a la entrega del inventario descrito en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, a los 4 días del mes de agosto de 2021., todo de conformidad con lo establecido el Artículo 26 de la Ley de Arrendamientos para el uso comercial, ya que se le había notificado de su insolvencia e incumplimiento en el pago del canon de Arrendamiento convenidos. Ciudadano Juez, el Demandado no ha cancelado el canon_de arrendamiento incumpliendo las cláusula tercera del contrato de arrendamiento arriba identificado y a pesar del vencimiento notificación ha transcurrido más de 1 mes de notificado y vencido el contrato de arrendamiento y su notificación y no cancela el canon de arrendamiento, es por tal razón le exijo me ENTREGUE mi inmueble arriba identificado desocupado de bienes y personas Es el caso ciudadano Juez, que de manera injustificada el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V- 26.209., no me ha cancelado los cánones de arrendamiento y no me ha entregado el inmueble desalojado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que se las entregue. Ciudadano Juez, he mantenido al arrendatario en el goce pacifico del inmueble en cuestión, sin embargo, el LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-26.209 se niega a entregarme mi inmueble y cancelarme el arriendo. Como se podrá observar, el arrendatario ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-26.209. No ha cumplido con lo convenido en la cláusula primera, segunda y tercera del contrato de arrendamiento arriba identificado, además, ha permanecido en el inmueble en forma ilegítima, siendo esta actitud anómala, razón suficiente para exigir judicialmente el desalojo del inmueble dado en arrendamiento: Igualmente y que me entregue desalojado de bienes y personas mi inmueble aquí plenamente descrito. Por tal razón, en varias oportunidades lo he citado de forma amistosa para resolver esta situación, pero no ha sido posible, y se niega a entregarme el inmueble dado en arrendamiento libre de personas y cosas y utiliza a un vecino para ofenderme y agredirme. Dicho esto, urge acudir a la vía judicial para solicitar la restitución de la situación jurídica infringida por parte del arrendatario. … Con base a los fundamentos de hecho y de Derecho anteriormente señalados, es por lo que ocurro ante su competente autoridad a los fines de demandar como en efecto demando a LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-26.209.461 En su carácter de arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a su digno cargo a los petitorios siguientes: Primero: Para que cumpla o a ello sea condenado por este Tribunal, a la existencia de la relación arrendaticia existente desde el día 24 de marzo del año 2021 entre mi persona y el demandado LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-26.209.461 La cual se estableció en forma autentica, en las condiciones ut supra señaladas. Segundo Para que entregue o a ello sea condenado por este Tribunal, libre de personas y cosas, el inmueble local comercial dado en arrendamiento ubicado en local comercial ubicado en la Avenida Principal de la Unidad Vecinal con calle 5, casa 1, parroquia la concordia, Municipio San Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Y cuya finalización legal le fue legalmente notificada, Estimo la presente Demanda en la cantidad de OCHO BOLIVARES (Bs. 8.,.00) o dieciséis (16) unidades Tributarias…” 2.- DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: La parte demandada en su escrito de contestación, arguyó: “…DEFENSAS PERENTORIAS PARA SER RESUELTAS EN LA DEFINITIVA COMO PUNTO PREVIO … De la inepta acumulación de pretensiones Se contradice en su petitorio la parte actora en el sentido de que pide que se reconozca la existencia de una relación jurídica, siendo ello una pretensión de mero declaración de la existencia de una relación jurídica, siendo ello una pretensión de mero declaración de un derecho (el de arrendatario), y por la otra parte una acción de condena que es el desalojo o desocupación del inmueble objeto del juicio. Por tanto, a tenor de lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, es inadmisible la presente demanda y así solicito sea declarado. Puesto que la primera de las pretensiones, se rige por et procedimiento ordinario y la pretensión de desalojo en su iter procesal, es regulada por el procedimiento especifico pautado en la Ley de regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, por ende, ante la existencia de dos procedimientos incompatibles entre si, se peticiona la inadmisibilidad de la presente demanda. En relación a la inepta acumulación, se observa que cuando se demanda conjuntamente ambas pretensiones, en este caso que se excluyen entre si, se está frente a una acumulación indebida, pues ambos petitorios tienen efectos jurídicos contrarios entre sí, se está frente a una acumulación indebida, pues ambos petitorios tienen efectos jurídicos contrarios entre sí. Y es de destacar que ninguna petición la hizo por vía de subsidiariedad. De hecho, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil consagra que no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si...” …Es así que tales pedimentos dan lugar a que se configure la acumulación prohibida como antes se indicó, por lo que siendo ello así, resulta inadmisible la demanda así interpuesta. Y así solicito se declare en Punto Previo, inadmitiendo la demanda y por tanto el Tribunal no entraría a conocer del fondo del asunto por ser inoficioso, aplicando el principio de celeridad procesal. SEGUNDA: DE LA NO ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR SER CONTRARIA A LA LEY En caso de que la anterior defensa sea desechada, alego como defensa subsidiaria el no cumplimiento de la Ley, en los términos siguientes: En fecha 7 de abril de 2021 la Presidencia de la República publicó en Gaceta Oficial número 42.101, el Decreto No. 4.577, por medio del cual se prorroga nuevamente la suspensión del pago de cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal. Y el supuesto contrato de arrendamiento que sirve de base legal para la presente demanda, ocurrió el 24 de marzo de 2021. Según este Decreto, se suspende hasta por seis (6) meses, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios por efecto de la pandemia mundial del COVID-19. Durante el referido plazo no resultará exigible al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario. Por un lapso de hasta seis (6) meses contados a partir de la publicación del Decreto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela se suspende la aplicación del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como se Suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal "a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De manera que en razón de que la parte actora no mencionó ni ajustó el supuesto contrato de arrendamiento de fecha 24 de marzo de 2021 al contenido legal de dicho Decreto, la demanda no es admisible por ser contraria a la Ley. TERCERA: DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR LA NO CONCESIÓN DE LA PRORROGA LEGAL, y la inexistente notificación de la No Prórroga Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Ciudadana Juez, la demanda de desalojo debe ser declarada inadmisible, por cuanto de un análisis del supuesto contrato de arrendamiento, se debe determinar que la cláusula Segunda del mismo, expresamente señala: "El presente contrato empezará a tener vigencia desde el 24 de marzo del 2021, y el plazo de duración será de seis (06) meses, prorrogable, por lo tanto, vencerá el día veinticuatro de septiembre del 2021, en caso de no prorrogar el presente contrato algunas de las partes deberán manifestarlo por escrito dentro de los treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo inicial o de algunas de sus prórrogas Pero en todo caso siempre se considerará a plazo fijo sin que opere la tácita reconducción.” Sucede que la supuesta notificación realizada de manera privada en fecha 04 de agosto del 2021, indica que de conformidad con lo indicado en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento suscrito, se le notifica de la NO PRORROGA DEL CONTRATO y de seguidas se le indica “…LE AGRADEZCO ME HAGA ENTREGA DEL INMUEBLE PARA EL DIA 24 DE SEPTIEMBRE DEL 2021…” Entonces, la demandante, en flagrante violación al artículo 3 de la Ley especial, suprime el beneficio a la prórroga de ley de la cual era legítimo acreedor por imperio del artículo 26 de la LRAIPUC. Por lo que la notificación realizada carece de valor, es nula de pleno derecho y por ende la demanda incoada carece de sustento legal para soportar la demanda en el literal g) del artículo 40 de la señalada ley, con lo que la demanda incoada en esos términos resulta inadmisible y así solicito sea declarado. Adicionalmente, no existiendo notificación válida del inicio de la prórroga legal y continuando en el goce pacifico de la misma a su vencimiento ocurrió la tacita reconducción del contrato, por lo que el mismo transitó a la existencia de un contrato verbal y a tiempo indeterminado. Ello trae como consecuencia que sea igualmente inadmisible la presente demanda. CUARTA: FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDANTE PARA INTENTAR LA DEMANDA Ciudadana Juez, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, dispone "En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar… las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar... Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la fata de cualidad o la fata de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio...” Con base en lo anterior, como primera defensa, opongo la falta de cualidad de la parte demandante para intentar esta demanda por cuanto en el libelo en su Capitulo 1, titulado 'De las partes, ésta se identifica como: Liana Maldonado Omaña, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de entidad N V-10 164 428, domiciliada en el municipio San Cristóbal del estado Táchira. Haciendo lo mismo en el encabezamiento de la demanda, y luego en el texto del libelo no menciona si actúa en su carácter de propietaria, ni de administradora ni de gestora del inmueble, ni adjunta los documentos fundamentales a la demanda, que hagan comprobar tal carácter. Tenemos entonces que, adjunto al libelo de demanda, la actora promovió únicamente un contrato de arrendamiento privado de fecha 24 de marzo de 2021, y una supuesta notificación privada de fecha 04.08.2021, que de por sí desconozco en su contenido por esta misma razón aquí expuesta, conforme a lo dispuesto en los artículos 444 y 448,3 del Código de Procedimiento Civil. De un análisis que se hace de esas documentales no demuestra ninguna relación con la pretensión que se solicita, vale decir, no demostró la propiedad ni que ejerce la administración en nombre del dueño sobre el inmueble, no demostró la cualidad para intentar este juicio en su carácter de propietaria. Por lo tanto, solicito que se declare la falta de cualidad de la actora; y, en consecuencia se declare inadmisible la demanda. DEFENSAS DE FONDO Ciudadana Juez, de manera subsidiaria ya todo evento en el supuesto negado de que no sean declaradas Con Lugar, las defensas perentorias anteriormente invocadas, alego lo siguiente: DEL RECHAZO A LA DEMANDA EN FORMA GENÉRICA A todo evento, y en caso de que ninguna de las defensas anteriores sea declarada con lugar por este Juzgado, basándome en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes el contenido del libelo de demanda. DEL RECHAZO ESPECÍFICO A LA DEMANDA A todo evento, y en caso de que ninguna de las defensas anteriores sea declarada con lugar por este Juzgado, basándome en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil convengo en que soy arrendatario de un inmueble local comercial ubicado en la avenida principal de la Unidad Vecinal, con calle 5 casa 1. Parroquia La Concordia municipio San Cristóbal, del estado Táchira Niego, rechazo y contradigo que se me haya notificado de la "No prorroga del contrato”. Niego, rechazo y contradigo que haya pasado más de 1 mes de notificado. Niego, rechazo y contradigo el hecho que narra la parte demandante como que no he entregado el inmueble desalojado de bienes y personas, y en las mismas condiciones en que las recibió. Niego, rechazo y contradigo que la demandante me haya mantenido en el goce pacifico del inmueble objeto del presente juicio. Niego, rechazo y contradigo que me he negado a entregar el inmueble antes descrito. Niego, rechazo y contradigo que haya incumplido las Cláusulas primera, segunda y tercera del contrato fechado 24 de marzo de 2021. Niego, rechazo y contradigo que permanezca de manera ilegítima y que deba entregarlo desalojado de bienes y personas. Niego rechazo y contradigo que utilice a alguna persona o vecino para supuestamente agredir u ofender a la ciudadana Liliana Maldonado Omaña, identificada en autos. Niego rechazo y contradigo la base legal que ha utilizado la parte actora, para fundamentar la demanda, es decir, el artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. DECLARATORIA SIN LUGAR DE LA DEMANDA POR NO SER AUTENTICADO EL CONTRATO, Y EN CONSECUENCIA ES CONTRARIA A LA LEY: Ciudadana Juez, el artículo 13 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, dispone: Articulo 13. El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley. En el presente caso, al violarse tal disposición no debió admitirse la demanda por ser contraria a la ley y al orden público ya que se presenta como fundamento de la demanda un contrato privado, el cual la parte actora afirma en su libelo que es auténtico. Lo cual es contrario a Derecho, y a tenor de lo dispuesto en el articulo 3 de la ley especial Todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de algún derecho de carácter irrenunciable, se considera nulo. Y así solicito se declare. DE LA INDETERMINACIÓN DEL OBJETO DE LA DEMANDA Ciudadana Juez, el demandante en medio de su narrativa, habla de falta de pago de cánones, pero no indica ni en el texto ni en el Petitorio, cuáles son los meses que presuntamente se han dejado de pagar. Lo cual hace que haya inseguridad jurídica para mi pues, ¿de qué me voy a defenderme, si desconozco y no está claro que es lo que se demanda? Ello comporta la declaratoria Sin Lugar de la demanda de desalojo, y así solicito se declare. Esto resulta de la no debida aplicación del contenido normativo del artículo 340 numeral 6 del CPC, por cuanto no se ha especificado en la demanda, cuales son los meses en que supuestamente me encuentro insolvente, lo que causa en una demanda declarada sin lugar necesariamente, al no poderse contradecir la misma en cuanto a tal hecho y lo que técnicamente me causa indefensión en una demanda en que se reclama insolvencia, sin especificar el objeto de la supuesta insolvencia. Dejo así contestada la demanda, y solicito que el presente escrito sea admitido, sustanciado y valorado en la Definitiva por este Tribunal…” 3.- DEL FALLO APELADO: La sentencia apelada fue del siguiente tenor: “…Por lo que el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, parte demandada ya identificado, debió demostrar el cese de la actividad comercial motivado a las consecuencias derivadas por la pandemia y la pérdida de la capacidad financiera para honrar la obligación contraída como arrendatario, aunado que por encontrarse insolvente tal y como se evidencia de la consignación de cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, no goza de tal decreto presidencial, por lo que esta sentenciadora desestima la inadmisibilidad de la demanda por ser contraria a la Ley y ASÍ SE DECIDE. Con relación al alegato señalado por la parte demandada en el escrito de contestación, referente a que el actor no señaló cuales son los cánones de arrendamiento que adeuda el demandado, observa esta sentenciadora de las actas que conforman el presente expediente, que el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, consignó ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, 4 meses de alquiler, es decir, octubre, noviembre, diciembre de 2021 y enero de 2022, teniendo en cuenta que nadie por lo general deposita más de lo que adeuda por concepto de pago de canon de arrendamiento, lo que deja entrever que si el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, depositó o consignó 4 meses, es porque adeudaba para la fecha 4 meses por concepto de canon de arrendamiento, considerando forzoso esta juzgadora desestimar tal alegato de defensa y ASÍ SE DECIDE. Al punto TERCERO de la inadmisibilidad de la demanda por la no concesión de la prórroga legal, está meridianamente claro que el arrendatario continuó con el uso, goce y disfrute pacifico del bien inmueble objeto de la controversia, luego de vencido el plazo estipulado en el Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre las partes, lo que hace evidente que para la fecha de solicitud de Consignación de Canon de arrendamiento presentada en fecha 25 de noviembre de 2021, por ante el Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el demandado en autos se encontraba disfrutando de la prórroga legal que inició el 24 de octubre de 2021 hasta el 24 de marzo de 2022, resultando forzoso desestimar la inadmisibilidad de la acción por la no concesión de la prórroga legal y ASI SE DECIDE. Presentada la contestación de la demanda y cumplidos los demás actos establecidos por la Ley, se fijaron los limites de la controversia, quedando la litis trabada en la falta de cualidad de la parte actora, determinar la procedencia de la acción interpuesta, determinar si existió la notificación de la no prórroga y el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento. Habiendo discernido y decidido sobre los 2 primeros puntos, tenemos que el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. Al respecto, la defensa de la parte accionada invocó el mérito favorable de los autos y consignó las siguientes documentales: … Ahora bien, la parte demandada expone como primer punto el supuesto contrato de arrendamiento por no estar autenticado como lo exige la ley; en este sentido la norma establece que los contratos pueden pactarse de forma verbal o por escrito, pudiendo ser los últimos "autenticados o privados", en este caso el demandado utilizó el Contrato de Arrendamiento privado como instrumento fundamental en la Solicitud de Consignación de Canon de Arrendamiento signada con el N° 1027-2021, admitida en fecha 03 de diciembre de 2021, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, y que corre inserto a los folios 49 al 71, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, lo que conlleva que el demandado le dio plena validez a los efectos de solicitar la consignación de canon de arrendamiento y reconoce la cualidad de la arrendadora y por ende la relación contractual sobre el bien inmueble objeto de la controversia, por lo que se desestima la solicitud de inadmisibilidad por ser contraria a la Ley y así se decide. Sobre la validez de la notificación de fecha cuatro de agosto de 2021, que conlleva según afirmación de la parte accionada a que se dé la tácita reconducción, ésta juzgadora se suma al criterio de que la "Tácita Reconducción no es que convierte en "Indeterminado" el Contrato, sino que lo renueva en sus mismas condiciones, por el mismo plazo; aunque acatamos que nuestro Código Civil, en sus articulos 1.600 y 1.614, dispone que, en cuanto a sus efectos, cuando ocurre tal reposición automática, se le debe dar el tratamiento de "Relación Indeterminada". Sólo en sus efectos se convierte en "Indeterminada", pero su naturaleza, su ego, su esencia, sigue siendo "Determinada", en este sentido esta sentenciadora considera irrelevante debatir la validez de tal notificación puesto que la defensa de la parte demandada en su contestación de la demanda debió activar el articulo 443 del Código de Procedimiento Civil, puesto que en la misma aparece plasmada la supuesta firma del demandado en autos, una vez transcurrida esta oportunidad sin haber sido ejercida por la parte demandada, dicha notificación se tiene por reconocida y así se decide. Como último punto, respecto al atraso del arrendador en el pago de los canones de arrendamiento, cabe señalar que en el escrito inserto a los folios 50 y 51 de la Consignación N° 1027-2021, el demandado en autos alega: "...Es el caso ciudadano (a) juez, que dicha ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, ya identificada, me manifestó que iba a aumentar el canon de arrendamiento o si no que le desocupara el local, y es por esta razón que esta ciudadana desde hace dos meses no viene a recibir el respectivo canon de arrendamiento, por cuanto ya este es el segundo mes que no viene a recibirlo..."; resultando evidente para esta sentenciadora, que el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, ya identificado y en su condición de arrendatario, incumplió con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, por cuanto ejerció los recursos pertinentes, fuera de los lapsos establecidos por la Ley. Respecto a la consignación arrendaticia tenemos: "Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad", por lo que la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal "a" es procedente y ASÍ SE DECIDE….” 4.- INFORMES DE LA PARTE APELANTE: Alega el apelante en sus informes por ante esta Alzada, lo siguiente: “…Seguidamente se denuncian las siguientes infracciones en la sentencia definitiva: PRIMERO: La Juez de primera instancia ce en error de juzgamiento, con respecto al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación… …SEGUNDO: Se denuncia la infracción en la recurrida por error de juzgamiento, con respecto al artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación… Yerra la sentenciadora pues el artículo 1.371 del Código Civil se refiere a las cartas misivas, y no al tipo de documento analizado. Debió aplicar el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación y falta de aplicación del artículo 361 ejusdem… TERCERO: Se denuncia la infracción en la recurrida por error de juzgamiento, con respecto al artículo 78, 136, del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación, y falta de aplicación del artículo 361 ejusdem… Con base en lo anterior, como primera defensa, se opuso la falta de cualidad de la parte demandante para intentar esta demanda por cuanto en el libelo en su Capitulo 1, titulado "De las partes, ésta se identifica como: Liliana Maldonado Omaña, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N V-10 164.428 domiciliada en el municipio San Cristóbal del estado Táchira Haciendo lo mismo en el encabezamiento de la demanda, y luego en el texto del libelo no menciona si actúa en su carácter de propietaria, ni de administradora ni de gestora del inmueble, ni adjunta los documentos fundamentales a la demanda, que hagan comprobar tal carácter, conforme a lo dispuesto en la Ley de Regulación de Alquileres de Arrendamientos de Vivienda. Tenemos entonces que, adjunto al libelo de demanda, el actor promovió únicamente un contrato de arrendamiento privado. De un análisis que se hace de esas documentales no demuestra ninguna relación con la pretensión que se solicita, vale decir, no demostró la propiedad ni que ejerce la administración en nombre del dueño, sobre el inmueble, no demostró la cualidad para intentar este juicio en su carácter de propietaria. Por lo tanto, se solicitó que se declare la falta de cualidad de la actora y en consecuencia, se declare inadmisible la demanda. Pero más adelante, a tenor de lo dispuesto en el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil se propuso la inepta acumulación de pretensiones, puesto que la primera de las pretensiones, es decir, se declare la existencia de la relación arrendaticia, se rige por el procedimiento ordinario y la pretensión de desalojo o entrega del inmueble libre de personas y cosas, es regulada por el procedimiento especifico pautado en la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, y por el procedimiento oral, por ende ante la existencia de dos procedimientos incompatibles entre si, se peticiona la inadmisibilidad de la presente demanda. …En conclusión, no queda de esta manera demostrado que exista identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por la actora y la titularidad de la acción que solicita el desalojo. Por tanto, se solicitó sea declarada inadmisible la demanda por falta de cualidad de la parte actora, para intentar la demanda, ya que la juez de primera instancia no lo hizo. Por tanto solicito la nulidad de la sentencia 10 de junio de 2022… …CUARTO: Por otra parte en la sentencia recurrida no se aplicó lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ni el artículo 243 numerales 4 y 5 ejusdem, y hubo falsa interpretación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y falsa aplicación del artículo 443 ejusdem… …QUINTO: En cuanto a LA NO ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR SER CONTRARIA A LA LEY, la juez a quo aplicó erróneamente el artículo 5° de la Ley de Arrendamiento de Vivienda… …SEXTO: Se denuncia la infracción en la recurrida por error de juzgamiento, con respecto al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación, y los artículos 340 y 506 del Código de Procedimiento Civil… …NOVENO: Se denuncia la infracción de la recurrida por falta de aplicación de los artículos 12 y 243 numeral 5 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se pronunció sobre todos los rechazos genéricos y detallados que se hicieron… …DÉCIMO: Se denuncia la infracción en la recurrida por error de juzgamiento, por haber incurrido en la violación del artículo 12 ejusdem, ya que el libelo de demanda en el Capítulo II “DEL DERECHO”, la ciudadana Liliana Maldonado señala que ampara la protección de sus derechos en lo dispuesto en el capítulo VII DE LOS DESALOJOS Y PROHIBICIONES artículo 40 LITERAL A… …DÉCIMO PRIMERO: Por último, y no menos importante, la Juez a quo no se pronunció como Punto previo en la definitiva sobre la Oposición a las pruebas que hice en nombre de mi representado… …Solicito muy respetuosamente al Tribunal sea declarada Con Lugar la presente Solicitud: a) bien sea que el tribunal declare que efectivamente la documental que aparece luego del acta de audiencia preliminar no aparece consignada con ocasión de la misma, y por tanto no se le otorgue existencia probatoria en el juicio. B) O bien sea que, de considerar que sí se consignó dicha documental, sea declarada extemporánea a tenor de lo dispuesto en el artículo 864 ejusdem, y por tanto es inadmisible. Por ello, se solicitó a la Ciudadana Juez de Primera Instancia que se declare nula la sentencia, y se declare sin lugar la demanda con las consecuencias legales pertinentes. Por las razones antes expuestas requiero de esta Instancia Superior que sea declarada Con Lugar la presente apelación, con las consecuencias jurídicas y legales correspondientes…” 5.- OBSERVACIONES A LOS INFORMES: La representación judicial de la parte demandante, al formular sus observaciones, reitera los alegatos antes expuestos en el escrito de Informes consignado por él. 6.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR: Conoce este Juzgado Superior del presente asunto, en virtud de la demanda de Desalojo de Local Comercial, incoada por la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, contra el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, que fue decidida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal Y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en sentencia de fecha 10 de junio de 2022, que declaró CON LUGAR la demanda por Desalojo de Local Comercial y ordenó a la parte demandada hacer entrega del bien inmueble arrendado, condenando al pago de las costas procesales a la parte demandante. Habiéndose delimitado el thema decidendum en la presente causa, entra esta sentenciadora a verificar la procedencia de la apelación interpuesta con base a las siguientes consideraciones: I.- PUNTOS PREVIOS: En la oportunidad de presentar informes, la parte apelante alegó que la recurrida está inficionada de una serie de vicios que la hacen nula, no obstante esta Alzada atendiendo a la relevancia de las denuncias formuladas y aplicando la técnica procesal correspondiente, procede a analizar en primer término la falta de cualidad, por ser un presupuesto procesal y condición especial para el ejercicio del derecho de acción. Opuso la parte demandada apelante, la falta de cualidad de la parte demandante para intentar la presente demanda, alegando que la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, no menciona en la demanda si actúa con el carácter de propietaria o de administradora o gestora del inmueble, ni consigna los documentos fundamentales que comprueben tal carácter, solicitando se declare inadmisible la misma. Para dilucidar lo anterior, observa esta Alzada que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello, constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y, si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señaló DEVIS ECHANDÍA: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta, es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Subrayado del Tribunal, ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539) Ante la ausencia de un presupuesto de la pretensión, dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio...”. (Subrayado de esta Alzada). Según Calamandrei, citado por Humberto Cuenta, “…los requisitos de la acción son los siguientes: relación entre el hecho y la norma, legitimación para obrar o contradecir (legitimatio ad causam) e interés procesal. … La segunda, es la cualidad o legitimación para obrar (activa) o legitimación para contradecir (pasiva), de manera que en el actor y el demandado coincida este derecho de actuar y resistir…” (Derecho Procesal Civil, Tomo I, La competencia y otros temas, Pág. 156) Por ello, la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado, para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva, sin embargo, por ser un presupuesto procesal de la acción constituye materia de orden público y puede ser revisada de oficio por el juez. La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). Sin lugar a dudas, la falta de cualidad es una excepción procesal perentoria; que ha sido definida por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23/09/2003, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, como: “La … condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla…. “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidth. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, Pág.183.).”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia). Para resolver la falta de cualidad opuesta y tomando en consideración que la acción deriva de una relación de carácter arrendaticio, procederá esta administradora de justicia a verificar si la demandante LILIANA MALDONADO OMAÑA, es propietaria o arrendadora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así pues, se percata quien juzga que mediante contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes en fecha 24 de marzo de 2021, inserto del folio 09 al 11, la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, dio en arrendamiento al ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida principal de la Unidad Vecinal, con calle 5, casa 1, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, documento que fue impugnado oportunamente al folio 21, por la contraparte de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, en la misma contestación convino en la existencia de la relación arrendaticia, en tal sentido aún cuando no se procedió conforme al artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada con su actuación convalidó la autenticidad del documento adquiriendo pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. Consta igualmente del folio 37 al 40, copia certificada del documento de cesión de derechos y acciones que hacen los ciudadanos JESUS ANTONIO VELASQUEZ, CARMEN YOLANDA VELASQUEZ Y ROSA ELENA VELASQUEZ, a favor de la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, sobre el ubicado en la Avenida principal de la Unidad Vecinal, con calle 5, casa 1, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 09 de junio de 2021, inscrito bajo el asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.1.7660 correspondiente al Libro de folio real del año 2012, Número 2021.381. Con relación a este documento la parte demandada solicita se declare extemporáneo de conformidad con lo previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento, por cuanto no fue acompañado con el libelo de la demanda; sin embargo, observa esta sentenciadora que la parte actora produjo dicho instrumento en la oportunidad de la Audiencia Preliminar que se llevó a cabo en fecha 18 de febrero de 2022 (folios 27-28); y al respecto, estima esta Alzada que la audiencia preliminar tiene por objeto la fijación de los hechos controvertidos, la determinación de los límites del debate y las pruebas que deban presentar las partes, es un acto que permite la aproximación del Juez a las partes, a través del intercambio de ideas entre el magistrado y los litigantes, cuyo objeto no es otro que depurar el procedimiento de todo aditamento innecesario, vicio u omisión, constituye la expresión máxima del principio de inmediación. (Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo V, Pág. 532) A través de un acto oral, las partes exponen sus alegatos sobre los asuntos sustantivos y procesales que se han gestado en el proceso, aportando igualmente los elementos probatorios que serán evacuados durante la audiencia de juicio, para que la contraparte ejerza el control sobre cada medio de prueba aportado. Abdón Sánchez Noguera, discierne sobre el objeto de la audiencia preliminar indicando que comprende “…1) Que las partes manifiesten expresamente si convienen … 2) Que cada parte manifieste expresamente el hecho o los hechos que considere admitidos o probados… 3) Que cada parte indique expresamente que pruebas considere superfluas o impertinentes, o dilatorias … 4) Que las partes señalen expresamente las pruebas se proponen aportar … 5) Que las partes manifiesten cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia…” (Manual de Procedimientos Especiales Contenciosos, Caracas 2008, Pág. 606, subrayado del Tribunal) La audiencia también permite que las partes puedan formular “cualesquiera observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia”, según enseña el Dr. Duque Corredor “… las partes pueden ratificar sus pretensiones y aclarar sus fundamentos que presenten duda y aclarar sus fundamentos que presenten duda, ambigüedad o imprecisión. Y en el caso que el demandado haya alegado hechos extintivos de la pretensión demandada, el demandante puede exponer sus contrargumentos en la audiencia preliminar, y a su vez el demandado, sobre la aclaratoria de los fundamentos de la demanda. Inclusive dada la amplitud del derecho de las partes a formular “cualesquiera observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia”, pienso que las partes pueden ampliar los fundamentos de sus pretensiones sin introducir hechos nuevos o diversos, de manera que no resulte alterada o modificada la demanda o la contestación…”. (Subrayado del Tribunal) Por consiguiente, para fijar los hechos y determinar los límites de la controversia, según indica el autor in comento, el juez se basa “…en los fundamentos de la demanda y de la contestación, en el convenimiento o no del demandado en la demanda, en el avenimiento de las partes sobre las cuestiones de hecho a probar, y en las observaciones de las partes sobre los fundamentos de sus pretensiones o de sus observaciones hechas en la audiencia preliminar para ratificarlos, aclararlos o ampliarlos…”. (Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Tomo II, Página 418 y siguientes, destacados de esta Alzada) En vista de lo anterior, la audiencia preliminar es un acto que permite la depuración del proceso, con la finalidad de que el Juez establezca los hechos y determine los límites de la controversia a dilucidarse en el debate oral. Resulta la oportunidad propicia para que las partes puedan ampliar los fundamentos de sus pretensiones y ofrezcan las pruebas que se pretenden hacer valer para demostrar sus alegatos, y, a su vez, se depure el proceso de los vicios que lo amañan. Con base en lo expuesto, se arriba a la conclusión de que el documento inserto del folio 29 al 32, contentivo cesión de derechos y acciones a favor de la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, sobre el ubicado en la Avenida principal de la Unidad Vecinal, con calle 5, casa 1, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, permite depurar el vicio alegado por la parte demandada a los fines de la correcta integración de la relación jurídico-procesal, y como consecuencia de ello, su promoción es oportuna y pertinente, lo que hace improcedente la oposición formulada por la parte demandada. Y ASÍ SE ESTABLECE. En tal virtud, se valora de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, por cuanto hace plena fe de que la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, es propietaria del inmueble ubicado en la Avenida principal de la Unidad Vecinal, con calle 5, casa 1, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira; inmueble que constituye el objeto del contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE ESTABLECE. Dentro de este marco, estima esta sentenciadora que la accionante LILIANA MALDONADO OMAÑA, tiene cualidad de arrendadora conforme se desprende del contrato de arrendamiento, y, del documento anteriormente valorado quedó evidenciado fehacientemente que es la propietaria del inmueble arrendado; de manera que al mediar un contrato de arrendamiento existe entre las partes un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario y, es indudable que ese vínculo genera una relación jurídica. Y ASÍ SE ESTABLECE. Bajo esta perspectiva y luego de analizadas las actas procesales, esta sentenciadora determina que del material probatorio producido por la parte demandante, quedó demostrada la relación arrendaticia pactada a través del contrato invocado, siendo evidente que la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, si tiene cualidad para intentar el presente juicio, habida cuenta que la referida ciudadana ostenta la condición de propietaria y arrendadora del local comercial objeto del contrato, resultando improcedente la defensa relativa a la falta de cualidad activa. Y ASÍ SE DECLARA. Dilucidado lo anterior, otro aspecto que adquiere mayor relevancia para resolver el asunto sometido a consideración de esta Alzada, que por razones de técnica procesal debe resolverse con prioridad, dada la consecuencia que pudiera engendrar, tiene que ver con la denuncia presentada por la parte demandada al señalar que “... denuncia en la infracción por error de juzgamiento, con respecto al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación de los artículos 340 y 506 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación...” Fundamenta la denuncia en que “… el demandante en medio de su narrativa, habla de falta de pago de cánones, pero no indica ni en el texto ni en el Petitorio, cuáles sin los meses que presuntamente se ha dejado de pagar. Lo cual hace que haya inseguridad jurídica para mi representado … no se especificaron en la demanda, cuáles son los meses en que supuestamente se encuentra mi representado insolvente, lo que causa en una demanda declarada sin lugar, al no poderse contradecir la misma en cuanto a tal hecho, y lo que técnicamente le causa indefensión en una demanda en que se reclama insolvencia, sin especificar el objeto de la supuesta insolvencia…”. Conforme a lo expuesto, esta juzgadora observa que efectivamente del libelo de la demanda no se evidencia con claridad cuáles son los meses adeudados por el arrendatario demandado por concepto de cánones de arrendamiento, toda vez que de la redacción de la demanda solo se desprende que “… el demandado no ha cancelado el canon de arrendamiento incumpliendo las cláusula tercera del contrato de arrendamiento arriba identificado…”. (folio 2) Como se puede ver, la parte accionante no precisó con exactitud en el libelo la relación de los hechos - ni en ese ni en ningún otro párrafo- con las pertinentes conclusiones, y, como indica el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano “… el Juez no puede basar su fallo en hechos que el actor no haya invocado en el libelo de la demanda; que el actor le basta con exponer los hechos, correspondiendo al sentenciador calificarlos; … no basta que el actor individualice su demanda con la simple indicación del hecho o de los hechos de los cuales se origina la acción que hace valer (pretensión), sino que es necesario y suficiente que en el libelo se sustancien tales hechos, con la indicación de las razones e instrumentos en que se funda la demanda. …lo que significa que la fundamentación de la demanda, no se agota con la simple enumeración de los hechos o con exponer el estado de las cosas o conjunto de circunstancias de hecho y dejar al juez en libertad de sacar de ellas las consecuencias jurídicas que él quiera reconocerles, pues a unos mismos hechos, el ordenamiento jurídico puede atribuirle consecuencias jurídicas diversas. (…)”. (Subrayado del Tribunal, Tomo III, página 30 y siguientes),). De manera que si faltan algunas de las indicaciones o de haber sido expresadas con oscuridad, deficiencia o en forma ininteligibles las explicaciones, evidentemente se hará imposible: a) para el demandado la defensa concreta y apropiada, y, b) para el Juez la decisión precisa y congruente por no saber a ciencia cierta qué es lo pedido y no poder fijar los términos de la controversia, tal es la opinión del procesalista José Angel Balzan, en su obra “Lecciones de Derecho Procesal Civil, Pág. 381”. No obstante ello, el anterior análisis cobra mayor relevancia en el procedimiento ordinario, toda vez que el juicio oral lo rigen principios y procedimientos distintos, tal es el caso que, luego de presentada la contestación de la demanda se fija oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar; acto que como se desarrolló en párrafos anteriores, permite la depuración del proceso, con la finalidad de que el Juez establezca los hechos y determine los límites de la controversia a dilucidarse en el debate oral, o como dice la doctrina, es el momento propicio para que las partes puedan ampliar los fundamentos de sus pretensiones y ofrezcan las pruebas que pretenden hacer valer para demostrar sus alegatos, y, a su vez, busca depurar el proceso de los vicios que lo amañan. Teniendo por norte el significado e importancia que reviste la audiencia preliminar, en la que incluso, conforme se desprende del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, las partes puedes formular “cualesquiera observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia”, esta Alzada considera que dada la amplitud del derecho de las partes, en este acto el legislador abrió la posibilidad para que pudieran ampliar los fundamentos de sus pretensiones, pero sin introducir hechos nuevos o diversos, de manera que no resulte alterada o modificada la demanda o la contestación. Aplicado lo anterior al caso de autos, observa quien juzga que la parte actora en su intervención en la Audiencia preliminar que se llevó a cabo en fecha 18 de febrero de 2022 (folios 27-28); adujo “…que el ciudadano no ha consignado ni cancelado los cánones de arrendamiento vencidos desde Septiembre de del año 2021, por tal razón se le solicitó la desocupación y entrega del inmueble ya que al estar insolvente no goza de los beneficios de la Ley de Arrendamientos Comerciales…”. Con dicha actuación, la parte demandante amplió los fundamentos de su pretensión, lo que trajo como consecuencia la depuración del proceso para una correcta determinación de los hechos y los límites de la controversia a dilucidarse en el debate oral; en tal virtud, no puede considerarse que la parte actora incorporó un hecho nuevo o diverso, que alteró o modificó la demanda o la contestación, cuando señaló que “el incumplimiento viene desde el mes de septiembre del año 2021”, ya que este alegato viene a constituir una observación que contribuye a la fijación de los límites de la controversia. Y ASÍ SE ESTABLECE. Por tanto, en la celebración de la Audiencia preliminar la parte demandada tenía que ejercer su derecho a la defensa y contradecir los hechos que introdujo la demandante para ampliar su pretensión; siendo ello así, esta Alzada se ve forzada a desestimar el vicio de indeterminación objetiva propuesto por la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA. Sobre este punto, la sentencia recurrida en el folio 86, señaló: “… observa esta sentenciadora de las actas que conforman el presente expediente, que el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, consignó ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, 4 meses de alquiler, es decir, octubre, noviembre, diciembre de 2021 y enero de 2022, teniendo en cuenta que nadie por lo general deposita más de los que adeuda por concepto de pago de canon de arrendamiento, lo que deja entrever que si el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, deposito o consignó 4 meses, es porque adeudaba para fecha 4 meses por concepto de canon de arrendamiento, considerando forzoso esta juzgadora desestimar tal alegato o defensa y ASÍ SE DECIDE…”, (Subrayado del Tribunal) Ahora bien, difiere esta Alzada del razonamiento esbozado por la juez a quo al folio 86, cuando resuelve la defensa de indeterminación objetiva propuesta por la parte demandada, toda vez que obvia la prohibición establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que impide al Juez sacar elementos de convicción diferentes a lo alegado y probado en autos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; sin embargo, al declarar esta Alzada improcedente dicha defensa, en nada altera el dispositivo de la recurrida. Y ASÍ SE ESTABLECE. A continuación, entra esta Alzada a verificar la procedencia de la defensa perentoria de inepta acumulación propuesta por la parte demandada al contestar la demanda, en los siguientes términos: “… Se contradice la parte actora en el sentido de que pide que se reconozca la existencia de una relación jurídica, siendo ello una pretensión de mero declaración de un derecho … y por otra parte una acción de condena que es el desalojo de desocupación del inmueble objeto del juicio. Por tanto, a tenor de lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, es inadmisible la presente demanda y así solicito sea declarado…”. En Sentencia de fecha 06 de Diciembre de 2005, dictada por la Sala Constitucional del Supremo Tribunal, se estableció que: “… La acumulación de acciones constituye materia de eminente orden público…”, por lo que debe esta Alzada resolver lo pertinente a los fines de determinar su procedencia y si la acción no resulta contraria a derecho. Se tiene entonces que los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, regulan los extremos opuestos con relación a la acumulación, estableciendo el primero que: “El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.” Por su parte, el artículo 78, prevé: “No podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.” De modo que el artículo 77 referido, establece la posibilidad de que en una sola demanda se acumulen varias pretensiones, pero tomándose en cuenta las limitaciones establecidas en el también aludido artículo 78, es decir, que las mismas no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; o que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; o que sus procedimientos no sean incompatibles; y por último que aún siendo incompatibles las pretensiones, se proponga una como subsidiaria de la otra, siempre que el procedimiento sea compatible. Con relación a esta institución procesal, enseña el tratadista Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, (Tomo I, Pág. 303), lo siguiente: “El Instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda… o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente. La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas.” Nuestro Máximo Tribunal de Justicia a través de la Sala Constitucional, en sentencia proferida el 08 de febrero de 2007, en el Exp. 06-1799, dejó sentado, como sigue: “….El instituto de la acumulación de pretensiones pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones; siendo una característica de la acumulación de pretensiones la unidad del procedimiento, pues aunque las pretensiones conservan su individualidad y pueden correr suertes distintas, no se origina sino una sola relación procesal y no hay por tanto diversos juicios paralelos. La figura de la acumulación procesal consiste en la unificación, dentro de un mismo expediente, de causas que revisten algún tipo de conexión para que, mediante una sola sentencia éstas sean decididas y, con ello, se eviten decisiones contradictorias que puedan versar sobre un mismo asunto, así como para que se garanticen los principios de celeridad y economía procesal. Para que proceda la acumulación procesal es necesario que se dé la presencia de dos o más procesos y que exista entre ellos una relación de accesoriedad, conexión o continencia. Se requiere, además, que no se de ninguno de los presupuestos que enumera el artículo 81 del Código de Procedimiento Civil, que prohíben la acumulación de autos o de procesos, a saber: cuando éstos no estuvieren en una misma instancia, cuando se trate de procesos que cursen en tribunales distintos, cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles, cuando en uno de los procesos que deban acumularse estuviere vencido el lapso de promoción de pruebas y cuando no estuvieren citadas las partes para la contestación de la demanda en ambos procesos..”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia) Dentro de este marco, observa quien juzga que la acumulación de pretensiones al amparo de la disposición adjetiva y los criterios doctrinarios y jurisprudenciales transcritos, revela la presencia de una pluralidad de pretensiones reunidas en una misma demanda, debiendo ser necesario que entre ellas exista una relación a través de alguno de los elementos de la acción, bien sea la identidad de partes, la identidad de objeto o el mismo título o causal. En el presente caso, la parte actora ejerció una única pretensión relativa al desalojo del local comercial que deriva del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes y que riela inserto a los folios 9 al 11 del expediente, y lo que evidencia esta Alzada es que el profesional del derecho no aplicó la técnica procesal correspondiente al redactar el particular primero del petitorio formulado en la demanda, de tal manera que el caso de autos, no encuadra en los supuestos normativos que establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; situación que hace concluir a esta sentenciadora en la improcedencia de la defensa alegada y, a pesar de que la sentencia recurrida no hace un razonamiento expreso sobre tal defensa, lesionando el principio de exhaustividad y artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la omisión delatada no afecta el dispositivo de la misma. Y ASÍ SE DECLARA. Resuelta la defensa anterior, procede quien juzga dilucidar sobre alcance del Decreto 4.577 de fecha 07 de abril de 2021, publicado en la Gaceta Oficial N° 42.142 de fecha 04 de junio de 2021. En el marco del estado de alarma para atender la emergencia sanitaria por el Covid- 19, y, en consideración a que por este motivo se había reducido significativamente la actividad comercial de todos los sectores productivos del país, generando para los comerciantes prestadores de servicios y la familia venezolana que acceden al sector inmobiliario mediante el arrendamiento de espacios, dificultades para materializar el pago de los cánones de arrendamiento, el Ejecutivo Nacional dicta el DECRETO 4.577 DE FECHA 07 DE ABRIL DE 2021, PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL N° 42.142 DE FECHA 04 DE JUNIO DE 2021, en el que establece reglas para regular las relaciones arrendaticias durante esta etapa crucial. Sin embargo, solo dos prohibiciones establece dicho cuerpo normativo, como son: 1) Suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19, por el lapso de seis meses; y, 2) Suspende por un lapso de hasta seis (6) meses, la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De tal manera que, en el marco dicho decreto las demás causales del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mantenían vigencia y aplicabilidad. Cabe considerar igualmente que con la finalidad de mitigar la crisis generada por la emergencia sanitaria mediante decisión N° 156 de fecha 29 de octubre de 2020, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, suspende las ejecuciones de los desalojos de inmuebles destinados a vivienda, así como aquellos destinado a uso comercial, sólo mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por Covid- 19, establecido primigeniamente, mediante decreto Presidencial N° 4.160, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.19 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y los subsiguientes con sus respectivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial N° 41.956, de fecha 2 de septiembre de 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso. Se percata esta Alzada que evidentemente, para la fecha de presentación de la demanda que hoy nos ocupa (17/11/2021), las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por Covid- 19 se habían mitigado, perdiendo vigencia el marco jurídico previsto para regular las relaciones arrendaticias durante dicho periodo, de manera que la protección invocada por la parte demandada en su defensa, no resulta determinante ni aplicable al caso de marras. Y ASÍ SE ESTABLECE. En consonancia con lo anterior, vale destacar que el ordenamiento jurídico venezolano reconoce un régimen de protección de la vivienda contra hostigamientos, amenazas y desalojos arbitrarios en la relación de arrendamiento, dictándose al respectos leyes que “…establecen un régimen especial de protección de la vivienda como valor social, tendente a evitar hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios en perjuicio de las personas ocupantes de los inmuebles y a garantizar el derecho a la defensa; ello como expresión del Estado como garante del disfrute pleno de los derechos fundamentales; y lógicamente quien sin demostrar condiciones de necesidad y acredite la propiedad de un inmueble no podría invocar en su beneficio las disposiciones establecidas en el referido instrumento lega…l”. (Sentencia Nº 1.171, de fecha 17 de agosto de 2015, expediente 15-0484, caso Movimiento de Inquilinos, con ponencia de la Magistrada Dra. Gladys María Gutiérrez Alvarado, emanada de esta honorable Sala Constitucional, cuyo texto íntegro se ordenó publicar tanto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, como en la Gaceta Judicial), por tanto, este tipo de protección es más amplia que la otorgada en materia de local comercial, debido a que tiene por objeto resguardar el derecho a la vivienda. En razón del análisis realizado, se arriba a la conclusión de que la defensa de inadmisibilidad de la demanda con fundamento en el Decreto 4.577 de fecha 07 de abril de 2021, publicado en la Gaceta Oficial N° 42.142 de fecha 04 de junio de 2021, resulta improcedente, tal como lo resolvió la sentencia apelada al folio 86. Y ASÍ SE DECLARA. Finalmente, procede esta sentenciadora a dilucidar sobre la procedencia de la prórroga legal, en tal sentido, el artículo 26 de la ley especial, dispone: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: …Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, dos (2) años… Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”. Y conforme el literal g) del artículo 40 es causal de desalojo: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”. De lo anterior se desprende claramente que conforme a la Ley especial que rige el arrendamiento inmobiliario comercial, el contrato debe ser escrito y no verbal; que la duración minima será de un año, debe ser a tiempo determinado, porque incluso durante la prórroga legal se le considera como contrato a tiempo determinado; que al vencimiento del contrato el arrendatario tiene un derecho preferente a arrendarlo; y que el arrendatario tiene derecho a exigir que ese contrato escrito sea autenticado, en cuyo caso, el arrendador estará obligado a otorgarlo por ante una Notaría, lo cual no le resta valor al contrato privado. Es decir, que cuando se trata del alquiler de inmuebles destinados al uso comercial, conforme se desprende de la ley in comento, no es procedente en ningún caso la tácita reconducción. Y ASÍ SE ESTABLECE. En apoyo al criterio que sostiene esa Sentenciadora de Alzada, cabe citar decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 07 de julio de 2.022 dictada en el expediente N° 17-0919, con ponencia de la Magistrada TANIA D´AMELIO CARDIET, que dejó sentado: “…siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano). En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. … En ese sentido, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos, que en el último de los contratos pasó de ser un contrato a tiempo indeterminado, por vencerse el tiempo de la prórroga estipulado en el mismo, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.). Aunado a ello, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem, contrariamente a lo decidido por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, al considerar que había “verificado la tácita reconducción de la relación contractual arrendaticia”, ya que la arrendadora “…durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble por vencimiento del término…”. … Así, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil estatuye como norma dirigida a la actividad jurisdiccional, la siguiente previsión: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe. (Subrayado añadido) Conforme a ello, la Sala no tiene ninguna duda con respecto a la libertad y soberanía de las cuales gozan los jueces de instancia para interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia en los términos; sin embargo, tal facultad se encuentra enmarcada dentro de las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Por ello, si el operador de justicia modifica o trastoca los términos de convención que celebraron las partes, en beneficio de una y en perjuicio de otra, afecta la relación jurídica sustantiva de forma notoria, y en consecuencia lesiona el derecho a la igualdad procesal, la seguridad jurídica, atentando contra los derechos fundamentales. (Vid, sentencia de esta Sala N° 300 dictada el 17 de marzo de 2011, caso: BOZENA SZABO de KUZATKO). Ello así, considera la Sala que el Juez que decidió en alzada la apelación ejercida por la representación de la parte demandada actuó fuera el ámbito de su competencia y con abuso de poder, …, por cuanto si bien se encontraba en ejercicio de su soberana función jurisdiccional interpretando y aplicando el derecho, en ese proceso lógico decisorio se basó en una valoración falsa de los hechos y circunstancias que le condujo a una conclusión errada, distinta a la convención celebrada por las partes. Con tal proceder resulta evidente que se le violó a la accionante … los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva. …”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, subrayado de esta Alzada). En base a ello, observa esta Alzada que la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento, establece lo siguientes: “…El presente contrato empezará a tener vigencia desde 24 de Marzo del 2021; y el plazo de duración será de seis (06) meses, prorrogable, por lo tanto vencerá el día veinticuatro de Septiembre del 2021, en caso de no prorrogar el presente contrato, algunas de las partes deberá manifestarlo por escrito dentro de los treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo inicial o de algunas de sus prorrogas. Pero en todo caso siempre se considerará a plazo fijo sin que opere la tácita reconducción…” De acuerdo a dicha cláusula la relación arrendaticia inició en fecha 24 de marzo de 2021 y finalizó el día 24 de Septiembre de 2021, con un plazo de duración de seis (6) meses. Al regular el contenido de los contratos de arrendamiento, el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece como duración mínima el lapso de un (1) año, así, dispone dicha norma: “El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajusta el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, … el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de calculo adoptada, las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además debe señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.”. (Subrayado de esta Alzada) Establece la norma señalada una limitación de orden público por mandato del artículo 3 de la Ley especial, que establece: “Los derechos establecidos en este Decreto ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…”. En este hilo argumentativo, es preciso destacar que la Sala de Casación Civil ha consentido la posibilidad de declarar de oficio la nulidad del contrato cuando se encuentren involucrados intereses del orden público, así quedó establecido en sentencia N° 735, de fecha 1° de diciembre de 2003 (caso: Guillermo Gustavo Rinaldi contra C.N.A. de Seguros La Previsora), ratificada en sentencia N° 159, del 6 de abril del 2011 (caso: María Pascualina Raggioli Ramírez contra Centro Inmobiliario, C.A. y otra), que señala: “… De las transcripciones anteriores, se concluye que el Juez Superior ciertamente declaró la nulidad absoluta del contrato de cesión de derechos, sin que tal pretensión hubiese sido deducida. No obstante, estima la Sala que el Juez de la recurrida podía declarar de oficio la nulidad absoluta del referido contrato, sin incurrir en el vicio de incongruencia positiva, por las razones que se indican a continuación: La primera parte del artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, señala: ‘En materia civil el Juez no puede iniciar el proceso sino previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o las buenas costumbres, sea necesario dictar una providencia legal, aunque no la soliciten las partes.” (subrayado de la Sala). Sabido es que según el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe atenerse a lo alegado por las partes, en el sentido de que debe resolver sólo sobre lo alegado, y sobre todo lo alegado. De esta regla surge el principio de la congruencia del fallo, cuyo irrespeto por el sentenciador da lugar a la nulidad de la sentencia, por incumplimiento del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, existen motivos de orden superior que suponen una excepción al principio de congruencia del fallo, como ocurre por ejemplo cuando el Juez, habilitado por el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, dicta oficiosamente en el curso de un proceso, alguna providencia para salvaguardar el orden público. Sobre ese aspecto, la Sala, en armonía con la mejor doctrina, tradicionalmente ha sostenido el criterio de que la nulidad absoluta de los contratos puede ser declarada de oficio por el Juez, aunque ninguna de las partes la hubiese alegado. En este sentido el Dr. José Melich Orsini en su obra ‘Doctrina General del Contrato’, sostiene lo siguiente: ‘...A. Según esto, los caracteres que distinguen a la nulidad absoluta son los siguientes: 1° La legitimación activa para hacer valer la nulidad absoluta corresponde a cualquiera que tenga interés en hacerla valer. De la misma manera, la nulidad del acto podrá ser invocada contra cualquier persona. Siendo inexistente el acto, esta inexistencia se impone a todos, por lo que bastará que la nulidad haya quedado comprobada ante el Juez para que éste deba declararla en cualquier estado y grado de la causa, aun de oficio...’. (José Melich Orsini. ‘Doctrina General del Contrato’, Tercera Edición. 1997, Página 335); (subrayado de la Sala). Por su parte, el Dr. Francisco López Herrera indica: ‘El Juez puede declarar de oficio la nulidad absoluta, cuando ella aparezca de forma manifiesta y sin necesidad de suplir prueba alguna. En nuestra legislación, creemos que esto no ofrece dudas, ya que estando interesados el orden público o las buenas costumbres en la declaración de la nulidad absoluta, está el Magistrado judicial autorizado para declararla de oficio por el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil…’ (López Herrera, Francisco. La nulidad de los contratos en la Legislación Civil de Venezuela. Empresa El Cojo, S.A., Caracas, 1952, páginas 111 y 112). En criterio de la Sala, los jueces pueden, en resguardo del orden público, declarar de oficio la nulidad absoluta que adviertan en algún contrato, siempre que la nulidad aparezca de forma manifiesta, sin necesidad de suplir prueba alguna, y que todas las partes que figuraron en el contrato nulo sean parte en el juicio, a fin de que éstas puedan ejercer su derecho a la defensa discutiendo, a través de los recursos respectivos, sobre la nulidad declarada por el Juez. Si se cumplen todos estos extremos, el derecho de defensa de las partes estaría protegido, y la declaratoria de nulidad no les dejaría inermes. (...Omissis...) De acuerdo con todo lo expuesto, estima la Sala que podía perfectamente el Juez, sin incurrir en el vicio de incongruencia positiva, declarar de oficio la nulidad absoluta del contrato de cesión de derechos que, a título de venta, se realizó entre los cónyuges. No prejuzga la Sala sobre si existe en el caso de autos la nulidad absoluta que declaró el Juez Superior; sobre ese aspecto se pronunciará al resolver el recurso por infracción de ley. Lo que si quiere dejar establecido, es que los jueces tienen la facultad de declarar de oficio la nulidad absoluta de algún contrato en el cual se contraríen disposiciones de orden público, siempre que los contratantes figuren como partes en el juicio.... (Subrayado de quien suscribe como ponente)…”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, subrayado del Tribunal) Conforme se desprende de dicha cita, los jueces pueden, en resguardo del orden público, declarar de oficio la nulidad absoluta que adviertan en algún contrato, siempre que la nulidad aparezca de forma manifiesta, sin necesidad de suplir prueba alguna, y que todas las partes que figuraron en el contrato nulo sean parte en el juicio, a fin de que éstas puedan ejercer su derecho a la defensa discutiendo, a través de los recursos respectivos, sobre la nulidad declarada por el Juez. Aplicado lo anterior al caso de autos, observa quien juzga que la cláusula “SEGUNDA” del contrato presenta una disminución en el tiempo de duración de la relación arrendaticia, limitándola a seis (6) meses, que se traduce en menoscabo del derecho de la parte demandada por contrariar el orden público y atentar contra lo establecido en los artículos 3 y 24 del Decreto Ley, resultando imperativo para esta Alzada declarar nula dicha cláusula “SEGUNDA” y establecer como lapso mínimo de duración del contrato un (01) año, conforme dispone el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASÍ SE DECLARA. En base a ello, determina esta Alzada que la duración de la relación arrendaticia inició el 24 de marzo de 2021 y finalizó el 23 de marzo de 2022, con un plazo de duración de un (01) año, conforme dispone el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASÍ SE ESTABLECE. Determinada la duración de la relación arrendaticia y en virtud de que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado, la misma concluyó el día 23 de marzo de 2022, por lo que a partir del día 24 de marzo de 2022, inició el derecho que corresponde al arrendatario a optar una prórroga legal, según las reglas contenidas en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual: “[a]l vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:” Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Sobre dicha norma la Sala de Casación Civil, conforme a criterio reiterado en su fallo N° 556 del 11 de julio de 2016 (Caso: “Ghandour Import, C.A.”) estableció que “…de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e incluso a tenor del artículo 26 la Ley de Regulación del Arrendamiento de Uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Sala N° 1993/2014, caso: “Hola Modas, S.A.) (…)”, …”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, subrayado del Tribunal) Agregando la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo de fecha 11 de agosto de 2022, con ponencia del Magistrado CALIXTO ORTEGA RÍOS, Exp. 22-0573, que “… La determinación cierta del referido vínculo jurídico intemporal, es importante a los fines del otorgamiento del derecho que corresponde al arrendatario a optar una prórroga legal… Impidiéndose así por ejemplo, la interposición de demandas de desalojo sin que el arrendador haya respetado tal derecho, el cual según se desprende de la norma citada, es obligatorio para éste acatar…”.(Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, subrayado del Tribunal) Así pues, en el caso de autos la parte demandada tenía el derecho de disfrutar de la prórroga legal para adecuar su fondo de comercio en otro lugar, correspondiéndole de acuerdo con lo establecido en la tabla que señala el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, una prórroga máxima de SEIS (6) MESES, por cuanto la relación de arrendamiento quedó establecida en un (1) año, que inició el día 24 de marzo de 2022 y finalizó el 23 de Septiembre de 2022, periodo en el que el contrato se considera a tiempo determinado. Y ASÍ SE ESTABLECE. En virtud de ello, en la presente causa la propietaria-arrendadora, quedó habilitada para demandar la entrega del inmueble por vencimiento del contrato a partir del día 24 de marzo de 2022, ya que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no establece lapso o término para el ejercicio de una acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, aunado a que los contratos suscritos por las partes a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en el fallo N° 993 del 1° de agosto de 2014 (caso: “Hola Modas”), la cual fue reiterada posteriormente en la decisión N° 1534 del 12 de noviembre de 2014 (caso: “Juan Martín Alegría”) al determinar que “…el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios [hoy artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial] no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado[r] queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada (…)”. De acuerdo con el anterior análisis, observa esta Alzada que la presente demanda fue presentada a distribución en fecha 17 de Noviembre de 2021, en plena vigencia del lapso de duración del contrato, ya que como antes se indicó la relación arrendaticia inició el 24 de marzo de 2021 y finalizó el 23 de marzo de 2022, con un plazo de duración de un (01) año, conforme dispone el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, situación que forzosamente lleva a esta Alzada a establecer que la demanda con fundamento en el literal “g” del artículo 40 eiusdem resulta inadmisible, conforme lo alegó la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA. Las circunstancias expuestas llevan a declarar la nulidad del fallo apelado por estar viciado de inmotivación e incongruencia de conformidad con lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por violación del ordinal 5 del artículo 243 eiusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE. Anulado el fallo apelado, esta Alzada en grado de conocimiento jerárquico vertical, al no estar atada a lo decidido por el a quo y como garante del debido proceso procede conforme a lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil a pronunciarse sobre el mérito de la causa previa las consideraciones que siguen: II.- SINTESIS DE LA CONTROVERSIA: La controversia se plantea en torno al desalojo del inmueble constituido por el local comercial ubicado en la Avenida Principal de la Unidad Vecinal con calle 5, casa 1, Parroquia la concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, acción que interpone la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, contra el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, fundamentando dicha pretensión en el vencimiento del contrato previsto en el artículo 40 literal “G” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En la contestación de la demanda, la parte demandada rechazó que se le haya notificado de la no prórroga del contrato e igualmente señala que de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la demanda debe ser declarada inadmisible, por aplicación de la cláusula segunda del contrato, se evidencia que el contrato inició el 24 de marzo de 2021, estableciéndose un plazo de duración de seis meses, prorrogable, con fecha de vencimiento el 24 de septiembre de 2021. Afirma que la supuesta notificación realizada en forma privada el 04 de agosto de 2021, de conformidad con la cláusula segunda del contrato se le notifica a su representado de la no prorroga del contrato, y se solicita la entrega del inmueble para el día 24 de septiembre de 2021, por lo que a su decir, la parte actora en contravención a lo dispuesto en el artículo 3 de la ley especial, suprime el beneficio de la prorroga legal previsto en el artículo 26, resultando nula la notificación careciendo de sustento legal la demanda. Con base en ello, la parte demandada afirma que no existiendo notificación válida del inicio de la prórroga legal y en virtud de que continuó en el goce pacifico del inmueble ocurrió la tácita reconducción del contrato, transitando a verbal y a tiempo indeterminado, lo que hace inadmisible la demanda. III.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS: Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma. 1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: A.- CARTA MISIVA: Riela en original al folio 8, se trata de un instrumento privado que fue desconocido oportunamente por la contraparte al folio 21 del expediente, con fundamento en lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Ante ese desconocimiento formal del contenido y firma del instrumento objeto de valoración, le correspondía a la parte demandante, por haber producido el documento desconocido, probar su autenticidad conforme lo dispone el artículo 445 del compendio Normativo Adjetivo, “… A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo. Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 276…” En el caso de autos, la parte demandante no promovió la prueba de cotejo a los fines de probar la autenticidad de la misiva impugnada, por lo tanto la impugnación debe prosperar, siendo imperativo desecharla como medio de prueba. Y ASÍ SE DECLARA. B.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Suscrito entre las partes en fecha 24 de marzo de 2021, riela inserto del folio 09 al 11, instrumento por medio del cual, la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, dio en arrendamiento al ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida principal de la Unidad Vecinal, con calle 5, casa 1, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, se desprende de su contenido que en la cláusula SEGUNDA las partes convinieron la vigencia del contrato desde el 24 de marzo de 2021, hasta el 24 de septiembre de 2021, por un plazo de seis (6) meses, prorrogable, acordando igualmente que en caso de no prorrogarse las partes debían manifestarlo por escrito dentro de los treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo inicial o de alguna de sus prorrogas, considerándose a plazo fijo, sin que opere la tácita reconducción. El canon de arrendamiento fue previsto en la cantidad de doscientos cincuenta mil pesos colombianos mensuales, conforme se desprende de la cláusula TERCERA. C.- DOCUMENTO DE PROPIEDAD: Riela en copia simple al folio 29 al 32 y en copia certificada del folio 37 al 40, se trata documento de cesión de derechos y acciones que hacen los ciudadanos JESUS ANTONIO VELASQUEZ, CARMEN YOLANDA VELASQUEZ Y ROSA ELENA VELASQUEZ, a favor de la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, sobre el ubicado en la Avenida principal de la Unidad Vecinal, con calle 5, casa 1, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 09 de junio de 2021, inscrito bajo el asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.1.7660 correspondiente al Libro de folio real del año 2012, Número 2021.381, que fue valorado en el punto previo de la presente motiva y se da por reproducida dicha argumentación. 2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Observa esta sentenciadora que la parte demandada, no aportó medios de prueba a su favor, sino que conforme al principio de comunidad de la prueba y el merito favorable de los autos hizo valer los medios de prueba promovidos por la parte demandante, los cuales ya fueron valorados en el punto anterior. Cabe considerar igualmente, que la parte demandada promovió el mérito de los autos, pero éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual a no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración. En el lapso probatorio la parte demandada produjo copia simple del expediente de consignaciones N° 1027-2021 llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, instaurado por el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES a favor de la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, también promovió copia simple de cuatro recibos de pago por concepto de pago de cánones de arrendamiento. Con relación a estos medios de prueba, debe esta Alzada señalar que su promoción en la etapa probatoria resulta extemporánea por tardía, toda vez que conforme establece el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, “…El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral. Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran…”. (Subrayado de este Tribunal) En tal virtud, por cuanto el demandado no acompañó las referidas documentales junto con la contestación de la demanda, ni las produjo en la Audiencia Preliminar, esta sentenciadora procede conforme lo previsto en el artículo 865 indicado y las desecha como medios de pruebas. Y ASÍ SE DECLARA. IV.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN: Establecida la síntesis de la controversia y habiendo sido demostrada la relación arrendaticia, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada en los siguientes términos: El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley. Constituye el fundamento de la acción el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Señala el literal “A” como causa de desalojo, lo siguiente: “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominios o gastos comunes consecutivos.” Por su parte, el artículo 14 del mismo decreto Le, prevé: “El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado…”. En el Código Civil, establece el ordinal 2° del artículo 1592, la misma obligación al señalar: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1°… 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”. Sobre la falta de pago, comenta el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), lo siguiente: “... LA FALTA DE PAGO a Insolvencia inquilinaria y desalojo Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2° art. 1592, CC)…”. (Subrayado de esta Alzada.) Con base en la normativa expuesta, estima esta juzgadora que de las actas procesales no se evidencia un elemento de convicción que desvirtúe la insolvencia alegada por la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, toda vez que el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, presentó un solo medio de prueba que acreditara el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Septiembre de 2021, así como tampoco demostró el demandado que su atraso fuese justificado, una vez que la suspensión por pandemia perdió vigencia, resultando forzoso concluir que la insolvencia supera más de dos meses de arrendamiento, y como lo prevé el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 40 literal “a”, es causal de desalojo. Y ASÍ SE ESTABLECE. En razón de lo expuesto, teniendo por norte lo alegado y probado en las actas procesales que conforman el presente expediente, se arriba a la conclusión de que la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, tiene derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento fijado en el contrato, y éste debe pagarse mensualmente; por lo cual, habiendo quedado demostrado que la parte demandada dejó de cancelar los cánones de arrendamiento sin causa justificada, resulta forzoso concluir que el desalojo es procedente, por cuanto, se encuentran llenos los extremos del literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASÍ SE DECLARA. Como corolario de lo anterior, resulta forzoso concluir que la presente demanda de desalojo de local comercial es procedente conforme al literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo pautado en los artículos 1159, 1160 y 1599 del Código Civil, siendo imperativo concluir que la apelación ejercida por la parte demandada es improcedente. Y ASI SE DECLARA. PARTE DISPOSITIVA Por lo razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 26.209.461 y domiciliado en el Municipio San Cristóbal del estado Táchira, por intermedio de su apoderada, abogada TERESA PEÑALOSA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 72.362; contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de junio de 2022, asiento diario N° 10. SEGUNDO: NULA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de junio de 2022, asiento diario N° 10. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.164.428 y domiciliada en el Municipio San Cristóbal del estado Táchira, contra el ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 26.209.461 y domiciliado en el Municipio San Cristóbal del estado Táchira, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, con fundamento en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada ciudadano LUIS ALEJANDRO GONZALEZ MENESES, ya identificado, hacer entrega del local comercial arrendado ubicado en la Avenida principal de la Unidad Vecinal, con calle 5, casa 1, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, a la accionante ciudadana LILIANA MALDONADO OMAÑA, antes identificada, libre de personas y de bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió. QUINTO: INADMISIBLE la demanda de Desalojo con fundamento en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas, ni del juicio, ni del recurso. De conformidad con lo señalado en el artículo 251 eiusdem, notifíquese a las partes. Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.908-2022, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación. La Jueza Suplente, MAURIMA MOLINA COLMENARES La Secretaria, Myriam Patricia Gutiérrez Díaz En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.908-2022, siendo la una y media de la tarde (01:30 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron las boletas de notificación a las partes. La Secretaria Myriam Patricia Gutiérrez Díaz MCMC/Andrea. EXP. 3.908-2022 SIN ENMIENDA