TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
214º y 165º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.834.605.

Abogados en ejercicio JOSÉ GREGORIO ALBERTI ACOSTA y GLADYS MARÍA ESSER DE ALBERTI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 27.933 y 27.932, respectivamente

Sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Aragua en fecha 08 de julio de 2014, bajo el No. 38, Tomo 81-A, representada por los ciudadanos FRANK REINALDO DICURUZ LAREZ y MORAIMA LISBETH CORDERO PAREDES, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.260.031 y V-9.834.581, respectivamente.

Abogado en ejercicio CARLOS JOSÉ MÉNDEZ GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 219.210.

DESALOJO LOCAL COMERCIAL.

24-10.193.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio CARLOS JOSÉ MÉNDEZ GONZÁLEZ, en su carácter de defensor ad litem de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 04 de junio de 2024, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, contra la prenombrada empresa, plenamente identificados en autos, ordenándose la entrega material del inmueble arrendado.
En fecha 03 de julio de 2024, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 30 de julio de 2024, esta alzada dejó constancia del vencimiento del lapso previsto para la presentación de las observaciones a los informes dejando asentado que solo la parte actora hizo uso de tal derecho, se fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil; posteriormente, mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2024, se hizo constar que dada la complejidad del asunto, se difiere la oportunidad para sentenciar por un plazo de treinta (30) días calendarios.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal para decidir el recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe pasa a hacerlo en los siguientes términos y bajo las siguientes consideraciones.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 20 de julio de 2022, el ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, debidamente asistido por la abogada en ejercicio GLADYS MARÍA ESSER DE ALBERTI, procedió a demandar a la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL; sosteniendo para ello -entre otras cosas-, lo siguiente:
1. Que es propietario de un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías edificadas sobre él, ubicado en la avenida Intercomunal Charallave-Ocumare precisamente, kilómetro 5 de la Parroquia Charallave, municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con quebrada de Charallave; Sur: con carretera nacional Charallave-Ocumare del Tuy; Este: con terrenos que son o fueron de la sucesión Vargas; y, Oeste: con terrenos que son de Alfarería Continental, C.A.”; con una superficie de siete mil setecientos noventa metros cuadrados con sesenta y siete decímetros cuadrados (7.790,76 mts2), cuyo terreno está totalmente cercado de paredes de bloque, su respectivo portón de hierro y contiene unas bienhechurías para depósitos y/o oficinas.
2. Que dio en arrendamiento dicho inmueble a la empresa ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., sin haberse suscrito un contrato, sino de manera verbal en fecha 1° de abril de 2021, estableciendo como canon mensual la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $150,00), cancelados en su equivalente a bolívares.
3. Que desde el mes de octubre del año 2021, la arrendataria –a su decir- no ha cancelado el canon pautado, a pesar de la exigencia por su parte, viéndose en la necesidad de notificarle que de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, deberá desocupar el inmueble arrendado, entregándolo libre de bienes y personas.
4. Que dicha notificación se llevó a cabo en fecha 17 de marzo de 2022, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda.
5. Que en virtud de lo expuesto, es por lo que procede a demandar por desalojo por falta de pago a la arrendataria, sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., y solicita que sea condenada a devolver el inmueble totalmente desocupado y en perfectas condiciones, tal como se encontraba al momento en que lo recibió.
6. Fundamentó su demanda en la causal de desalojo establecida en el artículo 40, literal “A”, así como también en el artículo 43 ambos del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
7. Por último, estimó la demanda en la suma de CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.850,00), y solicitó que la misma sea admitida y sustanciada conforme a derecho y que sea declarada con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 20 de julio de 2023, el abogado en ejercicio CARLOS JOSÉ MÉNDEZ, actuando en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada, sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., procedió a contestar la demanda incoada en contra de su defendida; sosteniendo ello -entre otras cosas-, lo siguiente:
1. Que en fecha 04 de julio de 2023, se trasladó hasta la ubicación de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., siendo atendido por el ciudadano Frank Reinaldo Dicuruz Cordero, hijo del ciudadano FRANK REINALDO DICURUZ LAREZ, representante de su defendida, quien le indicó que su padre no se encontraba en el lugar, y que muy pocas veces asistía ya que la mayoría del tiempo se encontraba en la ciudad de Maracay, pero que en razón de ello se comunicó con su hermana, la ciudadana MORAIMA CORDERO PAREDES, a quien le hizo saber el motivo de su presencia y acordaron una cita para reunirse y plantear la situación.
2. Que en fecha 06 de julio de 2023, recibió una llamada telefónica por parte de la ciudadana antes mencionada, manifestándole que ya se encontraba en las afueras de su oficina para reunirse, estando acompañada de su padre, ciudadano FRANK REINALDO DICURUZ LAREZ, quienes al estar enterados del procedimiento, le facilitaron un contrato de arrendamiento debidamente notariado, suscrito entre el ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS y FRANK REINALDO DICURUZ, en representación de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., en su condición de arrendataria.
3. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la parte actora, y en defensa de los derechos e intereses sobre la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A.
4. Que niega, rechaza y contradice que la relación arrendaticia haya iniciado de forma verbal y que haya sido en fecha 01 de abril de 2021.
5. Que niega, rechaza y contradice que la relación arrendaticia haya iniciado con un canon de CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $150,00) mensuales, así como que no se haya cancelado el mismo desde octubre de 2021.
6. Finalmente, solicitó que la demanda sea declarada SIN LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos que le sean accesorios, inclusive la expresa condenatoria en costas por la parte demandante, por ser incierta su acción.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 05 al 14 del expediente) marcado con letra “A”, en copia fotostática, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL realizada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de marzo de 2022, a la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., recibida por la ciudadana Morelbis Dicruz, en la siguiente dirección: “Lote de terreno ubicado en el lugar denominado Av. Intercomunal Charallave-Ocumare, Km 5, de la Parroquia Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda”, previa solicitud del ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, en la cual se le participa lo siguiente:
“(…) PRIMERO: Que he decidido no renovar el contrato de arrendamiento que de forma verbal tenemos convenido, en virtud de su alta morosidad en la falta de pago de los cánones convenidos. En consecuencia y de conformidad con el DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, a partir de la fecha en que se le haga efectiva la notificación, deberá desocupar el inmueble que tiene alquilado y entregármelo inmediatamente totalmente libre de personas y cosas y con el mismo perfecto estado en que lo recibió. En virtud de que por su falta de pago de por más de cinco (5) meses; tal como lo establece la antes citada Ley (sic), ya ha perdido todos los derechos que le corresponden a todo arrendatario solvente (…)”

Ahora bien, aun cuando que el documento público en cuestión no fue impugnado por la contraparte, esta juzgadora observa que el mismo no aporta elemento probatorio alguno que coadyuve a la resolución del presente juicio, por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 12 al 14 del expediente) marcado con la letra “B”, en original, tres (3) RECIBOS PRIVADOS DE PAGO expedidos por el ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, con el siguiente contenido: (i) Recibo de fecha 24 de junio de 2021, expedido a favor de “ESTACIONAMIENTO STA BARBARA C.A”, por la cantidad de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $600,00) en efectivo, correspondiente al pago de alquiler de los meses de mayo y junio de 2021; (ii) Recibo de fecha 14 de septiembre de 2021, expedido a favor de “Morelbis Dicuruz”, por la cantidad de TRESCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $300,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de julio y agosto de 2021; y, (iii) Recibo de fecha 14 de septiembre de 2021, expedido a favor de “Morelbis Dicuruz”, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $150,00) en efectivo, por concepto de pago de alquiler correspondiente al mes de septiembre de 2021. Ahora bien, en vista que se trata de un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada, quien aquí decide da por reconocido el instrumento en cuestión conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la parte demandada en el presente juicio canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2021.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 16 al 19 del expediente) marcado con letra “C”, en copia fotostática, CONTRATO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de diciembre de 2018, inserto bajo el No. 2018.1552, Asiento Registral No. 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.12.1.13372, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, a través del cual el ciudadano NATALINO CAMAIONI CECCHINI, actuando en su carácter de gerente de la sociedad mercantil ALFARERÍA CONTINENTAL, C.A., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, un inmueble propiedad de su representada, constituido por un lote de terreno con una superficie de siete mil setecientos noventa metros cuadrados con sesenta y siete decímetros cuadrados (7.790,67 mts2), el cual forma parte de la extensión del fundo denominado Cantarrana, ubicado en Charallave, jurisdicción del Municipio Autónomo de Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, en vista que el documento bajo análisis no fue impugnado por la contraparte, esta juzgadora lo tiene como fidedigno de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el demandante es propietario del inmueble objeto del presente juicio.- Así se establece.

Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora promovió los siguientes medios:
.-RATIFICÓ las documentales consignadas junto al escrito libelar, lo que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.- PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicitó se oficiara a la siguiente entidad:
a) Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), del Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interiores y Justicia, a fin de que informe: “(…) sobre los datos de Registro de la accionada: ESTACIONAMIENTO SANTA BARBARA FRANK, C.A., ya que hasta la presente fecha ha sido imposible ubicarlo en los Registros Mercantiles, cuyo número de RIF, es el siguientes: RIF. J404436880 (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes a los folios 86 al 97 del expediente) se deprende textualmente que la prenombrada oficina remitió al a quo en copia certificada, acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Aragua en fecha 08 de julio de 2014, bajo el No. 38, Tomo 81-A, representada por los ciudadanos FRANK REINALDO DICURUZ LAREZ y MORAIMA LISBETH CORDERO PAREDES; y en virtud que ello guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, como demostrativa de la identificación de la parte demandada.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
La parte demandada, conjuntamente al escrito de contestación a la demanda consignó a los autos las siguientes documentales:
Primero.- (Folio 56 del expediente) marcado con letra “A”, en copia fotostática, CÉDULA DE IDENTIDAD No. V-18.891.609, cuya titularidad le corresponde al ciudadano FRANK REINALDO DICURUZ CORDERO, tercero ajeno a la controversia; no obstante, visto que ello no aporta ningún elemento para la resolución del juicio, se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio por impertinente.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 57 al 61 del expediente) marcado con letra “B”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante el Registro Público del Municipio San Casimiro del estado Aragua en fecha 26 de agosto de 2019, anotado bajo el No. 27, Tomo 34, presuntamente celebrado entre el ciudadano Néstor LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano FRANK REINALDO DICURUZ LAREZ, en representación de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, de cuyas copias simples se desprende que está incompleto el documento, por cuanto no se evidencian las firmas por parte de los otorgantes en la parte final del contrato. Ahora bien, de la revisión a los autos se observa que la parte demandante procedió a impugnar el documento bajo análisis, evidenciándose que la parte promovente no hizo valer una copia certificada del mismo posteriormente ni su cotejo con el original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno al no poderse verificar su autenticidad.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 62 y 63 del expediente) marcadas con letras “C” y “D”, en formato impreso, dos (2) REPRODUCCIONES FOTOGRÁFICAS de las cuales se observan las instalaciones de un estacionamiento de vehículos con la denominación comercial “ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA, C.A.”; ahora bien, aun cuando las documentales bajo análisis no fueron impugnadas por la parte contraria, esta juzgadora observa que el contenido de las mismas no aportan elementos probatorios algunos para la resolución del presente juicio, por lo que se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió los siguientes medios:
.-Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE de los autos en cuanto puedan favorecer a su representado, así como las documentales consignadas junto al escrito de contestación a la demanda, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medias de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 04 de junio de 2024, se declaró lo siguiente:
“(…) Ahora bien, en relación a la manifestación hecha por la parte actora en su escrito libelar constituye un hecho negativo, al exponer entre otras cosas, la falta de pago de los cánones de arrendamiento, situación está (sic) que tal como expuso el defensor judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, rechaza lo alegado por el demandante, por lo que a juicio de este Juzgador (sic), el demandado tenía la carga procesal de demostrar el cumplimiento de los pagos, lo cual no efectuó solo se limitó a rechazar genéricamente. Así expresamente se declara.-
Como corolario de lo antes expuesto y del resultado de la tarea probatoria por las partes en el presente juicio, así como de los requisitos exigidos por la ley, ya que el probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado por las partes en litigio, ahora bien, concluye este sentenciador que el demandante cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, no así, el defensor ad-litem de la parte demandada que diligentemente se dirigió a la dirección de su defendido el cual se entrevistó en una reunión con el ciudadano FRANK REINALDO DICURUZ LAREZ, plenamente identificado representante de la empresa ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK C.A, aquí demandada, el cual le aporto en copia simple un contrato de arrendamiento autenticado, y el cual, no le fue otorgó (sic) valor probatorio, no aportando al defensor ad-litem ninguna prueba de estar solvente con los pagos aquí delatados, quedando el defensor en su contestación a limitarse a negar y rechazar lo alegado sin lograr demostrar que su defendido se encuentra solvente de los pagos de canon de arrendamiento aquí delados (sic) por la parte actora. Así se declara.
En ese orden y siendo una de las principales obligaciones del arrendatario, demostrar el pago o solvencia en los cánones de arrendamiento; no quedó en evidencia durante el iter procesal, que la parte demandada haya cumplido dicha obligación, la cual indudablemente da derecho al arrendador conforme al artículo 40, literal “a” de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a demandar el desalojo del terreno y de las bienhechurías sobre él construidas para el uso comercial, objeto de litigio, por dicha causal la cual se fundamenta en la insolvencia del arrendatario en el pago de dos (02) cánones de arrendamiento. Así se declara.
En virtud de los razonamientos antes expuestos, es por lo que resulta forzoso para este Tribunal (sic) declarar CON LUGAR la demanda de DESALOJO DEL INMUEBLE DE USO COMERCIAL intentada por el ciudadano : NESTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ (…) contra la empresa ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK C.A, (…) y como consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada a desalojar y hacer entrega material al demandante, del inmueble objeto del presente juicio, ello conforme a la causal prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal como se dejará sentado (sic) en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
DISPOSITIVA
En mérito de todo lo antes expuesto, este JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CRISTOBAL (sic) ROJAS Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA (…) declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO Del (sic) INMUEBLE PARA USO COMERCIAL, intentada por el ciudadano: NESTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ (…) contra la: empresa ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK C.A (…) SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada, la: empresa ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK C.A (…) HACER ENTREGA a la parte accionante, el inmueble (…) plenamente identificado en el documento de compra venta, libre de bienes y personas. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.

ESCRITO DE INFORMES:
En fecha 16 de julio de 2024, el defensor ad litem de la parte demandada, sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., consignó ante esta alzada su respectivo escrito de informes, en el cual realiza una síntesis de los hechos y defensas expuestos en el proceso, para finalmente solicitar que la apelación sea declarada con lugar en la definitiva conforme a derecho.
Seguidamente, la representación judicial de la parte demandante en su respectivo escrito de informes y su posterior reforma presentados en fecha 06 y 13 de agosto de 2024, respectivamente, alega que el contrato suscrito entre ambas partes fue de manera verbal, y que la contraparte no negó los recibos de pago consignados con el escrito libelar, en los cuales se refleja la falta de pago por parte de la demandada desde el mes de octubre de 2021; seguido a ello, solicita a esta superioridad que se declare sin lugar la apelación interpuesta y se confirme la decisión recurrida.

OBSERVACIONES A LOS INFORMES:
La representación judicial de la parte demandante consignó ante esta alzada en fecha 24 de septiembre de 2024, escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte, en el cual reitera la falta de autenticidad en la huella y firma de su representado en el contrato de arrendamiento consignado por la demandada; asimismo, insistió en que lo pactado entre ambas partes fue de forma verbal desde el 01 de abril de 2021, fijando el monto del canon de arrendamiento en la cantidad de ciento cincuenta dólares americanos (USD $150) según se puede apreciar en los recibos de pagos consignados, lo cual no fue desvirtuado por la parte demandada.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 04 de junio de 2024, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ contra la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., plenamente identificados en autos; y en consecuencia se ordenó la entrega material del inmueble arrendado. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto, quien suscribe procede a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se observa que el ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, procedió en su escrito libelar a demandar por desalojo a la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., sosteniendo para ello que en fecha 1° de abril de 2021, le dio en arrendamiento verbal, un lote de terreno y las bienhechurías edificadas sobre el mismo, ubicados en la avenida Intercomunal Charallave-Ocumare, kilómetro 5 de la parroquia Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, estableciendo como canon mensual la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $150,00), cancelados en su equivalente a bolívares, pero que desde el mes de octubre del año 2021, la arrendataria –a su decir- no ha cancelado el canon pautado, por lo que procede a demandarla por desalojo por falta de pago a fin de que sea condenada a devolver el inmueble totalmente desocupado y en perfectas condiciones, conforme a la causal de desalojo establecida en el artículo 40, literal “A”, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, a fin de desvirtuar tales afirmaciones, se evidencia que el defensor ad-litem de la parte demandada, sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la parte actora, así como que la relación arrendaticia haya iniciado de forma verbal y que haya sido en fecha 01 de abril de 2021; asimismo, negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia haya iniciado con un canon de CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $150,00) mensuales, así como que no se haya cancelado el mismo desde octubre de 2021, por lo que solicitó que la demanda sea declarada sin lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos que le sean accesorios, inclusive la expresa condenatoria en costas por la parte demandante, por ser incierta su acción.
Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el curso del proceso, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías allí edificadas el cual cuenta con aproximadamente siete mil setecientos noventa metros cuadrados con setenta y seis decímetros cuadrados (7.790,76 mts2), ubicado en la avenida Intercomunal Charallave-Ocumare, kilómetro 5 de la parroquia Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por falta de pago de los cánones de arrendamientos; considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)” (Negrillas de este tribunal)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial; a saber, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; ahora bien, en el caso sub examine la parte demandante alega como fundamento a dicha causal, que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento a partir del mes de octubre de 2021, inclusive. A tal efecto, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…)”. (Resaltados de esta alzada).
Así las cosas, de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes. Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada)

Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, una obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a fin de demostrar la procedencia de tal causal, observa que el ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, señaló en su escrito libelar que en fecha 1° de abril de 2021, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., el inmueble objeto del litigio, fijando un canon de arrendamiento por la cantidad en bolívares equivalente a CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $150).

A tal efecto, y a fin de demostrar tales afirmaciones, la parte demandante consignó tres (3) RECIBOS PRIVADOS DE PAGO expedidos por el demandante con el siguiente contenido: (i) Recibo de fecha 24 de junio de 2021, expedido a favor de “ESTACIONAMIENTO STA BARBARA C.A”, por la cantidad de SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $600,00) en efectivo, correspondiente al pago de alquiler de los meses de mayo y junio de 2021; (ii) Recibo de fecha 14 de septiembre de 2021, expedido a favor de “Morelbis Dicuruz”, por la cantidad de TRESCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $300,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de julio y agosto de 2021; y, (iii) Recibo de fecha 14 de septiembre de 2021, expedido a favor de “Morelbis Dicuruz”, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $150,00) en efectivo, por concepto de pago de alquiler correspondiente al mes de septiembre de 2021 (folios 12 al 14 del expediente).
No obstante a ello, si bien la parte demandada en su escrito de contestación negó los hechos expuestos en el escrito libelar, no aportó ningún elemento probatorio que desvirtuara la existencia de la relación arrendaticia ni el canon locativo, por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de la relación arrendaticia, y quedan así demostrada la obligación del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento.- Así se precisa.
Así las cosas, al haber quedado demostrado en autos la existencia de dicha relación arrendaticia, así como la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento, debe procederse a analizar si ciertamente la parte demandada incumplió con ésta última obligación, lo cual constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la arrendataria. A tal efecto, resulta necesario traer a colación sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 10 de diciembre de 2010, expediente Nº 10-338, que determina a quién le corresponde el omnus probandi sobre el cumplimiento del pago en los cánones de arrendamiento –como sucede en el caso de marras-, en la cual se expuso lo siguiente:
“(…)Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia (…)” (Resaltado de esta alzada).

Por consiguiente, se tiene entonces que la parte actora, aduce en su libelo que la parte demandada en su condición de arrendataria se encuentra insolvente en su obligación de cancelar el canon a partir del mes de octubre de 2021, inclusive; ante ello, de la revisión a los autos se observa que la demandada no consignó medio probatorio alguno en el decurso proceso para desvirtuar tales afirmaciones, limitándose en la oportunidad para contestar la demanda a negar que la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., no haya cancelado el canon de arrendamiento desde el mes de octubre del año 2021, por lo que en consecuencia, quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la arrendataria de ninguna manera demostró haber cancelado los meses reclamados como insolutos, ni demostró que dicha insolvencia pueda ser imputable al arrendador, por lo que sin lugar a dudas incumplió con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil. Motivos por los cuales, siendo que para el derecho la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico mediante las formas determinadas por la ley, y en virtud que, la accionada no logró desvirtuar la falta de pago alegada por la parte actora en el escrito libelar, este tribunal partiendo de las pruebas aportadas a los autos y con apego a las consideraciones supra realizadas, declara procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, contra la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., quien debe desalojar y hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio constituido por un lote de terreno y las bienhechurías allí edificadas el cual cuenta con aproximadamente siete mil setecientos noventa metros cuadrados con setenta y seis decímetros cuadrados (7.790,76 mts2), ubicado en la avenida Intercomunal Charallave-Ocumare, kilómetro 5 de la parroquia Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, ello de conformidad con la causal contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se decide.
De esta manera, con fundamento a las consideraciones anteriormente expuestas, esta superioridad debe declarar, SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio CARLOS JOSÉ MÉNDEZ GONZÁLEZ, en su carácter de defensor ad litem de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 04 de junio de 2024, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, contra la prenombrada empresa, plenamente identificados en autos, ordenándose la entrega material del inmueble arrendado, ello conforme a la causal prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y en tal sentido, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la referida decisión; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio CARLOS JOSÉ MÉNDEZ GONZÁLEZ, en su carácter de defensor ad litem de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 04 de junio de 2024, la cual se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano NÉSTOR LUIS RAMOS HERNÁNDEZ, contra la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO SANTA BÁRBARA FRANK C.A., quien debe desalojar y hacer entrega material a la parte demandante, del inmueble objeto del presente juicio, constituido por un lote de terreno y las bienhechurías allí edificadas el cual cuenta con aproximadamente siete mil setecientos noventa metros cuadrados con setenta y seis decímetros cuadrados (7.790,76 mts2), ubicado en la avenida Intercomunal Charallave-Ocumare, kilómetro 5 de la parroquia Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada-recurrente, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
ZBD/lag.-
Exp. 24-10.193.