REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
Expediente Nro. 3191-22
PARTE DEMANDANTE: LUIS HERNANDO GALLEGO (hoy de cujus) venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-6.108.719, ahora SUCESION DE HERNANDO GALLEGO.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: HAIDEE COROMOTO ROJAS OROPEZA y ANTONIO JOSE ROSALES CARBONELL, abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo losNros. 130.877y 140.170, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: VICTOR EDUARDO QUINTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-9.203.038.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO REY REY, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 27.606.
-I-
ANTECEDENTES
Se inicia el presente procedimiento con ocasión al escrito presentado en el Sistema de Distribución de causas, en fecha 14 de diciembre de 2022, mediante libelo de demanda presentado por los abogados HAIDEE COROMOTO ROJAS OROPEZA y ANTONIO JOSE ROSALES CARBONELL, abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 130.877y 140.170, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano LUIS HERNANDO GALLEGO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-6.108.719, conforme al cual procedieron a demandar al ciudadanoVICTOR EDUARDO QUINTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-9.203.038, por motivo de DESALOJO de un local comercial propiedad del ciudadano LUIS HERNANDO GALLEGO, antes identificado, del cual es arrendador.
En ese orden de ideas, la parte actora expuso que el día 12 de abril de 2006, celebro un contrato de arrendamiento del local comercial objeto de la presente demanda, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salías, del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 36, Tomo 37, con los ciudadanos VICTOR EDUARDO QUINTERO y ANOTONIA COROMOTO ROJAS DE RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. V-9.203.038 y V-4.747.262, respectivamente, sobre los inmuebles de su propiedad constituido por los galpones distinguidos con los números 2 y 3 que forman parte de una sola construcción de aproximadamente trescientos veinte metros cuadrados (320Mts2), ubicado al final de la calle La Campana, Sector Corralito, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, manteniendo la relación arrendaticia en la actualidad de manera verbal solamente con el ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO, en virtud que se desconoce la ubicación de la ciudadana ANTONIA COROMOTO ROJAS de RAMIREZ, con la cual no se tuvo más contacto desde que se firmó el referido contrato de arrendamiento hasta la fecha de incoar la presente demanda.
Que del referido Contrato de Arrendamiento, se desprende en la Cláusula TERCERA lo que sigue: "...El canon de arrendamiento convenido por las partes será la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.500.000,00) mensuales..." a la fecha de la firma del aludido contrato, el cual tenía vencimiento para la fecha 07 de abril del 2007, no obstante, se ha venido renovando en el tiempo pero las suma de los cánones han venido variando en el tiempo y que en la actualidad asciende a la suma de SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS (US$.600,00) o su equivalente en bolívares y la cual fue notificada en su oportunidad, y aceptada por el arrendatario comprometiéndose a pagar al arrendador, por mensualidades vencidas, dentro del plazo de los cinco (5) primeros días del mes siguiente.
Que el antes identificado arrendatario ha venido incumplido con su obligación principal de pagar los cánones de Arrendamiento, incurriendo en varias oportunidades en atrasos que ha solventado medianamente. Pero que a la fecha en que se incoa la presente demanda, ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022.
Que con la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO, antes identificado, en su condición de arrendatario, y estando en presencia ante un contrato de arrendamiento, regido por las clausulas transcrita en especial a lo estipulado en la cláusula OCTAVA, literal b) del citado contrato de arrendamiento, en concordancia con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ésta se encuentra incursa en la causal señalada en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, por haber dejado de pagar dos (02) o más cánones de arrendamiento.
Que por otro lado, se encuentra en los últimos meses, que al antes referido galpón asisten a laborar, tres (3) ciudadanos que realizan trabajos de carpintería pero de forma independiente a las labores del arrendatario VICTOR EDUARDO QUINTERO, antes identificado. Siendo el ciudadano EVER ALEJANDRO SALAZAR URBINA, titular de la cédula de identidad Nro.V- 17.533.544, quien manifestó que él está al día con el pago del alquiler de parte del galpón y que nada debe por concepto de alquiler al ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO, configurándose otra causal de desalojo inmediato, establecida en el ya citado contrato de arrendamiento en su cláusula QUINTA, mediante la cual el arrendatario adquirió la obligación de "...e) no ceder, sub arrendar o traspasar, dar en comodato, total o parcialmente, el inmueble, ni los derechos derivados de este contrato. A los fines de esta cláusula se entiende que ha habido cesión del contrato si el inmueble es ocupado por personas distintas del arrendatario.
Así las cosas, el actor fundamenta su demanda en el artículo 40, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial y las clausulas QUINTA literal“e” y OCTAVA, literal “b” y “c”, del contrato de arrendamiento firmado por las partes. Luego de expresar las razones de hecho y de derecho en que fundamento su pretensión, el demandante solicita se condene al arrendatario: 1º)En desalojar el inmueble, constituido por los galpones distinguidos con los números 2 y 3 que forman parte de una sola construcción de aproximadamente trescientos veinte metros cuadrados (320Mts2) aproximadamente, ubicado al final calle La Campana, Sector Corralito, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, por cuanto adeuda dos cánones de arrendamiento, encontrándose incurso en una causal de Desalojo establecido en el artículo 40, literal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como de las clausulas QUINTA literal e) y OCTAVA literales b) y c) del contrato de Arrendamiento.2º)En entregar el inmueble libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.3º)En pagar las costas y costos de este juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogados.
Asignada como fue la causa a este Juzgado luego del sorteo de ley, se le dio entrada y anotación en el libro de causas por auto de fecha 14 de diciembre de 2022, quedando anotada bajo el Nro. 3191-22.
Mediante diligencia de fecha 26 de enero de 2.023, fueron consignados los recaudos fundamentales de la pretensión.
En fecha 08 de febrero de 2023, el Tribunal admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, conforme a los trámites del procedimiento oral, por remisión del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, a cuyo fin se emplazó a la demandada para dar contestación a la demanda, dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación.
En fecha 02 de marzo de 2023, el ciudadano alguacil mediante diligencia deja constancia de la citación personal practicada al ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO, titular de la cedula de identidad Nº V-9.203.035.
En fecha 26 de abril de 2022, comparece el ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO, titular de la cedula de identidad Nº V-9.203035, parte demandada, debidamente asistido de abogado, y consigna diligencia donde señala entre otras cosas lo siguiente: “el libelo está redactado de tal manera dirigido a subvertir ad initio el proceso y por demás violentar el estado de derecho y el debido proceso. Es por ello que debo denunciar que por tratarse de una “Litis Consorcio”, cuando sean varias las personas que deban ser citadas y el resultado de todas las citaciones no constare en el expediente por lo menos dos días antes del vencimiento del lapso de comparecencia, el acto de contestación de la demanda quedará diferido y el Tribunal fijará el lapso dentro del cual deberá darse la contestación. (…) Ahora bien, el caso es ciudadana Jueza, que en el libelo de demanda, son dos (02) las personas que deben ser demandadas, (…); pues se desprende de una simple lectura de su escrito que mencionan a la ciudadana ANTONIA COROMOTO ROJAS de RAMIREZ, venezolana, titular de la cedula de identidad N° V-4.747.262, coarrendataria en el contrato y quienes, en su decir, se desconoce su paradero (…). Llamo su atención en este aspecto en razón de que se estaría cercenando el derecho a la defensa y el debido proceso de la codemandada. (…)”.Igualmente consigno Poder Apud Acta que le confiere al abogado ALFREDO REY REY, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.27.606.
Por auto de fecha 21 de marzo de 2023, este Tribunal estableció conforme al artículo 346 de la norma adjetiva civil, que la presente causa se encuentra en el lapso para que el demandado de contestación a la demanda o para que interponga las excepciones o defensas que considere pertinentes.
En fecha 27 de marzo de 2023, , y consigna diligencia mediante la cual apela del auto dictado por este Tribunal en fecha 21 de marzo de 2023, el cual arrojo un total de cuatro (04) días de despacho.
Por auto de fecha 28 de marzo de 2023, este Tribunal ordenó realizar por secretaria cómputo de los días de despacho transcurrido desde el día 21 de marzo de 2023 (exclusive), fecha en que el tribunal dictó auto, hasta el día 27 de marzo de 2023, fecha en que la parte demandada apelo del auto dictado por este Tribunal en fecha 21 de marzo de 2023.Posteriormente este Juzgado dictó auto, mediante el cual negó la apelación planteada por la parte demandada.
En fecha 29 de marzo de 2023, comparece el abogado ALFREDO REY REY, en su carácter de apoderado judicial del demandado, y consigna escrito de contestación a la demanda y opone cuestiones previas.
En fecha 04 de abril de 2023, comparecen los abogados HAIDEE COROMOTO ROJAS OROPEZA y ANTONIO JOSE ROSALES CARBONELL, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y consignaron escrito de contestación a las cuestiones previa formulada por la parte demandada. Asimismo consignaron escrito donde exponen sus alegatos y ratifican en todas sus partes el libelo de demanda.
En fecha 24 de abril de 2023, este Tribunal dictó sentencia mediante la cual declaro PRIMERO:SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”; SEGUNDO: SUBSANADA: la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”; TERCERO; SUBSANADA la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.TERCERO Como consecuencia de lo anterior y de conformidad con lo previsto en el artículo 357, del Código de Procedimiento Civil, se emplaza a la parte demandada al acto de contestación de la demanda, el cual tendrá lugar dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes al de hoy. Sin embargo tomando en consideración que el demandado dio contestación a la demanda de manera anticipada la misma se tendrá como válida, conforme al criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 135 del 24/02/2006, ampliada luego en sentencia N° 259 del 5/04/2006.
En fecha 03 de mayo de 2023, se fija oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar.
En fecha 05 de mayo de 2023, oportunidad fijada para llevar a cabo la audiencia preliminar en el presente juicio comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora, así como el apoderado judicial de la parte demanda, quienes exponen sus alegatos, este Tribunal vista la exposición de las partes y la solicitud en ella contenida, en virtud del hecho sobrevenido referido a la muerte de una de las partes, en este caso el ciudadano LUIS HERNANDO GALLEGO, demandante en la presente causa, sin que conste en autos el acta de defunción correspondiente que acredite el hecho alegado, SE SUSPENDIO la causa por quince (15) días de despacho siguientes al de hoy, en el entendido que precluido dicho lapso y consignada el acta correspondiente el tribunal proveerá lo conducente, conforme a la norma adjetiva y sustantiva, que rige el proceso civil.
En fecha 01 de junio de 2023, compareció la abogada HAIDEE COROMOTO ROJAS OROPEZA, apoderada judicial de la parte actora, y consigna mediante diligencia copia certificada del acta de defunción del ciudadano LUIS HERNANDO GALLEGO, parte actora, así como certificado de solvencia de sucesiones.
Por auto de fecha 16 de junio de 2023, este Tribunal ordeno la notificación mediante Edicto, a los Herederos Desconocidos del hoy fallecido LUIS HERNANDO GALLEGO, quien fuera en vida titular de la cedula de identidad Nº V-6.108.719. Asimismo, se ordenó librar Boleta de Notificación a los ciudadanos ALEJANDRO HERNANDO RUIZ, ARTURO HERNANDO RUIZ, LUIS MIGUEL HERNANDO RUIZ y JULIA RUIZ DE HERNANDO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cedula de identidad Nros. V-10.182.408, V-10.182.432, V-5.220.962 y V-6.123.642, respectivamente, en su condición de herederos conocidos del de cujus LUIS HERNANDO GALLEGO.
En fecha 14 de julio de 2023, comparecieron los abogados HAIDEE COROMOTO ROJAS OROPEZA y ANTONIO JOSE ROSALES CARBONELL, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y mediante diligencia consignaron copia de documento poder que les fue otorgado por los ciudadanos LUIS MIGUEL HERNANDO RUIZ, JULIA RUIZ DE HERNANDO y ARTURO HERNANDO RUIZ. Igualmente consignaron diligencia, mediante la cual retiraron el edicto, a los fines de su publicación.
En fecha 25 de julio de 2023, comparecieron abogados HAIDEE COROMOTO ROJAS OROPEZA y ANTONIO JOSE ROSALES CARBONELL, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y mediante diligencia consignaron publicación del edicto.
En fecha 25 de julio de 2023, el secretario de este Tribunal, dejo constancia en autos de la fijación del Edicto en la cartelera de este Tribunal.
En fecha 26 de julio de 2023, comparecieron los abogados JUDITH MARGARITA CONTRERAS DE FLORES y WILLY MANUEL FLORES CONTRERAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.110.232 y 214.397, respectivamente, en su carácter de apoderados del ciudadano ALEJANDRO HERNANDO RUIZ, titular de la cedula de identidad Nº V-10.182.408, y consignan poder apud acta que le sustituyen a los abogados HAIDEE COROMOTO ROJAS OROPEZA y ANTONIO JOSE ROSALES CARBONELL, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 130.877 y 140.170, respectivamente.
En fecha 26 de septiembre de 2023, comparece el abogado ANTONIO ROSALES, apoderado judicial de la parte actora, y consigna diligencia mediante la cual solicita la prosecución del presente asunto.
En fecha 29 de noviembre de 2023, comparecieron abogadosHAIDEE COROMOTO ROJAS OROPEZA y ANTONIO JOSE ROSALES CARBONELL, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y consignan diligencia mediante la cual solicitan que se designe defensor ad litem a los herederos desconocidos de la parte actora.
Por auto de fecha 04 de diciembre de 2023, este Tribunal designo como Defensora ad Litem de loa herederos desconocidos, del de cujus LUIS HERNANDO GALLEGO, a la abogada REINA SOFIA CASTILLO SANZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-24.981.685,e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 307.884.
En fecha 23 de enero de 2024, comparece el ciudadano Alguacil de este Tribunal, y mediante diligencia dejo constancia de la notificación practicada a la abogada REINA SOFIA CASTILLO SANZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº307.884, en su carácter de defensora ad litem, y en esa misma fecha la mencionada defensora consigna diligencia mediante la cual renuncia al termino de comparecencia y acepta el cargo y solicita su juramentación.
Por auto de fecha 24 de enero de 2024, este Tribunal procedió a juramentar a la defensora ad litem abogada REINA SOFIA CASTILLO SANZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº307.884, quien juro cumplir fiel y cabalmente con el cargo recaído en su persona. Posteriormente en fecha 29 de enero de 2024, y consigno escrito de alegatos.
En fecha 30 de enero de 2024, se fija los límites de la controversia y se declara abierto el lapso probatorio.
El día 07 de febrero de 2024, comparecen los apoderados judiciales de la parte actora y consignan escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 20 de febrero de 2024, este Tribunal admite la prueba Documental y testimonial promovida por la parte actora.
En fecha 23 de febrero de 2024, comparecen los apoderados judiciales de la parte actora, y consignan diligencia mediante la cual informan al Tribunal que los ciudadanos JIMMY EXMILDER GARCIA VALERO y LIBIA MAGDALENA GARCIA VELERO, no comparecieron al acto de evacuación de testigo, por cuanto no se encuentran en el país.
El día 23 de febrero de 2024, se evacuo la prueba testimonial de los ciudadanos DEIVYS AQUILES QUINTERO DIAZ y JOSE HUMBERTO CONTREARAS PACHECO, titulares de la cedula de identidad Nros. V-13.851.855 y V-11.819.074, respectivamente.
Por auto de fecha 14 de marzo de 2024, este Tribunal fijo oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia oralde juicio.
-II-
MATERIAL PROBATORIO DE LAS PARTES.
1.-De los documentos fundamentales acompañados al libelo de demanda.
A.- Copia fotostática de Instrumento poder debidamente otorgado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 13 de octubre de 2016, bajo el número 24, tomo 275, Folios 122 al 125, por el ciudadano LUIS HERNANDO GALLEGO titular de la cedula de identidad Nº6.108.719, a los abogados ANTONIO JOSE ROSALES CARBONELL y HAIDDEE COROMOTO ROJAS OROPEZA, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 140.170 y 130.877 respectivamente, el tribunal lo valora conforme al artículo 429 de la norma adjetiva civil, por no haber sido impugnado por el adversario, ello como demostrativo de la representación legal de la parte actora, así se establece.
B.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito entre LUIS HERNANDO GALLEGO en su carácter de arrendador y VICTOR QUINTERO en su carácter de arrendatario, tal como se evidencia de documento autenticado ante la Notaria pública del Municipio Los Salías, del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 36, Tomo 37, en fecha 12/04/2006. Ahora bien, el Tribunal, en vista que el documento público autenticado merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado para ello, y no fue tachado ni desconocido en el curso del proceso, quien aquí decide le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda y como demostrativo de que en fecha 12/04/ 2006, las partes suscribieron el contrato de arrendamiento, que dio origen a la relación arrendaticia. Así se decide.
C.- MarcadosC1, dos (2) recibos de pagos parciales de canon de arrendamiento, de fecha 10 Y 18 de octubre de 2022, donde se lee:…He recibido de VICTOR QUINTERO, la cantidad de DOSCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($.200, 00) por concepto de abono a deuda de canon de arrendamientos vencidos del año 2022, que se desglosa de la siguiente forma JUNIO 2022: PAGO LOS 190 QUE ESTABAN PENDIENTE. JULIO 2022. ABONO 10$ RESTA 590$. AGOSTO 2022:600$. SEPTIEMBRE: 2022:600. OCTUBRE 2022:600$ total deuda de canon de arrendamiento 2.390 $.
Marcado “C2” recibo de fecha 18 de octubre de 2022, el cual reza así: “…He recibido de VICTOR QUINTERO la cantidad de DOSCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($.200, 00) por concepto de abono a deuda de canon de arrendamientos vencidos del año 2022, que se desglosa de la siguiente forma: JULIO 2022. ABONO 200$ el 18/10/22 RESTA 390$. AGOSTO 2022:600$. SEPTIEMBRE: 2022: 600. OCTUBRE 2022:600$ TOTAL DEUDA DE CANON DE ARRENDAMIENTO 2.190 $.
D.- Marcado “C3” Copia fotostática de carta misiva de fecha 14/11/22, donde el arrendador le notifica al arrendatario Luis Hernando Quintero, el desalojo del inmueble arrendado en virtud de los atrasos reiterados en los pagos de las mensualidades arrendaticias.
Marcado C4, copia fotostática de carta misiva de fecha 02 de mayo de 2022, donde el arrendador LUIS HERNANDO GALLEGO Arrendador, participa al arrendatario VICTOR EDUARDO QUINTERO, el aumento del canon de arrendamiento.
E.- Copia fotostática de documento de identidad del ciudadano DEIVYS AQUILES QUINTERO DIAZ. LIBIA MAGDALENA GARCIA VALERO, JIMMY EXMILDER GARCIA VALERO, y JOSE HUMBERTO CONTRERAS PACHECO cedulas de identidad números 13.851.855, 10.280.456, 14.989.531 y11.819.074 respectivamente.
Estas copias fotostáticas “d” y “e”, constituyen instrumentos valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fueron impugnadas por la parte contraria, por lo tanto se tienen como fidedignas.
Pruebas aportadas en el lapso probatorio por la actora.
La parte demandante ratifico las pruebas promovidas con el libelo de demanda.
1.- Evacuación testimonial del ciudadano DEIVYS AQUILE QUINTERO DIAZ, procede a interrogar al testigo promovido en la forma siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo por el conocimiento que tiene si conoció de vista trato y comunicación al señor LUIS HERNANDO GALLEGO? Respondió: “Si, lo conocí él era mi jefe en la empresa Salazar y Sánchez”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo cuantos años conoció al señor LUIS HERNANDO GALLEGO? Respondió “Veintidós años, que tengo de servicio en la empresa”. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo con el cocimiento que tiene si conoce de vista trato y comunicación a los integrantes de la sucesión LUIS HERNANDO GALLEGO? Respondió: “Si los conozco, a su esposa y a sus hijos”. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO? Respondió “Si lo conozco, desde el primer momento que el señor LUIS le arrendo los galpones”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo por el conocimiento que tiene, cuántos años tiene conociendo al señor VICTOR EDUARDO QUINTERO como inquilino de los locales identificados 1 y 2 del señor LUIS HERNANDO GALLEGO? Respondió “Aproximadamente hace dieciocho años”. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga usted por el conocimiento que dice tener sabe y le consta que el único arrendatario de los galpones 1 y 2 es el señor VICTOR EDUARDO QUINTERO? Respondió “Si me consta, porque desde la fecha del 2006 hasta ahora ha sido el señor Víctor Quintero” SEPTIMA PREGUNTA:¿Diga el testigo por el conocimiento que dice tener si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano EVER ALEJANDRO SALAZAR? Respondió “Si lo conozco desde que empezó a usar los galpones arrendados por el señor VICTOR QUINTERO”.OCTAVA PREGUNTA ¿Diga el testigo por el conocimiento que tiene que si ciudadano VICTOR QUINTERO le sub arrendo el galpón 1 y 2 al ciudadano EVER ALEJANDO SALAZAR? Respondió: “Si, tengo conocimiento que lo arrendo”NOVENA PREGUNTA: ¿Diga el testigo con el conocimiento que tiene si tiene conocimiento de cuánto paga de canon de arrendamiento el señor EVER ALEJANDO SALAZAR al ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO? Respondió: “tengo conocimiento que le paga 300 dólares mensuales” DECIMA PREGUNTA: ¿Diga El Testigo Por El Conocimiento Que Tiene Y Si Le Consta Que El Ciudadano EVER ALEJANDRO SALAZAR Sub Arrendador De Los Galpones 1 Y 2 Tiene Empleados? respondió: “Si tengo conocimiento que el señor EVER tiene dos empleados” UNDECIMAPREGUNTA: ¿Diga el testigo como se enteró que el señor VICTOR EDUARDO QUINTERO le sub arrendo los galpones 1 y 2 al señor EVER ALEJANDO SALAZAR? Respondió: “Me entere porque en esa oportunidad los abogados de la empresa SALAZAR y SÁNCHEZ fueron a cobrarle el arrendamiento al señor VICTOR QUINTERO no se encontraba en ese momento el señor EVER que si estaba en los galpones salió un poco molesto y le dijo a los abogados que él estaba al día con el señor VICTOR QUINTERO con el pago del canon de arrendamiento” Es todo,
1.1.- Evacuación Testimonial del ciudadano JOSE HUMBERTO CONTRERASPACHECO, en la forma siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo por el conocimiento que tiene si lo conoció de vista trato y comunicación al señor LUIS HERNANDO GALLEGO? Respondió: “Si, desde hace veintinueve años”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo de donde conoce al señor LUIS HERNANDO GALLEGO? Respondió “él era mi jefe”. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo con el cocimiento que tiene si conoce de vista trato y comunicación a los integrantes de la sucesión LUIS HERNANDO GALLEGO? Respondió: “Si”. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO y por cuánto tiempo? Respondió “Si, desde el 2006 hasta la presente fecha”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo por el conocimiento que tiene cuantos años tiene conociendo al señor VICTOR EDUARDO QUINTERO como inquilino de los locales identificados 1 y 2 del señor LUIS HERNANDO GALLEGO? Respondió “si aproximadamente dieciocho años”. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga usted por el conocimiento que dice tener sabe y le consta que el único arrendatario de los galpones 1 y 2 es el señor VICTOR EDUARDO QUINTERO hasta la actualidad? Respondió “Si” SEPTIMA PREGUNTA:¿Diga el testigo por el conocimiento que dice tener si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano EVER ALEJANDRO SALAZAR? Respondió “Si”. OCTAVA PREGUNTA ¿Diga el testigo por el conocimiento que tiene que si ciudadano VICTOR QUINTERO le sub arrendo el galpón 1 y 2 al ciudadano EVER ALEJANDO SALAZAR? Respondió: “Si” NOVENA PREGUNTA: ¿Diga el testigo con el conocimiento que tiene si tiene conocimiento de cuánto paga de canon de arrendamiento de los galpones identificados como 1 y 2 el señor EVER ALEJANDO SALAZAR al ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO? Respondió: “300 dólares” DECIMA PREGUNTA: ¿Diga El Testigo Por El Conocimiento Que Tiene Y Si Le Consta Que El Ciudadano EVER ALEJANDRO SALAZAR Sub Arrendador De Los Galpones 1 Y 2 Tiene Empleados? respondió: “Si, tiene dos” UNDECIMAPREGUNTA: ¿Diga el testigo como se enteró que el señor VICTOR EDUARDO QUINTERO le sub arrendo los galpones 1 y 2 al señor EVER ALEJANDO SALAZAR? Respondió: “Por medio de los representantes legales del señor Víctor y el señor Ever les respondió molesto a los abogados que él estaba al día con el señor Víctor” DOCEAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo que evidencio al momento que los abogados del seños LUIS HERNADO GALLEGO se dirigieron a notificar al ciudadano VICTOR QUINTERO de la deuda que mantenía y de que desalojara voluntariamente el local? Respondió: “Si lo evidencie, el señor Víctor no se encontraba y salió fue el señor Ever a ser notificado. Salió el señor Ever ya que el señor Víctor solo viene a cobrar el alquiler al Sub Arrendado” Es todo”.
De las testimoniales evacuadas, se observa que dichos testigos fueron contestes al señalar, que conocen de vista trato y comunicación tanto al arrendador hoy de cujus LUIS HERNADO GALLEGO, como al arrendatario, VICTOR EDUARDO QUINTERO; que en el inmueble arrendado existe un subarrendamiento por parte del arrendatario Víctor Eduardo Quintero al sub-arrendatario Ever Alejandro Salazar, estas testimoniales no fueron impugnadas ni tachadas, por la contraparte por lo que el tribunal las valora, como demostrativas del sub-arrendamiento alegado por el actor, así se declara.
2.- Pruebas aportadas por la parte demandada.
Con la contestación.
2.1.- Marcado con letra “A”. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre LUIS HERNANDO GALLEGOS en su carácter de arrendador y VICTOR QUINTERO en su carácter de arrendatario, debidamente autenticado ante la Notaria pública del Municipio Los Salías, del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 52, Tomo 5837, en fecha 24/05/2007. Según libro de autenticaciones llevado por esa Notaria. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, como demostrativa de la relación arrendaticia existente entre las partes.
2.2.- Marcada con la letra “B”. Original de Registro Mercantil, de la empresa MODULARES FABRI, C.A., llevada por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. Asentada bajo el Tomo 1549 A Numero 54, el 10 de abril de 2007. Donde se observa que el arrendatario aquí demandado es co-director de esta compañía. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado ni tachado conforme al 429 de la norma adjetiva civil, el mismo prueba que el arrendatario forma parte de la directiva de la empresa Modulares Fabri, C.A., sin embargo dicha documental nada aporta al hecho controvertido, ya que, lo que se discute es el incumplimiento de cláusulas contractuales derivadas de una relación arrendaticia entre las partes litigantes. Así se precisa.
2.3.-Original de recibos de pago, facturas y comprobantes de retención de I.S.R.L, marcados C hasta la C12, D1, hasta D5 y D11, (folios 61 al 105, y 111) cuyas fechas de expedición van desde el 2014, hasta mayo de 2022, quedan fuera del debate probatorio por cuanto esos pagos no forman parte del hecho controvertido, ya que lo que se discute son los cánones de arrendamiento que van desde junio de 2022, hasta diciembre de 2022, así se declara.
2.4.- Original de recibos de pago marcados D6 hasta D10, (folios 106 al 110) con fechas 17 de junio, 16 y 19 de septiembre, 10 y 18 de octubre de 2022, respectivamente, donde se lee en todos estos recibos la frase lo siguiente“ por concepto de abono a deuda de canon de arrendamiento” por cuanto estos documentos privados no fueron tachados ni desconocidos por el adversario, y conforme al principio de comunidad de la prueba el Tribunal los valora, como demostrativa de que el arrendador venia cancelado de manera fraccionada los cánones de arrendamiento. Así se decide.
Admitidas las pruebas promovidas por las partes, se llevó a cabo la audiencia de juicio, donde la parte actora expuso sus alegatos de hecho y de derecho sobre lo controvertido, dichos alegatos fueron analizados en cuanto a su pertinencia y valor probatorio, dando lugar al pronunciamiento oral del presente fallo en el mismo acto. Dejándose constancia que la parte demandada no compareció ni por si, ni mediante apoderado judicial alguno.
Ahora bien, estando en la oportunidad legal establecida en el artículo 877Eiusdem, este tribunal pasa a dictar in extenso el presente fallo.
-III-
MOTIVOS PARA DECIDIR
En cuanto al mérito del presente asunto alegado por el arrendador hoy de cujus LUIS HERNANDO GALLEGO, ahora Sucesión de HERNANDO GALLEGO este tribunal observa lo siguiente: Conforme a lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al momento de la interposición de la demanda: “ Son causales de desalojo: a)Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”; f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble….”
En el presente caso estamos, en presencia de una acción de desalojo de local comercial, por estar incurso el arrendatarioen estas dos (2) causales, cuya convención locativa fue celebrada entre LUISHERNANDO GALLEGO, ahora SUCESION DE HERNANDO GALLEGOS y el ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO, en fecha 12 de abril de 2006, el cual inicio con un canon de arrendamiento de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs. 1500, 00) mensuales con aumentos progresivos del canon de arrendamiento según lo señalado por el actor, pero que, a partir de junio de 2022, el arrendatario dejo de pagar los cánones de arrendamiento realizando pagos parciales, aunado a que sub-arrendo el inmueble a un tercero, incumpliendo de esta forma con las cláusulas contractuales, específicamente con la (clausula Quinta numeral “e”, y OCTAVA, Numeral “b” y “c”,)
Por otro lado, se observa que en la contestación de la demanda el arrendatario negó, rechazo y contradijo de manera pura y simple la demanda incoada en su contra,consigno documentales cuya valoración por el tribunal y conforme al principio de comunidad de la prueba no logro desvirtuar la pretensión del actor, igualmente se observa que en ellapso probatorio no promovió prueba alguna que le favoreciera durante el inter procesal, asimismo se observa que tampoco compareció a la audiencia de juicio, por lo que la carga de la prueba permanece en cabeza del actor: en consecuencia el tribunal decidirá conforme a lo alegado y probado en autos, conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Respecto a la relación arrendaticia, ambas partes consignaron sendos contratos de arrendamiento, los cuales fueron valorados por este tribunal, por lo que la relación arrendaticia entre las partes, no es un hecho controvertido, lo que está en discusión, es la falta de pago en virtud de la irregularidad del pago de los cánones de arrendamiento, así como la falta de póliza, y cesióno sub-arrendamiento del inmueble arrendado.
En cuanto a la falta de pago de los meses demandados como insolutos que van desde junio de 2022, hasta diciembre de 2022, de las documentales presentadas por las partes ((recibos y facturas), las cuales fueron valoradas por este tribunal, se observa que el arrendatario incurrió en falta de pago y en fraccionamiento de los cánones de arrendamiento. Por lo que el tribunal tiene como probada la causal “a” prevista en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ,
Respecto al sub-arrendamiento alegado, la parte actora promovió la testimonial de los ciudadanos DEIVIS AQUILE QUINTERO DIAZ y JOSE HUMBERTO CONTRERA PACHECO, quienes fueron contestes en su dichos al señalar que el ciudadano EVER ALEJANDRO SALAZAR, se encontraba haciéndose uso de los inmuebles arrendados al ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO, el cual no fue desvirtuado por la parte demandada, Configurándose de esta manera el alegato previsto en la clausula QUINTA literal “e” del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y previsto en el literal “f” del artículo 40 de la normativa que rige la materia.
En cuanto a la cláusula Octava, literal “c” del contrato de marras, referido al aseguramiento del inmueble contra incendios (riesgo vecinal y locativo), nada probó la parte demandada.
En este sentido, la legislación venezolana ha establecido, que los contratos deben cumplirse tal como han sido convenidos. En el caso del contrato de arrendamiento, existen dos contraprestaciones claramente establecidas, para el arrendador la entrega de la cosa arrendada a cambio del pago de un canon por el uso de la cosa. Los modos de pagos son pactados por las partes, de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, que significa que los contratantes son libres de establecer las reglas que más le convengan en sus contratos, tal determinación ha sido establecida en el artículo 1.592, el cual establece entre una de las obligaciones del arrendatario, que éste tiene la obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Ello significa que es obligación del arrendatario pagar el canon arrendamiento en los términos establecidos.
En el presente caso, no se evidencia de las actas procesales que el arrendatario haya honrado la relación arrendaticia con el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, por lo que de acuerdo al artículo 14 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley, “El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado y estipulado debidamente en el contrato…” No obstante lo anterior, el hecho de que tanto el acreedor como el deudor hayan continuado la relación arrendaticia a tiempo indeterminado o hayan convenido aumento de cánones de arrendamiento de manera verbal, no libera al arrendatario de su obligación de cancelar oportunamente el canon de arrendamiento. Así como las demás obligaciones a la que se obligaron en el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos. De allí que le es imputable al arrendatario la falta de pago de las pensiones reclamadas como insolutas, correspondiente a los meses que van desde junio de 2022, hasta diciembre de 2022, y en consecuencia, procedente las causales contenidas en los literales a) y f) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el DESALOJO del inmueble objeto del presente juicio, y así quedara establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
-IV-
En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la pretensión de Desalojo incoada por el ciudadano (hoy de cujus) LUIS HERNANDO GALLEGOS, ahora SUCESION de HERNANDO GALLEGOS, contra el ciudadano VICTOR EDUARDO QUINTERO, ambos plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena al arrendatario demandado VICTOR EDUARDO QUINTERO a la entrega del inmueble arrendado constituido por los galpones distinguidos con los números 2 y 3 que forman parte de una sola construcción de aproximadamente trescientos veinte metros cuadrados (320Mts2), ubicado al final de la calle La Campana, Sector Corralito, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
TERCERO: Se condena al demandado VICTOR EDUARDO QUINTERO, a pagar las costas y costos del presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, incluyendo honorarios profesionales de abogados, por haber resultado vencido en juicio.
Déjese copia digital de esta sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda. En Carrizal, a los nueve (09) días del mes de Abril del año dos mil veinticuatro (2.024). Años: 2013º de la Independencia y 165º de la Federación.
La Jueza,
Carmen Luisa Salazar Bravo
El Secretario Temporal,
Abg. Yimmy Ricardo Martínez Rodríguez.
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las dos (2:00p.m) post meridiem.
El Secretario Temporal,
Abg. Yimmy Ricardo Martínez Rodríguez
Exp. 3191-23
CLSB/YRMR
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