REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 214° y 165° PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadano MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D´ARMAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.688.824, de este domicilio y civilmente hábil, actuando como presidente de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA VIURCA, S.A. domiciliada en el Municipio Guásimos, Estado Táchira, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 9 de enero de 2004, bajo el N° 09, Tomo 1-A, Exp.15.419, cuyo último nombramiento de junta directiva consta en acta de asamblea extraordinaria de la compañía, celebrada en fecha 10 de septiembre de 2008, inscrita ante la referida oficina el 9 de octubre de 2008, bajo el Nro. 66, tomo 14-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados Mónica Rangel Valbuena, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-14.9471.231, e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 97.381; Jorge Isaac Jaimes Larrota, titular de la cédula de identidad N° V-15.989.915, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 122.806; y Juan Pablo Díaz Osorio, titular de la cédula de identidad N° V-17.645.825 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°140.533. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadano FRANCISCO JOSE MATOS DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 11.498.007, de este domicilio y civilmente hábil. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Pedro Antonio Rey García, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-5.670.867, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°24.471; Rina Dayana Rey Araque, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 23.128.019, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 277.853; Leydy Paola Calderón Bohórquez, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-19.777.741, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N°259.201, Karely Zulay Vivas Bustamante, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 20.628.197 y Vially Manchini Casique Cánchica, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 19.034.696 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 310.672. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (DEMANDA PRINCIPAL) - CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA (RECONVENCIÓN). EXPEDIENTE N° 35.484/2016 I ANTECEDENTES Se inicia la presente causa por la demanda interpuesta por el ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D´ Armas, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A., asistido de abogado en contra del ciudadano Francisco José Matos Da Silva por resolución del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 30 de enero de 2013. (Folios 1 al 8. Anexos: 9 al 84 de la primera pieza). Por auto de fecha 12 de agosto de 2016, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento del ciudadano Francisco José Matos Da Silva. (Folios 86-87 de la primera pieza). Mediante diligencia de fecha 21 de octubre del 2016, la parte actora otorgó poder apud acta a los abogados Mónica Rangel Valbuena, Jorge Isaac Jaimes Larrota y Juan Pablo Díaz. (Folios 90 al 93 de la primera pieza). Por diligencia de fecha 21 de diciembre de 2016, el Alguacil del Tribunal, informó no haber logrado la citación personal del demandado. (Folio 94 de la primera pieza). Mediante auto de fecha 5 de enero de 2017, se acordó oficiar al SAIME, a los fines de verificar los movimientos migratorios del demandado. (Folios 96 y 97 de la primera pieza). Del folio 101 al 108 de la primera pieza, corre agregado oficio N° SCL-173-2017 fechado el 16 de junio de 2017, procedente de la Oficina de Migración San Cristóbal, SAIME, con el cual anexa los movimientos migratorios del demandado ciudadano Francisco José Matos Da Silva. Por auto de fecha 16 de octubre de 2018, la juez que suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa. (Folio 113 de la primera pieza). A los folios 115, 116 y 118 al 127 de la primera pieza, constan las actuaciones relacionadas con la citación del demandado, debidamente cumplidas conforme al Artículo 224 procesal. Por diligencia de fecha 14 de noviembre de 2019, la abogada en ejercicio Leidy Paola Calderón Bohórquez, se dio por citada en nombre del demandado ciudadano Francisco José Matos Da Silva y consignó en copia simple el respectivo poder otorgado ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Vigo, España. (Folios 133 al 135 de la primera pieza). Mediante escrito presentado en fecha 17 de diciembre de 2019, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada Leidy Paola Calderón Bohórquez, dio contestación a la demanda y propuso reconvención. (Folios 136 al 152 de la primera pieza). En fecha 19 de diciembre de 2019, se admitió la reconvención formulada por la parte representación judicial de la parte demandada. (Folio 163 de la primera pieza). A los folios 154 al 170 de la primera pieza, corre escrito presentado el 10 de enero de 2020, por la representación judicial del actor reconvenido, contentivo de contestación a la reconvención. Mediante escrito presentado en fecha 4 de febrero de 2020, la representación judicial de la parte demandada reconviniente promovió pruebas. (Folios 172 al 178) y por auto de fecha 5 de febrero de 2020, fueron agregadas al expediente. (Folio 179 de la primera pieza). Por escrito presentado en fecha 4 de febrero de 2020, la representación judicial de la parte actora reconvenida promovió pruebas. (Folios 180 al 182 y anexos del folio 183 al 190 de la primera pieza); y por auto de fecha 5 de febrero de 2020, fueron agregadas al expediente. (Folio 191 de la primera pieza). A los folios 192 y 193 de la primera pieza, corre escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada, presentado por la representación judicial de la parte accionante reconvenida representada por el abogado Juan Pablo Díaz Osorio. Por auto de fecha 12 de febrero de 2020, se declaró sin lugar la oposición formulada por la parte demandante a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente. (Folios 194 y 195 de la primera pieza). En fecha 12 de febrero del 2020, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.(Folios 196 al 199 de la primera pieza). Mediante auto de fecha 12 de febrero del 2020, se admitieron las pruebas presentadas por la parte actora reconvenida. (Folio 200 de la primera pieza). A los folios 206 y 207 de la primera pieza, corre escrito de tacha testigo, presentado en fecha 19 de febrero de 2020, por la abogada Mónica Rangel Valbuena, en su carácter de coapoderada judicial de la parte actora reconvenida. En fecha 6 de marzo de 2020, corre escrito de promoción de pruebas de la tacha de testigo, por parte del abogado Juan Pablo Díaz Osorio, en su carácter de coapoderado judicial de la parte actora reconvenida. (Folios 218 al 220. Anexos del folio 221 al 223 de la primera pieza). Por auto de fecha 17 de noviembre de 2020, se ordenó la reanudación de la causa y se ordenó notificar a las partes, de conformidad con lo dispuesto en la resolución de la Sala de Casación Civil N° 05-2020 de fecha 5 de octubre de 2020. (Folio 248 de la primera pieza). Al folio 260 de la primera pieza, corre diligencia presentada el 4 de agosto de 2021, por la abogada Rina Dayana Rey Araque, contentiva de sustitución de poder. Por auto de fecha 18 de febrero de 2021, se ordenó abrir la pieza N° II, de conformidad con lo establecido en el Artículo 25 procesal. (Folio 259 de la primera pieza). En fecha 16 de marzo de 2021 la representación judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de informes. (Folios 224 al 232 de la segunda pieza). En fecha 12 de abril de 2021 la representación judicial de la parte demandada reconviniente consignó escrito de informes. (Folios 233 al 248 de la segunda pieza|). Por auto de fecha 30 de marzo de 2023, se ordenó abrir la pieza N° III, de conformidad con lo establecido en el Artículo 25 procesal. (Folio 273 de la segunda pieza). II MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN Correspondió a este Tribunal el conocimiento del presente juicio incoado por la Sociedad Mercantil Constructora VIURCA S.A., representada por su presidente ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D´Armas, en contra del ciudadano Francisco José Matos Da Silva, por resolución de contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 30 de enero de 2013. Igualmente, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada propone reconvención por motivo de cumplimiento de dicho contrato. La parte demandante reconvenida alega en su escrito libelar lo siguiente: Que según consta de documento privado fechado 30 de enero de 2013, la demandante Constructora VIURCA S.A a través de su mandataria Inmobiliaria El Pino C.A., celebró con el ciudadano Francisco José Matos Da Silva, un contrato preliminar de opción de compra venta, mediante el cual, la demandante, se comprometía a vender al demandado el apartamento descrito en la clausula primera del documento. Que, según el referido contrato, Constructora VIURCA S.A. se comprometió a vender un apartamento que para la época de la suscripción del mismo se encontraba en construcción, ubicado en el piso pent house del edificio Palma Dorada, Los Kioskos, San Cristóbal, Estado Táchira con un área aproximada de 172,96 mts2. Que dicho apartamento quedó identificado con el N° 45 en la opción de compra venta, siendo nomenclado posteriormente como PH-02 de las plantas ó pisos 8 y 9 del edificio “Palma Dorada” y que el precio que el ciudadano Francisco José Matos Da Silva se comprometió a pagar fue la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), mediante nueve pagos mensuales, según cuadro que se ilustra en el escrito libelar. Expresa que el plazo estipulado para la opción a compra venta corría desde el 30 de enero de 2013 hasta 30 días siguientes a la fecha de vencimiento de la cuota N° 8 pautada para el 20 de septiembre de 2013, que por ello finalizó el 20 de octubre de 2013 y fue establecido un plazo máximo de espera para el pago de cada cuota pactada de 15 días siguientes a la fecha de pago de cada una, que pasados estos 15 días se consideraba un incumplimiento contractual. Que desde la fecha de la suscripción del contrato preliminar de opción de compra venta, el ciudadano Francisco José Matos Da Silva, realizó pagos parciales a la mandataria Inmobiliaria El Pino INPICA C.A., por los montos y en las fechas que se indican en cuadro que se ilustra en el libelo de demanda, que el referido ciudadano no cumplió con el convenio, toda vez que la obligación debió estar totalmente pagada para el 20 de septiembre de 2013, lo cual no ocurrió, que para la fecha del último pago (8 de julio de 2014), aun quedaba pendiente por pagar un saldo del precio por DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27), con lo cual a su entender queda en evidencia que el ciudadano Francisco José Matos Da Silva, incumplió con su obligación de pagar el saldo del precio convenido para la venta del inmueble, en el plazo establecido de 8 meses, 2 semanas y 6 días, contados a partir de la fecha de la suscripción del contrato el día 30 de enero de 2013, el cual venció el 20 de octubre de 2013. Que la naturaleza del contrato objeto de éste proceso es un contrato preliminar de compra venta que goza de las características de ser bilateral sinalagmático perfecto, dónde se pactó la anticipación del precio y el efecto traslativo de la propiedad quedó diferido para cuando se verificara el pago con el contrato definitivo. Manifiesta la presencia de varios hechos de relevancia jurídica, a saber: la existencia de un contrato preliminar bilateral sinalagmático fechado 30 de enero de 2013, la existencia de un incumplimiento culposo por parte de Francisco José Matos Da Silva, que las partes acordaron a título de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento la cantidad equivalente a CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 164.200,00), en razón a que el pago parcial fue por la suma de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.642.000). Pide que el demandado convenga en resolver el contrato preliminar de opción a compra venta sobre el apartamento que inicialmente fue identificado con el N° 45 y posteriormente con el N° PH-02 de las plantas 8 y 9 del Edificio Palma Dorada, que en caso que el demandado no convenga en la resolución solicita que en la sentencia definitiva se declare resuelto y convenga en pagar a la demandante la suma de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 164.200,00), que equivale al 10% del monto pagado parcialmente como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual, que una vez declarada la resolución ofrece devolver al demandado la suma de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.642.000,00), recibida a cuenta del precio. Fundamenta su pretensión en los Artículos 1.160, 1.167, 1.271 y 1.276 del Código Civil y; finalmente, solicita que la demanda sea declarada con lugar con la natural condenatoria en costas. La representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, expresó: Conviene en que su representado suscribió el contrato el 30 de enero de 2013 con la sociedad mercantil VIURCA S.A., el cual tuvo por objeto un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Palma Dorada, Avenida Las Delicias, lote 4, granja dorada, Los Kioskos, Municipio San Cristóbal, identificado en el contrato con el N° 45 y posteriormente como PH-02 ubicado en los pisos 8 y 9 del referido edificio según el documento de condominio, que el precio pactado fue de UN MILLON OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27). Aduce que su representado, efectuó los pagos descritos en el escrito libelar con la afirmación que al no existir oposición a los mismos se entiende que se produjo una novación del contrato por voluntad de las partes, puesto que Constructora VIURCA S.A, aceptó cada uno de los pagos efectuados en el tiempo y modo en que fueron realizados. Igualmente, señala que el Conjunto Residencial Palma Dorada representó una opción de aparente viabilidad y solidez para un grupo de familias tachirenses que vieron este proyecto como la oportunidad para adquirir una vivienda y apostando por un sueño decidieron contratar para la compra de las unidades de vivienda. Sin embargo, con el paso del tiempo la obra no avanzaba y que a la fecha de interposición de la demanda la obra aun no ha sido terminada defraudando la confianza y la buena fe de cada uno de los adquirentes. Que en dicho conjunto residencial viven actualmente siete familias tachirenses, quienes producto de la necesidad y la desesperación por ocupar las unidades de vivienda tipo apartamento que con tanto esfuerzo adquirieron, se han mudado a pesar que la obra no está terminada y permanece en obra gris. Que de acuerdo a las cláusulas contractuales, la Constructora VIURCA, S.A, tenía la obligación de construir y traspasar a su representado la propiedad del inmueble objeto del contrato, identificado con el N° 45 en el contrato y que fue posteriormente fue identificado como PH-02 (tipo duplex), según consta en el documento de condominio de fecha 15 de mayo de 2013, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 46, Folio 205 del tomo 11 del Protocolo de transcripción del año 2013, en el cual se describe en su totalidad el inmueble como apartamento PH-02 (Tipo Duplex) el cual consta en el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel. En el segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza, baño privado y sala de estar con un área de construcción total aproximada de CIENTO SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (172,96 mts2), le corresponden dos puestos de estacionamiento ubicados en el nivel destinado para tal fin, signados con la misma nomenclatura del apartamento, siendo los linderos del apartamento los siguientes: Norte: con apartamento PH-03; sur: Con vacío y fachada sur del edificio, en línea quebrada; este: Con fachada este del edificio; y oeste: Con vacío y apartamento PH- 01, en línea quebrada. Que el documento de condominio de Palma Dorada, describe detalladamente las cosas comunes sobre las cuales al apartamento PH-02 le corresponde un porcentaje de 4,4465% sobre los derechos y obligaciones, a saber: hall de entrada de cada piso hasta la mitad de las paredes del apartamento, escaleras en su totalidad, ascensores entendiéndose por estos: los conductos, puertas, cabinas, motores, y todos otros elementos integrantes de los mismos, los conductos o depósitos de basura, aparatos e instalaciones de recolección de la misma, las zonas de los niveles semi-sótano 1, 2 y planta baja destinadas a entrada general del lobby de recepción, las instalaciones de seguridad, los ductos de ventilación e instalaciones contra incendio del edificio, un cuarto de mantenimiento, un depósito para guardar los utensilios para limpieza, las instalaciones necesarias para dar servicio telefónico interno a las diversas unidades del edificio. Que se trata de un contrato bilateral, en el cual, ambas partes son acreedores y deudores de forma recíproca, siendo una venta a plazos y no un contrato preparatorio como quiere hacerlo notar erradamente la parte demandante. Que el objeto del referido contrato fue un bien inmueble determinado, tanto en el contrato suscrito por las partes, como en el documento de condominio a cambio de un precio, lo cual indica que se está frente a una obligación de dar, que el cumplimiento de este tipo de obligaciones conlleva para el acreedor, en este caso, la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A, la entrega de la cosa tal y como fue pactada, no pudiendo entregar una cosa distinta y conservarla hasta entrega. Que si bien su representado Francisco José Matos Da Silva, pagó la suma de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs.1.642.000,00), ello representa el 87,22% del monto total del precio establecido por las partes como valor del inmueble que Constructora VIURCA, S.A, debía traspasar por vía registral a su representado, que éste retuvo el último pago por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON VEINTISIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs 240.697,27), producto de las múltiples visitas que realizó al Conjunto Residencial Palma Dorada, verificando que el inmueble no estaba terminado ni en áreas comunes, ni el apartamento PH-02 por el cual estaba pagando, que ésta situación, lo llevó a comunicarse con el ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D' Armas, en su carácter de presidente de Constructora VIURCA, S.A, sin lograr una respuesta favorable o al menos una fecha cierta para la terminación del inmueble, aunado a que la condición actual del inmueble solo sirve para demostrar la mala fe del demandante, pues a la fecha la obra continua en obra gris, sin áreas comunes y ascensores. En consecuencia, su representado le hizo saber que no pagaría ese último monto, hasta tanto el inmueble no estuviere terminado y en las condiciones necesarias para que Constructora VIURCA, S.A, pudiese realizar el traspaso y así lo ratifica en esta oportunidad procesal. Argumenta que la parte demandante pretendió que su patrocinado hubiese efectuado el pago del 100% del precio en la fecha pautada contractualmente, cuando Constructora VIURCA, S.A ha incumplido con su obligación de construir el bien para poder traspasarlo por vía registral, que haber pagado el 100% del precio constituía para Constructora VIURCA,S.A. un enriquecimiento ilícito aun mayor, pues ya recibió cantidades de dinero equivalentes al 87,22 % del precio de un inmueble del cual aún a la fecha no concluye su construcción, que no puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta o peor a la que ha sido acordada, más cuando se trata de un cumplimiento en especie. Que como consecuencia, su representado se niega a pagar la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON 27/100 (Bs. 240.697,27), que equivalen al 12 % restante del precio, hasta tanto Constructora VIURCA, S.A, no termine el inmueble y pueda enajenarlo legalmente de conformidad con la normativa especial que regula la venta de inmuebles en propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.168 del Código Civil venezolano, que consagra la excepción de contrato no cumplido. Que si bien el apartamento y sus dependencias internas, las zonas comunes del edificio y demás áreas se encuentran plenamente identificadas y descritas con detalle en el documento de condominio, planos arquitectónicos, planos estructurales, variables urbanas, permisos de construcción, entre otros permisos municipales, éstas no han sido construidos, por ende, no existen en la materialidad, por ésta razón, mal puede pretender la demandante que su representado hubiese realizado el pago del 100% del precio de un inmueble y su cuota porcentual sobre los derechos y cargas sobre los bienes y áreas comunes cuando éstas no se encuentran terminadas. Que partiendo de esta discrepancia que existe entre lo que describe el documento de condominio del conjunto residencial Palma Dorada con lo que materialmente existe, presume que la permisología para habitabilidad, fue obtenida de forma irregular, en consecuencia, el referido documento de condominio estaría viciado, puesto que la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, obtuvo el permiso de habitabilidad de un edificio de nueve plantas que no cuenta con vía de circulación vertical mecánica (ascensores), no cumple con las normas contenidas en la ordenanza de zonificación del Municipio San Cristóbal y en las normas dictadas por la Comisión Venezolana de Normas Industriales (COVENIN), lo cual es contrario a derecho, pues no debió obtener éste permiso, menos aún se debió registrar el documento condominio que no cumple con los requisitos mínimos establecidos en la Ley de propiedad horizontal. Que en cuanto al Artículo 3 del documento de condominio referido a la “Descripción del inmueble y títulos de adquisición, sección segunda: Descripción del Edificio Palma Dorada”, se hace necesario destacar que las dependencias como hall, recepción, lobby, sala de fiestas con barra, depósito y salas de baño para dama y caballeros; área de piscina, caney y duchas, parque infantil; área de pad mounted, cuarto de basura y oficina administrativa de mantenimiento (consejería), no han sido construidas, no existen en la materialidad física. Que cuando se adquiere un inmueble que fue construido en propiedad horizontal, no sólo se obtiene la unidad de vivienda unifamiliar tipo apartamento, sino, además, los puestos de estacionamiento y un porcentaje sobre las cosas comunes, esto en su totalidad es lo que constituye el objeto de la relación contractual a cambio de lo cual el deudor se compromete a pagar el precio pactado. Que, en el caso en marras, no existe correspondencia entre lo descrito en el documento de condominio y la condición actual de la obra que se encuentra paralizada desde hace años, lo cual configura una flagrante violación de los artículos 5, 6, 8, 26, 32, 35, 40, 42, 44 y 45 de la Ley de Propiedad Horizontal. Expone que las irregularidades en cuanto a la obtención de permisología, la habitabilidad y protocolización del documento de condominio, además del incumplimiento en cuanto a la construcción y terminación de la obra, constituyen un fraude a la buena fe, no solo de su representado, sino de todas las familias tachirenses que apostaron por este proyecto y entregaron su dinero producto del trabajo, sacrificio y ahorro para que la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, actuara con mala fe e incumpliera flagrantemente sus obligaciones, generando con esto daños y perjuicios a cada uno de estos. Que la negativa de su representado a cumplir con el pago del saldo restante del precio, se fundamenta en el hecho de que tratándose de un contrato bilateral, el incumplimiento de la parte demandante respecto a la construcción del inmueble objeto del contrato en la forma que fue pactado, es de tal gravedad, que hace presumir la irregularidad en la obtención de la permisología municipal y el registro del documento de condominio. Que lo señalado en el referido documento no existe en la materialidad, lo cual contraviene disposiciones legales expresas y de orden público establecidas en la Ley de propiedad horizontal, ordenanza de zonificación del Municipio San Cristóbal, la ordenanza de construcción del Municipio San Cristóbal y las normas técnicas de seguridad para la construcción, quedando demostrada la mala fe con que ha actuado, en virtud de lo cual opone la excepción non adimpleti contractus, según lo dispuesto en el Artículo 1168 del Código Civil. Finalmente, solicita que sea declarada sin lugar la demanda por resolución del contrato celebrado por las partes en fecha 30 de enero de 2013, incoada por la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, en contra del ciudadano Francisco José Matos Da Silva, que se declare con lugar la procedencia de la excepción non adimpleti contractus por cuanto la demandante incumplió con sus obligaciones, en consecuencia, se ordene que esta termine el inmueble, con sus áreas comunes objeto del contrato y una vez verificado ello su patrocinado procederá a pagar la suma restante del precio a saber, DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27). Como fundamento de su contestación de demanda invoca los Artículos 1134, 1155, 1.264, 1294, 1159, 1160, 1161, 1168 del Código Civil, Artículos 6, 8, 26, 32, 35, 40, 42, 44 y 45 de la Ley de propiedad horizontal, Artículo 19 de la ordenanza sobre construcción, dictada por el Concejo Municipal del Municipio San Cristóbal en fecha 7 de mayo de 2002, publicada en gaceta municipal deposito P.P. 76-414 Número Extraordinario 22, en concordancia con las normas técnicas de la Comisión Venezolana de Normas Industriales, la cual público el Código Nacional para Ascensores de Pasajeros, parte 3: Trafico Vertical, 2da revisión (COVENIN). Asimismo, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, propuso reconvención en los términos siguientes: Que en fecha 13 de enero de 2013, su representado el ciudadano Francisco Matos Da Silva celebró un contrato privado de opción de compra-venta con la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, representada en ese acto por sociedad mercantil "Inmobiliaria El Pino (INPICA, C.A)". Que de acuerdo a las clausulas contractuales, la promitente vendedora se comprometió a vender y el promitente comprador, a comprar un inmueble que comprende uno de los apartamentos proyectados en el Conjunto Residencial denominado Palma Dorada, el cual se encuentra en construcción y le pertenece a Constructora VIURCA, S.A, que cuenta absolutamente con todos y cada uno de los permisos necesarios para la ejecución, tanto municipales, estadales y nacionales, ubicado en el sector Los Kioskos, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con número catastral 20-23-04-U01-012-019-051-000-P00-000, signado con el N° 45, ubicado en el piso pent house en la fachada posterior lateral derecho, con las características generales identificadas en el plano y demás recaudos para su construcción. Que el precio de compra del mencionado inmueble se convino entre las partes en la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), que el plazo de la opción a compra comenzaba a regir a partir de la firma del documento y vencía a los treinta días contados desde la fecha de vencimiento de la última cuota y fueren suministrados por ambas partes los requisitos para el documento de traspaso de propiedad del inmueble, que Constructora VIURCA, S.A, tenía la obligación de construir y traspasar a su representado la propiedad del inmueble objeto del contrato, que fue identificado con el N° 45, que fue posteriormente identificado como PH-02 (tipo dúplex) según consta en el documento de condominio en el cual se describe en su totalidad el inmueble apartamento PH-02 (tipo dúplex) constante en el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel; en el segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza y baño privado, sala de estar, que el área de construcción total aproximada es de 172,96 mts2, le corresponden dos puestos de estacionamiento ubicados en el nivel destinado para tal fin, signados con la misma nomenclatura del apartamento, cuyos linderos son los siguientes: Norte: con apartamento N° PH-03; sur: Con vacío y fachada sur del edificio, en línea quebrada; este: Con fachado este del edificio; y oeste: Con vacío y apartamento N° PH-01, en línea quebrada. Que su mandante Francisco José Matos Da Silva, pagó la suma de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs.1.642.000,00), la cual representa el 87,22% del monto total del precio establecido por las partes como valor del inmueble que Constructora VIURCA, S.A. debía traspasar por vía registral a su representado. Sin embargo, este retuvo el último pago por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27), producto de las múltiples visitas que realizó al Conjunto Residencial Palma Dorada, verificando en éstas que el inmueble no estaba terminado, así como tampoco el apartamento PH-02 por el cual estaba pagando. Ante dicha situación, se comunicó con el ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D’ Armas, en su carácter de presidente de Constructora VIURCA, S.A, sin lograr una respuesta favorable o al menos una fecha cierta para la terminación del inmueble, que la condición actual del mismo solo sirve para demostrar la mala fe del demandante reconvenido, pues a la fecha la obra continua en obra gris. Como consecuencia de lo anterior, su representado se niega a pagar la suma de DOSCIENTOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (240.697,27), que equivale al 12% restante del precio, hasta tanto Constructora VIURCA, S.A, no termine el inmueble, y por vía de consecuencia pueda enajenarlo legalmente de conformidad con la normativa especial que regula la venta de inmuebles en propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.168 del Código venezolano, que consagra la excepción de contrato no cumplido. Que Constructora VIURCA, S.A, es deudora según lo establecido contractualmente por las partes frente al ciudadano Francisco José Matos Da Silva, que la demandante tiene la obligación de transferir la propiedad por vía registral del bien inmueble que fue objeto del contrato. No obstante, el inmueble descrito en el documento de condominio del Conjunto Residencial “Palma Dorada” no se corresponde con lo que en realidad existe y ha sido construido, sin olvidar que cuando un inmueble es comprado en régimen de propiedad horizontal no solo se está comprando la unidad de vivienda tipo apartamento, sino que también se compra un porcentaje sobre las cosas que son comunes a todos los propietarios, que el incumplimiento de Constructora VIURCA, S.A, se extiende más allá de la obligación de construir el apartamento objeto del contrato identificado como PH-02, sino que debe cumplir con la construcción de todas las cosas que son comunes y sobre las cuales su representado tiene derecho de forma porcentual. Que las dependencias como hall, recepción, lobby, sala con barra, depósito, salas de baño para damas y caballeros, área de piscina, caney, duchas, parque infantil, pad mounted, cuarto de basura y oficina administrativa de mantenimiento (consejería), no han sido construidas, no existen en la materialidad física. Que la adquisición de un inmueble construido en propiedad horizontal, involucra no sólo la unidad de vivienda unifamiliar tipo apartamento PH-02, sino además los puestos de estacionamiento y un porcentaje sobre las cosas comunes, que al apartamento PH-02 le corresponde un porcentaje de 4,4465% sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio y ésta en su totalidad es lo que constituye el objeto de la relación contractual a cambio de lo cual el deudor se compromete a pagar el precio pactado. Que ante el incumplimiento culposo de la demandante reconvenida Constructora VIURCA, S.A., quien no ha cumplido con la construcción del inmueble objeto del contrato, sus dependencias, áreas y cosas comunes según lo descrito en el documento de condominio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil venezolano, exige el cumplimiento en especie para que la parte demandante reconvenida construya el inmueble objeto del contrato, a saber, el apartamento tipo PH dúplex, signado PH-02 del conjunto residencial Palma Dorada, con todas sus dependencias, áreas y cosas comunes según la descripción realizada en el documento de condominio ut supra citado. Como fundamento de la reconvención propuesta, invoca los Artículos 1.159, 1160, 1.161, 1.167, 1264 y 1.294 del Código Civil. Solicita que se declare con lugar la reconvención y como consecuencia que se le ordene a la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A, a cumplir con lo establecido en el contrato privado celebrado por las partes el 30 de enero de 2013, específicamente la construcción del inmueble identificado como apartamento N° PH-02 (tipo dúplex), que el Tribunal fije un plazo en el cual la demandante reconvenida dé cumplimiento a su obligación de terminar la construcción del inmueble objeto del litigio, que una vez realizado se les notifique en este mismo expediente cuáles son los recaudos que deben consignarse para otorgar el documento de trasmisión de la propiedad sobre el inmueble, momento en el cual la parte demandada reconviniente procederá a pagar el saldo restante del precio de venta pactado por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27). La representación judicial de la parte demandante reconvenida en la oportunidad procesal respectiva, presentó su contestación a la reconvención y expuso lo que sigue: Que las partes sujetaron el contrato preliminar de opción de compra a las clausulas contenidas en el mismo, del cual se desprende que celebraron un contrato preliminar denominado opción de compra venta, que el objeto del contrato fue un apartamento signado con el N° 45, piso pent house del Edificio Palma Dorada, ubicado en los Kioskos, San Cristóbal, que da a la fachada posterior derecha, que el precio de la compra fue por la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), que se obligó a pagar en la forma descrita en la clausula segunda, que el plazo de la opción de compra venta fue establecida en la clausula tercera, que va desde la suscripción del contrato preliminar (30 de enero de 2013) hasta treinta días siguientes a la fecha de vencimiento de la última cuota, que es la número ocho que tiene como fecha de vencimiento el 20 de septiembre de 2013, que por ello finalizó el plazo el 20 de octubre de 2013. Que las partes establecieron en la clausula quinta como lapso de espera para el pago de cada cuota pactada, los quince días siguientes a la fecha de pago de cada cuota; que pasados éstos quince días se considera que existe un incumplimiento contractual; que en la clausula octava se dijo que el comprador no podía ocupar el inmueble si no había pagado íntegramente el valor total acordado y otorgado en el documento definitivo de compra venta, es decir, que la obligación de pago es cronológicamente anterior y es nexo causal a la obligación de su representada para transferir la propiedad y tradición legal. Que el contrato es preliminar o preparatorio, porque tiene por objeto servir de base para la celebración de un contrato principal entre las partes; invoca el criterio de la Sala Constitucional según sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 14-0662 sobre la naturaleza de los contratos preliminares, que siguiendo la línea de dicho criterio jurisprudencial, se puede afirmar que el contrato objeto de éste proceso es un contrato preliminar de opción de compra venta que goza de las características de ser bilateral, sinalagmático perfecto, donde se pactó la anticipación del precio; que el efecto traslativo de la propiedad y su tradición quedó condicionado al pago íntegro del precio, que mal puede el actor tratarlo como si fuese un contrato de compra venta con lo cual incurre en un grave error de calificación jurídica. Niega rechaza y contradice que el contrato tenga carácter de venta a plazos; que se trata de una venta eminentemente preparatoria para un subsecuente contrato de venta definitivo, rechaza la existencia de la novación de las obligaciones adquiridas como consecuencia de la suscripción del mismo, puesto que ambas partes suscribieron un contrato con obligaciones recíprocas sin que se haya probado la extinción de las obligaciones y la asunción de otra nuevas en su lugar, que no existe el ánimo de novar como requisito fundamental establecido en el Artículo 1.315 del Código Civil. Que el demandante reconvenido solo es un adquirente de uno de los apartamentos, ni siquiera es el propietario; y aun así la acción por los bienes comunes de acuerdo a la Ley de propiedad horizontal le corresponde al administrador conforme al Artículo 20 literal e). Siendo así, el ciudadano Francisco José Matos Da Silva carece de cualidad para sostener acciones que solo le corresponden al administrador del condominio, rechaza por falso que su representada haya incurrido en delitos de estafa inmobiliaria, que en vez de emplear subterfugios el demandante reconvenido debe apersonarse al Ministerio Público para iniciar las investigaciones respectivas sobre tales hechos. Que el demandante reconvenido en reiteradas ocasiones reconoce no haber pagado el íntegro del precio en las oportunidades convenidas en el contrato, sobre todo lo relacionado con la última cuota, pues según sus dichos, el apartamento y el edificio objeto del contrato no se encuentran terminados oponiendo la excepción de contrato no cumplido. Que dicha afirmación, está condenada a sucumbir por las siguientes razones: Porque la obligación de pagar el precio es cronológicamente anterior a la entrega del apartamento y su tradición legal, que carece de fundamento la obstinada postura del demandante reconvenido en excusar su incumplimiento en la excepción de contrato no cumplido, pues es requisito indispensable para el correcto ejercicio de esta excepción que además de que ambas partes deben resultar obligadas, estas obligaciones tienen que ser de cumplimiento simultáneo, es decir, la ejecución de la obligación debe realizarse en el mismo momento para ambas, cuestión que considera no sucede en el caso de autos , pues como es propio de la naturaleza de los contratos preparatorios como el opción a compra venta y como ocurre en este caso el futuro comprador debe anticipar el pago del precio para poder exigir la tradición legal del inmueble. Con respecto a la improcedencia de la excepción de contrato no cumplido, invoca sentencia de la Sala de Casación Civil del 2 de agosto de 2017, expediente RC.000519 y la doctrina del autor José Melich Orsini en la obra “Doctrina general del Contrato”, que de acuerdo a la referida doctrina la excepción exige para su procedencia que las obligaciones deben ser simultáneas (lo cual no ocurre en éste caso), que debe existir una relación indiscutible de causalidad entre el incumplimiento del excepcionante y el de la parte contra quién se pretende hacer valer la excepción, demostrando que éste incumplimiento es consecuencia directa de aquél. Que en éste caso, es falso que el apartamento dado en opción no exista y no esté construido, además que la construcción de éste no condiciona el pago del precio convenido por las partes en el contrato, que por las razones indicadas es improcedente la excepción de contrato no cumplido porque de la misma letra del contrato se desprende que las principales obligaciones asumidas por las partes tienen distintos momentos para su ejecución, que la primera obligación que debe verificarse es el pago del precio y luego su representada debe transmitir la propiedad del inmueble otorgando el documento correspondiente. En cuanto a la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato, adujo que al demandado no le asiste el derecho a no pagar el precio íntegro en la forma que fue pactado en el contrato, en virtud que ésta interpretación no tiene fundamento contractual, lo cierto es que Francisco José Matos Da Silva no ejecutó la obligación exactamente como fue contraída contraviniendo el Artículo 1.264 del Código Civil, por ende, se reputa un incumplimiento culposo conforme a los Artículos 1.270 y 1.271 ejusdem, que se está frente a un incumplimiento culposo de importancia por parte del demandado reconviniente porque la obligación principal del promitente comprador es la de pagar el precio, que dicha obligación, es cronológicamente anterior a la obligación de su representada supuestamente incumplida de transferir la propiedad por documento definitivo produciéndose el incumplimiento de uno de los requisitos establecidos en el Artículo 1.167 ibidem, como es que el demandante haya cumplido sus obligaciones y que en el presente caso, el demandante (sic) incumplió con la obligación de pagar. Que la acción de cumplimiento de contrato está ejercida en condiciones contrarias a la buena fe, puesto que el ciudadano Francisco José Matos Da Silva pretende prevalerse de su propio incumplimiento en el pago del precio para pretender el cumplimiento del contrato, imputando responsabilidad por la inejecución de su representada Constructora de una obligación que ni siquiera ha nacido. Que se está frente a un incumplimiento culposo de importancia por parte del demandado reconviniente, porque la obligación principal del promitente comprador es la de pagar el precio, es el motivo fulminante que causa la improcedencia de la demanda de cumplimiento de contrato y a su vez la procedencia de la demanda de resolución de contrato intentada por su representada. Finalmente, solicita que el Tribunal se pronuncie con arreglo a cada uno de los pedimentos hechos y que se declare sin lugar la misma con la expresa condenatoria en costas. PUNTO PREVIO UNICO DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA La representación judicial de la parte demandante reconvenida, en la oportunidad de la contestación de la mutua petición, adujo que el demandado reconviniente ciudadano Francisco José Matos Da Silva carece de cualidad para ejercer pretensiones sobre áreas comunes del edificio, las cuales le corresponden al administrador del condominio del Edificio Palma Dorada, puesto que el demandado es solo un adquirente de uno de los apartamentos, que no es el propietario y que de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal le corresponde al administrador conforme al Artículo 20 literal e) ejercer las pretensiones sobre las áreas comunes. Al respecto, se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el Artículo 361 procesal, el cual es del tenor siguiente: Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación. En la norma transcrita el legislador estableció la falta de cualidad como una excepción que debe ser resuelta como punto previo en la oportunidad de dictar la sentencia que decida el mérito de la controversia. En efecto, la declaratoria con lugar de dicha excepción obra contra el derecho de acción, en razón de que es uno de los presupuestos procesales que permite al sentenciador resolver si el actor tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le atribuye. Al respecto, debe señalarse que la cualidad o legitimatio ad causam, conforme a la doctrina y jurisprudencia alude a la identidad entre la persona que se presenta ejercitando un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción o la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, identidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de fondo. Así, el Dr. Luis Loreto, en su obra “Ensayos Jurídicos”, al estudiar la cualidad, señala que “…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas…”, concluyendo en que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…”. (Ensayos Jurídicos, Fundación Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, ps. 177-189). En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 778 de fecha 12 de diciembre de 2012, señala: …, es preciso estar atento de no confundir cualidad en sentido amplio susceptible de ser tratada como titularidad -esto en el plano sustantivo-, con la legitimidad como una noción atinente al proceso, es decir, cuando esta se inserta en el campo de este último. Efectivamente, tal distinción resulta fundamental, toda vez que cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo sugiere el maestro Loreto, como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda. La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio “legítimamente” y frente a la cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad. Sobre el particular, cabe destacar que la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, estableció lo siguiente: “…El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. …Omissis… Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata. Además, debe prestarse atención a los principios sobre los cuales descansa la legitimidad de las partes en el ordenamiento jurídico venezolano, que son la economía procesal y la seguridad jurídica, por cuanto a través de aquélla el Estado puede controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Como puede advertirse, la legitimación al proceso adquiere relevante significación en el correcto desenvolvimiento del proceso, de allí que deba ser tratada como un verdadero presupuesto procesal que atañe a los sujetos, y que más allá de toda disquisición científica en cuanto a determinar si la cualidad es una condición de la acción, o la regular instauración de la relación procesal, o si más bien lo es de la emisión de una sentencia de cualquier signo o de una sentencia favorable, lo importante es advertir oportunamente como lo sostiene el tratadista Hernando Devis Echandía, que se cumplan las “…condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o merito o para controvertirlas…”. (Nociones de Derecho Procesal Civil. Aguilar Editores. 1966. Página 300.) (AA20-C-2011-000680) Así las cosas, la cualidad o legitimación ad causam es una cuestión de afirmación del derecho, conforme a la actitud del actor en relación a la titularidad, bastando con la afirmación de dicha titularidad para que el juez considere la existencia de la misma, debiendo sólo analizar la idoneidad activa o pasiva para actuar válidamente en juicio. En consecuencia, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge la obligación para el sentenciador de emitir pronunciamiento con carácter previo respecto a su existencia, debiendo limitarse a constatar si quien acude al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, y si la persona accionada es la misma contra quien se afirma la existencia de aquel interés. Por tanto, puede afirmarse que la legitimación que debe tenerse para accionar y sostener el juicio, se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico patrio, en razón de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, lo que le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera que afirme ser titular del derecho que invoca, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. A los fines de resolver la falta de cualidad alegada, la Ley de propiedad horizontal en su Artículo 20 estipula lo siguiente: Artículo 20. Corresponde al Administrador: (…) e.- Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio; (…) La referida ley regula todo lo concerniente al régimen de la propiedad horizontal y el Artículo 20 ejusdem, señala las atribuciones del administrador de los condominios, estableciéndole, entre otras, la de ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos relativos a las cosas comunes. No obstante, atendiendo a la intención que tuvo el legislador sobre el contenido y alcance de dicho dispositivo, se desprende que la norma está dirigida a legitimar al administrador para que en representación de los propietarios ejerza en juicio la defensa de los bienes comunes. En el caso que conoce este Tribunal, el objeto de la pretensión instaurada por vía reconvencional se contrae al cumplimiento del contrato suscrito entre las partes, respecto del cual el demandado reconviniente aduce que la Constructora VIURCA S.A. no cumplió con las estipulaciones contractuales. Así las cosas, es evidente que el demandado reconviniente Francisco José Matos Da Silva, solicita la tutela jurisdiccional para exigir el cumplimiento de la sociedad mercantil demandante reconvenida Constructora VIURCA S.A., a fin de que construya el inmueble objeto del contrato celebrado entre las partes el 30 de enero de 2013, a saber, el apartamento tipo PH DUPLEX signado PH-02 del Conjunto Residencial Palma Dorada, con todas sus dependencias, áreas y cosa comunes según la descripción realizada en el documento de condominio, es decir, que demanda vía reconvencional el cumplimiento del contrato cuya resolución demanda la parte actora reconvenida, y en tal virtud se declara sin lugar la falta de cualidad del demandado reconviniente alegada por la parte demandante. Así se decide. Resuelto el anterior punto previo y circunscritos los alegatos de las partes, a los fines de juzgar la pretensión principal de resolución de contrato y la reconvencional del cumplimiento, se hace necesario formular las siguientes consideraciones: Disponen los Artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil lo siguiente: Artículo 1.159.-Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Igualmente, tanto la acción de cumplimiento de contrato como la acción de resolución de contrato están reguladas en el Artículo 1.167 del Código Civil, en los siguientes términos: Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. De la norma transcrita supra se aprecia que los supuestos para que procedan las referidas acciones son: a) Que el contrato sea bilateral. b) Que haya incumplimiento del contrato, es decir inejecución de la obligación. Para los casos de incumplimiento parcial, el Juez determinará la procedencia de la acción, ateniéndose a la voluntad de las partes. c) Que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que, si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción. d) Que el demandante, por su parte, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. e) La intervención judicial indispensable. En tal sentido, el Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, expone lo siguiente: La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. La resolución es pues, la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes. (…) La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: 1.- Es necesario que se trate de un contrato bilateral. (…) 2.- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que, si la obligación que se incumple es de índole principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento dará lugar a la resolución. Si se trata del incumplimiento de obligaciones secundarias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino otros medios (acción de cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes)… 3.- Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. 4.- Es necesario que el juez declare la resolución. La doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones. (...) Una vez declarada la resolución por el juez, ésta produce sus efectos regulares. (...) En Venezuela, la resolución no es una acción subsidiaria de la de cumplimiento, como se pretende en otros países. La parte accionante puede pedir o bien el cumplimiento, o la resolución, como lo ha previsto el artículo 1167 del Código Civil. (Universidad Católica Andrés Bello. Año 1986. pp. 508 y ss). Conforme a lo expuesto, pasa esta sentenciadora bajo los principios de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria al examen de las pruebas aportadas al proceso: A) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: CON EL ESCRITO LIBELAR PROMOVIÓ: PRIMERO: DOCUMENTALES - A los folios 10 al 17 de la primera pieza, riela en copia simple documento inscrito ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 9 de enero de 2004, bajo el N° 9, Tomo 1-A. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.363 del Código Civil, y 429 procesal sirviendo para evidenciar la constitución de la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, , con domicilio ubicado en la autopista San Cristóbal-La Fría, entrada sector La Puente, N° P-52, Municipio Guásimos del Estado Táchira, cuyo objeto es la explotación de la industria de la construcción, elaboración de proyectos, estudio y elaboración de obras relacionadas con la rama de la ingeniería y afines, compra y venta de bienes inmuebles, entre otros de similar naturaleza; y en el cual figuran como accionistas de dicha empresa los ciudadanos: Carlos Eduardo Cárdenas Valera, titular de la cédula de identidad N° V-5.651.310 y Mauricio Ildemaro Antúnez D´Armas, titular de la cédula de identidad N° V-5.688.824. - A los folios 19 al 27 de la primera pieza, riela en copia simple documento inscrito ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 29 de junio de 2012, bajo el N° 7, tomo 26-A, RM 445, expediente N° 15419. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.363 del Código Civil, y 429 procesal, sirviendo para evidenciar la inscripción por ante el Registro de Comercio del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A contentiva de las deliberaciones sobre los siguientes puntos del orden del día: - Aprobación o improbación de los balances correspondientes a los ejercicios económicos comprendidos del 01-01-2010 al 31-12-2010 y del 01-01-2011 al 31-12-2011, - modificación de la clausula décima cuarta y vigésima primera de los estatutos sociales, relativas a la duración de la junta directiva y el comisario; y suscribir a la empresa VIURCA S.A. al programa de empresas de producción social (EPS) promovido por el ejecutivo nacional e implementado por Petróleos de Venezuela S.A. y sus filiales. - A los folios 28 y 29 de la primera pieza, riela original de documento privado suscrito el 30 de enero de 2013. Dicha probanza se valora como documento privado reconocido, cuyos efectos se equiparan al documento público de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 procesal, toda vez que el mismo no fue tachado ni desconocido y sirve para evidenciar que el 30 de enero de 2013 la sociedad mercantil Inmobiliaria El Pino C.A., representada por la ciudadana Andrea Isabel Cárdenas Briceño, autorizada por Constructora VIURCA S.A, obrando como promitente vendedora; y por la otra, el ciudadano Francisco Matos Da Silva, con el carácter de promitente comprador celebraron un contrato denominado “opción a compra venta”, sobre un inmueble que comprende uno de los apartamentos proyectados en el conjunto residencial “Palma Dorada”, signado con el N° 45, piso pent house de la fachada posterior lateral derecha, cuyo precio fue convenido en la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), conforme al cono monetario vigente para la fecha de celebración de dicho contrato, el cual pagaría el promitente comprador a la sociedad mercantil VIURCA S.A de la siguiente forma: 1.- Por concepto de reserva del inmueble, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) los cuales fueron cancelados en la cuenta propiedad de la Inmobiliaria para el momento de la firma del referido documento; 2.- Serian financiada por la promitente vendedora la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 1.632.697,27) los cuales serian pagados en ocho cuotas de la siguiente manera; Cuota N° 1: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de febrero del 2013; Cuota N° 2: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de marzo del 2013; Cuota N° 3: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de abril del 2013; Cuota N° 4. correspondiente a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de mayo del 2013; Cuota N° 5: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de junio del 2013; Cuota N° 6: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de julio del 2013; Cuota N° 7: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de agosto del 2013; Cuota N° 8: correspondiente a UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON VEINTISIETE BOLIVARES (Bs.1.282.697,27), cuyo pago debía realizarse día 20 del mes de septiembre del 2013. Igualmente, convinieron que el plazo de dicha opción a compra comenzaría a regir a partir de la firma del aludido documento y vencía a los treinta (30) días contados desde la fecha de vencimiento de la última cuota y sean suministrados por ambas partes los requisitos para el documento de traspaso de propiedad del inmueble. Que si algunas de las partes incumpliera en la realización del negocio planteado ocurrirán las siguientes consecuencias: si el incumplimiento del contrato ocurriese por causas imputables al promitente comprador este tendría derecho a solicitar el reembolso de la totalidad del monto pagado por el inmueble menos el diez por ciento (10%) por los daños y perjuicios ocasionados; y si el incumplimiento proviniera por causas imputables a promitente vendedora esta devolvería al promitente comprador la suma recibida por el inmueble más un cinco por ciento (5%) por los daños y perjuicios ocasionados. Asimismo, quedó expresamente convenido entre las partes que cualquiera que fuera la causa del incumplimiento en la realización del negocio, las cantidades a reembolsar serían entregadas por la promitente vendedora en un lapso no mayor de sesenta (60) días contados a partir de la notificación por escrita de la manifestación de rescindir del contrato o el incumplimiento de alguna de las partes. Que conforme a lo establecido en dicho contrato se considera un incumplimiento por parte de del promitente comprador la demora por más de quince días (15) en el pago de la cuota acordada en dicho contrato. Igualmente, quedó convenido que a los efectos de perfeccionar la compra-venta el “la promitente vendedora” se comprometió a realizar todas las gestiones necesarias para la tramitación de la Solvencia Municipal de venta, así como, las Solvencias de Condominio y Servicios Públicos, que tenga el referido inmueble. - A los folios 30 y 31 de la primera pieza, rielan fotocopias de cédulas de identidad. Dichas probanzas se valoran como documentos administrativos y sirven para evidenciar que Andrea Isabel Cárdenas Briceño y Francisco José Matos Da Silva, se identifican con las cédulas de identidad números: V- 18.091.285 y 11.498.007, en su orden. - A los folios 32 al 37 de la primera pieza, riela en copia simple documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 27 de noviembre de 2009, bajo el N°2009.2829, asiento registral 1 de inmueble matriculado con el N° 440.18.3.3492, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. Dicha probanza se valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.360 del Código Civil, y 429 procesal, sirviendo para evidenciar que las Sociedades Mercantiles CONSTRUCITY C.A. y SAMIGAR C.A., dieron en venta a la empresa Constructora VIURCA S.A, un lote de terreno situado en los Kioskos, Municipio San Cristóbal, con una superficie de 2.099,19 mts2. - A los folios 38 al 71 de la primera pieza, riela en copia simple documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 15 de mayo de 2013, bajo el N° 46, folio 205 del tomo 11 del protocolo de transcripción de ese año. Dicha probanza se valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.360 del Código Civil, y 429 procesal, sirviendo para evidenciar que Constructora VIURCA S.A representada por el ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D´Armas, declaró su voluntad de destinar el inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Las Delicias, Lote 4, Granja Dorada, Los Kioskos, en jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, del Municipio San Cristóbal al régimen de propiedad horizontal y otorgó el correspondiente documento de condominio. Igualmente, sirve para demostrar que el inmueble objeto de litigio conforme al referido documento se denomina apartamento PH-02 (TIPO DUPLEX) consta en el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel. Que el referido segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza y baño privado, y sala de estar. Que el área de construcción total aproximada es de 172,96 mts, y que los linderos del apartamento son los siguientes: NORTE: Con apartamento N° PH-03; SUR: Con vacio y fachada sur del Edificio en línea quebrada; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con vacio y apartamento N° PH-01 en línea quebrada. Asimismo, que conforme al Artículo 1 del referido documento de condominio la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, declaró bienes comunes para todas las porciones o apartamentos de Palma Dorada de conformidad con el Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal las siguientes: las fachadas del edificio; los pasillos de cada piso hasta la mitad de las paredes de cada apartamento; el hall de entrada de cada piso hasta la mitad de las paredes del apartamento; las escaleras en su totalidad; los ascensores entendiéndose por estos los conductos, puertas, cabinas, motores, y todos otros elementos integrantes del mismo; las instalaciones eléctricas destinadas a iluminar porciones comunes o conducir fuerza eléctrica para conducir aparatos de uso común; los conductos o depósitos de basura, aparatos e instalaciones de recolección de la misma; las zonas de los niveles semi- sótano 1, 2 y planta baja destinadas a entrada general del edificio; el terreno sobre el cual está construido dicho edificio; los cimientos o bases del edificio, las placas, columnas, vigas y en general las estructuras del mismo y toda otra porción de él del que no pueda ser separado o alterada sin afectar la integridad física o estética; las paredes que no sean internas de un determinado apartamento pertenecen en su integridad a la comunidad con la sola excepción de aquellas que sirven para determinar un particular apartamento, en cuyo caso la propiedad individual llega sólo hasta la mitad del grosor respectivo; todos los vestíbulos y corredores del inmueble que no formen parte del apartamento; lobby de recepción; las instalaciones de seguridad; los ductos de ventilación y las instalaciones contra incendio del edificio; un cuarto de mantenimiento y un depósito para guardar los utensilios para la limpieza; nivel techo o nivel sala de maquinas del edificio; las instalaciones necesarias para el servicio telefónico interno a las diversas unidades del edificio; las puertas de acceso y sus sistema de seguridad y acceso al estacionamiento y las estructuras y espacios decorativos del edificio. - Al folio 72 de la primera pieza, riela en copia simple de oficio N° DIP/341 de fecha 8 de diciembre de 2009. Dicha probanza se valora como documento administrativo, sirviendo para evidenciar que la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, otorgó la renovación de la constancia de construcción a la Sociedad Mercantil VIURCA S.A. - A los folios 73 al 81 de la primera pieza, riela en copia simple documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 8 de agosto de 2013, bajo el Nro. 2009-2829, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.3492 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009. Dicha probanza se valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.360 del Código Civil, y 429 procesal sirviendo para evidenciar que Constructora VIURCA S.A a través de su representante legal ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D´Armas, realizó aclaratoria al documento de condominio del edificio denominado “Palma Dorada” en cuanto a la adjudicación de los puestos de estacionamiento a los inmuebles que los conforman, siéndole adjudicado al apartamento objeto de litigio un puesto de estacionamiento signado con el N° 19, ubicado en la Planta Semisótano del Edificio. - A los folios 82 al 84 de la primera pieza, riela en copia simple documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 18 de mayo de 2010, bajo el N° 56, tomo 91 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil, sirviendo para evidenciar que la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A representada por el ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D´Armas, celebró contrato de mandato con la sociedad mercantil Inmobiliaria El Pino (INPICA C.A.), en el cual la primera confirió a la segunda mandato de ventas para realizar todas las gestiones necesarias para lograr la venta, publicación, promoción, oferta, y compromiso de venta, recibir y hacer cobros de sumas de dinero concernientes a la venta de los 48 apartamentos correspondientes al desarrollo urbanístico “Palma Dorada”. EN LA ETAPA PROBATORIA PROMOVIÓ: PRIMERO: El mérito favorable de los autos. Promovido en forma genérica no constituye un medio probatorio susceptible de valoración. SEGUNDO: El principio de la comunidad de la prueba: Dicho principio no constituye por sí solo un medio probatorio susceptible de valoración, sino que se traduce en la valoración de todas las pruebas que son incorporadas al proceso con independencia de si resultan favorables o no a quien las produce. TERCERO: DOCUMENTALES: -A los folios 28 al 29 de la primera pieza corre documento privado fechado el 30 de enero de 2013, que sirve de instrumento fundamental de la demanda. Tal probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas que fueron acompañadas junto con el escrito libelar. - A los folios 183 al 185 de la primera pieza, riela en copia simple documento autenticado por ante el Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 22 de junio de 2017, bajo el N°14, tomo 24, folios 70 al 74. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.363 del Código Civil, y 429 procesal, sirviendo para evidenciar que mediante asamblea ordinaria de condominio N° 4 del Edificio Palma Dorada, celebrada el 3 de junio de 2017, los copropietarios eligieron la junta de condominio. - A los folios 186 al 190 de la primera pieza, riela en copia simple documento autenticado por ante el Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 14 de agosto de 2017, bajo el N° 13, tomo 30, folios 80 al 86. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.363 del Código Civil, y 429 procesal, sirviendo para evidenciar que mediante asamblea extraordinaria de condominio del Edificio Palma Dorada, celebrada el 2 de julio de 2017, los copropietarios aprobaron el pago de una cuota extraordinaria para la adquisición del ascensor y la construcción del tanque de agua. B) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: PRIMERO: El mérito favorable de los autos. Tal como antes se señaló al examinar las pruebas de la parte demandante, promovido en forma genérica no constituye un medio probatorio susceptible de valoración. SEGUNDO: El principio de la comunidad de la prueba: Tal como antes se indicó al examinar las pruebas de la parte demandante, dicho principio no constituye por sí solo un medio probatorio susceptible de valoración, sino que se traduce en la valoración de todas las pruebas que son incorporadas al proceso con independencia de si resultan favorables o no a quien las produce. TERCERO: DOCUMENTALES: - A los folios 28 y 29 de la primera pieza, riela original de documento privado suscrito el 30 de enero de 2013. Dicha probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas que fueron acompañadas junto con el escrito libelar. - A los folios 38 al 71 de la primera pieza, riela en copia simple documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 15 de mayo de 2013, inscrito bajo el N° 46, folio 205 del tomo 11 del protocolo de transcripción de ese año. Dicha probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas que fueron acompañadas junto con el escrito libelar. CUARTO: La confesión de parte realizada en el libelo de demanda contenida en el folio 4 según la cual el demandante admite que el demandado Francisco José Matos Da Silva pagó la suma de Bs. 1.642.000, con el objeto de probar que el demandado pagó el 87,22% del precio de venta del inmueble y que dichos pagos no fueron rechazados por la parte actora. Al respecto, es preciso puntualizar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el sentido de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no pueden ser valorados como prueba de confesión, pues carecen del “animus confitendi”. (Vid. sentencias Nº 100 de fecha 12-04-2005 y RN y C-00681 de fecha 11 de agosto de 2006, Sala de Casación Civil). Por tanto, no recibe valoración probatoria. QUINTO: TESTIMONIALES: Por cuanto las declaraciones de los testigos, no fueron evacuadas, ésta sentenciadora encuentra inoficioso resolver la tacha de testigos propuesta por la actora reconvenida e igualmente por la misma razón no se les atribuye valor probatorio. SEXTO: INSPECCIÓN JUDICIAL: - A los folios 213 y 214 de la primera pieza, corre agregada acta contentiva de la inspección judicial evacuada por éste Juzgado en fecha 3 de marzo de 2020 y seguidamente a los folios 224 al 231 de la misma pieza, informe fotográfico elaborado por el auxiliar de justicia Andrés Eloy Díaz Rincón. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 507 procesal, y la misma evidencia: Que en la fecha indicada el Tribunal se constituyó en el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “Palma Dorada”, Avenida Las Delicias, lote 4, Granja Dorada, Los Kioskos, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal, Estado Táchira. Que el inmueble en su gran mayoría se encuentra terminado, con paredes frisadas y pintadas. Que en la parte izquierda de entrada del edificio se encuentra un salón amplio con pisos de porcelanato color blanco, paredes frisadas, pintadas, con algunos bombillos, que el frente del edificio no se encuentra terminado, parte en construcción y otras en fase de terminación, que según información de la ciudadana Angie Delgado, en su carácter de copropietaria se encuentran habitados 10 apartamentos, a saber: P-2-04, P-2-06, P-3-02, P-3-03, P-3-04, P-3-06, P-04-02, P-4-04, P-4-06 y P-6-04. Que se observa una vía en material granulado sin pavimentar. Igualmente, una estructura con portón y casilla de vigilancia, que el portón es eléctrico, que no se observa baño ni área de recepción, así como tampoco piso en el área de hall con acabados en cerámica y porcelanato, solo se observa piso con base en concreto, que el edificio no cuenta con ascensor instalado ni en funcionamiento. Que la edificación se encuentra conformada por una planta baja, 8 pisos y una planta de mezanina, cuyas escaleras están terminadas en cerámica sin barandas de seguridad. Que no se observaron áreas verdes, ni piscina, así como tampoco bohío, ni baño para damas ni caballeros, sólo se observó un espacio sin construcción. En cuanto al área de estacionamiento, se observó en piso de concreto sin demarcar, paredes sin frisar, una rampa de acceso al estacionamiento en concreto sin barandas de seguridad, con cabillas expuestas, el área donde va a ser ubicado el ascensor se encuentra totalmente expuesta. - A los folios 113 y 114 de la segunda pieza, riela acta de inspección judicial evacuada por éste Tribunal en fecha 1° de marzo de 2021. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica y ella evidencia: Que en la fecha indicada el Tribunal se constituyó en la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, ubicada en la calle 4, Avenida Alberto Carnevalli y Avenida Oriental, edificio sede de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, urbanización Mérida, Parroquia La Concordia, en la cual se identificó al jefe de dicha división arquitecto Julio César Pérez, que en la mencionada División existe un expediente que corresponde a la perisología del Conjunto Residencial Palma Dorada, de cuya revisión se evidenció que fue tramitado el permiso de construcción N° 132 de fecha 26 de septiembre de 2008, y que en el mismo aparecen como profesionales proyectistas los siguientes: Proyecto de arquitectura: Marcos Zambrano y Heidy Zambrano, proyecto de estructura: Luis Rincón Zambrano; proyecto de instalaciones sanitarias: Leonardo Díaz, proyecto de instalaciones eléctricas: Ingeniero Electricista José Rafael Sánchez, proyecto de instalaciones mecánicas: Giovanny Zerpa, proyecto de prevención de incendios: ingeniero electricista José Rafael Sánchez; estudio de suelos y fundaciones y/o estudios geológicos: Ingeniero Gerardo Gandida e ingeniero Josué Arcalla. Que el Tribunal tuvo a su vista el proyecto de arquitectura PH-1002, planta 8 y 9 con sello húmedo que dice: Obra, vivienda multifamiliar, propietario Jocan Midah Namur, José Afranio Carmona, ubicación: sector Los Kioskos, hoja A-24, planta nivel 8 y ático detalle en puertas y ventanas, folio 58 del expediente 132 que reposa en el archivo de la Alcaldía Municipal, que la jefe de la referida división informó que no contaba con los medios para expedir copias de los planos y que el mismo puede ser tramitado ante el departamento de archivo por la parte interesada, para lo cual la parte promovente tramitaría dicha copia para consignarla en el expediente de conformidad con los Artículos 475 y 502 procesal. - Al folio 222 de la segunda pieza, riela plano de instalaciones mecánicas para vivienda multifamiliar. Dicha probanza corresponde a la copia del plano a que se refiere la inspección judicial evacuada en la sede de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, la cual se valora como documento administrativo y sirve para evidenciar plano elaborado por el ingeniero mecánico Giovanny O. Zerpa en abril de 2008, serie instalaciones mecánicas, contentivo de los detalles del sistema hidroneumático, transporte vertical (ascensor), ventilación forzada correspondiente a vivienda multifamiliar, ubicada en el sector Los Kioskos, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. - Al folio 223 de la segunda pieza, riela plano de arquitectura para vivienda multifamiliar. Dicha probanza corresponde a la copia del plano a que se refiere la inspección judicial evacuada en la sede de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, la cual se valora como documento administrativo y sirve para evidenciar plano elaborado por los arquitectos Heidy Zambrano, Marcos Zambrano y José N. Moros en febrero de 2008, contentivo de la planta nivel 8 y ático, detalles para puertas y ventanas correspondiente a vivienda multifamiliar, ubicada en el sector Los Kioskos, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. SÉPTIMO: INFORMES: - A los fines de que se oficiara al Juzgado Segundo de Primea Instancia en lo civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para que informara sobre los siguientes particulares: 1.- Si en el expediente signado 21.965 riela Acta de Asamblea de Copropietarios realizada en fecha 25 de octubre de 2024, que corre inserta en el expediente signada 1. 2. En caso de ser afirmativa su respuesta, se sirva remitir copia certificada a este Tribunal para ser incorporada al expediente. 3. Si en fecha 9 de octubre de 2015 se realizó inspección judicial al Conjunto Residencial PALMA DORADA, ubicado en la Avenida Las Delicias, lote 4, Granja Dorada, Los Kioskos, Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal Estado Táchira. 4.- En caso de ser afirmativa su respuesta se sirva remitir copia certificada del acta de inspección judicial que riela a los folios 44 al 81 del cuaderno de Medidas de la causa, para ser agregada al expediente. En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión reciente N° 592 de fecha 4 de noviembre de 2024, ratificando criterio anterior sobre la prueba trasladada expresó lo siguiente: Ahora bien, sobre la prueba trasladada la Sala ha establecido en sentencia N° 570, de fecha 13 de diciembre de 2019, expediente N° 2017-640, caso: Invercore C.A., Sucre contra Nayib Abdul Khalek Nouihed y otra, reiterada en fallo N° 185, de fecha 18 de abril de 2024, caso: Banco Mercantil, C.A., Banco Universal contra Mayor de Repuestos del Centro, C.A., (MARECEN) y otro, que dispuso lo siguiente: “…No obstante haberse admitido la copia de la anterior prueba (en los señalados términos) es necesario, en primer lugar hacer algunas consideraciones sobre la procedencia en el derecho procesal venezolano de la prueba trasladada, en vista de que nuestro Código de Procedimiento Civil no contiene disposiciones legales al respecto; para concluir así acerca de la validez de dicha prueba. La Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia de 7 de agosto de 1963, Gaceta Forense N° 41, 2° Etapa, pág. 435, refiriéndose al tema que nos ocupa estableció: ‘Y las pruebas simples practicadas en el juicio son admisibles en otro habido entre las mismas partes, por la razón justificadora de la ley, pues, el carácter de la verdad de las pruebas entre las partes que la controvierten, se derivan de las formalidades procesalmente cumplidas; por lo que de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto. Además, que las pruebas cursadas en un juicio sean valederas en todo, es cosa tan cierta que el legislador con ocasión de la perención de la instancia, en el artículo 204 del Código de Procedimiento Civil, establece que ella no extingue la acción y los efectos de las decisiones dictadas, como tampoco las pruebas que resulten de los autos’. (Subrayado de la presente sentencia). Respecto al señalado punto (los efectos de las pruebas) y para los fines de actualizar la citada sentencia, en cuanto a la norma que se menciona en ella, se observa que el derogado artículo 204 le corresponde el artículo 270 del vigente Código (sic) que es del mismo tenor. Esencial pues, para que sea válida la posibilidad de traslado de la prueba, como lo afirma la doctrina, es que los juicios respectivos sean entre las mismas partes para cumplirse así los principios de contradicción y publicidad: ‘La doctrina acepta casi unánimemente que las pruebas evacuadas en un juicio no tienen ningún valor cuando se presentan en otro juicio si las partes del primer juicio son diferentes a las del otro en que se quieren hacer valer’. Oscar R. Pierre Tapia; “La Prueba en el Proceso venezolano”, tomo I, pág. 173 y 174” (Edit. PAZ PÉREZ-Caracas, 1980). El mencionado autor venezolano al citar la Casación Napolitana y de Florencia y a los tratadistas Ricci, Rocha, Devis Echandía, entre otros, señala las siguientes condiciones para que proceda el traslado de prueba: a) Que la prueba haya sido practicada en contradicción de las mismas partes; b) Que sea idéntico el hecho; y c) Que hayan sido observadas las formas establecidas por la ley para la ejecución de la prueba. Es oportuno al respecto, referirnos a la regulación de este procedimiento en el derecho comparado, específicamente, en el Derecho colombiano. El artículo 185 del Código de Procedimiento Civil de este país prevé: “Las pruebas practicadas válidamente en un proceso podrán trasladarse a otro en copia auténtica, y serán apreciables sin más formalidades, siempre que en el proceso primitivo se hubieren practicado a petición de la parte contra quien se aducen o con audiencia de ella”. Referente a la citada norma, el tratadista colombiano José Fernando Ramírez Gómez señala que la disposición obedece al principio de economía procesal, que “la naturaleza jurídica del medio se torna mixta, participando de un lado la propia del medio utilizado originalmente en el primitivo proceso, ésta es su forma de aducción”. Entre las posibles pruebas que pueden trasladarse el autor cita la “pericial-documental”. En cuanto a la eficacia de la prueba trasladada dicho autor precisa el requisito de que haya sido practicada válidamente en el primitivo proceso y que su aducción, al nuevo proceso sean por medio de la copia autenticada. Al juez de la causa se la asigna “una doble función crítica” que consiste en el examen del medio primigenio bajo los parámetros legales, para luego proceder al análisis de la autenticidad de las copias, aspectos que tiene que ver con el derecho de defensa, del cumplimiento del principio de contradicción y publicidad de la prueba. (Revista del Instituto Colombiano de Derecho Procesal, Vol. I, N° 3, 1985, págs. 120 y 121, Ediciones Librería del Profesional, Bogotá. Colombia). Por su parte, el tratadista Devis Echandía al referirse a la modalidad de traslado señala que al ser la prueba en juicios entre las mismas partes resulta suficiente llevar copia certificada (como se hizo en el presente caso), sin que sea necesaria la ratificación en el proceso donde se lleva. (Tratado sobre la Teoría General de la Prueba Judicial”. Tomo I, Pág. 367). Volviendo de nuevo a nuestra doctrina se observa que se sostiene que el traslado de prueba es dificultoso, ‘ya que el valor que se le da a la prueba, va unido a elementos como la posibilidad de contradicción y control que sobre ella pueden ejercer las partes mientras se constituye, los cuales muchas veces, no se denotan del acto de pruebas en sí, sino del tracto procesal. …Omissis… De esta última tesis doctrinaria, por argumento a contrario, se puede colegir, que es factible el traslado de prueba cuando las partes son las mismas, están en juicio los mismos hechos y los pedimentos son idénticos, todo lo cual sucede en el presente caso subjudice. Finalmente, a lo anteriormente expuesto, debe agregarse que del hecho de que el traslado de prueba no esté previsto expresamente en el Código de Procedimiento Civil venezolano no debe deducirse que dicho acto procesal esté prohibido. El artículo 7 ejusdem es ilustrativo al respecto: ‘(omissis) ‘Cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el juez considere idóneas para lograr los fines del mismo’…”. En este sentido, de las referida disposición jurisprudencial supra transcrita, se desprende que si bien dicha figura no está prevista en el Código de Procedimiento Civil, no debe entenderse prohibida, siendo que la misma puede ser válida, previo el cumplimiento de ciertos requisitos que como arriba se indicaba es menester para la esencial validez la posibilidad del traslado de la prueba, como lo afirma la doctrina, es que los juicios respectivos sean entre las mismas partes para cumplirse así los principios de contradicción y publicidad, de igual manera, que la prueba sea en juicios entre las mismas partes resulta suficiente llevar copia certificada. Exp. AA20-C-2024-000429. Conforme a lo expuesto se deduce que para la validez del traslado de la prueba es indispensable que se cumplan los siguientes requisitos: que las partes sean las mismas y estén en juicio los mismos hechos de manera que se garanticen los principios de contradicción y control de la prueba. Al respecto, se aprecia a los folios 2 al 112 de la segunda pieza, copia fotostática certificada de actuaciones relacionadas con la referida prueba de informes librada al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, de cuya revisión se constata que por ante el referido Juzgado cursa expediente N° 21.965-14, contentivo del juicio por cumplimiento de contrato de compraventa incoado por los ciudadanos María Isabel Bolívar Méndez, Jean Fernando Sánchez Garavito, Leidy Andreina Quiñones Contreras, Carlos Alberto Vivas Merchán, Joel José Gori Homez, María Laura Belloso Marquina, Iván Danilo Chacón Garavito, Yorlee Carolina Molina Rodríguez, Jean Carlos Labrador Quintero, Ana Lisbeth Peña Bedoya, Alfredo Alejandro Peñuela Contreras y Leonardo José Moncada Barrera en contra de la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A y solidariamente a los socios propietarios y administradores de la misma Mauricio Ildemaro Antúnez D´Armas y Carlos Eduardo Cárdenas Varela en su carácter de constructores, presidente y director gerente de la misma y solidariamente a la empresa Inmobiliaria EL PINO C.A, en su directora principal Andrea Isabel Cárdenas Briceño, y la sociedad mercantil Administradora de Inversiones Quintero Sociedad Anónima ADQUISA, en su presidente Nelson Emiro Quintero Chacón en su carácter de promotores inmobiliarios de venta. En consecuencia, resulta evidente que no se cumplen los requisitos para la validez del traslado de dicha prueba ya que las partes en la referida causa N° 21.965-14 tramitada ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, no son las mismas del presente juicio, y en consecuencia en apego a la doctrina citada al respecto por la Sala de Casación Civil la aludida prueba de informes no puede ser objeto de valoración, y en tal virtud se desecha del proceso. -A los folios 116 al 220 de la segunda pieza, rielan resultas de la prueba de informes librada al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal. Dicha probanza se valora de conformidad con las reglas de la sana crítica de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 507 procesal, sirviendo para evidenciar que el referido órgano remitió actuaciones relacionadas con los permisos, variables urbanas, certificación de capacidad de suministro de servicios públicos; certificados de alineamiento, constancia de factibilidad de servicios, planos (de la estructura del edificio, fachadas, aguas servidas, instalación del hidroneumático, baño nivel ático, baños, tanques subterráneos de agua, escaleras, planta de aguas blancas y servidas), correspondientes al inmueble situado en la avenida Delicias, lote 4, granja Dorada, Los Kioskos, conjunto residencial “Palma Dorada”, Parroquia San Juan Bautista, cuyo documento de propiedad se encuentra protocolizado bajo el N° 46, tomo 11, protocolo de transcripción de fecha 15 de mayo de 2013. OCTAVO: EXPERTICIA: A los folios 233 al 243 de la primera pieza, riela el informe de experticia practicada por los expertos Andrés Eloy Díaz Rincón, Henry Edmundo Fernández Berrueta y Félix Guglielmi Ovalles. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 507 procesal, sirviendo para evidenciar: Que el edificio donde se encuentra el Conjunto Residencial “Palma Dorada” no está totalmente terminado. Igualmente se aprecia lo siguiente: Que los pisos de pasillos de circulación común están sin recubrimiento o terminación de cerámica, falta de pintura en la paredes comunes, no existe la piscina, parque infantil, duchas, caney u otro elemento constructivo del área social, en las áreas del estacionamiento faltan elementos importantes como: las rampas de acceso y la zona del estacionamiento no cuenta con barandas de seguridad ni señalización de los puestos de cada apartamento, no hay piezas sanitarias en los baños de la sala de fiestas, no existe tanque de almacenamiento de agua potable. Asimismo, que parte de las instalaciones de agua, luz, y gas fueron colocadas con la construcción del edificio: tuberías de aguas blancas, aguas negras, electricidad y gas. Que al momento de la inspección realizada por los expertos constataron la falta de cableado, apagadores, tomas, lámparas, detectores y mangueras del sistema de incendio. Que al acceder a los apartamentos P7-02 y P7-03, en conversación con el esposo de la propietaria del apartamento P7-02 les comunicó que los servicios de agua y electricidad fueron instalados por ellos, que el gas fue colocado por los propietarios, pues no ha sido instalada la bombona de gas industrial que surtiría a todos los apartamentos. Que en cuanto al servicio de aguas blancas no ha sido construido el tanque de almacenamiento ni el sistema de hidroneumático que suministraría el agua potable a todas las dependencias del edificio, que cada uno de los apartamentos actualmente ocupados se surten directamente de la tubería de aducción que llega al edificio. Que no existen ascensores instalados, sólo se observó la estructura de sostenimiento del ascensor izquierdo. No hay barandas o pasamanos en las escaleras que comunican a los diferentes niveles del edificio, lo que compromete la seguridad de las personas que las usan como medio de acceso. La vía de acceso al conjunto residencial es transitable, pero falta por construir la capa final de rodamiento o pavimento. Que el edificio objeto de experticia, no cumple con la norma venezolana COVENIN 621-3: 1997 Código Nacional para ascensores de pasajeros, parte 3: tráfico vertical, numeral 5.1 ni con la gaceta municipal extraordinaria N° 069 del 18 de julio de 2013, Artículo 219 que indica la obligación de colocar el servicio de transporte vertical para edificaciones con alturas similares a éste inmueble al igual que no cumple con el Artículo 210 de la gaceta mencionada, en cuanto a la necesidad de colocar equipos para combatir incendios, sistema de alarmas e indicadores de incendio, que en la inspección sólo observaron los expertos la existencia de cajas donde se colocan las mangueras contra incendio, no hay detectores ni alarmas instalados. De igual forma, la experticia evidencia que de acuerdo al documento privado y a lo observado por los expertos el apartamento PH-02 no está terminado, que el mismo consta de dos pisos, que no hay escalera de acceso al segundo nivel, por lo cual no se pudo inspeccionar este piso y solo se describe lo observado en el primero, no hay recubrimiento alguno de los pisos, excepto en las salas de baño donde se colocó la cerámica, las paredes necesitan ser pintadas nuevamente, pues se observan deterioradas, hay cerámica en las paredes de los baños y las piezas sanitarias son línea media. Que falta el cerramiento o pared de la fachada sur, que en el área donde se ubicará la escalera de acceso al segundo nivel faltan todas las ventanas, puertas internas y los accesorios del sistema eléctrico, como lámparas, toma corrientes y apagadores. Que el apartamento solo tiene cerámica en los pisos de los baños, no cuenta con jacuzzi instalado; que las piezas sanitarias de los baños son de nivel medio; y las habitaciones no tienen puertas entamboradas instaladas. Que para el momento de la práctica de la experticia los expertos llegaron a la conclusión que el apartamento PH-02 no es habitable bajo las condiciones en que se encontraba. Igualmente, en cuanto al tiempo de terminación del conjunto residencial “Palma Dorada” y el apartamento PH-02 los expertos consideraron que ello depende de varios factores como: disponibilidad de insumos, mano de obra, recursos financieros, lo cual solo se podría coordinar con las partes interesadas (propietarios y contratistas), además de tomar en cuenta los imprevistos de este tipo de actividades y la dependencia de terceros. Los expertos concluyeron en que las áreas comunes del conjunto residencial “Palma Dorada” no están terminadas, las escaleras no cuentan con pasamanos o barandas de seguridad para los usuarios, no hay ascensores, sólo existe el espacio donde se instalarán, inclusive las áreas donde se ubicarían las puertas de acceso de los mismos, algunas han sido selladas por los residentes por razones de seguridad siendo evidente que el apartamento PH-02 no está terminado y no cuenta con condiciones de habitabilidad. De las pruebas traídas a los autos puede concluirse lo siguiente: Que la demandante reconvenida sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, celebró con el demandado reconviniente Francisco José Matos Da Silva, un contrato de opción a compra venta el 30 de enero de 2013, el cual tuvo por objeto la venta de un apartamento proyectado en el Conjunto Residencial “Palma Dorada”, identificado en la referida convención con el Nro. 45, posteriormente nomenclado en el documento de condominio con el N° PH-02 de las plantas ó pisos 8 y 9 del edificio Palma Dorada, ubicado en la planta pent house en la fachada posterior lateral derecha. Que al tenor del clausulado contractual, tendría las características señaladas en el plano y demás recaudos de construcción las cuales se evidencian del documento de condominio otorgado por mencionada empresa Constructora VIURCA S.A, así: apartamento PH-02 (TIPO DUPLEX) consta en el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel. Que el referido segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza y baño privado, y sala de estar. Que el área de construcción total aproximada es de 172,96 mts. Que los linderos del apartamento los siguientes: NORTE: Con apartamento N° PH-03; SUR: Con vacio y fachada sur del Edificio en línea quebrada; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con vacio y apartamento N° PH-01 en línea quebrada. Que le corresponde un puesto de estacionamiento signado con el N° 19, ubicado en la Planta Semisótano del Edificio, de conformidad con la aclaratoria del documento de condominio. Que el precio total de venta del referido inmueble fue convenido por las partes en la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), conforme al cono monetario vigente para la fecha de celebración del contrato el cual sería pagado por el demandante mediante abonos mensuales, en los términos establecidos en la clausula SEGUNDA del referido contrato de opción a compra venta. Que ambas partes admiten que de la referida suma establecida como precio el demandado pagó la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.642.000,00), conforme al cono monetario vigente para la fecha de celebración del aludido contrato. Igualmente, quedó demostrado tanto de la inspección judicial así como de la experticia practicada en el inmueble objeto de litigio que el mismo no se encuentra terminado pues adolece de recubrimiento en los pisos, excepto en las salas de baño donde se colocó la cerámica, las paredes necesitan ser pintadas nuevamente, pues están deterioradas. Que falta el cerramiento o pared de la fachada sur, que en el área donde se ubicará la escalera de acceso al segundo nivel faltan todas las ventanas, puertas internas y los accesorios del sistema eléctrico, como lámparas, toma corrientes y apagadores. Que no cuenta con jacuzzi instalado, y las habitaciones no tienen puertas entamboradas instaladas; por lo que el referido inmueble no es habitable en tales condiciones. Asimismo, quedó demostrado que las áreas comunes del conjunto residencial “Palma Dorada” no están terminadas. También es preciso destacar que del precio de la venta pactado por las partes en la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27) conforme al cono monetario vigente para la fecha de celebración del contrato de opción a compra al deducir la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.642.000,00), que es el monto que ambas partes admiten como precio pagado, queda una diferencia sin pagar de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27 CENTIMOS (Bs. 240.697,27), es decir, que de una simple operación aritmética se extrae que el demandado reconviniente pagó el 87,21% del precio convenido. Así las cosas, esta sentenciadora evidencia de las pruebas producidas que el inmueble objeto de litigio no fue terminado por la demandante reconvenida en las condiciones establecidas en el contrato y conforme a lo expresado en el documento de condominio del Conjunto Residencial “Palma Dorada”, siendo este un hecho culposo atribuible a la parte actora reconvenida, en virtud que no demostró que su inejecución obedezca a una causa extraña que no le sea imputable. Igualmente, se aprecia que ambas partes en el iter procesal discurrido, admiten como un hecho no controvertido que el demandado reconviniente pago la suma de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.642.000,00), el cual, corresponde al 87,21 % del monto del precio total pactado, siendo éste un factor determinante que esta sentenciadora evalúa de conformidad con el Artículo 12 procesal, que me permite valorar el contrato según la intención de las partes, teniendo en la mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, para inferir que la gravedad del incumplimiento de la parte actora reconvenida reviste mayor entidad frente al incumplimiento de pago del demandado reconviniente, pues, habiendo recibido el 87,21 del precio convenido, el inmueble vendido no está terminado, ni habitable, para poder efectuar la tradición legal y material; mientras que la parte del precio pendiente de pago tan solo representa el 12% respecto del precio pactado. Resulta evidentemente contraria a los principios de justicia y buena fe, favorecer la pretensión de la demandante, cuando su incumplimiento es desproporcionado respecto al incumplimiento del demandado. Lo justo y equitativo es favorecer la conclusión del contrato, fijándoles oportunidad para que ambas partes cumplan con sus obligaciones contractuales pendientes. Por las consideraciones expuestas, la demanda de resolución de contrato debe ser declarada sin lugar en razón del incumplimiento demostrado de la parte demandante en la construcción del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta. Y debe ser declarada con lugar la de pretensión de cumplimiento contractual instaurada por vía reconvencional y, por vía de consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.212 del Código Civil, se ordena a la demandante reconvenida Constructora VIURCA S.A., que en un plazo de ocho (8) meses contados a partir de que quede firme el presente fallo, culmine y haga la tradición legal y material del apartamento vendido al demandado reconviniente identificado actualmente en el documento de condominio como PH-02 (tipo dúplex), de las plantas octavo y noveno piso del Conjunto Residencial “Palma Dorada”, así como las áreas comunes del conjunto residencial, necesarias para que sea habitable el mencionado apartamento. Igualmente, ordena al ciudadano Francisco José Matos Da Silva, que una vez quede firme el presente fallo y se haga la tradición legal, pague el saldo restante del precio impagado por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27 CENTIMOS (Bs. 240.697,27), debidamente indexado en la forma que se indica en el dispositivo del fallo. Así se decide. III PARTE DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECIDE: PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA interpuesta por el ciudadano Mauricio Ildemaro Antunez D´Armas, actuando como presidente de la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A. en contra del ciudadano Francisco José Matos Da Silva, por resolución del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 30 de enero de 2013. SEGUNDO: DECLARA CON LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por el demandado reconviniente Francisco José Matos Da Silva, en contra de la demandante reconvenida Constructora VIURCA, S.A., representada por el ciudadano Mauricio Ildemaro Antunez D´Armas, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. En consecuencia, una vez quede firme la presente decisión se ORDENA a la demandante reconvenida Constructora VIURCA S.A., que en un plazo de ocho (8) meses culmine la construcción del apartamento signado como PH-02 (tipo dúplex), de las plantas octavo y noveno piso del conjunto residencial “Palma Dorada”, así como las áreas comunes del conjunto residencial necesarias para que sea habitable el mencionado apartamento. Igualmente, se ordena al demandante reconvenido otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público correspondiente y hacer la tradición material del inmueble. Asimismo, se ordena al demandado reconviniente Francisco José Matos Da Silva, pagar a la demandante el saldo del precio establecido para la venta del referido inmueble, a saber la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27 CENTIMOS (Bs. 240.697,27), reexpresados al cono monetario actual, para lo cual deberá efectuarse la indexación judicial de ese monto desde la fecha de admisión de la demanda, a saber, 12 de agosto de 2016, hasta la fecha en que quede definitivamente firme este fallo, exceptuando los lapsos en que la causa estuvo suspendida por vacaciones judiciales y por la pandemia del covid-19, tomando en cuenta el Decreto Ley de Reconversión Monetaria (2018), de Reexpresión Monetaria (2021) y los índices Nacionales de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela y a tal efecto se ordena que el referido cálculo se haga mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 249 procesal, con el nombramiento de un sólo perito, cumplida tal experticia la cantidad que arroje la misma será la que debe pagar el demandado a la actora en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta; y en caso de que la demandante no otorgare el correspondiente título de propiedad ante el Registro, conforme a lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil se acuerda que la presente sentencia sirva al demandado de título de propiedad del inmueble objeto de litigio, por lo que en dicho supuesto se ordena su registro en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, previo que conste en los autos por parte del demandado el pago del saldo del precio de la venta en este Tribunal a la demandante conforme a la cantidad que arroje la experticia complementaria del fallo. El inmueble objeto de la aludida venta consiste en un apartamento PH-02 (TIPO DUPLEX), consta en el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel. Que el referido segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza y baño privado, y sala de estar. Que el área de construcción total aproximada es de 172,96 mts; siendo los linderos del apartamento los siguientes: NORTE: Con apartamento N° PH-03; SUR: Con vacio y fachada sur del Edificio en línea quebrada; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con vacio y apartamento N° PH-01 en línea quebrada. Que al referido apartamento le corresponde un puesto de estacionamiento signado con el N° 19, ubicado en la planta semisótano del Edificio. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje de 4,4465% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio y le pertenece a la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A conforme consta del documento de condominio protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 15 de mayo de 2013, bajo el N° 46, folio 205 del tomo 11 del protocolo de transcripción de ese año, y su respectiva aclaratoria protocolizada por ante el mencionado Registro Público en fecha 8 de agosto de 2013, bajo el N° 2009.2829, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el número N° 440.18.8.3.3492 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009. TERCERO: Se condena en costas al demandante reconvenido, tanto respecto de la demanda, como de la reconvención. Regístrese, publíquese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada digitalizada para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024).- Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación. Dra. Fanny Trinidad Ramírez Sánchez Juez Provisoria Abg. Blanca Yanelys Contreras Rosales Secretaria Temporal