TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
213º y 165º

PARTE ACTORA RECONVENIDA: sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., sucesora de la fusión con INVERSIONES 37, C.A., por haber absorbido la primera a la segunda, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre en fecha 7 de mayo de 1991, anotada bajo el No. 49, Tomo III, Libro XII, folio 143 vto. al 146; cuya modificación por fusión consta en asiento inscrito en la mencionada oficina registral en fecha 17 de noviembre de 1994, bajo el No. 92, Tomo A-23.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: abogados en ejercicio ANTONIO MONTANI PEREZ, ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL y ANDRES EDUARDO PLANCHART PADULA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 4.792, 19.882 y 112.392, en su orden.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 24 de abril de 2002, bajo el No. 24, Tomo A-8 Tro del año 2002; en la persona de su director, ciudadano GENGIS FROIS PINTO COLMENARES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.873.559.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMUDEZ, VICTOR RUBIO MUÑOZ y ELIAS GARCIA SALMERON, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 9.704, 2.528 y 244.520, en su orden.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

EXPEDIENTE Nº: E-2023-001.

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inició la presente causa mediante demanda presentada en fecha treinta (30) de enero de dos mil veintitrés (2023), por el abogado en ejercicio ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en contra de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., todos ampliamente identificados en autos; por concepto de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
Mediante auto proferido en fecha tres (3) de febrero de dos mil veintitrés (2023), se admitió la demanda interpuesta y se ordenó practicar la citación de la parte demandada, a los fines de que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a contestar la demanda incoada en su contra.
En fecha catorce (14) de febrero de dos mil veintitrés (2023), compareció la representación judicial de la parte actora y presentó diligencia mediante la que consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa, lo cual fue acordado mediante auto proferido en fecha diecisiete (17) de febrero del mismo año.
Previo impulso de la parte actora, el alguacil de este juzgado dejó constancia en autos de haberse trasladado los días veinticuatro (24) de febrero y primero (1°) de marzo de dos mil veintitrés (2023), a los fines de practicar la citación personal de la parte demandada, resultando infructuosas tales gestiones; motivo por el cual procedió a consignar en el expediente la compulsa de citación, copias certificadas anexas y recibo sin firmar.
En fecha primero (1°) de marzo de dos mil veintitrés (2023), compareció la representación judicial de la parte actora, y presentó diligencia mediante la cual solicitó que se practicara la citación de la parte demandada mediante carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; lo cual fue acordado mediante auto proferido en fecha seis (6) de marzo del mismo año.
En fecha diecisiete (17) de mayo de dos mil veintitrés (2023), compareció el apoderado judicial de la parte actora, y presentó diligencia mediante la cual consignó los carteles de citación debidamente publicados en los diarios Últimas Noticias y El Avance.
En fecha treinta (30) de mayo de dos mil veintitrés (2023), la secretaria de este juzgado dejó constancia en autos de haberse trasladado y fijado el respectivo cartel de citación en la dirección aportada por el demandante en el escrito libelar.
En fecha veintiocho (28) de julio de dos mil veintitrés (2023), comparecieron los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMUDEZ y VICTOR RUBIO MUÑOZ, previamente identificados, y consignaron documento poder que los acredita como apoderados judiciales de la parte demandada, sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública dl Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 2 de julio de 2019 (instrumento cursante a los folios 56-61).
Posteriormente, mediante escrito presentado en fecha veintiocho (28) de septiembre de dos mil veintitrés (2023), los apoderados judiciales de la parte demandada procedieron a contestar la acción interpuesta contra su representada, así mismo, promovieron la cuestión previa dispuesta en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y reconvinieron a la accionante.
Mediante auto proferido en fecha dos (2) de octubre de dos mil veintitrés (2023), este juzgado admitió la reconvención planteada por la representación judicial de la parte demandada, señalando que la parte actora reconvenida debía contestar la contra demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.
Es el caso que, mediante escrito presentado en fecha nueve (9) de octubre de dos mil veintitrés (2023), la representación judicial de la parte actora procedió a contestar la reconvención referida en el particular que antecede, y promovió contra la referida contrademanda la cuestión previa contemplada en el ordinal 2° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil veintitrés (2023), la representación judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito a través del cual subsanó la cuestión previa promovida por la demandada.
Mediante auto dictado en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil veintitrés (2023), esta juzgadora negó la oposición de la cuestión previa promovida contra la reconvención, de conformidad con lo previsto en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil; y fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia preliminar referida en los artículos 868 y 869 de la mencionada norma adjetiva civil.
En fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil veintitrés (2023), se llevó a cabo la audiencia preliminar referida en el particular que antecede, contando con la comparecencia de ambas partes.
En fecha primero (1°) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, declarando abierto el lapso probatorio.
En fecha ocho (8) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto proferido en fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), se admitieron las probanzas promovidas por las partes y se fijó el lapso para la evacuación de las mismas.
Mediante auto proferido en fecha cuatro (4) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la celebración la audiencia o debate oral previsto en el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha primero (1º) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron diligencia a través de la cual, entre otras cosas, desistieron de los testigos promovidos en la contestación de la demanda; es el caso que, en esa misma fecha se celebró la audiencia o debate oral referido en el particular que antecede, contando con la participación de ambas partes.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad correspondiente para dictar el extenso del fallo, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo los siguientes términos y consideraciones.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

En primer lugar, se observa que el presente juicio inició en virtud de la demanda interpuesta en fecha treinta (30) de enero de dos mil veintitrés (2023), por el abogado en ejercicio ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en contra de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., todos previamente identificados, por concepto de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL); siendo los hechos relevantes expuestos por el referido profesional del derecho como fundamento de su pretensión, los siguientes:

“(…) Mis (sic) representada suscribió como arrendadora Contrato de Arrendamiento con la también Sociedad Mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A (…) el cual fuera debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías (sic) del Estado Miranda, el día ocho (08) de mayo de 2.002, anotado bajo el número 06, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria (sic), cuyo objeto es el inmueble identificado como Mini Local, distinguido con la letra y número PB.23-A, con un área aproximada de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50), el cual forma parte del local comercial distinguido con la letra y número PB-23, situado en el Nivel Planta Baja del Centro Comercial Galería Las Américas, ubicado en el Kilómetro 15 de la Carretera Panamericana, Sector Las Minas, Jurisdicción del Municipio Los Salías (sic) del Estado Miranda (…). Dicho contrato se pactó inicialmente por el término fijo de un (1) contado a partir del día ocho (08) de mayo de 2.002, de conformidad con las previsiones de la Cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento que así reza: “El presente contrato comenzara (sic) a regir a partir de le fecha de la firma y tendrá una duración de UN (1) AÑO. En caso de que una de dos partes no haya dado aviso a la otra por escrito, con dos (2) meses de anticipación a su fecha de expiración, se entiende que el presente contrato queda prorrogado por u (sic) (1) AÑO”. Luego del vencimiento del plazo inicial, el contrato en cuestión se fue prorrogando por periodos sucesivos de un (1) año, hasta que por documento privado suscrito el día nueve (09) de mayo de 2015, las partes acuerdan un nuevo contrato, por de un (1) año, contado a partir de nueve (09) de mayo de 2.015, igualmente prorrogable por periodos de un (1) año (…). En razón de ellos mi representada notificó oportunamente a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el contrato a su próximo vencimiento, es decir el día ocho (08) de mayo de 2.018, tal como se evidencia de las actuaciones evacuadas por la Notaria (sic) Publica (sic) del Municipio Los Salías (sic) del Estado Miranda (…) llegado el vencimiento del término contractual desde el pasado ocho (08) de mayo de 2.018, se dio inicio al periodo de prorroga (sic) legal de tres (3) años para continuar ocupando el inmueble por parte de AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A., por tratarse de una relación arrendaticia a tiempo determinado, mayor a diez (10) años, conforme a lo dispuesto en el artículo 26 Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por consiguiente, dicha prórroga legal finalizó el pasado ocho (08) de mayo de 2.021, pero la Sociedad Mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., no ha dado cumplimiento a su obligación legal de entregar desocupado el mini local comercial ya identificado, y en razón de ello vengo en nombre de la empresa INVERSIONES 7, C.A., a intentar la presente ACCIÓN DE DESALOJO conforme a lo previsto en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como en efecto así lo hago por medio de la presente demanda (…). De todo lo anterior podemos concluir lo siguiente: 1.- Está debidamente comprobada la existencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, suscrito entre mi representada INVERSIONES 7 C.A, en calidad de arrendadora, y la Sociedad Mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, como arrendataria, por un (1) año fijo prorrogable por periodos iguales, a tenor de los dispuesto en la Cláusula Tercera. 2.- Una vez notificada la Sociedad Mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, disfrutó desde el día ocho (08) de mayo de 2018 hasta el ochos (sic) (08) de mayo del 2.021, del beneficio de la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…). En vista de todo lo precedentemente expuesto, es que respetuosamente acudo ante la competente autoridad del Tribunal a su digno cargo, para demandar la Sociedad Mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, ya identificada, para que convenga en: PRIMERO: En desalojar el inmueble objeto de la relación arrendaticia (…) en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado, libre de personas y bienes, así como solvente en el pago de los servició públicos. SEGUNDO: En pagar las costas del presente proceso. Me reservo expresamente las acciones a que hubiere lugar por el cobro de las cantidades de dinero adeudadas por AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, así como las que se causen con motivo de la ocupación extracontractual del inmueble a titulo (sic) de indemnización compensatoria durante el curso del presente proceso, hasta la entrega definitiva del mismo. De no convenir en ello la demanda AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, respetuosamente pido al Tribunal que declare con lugar la presente demanda con todos los pronunciamientos de ley (…). A los solos efectos procesales, y así mismo toda vez que la acción de desalojo tiene como pretensión una obligación de hacer en cabeza de la demandada AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, la cual consiste en la devolución del inmueble de conformidad con las previsiones del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil (…) estimamos la presente demanda en la cantidad de UN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1000 UT) (…)”.

Es el caso, que los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMUDEZ y VICTOR RUBIO MUÑOZ, actuando en carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIAS CARMEN TE, C.A., procedieron a contestar la demanda interpuesta en contra de su representada y a reconvenir a la accionante, mediante escrito presentado en fecha veintiocho (28) de septiembre de dos mil veintitrés (2023); de cuyo contenido se desprende lo siguiente:

“(…) Comoquiera que es imperativo en el libelo valorar el monto de la demanda, y que el artículo 865 adjetivo civil impone oponer en el escrito de contestación a la demanda todas las defensas previas y de fondo que se estimen pertinentes, oponemos en este acto la cuestión previa contemplada en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el defecto de forma del libelo de la demanda, habida cuenta de que la actora al proceder en el libelo a la estimación de su pretensión, a la letra la hace en la forma siguiente: “A los efectos procesales, estimamos la presente demanda en la cantidad de UN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1000 UT)”, con lo cual viola lo establecido taxativamente en la parte inicial del artículo 38 adjetivo civil (…) no rechazamos por insuficiente o exagerada la pretendida estimación de la demanda, ya que lo objetado es la forma en que la misma fue efectuada por la actora, que se abstuvo y omitió en el libelo hacer una estimación dineraria de ella (…). Acto seguido negamos, rechazamos y contradecimos expresa y formalmente que la actora tenga una causa legal para interponer la ACCIÓN DE DESALOJO incoada en contra de nuestra representada (…) toda vez que la misma (…) es su legítima acreedora por los sobre alquileres pagados durante los dos (2) últimos años, los cuales se encuentran sujetos a su debido reintegro, y subsiguiente compensación con los cánones de arrendamiento que nuestra representada, en su condición de arrendataria deba satisfacer en el futuro, lo que impone consecuencialmente a la arrendadora, el mantenerla en el uso y gozo pacifico (sic) del local comercial arrendado hasta el consumo de los sobre alquileres indebidamente pagados (…) la relación arrendaticia comenzó en el año 2002 (…) ya en el año 2015, la actora pretendió la renovación del señalado contrato notariado de arrendamiento (…) el pretendido contrato privado de arrendamiento NO CUMPLIO (sic) con la finalidad para la cual supuestamente estuvo destinado (…) es totalmente irrito (sic), y sin ningún valor (…) lo que lo inficiona de nulidad (…) podemos afirmar que en el caso que nos ocupa, el contrato vigente a la fecha de la interposición de la demanda, es el celebrado en forma autentica entre las partes en el año 2002, y por ende, también la pensión de arrendamiento establecida en el mismo con la variaciones sufridas a causa de las reconversiones monetarias de los años 2008, 2018 y 2021. Ahora bien ciudadana Juez, es el caso que nuestra representada siempre ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones de pago de arrendamiento, tal y como fue convenido en el contrato del año 2002, hasta que fue sorprendida por la exigencia de la actora que pretendía dicho pago en moneda extranjera (…) fue por lo que nuestra patrocinada se vio constreñida a efectuar el pago de su alquiler en (…) el expediente que cursa ante el mismo signado No. D-2018-006 (…) afirmamos y sostenemos, que con las sumas consignadas ante este tribunal por concepto de cánones de arrendamiento en el citado expediente (…) que con ella nuestra mandante le ha pagado a la actora EN EXCESO Y POR ADELANTADO, los cánones mensuales de arrendamiento del mini-local comercial PB23A (…) se encuentra obligada de hecho y de derecho, a mantenerla en el uso y goce pacifico (sic) del mini local arrendado, hasta que agote la compensación de los sobre alquileres que indebidamente cobró y le fueron pagados por nuestra mandante, con cánones de arrendamiento futuros (…) lo contrario sería avalar un grosero e indebido enriquecimiento sin causa (…) en su nombre procedemos a RECONVENIR a la parte actora la sociedad mercantil INVERSIONES 7 C.A. (…) en los términos siguientes: (…) La discriminación anual de los cánones correspondientes a los años 2019 al 2023, evidencia que durante los dos (2) últimos años, nuestra mandante ha pagado por concepto de SOBREALQUILERES en demasía a su arrendadora INVERSIONES 7, C.A., la cantidad de QUINCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CIEN MILESIMAS DE BOLIVAR (Bs. 15,0009961), mediante su correspondiente consignación ante este tribunal desde el mes de septiembre de 2021 hasta mes de septiembre de 2023, ambos inclusive, y que a los fines de la presente causa, señalamos expresa y taxativamente que son los SOBREALQUILERES sujetos a REINTEGRO y su correspondiente COMPENSACIÓN ARRENDATICIA (…) ha pagado EN EXCESO Y POR ADELANTADO a la sociedad mercantil INVERSIONES 7 C.A., los cánones mensuales de arrendamiento del local comercial PB 23-A (…). El total general dinerario de sobre condominios expresamente reclamados y no prescritos son los pagados desde el mes de septiembre 2021 al mes de agosto de 2023, ambos inclusive, montantes en la cantidad de catorce mil cuatrocientos treinta y cuatro bolívares con ocho céntimos (Bs. 14.434,08). Por todo lo anteriormente expuesto, reconvenimos a la sociedad mercantil de este domicilio INVERSIONES 7 C.A., identificada en autos (…) para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal a su cargo, en: 1.- Que a tenor de lo establecido en el artículo 3 del Decreto 929, el contrato de arrendamiento privado que acompañó al libelo marcado letra “C”, es nulo por haber menoscabado el derecho irrenunciable a nuestra representada a que se le determinara en el contrato un canon de arrendamiento fijo de acuerdo a la ley en la forma y términos establecidos en el artículo 32 del Decreto 929 (…) 2.- (…) en reintegrar los sobre alquileres indebidamente cobrados y que le fueron pagados, mediante su correspondiente COMPENSACION a mi representada (…) y que por tal concepto de SOBREALQUILERES le ha pagado en exceso consignándolas a su favor en el identificado expediente No. D-2018-006 (…) solicitamos al tribunal, que en la sentencia de mérito tenga a bien ordenar una experticia complementaria al fallo que DETERMINE, FIJE Y ESTABLEZCA EL TOTAL DE LOS MESES DE ALQUILER, QUE A APRTIR DE LA MISMA RESULTEN COMPENSADOS Y EN CONSECUENCIA, YA PAGADOS CON LOS SOBRE ALQUILERES ABONADOS y cuya acción de reintegro no se encuentre evidentemente prescrita (…) 3) Además de la compensación antes accionada, para que convenga en que las (sic) NOTIFICACION NOTARIADA anexa marcadas letra “D” (…) es TOTAL Y ABSOLUTAMENTE EXTERMPORANEA (sic) y que no tiene ni causó ningún efecto legal, en razón de la privilegiada, ineludible y preexistente COMPENSACION ARRENDATICIA (…) la demandamos para que igualmente convenga en otorgarle a nuestra representada, las facturas legales correspondientes por concepto de los pagos recibidos a cuenta de los arrendamientos futuros que resultaren compensados con los pagos y consignaciones efectuadas (…) 4) Demandamos el REINTEGRO DINERARIO de las sumas pagadas en exceso por concepto de SOBRE CONDOMINIOS desde el mes de septiembre de 2021 hasta el mes de agosto de 2023 (…) 5) Demandamos así mismo las costas y costos del presente juicio (…) a todo evento SUBSIDIARIAMENTE demandamos a la identificada sociedad mercantil reconvenida (…) EL DERECHO PREFERENTE de seguir arrendándolo, por ser este UN DERECHO IRRENUNCIABLE (…). Estimamos la cuantía de la presente demanda en la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON OCHO CENTIMOS (sic) (Bs. 14.449,08) (…)”.

Siguiendo con este orden de ideas, se verifica que el abogado en ejercicio ANIBAL LAIRET, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., mediante escrito presentado en fecha nueve (9) de octubre de dos mil veintitrés (2023), procedió a contestar la reconvención propuesta por la parte accionada, de la siguiente manera:

“(…) Rechazo niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada Reconvención ejercida por la demandada sobre la siguiente argumentación: 1.- Tal como se expresó en el libelo de la demanda que encabeza las presentes actuaciones, representada suscribió como arrendadora Contrato de Arrendamiento con la También Sociedad Mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A (…) como arrendataria (…). Dicho contrato se pactó inicialmente por el término fijo de un (1) contado (sic) a partir del día ocho (08) de mayo de 2.002, de conformidad con las previsiones de la Cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento (…). Luego del vencimiento del plazo inicial, el contrato que cuestión se fue prorrogando por periodos sucesivos de un (1) año, hasta que por documento privado suscrito el día nueve (09) de mayo de 2.015, las partes acuerdan un nuevo contrato, por de (sic) un (1) año, contado a partir de nueve (09) de mayo de 2.015, igualmente prorrogable por periodos de un (1) año (…). En razón de ello, mi representada notificó oportunamente a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el contrato a su próximo vencimiento, es decir el día ocho (08) de mayo de 2.018, tal como se evidencia de las actuaciones evacuadas por la Notaria (sic) Publica (sic) del Municipio Los Salías (sic) del Estado Miranda (…) llegado el vencimiento del término contractual desde el pasado ocho (08) de mayo de 2.018, se dio inicio al periodo de prorroga (sic) legal de tres (3) años para continuar ocupando el inmueble por parte de AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, por tratarse de una relación arrendaticia a tiempo determinado, mayor diez (10) años, conforme a lo dispuesto en el articulo (sic) 26 Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…) dicha prórroga legal finalizó el pasado ocho (08) de mayo 2.021, pero la Sociedad Mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, no ha dado cumplimiento a su obligación legal de entregar desocupado el mini local comercial (…) y en razón de en nombre de la empresa INVERSIONES 7 C.A, se ejerció la ACCIÓN DE DESALOJO conforme a lo previsto en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que lleva a dos conclusiones muy precisadas a.- Está debidamente comprobada la existencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, suscrito entre mi representada INVERSIONES 7 C.A, en calidad de arrendadora, y la Sociedad Mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, como arrendataria, por un (1) año fijo prorrogable por periodos iguales, a tenor de los dispuesto en la Cláusula Tercera. b.- Una vez notificada la Sociedad Mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, disfrutó desde el día ocho (08) de mayo de 2018 hasta el ochos (sic) (08) de mayo del 2.021, del beneficio de la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 2.- La demandada reconviniente expresa lo siguiente: “mi representada procedió a efectuar dichos pago mediante su consignación arrendaticia ante el Tribunal del Municipio Los Salías (sic) en el Expediente de Consignaciones No D-2018-006”, específicamente desde mayo del año 2.018 y hasta mayo de 2.021 oportunidad en que terminó la Prorroga (sic) Legal como se explicó en párrafos anteriores, pero no trae a los autos constancia que dichas cantidades fueran retiradas por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 7 C.A, es decir no se puede repetir o muchos (sic), menos compensar lo que no se ha cobrado de forma algún (sic), razón muy simple para declarar sin lugar la presente Reconvención. 3.- A todo evento y sin que con ello convalide el defecto de forma alegada como fundamento de la Cuestión Previa contenida en el Capítulo II del presente Escrito, debo señalar que mi representada solo aplicó el porcentaje correspondiente al inmueble de autos previsto en el Documento de Condominio del Centro Comercial Galerías Las Américas, para el cálculo de los correspondientes Recibos de Condominio durante el periodo que pretende reclamar la demandada reconviniente. Lo explicado en el párrafo anterior, esta (sic) ajustado a los artículos 35, 36 y 37 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como de determinado en las Disposiciones Derogatorias específicamente la Segunda, que dice textualmente: “SEGUNDA: Se deroga el Decreto No 602, mediante cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción. Del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial N° 40.305 de la misma fecha, suficiente argumento para desechar el pretendido cobro de lo que denomina la demandada reconviniente a título de su propia invención denomina como sobre condominio, y muncho procedente alegar compensación alguna (…). Finalmente, la demanda reconviniente por vía subsidiaria pretende manipular a su conveniencia el contenido del artículo 25 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…) que si bien es cierto otorga derecho preferente a quien fuera el arrendatario luego de la terminación del contrato y de la prórroga legal, pero siempre y cuando el propietario en un futuro mantenga el inmueble en condiciones de arrendamiento específicamente bajo el mismo rubro comercial en este caso arrendar para una agencia de Loterías. Este no es el caso se autos, toda vez que la Sociedad Mercantil INVERSIONES 7 C.A., no solo le notificó a la también Sociedad Mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A, su voluntad de no renovar el Contrato de Arrendamiento a su vencimiento, sino que luego de consumida y terminada la Prorroga (sic) Legal ejerció la presente Acción Desalojo a tenor de los dispuestos en el literal g del artículo 40 del tantas veces citado del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia la Notificación de fecha diecinueve (19) de marzo de 2018 tiene pleno valor a los efectos de la causa en curso. En todo, caso la posibilidad de hacer uso del dispositivo contenido en el aludido artículo 25 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solo sería factible luego de producirse el Desalojo del inmueble de autos, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 7 C.A. llegase a suscribir un nuevo Contrato de arrendamiento para el desarrollo de una Agencia de Loterías, lo cual debo señalar que solo existe en el imaginario de la representación judicial de la demandada reconviniente (…)”.

Por último, se evidencia que la representación judicial de la parte actora reconvenida, procedió tempestivamente a subsanar la cuestión previa planteada por los apoderados judiciales de la demandada, mediante escrito presentado en fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil veintitrés (2023); de cuyo contenido se desprende lo siguiente:

“(…) A los fines de dar cabal cumplimiento a lo previsto en el ordinal 2º del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a la Cuestión Previa opuesta por la representación judicial de la demandada, contenida en el ordinal 6º del articulo (sic) 346 ejusden (sic), paso a subsanarla en la forma prevista en el artículo 350 (…). A los solos efectos procesales, y así mismo toda vez que la Acción de Desalojo tiene como pretensión una obligación de hacer en cabeza de la demandad AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE C.A la cual consiste en la devolución del inmueble, de conformidad con las previsiones del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que dice: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero se apreciable en dinero, el demandante la estimara (sic)” (…) estimo la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (BS 400,oo) que equivalen a UN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1000 UT). Con ello damos cumplimiento a la Resolución 2018-2013 del veinticuatro (24) de octubre de 2.018 dictada por el Tribunal Supremo de Justicia (…)”.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA RECONVENIDA:
Conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte actora reconvenida promovió las documentales que se analizan a continuación:

Primero.- Marcado con la letra “A”, en copia simple INSTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de agosto de 2017, anotado bajo el No. 41, Tomo 256, Folios 136 al 138 (cursante a los folios 6-9); a través del cual se acreditan a los abogados en ejercicio ANTONIO MONTANI PEREZ, ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, y ANDRES EDUARDO PLANCHART PADULA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 4.792, 19.882 y 112.392, respectivamente, como apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A. (hoy demandante), según poder conferido por su gerente general, ciudadano RAFFAELE ESPOSITO DELL AQUILA. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público en comento no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndolo como demostrativo de la representación judicial de la parte actora en el presente proceso.- Así se establece.

Segundo.- Marcado con la letra “B”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 8 de mayo de 2002, anotado bajo el No. 6, Tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 10-21); el cual fue celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A. (en carácter de arrendadora), y la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A. (en carácter de arrendataria), en los siguientes términos: “(…) LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma en tal concepto un inmueble que se distingue a continuación: Un Mini local comercial distinguido con la letra y número PB RAYA VEINTITRES A (PB-23A), con un área de (14,50 Mts2) CATORCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS el cual forma parte del local comercial distinguido con la letra y número PB RAYA VEINTITRÉS (PB-23) situado en el NIVEL PLANTA BAJA del CENTRO COMERCIAL GALERIA LAS AMERICAS, y se encuentra ubicado en el kilómetro 15 de la Carretera Panamericana, Sector Caracas-Los Teques, Las Minas, jurisdicción del Municipio Autónomo Los Salias (…). La pensión de arrendamiento de EL INMUEBLE, objeto del presente contrato, es la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 310.000,00), mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a LA ARRENDADORA en dinero efectivo de curso legal por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes (…). El presente contrato comenzará a regir a partir de la fecha de la firma y tendrá una duración de UN (1) AÑO. En caso de que una de dos partes no haya dado aviso a la otra por escrito, con dos (2) meses de anticipación a su fecha de expiración, se entiende que el presente contrato queda prorrogado por un (1) AÑO. Al vencimiento del plazo estipulado para la prórroga, éste podrá renovarse automáticamente por períodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el por lo menos con dos (2) meses de anticipación, al vencimiento de la prórroga respectiva (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; teniéndolo como demostrativo de la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso desde el año 2002, la cual recayó sobre el inmueble antes identificado y cuyo desalojo persigue el hoy accionante.- Así se precisa.

Tercero.- Marcado con la letra “C”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO celebrado en fecha 9 de mayo de 2015, entre la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., en carácter de arrendataria (cursante a los folios 22-28), en los siguientes términos:

“(…) CLAUSULA (sic) PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO. LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma en tal concepto Un (1) inmueble que se distingue a continuación: UN (1) ÁREA COMERCIAL; de CATORCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (14,50 M2), que forma parte del local distinguido con las letras y números PLANTA BAJA RAYA VEINTITRES (sic) (PB-23), la cual aparece rayada en rojo en el plano anexo marcado con la letra “A”, y está situado en el NIVEL PLANTA BAJA del CENTRO COMERCIAL GALERIA (sic) LAS AMERICAS (sic), que se encuentra ubicado en el kilómetro 15 de la Carretera Panamericana, Sector Caracas-Los Teques, Las Minas, jurisdicción del Municipio Autónomo Los Salías (sic) (antes Municipio San Antonio de los Altos, Distrito Guaicaipuro) del Estado Miranda, el cual en lo adelante y a los efectos del presente contrato denominado EL INMUEBLE (…) Tercer Aparte: Asimismo, LA ARRENDATARIA declara conocer y aceptar las disposiciones del Documento de Condominio y Reglamento del Centro Comercial Galería Las Américas (…) CLAUSULA (sic) SEGUNDA: PENSION (sic) DE ARRENDAMIENTO. De conformidad con los Considerandos expuestos en el encabezamiento de este documento, de manera transitoria, LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA sin ningún tipo de presión, de común acuerdo han fijado el monto del canon de arrendamiento mensual de EL INMUEBLE en la cantidad de SIETE MIL CIENTO OCHENTA BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 7.180,00), en el entendido de que una vez obtenido el avalúo correspondiente se harán de común acuerdo los ajustes necesarios, si fuere el caso, a los efectos de la celebración del contrato de arrendamiento por ante Notaria (sic) Publica (sic). LA ARRENDATARIA se obliga a pagar el canon de arrendamiento acordado a LA ARRENDADORA en dinero efectivo del curso legal por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes de este contrato. Dicho pago, deberá ser consignado en la dirección de LA ARRENDADORA, que LA ARRENDATARIA declara conocer, y será depositado por la ARRENDADORA en la cuenta bancaria Nro. 0108-0231-81-0100045296 en el Banco Provincial cuyo titular es INVERSIONES 7, C.A, identificada como LA ARRENDADORA. Al momento de la acreditación en cuenta del depósito correspondiente al pago del arrendamiento, LA ARRENDADORA entregará a la ARRENDATARIA, la factura correspondiente al periodo pagado. El último recibo cancelado no hace presumir el pago de los anteriores, debiéndose acreditar su pago mediante la presentación de los recibos anteriores a requerimiento de LA ARRENDADORA. La cancelación de las pensiones de arrendamiento que se realicen por medio de cheques depositados en la cuenta bancaria antes mencionada, no serán acreditados como tales, hasta tanto el respectivo banco haya pagado el correspondiente cheque y por tanto no causará novación de la deuda que estuviere vencida. PARAGRAFO PRIMERO: LA ARRENDATARIA conviene en pagar los gastos por concepto de condominio que corresponda al local objeto del presente contrato, calculados sobre la base de la alícuota que corresponda a dicho inmueble de conformidad con lo establecido en el Artículo 36 de la Ley en referencia. CLAUSULA (sic) TERCERA: DURACION (sic) DEL CONTRATO. El presente contrato comenzará a regir del 09 de mayo de 2015 y tendrá una duración de UN (1) AÑO. Dentro de ese lapso, se procederá a la firma del contrato de arrendamiento ante Notaria (sic) Publica (sic) con el canon acordado por las partes, luego de tener conocimiento del avalúo citado, con inicio en fecha 09 de Mayo de 2015, previéndose en el mismo la posibilidad de prorrogas (sic) sucesivas de un (1) año, a menos de que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con él, por lo menos con DOS (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva (…) CLAUSULA (sic) DECIMA (sic) QUINTA: RECIBO DE NOTIFICACION (sic). Ambas partes convienen expresamente que toda notificación que entre ellas se dirijan, podrá ser practicada válidamente por uno cualesquiera de los siguientes medios: 1.- Telegrama, el cual se dará por recibido a los cinco (5) días continuos a su expedición, a los fines de probar esta utilización de este medio, bastará que se exhiba la copia del telegrama debidamente sellada por IPOSTEL o por el Instituto que hiciere sus veces. 2.- Carta con acuse de recibo. 3.- Notificación judicial a LA ARRENDADORA, bien personalmente o en la persona de su apoderado o representante legal; y a LA ARRENDATARIA en su persona o a la de cualquier persona mayor de edad que se encuentre en EL INMUEBLE al momento de practicar la notificación (…) CLAUSULA (sic) VIGESIMA (sic) TERCERA: (…). En San Antonio de los Altos a los 09 días del mes de Mayo de 2015 (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento privado en comento no fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto, le confiere pleno valor probatorio; teniéndolo como demostrativo de que la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A. (hoy demandante), celebró un segundo contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A. (hoy demandada), con ocasión al inmueble referido en el particular que antecede, el cual se encuentra constituido por un mini local comercial distinguido con el No. PB-23A, con un área de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 Mts2), situado en el nivel planta baja del Centro Comercial Galerías Las Américas; ello por el lapso de un (1) año fijo prorrogable automáticamente por periodos iguales, contado a partir del día 9 de mayo de 2015, previéndose que en caso de que alguna de las partes no quisiera renovar el contrato, debía notificarlo a la otra con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva, ello a través de telegrama, carta con acuse de recibo o notificación en la persona del arrendatario o de cualquier persona mayor de edad que se encontrara en el inmueble al momento de ser practicada la notificación. Así mismo, convinieron entre otras cosas, en que el canon de arrendamiento mensual sería de siete mil ciento ochenta bolívares sin céntimos (Bs. 7.180,00), el cual el arrendatario se obligaba a pagar por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, comprometiéndose además la arrendataria a pagar los gastos generados por concepto de condominio sobre la base de la alícuota que le correspondiera al inmueble.- Así se establece.

Cuarto.- Marcado con la letra “D”, en original NOTIFICACIÓN practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda (cursante a los folios 29-31), previa solicitud de la ciudadana LEIDA BRACHO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A. (hoy demandante), a los fines de hacer saber a la “(…) AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A. (…) en la persona de sus Directores GENGIS PINTO COLMENARES Y/O CARMEN TERESA COLMENARES (…) o en la persona mayor de edad que allí se encuentre (…). La presente tiene por objeto notificarle que su Contrato de Arrendamiento (…) se encuentra próximo a vencerse en fecha 08 de Mayo de 2018, según lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento en cuestión (…). Por lo anteriormente expuesto, y cumpliendo con lo establecido en la cláusula antes citada, le notifico que mi representada no desea continuar con dicho contrato; recordándole que el vencimiento de su contrato será el día 08 de Mayo de 2018, fecha en la cual culmina la relación arrendaticia; por lo tanto para la fecha indicada, deberá entregar EL INMUEBLE, totalmente desocupados de bienes y personas; así como en buen estado de conservación y mantenimiento; salvo que decida acogerse a la prorroga (sic) legal en cuyo caso deberá notificarlo por escrito a los efectos de fijar el canon de arrendamiento de dicho periodo (…)”; siendo el caso que, del contenido del acta notarial se desprende textualmente que “(…) Vista la anterior solicitud, presentada (…) según trámite de número 82.2018.1.4779 y Planilla (s) Única Bancaria No. (s) 08200165620 de fecha 26/02/2018. El día de hoy, Dos (02) de Marzo de dos mil dieciocho (2018), siendo las 10:20 a.m., el Funcionario se trasladó y constituyó en la sede del Centro Comercial Galerías Las Américas local PB-23-A situado en el nivel PB del prenombrado centro comercial, a solicitud de Leida Josefina Bracho Petit (…) con la finalidad de hacer una notificación persona del ciudadano GENGIS PINTO COLMENARES y/o CARMEN TERESA COLMENARES (…) representantes de AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A. al llegar al lugar fuimos atendidos por el ciudadano DAGOBERTO JESUS PINTO GONZALEZ titular de la cédula de identidad V-636427 (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en comento no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como como demostrativo de que la hoy demandante notificó a la accionada en fecha 2 de marzo de 2018 (trámite iniciado mediante planilla única bancaria de fecha 26/2/2018), a través de la mencionada oficina notarial, sobre su decisión de no continuar con la relación contractual iniciada en el año 2002, la cual recayó sobre el bien inmueble objeto de la presente acción seguida por desalojo de local comercial, y en consecuencia, del inicio de la prórroga legal de tres (3) años contados a partir del 9 de mayo de 2018 (exclusive) hasta el 9 de mayo del año 2021 (inclusive).- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
Por su parte, la representación judicial de la sociedad mercantil demandada, conjuntamente con el escrito de contestación y reconvención, procedió a promover las documentales que se señalan a continuación:

Primero.- Marcado con la letra “A”, en copia simple REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) No. J302274176 de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., tercera ajena al presente proceso (cursante al folio 78); expedida por el SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), con fecha de última actualización 18/11/2021. Ahora bien, aun cuando la reproducción fotostática en comento no fue impugnada por la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente, quien aquí suscribe considera que la misma nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por concepto de desalojo de local comercial (demanda), y por reintegro de sobre alquiler, sobre condominio y preferencia arrendaticia (reconvención), especialmente porque refleja información de una sociedad mercantil que no forma parte de este proceso; en efecto, por las razones antes expuestas esta juzgadora la desecha y no le confiere ningún valor probatorio por resultar a todas luces impertinente.- Así se precisa.

Segundo.- Marcado con la letra “B”, en copia simple ACTUACIONES correspondientes al expediente de consignaciones signado con el No. D-2018-006, según nomenclatura de este órgano jurisdiccional (cursante a los folios 79-95), en el cual funge como consignante la sociedad de comercio AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A. (hoy demandada reconviniente), y como beneficiario la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM, C.A. (tercera ajena al presente proceso), con ocasión a un local comercial distinguido con el número “PB-23”; marcados con los números “25”, “26”, “27” y “31”, en copia simple cuatro (4) RECIBOS relacionados con el mencionado expediente de consignaciones (cursantes a los folios 120-122 y 125); y marcados con los números “28”, “30” y “32”, en original tres (3) RECIBOS relacionados con dicho expediente (cursantes a los folios 123-124 y 126). Ahora bien, aun cuando las instrumentales en cuestión no fueron desvirtuadas por la parte actora en el curso del proceso, quien aquí suscribe considera que las mismas nada aportan para la resolución de la presente controversia incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en contra de la AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., por concepto de desalojo de local comercial fundamentado en el vencimiento de la prórroga legal (demanda), y por reintegro de sobre alquiler, sobre condominio y preferencia arrendaticia (reconvención), especialmente porque refiere a un procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento efectuado por la hoy demandada a favor de un tercero que no forma parte en el presente juicio, con ocasión a un inmueble distinto al local comercial objeto del presente juicio; en efecto, por las razones antes expuestas esta juzgadora las desecha del proceso y no les confiere ningún valor probatorio por resultar a todas luces impertinentes.- Así se precisa.

Tercero.- Marcados con los números “1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 y 24”, en original veinticuatro (24) RECIBOS DE CONDOMINIO expedidos por el CENTRO COMERCIAL GALERIA LAS AMERICAS (cursantes a los folios 96-119); del cual se desprende: “(…) LOCAL: No. PB-23A ALICUOTA: 0.1790 (…) propietario: INVERSIONES 7, C.A. (…) inquilino: AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A. (…)”, con ocasión a los condominios correspondientes a los meses de septiembre 2021, octubre de 2021, noviembre de 2021, diciembre de 2021, enero de 2022, febrero de 2022, marzo de 2022, abril de 2022, mayo de 2022, junio de 2022, julio de 2022, agosto de 2022, septiembre de 2022, octubre de 2022, noviembre de 2022, diciembre de 2022, enero de 2023, febrero de 2023, marzo de 2023, abril de 2023, mayo de 2023, junio de 2023, julio de 2023 y agosto de 2023, todos sellados como “cancelados”. Ahora bien, como quiera que los referidos recibos de condominio corresponden a deudas líquidas y exigibles, por tratarse de deudas vencidas, este tribunal los aprecia como evidencia de que la parte demandada canceló a favor del CENTRO COMERCIAL GALERIA LAS AMERICAS, la cantidad de veinticuatro (24) recibos por concepto de cuotas de condominio correspondientes al inmueble objeto del presente juicio, todo ello en razón de que las liquidaciones o recibos de condominio constituyen título ejecutivo por mandato expreso del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en su parte in fine.- Así se establece.

PRUEBA TESTIMONIAL: se evidencia que la parte demandada reconviniente promovió la testimonial de los ciudadanos ALEXANDER DA SILVA, KAREN PEREZ GONZALEZ, CARLOS CARRASCO y ORLANDO PINTO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.677.096, V-15.208.617, V-3.860.015 y V-11.820.355, respectivamente; así mismo, se observa que mediante auto dictado en fecha 16 de noviembre de 2023, esta juzgadora admitió las mismas. Sin embargo, siendo que en el decurso del debate oral celebrado el 1º de febrero de 2024, oportunidad en la cual correspondía la evacuación de la prueba testimonial en comento, la representación judicial de la sociedad mercantil accionada expresamente desistió de dicha promoción, consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En primer lugar, se observa que la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en el escrito libelar señaló que su poderdante suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de mayo de 2002; que dicho contrato recayó sobre un inmueble constituido por un mini local distinguido con el número PB.23-A, situado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual forma parte del local comercial distinguido con el número PB-23; que mediante documento privado suscrito en fecha 9 de mayo de 2015, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento con una duración de un (1) año, prorrogable por periodos iguales; que su representada notificó a la arrendataria oportunamente su voluntad de no prorrogar el contrato en comento; que vencida la respectiva prórroga legal de tres (3) años, la referida no hizo entrega del inmueble arrendado; y que por tales razones, procede a demandarla de conformidad con lo previsto en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a los fines de que desaloje el inmueble en cuestión libre de bienes y personas.
Por su parte, la representación judicial de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda incoada, negó, rechazó y contradijo, que la accionante tenga algún motivo o causal para fundamentar una demanda contra su poderdante; así mismo, señaló que su representada es legítima acreedora de sobre alquileres que se encuentran sujetos a reintegro y compensación, por lo que la arrendadora debe mantenerla en uso y goce pacífico del inmueble arrendado; que reconoce que la relación arrendaticia inició el 8 de mayo de 2002; que en el año 2015, la demandante pretendió la renovación de dicho contrato mediante un contrato privado, el cual no cumple con los requisitos exigidos por la normativa vigente, por lo que es írrito y no tiene valor; que su representada siempre ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones respecto al pago de los cánones, y ante la negativa de la arrendadora de recibir dichos pagos, procedió a consignar en el expediente signado con el No. D-2018-006, pagando de esta manera en exceso y por adelantado dichos cánones de arrendamiento; y que por tales razones, la demandante se encuentra obligada a mantener a su poderdante en el uso del inmueble en cuestión, hasta tanto se agote la compensación de los sobre alquileres, pues lo contrario sería avalar un indebido enriquecimiento sin causa, solicitando finalmente que se declare sin lugar la acción de desalojo interpuesta.
Así las cosas, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio, y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el desalojo de un inmueble destinado para el uso comercial, constituido por un mini local distinguido con el número PB.23-A, el cual forma parte de un local comercial identificado con el número PB-23, situado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, Municipio Los Salias del Estado Miranda, con fundamento en el vencimiento de la prórroga legal; considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:

Artículo 40.- “Son causales de desalojo: (...) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)”.

Es el caso que, de la norma antes transcrita se desprende la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o cumplimiento, cuando el contrato de arrendamiento haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; en tal sentido, siendo que dicha circunstancia fue alegada en el presente juicio, consecuentemente, esta juzgadora estima necesario analizar la naturaleza del contrato celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., y la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., partiendo del último contrato que vincula a las referidas, el cual fue celebrado en fecha 9 de mayo de 2015 (cursante a los folios 22-28), pues aunque la demandada señaló que el mismo es “írrito”, no trajo a los autos elemento probatorio alguno que evidenciara que dicha convención carezca de las condiciones necesarias para su existencia (consentimiento, objeto y causa lícita), que incurriera en algún motivo para su nulidad (incapacidad legal de las partes o vicios de consentimiento), que lesionara el orden público o las buenas costumbres, que su contenido inobservara normas imperativas o prohibitivas, y mucho menos, que exista un pronunciamiento judicial previo que declare su invalidez, razones por las cuales se desecha el argumento en cuestión y se le confiere pleno valor al contrato privado en comento.- Así se precisa.
Del contenido del contrato referido en el particular que antecede, puede verificarse que las partes convinieron en su cláusula tercera, que “(…) el presente contrato comenzará a regir del 09 de mayo de 2015 y tendrá una duración de UN (1) AÑO. Dentro de ese lapso, se procederá a la firma del contrato de arrendamiento ante Notaria (sic) Publica (sic) con el canon acordado por las partes, luego de tener conocimiento del avalúo citado, con inicio en fecha 09 de Mayo de 2015, previéndose en el mismo la posibilidad de prorrogas (sic) sucesivas de un (1) año, a menos de que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con él, por lo menos con DOS (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva (…)”; de allí, esta juzgadora puede afirmar de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y partiendo de la evidente intención de los contratantes, que éstos convinieron en que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso tendría una vigencia de un (1) año contado a partir del día 9 de mayo de 2015 hasta el 9 de mayo de 2016, prorrogable de manera sucesiva por un lapso igual de un (1) año, salvo que alguna de las partes manifestara a la otra su voluntad de poner fin a la relación con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga que correspondiera, por lo que ciertamente se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado renovable automáticamente, pues tal como se señaló anteriormente, las partes establecieron un tiempo de duración para el mismo, contemplando la posibilidad de que el mismo se prorrogue por periodos iguales.
De esta manera, es posible determinar que el último contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, vencía en principio el 9 de mayo de 2016, teniendo prórrogas sucesivas de un (1) año, siempre que alguna de las partes no notificara a la otra su decisión de no renovarlo, con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga; en tal sentido, siendo que riela en autos la notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de marzo de 2018 (cursante a los folios 29-31), a la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., previa solicitud de la ciudadana LEIDA BRACHO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., mediante la cual le hiciera saber a la arrendataria su decisión de no continuar con la relación contractual, consecuentemente, puede esta juzgadora afirmar que en dicha oportunidad se puso en conocimiento a la arrendataria de la decisión expresa y manifiesta de la arrendadora de no renovar el contrato suscrito, dando así inicio al curso de la prórroga legal.- Así se precisa.
En este mismo sentido, se observa que la parte demandada al momento de dar contestación a la acción (específicamente en el capítulo referido a la reconvención), se limitó únicamente a señalar que la referida notificación era extemporánea; no obstante, sin ánimos de suplir las defensas de la parte demandada, quien la presente causa resuelve en su carácter de directora del proceso, en búsqueda de la verdad y garantizando la igualdad entre las partes, se ve en la imperiosa necesidad de dejar constancia que la aludida notificación fue practicada en fecha 2 de marzo de 2018, según trámite de número 82.2018.1.4779 y Planilla Única Bancaria No. 08200165620 de fecha 26 de febrero de 2018, por lo que siendo que en la cláusula tercera del contrato privado celebrado por las partes, éstas convinieron que la notificación a los fines de poner en conocimiento a la otra sobre su intención de no continuar con la relación debía hacerse con dos (2) meses de anticipación a la finalización del término inicial o su consecuente prórroga, ello a través de telegrama, carta con acuse de recibo o notificación en la persona del arrendatario o de cualquier persona mayor de edad que se encontrara en el inmueble al momento de ser practicada la misma (cláusula décima quinta), es por lo que sin lugar a dudas puede concluirse que la parte actora solicitó y tramitó de manera tempestiva la práctica de la notificación tantas veces mencionada, debiendo considerarse que la misma detenta plena validez.- Así se precisa.
En este mismo orden, no puede pasarse por alto que la representación judicial de la parte demandada al reconvenir, señaló que la notificación referida en el particular que antecede no causó ningún efecto legal en razón de una “preexistente compensación arrendaticia”; al respecto es preciso aclarar que a los fines de que exista una compensación, debe verificarse en primer lugar que haya una deuda recíproca para que pueda extinguirse, en tal sentido, siendo que la procedencia o no de la compensación de sobre alquileres denunciada será evaluada posteriormente en el capítulo referente a la reconvención propuesta, y en virtud que, tales argumentos no desvirtúan en todo caso la validez o eficacia de la notificación supra analizada, consecuentemente, se desecha el argumento en cuestión bajo los razonamientos antes expuestos .- Así se establece.
Ahora bien, sobre el mérito del asunto, quien aquí suscribe observa que el último contrato celebrado entre las partes vencía en principio el 9 de mayo de 2016, teniendo prórrogas sucesivas de un (1) año hasta el 9 de mayo de 2018, en virtud de la notificación tempestiva y eficaz realizada por la arrendadora, a través de la cual le hizo saber a la hoy demandada su deseo de no continuar con la relación arrendaticia y por lo tanto, de no continuar renovando el contrato en comento; en tal sentido, finalizada ésta última prórroga automática comenzó para la arrendataria el disfrute de la prórroga legal. Sin embargo, a los fines de determinar el tiempo concedido por la norma aplicable al caso con ocasión a la mencionada prórroga legal, debe tenerse en consideración que riela en autos un contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 8 de mayo de 2002, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 8 de mayo de 2002, anotado bajo el No. 6, Tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 10-21), el cual recayó sobre el inmueble objeto de la presente demanda.
Se puede advertir entonces, que la relación arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente litigio deriva de dos (2) contratos de arrendamiento, siendo el primero de ellos en el año 2002, circunstancia no contradicha por la parte demandada en la oportunidad para contestar; por lo que puede afirmarse que existe una relación arrendaticia entre éstos desde hace más de diez (10) años, contados desde la referida fecha hasta el día 9 de mayo de 2018, oportunidad en la cual venció la última prórroga contractual convenida, y por vía de consecuencia, a tenor de lo contemplado en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga legal correspondiente al caso de autos era de tres (3) años, la cual se consumó desde el día 9 de mayo de 2018 (exclusive) hasta el día 9 de mayo del año 2021 (inclusive), en virtud que la misma opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente.
En efecto, al vencimiento de dicho lapso quedaba la parte demandante en su carácter de arrendadora, facultada para exigir a la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entregar en inmueble arrendado, lo cual se desprende claramente del artículo 1.594 del Código Civil, del cual deviene como una de las principales obligaciones del arrendatario “(…) devolver la cosa tal y como la recibió (…)”; de esta manera, conforme a lo antes dicho y siendo que los contratos como fuente de obligaciones tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem, esta sentenciadora en virtud que la parte demandada no ha hecho entrega material del inmueble arrendado pese al vencimiento de la prórroga legal en fecha 9 de mayo de 2021, debe declarar PROCEDENTE en derecho la causal de desalojo invocada en el caso de autos, ello en el entendido de que la accionada no logró desvirtuar en el curso del proceso ninguna de las circunstancias aducidas en el escrito libelar.- Así se establece.
Así las cosas, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consecuentemente, este tribunal debe declarar CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en contra de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., ambas plenamente identificados en autos, y en consecuencia, se ORDENA a la demandada a hacer entrega material del inmueble objeto del presente juicio, constituido por un mini local distinguido con el número PB.23-A, el cual a su vez forma parte de un local identificado con el número PB-23, con una superficie aproximada de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 Mts2), situado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, Municipio Los Salias del Estado Miranda, libre de bienes y personas, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., procedió de manera confusa y enrevesada a reconvenir a la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., por concepto de reintegro de sobre alquileres y condominio, y por preferencia arrendaticia; pudiendo deducirse como fundamento de su pretensión, que su poderdante en el transcurso de dos años (desde 2021 hasta 2023), pagó -según su decir- los cánones de arrendamiento de manera adelantada y en exceso a través de consignaciones efectuadas en el expediente signado con el No. D-2018-006, ello en virtud de las reconversiones monetarias y por cuanto la arrendadora nunca adecuó el contrato suscrito en el año 2002, a la Ley que regula la materia en cuestión; que dichas consignaciones comprenden sobre alquileres sujetos a reintegro y compensación, y ello hace necesaria la extensión de la prórroga para poder hacer posible la misma y evitar un enriquecimiento sin causa; que el Decreto Ley 602 dejó sin efecto las cláusulas relativas a los cánones de arrendamiento y alícuotas de condominio, pero hasta la fecha la arrendadora no adecuó sus contratos a dicha normativa vigente, cobrando así sobre condominios desde septiembre de 2021 hasta agosto de 2023; que el contrato de arrendamiento consignado junto con el libelo es nulo; y que en virtud del derecho preferente su representada debe seguir ocupando el inmueble arrendado, pues en la notificación notariada cursante en autos no se le informó sobre los ajustes contractuales que pretendía la demandante, para que su poderdante pudiera ejercer tal derecho.
Por su parte, la representación judicial de la demandante reconvenida en la oportunidad para contestar la contrademanda propuesta, procedió a rechazarla, negarla y contradecirla, considerándola temeraria e infundada; así mismo, expresó que está debidamente comprobado en autos la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; que una vez fue notificada oportunamente la demandada reconviniente sobre la decisión de no renovar dicho contrato, ésta disfrutó de la prórroga legal; que la accionada no aportó a los autos ningún instrumento que demostrara que las consignaciones realizadas en el expediente identificado con el No. D-2018-006, hayan sido retiradas por la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., por lo que no se podrían repetir o compensar de ninguna manera; y que el derecho de preferencia solo es aplicable luego de la terminación del contrato y de la prórroga legal, cuando el propietario en el futuro mantiene el inmueble bajo el mismo rubro comercial, lo cual según su decir no aplica en el caso de autos.
Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la reconvención propuesta en el presente expediente, quien aquí suscribe con respecto al reintegro de los sobre alquileres demandado por la AGENCIA DE LOTERICA CARMEN TE, C.A., debe aclarar primeramente que la figura de reintegro o pago por repetición opera cuando el inquilino haya pagado un alquiler mayor al establecido mediante la respectiva regulación, caso en el cual el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva el excedente de lo pagado o se le compense con los alquileres que éste deba, y así considerarse en estado de solvencia, siendo que dicha compensación procede de manera automática.
En este orden, el artículo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone a grandes rasgos que todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a lo dispuesto en dicha Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador; de manera que, cuando dicha norma ordena la repetición de lo pagado en exceso con respecto al monto fijado de mutuo acuerdo entre las partes, o por la decisión regulatoria inquilinaria, no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, es decir, que una vez que se evidencie que el arrendador ha cobrado en exceso el monto máximo convenido por las partes o en su defecto por el órgano regulador, se deduce que carece de causa lícita y como ese excedente es ilegal, ingresaría al caudal patrimonial del arrendador injustamente, pudiendo en ese estado el arrendatario exigir ese pago que le ha sido cobrado de manera ilegal.
Ahora bien, aclarado lo anterior y siendo que en el caso de autos la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., sostuvo haber pagado a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., desde el año 2021 hasta el año 2023, los cánones de arrendamiento generados de forma adelantada y en exceso a través del expediente de consignaciones signado con el No. D-2018-006 (según nomenclatura de este tribunal); y en virtud que, quedó evidenciado a lo largo del presente fallo que dicho expediente atañe a un procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento instaurado por la hoy demandada a favor de un tercero que no forma parte en el presente juicio, a saber, sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM, C.A., con ocasión a un inmueble distinto al local comercial objeto del presente juicio (identificado como PB-23), consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la demandada reconviniente no demostró de manera alguna los alegatos bajo análisis, pues no aportó a los autos ningún instrumento que las respaldara, incumpliendo de esta manera con la carga probatoria que le imponía el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla.
En efecto, siendo que de las probanzas cursantes en autos no puede verificarse el pago de los cánones supuestamente efectuados desde el año 2021 hasta el año 2023, a favor de la hoy reconvenida (montos, fechas, concepto o forma de pago), mucho menos, que ésta haya incurrido en un enriquecimiento sin causa que amerite la exigencia de la compensación pretendida; y en virtud que, el juez debe estrictamente atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder extraer elementos de convicción fuera de éstos, ello a tenor de lo contemplado en el artículo 12 de la norma adjetiva civil, consecuentemente, esta sentenciadora debe declarar IMPROCEDENTE en derecho el pedimento en cuestión, referido al reintegro de sobre alquileres, resultando por ende innecesario verificar la veracidad o no de los demás argumentos expuestos por la demandada en torno a tal requerimiento.- Así se precisa.
Resuelto lo anterior, se debe proceder a emitir pronunciamiento sobre la procedencia o no de la solicitud de reintegro de sobre condominios pretendida por la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A.; al respecto, esta juzgadora debe en sentido general, puntualizar que las obligaciones por cuotas de condominio siguen a la propiedad del inmueble, de manera que la obligación de pago por este concepto corresponde a quien tenga la propiedad del bien según la Ley de Propiedad Horizontal, pero si el propietario del inmueble sometido a propiedad horizontal desea darlo en arrendamiento, no hay impedimento ni prohibición legal expresa para que el inquilino asuma el pago de dicha obligación.
A tal efecto, el legislador estableció en el artículo 37 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que los gastos comunes deben ser cancelados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato de arrendamiento, y deben ser fehacientemente demostrados por el administrador y descritos en la correspondiente factura; de allí, que el arrendatario está obligado a cancelar los gastos comunes que origine el inmueble objeto de la relación cuando así lo disponga el contrato, tal como ocurre en el caso de autos, pues del contrato privado suscrito por las partes hoy litigantes en fecha 9 de mayo de 2015 (cursante a los folios 22-28 del presente expediente), se desprende claramente en el parágrafo primero de la cláusula segunda, que “(…) LA ARRENDATARIA conviene en pagar los gastos por concepto de condominio que corresponda al local objeto del presente contrato, calculados sobre la base de la alícuota que corresponda a dicho inmueble de conformidad con lo establecido en el Artículo 36 de la Ley en referencia (…)”.
De dicha cláusula contractual, se desprende que la arrendataria se obligó a cancelar el monto correspondiente por concepto de condominio o gastos comunes del local comercial objeto del arrendamiento, calculado según la alícuota que corresponda al inmueble conforme al artículo 36 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; es el caso que, de dicha norma se desprende que los gastos por concepto de condominio de un local comercial arrendado, deben ser calculados sobre la base de la alícuota que corresponda al mismo, tal y como lo pactaron las partes en el contrato referido en el particular que antecede.
Sin embargo, siendo que la demandada reconvenida manifestó que la cantidad que debía cancelar por concepto de condominio era el veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento regulado por el Decreto 602 del 29 de noviembre de 2013; y en virtud que, con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en gaceta oficial No. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, dicho Decreto quedó derogado, consecuentemente, quien suscribe debe aclarar que los gastos comunes que debe pagar el arrendatario se deben calcular sobre la base de la alícuota que le corresponda al inmueble arrendado, independientemente que sobrepase o no el vencimiento del porcentaje supra mencionado, y no como erróneamente lo planteó la representación judicial de la reconviniente.
Ahora bien, tomando en consideración lo antes dicho, y partiendo de que la alícuota comprende el porcentaje que cada propietario tiene en la propiedad general de un conjunto inmobiliario, y en base a ese porcentaje es que se determina el monto que debe aportar por los gastos comunes, debe esta sentenciadora pasar a verificar cuál es la alícuota que corresponde al inmueble arrendado a la reconvenida, y cuál es el porcentaje que ha pagado ésta, a fin de corroborar si hubo o no un cobro excesivo que deba ser reintegrado; en tal sentido, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que fueron presentados veinticuatro (24) recibos de cobro de condominio expedidos por el CENTRO COMERCIAL GALERÍA LAS AMÉRICAS (cursantes a los folios 96-119), contentivo de las cuotas por gastos ordinarios del local comercial identificado con el número PB.23-A, propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., arrendado a la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., con ocasión a los condominios correspondientes a los meses de septiembre 2021, octubre de 2021, noviembre de 2021, diciembre de 2021, enero de 2022, febrero de 2022, marzo de 2022, abril de 2022, mayo de 2022, junio de 2022, julio de 2022, agosto de 2022, septiembre de 2022, octubre de 2022, noviembre de 2022, diciembre de 2022, enero de 2023, febrero de 2023, marzo de 2023, abril de 2023, mayo de 2023, junio de 2023, julio de 2023 y agosto de 2023, con base a una alícuota de “0.1790”.
Así las cosas, si bien es posible determinar la alícuota sobre la cual se han calculado los gastos comunes que le corresponden al inmueble antes identificado, no cursa a los autos elemento probatorio alguno que demuestre cuál es la cuota de participación del mismo con relación al total del valor del centro comercial, la cual por lo general se encuentra expresada en el documento de propiedad del inmueble y/o en el documento de condominio, instrumentos éstos que no cursan en el presente expediente, todo lo cual impide a quien decide establecer bajo un razonamiento lógico si ciertamente la reconviniente ha venido cancelado un porcentaje superior al que verdaderamente corresponde como cuota de participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Por consiguiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma que contempla que le corresponde a la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a un hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y considerando que el juez se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las partes al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria, esta juzgadora debe declarar IMPROCEDENTE la solicitud de reintegro de sobre condominios planteada, pues la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., no aportó a los autos ningún medio probatorio que demostrara que ha pagado en exceso los gastos generados por concepto de condominio, o que en su defecto, permitieran verificar cuál es la verdadera alícuota o porcentaje que le correspondía cancelar por tal concepto.- Así se decide.
En este orden, con respecto a la nulidad del contrato privado celebrado en fecha 9 de mayo de 2015, aducida por la demandada reconviniente en su escrito de mutua petición y reiterada en el decurso de las audiencias celebradas ante este tribunal, debe precisarse lo siguiente: 1° los contratos en sentido general, consisten en convenciones celebradas entre dos o más personas, con la finalidad de constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; 2° que los contratos constituyen una especie de convención que involucra el concurso de las voluntades de dos o más individuos conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico; y 3° que el legislador previno en el artículo 1.142 del Código Civil, la posibilidad de anular un contrato cuando carece de alguno de los requisitos para su existencia, como serían, incapacidad legal de alguna de las partes contratantes, o bien porque haya sido celebrado con vicios del consentimiento, tales como error, violencia o dolo; en efecto, por las razones antes expuestas, y siendo que la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., no precisó los motivos que conllevarían a la nulidad de dicho contrato, aunado a que la reconvención fue propuesta por reintegro de sobre alquileres y sobre condominios, y preferencia arrendaticia, quien aquí decide estima que se encuentra impedida en esta oportunidad para analizar la nulidad del contrato privado en comento, por cuanto ello debió intentarse bajo una acción autónoma, en efecto, siendo que la ley no permite suplir el ejercicio de las acciones legales, más aún cuando lo pretendido por la reconviniente necesariamente requiere un pronunciamiento judicial para entonces poder surtir los efectos legales respectivos, es por lo que esta juzgadora considera forzoso desechar del proceso los alegatos en cuestión y por consiguiente, le confiere plena validez y efectos jurídicos al contrato antes mencionado.- Así se precisa.
Por último, se observa que la representación judicial de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., procedió a reconvenir a la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada, a que por causa del derecho preferente “(…) nuestra representada tiene el derecho de seguir ocupando y continuar como arrendataria y en el mismo ramo comercial, el local comercial PB 23-A (…)”, sosteniendo para ello, que la notificación realizada contentiva de la no renovación del contrato suscrito, no cumplió con lo previsto en el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto -según su decir- la reconvenida no informó a su defendida si pretendía o no mantener en condición de arrendamiento el local comercial en cuestión en el mismo rubro comercial, o si por el contrario, lo destinaría al arriendo en otro rubro comercial distinto, a los fines de que ésta pudiera ejercer el derecho preferente que le asiste.
Ahora bien, visto el derecho de preferencia arrendaticia alegado por la parte demandada reconviniente, es pertinente señalar que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en su artículo 25, lo que a continuación se transcribe:

Artículo 25.- “Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.”

De la norma antes transcrita, se desprende que cuando el contrato de arrendamiento llega a su vencimiento y el arrendador tiene la intención de alquilarlo en el mismo rubro comercial, el arrendatario tiene el derecho de preferencia; es decir, se permite al actual arrendatario de un inmueble, a que se le prefiera antes que a cualquier otro, si ambos desarrollan la misma actividad comercial, debiendo para ello estar solvente en los pagos del canon locativo, condominio y estar de acuerdo a los ajustes que se harán de acuerdo a lo indicado en la ley.
Con apego a lo antes dicho, y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, se puede observar lo siguiente: 1° que la notificación practicada por la demandante reconvenida a través de la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda (cursante a los folios 29-31), tenía como único propósito poner en conocimiento a la hoy reconveniente sobre la decisión de no continuar con la relación arrendaticia, a los fines de que comenzara a correr la correspondiente prórroga legal; 2° que es evidente que la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., pretende atribuir a la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., una obligación no impuesta por el Legislador, pues aun cuando en el citado artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se reconoce al arrendatario el derecho a seguir arrendado en el mismo inmueble una vez vencido el contrato de arrendamiento, este derecho sólo surge “(…) si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial (…)”; y 3° que no se desprenden de las actas que conforman el presente expediente que la reconvenida haya ofrecido dar en arrendamiento a un tercero el mismo local ocupado por la actual arrendataria para explotar la misma actividad comercial, y mucho menos, que la reconviniente se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato, y esté de acuerdo con los ajustes del arrendador; consecuentemente, quien aquí suscribe debe declarar IMPROCEDENTE en derecho la pretensión en cuestión, pues además de resultar desacertado el fundamento planteado, la interesada no aportó ningún medio probatorio que permitiera verificar la concurrencia de los requisitos exigidos por la norma aplicable al caso.- Así se establece.
Partiendo de lo antes expuesto, y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, en el cual no se reúnen los requisitos esenciales exigidos para la procedencia de la mutua petición intentada, este tribunal se ve en la imperiosa necesidad de declarar SIN LUGAR la reconvención planteada por la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., ambas ampliamente identificadas en autos, por concepto de reintegro de sobre alquileres y condominio, y preferencia arrendaticia; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

V
DISPOSITIVO

Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en contra de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., ambas ampliamente identificadas en autos, por concepto de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL); y por vía de consecuencia, se ORDENA a la prenombrada compañía a hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local comercial identificado como mini local, identificado con el número PB.23-A, con un área aproximada de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 Mts2), el cual forma parte de un local signado con el número PB-23, situado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, a su vez ubicado en el kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, totalmente libre de bienes y personas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., por concepto de reintegro de sobre alquileres y condominio, y preferencia arrendaticia.
Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en el proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
A tenor de lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes; ello en el entendido de que dicha notificación se realizará haciendo uso de los medios telemáticos, informáticos y de comunicación (correo electrónico) aportados en el expediente y debidamente verificados.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha dieciocho (18) de abril de dos mil veinticuatro (2024). Años: 213º de la Independencia y 165º de la Federación.
LA JUEZ,

ADRIANA GONCALVES RODRIGUES.
LA SECRETARIA TITULAR,

NUVIA BAUTISTA.

NOTA: en la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.), así mismo, se dio cumplimiento a lo ordenado respecto a la notificación de ambas partes, siendo remitidas las boletas correspondientes en formato pdf, sin sello ni firmas, a los correos electrónicos verificados en autos.
LA SECRETARIA,