TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁSITO DE CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIA DE ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
214° y 165°

PARTE DEMANDANTE:

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:
Ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 6.814.370.

Abogadas en ejercicio YURAMY ALICETH PEÑA HERNÁNDEZ y ONEIDA MENDOZA SILVA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 205.809 y 135.334, en su orden.

Sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de junio de 2006, bajo el No. 04, Tomo 31-A; representada por la ciudadana BRAYERLIN DULNEIL MEJICANO RIVAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-18.329.338.

Abogados en ejercicio ANTONIO RAFAEL VEGAS BRITO y ANTHONY JOSÉ DE ANDRADE SÁEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 211.285 y 299.288, respectivamente.

DESALOJO LOCAL COMERCIAL.

24-10.173.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado ANTHONY JOSÉ DE ANDRADE SÁEZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de abril de 2024, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ contra la prenombrada empresa, todos plenamente identificados, condenándose a la parte demandada a la entrega material del inmueble objeto de la presente controversia.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 27 de mayo de 2024, se le dio entrada fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que solo la parte demandante hizo uso de tal derecho.
Posteriormente, fue proferido auto en fecha 02 de agosto de 2024, mediante el cual se dejó constancia que concluido el lapso para la consignación de las observaciones a los informes, constando en autos que ninguna de las partes hizo uso de este derecho, se fijó a partir de esa fecha, inclusive, el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia. Seguido a ello, y dada la complejidad del asunto, se procedió mediante auto de fecha 4 de noviembre del mismo año, a diferir la oportunidad para sentencia por un plazo de treinta (30) días continuos.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 23 de mayo de 2023, el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, debidamente asistido por las abogadas en ejercicio YURAMY ALICETH PEÑA HERNÁNDEZ Y ONEIDA MENDOZA SILVA, procedió a demandar a la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A.; sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha primero (1°) de enero de 2017, el ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), entregó mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha veinte (20) de marzo de 2017, inserto bajo el No. 37, a la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., un (1) local comercial identificado con el número 25, de aproximadamente novecientos cincuenta metros cuadrados (950 mts2) situado en un terreno de mayor extensión dominado como “Lote G”, ubicado en la Zona Industrial Los Llaneros (ahora sector Las Minas), kilómetro 14 de la carretera panamericana, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que según la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, el contrato tendría una duración de un (1) año fijo desde la fecha inicialmente indicada hasta el 31 de diciembre de 2017, y que en la cláusula décima fue estipulado un canon de arrendamiento en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 476.000,00), el cual debía ser pagado los cinco (5) primeros días de cada mes.
3. Que el ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), mediante documento inscrito por ante la oficina de Registro Público del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de julio de 2018, anotado bajo el No. 2018-129, matrícula No. 232.13.13.1.6694, le adjudicó la propiedad del inmueble identificado como Lote G, con una superficie de siete mil ciento treinta y cinco metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (7.135,32 mts2), lote en el cual –a su decir- se encuentra ubicado el local comercial objeto del presente juicio.
4. Que en vista de la muerte del cedente, ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), en fecha 5 de octubre de 2018, quien tenía un usufructo vitalicio sobre el inmueble, ocurrió la subrogación del arrendador en su persona, razón por la cual el conglomerado de locales comerciales que integran el inmueble distinguido como Lote G, fueron debidamente notificados de forma escrito en fecha 24 de enero de 2019, sobre el cambio de propietario conforme a la cesión que hiciera en vida el prenombrado causante, cuya notificación –a su decir- se negaron a recibir, a excepción del arrendatario del local No. 27.
5. Que en fecha 20 de julio de 2022, solicitó una inspección judicial en el lote de terreno identificado como Lote G, en la cual se verificó –a su decir- la ubicación exacta del inmueble de acuerdo a los planos, así como la información requerida al encargado de la empresa mercantil (arrendataria), quien indicó que consignada el canon de arrendamiento en los tribunales, cuyas consignaciones –a su decir- no han sido notificadas a su persona, incumplimiento así las cláusulas décima y décima primera.
6. Que en dicha inspección se deja constancia de la entrega de una nueva comunicación, mediante la cual se ratifica la comunicación realizada en fecha 24 de enero de 2019, sobre la cesión de la propiedad hecha por el ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), a su persona, como nuevo arrendador.
7. Que desde la última notificación han transcurrido aproximadamente diez (10) meses consecutivos desde el 20 de julio de 2022 al 20 de mayo de 2022, sin que el arrendatario pagara el canon mensual, los cuales sumados a la primera notificación del 24 de enero de 2019, hacen un total de cuarenta (40) meses consecutivos sin pagar el canon, al cual se le suma el deber del pago de la alícuota del Impuesto al Valor Agregado (IVA).
8. Que en el particular octavo de la inspección practicada, se hace constar la humedad que presenta la pared del lindero Oeste del inmueble que no ha notificado al arrendador, lo que trae como consecuencia un deterioro o daño mayor en el inmueble por negligencia del arrendatario, constituyendo –a su decir- un incumplimiento de la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento.
9. Que la arrendataria ha dejado de cumplir las obligaciones establecidas ene l contrato y la norma que regula el arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, por la falta de pago del canon de arrendamiento, y el descuido del local arrendado.
10. Fundamentó la pretensión en el artículo 43 y 40, literales “a”, “c”, “g” y “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y en los artículos 1.264, 1.592 y 1.596 del Código Civil.
11. Que por las razones expuestas, es por lo que procede a demandar por DESALOJO a la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada mediante sentencia declarada con lugar, a que el contrato de arrendamiento queda resuelto de pleno de derecho, y a desocupar y entregar el inmueble dado en arrendamiento, más el pago de las costas y costos procesales.
12. Por último, estimó la demanda en la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 72.000,00), y solicitó que la misma sea sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en todas y cada una de sus partes.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 05 de octubre de 2023, la ciudadana BRANYERLIN DULNEIL MEJICANO RIVAS, en representación de la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., debidamente asistida por los abogados en ejercicio ANTONIO RAFAEL VEGAS BRITO y ANTHONY JOSÉ DE ANDRADE SAEZ, procedió a contestar la demanda interpuesta contra su defendida, sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 20 de marzo de 2017, su representada suscribió con el ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un local comercial ubicado en la Zona Industrial Los Llaneros (ahora sector Las Minas), Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en cuya cláusula quinta se acordó el término del arrendamiento por un (01) año fijo, pero que posterior a ello no se suscribió un nuevo contrato o prórroga.
2. Que a partir de la suscripción del contrato, su representada ha venido cumplimiento a cabalidad las obligaciones propias del arrendatario, especialmente lo relativo al pago del canon de arrendamiento mediante consignación arrendaticia en el expediente No. D-2018-012, de la nomenclatura interna del tribunal de la causa.
3. Que tras el fallecimiento del ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), nunca se le notificó a los representantes de su defendida, de alguna prórroga o de un nuevo contrato, motivo por el cual, el representante legal de la empresa accionada para el momento, decidió consignar los cánones de arrendamiento ante el tribunal, los cuales actualmente continúa realizando.
4. Que le resulta una sorpresa descubrir siendo demandada de forma intempestiva por el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, a quien no conoce ni de vista ni de trato, por lo que niega, rechaza y contradice de forma genérica, todos los argumentos presentados en el escrito libelar, por ser –a su decir- inciertos los mismos.
5. Que niega, rechaza y contradice la falta de pago alegada por la parte demandada; asimismo, señaló que en el contrato de arrendamiento se estableció un canon de cuatrocientos setenta y seis mil bolívares (Bs. 476.000,00) para el año 2017, el cual se aumentó de manera verbal a partir del mes de enero de 2018, en la cantidad de seis millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 6.250.000,00); y que para el 31 de octubre de 2018, en vista que el arrendador había fallecido, el representante legal de la empresa demandada, decidió realizar las consignaciones ante el tribunal de la causa.
6. Que para el momento de la muerte del arrendador, el contrato no había sido renovado o prorrogado por la inactividad del arrendado, lo cual debe entenderse –a su decir- como el nacimiento de un nuevo contrato, esta vez a tiempo indeterminado.
7. Que en cuanto al descuido del local, niega, rechaza y contradice que el mismo este deteriorado, descuidado y que se encuentren dañadas las estructuras del mismo.
8. Por último, solicitó que se declare sin lugar la demanda de desalojo intentada.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folio 16, I pieza del expediente) en copia fotostática, CÉDULA DE IDENTIDAD No. V-6.814.370, cuya titularidad le corresponde al ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, a la cual se le tiene como fidedigna de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativa de la identificación de la parte demandante en el presente juicio.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 17-22, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en copia certificada ad effectum videndi, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias de estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2017, anotado bajo el No 37, Tomo 72, folios 137-140 de los libros llevados por dicha notaría, suscrito entre el ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil ONE SITE MULTISERVICIOS, C.A., en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, acordándose -entre otras- las siguientes cláusulas:
“(…) PRIMERA: EL ARRENDADOR cede en arrendamiento a EL ARRENDATARIO quien lo acepta y lo recibe en este acto un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un local industrial de aproximadamente novecientos cincuenta metros cuadrados (950 Mts2) ubicado en las (sic) minas (sic), km 14 de la carretera panamericana, sector Los Llaneros, jurisdicción del municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…)
QUINTA: el plazo de duración del presente contrato es de un (01) año fijo sin prorroga (sic) contado a partir del primero (01) de enero de 2017 hasta el treinta y uno (31) de Diciembre (sic) del mismo ano (sic), ambas fechas inclusive.
(…omissis…)
DECIMA (sic): el canon de arrendamiento mensual será por la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (sic) (Bs. 476.000), que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR puntualmente los cinco (05) primeros días de cada mes en el modo y en el lugar que este (sic) le indique hacerlo.
(…omissis…)
DECIMA (sic) NOVENA: conforme a las previsiones del artículo 1612 del Código Civil las reparaciones menores que requiera el inmueble son por exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO calculadas estas en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al igual que las reparaciones mayores que hayan sido ocasionadas como consecuencias de no haber reparado las menores en su debida oportunidad (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de la relación arrendaticia surgida sobre el inmueble objeto del presente juicio desde el 1° de enero de 2017, fijándose un canon locativo por la cantidad de cuatrocientos setenta y seis bolívares (Bs. 476.000,00), que debían ser cancelados puntualmente los cinco (5) primeros días de cada mes; asimismo, las partes acordaron que el arrendatario sería el responsable de realizar las reparaciones menores que requiera el inmueble, y de aquellas mayores que hayan sido ocasionadas como consecuencias de no haber reparado las menores en su debida oportunidad.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 23-34, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en copia certificada ad effectum videndi, DOCUMENTO DE ACLARATORIA y ADJUDICACIÓN DE BIENES protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 7 de agosto de 2015, inserto bajo el No. 2015.425, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 232.13.13.1.5488, suscrito por los ciudadanos JHONNY JOSÉ SÁNCHEZ REVETTE, actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos CARMEN ELENA REVETTE DE SÁNCHEZ, JOEL JOSÉ SÁNCHEZ REVETTE, WILLIAM WILFREDO SÁNCHEZ REVETTE y YARNEIDI ELENA SÁNCHEZ REVETTE, integrantes de la SUCESIÓN EUFEMIO SÁNCHEZ RAGA, por una parte, y por la otra el ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA, en su carácter de propietarios del cien por ciento (100%) de un inmueble distinguido como “LOTE G” y las bienhechurías sobre él construidas, ubicado en el lugar denominado Las Minas, antes sector Los Llaneros, San Antonio de Los Altos, Municipios Los Salias del estado Bolivariano de Miranda con un área de catorce mil quinientos noventa y dos metros cuadrados con noventa y nueve decímetros cuadrados (14.592,99 mts2), cuyos linderos aclaran en el presente documento, y acuerdan adjudicarse y dividirse el cincuenta por ciento (50%) para cada uno, del referido inmueble, en los siguientes términos:
“(…) 1.- A la SUCESION (sic) EUFEMIO SANCHEZ RAGA antes identificada (…) se adjudica una extensión del lote de terreno distinguido como Lote “G” de la Octava Adjudicación ubicado en el lugar denominado Las Minas en San Antonio de Los Altos, (antes Sector (sic) Los Llaneros) Municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda con una superficie aproximada de SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS SESENTA Y SIETE DECIMETROS (sic) CUADRADOS (BS. 7.457.67) (sic) y todas las bienhechurías sobre el construidas (…) Al comunero ANGEL TOMAS SANCHEZ RAGAS, antes identificado se adjudica una extensión del lote de terreno distinguido como Lote “G” de la Octava Adjudicación ubicado en el lugar denominado Las Minas en San Antonio de Los Altos, (antes Sector (sic) Los Llaneros) Municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda con una superficie aproximada de SIETE MIL CIENTO TREINTA Y CINCO MIL METROS CUADRADOS TREINTA Y DOS DECIMETROS (sic) CUADRADOS (7.135.32 M2) y las bienhechurías sobre el construidas (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada, merece valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que al ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA, se le adjudicó la propiedad de un lote de terreno distinguido como Lote “G” ubicado en el lugar denominado Las Minas en San Antonio de Los Altos (antes sector Los Llaneros), Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda con una superficie aproximada de siete mil ciento treinta y cinco mil metros cuadrados treinta y dos decímetros cuadrados (7.135.32 mts2) y las bienhechurías sobre él construidas.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 35-45, I pieza del expediente) marcado con la letra “D”, en copia certificada ad effectum videndi, DOCUMENTO DE CESIÓN DE DERECHOS debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de julio de 2018, inscrito bajo el No. 2018.129, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el No. 232.13.13.1.6694; a través del cual el ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA, cedió en forma pura y simple, perfecta e irrevocable y a título gratuito, al ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, todos los derechos de propiedad, intereses y acciones que le corresponden sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas, distinguido como LOTE “G”, ubicado en el lugar denominado Las Minas en San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, teniendo dicho inmueble una superficie de siete mil ciento treinta y cinco metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (7.135,32 mts2). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada, merece valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que en fecha 19 de julio de 2018, el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, adquirió la propiedad del referido lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 46-47, I pieza del expediente) marcado con la letra “D”, en copia certificada ad effectum videndi, ACTA DE DEFUNCIÓN No. 1424 expedida por la Comisión de Registro Civil y Electoral de la Parroquia Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 06 octubre de 2018, a través de la cual se hace constar que el ciudadano ÁNGEL TOMAS SÁNCHEZ RAGA, falleció en fecha 05 de octubre de 2018. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la contraparte, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de que el ciudadano ÁNGEL TOMAS SÁNCHEZ RAGA, falleció en fecha 05 de octubre de 2018.- Así se establece.
Sexto.- (Folios 48-98, I pieza del expediente) marcado con la letra “E”, en copia certificada ad effectum videndi, INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de julio de 2022, previa solicitud del ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, en el inmueble identificado como lote “G”, el cual cuenta con una superficie de siete mil ciento treinta y cinco metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (7.135,32 mts2), y conformado por dieciocho (18) locales comerciales, ubicado en el sector Los Llaneros, kilómetro 14 de la Carretera Panamericana, Zona Industrial Los Llaneros, San Antonio de Los Altos, Municipios Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en la cual se hizo constar de los siguientes particulares:
“(…) LOCAL N° 25: PARTICULAR PRIMERO: se deja constancia que el inmueble se encontraba abierto al público, por lo que procedió a ingresar al mismo se entabló comunicación con un ciudadano que se identificó como CARLOS GOMEZ (…) quien señaló ser empleado del ciudadano JOSÉ RUIZ, quien es el arrendatario, pero no se encontraba en el inmueble para el momento de la inspección; motivo por el cual se le explicó al referido la misión del tribunal. PARTICULAR SEGUNDO: se deja constancia que el ciudadano CARLOS GOMEZ, manifestó que “si tenemos contrato de arrendamiento, pero no lo tengo a la mano”. PARTICULAR TERCERO: se deja constancia que el local no se encuentra identificado. PARTICULAR CUARTO: se deja constancia que en la entrada principal del inmueble no hay ningún tipo de publicidad o denominación social, siendo manifestado por el ciudadano CARLOS GOMEZ, que en el inmueble opera la compañía “ONE SITE MULTISERVICIOS, C.A.,”, RIF. J29929419-5. PARTICULAR QUINTO: se deja constancia que en el inmueble se desarrolla como actividad comercial, mecánica ligera, latonería, pintura y diagnóstico computarizado. PARTICULAR SEXTO: se deja constancia que el ciudadano CARLOS GOMEZ, manifestó que “yo consigno ante el tribunal, por lo que no tengo aquí ningún recibo”. PARTICULAR SÉPTIMO: se deja constancia que el ciudadano CARLOS GOMEZ, manifestó que “si tenemos licencia,pero no la tengo a la mano”. PARTICULAR OCTAVO: se deja constancia que en el inmueble se encuentra en buenas condiciones de conservación y mantenimiento, con deterioro propio de su uso; así mismo, se observa que la pared de lindero oeste presenta humedad y capa vegetal (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado por la contraparte, esta juzgadora lo tiene como fidedigno de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que al momento en el que se realizó la inspección judicial, se encontró abierto al público el local comercial No. 25, objeto del presente juicio, el cual no se encontraba identificado y sin contar en la entrada principal con algún tipo de publicidad o denominación social, siendo manifestado por el empleado que allí se encontraba, que en el inmueble opera la empresa ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., y que en el mismo se desarrolla como actividad comercial, mecánica ligera, latonería, pintura y diagnóstico computarizado; asimismo, se hace constar que el ciudadano que atendió al tribunal manifestó que se encuentra consignado el canon de arrendamiento ante el tribunal de la causa, y por último, se hizo constar que el inmueble se encuentra en buenas condiciones de conservación y mantenimiento, con deterioro propio de su uso, y presentando humedad y capa vegetal en la pared de lindero Oeste.- Así se establece.
Séptimo.- (Folio 99, I pieza del expediente) marcado con la letra “F”, en copia fotostática, MISIVA suscrita por el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ –aquí demandante-, y dirigida al ciudadano JESÚS RAFAEL CEDEÑO RODRÍGUEZ, recibida en fecha 24 de enero de 2019, en la cual le notifica informe lo siguiente: “Yo, Faustino Proietto Sanchez, ahora estoy ante vuestra presencia a fin de presentarle forma y personalmente al señor TRINO BENIGNO YUMARE OBRERON (…) A quien e (sic) designado como mi asistente y represente, en todo cuanto se refiera a los locales o galpones que como usted ya lo sabe, me fueron cedidos en propiedad por mi difunto tío ANGEL TOMAS SANCHEZ RAGA (…)”. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí decide observa que la misma corresponde a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma ésta que previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples (Cfr. Sentencia de la Sala de Casación Civil N° RC-835 de fecha 24/11/2016, Exp. N° 2015-822; ratificada en sentencia Nº 090 del 28/4/2021); por consiguiente, esta alzada desecha la probanza bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandante hizo valer los siguientes medios probatorios:
.-Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, las documentales consignadas conjuntamente al escrito libelar, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.- PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicitó se oficiara al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, a fin de que informe: “(…) si en este Juzgado (sic) existe algún expediente actual de consignación de canon de arrendamiento en favor del ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ, por parte de la demandada empresa mercantil ON SITE MULTISERVICIOS C.A, y de ser afirmativo informe su número de expediente de consignación y última consignación (…)”. En este sentido, se desprende que por auto de fecha 10 de noviembre de 2023, el tribunal de la causa NEGÓ la admisión de la presente prueba; por consiguiente quien aquí suscribe no tiene material sobre el cual pronunciarse.- Así se establece.

.-INSPECCIÓN JUDICIAL: La apoderada judicial de la parte demandante promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que el tribunal hiciera constar “(…) si existe expediente o expedientes por consignación a nombre del ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ por parte de la demanda empresa mercantil ON SITE MULTISERVICIOS C.A, se verifique y deje constancia mediante inspección ocular, si se encuentra el arrendador debidamente notificado, fecha de inicio, con indicación de cuál fue la última consignación recibida por este tribunal, su fecha, monto, concepto e identificación de la persona que la presenta (…)”; a lo que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 10 de noviembre de 2023, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 20 de noviembre de 2023, se trasladó y constituyó en la dirección donde tiene ese mismo órgano jurisdiccional, en cuya oportunidad, mediante el acta de inspección levantada, dejó constancia de lo siguiente (ver folio 169, I pieza del expediente):
“(...) se constituyó y trasladó al archivo de este mismo juzgado (…) En tal sentido, se deja constancia que luego de haber realizado una minuciosa revisión del “LIBRO DE ENTRADA DE CONSIGNACIONES” levados por este tribunal desde el año dos mi uno (2001), puede evidenciarse que no existe reflejado ningún expediente de consignaciones a favor del ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ, en el cual el consignante sea la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., motivo por el cual resulta imposible verificar las demás circunstancias requeridas por el promovente (…)”
En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala que: “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”. Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa que: “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.
Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, no cursa ningún expediente de consignaciones a favor el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ (aquí demandante), en el cual el consignante san la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A. (aquí demandada).- Así se establece.

.-PRUEBA TESTIMONIAL: La parte demandante promovió conjuntamente al escrito libelar, y posteriormente ratifico en el lapso probatorio, la testimonial del ciudadano TRINO BENIGNO YUMARE OBREGÓN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 2.931.728, lo cual fue admitido por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2023, y fijada su evacuación para la oportunidad que tenga lugar la audiencia o debate oral. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovidaa fin de que el testigo declarara sobre el conocimiento que poseen con respecto a la situación aquí controvertida, es por lo que esta sentenciadora pasa de seguida a valorar la declaración rendida por el prenombrado, ello en los siguientes términos:
En fecha 9 de febrero de 2024, siendo la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia o debate oral en el presente juicio, compareció el ciudadano TRINO BENIGNO YUMARE OBREGÓN (ver folios 182-185, I pieza del expediente), quien una vez identificado y debidamente juramentado, fue conteste al señalar:“(…) PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, conoció de vista, trato y comunicación al ciudadano ANGEL TOMAS SANCHEZ RAGA, y de ser afirmativa su respuesta indique desde cuándo? CONTESTÓ: Lo conocí de vista, trato y comunicación desde hace aproximadamente 30 años. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ y de ser afirmativa su respuesta indique desde cuándo? CONTESTÓ: Si lo conozco y desde hace aproximadamente 30 años. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, tiene alguna relación de afinidad o consanguinidad con el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ (sic)? CONTESTÓ: Ninguna. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, qué relación tiene con el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ? CONTESTÓ: Amistad y colaborador. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, según sus dichos, puede describir cuál es la función que desempeña referente a esa colaboración con el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ (sic)? CONTESTÓ: le colaboro cubriendo su ausencia las pocas veces que se encuentra fuera de San Antonio. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, según sus dichos, si en esas ausencias a que hace referencia cuál es la función que desempeña en los locales comerciales pertenecientes al ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ? CONTESTÓ: estar pendiente del mantenimiento de los mismos, y hacerle saber algunas informaciones o comunicaciones con los arrendatarios. SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, conoce de vista, trato y comunicación a la junta directiva o representante legal de la empresa ON SITE MULTISERVICIOS, C.A.? CONTESTÓ: si, conozco a JOSE LUIS, sin embargo, hace tiempo que no lo veo. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, le consta la relación arrendaticia que existía entre la empresa ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., y el ciudadano ANGEL TOMAS SANCHEZ RAGA, y ahora con su actual propietario FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ (sic)? CONTESTÓ: si, yo conocí un contrato que firmó el señor Sánchez con la empresa en enero de 2017, por un término de un año. NOVENA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, tiene conocimiento si la empresa ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., mantuvo algún tipo de comunicación con el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ? CONTESTÓ: la empresa nunca tuvo comunicación con FAUSTINO, pero si FAUSTINO con ellos cuando lo fuimos a notificar del cambio de propietario, y una vez que los fuimos a notificar quien cubriera la vacante de FAUSTINO. DÉCIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, tiene conocimiento de la existencia de alguna comunicación o respuesta por parte de la empresa ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., según su respuesta anterior? CONTESTÓ: no, nunca la hubo salvo que en una ocasión cuando se negó a firmar el contrato que ya había sido acordado. DÉCIMA PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, tiene conocimiento de la existencia de alguna comunicación escrita por parte de la empresa ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., en la que informara a su anterior o actual propietario sobre alguna reparación necesaria en el inmueble? CONTESTÓ: no, jamás. DÉCIMA SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, tiene conocimiento de las condiciones actuales del local comercial arrendado a la empresa ON SITE MULTISERVICIOS, C.A.? CONTESTÓ: si, existe una situación que pone en riesgo tanto a ese local como el que está en la parte superior, por una filtración que tiene el muro de contención. DÉCIMA TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, según su dicho anterior en qué parte del inmueble se ubica el muro de contención al que hace referencia? CONTESTÓ: en la parte posterior y contraria a la entrada del local. DÉCIMA CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento, la arrendataria realizó alguna reparación en el inmueble? CONTESTÓ: no, nunca. DÉCIMA QUINTA PREGUNTA: ¿diga (sic) el testigo, en qué momento tuvo conocimiento de la filtración a qué hace referencia en sus respuestas anteriores? CONTESTÓ: en el mes de julio de 2022, cuando se hizo la inspección judicial. DÉCIMA SEXTA PREGUNTA: ¿diga el testigo, tiene conocimiento si la empresa ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., realizaba puntualmente los pagos del canon de arrendamiento? CONTESTÓ: al difunto TOMAS SANCHEZ no sé, pero a FAUSTINO nunca le han pagado. DÉCIMA SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, tiene conocimiento si fue informado a los arrendatarios sobre el cambio de propietario y de ser afirmativo, indique la forma en que fue notificado? CONTESTÓ: antes del cambio de propietario tanto el Sr. SANCHEZ como FAUSTINO en conjunto fueron a notificarle a todos los arrendatarios, luego en enero de 2019 le llevamos al Sr. RUIZ JOSE una comunicación notificándole que yo era el representante de FAUSTINO cuando él estuviera fuera del país, y posteriormente el día de la inspección judicial. DÉCIMA OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, tiene conocimiento de la ubicación e identificación del local arrendado a la empresa ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., y de ser afirmativo indique el número? CONTESTÓ: el número del local es el 25, que es un área de 950Mts aproximado, y se encuentra ubicado como el primero que se consigue subiendo en esa calle de los que le pertenecen a FAUSTINO (…)”.

Ahora bien, vistas la deposición del testigo promovido por la parte actora, ante transcrita, es menester aludir que conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el artículo 508 eiusdem, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad.
De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos. Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide considera que la deposición rendida por el ciudadano TRINO BENIGNO YUMARE OBREGÓN, no guarda relación con los hechos debatidos en el presente juicio seguido por desalojo, incoado por la presunta falta de pago de cánones de arrendamiento, vencimiento del contrato, deterioro del inmueble arrendado e incumplimiento de las cláusulas contractuales. En efecto, siendo que el testigo antes identificado no depone con conocimiento de los hechos controvertidos en el presente juicio, ni aportan elementos para su resolución, consecuentemente, quien aquí suscribe no les confiere valor probatorio y los desecha del proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa.
PARTE DEMANDADA:
Se desprende de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandada conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda no consignó ningún elemento probatorio; no obstante, abierto el juicio conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, promovió lo siguiente:

.- RATIFICÓ la documental consignada junto a la demanda identificada con la letra “A”, lo que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Único.- (Folios 156-161, I pieza del expediente) en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias de estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2017, anotado bajo el No 37, Tomo 72, folios 137-140 de los libros llevados por dicha notaría, suscrito entre el ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil ONE SITE MULTISERVICIOS, C.A., en su carácter de “EL ARRENDATARIO”. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.

.-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte demandada promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; así las cosas, se observa que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 10 de noviembre de 2023, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 5 de diciembre de 2023, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: “Zona Industrial Los Llaneros, Kilómetro 14 de la carretera Panamericana, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda”; en la cual con mediante el acta de inspección levantada, dejó constancia de los siguientes particulares (ver folios 174 y 175 de la pieza I del expediente):
“(…) En tal sentido, siendo que la inspección en comento se circunscribe únicamente a verificar si en el inmueble supra identificado se “observa (…) deterioro o descuido (…)”,quien aquí suscribe procede a ingresar al mismo, en virtud que se encontraba abierto al público, y deja constancia que dicho local se observa en regular estado de conservación, presentando fracturas y desniveles en el piso, humedad de las paredes, desconchamiento de la pintura y algunas filtraciones en la pared de fondo (…)”

En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente:
Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.
Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:
Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.
Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra en regular estado de conservación, presentando fracturas y desniveles en el piso, humedad de las paredes, desconchamiento de la pintura y algunas filtraciones en la pared de fondo.- Así se establece.

.-INSPECCIÓN JUDICIAL: Del mismo modo, la parte demandada promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que sea practicado sobre el expediente No. D-2018-012, a lo que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 10 de noviembre de 2023, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 8 de diciembre de 2023, se trasladó y constituyó en la dirección donde tiene ese mismo órgano jurisdiccional, en cuya oportunidad, mediante el acta de inspección levantada, dejó constancia de lo siguiente (ver folio 176, I pieza del expediente): “(…) PARTICULAR ÚNICO: deja constancia que el mencionado expediente de consignaciones signado con el No. D-2018-012, conformado por una (1) pieza, la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., (hoy demandada), ha realizado diversas consignaciones a favor del ciudadano ANGEL TOMAS SANCHEZ (…)”
En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente:
Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.
Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:
Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.
Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, cursa expediente de consignaciones No. D-2018-012, siendo el consignante, la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., y el beneficiario el ciudadano ÁNGEL TOMAS SÁNCHEZ RAGA.- Así se establece.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.
Mediante sentencia proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de abril de 2024, se dispuso –entre otras cosas- lo siguiente:
(…) En efecto, por las razones antes expuestas y siendo que el juez debe atenerse estrictamente a lo alegado y probado en autos, sin poder obtener elementos de convicción fuera de éstos, quien aquí suscribe considera PROCEDENTE en derecho la causal invocada por la parte demandante respecto a la falta de pago contemplada en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; pues, tal como se refirió en el particular que antecede, la parte demandada no probó suficientemente en el transcurso del juicio estar solvente con respecto a los cánones demandados como insolutos, a saber, con respecto a los cánones de arrendamiento generados desde el mes de enero de 2019 hasta la interposición de la demanda que dio lugar al presente juicio.- Así se decide.
(…omisis…)
En efecto, por las razones antes expuestas, y siendo que ha quedada evidenciada por una parte, la voluntad del propietario del inmueble arrendado, de dar fin a la relación arrendaticia derivada del contrato celebrado en fecha 20 de marzo de 2017, y por la otra, la conducta de la arrendataria, quien ha incumplido con los términos convenidos en el contrato locativo en comento, es por lo que esta juzgadora considera PROCEDENTE en derecho la causal de desalojo invocada por la parte demandante, respecto al vencimiento del término del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado y su respectiva prórroga legal (…)
(…omisis…)
Así las cosas, siendo que quedó suficientemente demostrado en autos que el demandado le ocasionó al inmueble arrendado deterioros mayores que los provenientes del uso normal, e incluso, que éste incumplió con las obligaciones adquiridas contractualmente en las cláusulas cuarta, quinta y décima novena del convenio tantas veces mencionado (…) consecuentemente, esta juzgadora considera PROCEDENTES en derecho las causales de desalojo invocadas por la parte demandante, respecto que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, y que el referido haya incumplido cualquier obligación que le corresponda conforme al contrato (…) .- Así se precisa.
Así las cosas, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en los literales a), c), g) e i) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consecuentemente, este tribunal debe declarar CON LUGAR la acción de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ, en contra de la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., ampliamente identificados en autos; motivo por el cual se ORDENA a la prenombrada compañía a hacer entrega material al demandante del inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local comercial identificado con el No. 25, de aproximadamente novecientos cincuenta metros cuadrados (950 Mts2), ubicado en el kilómetro 14 de la carretera panamericana, Zona Industrial Los Llaneros, San Antonio de Los Altos, totalmente libre de bienes y personas, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
V
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda (…) declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SANCHEZ (…) en contra de la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., ampliamente identificada en autos, por concepto de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL); y por vía de consecuencia, se ORDENA a la prenombrada compañía a hacer entrega material al demandante del inmueble objeto del presente juicio (…) totalmente libre de bienes y personas.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”
V
ALEGATOS EN ALZADA
En fecha 17 de julio de 2024, comparecieron ante esta alzada las apoderadas judiciales de la parte demandante, ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual realizaron transcripciones parciales de la sentencia recurrida manifestando su conformidad con la misma, procediendo finalmente que por cuanto la parte demandada nada probó sobre sus alegatos y contradicciones, resulta inoficiosa la presente apelación, por lo que solicitan que se declara sin lugar el recurso intentado, y se confirme la decisión recurrida mediante la cual se declaró con lugar la demanda.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de abril de 2024, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ contra la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., plenamente identificados en autos, condenándose a la parte demandada a la entrega material del inmueble objeto de la presente controversia. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto, quien suscribe procede a realizar las siguientes consideraciones:
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, aduciendo entre otras cosas que mediante contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2017, el ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), dio en arrendamiento a la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., un (1) local comercial identificado con el número 25, de aproximadamente novecientos cincuenta metros cuadrados (950 mts2) situado en un terreno de mayor extensión dominado como “Lote G”, ubicado en la Zona Industrial Los Llaneros (ahora sector Las Minas), kilómetro 14 de la carretera panamericana, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, ello por una duración de un (1) año fijo desde 1° de enero de 2017 hasta el 31 de diciembre de 2017, encontrándose actualmente vencido el contrato; asimismo, indicó que en la cláusula décima fue estipulado un canon de arrendamiento en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 476.000,00), el cual debía ser pagado los cinco (5) primeros días de cada mes, pero que hasta el momento la arrendataria adeuda una totalidad de cuarenta (40) meses consecutivos, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Seguidamente, expuso que en fecha 20 de julio de 2022, solicitó una inspección judicial en el lote de terreno identificado como Lote G, en la cual se hace constar la humedad que presenta la pared del lindero Oeste del inmueble que no ha notificado al arrendador, lo que trae como consecuencia un deterioro o daño mayor en el inmueble por negligencia del arrendatario; por tales motivos, fundamentó la pretensión de desalojo en el artículo 40, literales “a”, “c”, “g” y “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y solicitó que se ordene a la parte demandada a desocupar y entregar el inmueble dado en arrendamiento, más el pago de las costas y costos procesales.
Por su parte, en la oportunidad para contestar la demanda, el representante de la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., reconoció que en fecha 20 de marzo de 2017, suscribió con el ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un local comercial ubicado en la Zona Industrial Los Llaneros (ahora sector Las Minas), Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en cuya cláusula quinta se acordó el término del arrendamiento por un (01) año fijo, pero que posterior a ello no se suscribió un nuevo contrato o prórroga; asimismo, señaló que a partir de la suscripción del contrato, su representada ha venido cumplimiento a cabalidad las obligaciones propias del arrendatario, especialmente lo relativo al pago del canon de arrendamiento mediante consignación arrendaticia en el expediente No. D-2018-012, de la nomenclatura interna del tribunal de la causa.
Seguidamente, indicó que le resulta una sorpresa descubrir siendo demandada de forma intempestiva por el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, a quien no conoce ni de vista ni de trato, por lo que niega, rechaza y contradice de forma genérica, todos los argumentos presentados en el escrito libelar, por ser –a su decir- inciertos los mismos; además, negó, rechazó y contradijo la falta de pago alegada por la parte demandada, manifestando que el canon fue aumentado de manera verbal a partir del mes de enero de 2018, en la cantidad de seis millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 6.250.000,00), y que para el 31 de octubre de 2018, en vista que el arrendador había fallecido, el representante legal de la empresa demandada, decidió realizar las consignaciones ante el tribunal de la causa. Finalmente, señaló que el contrato de arrendamiento debe entenderse a tiempo indeterminado, y que en cuanto al descuido del local, niega, rechaza y contradice que el mismo este deteriorado, descuidado y que se encuentren dañadas las estructuras del mismo, por lo que solicitó que se declare sin lugar la demanda de desalojo intentada.
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe observa que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para el uso comercial constituido por un local comercial identificado con el número 25, de aproximadamente novecientos cincuenta metros cuadrados (950 mts2) situado en un terreno de mayor extensión dominado como “Lote G”, ubicado en la Zona Industrial Los Llaneros (ahora sector Las Minas), kilómetro 14 de la carretera panamericana, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, por cuanto el arrendatario presuntamente ha dejado de pagar cuarenta (40) pensiones de arrendamiento, ha vencido el contrato de arrendamiento y su prorroga sin que hiciera entre del bien, y por haber ocasionado al inmueble deterioros mayores que los prevenientes del uso normal; es por lo que se considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literales “a”, “c”, “g” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…omissis…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
(…omissis…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
(…omissis…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio (…)” (Resaltado añadido)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden entre sus numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos, que haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, y, que haya incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y el contrato.
Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, se procede a pronunciarse en primer término, sobre la FALTA DE PAGO de dos (02) cánones de arrendamiento y consecutivos, por lo que es preciso indicar que la parte demandante alega como fundamento a dicha causal, que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento desde el 24 de enero de 2019, hasta el 20 de mayo de 2022, adeudando para el momento de la interposición de la demanda una cantidad de cuarenta (40) cánones de arrendamiento, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA). A tal efecto, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…)”. (Resaltados de esta alzada).
Así las cosas, de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes. Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada)

Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, una obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que la parte demandante hizo valer junto con su libelo un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante a los folios 17-22, I pieza) debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2017, quedando anotado bajo el No. 37, Tomo 72, celebrado entre el ciudadano Susana Carolina Teixeira Escada, actuando en su carácter de apoderada del ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), en su condición de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., en su condición de “LA ARRENDATARIA”, sobre el inmueble objeto del presente juicio, de cuyas cláusulas, específicamente la décima, se desprende textualmente lo siguiente:
“(…) DÉCIMA: el canon de arrendamiento mensual será por la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 476.000), que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR puntualmente los cinco (05) primeros días de cada mes en el modo y en el lugar que este le indique hacerlos (…)”

De lo transcrito, se evidencia en autos que las partes convinieron como obligación del arrendatario, que el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble objeto de la controversia, debían ser cancelados puntualmente dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, fijándose en esa oportunidad la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 476.000,00); no obstante, en la oportunidad para contestar la demanda, la representante de la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., manifestó que “(…) a partir de enero de 2018 se aumentó el canon de arrendamiento mediante un acuerdo verbal con el arrendador de 6.250.000,00 (…)”, circunstancias no contradichas por la parte contraria, por lo que debe ser esta última cantidad a la cual la arrendataria estaba obligada a pagar en la forma convenida por concepto de canon de arrendamiento, es decir, la suma de SEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 6.250.000,00) mensuales, equivalentes hoy en día a la cantidad de Bs. 0,000062; y por tanto, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de la relación arrendaticia, teniéndose así demostrada la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento.- Así se establece.
Siguiendo este orden, debe procederse a analizar si ciertamente la parte demandada incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento convenido y conforme a los términos pactados en el contrato de arrendamiento, lo cual constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la arrendataria. A tal efecto, resulta necesario traer a colación sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 10 de diciembre de 2010, expediente Nº 10-338, que determina a quién le corresponde el omnus probandi sobre el cumplimiento del pago en los cánones de arrendamiento –como sucede en el caso de marras-, en la cual se expuso lo siguiente:
“(…)Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia (…)” (Resaltado de esta alzada).

Por consiguiente, se tiene entonces que la parte actora, aduce en su libelo que la parte demandada en su condición de arrendataria se encuentra insolvente en su obligación de cancelar el canon de arrendamiento desde el 24 de enero de 2019; ante ello, de la revisión a los autos se observa que la demandada no consignó medio probatorio alguno en el decurso proceso para desvirtuar tales afirmaciones, limitándose en la oportunidad para contestar la demanda a señalar que no ha incumplido a lo pactado en el contrato de arrendamiento, y a promover una INSPECCIÓN JUDICIAL sobre el expediente No. D-2018-012, de la nomenclatura interna del tribunal de la causa, de cuyas resultas (ver folio 176, I pieza), si bien se verificó que dicho expediente existe y que corresponde a las consignaciones realizadas por la empresa ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., (hoy demandada), a favor del ciudadano ÁNGEL TOMAS SÁNCHEZ (†), no indica ningún otro elemento probatorio que demuestra o genere la suficiente certeza en esta juzgadora de que los cuarenta (40) meses demandados como insolutos, a saber, desde el 24 de enero de 2019 hasta el 20 de mayo de 2022, fueron efectivamente consignados por la parte demandada según los términos contractuales.
En consecuencia, quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la arrendataria de ninguna manera demostró haber cancelado los meses reclamados como insolutos, ni demostró que dicha insolvencia pueda ser imputable al arrendador, por lo que sin lugar a dudas incumplió con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil. Motivos por los cuales, siendo que para el derecho la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico mediante las formas determinadas por la ley, y en virtud que, la accionada no logró desvirtuar la falta de pago alegada por la parte actora en el escrito libelar, este tribunal partiendo de las pruebas aportadas a los autos y con apego a las consideraciones supra realizadas, declara procedente las causales de desalojo invocadas ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, ello conforme a los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Asimismo, y antes de continuar descendiendo al análisis de la procedencia o no de las demás causales de desalojo invocadas, es preciso señalar que el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, afirmó en su escrito libelar que a la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos “(…) se le suma el deber del pago de la alícuota del Impuesto al Valor Agregado (IVA) como deber formal de la arrendataria según las leyes que regulan la materia la cual no fue pagada por el arrendatario desde el fallecimiento del ciudadano Angel Tomas Sanchez Raga, que para ese entonces era del dieciséis porciento (sic) (16%) (…)”; al respecto, esta juzgadora observa que en la sentencia recurrida el tribunal de la causa omitió pronunciamiento sobre la procedencia o no de tales afirmaciones, por lo que en virtud del principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, el cual prohíbe al juez superior empeorar la situación del apelante -aquí demandado- en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, tal y como ocurre en el caso de marras, esta alzada se encuentra impedida de pronunciarse sobre el supuesto incumplimiento de la parte demandada al pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA).- Así se establece.
Resuelto lo que antecede, tenemos que la parte actora a su vez procedió a demandar a la sociedad mercantil, por DETERIOROS MAYORES del inmueble dado en arrendamiento, para lo cual se observa que el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ (parte demandante), afirmó en su escrito libelar que “(…) se deja constancia en el particular octavo de la inspección, la humedad que presenta la pared del lindero oeste del inmueble que no ha sido notificada al arrendador, lo que trae como consecuencia un deterioro o daño mayor en el inmueble por negligencia del arrendatario (…)”; ante ello es oportuno advertir que la causal de desalojo invocada, atribuye un incumplimiento imputable al arrendatario ante la ausencia de conservación del inmueble, pues los deterioros mayores la norma los atribuye a una actividad del arrendatario que los ocasione, en cuyo caso los mismos nada tienen que ver con aquellos que pudieren suceder por causa ajena no imputable a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito.
En este mismo sentido, el legislador previno en el artículo 1.594 del Código Civil, que “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor” (resaltado añadido); asimismo, del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante a los folios 17-22, I pieza) debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2017, quedando anotado bajo el No. 37, Tomo 72, celebrado entre el ciudadano Susana Carolina Teixeira Escada, actuando en su carácter de apoderada del ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), en su condición de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., en su condición de “LA ARRENDATARIA”, sobre el inmueble objeto del presente juicio, se observa específicamente de la cláusula décima cuarta, que: “(…) EL ARRENDATARIO declara recibir el inmueble objeto de este contrato en buenas condiciones de uso y así se compromete a entregarlo a plena satisfacción de EL ARRENDADOR (…)” (subrayado añadido).
Por consiguiente, no hay lugar a dudas que la arrendataria tiene la obligación de devolver la cosa arrendada en buen estado e incluso con las reparaciones locativas que garanticen la conservación adecuada de la misma, por ello recae en su persona la responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa, así se dispuso en el artículo 1.597 del Código Sustantivo Civil, señalándose a tal efecto que: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.”(Resaltado añadido).
En atención a tales consideraciones, y a fin de determinar si la parte demandada ocasionó deterioros mayores del inmueble en litigio, esta alzada observa que la representación judicial de la parte demandante promovió INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. S-2022-152, practicada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de julio de 2022, en el inmueble identificado como lote “G”, el cual cuenta con una superficie de siete mil ciento treinta y cinco metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (7.135,32 mts2), y conformado por dieciocho (18) locales comerciales, ubicado en el sector Los Llaneros, kilómetro 14 de la Carretera Panamericana, Zona Industrial Los Llaneros, San Antonio de Los Altos, Municipios Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, de la cual se desprenden que se dejó expresa constancia de lo siguiente (folios 48-98, I pieza del expediente):
“(…) LOCAL N° 25: (…) PARTICULAR OCTAVO: se deja constancia que en el inmueble se encuentra en buenas condiciones de conservación y mantenimiento, con deterioro propio de su uso; así mismo, se observa que la pared de lindero oeste presenta humedad y capa vegetal (…)”

Asimismo, de la INSPECCIÓN JUDICIAL practicada por el tribunal de la causa en la sede del inmueble objeto del presente juicio (ver folios 174 y 175 de la pieza I del expediente), se hizo constar lo siguiente: “(…) se observa en regular estado de conservación, presentando fracturas y desniveles en el piso, humedad de las paredes, desconchamiento de la pintura y algunas filtraciones en la pared de fondo (…)” (subrayado añadido). Ahora bien, de las documentales que preceden se observa sin lugar a dudas que el inmueble arrendado presenta un deterioro que excede del uso normal, ya que se evidenciaron filtraciones, perdida de revestimiento de las paredes, y, grietas y fracturas en el piso que afectan su estructura, por lo que es evidente que carece de la mínima conservación; por consiguiente, visto que la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., ha incumplido en su obligación de conservar el inmueble a fin de entregar el mismo en el buen estado de uso, aseo y conservación, y como quiera que la prenombrada no demostró que tales deterioros sucedieron por causa ajena o sean imputables a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito, es por lo queateniéndose a lo alegado y probado en autos, se hace imperativo declarar procedente la causal de desalojo invocada prevista en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Siguiendo este orden, corresponde a esta juzgadora pronunciarse sobre la procedencia o no de la causa de desalojo invocada por la parte demandante contenida en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referida al VENCIMIENTO DEL CONTRATO y que no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, por lo que esta juzgadora estima necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante a los folios 17-22, I pieza) debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2017, quedando anotado bajo el No. 37, Tomo 72, celebrado entre el ciudadano Susana Carolina Teixeira Escada, actuando en su carácter de apoderada del ciudadano ÁNGEL TOMÁS SÁNCHEZ RAGA (†), en su condición de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., en su condición de “LA ARRENDATARIA”, sobre el inmueble objeto del presente juicio, de cuyo contenido, específicamente de su cláusula quinta, se desprende lo siguiente:
“(…) QUINTA: el plazo de duración del presente contrato es de un (01) año fijo sin prorroga (sic) contado a partir del primero (01) de enero de 2017 hasta el treinta y uno (31) de Diciembre (sic) del mismo ano (sic), ambas fechas inclusive (…)” (subrayado de esta alzada).

Visto lo anterior, esta sentenciadora puede afirmar conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y basada en la intención de los otorgantes y en aras de garantizar el debido proceso, que los contratantes convinieron en que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, tendría una vigencia de un (1) año, contado a partir del 1º de enero de 2014 hasta el 31 de diciembre de 2014; por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, debiendo por tanto apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo en su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (diesaquo) y, asimismo el término final (diesaquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
De esta manera, se observa que las partes convinieron en un término fijo, por lo que no era necesaria la notificación previa de ninguna de las partes contentiva del deseo de no renovación del contrato, más aún cuando el legislador previno en el artículo 1.599 del Código Civil, que “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” (resaltado añadido). En este sentido, aun cuando la representación de la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., manifestó que “…el contrato de arrendamiento no había sido renovado o prorrogado el mismo por la inactividad del arrendador, y sin que conste en autos que el arrendador no haya tenido el interés de prorrogar o renovar el mismo...”, vale indicar que ello no cambia las circunstancias propias del presente proceso, ya que –se repite- no era necesario la notificación del vencimiento del contrato, por cuanto el mismo se celebró a tiempo fijo e improrrogable; en consecuencia, finalizado el contrato el 31 de diciembre de 2017, comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley, la cual opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, es decir, aun cuando las partes no le hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ésta procede en beneficio del arrendatario, por lo que la prórroga se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes.
Así las cosas, a fin de determinarse el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, resulta necesario traer a colación el contenido del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual indica lo siguiente:
Artículo 26.- “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el plazo de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” (Resaltado añadido).

De esta manera, finalizado el contrato de arrendamiento en cuestión, comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley de seis (6) meses, por cuanto la presente relación arrendaticia tuvo una duración de hasta un (1) año, por ende desde el día 31 de diciembre de 2017 (exclusive) hasta el día 30 de junio de 2018 (inclusive), se consumó la referida prórroga legal, la cual –como ya se dijo- opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente. En efecto, al vencimiento de dicho lapso, quedaba la parte demandante arrendadora en este juicio, facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado.
No obstante a ello, es preciso advertir que en la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por cuanto –a su decir- el arrendador no manifestó n o haber tenido interés en la renovación o prórroga del contrato; al respecto, quien decide considera oportuno indicar que la figura jurídica invocada consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda; así pues, el legislador previno en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la regulación de la figura de la tácita reconducción, disponiendo expresamente lo siguiente
Artículo 1.600.- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” (Resaltado añadido).

Artículo 1.614.- “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (Resaltado añadido).

De las referidas normas se desprende que los requerimientos necesarios que permiten la tácita reconducción del contrato son: 1) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) la ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, 3) que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación; cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones. Ahora bien, de acuerdo a los razonamientos expuestos, se pude evidenciar –como ya se dijo- luego de examinar el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que la naturaleza del mismo es a tiempo determinado, y que efectivamente al incoarse la presente acción por desalojo, deviene de la circunstancias de que vencido el término del mismo y su prórroga legal, la parte demandada no ha hecho entrega del inmueble arrendado, es decir, continúa ocupando el mismo.
Aunado a ello, respecto a la falta de oposición por parte dela arrendadora en la ocupación del inmueble arrendado, debe indicarse que las partes pactaron una duración del contrato por un (1) año fijo, comenzando una vez vencido ese lapso, a correr la prórroga legal de ser el caso, por lo que no era necesario que la parte arrendadora manifestare mediante algún mecanismo su deseo de no continuar con la relación arrendaticia; sumado a ello, los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Guerrero Rocca, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen 1 (año 2000) (pág. 352), señalaron al respecto que:
“(…) el vencimiento del tiempo previsto agota la duración prefijada (la del contrato más la prórroga legal), y puede producir, por ausencia de más tiempo determinado, la extinción de la relación arrendaticia y no solo la temporalidad determinada como hemos observado; hecho conclusivo que deviene de manera automática, es decir, sin necesidad de ninguna actuación del arrendador demostrativa de la no continuidad obligatoria, pues ya la voluntad de incontinuidad fue manifestada en el momento de la celebración contractual y resultaría inútil e innecesario un recordatorio adicional, así como agotada la prórroga legal, tampoco se necesita alguna indicación interpartes para que el tiempo finalice o concluya (…)” (Resaltado añadido)

En este sentido, como quiera que las partes expresamente pactaron en el contrato que el mismo se celebrara a tiempo fijo sin prórroga alguna, debiendo la arrendataria entregar completamente desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es por lo que se determina la inoperancia del supuesto de hecho establecido en el artículo 1.604 del Código Civil, para que operara la conversión del contrato de tiempo determinado en uno de tiempo indeterminado, ya que la parte arrendadora sí se opuso ante la arrendataria para que no operara la referida conversión contractual y ésta entregara en consecuencia el inmueble arrendado al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, adquiriendo aún más firmeza su intención de no continuar con la relación arrendaticia, cuando interpone el presente juicio seguido por desalojo.
En consecuencia, puede quien aquí suscribe afirmar que el contrato de arrendamiento que une a las partes en litigio, no se indeterminó en el tiempo, como erróneamente pretende hacerlo ver la parte demandada, pues para ello se requería necesaria e imprescindiblemente que el arrendador la dejara en posesión del inmueble sin ninguna oposición, lo cual no se ajusta a las circunstancias evidenciadas en el caso de marras. En efecto, siendo que el contrato in comento, encuadra dentro de los contratos suscritos a tiempo determinado, consecuentemente, este tribunal superior debe declarar IMPROCEDENTE la defensa formulada por la parte demandada respecto a la indeterminación del contrato, por cuanto en este caso no se dio el supuesto de hecho establecido en el artículo 1.604 del Código Civil, para que operara la conversión del contrato, ya que los arrendadores con la interposición de la presente demanda, sí se oponen ante la arrendataria para que no opere la referida conversión contractual y así, éste entregue en consecuencia el inmueble arrendado.- Así se establece.
De esta manera como ut supra se dijo, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 30 de junio de 2018, sin que la parte demandada en su condición de arrendataria haya hecho entrega material del inmueble arrendado, y en virtud que ésta no logró desvirtuar ninguna de las circunstancias aducidas por la parte actora; es por lo que esta juzgadora, considera procedente la causal de desalojo invocada ante el vencimiento del término del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literales “a”, “c”, “g” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé como causales de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones consecutivos, que haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, y, que haya incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y el contrato; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, contra la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., y como consecuencia de ello, la prenombrada empresa deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL al demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial identificado con el No. 25, ubicado en la Zona Industrial Los Llaneros (ahora sector Las Minas), Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, de aproximadamente novecientos cincuenta metros cuadrados (950 mts2), libre de bienes y de personas.- Así se decide.
Por último, de la revisión realizada a la sentencia recurrida, se observa que el tribunal cognoscitivo procedió a declarar “(…) CON LUGAR la demanda interpuesta (…) Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso (…)” (resaltado añadido). Así pues, de lo transcrito se evidencia que el a quo, en virtud de que declaró “CON LUGAR” la acción intentada por la parte demandante, condenó a la demandada al pago de las costas por vencimiento total, el cual está consagrado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, como se dispuso anteriormente, el a quo omitió total pronunciamiento respecto al incumplimiento de la obligación de la arrendataria de pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) conjuntamente al canon de arrendamiento mensual, expuesto así por la parte actora en su libelo de demanda, por lo que no habérsele otorgado al actora todas las pretensiones que procuraba debió el a quo declarar “parcialmente con lugar” la acción y en consecuencia, la no condenatoria en costas de las partes, por cuanto únicamente existe vencimiento total cuando la demandada es absuelta totalmente o el actor obtiene en la definitiva todo lo que pide en el libelo. En tal sentido, siendo entonces verificable que no hubo vencimiento total en el presente juicio para proceder a la condenatoria en costas conforme al referido artículo 274 del Código Adjetivo Civil, esta alzada debe MODIFICAR el dispositivo de la sentencia recurrida proferida en fecha 29 de abril de 2024, en el entendido de que no hay expresa condenatoria en costas bajo los fundamentos expuestos.- Así se decide.
Finalmente, este juzgado superior declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ANTHONY JOSÉ DE ANDRADE SÁEZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de abril de 2024, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; en consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ contra la prenombrada empresa, todos plenamente identificados, y en virtud de ello, se ordena a la parte demandada a desalojar y hacer entrega material al demandante, del inmueble objeto del presente juicio; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ANTHONY JOSÉ DE ANDRADE SÁEZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de abril de 2024, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano FAUSTINO PROIETTO SÁNCHEZ, contra la sociedad mercantil ON SITE MULTISERVICIOS, C.A., y como consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL al demandante del inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local identificado con el número 25, con un área de aproximadamente novecientos cincuenta metros cuadrados (950 mts2), situado en la Zona Industrial Los Llaneros (ahora sector Las Minas), Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, ello conforme a las causales previstas en los literales “a”, “c”, “g” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas del proceso a la parte demandada.
Conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas del recurso.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los nueve (09) días del mes de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-
Exp. Nº 24- 10.173.