TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
214º y 165º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE:
Sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 18 de enero de 1990, bajo el No. 59, Tomo 9-A Sgdo, representada por los ciudadanos RAMÓN ANTONIO REQUENA HERNÁNDEZ y JESÚS MARÍA REQUENA HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédulas de identidad Nos. V-627.379 y V-3.334.595, respectivamente.

Abogado en ejercicio RAFAEL JOSÉ PALMA DELGADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 58.964.

Sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 25 de octubre de 2007, bajo el No. 15, Tomo 1695-A, representada por la ciudadana GABRIELA KIZER KIZER venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.682.925.

Abogados en ejercicio MARÍA COMPAGNON, SULMA ALVARADO, JUAN CARLOS QUERALES COMPAGNONE, y LISBETH BOLÍVAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.755, 11.804, 155.550 y 53.946, respectivamente.

DESALOJO LOCAL COMERCIAL.

24-10.180.

I
ANTECEDENTES.
Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS EDUARDO QUERALES COMPAGNONE, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de abril de 2024, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., contra la prenombrada empresa, todos plenamente identificados, y SIN LUGAR la reconvención por reintegro de cánones de arrendamiento intentada por la parte demandada.
En fecha 03 de junio de 2024, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 07 de agosto de 2024, esta alzada dejó constancia del lapso previsto para la presentación de las observaciones a los informes dejando constancia que ambas de las partes hicieron uso de tal derecho, y fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil; seguido a ello, en fecha 6 de noviembre del mismo año, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un plazo de treinta (30) días calendarios motivado a la necesidad de estudiar minuciosamente cada una de las actuaciones cursantes en el expediente.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal para decidir el recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe pasa a hacerlo en los siguientes términos y bajo las siguientes consideraciones.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda y posterior su reforma presentados en fecha 10 de febrero y 02 de marzo 2023, en ese mismo orden, la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., debidamente asistida por el abogado en ejercicio RAFAEL JOSÉ PALMA DELGADO, procedió a demandar por DESALOJO a la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que actúa en este proceso en su carácter de arrendadora de un inmueble constituido por un local comercial con depósito, patio y garaje, que forma parte de un inmueble de mayor extensión, ubicado en la calle Comercio, identificado con el No. 08, en la ciudad de Cúa, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, comprendido de los siguientes linderos: “Norte: en aproximadamente 15,70 metros, que en su frente, calle Comercio en medio, con la plaza Bolívar; Sur: con inmueble propiedad de la arrendadora; Este: en 35,80 metros con inmueble que e so fue de la sucesión de Ramón Antonio Bárcenas; y, Oeste: calle José María Carreño, con Palacio Municipal de la ciudad de Cúa”.
2. Que en fecha 11 de octubre de 2001, comenzó una relación arrendaticia con la sociedad mercantil PUNTO CENTRO LOS MANGUITOS III, C.A., según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésimo Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 20, Tomo 76 de los libros de autenticaciones respectivos, por un lapso de cinco (5) años de vigencia, cuya relación continuó mediante un nuevo contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 26 de noviembre de 2006, inserto bajo el No. 69, Tomo 151, por un tiempo igual.
3. Que posterior a ello, la arrendataria decidió cambiar su denominación comercial por una nueva empresa, denominada INVERSIONES SIMONDU, C.A., lo cual fue aceptado por la arrendadora, lo cual condujo a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 17 de abril de 2012, bajo el No. 59, Tomo 89 de los libros de autenticaciones respectivos, por un plazo de tres (3) años según la cláusula tercera del contrato, contados a partir del 1° de marzo de 2012, hasta el 28 de febrero de 2015, dando así –según su decir- al inicio de la prórroga legal de tres (3) años.
4. Que vencida la prórroga legal en fecha 28 de febrero de 2018, las partes continuaron la relación locataria, efectuando diversos ajustes a los cánones de arrendamiento –a su decir- de manera bilateral y libre voluntad, siendo la forma de cobro que su representada le entregaba el recibo original para su cobro a la hoy demandada, y ésta dejaba constancia de su aprobación en una copia que firmaba, sellaba y fechaba en señal de aceptación, quedando el original en poder de la demandada, y las copias recibidas en manos de la arrendadora.
5. Que la arrendataria realizaba el pago correspondiente por medio de transferencia bancaria a la ciudadana Placida Hilda Requena Hernández, en una cuenta que posee en Banesco, cuya forma de pago se ha mantenido hasta la fecha de incoar la demanda; no obstante, señaló que el canon del mes de noviembre de 2019, debió ser pagado a más tardar el cinco (5) de diciembre del mismo año, pero la arrendataria lo efectuó el 15 de enero de 2020, según recibo de transferencia.
6. Que se vio en la necesidad de cambiar la forma de cobro a partir del canon pendiente del mes de diciembre de 2019, por lo que en fecha de 6 de enero de 2020, su representada le entregó a la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., una nota como aviso de cobro debidamente recibida, pero la arrendataria hizo caso omiso a ello, por lo que debió enviar una nueva comunicación recibida por la demandada en fecha 21 de enero de 2020, a fin de que reaccionara y comenzara a pagar de forma puntual los cánones pendientes.
7. Que a pesar de ello la demandada se mantiene en su falta a la oportunidad de los cinco (5) primeros días siguientes al mes de vencimiento, dejando de cancelar el canon correspondiente a los meses de diciembre de 2022 y enero de 2023, conforme a los términos pactados en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento; asimismo, indicó que las transferencias realizadas por la parte demandada el 13 de febrero de 2023, resultan extemporáneas.
8. Que a pesar de que la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., estaba en pleno conocimiento de su obligación con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, ésta incumplió con las condiciones pactadas y aceptadas en el contrato, dejando –a su decir- una deuda producto del retardo en el pago de las pensiones locatarias, ascendiendo los meses de diciembre 2022 y enero 2023, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $ 450) cada uno, el cual siempre se ha efectuado según la tasa de cambio del Banco Central de Venezuela (BCV).
9. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.141, 1.143, y 1.159 del Código Civil; concatenadas con los artículos 14 y 40, literales “a” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
10. Que por los fundamentos expuestos procede a demandar a la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., para que se declare la desocupación del inmueble arrendado libre de bienes y personas, y al pago de los costos y costas procesales.
11. Por último, estimó la demanda en la cantidad de cuarenta bolívares (Bs. 40,00) equivalente a cien unidades tributarias (UT 100), y solicitó que se declare con lugar la demanda.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 14 de noviembre de 2023, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS EDUARDO QUERALES COMPAGNONE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., procedió a dar contestación a la demanda intentada en contra de su defendida, ello en los siguientes términos:
1. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes las pretensiones contenidas en el libelo de la demanda, tanto en los hechos como en el derecho; asimismo, negó, rechazó y desconoció los documentos y demás medios probatorios que se pretenden hacer valer en beneficio de la demandante, con excepción de lo que reconozca expresamente.
2. Que como punto previo impugna la cuantía de la demanda por insuficiente, motivado a que la demandante reclama el pago de dos (2) cánones insolutos por cuatrocientos cincuenta dólares americanos (USD $450,00) cada uno, por lo que la demanda debió estimarse en la suma de amos cánones, o en todo cado en la suma de los cánones por un (1) año.
3. Que reconoce el inicio de la relación arrendaticia con la parte actora en fecha 11 de octubre de 2011, con la sociedad mercantil Punto Centro Los Manguitos III, C.A., y que en el transcurso del tiempo se realizó un cambio en la arrendataria, siendo ahora su representada con quien se celebró el último contrato de arrendamiento con una vigencia del 1° de marzo de 2012 hasta el 28 de febrero de 2015.
4. Que se materializó una tácita continuación de la relación arrendaticia convertida entonces a tiempo indeterminado, pero que no obstante a ello, la demandante en su intención de realizar los ajustes al canon de arrendamiento y fijarlo en moneda extranjera, procedió –según su decir- a modificar la forma y oportunidad en que debía ser cancelado el canon mensual.
5. Que a partir del mes de julio de 2019, la parte actora pretendió supuestamente de forma ilegal, ajustar el canon en la cantidad equivalente a DOSCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $200), y a modificar la metodología para gestionar o cobrar el canon de arrendamiento, como era producir recibos con diferentes elementos denominado “nota de cobro de mes”, lo cual modificó voluntariamente la forma y la oportunidad en que debía realizarse el pago del canon de arrendamiento, aceptando en consecuencia, que el pago ya no se haría conforme a lo dispuesto contractualmente, sino contra la presentación de estas írritas e ilegales notad de cobro, las cuales –a su decir- debían ser suscritas en señal de una supuesta conformidad de su representada.
6. Que en ocasión a ello se modificó la oportunidad en que debía verificarse el pago del canon de arrendamiento, es decir, ya no se debía realizar –a su decir- dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, sino a partir del momento en que la arrendadora hiciere entrega de la nota de cobro del canon de arrendamiento.
7. Que su representada sólo puede saber cuál será el canon de arrendamiento a cancelar una vez que la arrendadora emite el correspondiente aviso o nota de cobro, por lo que –a su decir- no nace para su representada la obligación de realizar el pago del canon locativo, toda vez que no está en la capacidad de conocer o saber cuál será el canon de arrendamiento que pretende la parte actora, por no conocer la tasa de cambio que pretenderá aplicar ni la correspondiente a cuál día.
8. Que la arrendadora aun no hecho entrega del aviso o nota de cobro por los cánones de arrendamientos demandados, a saber, diciembre de 2022 y enero 2023, por lo que a su representada –a su decir- aún no se ha generado la obligación de realizar el pago de los cánones de arrendamiento demandados.
9. Que no obstante a lo anterior, su representada realizó el pago de los referidos cánones demandados mediante transferencias bancarias: (i) No. 45441, de fecha 13/02/2023, por la suma de Bs. 10.345,50, correspondiente al mes de diciembre de 2022; y, (ii) No. 45448, de fecha 13/02/2023, por la suma de Bs. 10.345,50, correspondiente al mes de enero de 2023; todas ellas aceptadas por la parte demandante, motivos por el cual señaló que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
10. Finalmente, indicó que en el caso de que el tribunal considere que la obligación de pago nacería acorde a lo dispuesto contractualmente, su representada gozaría de quince (15) días continuos adicional conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicitó que se declare sin lugar la demanda.

Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la parte demandada conjuntamente con el referido escrito de contestación a la demanda, procedió a RECONVENIR a la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., por REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:
1. Que en fecha 17 de abril de 2012, celebró un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda con la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., el cual tuvo por objeto un local comercial con depósito y garaje, ubicado en la calle Comercio No. 8, de la ciudad Cúa, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, el cual entró en vigencia el 1° de marzo de 2012.
2. Que se acordó amistosamente ajustar el canon de arrendamiento mensual, pactándose para el año 2019, un canon locativo por la cantidad de SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES SOBERANOS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.S. 69,49); pero que no obstante a ello, su representada accede en el mes de julio de 2019, a realizar otro ajuste por la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S. 2.238.400,00), lo cual equivale según el criterio de la arrendadora a DOSCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD 200,00).
3. Que el canon se estableció de manera ilegal en moneda extranjera, derivando –a su decir- un espiral de excesos e ilegalidades desde el mes de agosto de 2019 hasta la actualidad, cobrándose de manera descarada cánones en exceso.
4. Que su representada reconoce que el último canon ajustado fue el de DOS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S. 2.238.400,00), y que sobre esa base se ha cobrado –a su decir- en exceso desde el mes de octubre de 2019 hasta el mes de enero de 2023, una totalidad de SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 67.254,36).
5. Fundamentó la reconvención en los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil , concatenados con los artículos 3, 17, 33, 34, y 41 literales “d”, “e” y “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
6. Que su representada decide reclamar únicamente en reintegro los cánones de arrendamiento pagados en exceso, correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2022 y enero 2023, las cuales suman un total de SESENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 60.958,05).
7. Que en virtud de lo expuesto, procede a reconvenir a la empresa INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., a fin de que se declare con lugar la demanda de reintegro de los cánones de arrendamiento pagados en exceso por su representada, y se decrete la compensación de los cánones de arrendamiento pagados en exceso contra los cuales estuviere insolvente o en contra aquellos que se vencieren en un futuro, más su actualización con base al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC).
8. Por último, estimó la reconvención en la cantidad de SESENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 60.958,05), y solicitó que se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención en la definitiva.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Por su parte, en fecha 29 de enero de 2024, el abogado en ejercicio RAFAEL JOSÉ PALMA DELGADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora- reconvenida, sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., procedió a contestar la reconvención intentada en contra de su defendida, en los siguientes términos
1. Que contradice, refuta, niega y rechaza de forma clara y categórica en todas y cada una de las partes la reconvención intentada por la parte demandada, ya que –a su decir- no existen montos en reintegro, por cuanto los cánones se fijaron en bilateral consenso, siendo esta la forma en que siempre las partes llegaron a fijar las pensiones locativas.
2. Que el canon vigente establecido por la parte demandada-reconviniente es la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.987,34), según lo expuesto en la apertura del expediente de consignación que cursa en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda bajo el número SC-523-2023.
3. Que si fuese existido una real disconformidad con los montos fijados, la demandada-reconviniente, pudo acudir a a la oficina de la SUNDDE, e incluso paralelamente fuese aperturado con antelación un expediente de consignación, lo cual no hizo por la razón de estar conforme con lo convenido.
4. Que su defendida en ningún momento ha realizado – a su decir- gestión alguna ante INVERSIONES SIMONDU, C.A., para el cobro de los cánones mensuales, solo se ha limitado a facturar, de acuerdo a la fecha de pago del canon efectuado con impuntualidad por la arrendataria a través de su tesorero, quien enviaba constancias de transferencias a INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., con el monto pagado, como constan de los instrumentos que sirven de prueba fundamental de la causa por desalojo con base a la falta de pago de dos cánones consecutivos.
5. Que se puede observar – a su decir- el incumplimiento contumaz de la demandada-reconviniente en el pago de los cánones, pagando siempre fuera del lapso de los cinco (5) días estipulados en el contrato.
6. Que promueven copias de las facturas desde el mes de diciembre 2021 a noviembre de 2022, donde se observa el incumplimiento contumaz de la demandada-reconviniente en el pago de los cánones, pagando siempre fuera de lapso de cinco (5) días estipulados en el contrato. Asimismo, indicó que se demuestra –a su decir- la aceptación de ambas partes a efectuar ajustes al canon de arrendamiento, no siendo la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., responsable que la demandada-reconviniente no actuara con base a la normativa jurídica aplicable.
7. Que contradice, refuta, niega y rechaza de forma clara y categórica en todas y cada una de sus partes el alegato de la demandada-reconvenida con respecto a las acciones intimidatorias de su defendida relacionadas a las supuestas notas o avisos de cobro, así como lo fijado respecto a algún acto de amenaza o amedrentamiento que sea dirigido al cobro de canon o a su fijación en dólares.
8. Finalmente, solicitó que sea declarado con lugar la acción de desalojo incoada en el libelo de demanda y declarada sin lugar la acción de reconvención.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 1-15 y 29-30, I pieza del expediente) en copia fotostática, dos (2) REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) Nos. J-003092797, expedidos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), cuya titularidad le corresponde a la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., el primero con fecha de actualización del 9/3/2020 al 9/3/2023, y el segundo con fecha de actualización del 18/4/2017 al 18/4/2020, ambos con el domicilio fiscal siguiente: “Calle principal, Qta. Los Requena, No. 345, Urb. Colinas de Santa Rosa, Cúa, Miranda”; y en copia fotostática, dos (2) CÉDULAS DE IDENTIDAD Nos. V-627.379 y V-3.334.595, cuya titularidad le correspondiente a los ciudadanos RAMÓN ANTONIO REQUENA HERNÁNDEZ y JESÚS MARÍA REQUENA, respectivamente. Ahora bien, en vista que los documentos en cuestión no fueron impugnados por la parte demandada, esta juzgadora los tiene como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo del domicilio fiscal de la parte demandante en el presente juicio, y de la identificación de sus representantes.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 16-28, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del estado Miranda en fecha 18 de enero de 1990, bajo el No. 59, Tomo 9-A Sgd.; a través del cual se desprende que la sociedad se encuentra representada por tres (3) administradores, siendo necesaria la actuación conjunta de dos (2) de ellos para obligar a la empresa, evidenciándose que en tales cargos fueron designados a los ciudadanos ANTONIO REQUENA ZAMORA, PLACIDA HILDA REQUENA HERNÁNDEZ y RAMÓN REQUENA HERNÁNDEZ; y marcado con la letra “B”, en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE ACCIONISTAS, de la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., celebrada en fecha primero (1°) de abril de 2016, y debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 28 de junio de 2016, bajo el No. 73, Tomo 173-A Sdo; en el cual se aprobó la designación de los administradores de la compañía por el periodo 2016-2021, quedando reelegidos los JESÚS MARÍA REQUENA, PLACIDA HILDA REQUENA HERNÁNDEZ y RAMÓN REQUENA HERNÁNDEZ. Ahora bien, en vista que los documentos públicos en cuestión no fueron impugnados por la parte demandada, esta juzgadora los tiene como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la representación de la parte demandante en el presente juicio.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 31-41, I pieza del expediente) marcado con las letras “C” y “D”, en copia fotostática, dos (2) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticados, el primero ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de octubre de 2001, anotado bajo el No. 20, Tomo 76, y el segundo ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave, estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de noviembre de 2006, anotado bajo el No. 69, Tomo 151; ambos celebrados entre la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PUNTO CENTRO LOS MANGUITOS III, C.A, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre un local comercial con depósito, patio y garaje, que forma parte de un inmueble de mayor extensión, también propiedad de la arrendadora, ubicado en la calle Comercio No. 8, de la ciudad de Cúa, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, por un plazo de cinco (5) años fijos, contados a partir de la firma del contrato. Ahora bien, aun cuando las documentales bajo análisis no fueron impugnadas por la parte contraria, esta juzgadora observa que las mismas nada aportan a la resolución del presente juicio seguido por desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento, y el reintegro de sobre alquileres vía reconvención, por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio por impertinente.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 42-47, I pieza del expediente) marcado con la letra “E”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Boliviano de Miranda en fecha 17 de abril de 2012, anotado bajo el No. 059, Tomo 089, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre un local comercial con depósito, patio y garaje, que forma parte de un inmueble de mayor extensión, también propiedad de la arrendadora, ubicado en la calle Comercio No. 8, de la ciudad de Cúa, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, donde se acordaron –entre otras - las cláusulas que a continuación se exponen:
“(…) TERCERA: Las partes de esta manera expresa establecen y, así lo acepta “LA ARRENDATARIA”, que el plazo de duración de este contrato es de Tres (sic) (3) años fijos, contados a partir de del (sic) 01 de Marzo (sic) de 2012, y finalizará el 28 de Febrero (sic) de 2015, sin que tenga injerencia la fecha de autenticación de este documento (…) CUARTA: El canon de arrendamiento mensual ha sido fijado, sin incluir el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), para el primer año de vigencia de este contrato en la cantidad de SEIS MIL CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 6.000,00) y los aumentos anuales, durante su vigencia y prórrogas, inclusive, se calcularán de conformidad con los índices anuales de inflación que establezca el Banco Central de Venezuela, para el año inmediatamente anterior. “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar dicho canon de arrendamiento, con toda puntualidad, dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al mes vencido, correspondiendo el primer pago entre el día 01 de abril de 2.012 y el día 05 de abril de 2.012; y, así sucesivamente, en el domicilio de “LA ARRENDADORA” (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado por la parte demandada, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio por un plazo de tres (3) años fijos contado a partir de 1° de marzo de 2012, acordándose que el canon de arrendamiento fijado para ese entonces en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), debían ser cancelados con toda puntualidad, dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al mes vencido.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 48-51 y 55, I pieza del expediente) marcado con las letras “F”, “G”, “H”, “I” y “M”, en original, cinco (5) FACTURAS expedidas por la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., a nombre de la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., de cuyo contenido se desprende lo siguiente: (i) Factura N° 0198, de fecha 31 de agosto de 2019, por la cantidad de cinco millones quinientos treinta y siete mil trescientos setenta y seis bolívares (Bs.5.537.376,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto 2019, recibida en fecha 02/09/2019; (ii) Factura N° 0200, de fecha 30 de septiembre de 2019, por la cantidad de cuatro millones ochocientos cincuenta y ocho mil novecientos ocho bolívares con veinticuatro centésimas (Bs. 4.858.908,24), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2019, recibida en fecha 08/10/2019; (iii) Factura N° 0201, de fecha 01 de noviembre de 2019, por la cantidad de cinco millones ochenta y siete mil ciento ochenta y dos bolívares con treinta y dos centésimas (Bs. 5.087.782,32), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2019, recibida en fecha 04/11/2019; (iv) Factura N° 0202, en fecha 01 de diciembre 2019, por la cantidad de ocho millones ochocientos once mil setecientos doce bolívares con cincuenta y cuatro centésimas (Bs. 8.811.712,64), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2019, recibida en fecha 4/12/2019; y, (v) Factura N° 0203, de fecha 01 de enero de 2020, por la cantidad de catorce millones setecientos veintisiete mil doscientos noventa y cinco bolívares con ochenta y dos centésimas (Bs. 14.727.295,82), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre 2019, recibida en fecha 06/01/2020. Ahora bien, aun cuando los documentos privados en cuestión no fueron desconocidos por la parte demandada, quien aquí decide observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio en el cual se pretende el desalojo del inmueble por falta de pago de los cánones de diciembre de 2022 y enero de 2023, así como el reintegro de sobre alquileres (vía reconvención) de los meses de septiembre de 2021 a enero de 2023, por lo que se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio por impertinentes.- Así se precisa.
Sexto.- (Folio 52, I pieza del expediente) marcado con la letra “J”, en original, MISIVA de fecha 21 de agosto de 2019, expedida por los ciudadanos PLACIDA HILDA REQUENA, RAMÓN REQUENA y JESÚS MARÍA REQUENA, en su condición de administradores de la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., dirigida a la empresa INVERSIONES SOMONDU, C.A., en la cual le informa que los cánones de arrendamiento deberán ser depositados en la “(…) Cuenta Corriente No. 0134 0 407 13 4071015462 cuyo titular es PLACIDA HILDA REQUENA HERNANDEZ (…)”, evidenciándose que la misma fue recibida en fecha 23 de agosto de 2019. Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso; quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que en fecha 21 de agosto de 2019, se le informó a la parte demandada el número de cuenta bancaria en la cual debía realizar el pago por concepto de canon de arrendamiento.- Así se establece.
Séptimo.- (Folios 53, 59-60, I pieza del expediente) marcados con las letras “K”, “O” y “P”, en formato impreso, tres (3) TRANSFERENCIAS BANCARIAS realizadas de la cuenta de la institución 100% Banco, Banco Universal, en beneficio de la ciudadana PLACIDA HILDA REQUENA HERNÁNDEZ, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: (i) Referencia N° IB826860115155144, de fecha 15 de enero de 2020, por la cantidad de siete millones quinientos veinte mil trescientos cuarenta bolívares con noventa y seis céntimos (Bs. 7.520.340,96), por concepto de “ALQUILER MES DE NOV CXC SIMONDU”, (ii) Referencia N° CI44445441, de fecha 13 de febrero de 2023, por la cantidad diez mil trescientos cuarenta y cinco bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 10.345,50), por concepto de “CANON DE ARRENDAMIENTO DICIEMBRE SD”; y, (iii) Referencia N° CI44445448, de fecha 13 de febrero de 2023, por la cantidad de diez mil trescientos cuarenta y cinco bolívares con cincuenta centésimas (Bs. 10.345,50), por concepto de “CANON DE ARRENDAMIENTO ENERO SD”. Ahora bien, aun cuando la parte actora debió promover los instrumentos bajo análisis a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandada promovió los mismos instrumentos e insistió en su valor probatorio, por lo que esta juzgadora los aprecia y los tiene como demostrativos de que la empresa demandada-reconviniente canceló a favor de la parte actora el canon correspondiente a los meses de noviembre de 2019, diciembre de 2022 y enero de 2023, en fecha 15 de enero de 2020, y 13 de febrero de 2023, respectivamente.- Así se establece.
Octavo.- (Folios 54 y 56, I pieza del expediente) marcado con la letra “L”, en original, MISIVA de fecha 6 de enero de 2020, expedida por los ciudadanos PLACIDA HILDA REQUENA, RAMÓN REQUENA y RAMÓN REQUENA, en su condición de administradores de la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., dirigida a la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., en la cual le informa que por cuanto no ha sido cancelado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2019, resulta aplicable la cláusula cuarta del contrato referida al pago por retardo, evidenciándose que la misma fue recibida en fecha 06 de enero de 2020; marcado con la letra “N”, en original, MISIVA de fecha 21 de enero de 2020, expedida por los administradores de la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., dirigida a la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., en la cual le solicita el pago de la cláusula penal por retardo en el cumplimiento de su obligación de cancelar el canon del mes de noviembre de 2019, evidenciándose que la misma fue recibida en fecha 21 de enero de 2020. Ahora bien, aun cuando los documentos bajo análisis no fueron desconocidos por la parte contraria, esta juzgadora observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, por lo que se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio alguno por impertinentes.- Así se precisa
Noveno.- (Folios 57-58 y 70-71, I pieza del expediente) marcado con la letra “Ñ”, en original, RESUMEN DE PAGOS Y MOVIMIENTOS de la cuenta del banco Banesco, Banco Universal N° 0134-0407-13-4071015462, perteneciente a la ciudadana PLÁCIDA HILDA REQUENA HERNÁNDEZ, desde el 1° al 31 de enero de 2023; y CONSULTA de la página web del banco Banesco, Banco Universal de la cuenta perteneciente a la ciudadana PLÁCIDA HILDA REQUENA, desde el 2 al 15 de enero de 2020. ahora bien, en vista que las copias fotostáticas de los instrumentos privados debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Décimo.- (Folio 61, I pieza del expediente) marcado con la letra “R”, en original, MISIVA de fecha 13 de febrero de 2020, expedida por los administradores de la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., dirigida a la empresa INVERSIONES SOMONDU, C.A., en la cual le solicitan el desalojo del inmueble por adeudar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2022 y enero de 2023, sin evidenciarse que tal comunicación haya sido recibida por su destinatario. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí decide observa que la misma corresponde a un instrumento privado que emana de la parte promovente, por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha la probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Décimo primero.- (Folio 62-67, I pieza del expediente) marcado con las letras “R”, “S”, “T”, “W” y “X”, en copia fotostática, CAPTURAS DE PANTALLA correspondientes a mensajes intercambiados a través de la mensajería instantánea de WhatsApp, con un destinatario denominado “SIMONDU”, el cual es portador del número de teléfono “+58 414-3040139”, en fecha 13 de febrero de 2023, en el cual remite un archivo en PDF; en copia fotostática, CAPTURAS DE PANTALLA correspondientes a mensajes intercambiados a través de la mensajería instantánea de WhatsApp, con un destinatario denominado “María Tienda Ven”, sin identificar el número de teléfono, en el cual remite un archivo en PDF en fecha 13 de febrero de 2023, y un mensaje en el cual indica que se introdujo un escrito por falta de pago; y, en en copia fotostática, MENSAJE DE DATOS O CORREO ELECTRÓNICO enviado desde la cuenta: ramonrequena2005@gmail.com en fecha 13 de febrero de 2023, a las cuentas: cua.yven@gmail.com y querales_juancarlos@hotmail.com, a través del cual remite archivo en PDF. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la parte demandada, esta juzgadora observa que no puede verificar la autenticidad del emisor ni receptor de tales mensajes, aunado a que su contenido nada aporta para la resolución del presente juicio, por lo que esta juzgadora debe desechar las probanzas en cuestión del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Décimo segundo.- (Folio 68-69, I pieza del expediente) marcado con las letras “Z” y “A1”, en original, NOTAS DE COBRO recibidas por la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., en fecha 6 de enero de 2020, en las cuales se describe el cálculo del valor del alquiler al 3 de enero de 2020, por una suma de doscientos dólares americanos (USD $200), equivalente en bolívares en la cantidad de Bs. 12.695.944,67, con un dólar calculado tomando como referencia el promedio de: Dólar Dicom, Dólar Air Tm y Dólar Today. Ahora bien, aun cuando los documentos privados en cuestión no fueron desconocidos por la parte demandada, quien aquí decide observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio en el cual se pretende el desalojo del inmueble por falta de pago de los cánones de diciembre de 2022 y enero de 2023, así como el reintegro de sobre alquileres (vía reconvención) de los meses de septiembre de 2021 a enero de 2023, por lo que se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio por impertinentes.- Así se precisa.
Asimismo, se observa que la parte actora conjuntamente al escrito de contestación a la reconvención propuesta, consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folio 30, II pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en original, BOLETA DE NOTIFICACIÓN signada con el No. 5410-027-C-2023, expedida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 06 de marzo de 2023, dirigida a la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., a través de la cual se le hace saber que ha sido consignada a su orden y disposición en el expediente No. 523-2023, la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.987,34), por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2023, efectuado por la ciudadana SONIA MÁRQUEZ. Ahora bien, siendo que el documento en cuestión no fue tachado en el decurso del proceso, este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; como demostrativo de que la parte demandada-reconviniente comenzó a consignar los cánones de arrendamiento en favor de la empresa demandante a partir del mes de marzo de 2023, por ante el mencionado órgano jurisdiccional.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 31-32, II pieza del expediente) marcado con la letras “B” y “C”, en formato impreso, dos (2) TRANSFERENCIAS A OTROS BANCOS realizadas de la cuenta de la institución 100% Banco, Banco Universal, en beneficio de la ciudadana PLACIDA HILDA REQUENA HERNÁNDEZ, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: (i) Referencia N° CI44445441, de fecha 13 de febrero de 2023, por la cantidad diez mil trescientos cuarenta y cinco bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 10.345,50), por concepto de “CANON DE ARRENDAMIENTO DICIEMBRE SD”; y, (ii) Referencia N° CI44445448, de fecha 13 de febrero de 2023, por la cantidad de diez mil trescientos cuarenta y cinco bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 10.345,50), por concepto de “CANON DE ARRENDAMIENTO ENERO SD”. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 33-38, II pieza del expediente) marcado con las letras “D” al “I”, en copia fotostática, doce (12) FACTURAS expedidas por la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., a nombre de la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
N° Factura No. Fecha Monto Bs. Canon
1 0228 25/01/2022 Bs. 1.610 Diciembre 2021
2 0229 21/02/2022 Bs. 1.547 Enero 2022
3 0230 21/03/2022 Bs. 1.508 Febrero 2022
4 0231 21/04/2022 Bs. 1.998 Marzo 2022
5 0233 16/05/2022 Bs. 2.146,50 Abril 2022
6 0234 22/06/2022 Bs. 2.457 Mayo 2022
7 0235 18/07/2022 Bs. 2.565 Junio 2022
8 0236 17/08/2022 Bs. 2.691 Julio 2022
9 0237 03/10/2022 Bs. 3.691,62 Agosto 2022
10 0238 17/10/2022 Bs. 3.738,51 Septiembre 2022
11 0240 22/11/2022 Bs. 4.490,42 Octubre 2022
12 0242 20/12/2022 Bs. 7.200 Noviembre 2022

Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión corresponden a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma ésta que previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples (Cfr. Sentencia de la Sala de Casación Civil N° RC-835 de fecha 24/11/2016, Exp. N° 2015-822; ratificada en sentencia Nº 090 del 28/4/2021); por consiguiente, esta alzada desecha las probanza bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Asimismo, se evidencia que abierto el juicio a pruebas la representación judicial de la parte actora hizo valer los siguientes medios probatorios:
.-RATIFICÓ las pruebas aportadas conjuntamente al escrito libelar, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
PARTE DEMANDADA:
La parte demandada, conjuntamente al escrito de contestación a la demanda y reconvención, consignó a los autos las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 133-143, I pieza del expediente) marcado con la letra y número “B1”, en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 25 de octubre de 2007, bajo el No. 15, Tomo 1695-A, a través la cual se desprende que la empresa se encuentra representada por una junta directiva integrada por dos (2) directores quienes pueden obligar a la empresa en forma individual; marcado con la letra y número “B2”, en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA de la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., celebrada en fecha 31 de enero de 2014, y posteriormente inscrita ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital en fecha 17 de marzo de 2015, anotada bajo el No. 15, Tomo 72-A, a través de la cual se aprobó la gestión y ratificación de la nueva junta directiva para el periodo 2014-2019, quedando designados para los cargos de directores los ciudadanos VÍCTOR ALEXANDER LEVY SHAMIS y GABRIELA KIZER KIZER. Ahora bien, en vista que los documentos públicos en cuestión no fueron impugnados por la parte demandada, esta juzgadora los tiene como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la representación de la parte demandada en el presente juicio.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 144-150, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Boliviano de Miranda en fecha 17 de abril de 2012, anotado bajo el No. 059, Tomo 089, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., en su carácter de “LA ARRENDANDORA”, y la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”; y, marcado con las letras y números “D1” y “D2”, en copia fotostática, dos (2) TRANSFERENCIAS BANCARIAS realizadas de la cuenta de la institución 100% Banco, Banco Universal, perteneciente a la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., en beneficio de la ciudadana PLACIDA HILDA REQUENA HERNÁNDEZ, identificadas con los Nos. CI44445441 y CI44445448, ambas de fecha de febrero de 2023, y por la cantidad diez mil trescientos cuarenta y cinco bolívares con cincuenta centésimas (Bs. 10.345,50). Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 151-167, I pieza del expediente) marcado con la letra “E”, copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente signado con el No. SC-523-2023, según nomenclatura del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, correspondiente a la solicitud de consignaciones arrendaticias presentada por la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., entre las cuales cursan los siguientes recibos de ingresos:
DEPÓSITO No. FECHA DE LA OPERACIÓN FECHA DE CONSIGNACIÓN CANON MENSUAL MONTO Bs.
114634094 04/07/2023 10/07/2023 Julio 2023 12.607,29
144933209 27/02/2023 13/03/2023 Marzo 2023 10.987,34
105734621 03/04/2023 11/04/2023 Abril 2023 11.036,52
085407363 03/05/2023 10/05/2023 Mayo 2023 11.167,02
134544869 02/06/2023 08/06/2023 Junio 2023 11.910,24
Ahora bien, siendo que el documento público en cuestión no fue tachado en el decurso del proceso, este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; como demostrativo de que la parte demandada-reconviniente consigna ante tribunal y a favor de la parte demandante, el canon de arrendamiento, evidenciándose que éste varía en cada mes.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 168-170, I pieza del expediente) marcados con las letras y números “F1”, “F2” y “F3”, en formato impreso, tres (3) TRANSFERENCIAS BANCARIAS realizadas de la cuenta de la institución 100% Banco, Banco Universal, perteneciente a la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., en beneficio de la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., de cuyo contenido se desprende lo siguiente: (i) Referencia N° IB1694940410165218, de fecha 10 de abril de 2019, por la cantidad de sesenta y nueve bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs. 69,49), por concepto de “ALQUILER MES DE ABRIL”; (ii) Referencia N° IB1694940507162653, de fecha 07 de mayo de 2019, por la cantidad de sesenta y nueve bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs. 69,49), por concepto de “ALQUILER MAYO”; y, (iii) Referencia N° IB1694940716083623, de fecha 16 de julio de 2019, por la cantidad de sesenta y nueve bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs. 69,49), por concepto de “ALQUILER MES JULIO”. Ahora bien, aun cuando las documentos en cuestión no fueron impugnados por la parte contraria, quien aquí decide observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio en el cual se pretende el desalojo del inmueble por falta de pago de los cánones de diciembre de 2022 y enero de 2023, así como el reintegro de sobre alquileres (vía reconvención) de los meses de septiembre de 2021 a enero de 2023, por lo que se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio por impertinentes.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 171-177, I pieza del expediente) marcados con las letras y números “G1” al “G6”, en copia fotostática, seis (6) CÁLCULOS DEL VALOR DE ALQUILER realizados tomando como referencias distintas tasas cambiarias y un canon de doscientos dólares americanos (USD $200). Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí decide observa que las mismas corresponden a un instrumento privado que emana de la parte promovente, por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Sexto.- (Folios 178-356, I pieza del expediente) marcados con las letras y números “H1” al “H3”, “I1” al “I12”, “J1” al “J12”, “K1” al “K11”, en original y copias fotostática, FACTURAS expedidas por la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., a nombre de la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento, acompañadas del comprobante de retención del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto sobre la Renta, así como de los comprobantes de transferencias bancarias por el concepto de las facturas; evidenciándose los siguientes pagos:
N° Factura No. Fecha de la factura Monto Bs. Fecha Transferencia Canon
1 0201 01/11/2019 4.385.502,00 No indica Octubre 2019
2 0202 01/12/2019 7.596.304,00 15/01/2020 Noviembre 2019
3 0203 21/01/2020 12.695.944,67 16/01/2020 Diciembre 2019
4 0204 01/02/2020 14.766.258,00 07/02/2020 Enero 2020
5 0205 01/03/2020 14.780.622,00 30/04/2020 Febrero 2020
6 0206 01/04/2020 17.010.896,00 Marzo 2020
7 0207 01/05/2020 35.688.306,00 06/07/2020 Abril 2020
8 0208 01/06/2020 39.474.400,00 05/08/2020 Mayo 2020
9 0209 01/07/2020 39.474.400,00 12/08/2020 Junio 2020
10 0210 01/08/2020 53.535.036,00 12/8/2020 Julio 2020
11 0211 01/09/2020 66.544.308,00 21/9/2020 Agosto 2020
12 0212 01/10/2020 87.155.827,33 21/10/2020 Septiembre 2020
13 0213 02/11/2020 103.818.802,67 01/12/2020 Octubre 2020
14 0214 18/12/2020 210.106.268,00 21/12/2020 Noviembre 2020
15 0215 19/01/2021 359.352.530,24 19/01/2021 Diciembre 2020
16 0216 23/02/2021 360.739.944,00 23/02/2021 Enero 2021
17 0218 19/03/2021 360.895.932,00 18/03/2021 Febrero 2021
18 0219 22/04/2021 493.492.140,00 21/04/2021 Marzo 2021
19 0220 21/05/2021 590.968.872,00 19/05/2021 Abril 2021
20 0221 21/06/2021 629.459.426,00 No indica Mayo 2021
21 0222 21/07/2021 709.656.770,00 19/07/2021 Junio 2021
22 0223 17/08/2021 827.097.618,00 16/08/2021 Julio 2021
23 0224 20/09/2021 1.414.640.654,00 20/09/2021 Agosto 2021
24 0225 25/11/2021 1.480,50 25/10/2021 Septiembre 2021
25 0226 15/11/2021 1.568,00 15/11/2021 Octubre 2021
26 0227 17/12/2021 1.871,66 15/11/2021 y 17/12/2021 Noviembre 2021
27 0228 25/01/2022 1.610,00 24/01/2022 Diciembre 2021
28 0229 21/02/2022 1.547,00 21/02/2022 Enero 2022
29 0230 21/03/2022 1.508.08 21/03/2022 Febrero 2022
30 0231 21/04/2022 1.998,00 20/04/2022 Marzo 2022
31 0233 16/05/2022 2.146,50 16/05/2022 Abril 2022
32 0234 22/06/2022 2.457,00 22/06/2022 Mayo 2022
33 0235 18/07/2022 2.565,00 18/07/2022 Junio 2022
34 0236 17/08/2022 2.691,00 16/08/2022 Julio 2022
35 0237 03/10/2022 3.691,62 03/10/2022 Agosto 2022
36 0238 17/10/2022 3.738,51 17/10/2022 Septiembre 2022
37 0240 22/11/2022 4.490,42 22/11/2022 Octubre 2022
38 0242 20/12/2022 7.200,00 22/11/2022 y 20/12/2022 Noviembre 2022

Ahora bien, en vista que se trata de un documento privado que no fue desconocido por la parte contraria, quien aquí decide da por reconocido los instrumentos en cuestión conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la parte demandada-reconviniente canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2019 a noviembre de 2022, por un canon variable en bolívares y en las fechas anteriormente descritas.- Así se establece.

Asimismo, se evidencia que abierto el juicio a pruebas la representación judicial de la parte demandada-reconviniente hizo valer los siguientes medios probatorios:
.-RATIFICÓ las pruebas aportadas conjuntamente al escrito de contestación a la demanda y las documentales aportadas por la parte demandante que sean de su beneficio, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
.- CONFESIÓN ESPONTÁNEA: El apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad para promover pruebas, hizo valer de conformidad con el artículo 1.401 y 1.405 del Código Civil, la presunción de confesión que –a su decir- nacen de las afirmaciones realizadas por la parte actora en relación a los hechos que ocurrieron. En este sentido es preciso señalar que respecto de la confesión contenida en el escrito de contestación a la demanda, el Tribunal Supremo de Justicia expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así pues, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”, por lo que no toda declaración envuelve una confesión, para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. Por lo expuesto, esta juzgadora debe indicar que si bien es cierto que la parte actora expuso en su escrito libelar que “(…) nuestra representada le entrega el recibo original para su cobro a la hoy demandada (…) asciendo el valor de los cánones de arrendamiento (…) en la cantidad de (…) $450,00 (…)”, tal reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba de confesión espontánea que alega la demandada, en consecuencia quien aquí suscribe debe desechar la probanza en cuestión. - Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.
Mediante decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de abril de 2024, se declaró lo siguiente:
“(...) Ahora bien, valoradas y analizadas como han sido las pruebas en el proceso, este juzgador, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION (sic): DE LA RECONVENCION (sic).
La pretensión de la demandada-reconviniente, sociedad mercantil “INVERSIONES SIMONDU, C.A.”, en su carácter de arrendataria, es que se declare CON LUGAR, el cobro en exceso delos cánones de arrendamiento, lo cual a su decir, han sido pagados en exceso durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, de enero a diciembre de 2022 y enero de 2023, los cuales suman un total de SETENTA MIL NOVENCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (sic) CON CINCO CENTIMOS (sic) (Bs. 60.3958,05).
Observa quien aquí juzga, que la demandante-reconvenida plenamente identificada en autos estando a derecho, en la oportunidad legal correspondiente presento (sic) su contestación formal y categórica de los hechos narrados por la parte demandada –reconviniente en su escrito contestación de la demanda incoada en su contra, promoviendo y ratificando todos y cada uno de los medios probatorios que acompaño (sic) conjuntamente con su escrito a libelar, de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. Dicho lo anterior, en el sub iudice analizado, se observa que la demandada-reconviniente, se encuentra consignando los cánones de arrendamiento, según expediente N° SC-523-2023, nomenclatura interna de este Juzgado (sic), a decir, de la demandante-reconvenida de manera voluntaria, ya que, como es el caso vencida la prorroga legal, las partes procuraran amistosamente ir ajustando el canon de arrendamiento mensual, acorde a lo dispuesto pcontratcualmente (sic), y de conformidad con lo previsto en el la Ley (sic) especial, procurando ajustar el canon aplicando el índice nacional de precios al consumidor (INPC). Por lo que, en atención a lo antes expuesto, resulta forzoso para este juzgador concluir que en el presente caso no ha habido cobro en exceso de cánones de arrendamiento por parte de la demandante-reconviniente. ASI (sic) SE ESTABLECE.-
SEGUNDA CONSIDERACION (sic): DEL DESALOJO.
Analizadas las actas procesales, y resuelto el punto anterior, este sentenciador para decidir observa ene l presente caso, que la parte demandante-reconvenida ha planteado su pretensión de desalojo de local comercial, señalando que el aquí accionado ha incumplido con el contrato de arrendamiento, fundamentando la presente acción en los artículos 1.141, 1.143, 1.159, 1.592 en concordancia con el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley (sic) de Regulación. Al respecto el artículo 40 establece: Son causales de desalojo: (…) De acuerdo con lo anterior, advierte y observa quien juzga que la accionante pretende el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, motivado a causales específica, dentro de las cuales se encuentra precisamente la insolvencia del inquilino, de conformidad a lo pautado en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así; por qué (sic) existe acuerdo de acuerdo de prorroga o renovación entre las partes; todo lo cual está tutelado por el ordenamiento jurídico vigente.
De acuerdo con lo anterior, existe subsunción entre la pretensión de la parte actora y lo referente a la falta de pago alegada por la demandante, por lo que la pretensión referida al desalojo del inmueble, está tutelada por el ordenamiento jurídico vigente, en razón de lo cual necesariamente debe declarase con lugar la pretensión. Y ASÍ SE DECIDE… (sic)
V
DISPOSITIVA
Por la razones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de La (sic) Circunscripción Judicial de Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…), declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por los ciudadanos RAMÓN ANTONIO REQUENA HERNANDEZ y JESÚS MARÍA REQUENA HERNANDEZN (…) actuando en su carácter administradores de la sociedad mercantil “INVERSIONES HIRATOJEMA C.A.”, en contra de la sociedad mercantil “INVERSIONES SIMONDU, C.A.” (…) SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención (sic) planteada. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida dada la naturaleza de la acción propuesta (…)”.
V
ALEGATOS EN ALZADA.
ESCRITO DE INFORMES
El apoderado judicial de la parte demandada, consignó ante esta alzada en fecha 16 de julio de 2024, su respectivo escrito de informes, en el cual luego de una relación de las actuaciones cursantes en el presente expedientes, señaló que la sentencia recurrida incurre en una falta de motivación que impide a su representación comprender cuál fue el silogismo empleado por el tribunal para llevar a este a la conclusión de declarar sin lugar la reconvención y con lugar la demanda, por lo que en virtud de ello se ve forzada en ratifica sus defensas, así como la reconvención propuesta para que sea este tribunal de alzada quien pase a considerarlos. Seguido a ello, indicó que el a quo omitió cualquier mención a la impugnación de la cuantía de la demanda por insuficiente, realizada en la oportunidad procesal correspondiente, así como también omitió pronunciarse sobre las defensas de fondo expuestas las cuales reprodujo en su totalidad nuevamente; por último, solicitó que se revoque la sentencia apelada, se declare con lugar la impugnación de la cuantía, sin lugar la demanda de desalojo y con lugar la convención.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó ante esta alzada en fecha 23 de julio de 2024, su respectivo escrito de informes, en el cual se limitó a transcribir los mismos hechos expuestos en el escrito libelar y defensas sostenidas en el escrito de contestación a la reconvención, para finalizar solicitando se declare sin lugar la apelación intentada, ratificándose la sentencia recurrida en todas y cada una de sus partes.

OBSERVACIONES DE LOS INFORMES:
Mediante escrito de observaciones a los informes presentado en fecha 01 de agosto de 2021, el apoderado judicial de la parte demandante, manifestó que es claro y preciso los motivos por los cuales el tribunal de la causa declaró con lugar la acción de desalojo, quedando ratificado los motivos para desalojar el inmueble como lo es la falta del pago de dos (2) pensiones de arrendamiento correspondiente a los cánones de diciembre de 2022 y enero 2023; seguido a ello, nuevamente expuso los mismo hechos contenidos en el escrito libelar para solicitar que se declare sin lugar el recurso de apelación y si n lugar la reconvención.
Por su parte, en fecha 05 de agosto de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó su respetivo escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual alega que la parte actora reconvenida no tiene ningún tipo de argumento, mostrando las ilegalidades en que ha incurrido la arrendadora en el cobro de los cánones de arrendamiento, así como el establecimiento de los mismos en moneda extranjera, ajustando dicho canon en contravención a lo dispuesto legal y contractualmente pactado, haciendo uso de referenciales a la tasa de cambio oficial publicada por el Banco Central de Venezuela para establecer el canon de arrendamiento a pagar. Asimismo, alegó que la intervención del SUNDEE, es netamente conciliadora mas no limita ni obliga a las partes en agotar su intervención para el reclamo de reintegros; finalmente, solicitó que se declare con lugar la impugnación de la cuantía, así como el reintegro de los cánones de arrendamiento, y en consecuencia, se revoque la sentencia dictada por el tribunal que conoció la causa.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de abril de 2024, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO LOCAL COMERCIAL, incoara la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., todos plenamente identificados; y SIN LUGAR la reconvención propuesta por concepto de REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES.
Ahora bien, a fin de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe no puede pasar por alto que de la revisión a la publicación del fallo íntegro proferido en fecha 16 de abril de 2024, se desprende que el tribunal de la causa realizó una síntesis del proceso, una breve transcripción de los alegatos y defensas expuestos por las partes, y consecuentemente, realizó la mención de los medios probatorios traídos por las partes al proceso con una deficiente valoración, para una vez finalizado tal capítulo, proceder a declarar SIN LUGAR la reconvención y CON LUGAR la demanda, omitiendo análisis sobre los hechos y aplicación del derecho que corresponda. Así pues, respecto al requisito de motivación del fallo el ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece que “Toda sentencia debe contener: (...) Los motivos de hecho y de derecho de la decisión (…)”, es decir, el conjunto de razonamientos lógicos expresados por el juez al analizar los hechos alegados y probados por las partes y subsumirlos en las normas y en los principios jurídicos que considera aplicables al caso.
La relevancia en el cumplimiento de este requisito radica en que al estar obligado el juez a expresar los motivos de su decisión, se le garantiza a las partes la protección contra lo arbitrario, y en caso de desacuerdo, el control de la legalidad de lo decidido mediante el ejercicio de los recursos pertinentes; en este sentido, el vicio de inmotivación en el fallo, consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos, con lo cual no debe confundirse. En el caso sub iudice, observa esta alzada que el sentenciador a quo declaró con lugar la demanda propuesta y sin lugar la reconvención intentada, sin ofrecer si quiera una única razón para ello, ya que en ninguna parte del fallo recurrido, narrativa, motiva o dispositiva, el cognoscitivo señaló, por cuál motivo, la pretensión de la parte actora de desalojo del local arrendado por falta de pago era procedente, por el contrario indica que “(…) existe acuerdo de acuerdo de prorroga o renovación entre las partes (…)”, como si la pretensión estuviere fundamentada en el vencimiento del contrato sin acuerdo de prórroga, evidenciándose así, que no analizó la pretensión en ella deducida.
De forma similar sucedió respecto a la reconvención propuesta, en cuya oportunidad de emitir pronunciamiento, el tribunal de la causa sostuvo que las partes “(…) procuraran amistosamente ir ajustando el canon de arrendamiento mensual (…)”, y por tanto, resulta improcedente la mutua petición, lo que patentiza la falta de análisis de fundamentos y motivos del juzgador, incurriendo en una evidente falta del proceso intelectivo absolutamente necesario para poder conocer el criterio jurídico utilizado por el juez, y poder controlar la legalidad de lo decidido. Tal modo de sentenciar no sólo viola la obligación de ofrecer los motivos de hecho y de derecho que den soporte al dispositivo, lo cual genera arbitrariedad, sino que, además, desatendió por completo su deber de analizar y emitir una decisión expresa positiva y precisa de la pretensión planteada en la demanda y la reconvención, las cuales deben ser resueltas de conformidad con el tema planteado por las partes, lo que les impide conocer la justicia de lo decidido, cercenándoseles la posibilidad de poder ejercer el respectivo control.
En consecuencia, visto que no se puede conocer el proceso intelectivo seguido por el juez de la recurrida, ya que los motivos esgrimidos por éste, son tan vagos, genéricos, inocuos o fútiles que ello equivale a falta absoluta de fundamentos, es razón por la cual la sentencia adolece del vicio de inmotivación por violar lo estatuido en el ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, en aplicación de las circunstancias supra referidas al caso concreto, resulta necesario para esta juzgadora declarar NULA la sentencia proferida por el J Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de abril de 2024, a tenor de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil; tal y como se dispondrá en la oportunidad de dictar el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
Realizado el pronunciamiento que precede, este tribunal superior en atención a lo previsto en el artículo 209 del Código de procedimiento, procede a resolver la procedencia o no del recurso de apelación ejercido previo estudio del mérito del asunto controvertido en el presente juicio; bajo las siguientes consideraciones:
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda por desalojo presentado por el apoderado judicial de la empresa INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., sosteniendo para ello en primer lugar que dio en arrendamiento a dicha empresa un inmueble constituido por un local comercial con depósito, patio y garaje, que forma parte de un inmueble de mayor extensión, ubicado en la calle Comercio, identificado con el No. 08, en la ciudad de Cúa, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, siendo -a su decir- el último contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 17 de abril de 2012, bajo el No. 59, Tomo 89 de los libros de autenticaciones respectivos, por un plazo de tres (3) años contados a partir del 1° de marzo de 2012, hasta el 28 de febrero de 2015, dando así –según su decir- al inicio de la prórroga legal de tres (3) años, pero que vencida la misma las partes continuaron la relación locataria, efectuando diversos ajustes a los cánones de arrendamiento –a su decir- de manera bilateral y con libre voluntad. Seguido a ello, manifestó que la arrendataria realizaba el pago del canon correspondiente por medio de transferencia bancaria a la ciudadana Placida Hilda Requena Hernández, en una cuenta que posee en Banesco, cuya forma de pago se ha mantenido hasta la fecha de incoar la demanda.
No obstante a ello, sostuvo que la demandada ha dejado de cancelar el canon correspondiente a los meses de diciembre de 2022 y enero de 2023, conforme a los términos pactados en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, a saber, en los cinco (5) primeros días siguientes al mes de vencimiento, puesto que dicho pago lo ha realizado el 13 de febrero de 2023, dejando una deuda del retardo en el pago de las pensiones locatarias, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $ 450) cada canon, el cual siempre se ha efectuado -a su decir- según la tasa de cambio del Banco Central de Venezuela (BCV). Por consiguiente, afirmó que procede a demandar a la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., para que se orden la desocupación del inmueble arrendado libre de bienes y personas conforme a las causas contenidas en los literales “a” e “i” del artículo 40, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Por su parte, la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda, procedió como punto previo a impugnar la cuantía de la demanda por insuficiente, sosteniendo para ello que la demandante reclama el pago de dos (2) cánones insolutos por cuatrocientos cincuenta dólares americanos (USD $450,00) cada uno, por lo que la demanda debió estimarse en la suma de amos cánones, o en todo cado en la suma de los cánones por un (1) año. Seguido a ello, reconoció la existencia de la relación arrendaticia y la indeterminación del contrato; además, expuso que la demandante fue quien realizó ajustes al canon de arrendamiento y lo fijó en moneda extranjera, modificando –según su decir- la forma y oportunidad en que debía ser cancelado el canon mensual, puesto que a partir del mes de julio de 2019, la parte actora pretendió supuestamente de forma ilegal, ajustar el canon en la cantidad equivalente a DOSCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $200), y a modificar la metodología para gestionar o cobrar el canon de arrendamiento, como era producir recibos con diferentes elementos denominado “nota de cobro de mes”, lo cual modificó voluntariamente la forma y la oportunidad en que debía realizarse el pago del canon de arrendamiento, aceptando en consecuencia, que el pago ya no se haría conforme a lo dispuesto contractualmente, sino contra la presentación de estas írritas e ilegales notas de cobro, las cuales –a su decir- debían ser suscritas en señal de una supuesta conformidad de su representada.
En vista de ello, manifestó que la oportunidad en que debía verificarse el pago del canon de arrendamiento se modificó, es decir, ya no se debía realizar –a su decir- dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, sino a partir del momento en que la arrendadora hiciere entrega de la nota de cobro del canon de arrendamiento, por lo que su representada sólo puede saber cuál será el canon de arrendamiento a cancelar una vez que la arrendadora emite el correspondiente aviso o nota de cobro, y por tanto –a su decir- no nace para su representada la obligación de realizar el pago del canon locativo, toda vez que no está en la capacidad de conocer o saber cuál será el canon de arrendamiento que pretende la parte actora, por no conocer la tasa de cambio que pretenderá aplicar ni la correspondiente a cuál día, y que como quiera que la arrendadora aun no hecho entrega del aviso o nota de cobro por los cánones de arrendamientos demandados, a saber, diciembre de 2022 y enero 2023, aún no se ha generado la obligación de realizar el pago de tales cánones. Pero que sin embargo, su defendida realizó el pago de los meses demandados mediante transferencias bancarias en fecha 13 de febrero de 2023, por la suma de diez mil trescientos cuarenta y cinco bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 10.345,50) cada una, todas ellas -a su decir- aceptadas por la parte demandante, motivos por el cual señaló que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, y por tanto, indicó que en el caso de que se considere que la obligación de pago nacería acorde a lo dispuesto contractualmente, su representada gozaría de quince (15) días continuos adicional conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ello, solicitó que se declare sin lugar la demanda.
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe considera necesario proceder a pronunciarse como punto previo sobre el rechazo a la estimación de la demanda realizado en el escrito de contestación por la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., quien sostuvo a tal efecto que la misma resulta insuficiente, motivado a que “(…) la actora en su pretensión reclama la supuesta falta de pago de dos (2) meses de canon de arrendamiento (…) la demanda debió haberse estimado (…) en la cantidad de Novecientos (sic) Dólares (sic) de los Estados Unidos de América (900,00 Usd) (…)”, o en su defecto debió ser estimada la demanda “(…) acumulando los cánones de arrendamiento correspondientes a un (1) año (…)”.
Así las cosas, visto que el presente asunto se circunscribe a determinar el valor de la demanda intentada por cuanto a decir de la parte demandada la misma fue exigua por la demandante, resulta necesario traer a colación la regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula:
Artículo 36.- “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Asimismo, el artículo 38 del Código Adjetivo Civil, señala que: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará (…)”. De este modo, en relación a la forma como debe estimarse la cuantía en las demandas de contratos de arrendamientos donde no se demande el pago de pensiones insolutas ni accesorios, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 13 de abril del 2000, Expediente: N° 00-001, reiterada por la misma Sala 31/10/2012, Exp. No. AA20-C-2012-000522, dejó sentado lo siguiente:
“(…) En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra ‘Derecho Procesal Civil’:
‘En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado’.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil (…)”. (Negrillas y subrayado de la Sala).

Así las cosas, en consideración a las precitadas normas adjetivas así como a la anterior jurisprudencia, esta juzgadora debe sintetizar entonces que, en materia de demandas en las cuales se discuta la validez o continuación de un contrato de arrendamiento, la cuantía está regulada por el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y si se trata de un cumplimiento de contrato de arrendamiento, en donde no se demande, ni pensiones de arrendamiento, ni ningún otro accesorio, lo que procede es que la actora estime la demanda a tenor de lo previsto en el artículo 38 eiusdem. En tal sentido, visto que el presente juicio es seguido por desalojo de un inmueble arrendado por falta de pago del canon de arrendamiento, en el cual no se demandó el pago de las pensiones insolutas ni ningún otro “accesorio”, es por lo que la estimación de la pretensión debe estar determinada por las reglas del referido artículo 38 del Código Adjetivo Civil, por lo tanto, no existe ningún impedimento legal para que la parte actora haya estimado la cuantía del presente juicio en la cantidad de CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 40,00), y en consecuencia, se debe declarar IMPROCEDENTE el rechazó a la cuantía, quedando de esta manera firme la estimación realizada por la parte demandante en el libelo- Así se establece.
Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el fondo del asunto controvertido, por lo que en vista que en el caso de autos se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para uso comercial, constituido por un local comercial con depósito, patio y garaje, que forma parte de un inmueble de mayor extensión, también propiedad de la arrendadora, ubicado en la calle Comercio No. 8, de la ciudad de Cúa, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, bajo el fundamento de que la demandada en su condición de arrendataria, incurrió presuntamente en el incumplimiento de la obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2022 y enero de 2023, conforme a los términos previstos en el contrato; considera prudente quien aquí suscribe dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literales “a” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:

Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…omissis…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio (…)” (resaltado añadido).

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprende entre las numerosas causales que contiene, la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y cuando el arrendatario haya incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato; circunstancias éstas alegadas en el presente juicio, pues la parte demandante quien denuncia como insolutos los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre del año 2022 y enero del año 2023. Partiendo de ello, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…)” (resaltados de esta alzada).
De la citada norma sustantiva se desprende, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes. Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada)
Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, una obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que la parte demandante conjuntamente con su libelo, consignó CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Boliviano de Miranda en fecha 17 de abril de 2012, anotado bajo el No. 059, Tomo 089, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA” (inserto a los folios 42-47, I pieza), de cuyo contenido –específicamente de su cláusula cuarta– se desprende lo siguiente:
“(…) CUARTA: El canon de arrendamiento mensual ha sido fijado, sin incluir el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), para el primer año de vigencia de este contrato en la cantidad de SEIS MIL CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 6.000,00) y los aumentos anuales, durante su vigencia y prórrogas, inclusive, se calcularán de conformidad con los índices anuales de inflación que establezca el Banco Central de Venezuela, para el año inmediatamente anterior. “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar dicho canon de arrendamiento, con toda puntualidad, dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al mes vencido, correspondiendo el primer pago entre el día 01 de abril de 2.012 y el día 05 de abril de 2.012; y, así sucesivamente, en el domicilio de “LA ARRENDADORA” (…)”
De lo transcrito, se evidencia en autos que las partes intervinientes en el presente juicio convinieron como obligación de la arrendataria, que el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble objeto de la controversia, debían ser cancelados por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, fijándose en esa oportunidad la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00); sin embargo, en el escrito libelar la parte actora afirmó que el canon de arrendamiento actual es la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $450,00) mensuales, a ser cancelados en bolívares a la tasa oficial dictada por el Banco Central de Venezuela al momento en que se realice el depósito o transferencia. No obstante a ello, si bien dicha afirmación no fue contradicha de manera expresa por la parte demandada, ésta sostuvo que el canon de arrendamiento aceptado y por tanto vigente, fue aquel acordado en el mes de julio del año 2019, por la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.238.400,00), que equivalía a la cantidad de DOSCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $200,00), indicando a su vez que existe una prohibición legal de pactar y/o establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera.
Así las cosas, a fin de determinar el último canon de arrendamiento acordado entre las partes intervinientes en el presente juicio, esta juzgadora observa de la revisión a los autos que cursan treinta y ocho (38) FACTURAS expedidas por la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., a nombre de la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2019 hasta noviembre de 2022 (inserta a los folios 178-356, I pieza), en las cuales se pone en evidencia que todos los montos cancelados en bolívares y de manera mensual por dicho concepto, no son fijos, es decir resultan variables, evidenciándose –verbigracia- de los últimos seis (6) meses pagados antes de los cánones demandados como insolutos, lo siguiente pago:
a) Factura N° 0235, de fecha 18 de julio de 2022, correspondiente al canon del mes de junio de 2022, un pago por la cantidad de dos mil quinientos sesenta y cinco bolívares (Bs. 2.565,00), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $450,00).
b) Factura N° 0236, de fecha 17 de agosto de 2022, correspondiente al canon del mes de julio de 2022, un pago por la cantidad de dos mil seiscientos noventa y un bolívares (Bs. 2.691,00), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $450,00).
c) Factura N° 0237, de fecha 3 de octubre de 2022, correspondiente al canon del mes de agosto de 2022, un pago por la cantidad de tres mil seiscientos noventa y un bolívares con sesenta y dos céntimos (Bs. 3.691,62), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $450,00).
d) Factura N° 0238, de fecha 17 de octubre de 2022, correspondiente al canon del mes de septiembre de 2022, un pago por la cantidad de tres mil setecientos treinta y ocho bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 3.738,51), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $450,00).
e) Factura N° 0240, de fecha 22 de noviembre de 2022, correspondiente al canon del mes de octubre de 2022, un pago por la cantidad de cuatro mil cuatrocientos noventa bolívares con cuarenta y dos céntimos (Bs. 4.490,42), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $450,00).
f) Factura N° 0242, de fecha 20 de diciembre de 2022, correspondiente al canon del mes de noviembre de 2022, un pago por la cantidad de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,00), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $450,00).

En atención a lo antes delatado, se desprende que las partes intervinientes en el presente juicio acordaron de común acuerdo un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD $450), el cual la arrendataria cancelaba en moneda de curso legal, por lo que es claro que las contratantes acordaron como moneda de cuenta el dólar estadounidense, siendo dicha suma el canon locativo mensual al cual la demandada se obligó a pagar, puesto que tal acuerdo devino de la autonomía de la voluntad de las partes, lo cual válidamente está permitido por el legislador, y como quiera que la parte demandada- reconvieniente en su condición de arrendataria manifestó su conformidad con la forma concertada al pagar en lo sucesivo los cánones de arrendamiento acordados entre las partes y nunca haber hecho uso de las previsiones contenidas en la normativa vigente, verbigracia, someter la fijación del canon a la superintendencia u órgano de regulación correspondiente, puesto que de los autos no se evidencia que se haya consignado documento alguno que demostrara que el inmueble se encuentra exento de regulación, o siquiera manifestarle a la arrendadora su disconformidad con el aumento realizado, es por lo que sin lugar a dudas se puede concluir, que a los autos no cursa elemento probatorio alguno que demuestre el cobro cánones de arrendamiento establecidos en contravención a la estipulado en el vigente Decreto Ley, ni que éste se haya aumentado en contravención a lo pactado por las partes; motivo por el cual se desecha del proceso los alegatos expuestos por la parte demandada sobre lo aquí resuelto.- Así se establece.
Siguiendo este orden, la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., a su vez alegó la prohibición legal de pactar y/o establecer cánones en moneda extranjera; al respecto, y teniendo entendido conforme a los razonamientos supra efectuados que el último canon de arrendamiento acordado por los contratantes asciende a la suma de cuatrocientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de América (USD $450), esta juzgadora considera necesario señalar que se ha convertido en la práctica más común y recurrente para la actualidad al momento de constituir una obligación pecuniaria, utilizar una moneda extranjera, generalmente el dólar estadounidense, como una moneda de cuenta o referencial del valor de la obligación, para así tener un pago acorde con la realidad del poder adquisitivo de la moneda a la fecha de su cancelación, asegurándose de esta forma a los justiciables un medio adecuado de certeza y seguridad jurídica, que en este caso es recibir aquello que realmente se pactó.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 106 del 29 de abril de 2021 (caso: Gabriela Coromoto Infante Gravina y otra, contra Alexander Santa María Ávilay otro), señaló lo siguiente:
“(…) En cuanto a las obligaciones, la Sala ha establecido que debe distinguirse cuando la obligación en divisas está expresada en moneda de cuenta (moneda alternativa) o como moneda de pago stricto sensu. En el primer caso, la Sala ha establecido que la moneda extranjera funciona como una moneda de cuenta, es decir, de modo referencial del valor de las obligaciones asumidas en un momento determinado, en el segundo caso, la moneda extranjera se fija como moneda efectiva y exclusiva de pago.
En este sentido, cuando la moneda extranjera funciona como moneda de cuenta, implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno de la moneda de curso legal, que en nuestro caso es el Bolívar. Así, el deudor de una obligación estipulada en moneda extranjera, en principio, se liberará entregando su equivalente en bolívares a la tasa corriente a la fecha de pago, precisamente tanto la moneda de cuenta como la moneda de curso legal están in obligationem, pero una sola de ellas está in solutionem, en consecuencia salvo que exista pacto especial o cláusula de pago efectivo en moneda extranjera, conforme lo dispone el artículo 128 de la mencionada Ley del Banco Central, el deudor se liberará de la obligación nominada en moneda extranjera mediante la entrega de su equivalente en bolívares a la tasa de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago (…)” (resaltado añadido).

Con atención a lo transcrito, no puede obviarse el incremento de transacciones en moneda extranjera en el país desde hace varios años, por ser más confiable y segura, ya que cuando la divisa funciona como moneda de cuenta, implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno de la moneda de curso legal. En ese contexto y subsumiéndose al presente caso, se debe concluir que ciertamente las partes intervinientes en el presente juicio, establecieron el canon de arrendamiento por el inmueble objeto del litigio, en la cantidad de cuatrocientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de América (USD $450), pero como moneda de cuenta, es decir, la arrendataria debía cancelar dicha suma en moneda de curso legal, lo cual así hizo conforme al legajo de facturas consignadas por la propia parte demandada (folios 178-356, I pieza), por concepto de pago del canon locativo, en las cuales se desprende que todos y cada uno de las transferencias realizadas era en moneda de curso legal (bolívares), por lo que se desechan del proceso los alegatos expuestos por la parte accionada sobre lo aquí resuelto.- Así se establece.
Así las cosas, siendo que cursa en autos el contrato de arrendamiento del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de dicha relación arrendaticia, quedando a su vez demostrada la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento.- Así se precisa.
Siguiendo este orden, la parte demandante en su escrito libelar, alegó que la parte demandada dejó de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2022 y enero de 2023, conforme a los términos contractuales, es decir, dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al mes vencido, indicando a tal efecto que tales cánones fueron cancelados de manera extemporánea mediante transferencias bancarias de fecha 13 de febrero de 2023, por lo que en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte demandada en su condición de arrendatario; se observa de la revisión a los autos que la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda manifestó que se encuentra solvente en la pago de los cánones demandados como insolutos, por cuanto la arrendadora modificó la forma y oportunidad, en que debía ser cancelado el canon de arrendamiento mensual, “(…) ya no debía realizarse, conforme a lo dispuesto contractualmente, a saber, por mensualidades vencidas dentro de los primeros (5) días de cada mes, sino A PARTIR DEL MOMENTO EN QUE LA ARRENDADORA HICIERA ENTREGA DE LA NOTA DE COBRO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL (…)” (subrayado añadido).
Ahora bien, a fin de verificar la certeza o no de esta afirmación, se hace necesario advertir que a los autos cursan una serie de FACTURAS expedidas por la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., a favor de la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., por concepto de canon de arrendamiento, acompañadas del comprobante de retención del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto sobre la Renta, así como de los comprobantes de transferencias bancarias por el concepto de las facturas; de los cuales se observa lo siguiente (folios 178-356, I pieza):
N° Factura No. Fecha de la factura Monto Bs. Fecha Transferencia Canon
1 0216 23/02/2021 360.739.944,00 23/02/2021 Enero 2021
2 0218 19/03/2021 360.895.932,00 18/03/2021 Febrero 2021
3 0219 22/04/2021 493.492.140,00 21/04/2021 Marzo 2021
4 0220 21/05/2021 590.968.872,00 19/05/2021 Abril 2021
5 0221 21/06/2021 629.459.426,00 No indica Mayo 2021
6 0222 21/07/2021 709.656.770,00 19/07/2021 Junio 2021
7 0223 17/08/2021 827.097.618,00 16/08/2021 Julio 2021
8 0224 20/09/2021 1.414.640.654,00 20/09/2021 Agosto 2021
9 0225 25/11/2021 1.480,50 25/10/2021 Septiembre 2021
10 0226 15/11/2021 1.568,00 15/11/2021 Octubre 2021
11 0227 17/12/2021 1.871,66 15/11/2021 y 17/12/2021 Noviembre 2021
12 0228 25/01/2022 1.610,00 24/01/2022 Diciembre 2021
13 0229 21/02/2022 1.547,00 21/02/2022 Enero 2022
14 0230 21/03/2022 1.508.08 21/03/2022 Febrero 2022
15 0231 21/04/2022 1.998,00 20/04/2022 Marzo 2022
16 0233 16/05/2022 2.146,50 16/05/2022 Abril 2022
17 0234 22/06/2022 2.457,00 22/06/2022 Mayo 2022
18 0235 18/07/2022 2.565,00 18/07/2022 Junio 2022
19 0236 17/08/2022 2.691,00 16/08/2022 Julio 2022
20 0237 03/10/2022 3.691,62 03/10/2022 Agosto 2022
21 0238 17/10/2022 3.738,51 17/10/2022 Septiembre 2022
22 0240 22/11/2022 4.490,42 22/11/2022 Octubre 2022
23 0242 20/12/2022 7.200,00 22/11/2022 y 20/12/2022 Noviembre 2022

De la relación que antecede, correspondiente a los pagos realizados por la parte demandada en beneficio de la demandante por concepto de cánones de arrendamientos durante los últimos dos (2) años antes de intentar la presente demanda, se desprende que los pagos se realizan por transferencia bancaria –en su mayoría- el mismo día en que la arrendataria expide la factura, o en pocos casos antes de que ello suceda, y además en todas las constancias de pago mencionadas se evidencia que ello ocurría después de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mes. En tal sentido, esta juzgadora observa que aun cuando en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se estableció que el canon debía ser cancelado “(…) dentro de los cinco (5) días primeros días siguientes al mes vencido (…)”, la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A. (parte actora), emitía consecutivamente facturas referentes a la cancelación de la pensión arrendaticia, lo que patentiza el hecho cierto de que las partes flexibilizaban la forma y lapso de pago.
Aunado a ello, no puede pasar por alto esta juzgadora que la parte actora en el escrito de demanda, alegó que la arrendataria incumplió con su obligación de pagar el canon del mes de diciembre de 2019, en tiempo oportuno, pero reclama la falta de pago de los meses de diciembre de 2022 y enero de 2023, es decir tres (3) años después, omitiendo señalar que durante ese tiempo, al menos desde enero de 2021 a noviembre de 2022, había emitido las facturas correspondiente a la cancelación del canon de cada mes, aceptando tácitamente todas las trasferencias por dicho concepto realizadas por la parte demandada luego de los cinco (5) días siguientes de su vencimiento, lo cual lejos de evidenciar una clara contradicción en sus afirmaciones, demuestra una actitud no proba ni franca en el proceso, ya que siendo el proceso un debate dialéctico en donde imperan los principios del juego limpio, no es necesario, en consecuencia, que un texto expreso del Código imponga el deber de decir la verdad, para que ese deber tenga efectiva vigencia, ya que este deber existe, por cuanto configura un deber de conducta humana, que no puede parecernos distinto o menoscabado porque se realiza en un proceso.
Entonces, no se observa que la actora se haya alzado o reclamado con respecto a la extemporaneidad de los pagos de los meses anteriores que venía recibiendo por más de dos (2) años, ni en la fórmula usada por la parte demandada para cumplir con la obligación, por el contrario, alegó como fundamento de su pretensión la insolvencia e irregularidad solamente de los meses de diciembre de 2022 y enero de 2023, por lo que puede esta juzgadora determinar que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sufrió una modificación tácita que relaja las condiciones originales del mismo, lo que permite concluir que tales pagos fueron efectivamente realizados, no adeudándose los cánones de arrendamientos de los meses demandados como insolutos. A tal efecto, en un caso similar al de autos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia proferida en fecha 18 de marzo de 2022, Exp. AA20-C-2022-000037, advirtió lo siguiente:
“(…) Ello así, tal como fue indicado en la valoración del cumulo probatorio, específicamente de las diversas facturas de pago de canon de arrendamiento promovidas por la demandada, de las que se observa que la arrendadora consentía que la arrendataria pagara dicho canon en lapsos diferentes a los pactados, siendo que éste llegó a realizar de manera anticipada dichos pagos; lo cual concatenado con la afirmación realizada por la propia actora en su escrito libelar, referente a transferencias recibidas por la demandada por concepto de pago de cánones de arrendamiento y no en la oficina de la arrendadora, da indicios de que ciertamente las partes flexibilizaban los lapsos de los aludidos pagos. Así se establece (…)” (Resaltado añadido).

Por consiguiente, y tomando en consideración los aspectos anteriormente señalados, esta juzgadora de la TRANSFERENCIA BANCARIA (inserta al folio 59, I pieza) No. 44445441, realizada en beneficio de la ciudadana Placida Hilda Requena Hernández, por la cantidad diez mil trescientos cuarenta y cinco bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 10.345,50), reconocida por las partes en el proceso, observa que efectivamente la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A. (parte demandada), canceló a favor de la demandante en fecha 13 de febrero de 2023, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2022, de manera extemporánea por tardía; asimismo, se desprende de la TRANSFERENCIA BANCARIA (inserta al folio 60, I pieza) No. 44445448, realizada en beneficio de la ciudadana Placida Hilda Requena Hernández, por la cantidad diez mil trescientos cuarenta y cinco bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 10.345,50), reconocida por las partes en el proceso, observa que efectivamente la arrendataria canceló a favor de la demandante en fecha 13 de febrero de 2023, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2023, lo cual si bien no fue realizado conforme a los términos pactados en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, ha quedado demostrado en el caso sub examine que la arrendadora consentía que la arrendataria pagara el canon en lapsos diferentes a los pactados, lo cual concatenado con el resto de las transferencias recibidas por la demandante después de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mes, da indicios de que ciertamente las partes flexibilizaban los lapsos de los aludidos pagos; por lo que consecuentemente, resulta IMPROCEDENTE la causales de desalojo invocadas contenidas en los literales “a” e “i” del artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo por tanto evidente que a la actora le correspondía la carga de la prueba de la existencia de las causales invocadas en el escrito libelar, carga esta que incumplió al no poder llevar a la convicción de esta juzgadora de la existencia de las mismas, es por lo cual debe este tribunal superior declarar SIN LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., plenamente identificados en autos.- Así se decide.
RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN.
Resuelto lo anterior, debe esta alzada pasar a pronunciarse respecto a la reconvención que fue propuesta por la representación judicial de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., por REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES; sosteniendo para ello –en sentido general- que su representada mantiene una relación arrendaticia sobre el local comercial objeto del presente juicio, en el cual se pactó un canon inicial posteriormente modificado de manera amistosamente para el año 2019, a la cantidad de SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES SOBERANOS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.S. 69,49); pero que no obstante a ello, su representada accedió en el mes de julio de 2019, a realizar otro ajuste por la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S. 2.238.400,00), lo cual equivale según el criterio de la arrendadora a DOSCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD 200,00), pero que el mismo –a su decir- fue establecido de manera ilegal en moneda extranjera, derivando un espiral de excesos e ilegalidades pagos desde el mes de agosto de 2019 hasta la actualidad.
Seguido a ello, afirmó que su representada reconoce como el último canon ajustado el de dos millones doscientos treinta y ocho mil cuatrocientos bolívares soberanos (Bs.S. 2.238.400,00), equivalentes a DOS BOLÍVARES CON VEINTICUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2,24), y que sobre esa base se ha cobrado –a su decir- en exceso desde el mes de octubre de 2019 hasta el mes de enero de 2023, una totalidad de sesenta y siete mil doscientos cincuenta y cuatro bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 67.254,36); no obstante a ello, sostuvo que decide reclamar únicamente en reintegro los cánones de arrendamiento pagados en exceso correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2021, enero a diciembre de 2022 y enero de 2023, las cuales suman un total de SESENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 60.958,05), y se decrete la compensación con los cánones de arrendamiento en los cuales estuviere insolvente o en contra aquellos que se vencieren en un futuro.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., en su debida oportunidad legal procedió a contestar la reconvención propuesta contra su poderdante, rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la reconvención intentada, por cuanto–a su decir- no existen montos en reintegro, ya que los cánones se fijaron en bilateral consenso, siendo ésta la forma en que siempre las partes llegaron a fijar las pensiones locativas. Seguido a ello, sostuvo que el canon vigente es la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.987,34), tal y como se evidencia de las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada-reconviniente, por lo que si fuese existido una real disconformidad con los montos fijados, la arrendataria pudo acudir a la oficina de la SUNDDE, lo cual no hizo. Por último, solicitó que sea declarado con lugar la acción de desalojo incoada en el libelo de demanda y declarada sin lugar la acción de reconvención.
Así las cosas, a fin de resolver la procedencia de la reconvención planteada, debe señalar quien suscribe que la parte demandada-reconviniente persigue en el presente asunto el REINTEGRO POR SOBRE ALQUILER, a lo que es preciso advertir que la figura del reintegro o pago por repetición opera cuando el inquilino haya pagado un alquiler mayor al establecido mediante la respectiva regulación, caso en el cual el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva el excedente de lo pagado o se le compense con los alquileres que éste deba y así considerarse en estado de solvencia, siendo que dicha compensación procede de manera automática. En este orden, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, dispone lo siguiente:
Artículo 34.- “Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años, los montos por este concepto serán objeto de actualización con base en la variación del índice nacional de precios al consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), y podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer.” (Resaltado añadido)

En tal sentido, cuando la ley ordena la repetición de lo pagado en exceso del monto fijado bien sea de mutuo acuerdo entre las partes o por la decisión regulatoria inquilinaria, no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, es decir, una vez que se evidencie que el arrendador ha cobrado en exceso el monto máximo convenido por las partes o en su defecto por el órgano regulador, se comprende que carece de causa lícita y como ese excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal común patrimonial del arrendador injustamente e indebidamente, por lo que es indudable que el arrendatario puede exigir a su arrendador ese excedente que la ha sido cobrado de manera ilegal.
Con vista a ello, se observa que el caso sub examine, la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., afirma haber pagado en exceso y por adelantado el canon desde el mes de septiembre de 2021 hasta el mes de enero del año 2023, mediante transferencias realizadas a favor de la demandante, indicando a tal efecto que “(…) el último canon de arrendamiento pactado entre las partes y en consecuencia el vigente es de Dos (sic) Millones (sic) Doscientos (sic) Treinta (sic) y Ocho (sic) Mil (sic) Cuatrocientos (sic) Bolívares (sic) Soberanos (sic) (Bs. 2.238.400,00) (…)”, solicitando a tal efecto, la compensación arrendaticia de los cánones insolventes y futuros.
En este sentido, se debe entonces descender a analizar si ciertamente la parte demandante en su condición de arrendadora, ha cobrado en exceso el monto máximo convenido por las partes o en su defecto por el órgano regulador, lo que en caso de ser cierto, quedará sujeto a reintegro; así las cosas, es pertinente traer a colación el contenido del artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en relación a la fijación de los cánones de arrendamiento, el cual indica lo siguiente:
Artículo 32. “La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año (…)
2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas (…)
3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas: (…)
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.
La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”. (Negrillas de esta alzada)

De conformidad con el artículo anterior, la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. Así las cosas, se observa que la figura del reintegro o pago por repetición opera cuando el inquilino haya pagado un alquiler mayor al establecido ya sea de mutuo acuerdo o mediante la respectiva regulación, o cuando se le ha cobrado una cantidad por un concepto contrario al Decreto Ley vigente, caso en el cual el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva el excedente de lo pagado o se le compense con los alquileres que éste deba y así considerarse en estado de solvencia, siendo que dicha compensación procede de manera automática.
En otras palabras, cuando la ley ordena la repetición de lo pagado en exceso del monto fijado bien sea de mutuo acuerdo entre las partes o por la decisión regulatoria inquilinaria, no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, es decir, una vez que se evidencie que el arrendador ha cobrado en excedo el monto máximo convenido por las partes o en su defecto por el órgano regulador, se comprende que carece de causa lícita y como ese excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal común patrimonial del arrendador injustamente e indebidamente, por lo que es indudable que el arrendatario puede exigir a su arrendador ese excedente que la ha sido cobrado de manera ilegal.
Así pues, realizadas las consideraciones anteriores y, vista la pretensión planteada por la parte demandada-reconviniente, esta juzgadora considera preciso señalar –como anteriormente se indicó- que ciertamente las partes intervinientes en el presente juicio acordaron mediante CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Boliviano de Miranda en fecha 17 de abril de 2012, anotado bajo el No. 059, Tomo 089 (cursante a los folios 42-47, I pieza), un canon inicial de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) para ese entonces, el cual en el mes de julio del año 2019, fue aumentos de común acuerdo a la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.238.400,00).
No obstante a ello, la parte actora-reconvenido afirmó que el canon locativo fue aumento nuevamente a la cantidad de cuatrocientos cincuenta dólares americanos (USD $450,00), a ser cancelados en bolívares a la tasa oficial dictada por el Banco Central de Venezuela al momento en que se realice el depósito o transferencia, cuya afirmación fue demostrada fehacientemente en este proceso, ello de las treinta y ocho (38) FACTURAS expedidas por la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., a nombre de la empresa INVERSIONES SIMONDU, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2019 hasta noviembre de 2022 (inserta a los folios 178-356, I pieza), en las cuales se pone en evidencia que todos los montos cancelados en bolívares y de manera mensual por dicho concepto, no son fijos, es decir resultan variables, evidenciándose –verbigracia- de los cánones correspondientes a los meses de junio a noviembre de 2022, que la suma en moneda de curso legal cancelada mensuales equivale precisamente a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $450,00), según la tasa oficial.
Por consiguiente, reiterando las demás consideraciones expuestas ut supra respecto al último canon de arrendamiento acordado por las partes, se puede concluir que la arrendataria cancelaba en moneda de curso legal la pensión respectiva equivalente a la suma en moneda extranjera convenida, lo cual válidamente está permitido por el legislador, más aun cuando la parte demandada-reconvieniente en su condición de arrendataria manifestó su conformidad con la forma concertada al pagar en lo sucesivo los cánones de arrendamiento y nunca haber hecho uso de las previsiones contenidas en la normativa vigente, verbigracia, someter la fijación del canon a la superintendencia u órgano de regulación correspondiente, por lo que sin lugar a dudas se puede concluir, que a los autos no cursa elemento probatorio alguno que demuestre el cobro cánones de arrendamiento establecidos en contravención a la estipulado en el vigente Decreto Ley, ni que éste se haya aumentado en contravención a lo pactado por las partes.- Así se establece.
Aunado a ello, esta juzgadora no puede pasar por alto que la parte demandante-reconviniente consignó a los autos, ACTUACIONES JUDICIALES insertas en el expediente signado con el No. SC-523-2023, según nomenclatura del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, correspondiente a la solicitud de consignaciones arrendaticias presentada por la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., entre las cuales cursan los siguientes recibos de ingresos (folios 151-167, I pieza):
a) Depósito No. 144933209, de fecha 27 de febrero de 2023, correspondiente al canon del mes de marzo de 2023, por la suma de diez mil novecientos ochenta y siete bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs. 10.987,34), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de cuatrocientos cincuenta dólares americanos (USD $450,00);
b) Depósito No. 105734621, de fecha 3 de abril de 2023, correspondiente al canon del mes de abril de 2023, por la suma de once mil treinta y seis bolívares con cincuenta y dos céntimos (Bs. 11.036,52), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de cuatrocientos cincuenta dólares americanos (USD $450,00);
c) Depósito No. 085407363, de fecha 3 de mayo de 2023, correspondiente al canon del mes de mayo de 2023, por la suma de once mil ciento sesenta y siete bolívares con dos céntimos (Bs. 11.167,02), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de cuatrocientos cincuenta dólares americanos (USD $450,00);
d) Depósito No. 134544869, de fecha 2 de junio de 2023, correspondiente al canon del mes de junio de 2023, por la suma de once mil novecientos diez bolívares con veinticuatro céntimos (Bs. 11.910,24), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de cuatrocientos cincuenta dólares americanos (USD $450,00).
e) Depósito No. 114634094, de fecha 04 de julio de 2023, correspondiente al canon del mes de julio de 2023, por la suma de doce mil seiscientos siete bolívares con veintinueve céntimos (Bs. 12.607,29), lo cual conforme a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) en su página web, equivale en un aproximado para entonces a la cantidad de cuatrocientos cincuenta dólares americanos (USD $450,00);

Con atención a lo transcrito, se observa que la parte demandada-reconviniente a pesar de afirmar que el último canon de arrendamiento acordado de mutuo acuerdo entre las partes es por la suma de dos millones doscientos treinta y ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.238.400,00), realiza consignaciones arrendaticias a favor de la demandante por la cantidad equivalente a cuatrocientos cincuenta dólares americanos (USD $450,00), debiéndose entonces tener entendido que este es el último canon locativo fijado por los contratantes como moneda de cuenta, es decir, la arrendataria debía cancelar dicha suma en moneda de curso legal, lo cual así hizo conforme al legajo de facturas consignadas por la propia parte demandada (folios 178-356, I pieza).- Así se establece.
Siguiendo este orden y a modo conclusivo, cabe establecer que a fin de que la figura del reintegro opere en este caso, debe demostrarse que la empresa demandada-reconviniente ha pagado un alquiler mayor al establecido ya sea de mutuo acuerdo o mediante la respectiva regulación, o se le ha cobrado una cantidad por un concepto contrario al Decreto Ley vigente, circunstancias que de ninguna manera fueron probadas válidamente en el decurso del presente proceso, por el contrario, se deduce de las pruebas consignadas en autos que el canon cancelado por la sociedad mercantil INVERSIONES IMONDU, C.A. por el inmueble arrendado, fue aquel que las partes convinieron de mutuo acuerdo, y como quiera que no riela medio probatorio alguno que demuestre la regulación de ese alquiler en un monto menor al fijado voluntariamente por las partes ni que la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA7, C.A., le haya cobrado a la parte reconviniente un concepto contrario a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que forzosamente se debe declarar IMPROCEDENTE la solicitud de reintegro de sobre alquileres y compensación arrendaticia.- Así se decide.
Finalmente, partiendo de lo antes expuesto y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, debe este tribunal superior declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS EDUARDO QUERALES COMPAGNONE, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de abril de 2024, la cual se ANULA en todas y cada una de sus partes; en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., contra la prenombrada empresa, todos plenamente identificados, y SIN LUGAR la reconvención por reintegro de cánones de arrendamiento intentada por la parte demandada; tal como se dejará sentado en el dispositivo.- Así se decide.
IV
DISPOSITIVA.
Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS EDUARDO QUERALES COMPAGNONE, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de abril de 2024, la cual se ANULA en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., todos plenamente identificados.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición que por REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES incoara la sociedad mercantil INVERSIONES SIMONDU, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES HIRATOJEMA, C.A., plenamente identificados en autos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada parte a pagar las costas de la contraria.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas del recurso.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es, Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los nueve (9) días del mes de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-
Exp. Nº 24-10.180