REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 213° y 164° DEMANDANTE: GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.193.131, domiciliada en el Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en su carácter de Directora y Administradora de la Compañía Anónima VINJECA C.A., según Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas debidamente Protocolizada ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira bajo el N° 44, Tomo 9, del año 2021, número de expediente 2682, facultada para obrar en nombre y representación de la mencionada compañía, según acta de asamblea extraordinaria de fecha 29 de diciembre de 2004, debidamente protocolizada en el mencionado registro, bajo el N° 72-Tomo 24-A. ABOGADO ASISTENTE: HENRY VARELA BETANCOURT, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 63.164. DEMANDADA: LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.454.630, en su carácter de Gerente General de la Sociedad Mercantil IMPORTADORA PORCEMIL C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, bajo el N° 47, Tomo 21-A, RM 445 de fecha 22 de mayo de 2013. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GERARDO JOSÉ VILLAMIZAR RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° V-9.220.327, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 38.697. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. (Apelación a decisión de fecha 28 de junio de 2023 dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira). I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a-quo. El presente juicio se inició por demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL presentada por la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, en su carácter de Directora y Administradora de la Compañía Anónima VINJECA C.A, plenamente identificada en autos, asistida por el abogado HENRY VARELA BETANCOURT contra el ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, en su carácter de Gerente General de la Sociedad Mercantil IMPORTADORA PORCEMIL C.A. (Folios del 1 al 70). La demanda fue admitida a trámite por auto de fecha 22 de junio de 2022, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. (Folio 71). La decisión del juzgado a-quo. El Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 28 de junio de 2023, declaró CON LUGAR la demanda, ordenando a la parte demandada hacer entrega del local comercial consistente en un galpón industrial, identificado como terraza N° 1, Parcela N° 1, ubicado en la Zona Industrial de Paramillo del Municipio San Cristóbal del estado Táchira. También, condenó en costas a la parte demandada. (Folios 161 al 165 y sus vueltos.). El recurso de apelación. El 30 de junio de 2023, el abogado GERARDO JOSÉ VILLAMIZAR RAMÍREZ, apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada en fecha 28 de junio de 2023, por el tribunal a-quo, mediante auto de fecha 10 de julio de 2023, la juez suplente del tribunal a quo se avocó y ordenó oír en ambos efectos la apelación interpuesta. (Folio 166 y 167). El trámite procesal en este juzgado superior. Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación, y mediante auto de fecha 19 de julio del 2023, se le dio trámite conforme a lo previsto en el artículo 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil y se tramitó por el procedimiento ordinario de segunda instancia. Informes presentados por las partes en esta alzada: De la parte demandada. El apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes en fecha 18 de septiembre de 2023, donde aduce que la sentencia recurrida es revocable en todas y cada una de sus partes por cuanto los alegatos invocados en la contestación a la demanda no fueron tomados en cuenta al momento de dictaminar la sentencia definitiva en fecha 28 de junio de 2023, por cuanto opuso la falta de cualidad de la demandante y de la demandada ratificando los alegatos esgrimidos en la contestación de la demanda sobre esta defensa y que la juez a quo no le da ninguna importancia, ni trascendencia al desorden procesal que generó la parte demandante al no utilizar las denominaciones comerciales de las partes involucradas en el presente juicio de desalojo. Sostiene los alegatos esgrimidos en la contestación a la demanda y ratifica que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado desde junio de 2013, por lo tanto la sentencia proferida por el tribunal a quo debe ser nula de nulidad absoluta, por cuanto la juez guarda silencio sobre este alegato incurriendo en vicio de citra petita o minima petita, al no resolver en base a lo alegado y probado por las partes intervinientes en el presente juicio. Otro alegato que sostiene es el referente que la sentencia recurrida obvia por completo el hecho denunciado como los dos aumentos indebidos durante el año 2020, momento en el cual esta en desarrollo la prorroga legal, situación que lleva a concluir que la intención de la arrendadora es mantener el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, situación que obvia la juez a quo y que la hace nula de nulidad absoluta y así solicita sea declarada en esta alzada. Señala que nunca hubo insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento ratificando los alegatos esgrimidos en la contestación de la demanda al sostener que los cánones de arrendamientos no pagados entre enero de 2021 y octubre de 2021, estaban amparados y soportados por la prerrogativa de la suspensión de pagos decretada por el Ejecutivo Nacional entre marzo de 2020 y octubre de 2021, situación que hace que la sentencia hoy recurrida presente vicio de incongruencia por estar apartada de lo alegado y probado en autos. Arguye que en la sentencia de fecha 28 de junio de 2023, no se toma en cuenta la permanencia pacifica de la arrendataria IMPORTADORA PORCEMIL C.A, después de vencida la prorroga legal en enero de 2021, ya que ha permanecido en el galpón durante 15 meses sin ser demandada por desalojo, lo que hace que la relación arrendataria se indeterminó, fundamentando con un pronunciamiento que aquí se da por reproducido. Reitera que la notificación de la prorroga legal refleja falta de cualidad de las partes y sostiene que además es atípica y es extemporánea manteniendo el criterio esgrimido en el escrito de contestación a la demanda en la que considera que las empresas señaladas en la notificación judicial son distintas a las partes del contrato de arrendamiento por ende debe declararse la de falta de cualidad de las partes; así mismo indica que la notificación judicial se realizó de forma extemporánea, que para el 10 de diciembre de 2021, ya habían transcurrido 11 meses del vencimiento la prorroga legal, que por tanto se deben dejar sin efecto, ni valor jurídico alguno, circunstancias estas que fueron ignoradas por la juez a quo. Alega que en la audiencia de juicio celebrada en el tribunal a quo se da un desorden procesal, esgrimiendo una serie de hechos que a su parecer fueron permitidos por la juez a quo, situación que no le pareció y al momento de firmar el acta de juicio debido a su inconformidad por no estar planteados los hechos ocurridos se negó y rehusó y así se lo hizo saber a la juez del tribunal a quo; a lo que la juez molesta le señala que ella no había dicho nada respecto al retardo del abogado y de la representación de la demandante, retractándose de la situación real, cierta y verdadera de incomparecencia y que le hizo saber que el acta quedaba así que la misma no tendría ninguna modificación y que tampoco podría dejar ninguna observación, por ende debía plantear las irregularidades a través de una diligencia. Que por todo lo expuesto y en virtud que no consta el texto integro de la sentencia es que denuncia en esta alzada las irregularidades de la juez a quo. Por último solicita se declare con lugar la apelación y sin lugar el presente juicio de desalojo. Mediante escrito de fecha 18 de septiembre de 2023, la parte demandada a través de su co-apoderado judicial el abogado GERARDO JOSÉ VILLAMIZAR RAMÍREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 38.697, consigna escrito de denuncia contra la juez a quo, en la que expresa que la mencionada denuncia la realizó ante la Juez Rectora de la Circunscripción Judicial del estado Táchira por las irregularidades presentadas y debidamente explanadas anteriormente en la audiencia de juicio y que aquí se dan por reproducidas a los fines que se le abra expediente de investigación, la cual solicitó que la denuncia sea remitida de la rectoría a la Dirección Ejecutiva de la Magistratura en la ciudad de Caracas a los fines legales consiguientes. De la parte demandante. Mediante escrito de fecha 19 de septiembre de 2023, la parte demandante ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, asistida por el abogado HENRY VARELA BETANCOURT, presentó escrito de informes en la que expone: quedo reconocido a través de documento privado que dio en arrendamiento el inmueble objeto de la demanda debidamente descrito en autos, que en dicho contrato se estableció en la cláusula segunda la vigencia de un año a partir del 1 de junio del 2013 donde su vencimiento es el 1 de enero de 2014, continuando la relación arrendaticia hasta el día 16 de noviembre de 2017, fecha en la que se suscribe nuevo contrato por vía privada con fecha 1 de enero de 2018 y fecha de culminación el 1 de enero de 2019. Que por cuanto la parte demandada desde el 1 de enero de 2021 hasta diciembre de 2021, no cumple con el pago mensual y consecutivo del canon de arrendamiento, de conformidad con la cláusula cuarta del mencionado contrato se le práctica notificación judicial por ante el tribunal a quo en fecha 10 de diciembre de 2021, notificación que no fue impugnada ni tachada en su oportunidad. Manifiesta que ya vencida la prorroga legal el arrendatario debe hacer entrega del bien inmueble que ocupa como arrendatario, totalmente desocupado de personas, cosas y muebles. Alega que en la notificación judicial se le expresó formal e irrevocablemente la voluntad de no prorrogar contractualmente el referido contrato por lo que se le ratificó la fecha de su vencimiento es decir, el 1 de enero de 2019, fecha en la cual comenzaría a disfrutar del lapso de la prórroga legal de conformidad con el articulo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamiento de inmuebles para uso comercial. Ratifica y sostiene explanando los mismos alegatos esgrimidos en el escrito libelar, en cuanto que la parte demandada se encuentra insolvente y que este hecho fue reconocido por el mismo demandado en la notificación judicial efectuada por el Tribunal Segundo de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, señala que en el contrato de arrendamiento de fecha 17 de noviembre de 2017, en su cláusula cuarta se estipula el pago del canon de arrendamiento, la forma y fecha de pago del mismo, y se estipuló que el atraso en el pago de arrendamiento acarrea intereses moratorios mensuales, cuales deben ser cancelados de manera conjunta con el recibo pendiente; que, por todos los argumentos expuestos con base a los fundamentos de hecho y de derecho solicita se declare con lugar la demanda y sin lugar el recurso de apelación ejercido contra la sentencia del a quo. Observaciones a los informes de la parte demandada. En fecha 07 de Marzo del 2023, la parte demandada, realiza observaciones a los informes de su contraparte exponiendo que es cierto y reconoce que existen dos contratos escritos de arrendamiento privados, constantes y concretados en dos oportunidades, pactados de común acuerdo entre las partes de fecha 1 de junio de 2013, con duración de siete meses y no de seis meses como lo indican erradamente, ya que la fecha de vencimiento fue el 1 de enero de 2014, en este sentido explana los mismos argumentos en el escrito de informes y en la contestación a la demanda en el sentido el 1 de enero de 2018 hasta el 1 de enero de 2019 se cambiaron radicalmente las condiciones del tiempo de duración del vinculo arrendaticio, Que la intención del demandante en dicho documento no es otra que a partir del 1 de enero de 2019 comenzará a correr la prorroga legal a la que era acreedora o merecedora por su antigüedad en la relación arrendaticia desde enero de 2013, la cual a su decir se consumo el día 1 de enero de 2021. Reitera nuevamente que nunca incumplió deliberadamente el pago del canon de arrendamiento, como lo esgrime la parte demandante en el escrito libelar y el de informes, ratificando que, todos tienen conocimiento que el Gobierno Nacional de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 23 de marzo de 2020, a través de Decreto Presidencial N° 4.169, en gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.522 ordena inmediata y expresamente la suspensión de los pagos de los cánones de arrendamiento tanto de viviendas como de locales comerciales, ratificada en fecha 2 de octubre de 2020 y continuados suspendidos en fecha 7 de abril de 2021, en decreto Presidencial N° 4.571; en Gaceta Oficial N° 42.101, manifestando que en el plazo de 18 meses no era exigible el pago de los cánones de arrendamiento, ya vencidos, ni los cánones vencidos aún no pagados, concluyendo que lo adeudado entre enero de 2021 y octubre de 2021, queda beneficiado con la suspensión decretada por el gobierno, por ende nunca estuvo insolvente, hecho que fue ignorado por la juez a quo quien declara injustamente la insolvencia de su representada. Manifiesta que es falso que no hayan impugnado la notificación de la prorroga legal, ya que la misma se impugna al momento de la contestación a la demanda, por cuanto a su parecer la misma es atípica y contraria a derecho, al considerar que la prorroga es una concesión o derecho especial establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para el Arrendamiento de Inmuebles destinados al Uso Comercial. Ratifica todos los argumentos y alegatos explanados en el escrito a la contestación a la demanda y el escrito de informe afirma que el contrato sostiene ya había trascurrido 11 meses del vencimiento de la prorroga legal consumada de contrato de arrendamiento a tiempo determinado de fecha 16 de noviembre de 2017, por lo tanto las actuaciones no tienen ningún efecto, ni valor jurídico alguno, así lo solicito que fuera declarado por el tribunal a quo, sostiene que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado al cumplir con los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, que aunado a ello la empresa Importadora Porcemil C.A., siempre ha estado en permanencia pacifica después de vencida la prorroga legal lo que hace que la relación arrendaticia sea a tiempo indeterminado. Concluye el escrito de observaciones alegando que por todos los hechos y derechos expuestos solicita en esta alzada se declare con lugar la apelación de la sentencia recurrida y sin lugar la demanda interpuesta en su contra. Es de observar que la parte demandante no presento escrito de observaciones a los informes de su contraparte. II DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión. La parte actora alegó en su libelo de demanda que en nombre de su representada quien es la propietaria, dio en arrendamiento un inmueble local comercial distinguido como galpón industrial, ubicado en Terraza N° 1, Parcela N° 1, Zona industrial de Paramillo, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, para uso comercial exclusivo de la empresa Importadora Porcemil C.A., mediante documento privado suscrito con el ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RÚGELES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6454630, en el carácter de arrendatario y gerente general de la compañía anónima IMPORTADORA PORCEMIL C.A, plenamente identificado en autos. Que en el contrato de arrendamiento en la cláusula segunda se estipula una vigencia de un año, contado a partir del 1 de junio de 2013, que consecuencialmente la fecha de vencimiento es el 1 de enero de 2014, que se mantiene la continuidad de la relación arrendaticia hasta el 16 de noviembre de 2017, fecha en la que suscriben nuevo contrato por vía privada con fecha 1 de enero de 2018 y fecha de culminación el 1 de enero de 2019. Que por cuanto el arrendatario tenía más de 10 meses desde enero de 2021 hasta diciembre del mismo año sin cumplir con el pago mensual y consecutivo del canon de arrendamiento, establecido en la cláusula cuarta del contrato de fecha 17 de noviembre de 2017, se le practica notificación judicial por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción judicial del estado Táchira, la cual quedó signada con el N° 34-2021 nomenclatura llevada por ese tribunal de fecha 10 de diciembre de 2021, en la que en los particulares de dicha solicitud de notificación le hace saber entre otras que es su voluntad no prorrogar contractualmente el referido contrato de arrendamiento, razón por la cual le ratifica la fecha del vencimiento del mismo es decir el 1 de enero de 2019, fecha en la cual comienza a correr el lapso de prorroga legal de dos años conforme lo indica el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para el Arrendamiento de Inmuebles destinados al Uso Comercial, que una vez vencida la prorroga legal deberá hacer entrega del bien inmueble plenamente identificado en autos totalmente desocupado de personas, cosas y muebles. Que en caso de no hacer entrega formal del bien inmueble al vencimiento de la prorroga accionará la entrega del mismo por vía judicial y por ultimo le notifica que en el lapso de la prorroga legal quedan vigentes las demás normas contractuales establecidas en el contrato privado de fecha 16 de noviembre de 2017. Arguye que de manera injustificada el mencionado ciudadano no le cancela los cánones de arrendamiento desde enero de 2021, hecho que él mismo confiesa en la solicitud de notificación al manifestar que le a deuda 10 meses de arrendamiento lo que le acarrea insolvencia y perdida de la garantía que la ley le otorga en materia de arrendamiento. Que en el contrato de arrendamiento de fecha 16 de noviembre de 2017 le notifican en la cláusula cuarta el pago del canon de arrendamiento el cual será efectuado por la arrendataria, mediante deposito en efectivo en la cuenta corriente del Banco mercantil cuenta de ahorro N° 01050675140675121526 a nombre de la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, que la arrendataria se obliga a cancelar dentro de los cinco días de cada mes, que el atraso del pago mensual le acarrea intereses moratorios, calculados al 1% mensual a favor de la arrendadora, los cuáles deberá ser cancelados conjuntamente con el recibo pendiente, Manifiesta que a confesión de parte relevo de pruebas, ya que en la notificación confiesa que consigna en la cuenta indicada 10 meses y con esto queda demostrada la insolvencia y por ende de conformidad con la cláusula quinta del mencionado contrato se estipulo que la arrendadora podrá resolver de pleno derecho el contrato y solicitar la desocupación inmediata del bien inmueble. Expresa que el arrendatario miente de forma descarada, ya que el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que cuando el arrendador de un inmueble se rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de arrendamiento vencida, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignar ante el tribunal de municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad realizar la consignación, pero el caso es que no se realizó ninguna consignación y transcurrieron más de 10 meses sin hacerla ni depositar en la cuenta bancaria por lo que esta incurso en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal A. Arguye que a pesar del daño patrimonial ha mantenido al arrendatario en el goce pacifico del inmueble objeto de desalojo, sin embargo el ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES plenamente identificado en autos se ha negado a entregarlo y cancelar el arriendo en los montos y moneda pactada y los intereses de mora. Sostiene que el arrendatario no ha cumplido con lo convenido en la cláusula primera, segunda, tercera, cuarta y quinta del contrato de arrendamiento de fecha 17 de noviembre de 2017 y de las cláusulas cuarta y quinta de la notificación N° 34-2021, que ha permanecido en el inmueble de manera ilegítima, que en varias oportunidades lo ha citado de forma amistosa para resolver la situación pero no ha sido posible negándose a entregar el bien inmueble dado en arrendamiento libre de personas y cosa por ende solicita la restitución de la situación jurídica infringida por vía judicial. Fundamenta su demanda en el artículo 40 literal A de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, así como en el artículo 1160 y 1167 del código civil. Acompaña junto con su libelo pruebas documentales descritas en el mismo en los numerales 1, 2, 3, 4 y 5. Peticiones de la parte demandante. La parte demandante demanda al ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, plenamente identificado en autos en su carácter de gerente general de la Sociedad IMPORTADORA PORCEMIL C.A y arrendatario para que cumpla o sea condenado a la existencia de la relación arrendaticia existente desde el 1 de junio de 2013 con vencimiento el 1 de enero de 2014, con continuidad de la relación arrendaticia hasta el 16 de diciembre de 2017, fecha en que suscribió el nuevo contrato por vía privado con fecha 1 de enero de 2018 y fecha de culminación el 1 de enero de 2019 entre ambas partes. Para que sea condenado a la entrega del inmueble libre de personas y cosas, el inmueble objeto de la presente acción. Estima la demanda en la cantidad de ocho Bolívares, equivalentes a dieciséis unidades tributarias. Alegatos de la parte demandada. En fecha 23 de febrero de 2023, el abogado GERARDO JOSÉ VILLAMIZAR RAMÍREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 38697, en su carácter de apoderado especial apud acta de la Sociedad Mercantil IMPORTADORA PORCEMIL C.A., parte demandada presentó escrito de contestación de demanda, en la cual alego la falta de cualidad de la parte demandante y demandada para lo cual invoca sobre este hecho que se observa de las actas procesales del tribunal a quo que la Sociedad Mercantil VIJENCA COMPAÑÍA, se ha presentado como demandante a juicio; sin embargo de la documentación traída por la misma accionante se puede constatar que la que tiene cualidad para intentar el presente juicio es la Sociedad Mercantil VINJECA COMPAÑÍA ANÓNIMA, por lo tanto concluye que la Sociedad Mercantil VIJENCA C.A.; no tiene cualidad para el ejercicio de la acción, por ende solicita como punto previo se pronuncie sobre la excepción de fondo. Así mismo opuso también la defensa de fondo la falta de cualidad y de interés de la Sociedad Mercantil IMPORTADORA PORCEMIL C.A., para sostener el juicio, por cuanto la demanda, los actos anteriores como la notificación judicial, y demás actuaciones procesales se refieren a una empresa Importadora Porcemil C.A. Como alegatos de contestación al fondo de la demanda negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia haya sido pactada a tiempo determinado expresando que deben prevalecer las costumbres entre las partes. Sostiene que la relación arrendaticia para la fecha de la demanda se encuentra vigente y la misma es a tiempo indeterminado, ya que al vencimiento de la prorroga legal en fecha 1 de enero de 2021 establecida en el contrato de arrendamiento de fecha 16 de noviembre de 2017, en la cláusula segunda, la arrendataria IMPORTADORA PORCEMIL C.A., ha permanecido pacíficamente en el galpón y no fue demandada inmediatamente para el desalojo, sino que ya habían transcurrido 15 meses. Alega que hubo aumentos indebidos de canon de arrendamiento, pues en el contrato de noviembre de 2017, se pactó de común acuerdo en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) y que en el contrato suscrito en fecha 23 de octubre de 2020 se pactó en pagar en principio quinientos cuarenta mil bolívares (Bs. 540.000,00) mensuales los cuales se pagaron desde enero de 2020 hasta abril de 2020, que en ese lapso se pagó la cantidad de dos millones ciento sesenta mil bolívares (Bs. 2.160.000,00). Expone que a partir del 1 de mayo de 2020 se pacto el pago por la cantidad de quinientos mil pesos colombianos ($ 500.000,00), por mes monto que canceló hasta el 31 diciembre del 2020, y que durante la presunta prorroga legal el canon de arrendamiento sufrió dos aumentos o modificaciones sustanciales violentando lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para el Arrendamiento de Inmuebles Destinados al Uso Comercial y lo dispuesto en el Decreto Ley de Emergencia Nacional por Covid 19 de fecha 23 de marzo de 2020, publicado en gaceta oficial extraordinaria N° 6.522 ratificado en fecha 2 de octubre de 2020, publicado en gaceta oficial N° 41.956 y continuando con la suspensión en fecha 7 de abril 2021, publicado en gaceta oficial N° 42.101 que ordenó la suspensión de los aumentos de los cánones de arrendamiento por Pandemia. Afirma que la empresa VIJENCA COMPAÑÍA ANÓNIMA, le indicó que queda abierta la posibilidad de formalizar una reunión para enero de 2021, a lo fines de finiquitar la situación del galpón bien para renovar o cancelar el contrato de arrendamiento. Destaca que aun cuando su representada, a partir del 15 de marzo de 2020 quedó privada del goce pacifico del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por estar total y completamente prohibido ejercer normalmente sus actividades en todo el territorio nacional situación que se extendió hasta septiembre de 2020, y que a partir de octubre de 2020 reanudó sus actividades por turnos permitiendo con ello lograr pagar los cánones de arrendamientos una vez cesó la suspensión decretada de los mismos. Negó, rechazó y contradijo, que se haya negado de manera injustificada a pagar los arriendos. Que una vez cesada la suspensión decretada mas no exonerada en el pago de los cánones de arrendamientos y en vista que le resulto infructuoso pagar en pesos colombianos en fecha 16 de octubre de 2021, procedió a transferir lo adeudado por cánones de arrendamiento vencidos ya que sostiene que no estaba en mora por estar suspendidos los pagos como lo señalo anteriormente. Que como nunca se pudo contactar con la empresa VINJECA C.A., a través de su gerente administrativo ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, procedió a trasferir a la cuenta de ahorros asociada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, cubriendo con ello los 10 meses de cánones de arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo que haya estado o este insolvente en el pago de cánones de arrendamiento pues desde el 1 de enero de 2021 hasta el 31 de octubre de 2021, es decir 10 meses en la que no pudo cancelar debido a la pandemia, realizó solicitud de consignación ante el tribunal a quo donde se puede observa que le fueron consignados a la empresa arrendadora VINJECA C.A., y la misma fue debidamente notificada del pago, hecho materializado el 15 de noviembre de 2021, concluyendo que jamás ha estado insolvente y pide que así sea declarado. Manifiesta que le llama la atención la presunta mora y sus interés en el pago de los cánones de arrendamiento alegada por la parte demandante en la que alegó que en el contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta se impuso una sanción por el atraso en el pago del canon de arrendamiento, estimado en el 1% mensual, en ese sentido expresa que los interés moratorios corresponde es al establecido por el Código de Comercio y aplica es a los actos de comercio, por ende solicita que no se aplique a la relación arrendaticia ya que la misma se debe regir por la legislación especial y no por el de comercio. Negó, rechazó y contradijo que su representada haya sido debidamente notificada, pues ratifica la falta de cualidad por no ser las partes las mencionadas en la presunta actuación y que la referida notificación de prorroga es atípica y extemporánea efectuada en San Antonio del Táchira. Afirma que la notificación de la prorroga legal es atípica y contraria a derecho, por la razón que el beneficio de la prorroga legal, es una concesión o un derecho especial que da expresamente el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para el Arrendamiento de Inmuebles Destinados al Uso Comercial, que dicha prorroga es un beneficio de ley especial adicional de un tiempo, para que permanezca en el inmueble, garantizando su estabilidad y goce mientras consigue otro local, para continuar sus actividades comerciales, es a futuro, que tendrá un lapso a partir de una fecha de inicio y culmina mas adelante con la certeza y convicción de saber que tiempo le queda en el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento. Conviene que en fechas 4 de junio de 2013, 16 de noviembre de 2017 se suscribió y firmó contrato de arrendamiento, con duración de un año a partir del 1 de enero de 2018 hasta el 1 de enero de 2019 y según la cláusula segunda del último contrato, es decir que según la demandante la prorroga legal se inicio el 1 de enero de 2019 y culminó el 1 de enero de 2021, que esto significa que cuando la parte demandante solicita la notificación de la prórroga legal ya habían transcurrido 11 meses del vencimiento de dicho prórroga; por tanto esas actuaciones no tienen ningún valor jurídico alguno, por tanto negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de las partes la demanda por no ajustarse a los hechos ni en el derecho planteado. Fundamenta sus alegatos en conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de Inmuebles Destinados al Uso Comercial e invoca los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Acompaña junto con su libelo pruebas documentales descritas en el mismo en los numerales 1, 2, 3, 4,5 ,6 ,7 y 8. Peticiones de la parte demandada. Que la demanda de desalojo se declare sin lugar con todos los pronunciamientos de ley. Síntesis de la controversia. La presente controversia se circunscribe en determinar, si las partes del presente juicio la Sociedad mercantil VINJECA C.A., parte demandante tiene cualidad para intentar la presente acción y la Sociedad mercantil Importadora PORCEMIL C.A., parte demandada tiene cualidad para sostener la presente acción y de no proceder la cuestión previa opuesta determinar si la Sociedad Mercantil IMPORTADORA PORCEMIL C.A., se encuentra insolvente con el pago del canon de arrendamiento; es decir; si dejó de cancelar desde el mes de enero del 2021 hasta diciembre del 2021, un lapso de 10 meses el canon arrendaticio, y por ende incurso en la causal de desalojo establecida en el articulo 40 literal a) del decreto ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. IV MOTIVA. PRIMER PUNTO PREVIO Sobre la falta de cualidad de las partes. La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar la demanda y de la parte demandada para sostener la acción de desalojo del local comercial con fundamento en que se observa de la carátula del expediente N° 7856-2022 y del escrito de la demanda, de la Notificación de la Prorroga legal y de la presente acción que la parte demandante se ha presentado como COMPAÑÍA ANÓNIMA VIJENCA C.A., cuando lo correcto es COMPAÑÍA ANÓNIMA VINJENCA C.A. En este sentido, la cualidad comprende todos aquellos elementos que permiten a una persona tener la capacidad de actuar de una determinada manera en una acción. Es la identidad lógica entre el demandante en concreto aquel a quien la ley da la acción, esto es, la cualidad activa; y de la persona del demandado con la persona contra quien la acción es concedida; es decir, cualidad pasiva. Ahondando un poco más la cualidad desde el punto de vista procesal, expreso una relación de identidad lógica entre el demandante y la persona que debe ejercer la acción y debe existir igual relación entre la persona del demandado y la persona que debe soportar la acción. En reiteradas decisiones el Tribunal Supremo de Justicia en la Sala de Casación Civil y Sala Constitucional ha establecido de manera continua que el tema de la cualidad conlleva a establecer la subjetividad de las partes involucradas en un juicio, y que ello tiende a verificar si efectivamente las personas que allí se vinculan son las personas a las que la ley, objetivamente, les otorga el potestad de reclamar el derecho particularmente expuesto y la persona a quien la ley permite se le reclame. Agregando a lo anterior, el profesor Luis Loreto lo define la cualidad como: la identidad lógica entre la persona a quien la ley autoriza para ejercer determinada pretensión y la persona que, en concreto, aparece ejerciendo la pretensión; o la identidad lógica entre la persona a quien la ley le impone la obligación de soportar la pretensión y la persona que, en concreto, aparece demandada en el proceso respectivo. Por tanto, en criterio de este Juzgado Superior, a la luz de la doctrina jurisprudencial y de la legislación patria, considera necesario, analizar las actas procesales a los fines de resolver la cualidad de las partes en la presente causa, para determinar si efectivamente las parte demandante tiene la cualidad activa y la parte demandada posee la cualidad pasiva, por ende la condición con que son identificados en el escrito libelar. Así tenemos que la demandante acredita su derecho en su carácter administrativa de la compañía anónima VIJENCA C.A., quien estando facultada para obrar en nombre y representación de la mencionada compañía anónima en la que da en arrendamiento un inmueble propiedad de la empresa mediante documento arrendamiento privado al ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RÚGELES, en su carácter de gerente general de la Compañía Anónima IMPORTADORA PROCEMIL C.A. En este sentido, observa esta administradora de justicia que de las actas procesales que forman el presente expediente la parte demandante aportó a los autos el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes como documento fundamental para la demanda de desalojo del local comercial constituido por un galpón industrial situado en la Zona Industrial de Paramillo, ubicado en la Terraza N, Parcela N° 1 del Municipio San Cristóbal estado Táchira, aunado a ello la parte demandada en la contestación a la demanda, acepta y reconoce la existencia de dos contratos de arrendamiento que se pactaron entre la demandante la compañía anónima VINJECA C.A. y la demandada la Compañía Anónima IMPORTADORA PORCEMIL C.A, en fecha 1 de junio de 2013 y del segundo y último contrato de fecha 16 de noviembre de 2017: concluyendo esta administradora de justicia que la parte demandada ha aceptado que efectivamente sí tiene una relación jurídica, con la parte demandante la Sociedad Mercantil VINJENCA C.A., en calidad de arrendadora y la Sociedad mercantil Importadora PORCEMIL C.A., en su carácter de arrendataria, lo cierto es que no son personas distintas al vinculo jurídico que une a ambas partes. Por lo que ambas partes ostentan la cualidad activa y cualidad pasiva en el presente juicio. No obstante, observa esta administradora de justicia que efectivamente existe un error material de transcripción en la denominación de las partes, sin embargo del documento fundamental de la demanda de desalojo se desprende y así quedó reconocido por las partes que existe la relación contractual, por ende considera quien aquí juzga que no se puede sacrificar la justicia por un error material involuntario pues de las instrumentales en que se basa la demanda constituye prueba fehaciente para demostrar que existe identidad lógica entre el actor y la accionada, por ende no puede prosperar la cuestión previa opuesta. En conclusión, por cuanto quedó establecido que ambas partes reconocen la existencia de la relación arrendaticia entre la Sociedad Mercantil VINJECA C.A., en su carácter de propietaria y arrendadora y la Sociedad mercantil Importadora PORCEMIL C.A., en su carácter de arrendataria sobre el bien inmueble constituido por un Galpón Industrial situado en la Zona Industrial de Paramillo ubicado en la Terraza N, Parcela N°1 del Municipio San Cristóbal estado Táchira, es forzoso para este tribunal de alzada declarar sin lugar la defensa perentoria opuesta por la parte demandada es decir, la falta de cualidad de la parte demandante para intentar el juicio y sin lugar la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio. Y así se decide. EN CUANTO AL FONDO DE LA DECISIÓN RECURRIDA La parte demandante alegó que entre ella y la Empresa IMPORTADORA PORCEMIL C.A., se celebró contrato de arrendamiento el 4 de junio de 2013, manteniendo la continuidad de la relación hasta el 16 de noviembre de 2017 con fecha de culminación en fecha 1 de enero de 2019 por vía privada; existiendo una relación arrendaticia sobre un bien inmueble destinado a uso comercial, donde funciona un negocio de venta y comercialización de cerámicas, piezas sanitarias y todo aquello que se relacione con este rubro, por la representante legal de la mencionada empresa, ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.454.630. También alegó que la Empresa Importadora Porcemil C.A., desde aproximadamente el mes de enero del año 2021, hasta diciembre del 2021, no ha pagado el canon de arrendamiento acordado en la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 17 de noviembre de 2017. Por ello de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “a” del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitó a la parte demandada Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A., el DESALOJO del inmueble del cual es propietario ubicado en la Zona Industrial de Paramillo ubicado en la Terraza N, Parcela N°1, signado A, del Municipio San Cristóbal estado Táchira, con una extensión aproximada de terreno de DOS MIL METROS CUADRADOS (2000 Mts2), contentivo de tres niveles distribuidos de la siguiente manera: a) Sótano con una superficie aproximada de 100 metros cuadrados aproximadamente con piso de cerámica, sanitario, lavamanos y ducha. B) Planta principal con una superficie de 1300 metros cuadrados con piso de cemento, dos baños y dos lavamanos, c) Mezzanina con una superficie aproximada de 120 meros cuadrados con dos salas de baño, cada una con sanitario, lavamanos y ducha, piso de granito con cielo raso de yeso texturizado, cada una de esas dependencias lámparas de iluminación. Hechos admitidos: Los hechos fundamento de la pretensión demandada que quedaron admitidos luego de la contestación de la demanda dejando de ser controvertidos y por tanto no requieren ser probados, son: 1. La existencia de dos contratos privados de arrendamiento celebrados entre la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, en su carácter de Directora Administrativa de la Sociedad Mercantil VINJECA COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil que por Secretaria llevaba el Juzgado Segundo de primera Instancia en lo Civil Mercantil del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 14 de noviembre de 1973, bajo el N° 131, con varias modificaciones en sus estatutos, siendo la última de ellas la que consta en Acta de Asamblea Extraordinaria de Socios, celebrada en fecha 31 de octubre de 2004, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 29 de diciembre de 2004, bajo el Tomo 72, Tomo 24-A parte demandante, y la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A, inscrita en el Regsitro mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 47, Tomo 21-A, de fecha 22 de mayo de 2013 , representada por el ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, en su carácter de gerente general, parte demandada, sobre un inmueble constituido por un Galpón Industrial, situado en la Zona Industrial de Paramillo ubicado en la Terraza N, Parcela N1, del estado Táchira, y el mismo presenta una extensión de terreno de DOS MIL METROS CUADRADOS (2.000Mts2). 2. La existencia de la relación arrendaticia al que hace mención la parte demandante en el escrito de la demanda, y en que la misma comenzó en el año 2013. 3. Que la demandante COMPAÑÍA ANÓNIMA VINJECA C.A.; es la propietaria y arrendadora del inmueble en cuestión. 4. Que la demandada COMPAÑÍA ANÓNIMA IMPORTADORA PORCEMIL C.A., ocupa el inmueble a través de una relación arrendaticia que inicio en 4 de junio de 2013 a través de documento privado. 5. La parte demandada convino en que estuvo insolvente a razón de 10 meses en virtud del decreto N° 4.169 en fecha 23 de marzo de 2020 Publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.522, en la que ordenó la suspensión de los cánones de arrendamiento tanto en viviendas como en locales comerciales lo ratificó en fecha 2 de Octubre de 2020 con decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial N° 41.956 y continuando suspendidos en fecha 7 de abril de 2020 según decreto N° 4.571 y publicado en Gaceta Oficial N° 42.101, que una vez cesada la suspensión profiere a cancelar estando insolvente hasta el 31 de octubre del 2021. La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio. De modo que, la normativa legal que regula, el presente juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, es el que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. La misma señala en su Artículo 40 literal a lo siguiente: Artículo 40: “Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y /o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. omissis Con arreglo a lo cual, los presupuestos de existencia de esta pretensión son: 1- La existencia del contrato de arrendamiento entre el demandante en su condición de arrendador y el demandado en su condición de arrendatario respecto de un inmueble para uso comercial, según lo señalado por la parte actora. 2- Que el arrendatario dejara de pagar dos cánones de arrendamiento, e incumpliera las obligaciones que le corresponden conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento o en la Ley. EL ANÁLISIS PROBATORIO. Pruebas Promovidas por la parte actora: Documentales: Al folio 12, corre inserta copia fotostática simple de la cédula de identidad de la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, la cual fue incorporada válida y oportunamente al proceso de acuerdo con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por no haber sido impugnada, por lo que vale igual al original de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, por lo que se tiene como un documento público administrativo, con la fuerza probatoria del artículo 1.359 del Código Civil, del cual se desprende que la mencionada ciudadana se identifica con cédula de identidad N° V- 3.193.131. A los folios 13 al 16, corre instrumento privado de fecha 16 de noviembre de 2016, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO ALCANTARA, en su carácter de Gerente Administrativo de la empresa Mercantil VINJECA C.A.; dio en arrendamiento al ciudadano LUIS ARMANDO GUERERO RUGELES, en su carácter de Gerente General de la Sociedad Mercantil IMPORTADORA PORCEMIL C.A., un inmueble de su propiedad. A los folios 17 al 40, corre inserta copia fotostática certificada de Solicitud N° 34-2021, por motivo de Notificación Judicial, practicada el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 7 de diciembre de 2021, la cual fue incorporada válida y oportunamente al proceso de acuerdo con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por no haber sido impugnada, por lo que vale igual al original de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, por lo que se tiene con la fuerza probatoria del artículo 1.357 del Código Civil, en la cual se aprecia que la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, en su carácter de Directora de Administrativa de la Compañía Anónima VIJENCA C.A., le informó al ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, en su carácter de Gerente General de la Sociedad Mercantil IMPORTADORA PORCEMIL C.A., en su carácter de arrendatario, que no es su voluntad prorrogar contractualmente el contrato en su término contractual, en la que le ratifica que la fecha del vencimiento es el día 1 de enero de 2019, fecha en la que comienza a correr el lapso de prorroga legal de 2 años, de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento de Inmuebles para Uso Comercial, que una vez vencida la prorroga legal debe hacer entrega del inmueble que ocupa como arrendatario. A los folios 41 al 43, corre copia certificada de la Solicitud N° 4746 de copias certificadas de fecha 26 de mayo de 2022, solicitada por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual no la aprecia ni valora el Tribunal, pues de él no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso. A los folios 44 al 70, corre inserta copia fotostática certificada de Solicitud N° 4648-2021, por motivo de Notificación Judicial, practicada por el Tribunal Segundo de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 9 de noviembre de 2021, la cual fue incorporada válida y oportunamente al proceso de acuerdo con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por la Secretaria con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe que el ciudadano EMANUEL ARMANDO ZABALA RODRÍGUEZ, venezolano, Mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 20.061.593, en su condición de Gerente Administrativo de la Sociedad Mercantil IMPORTADORA PORCEMIL C.A., y en su carácter de arrendataria notifica a la empresa Sociedad mercantil VINJECA C.A., en su carácter de arrendadora que le adeuda 10 meses de canon de arrendamiento, por lo que le transfiere a la cuenta de Ahorros N° 000675121256 del Banco Mercantil, cuenta asociada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 5.667,00), monto que cubre los diez meses de cánones de arrendamientos vencidos hasta el 31 de octubre de 2021. Pruebas Promovidas por la parte demandada: Documentales: Al folio 113, corre instrumento privado de fecha 23 de abril de 2020, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que la ciudadana GLADYS PULIDO DE ALCÁNTARA, recibe del ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RÚGELES, la cantidad de DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.160.000,00); por los meses de enero, febrero, marzo, abril del año 2020 cada uno por el monto de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES ( Bs. 540.000,00), que de común acuerdo se llegó al arreglo que el pago de canon de arrendamiento a partir del mes de mayo de 2020, sería de QUINIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS hasta el mes de diciembre 2020. Que en fecha 23 de octubre del 2020 le fue cancelado los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020. Que en enero del 2021 celebrarían una reunión para finiquitar la situación del galpón ya sea para renovar o cancelar el contrato. Al folio 114, corre instrumento privado de fecha 23 de abril de 2020, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que las partes del presente juicio convinieron celebrar de común y mutuo acuerdo: 1. El pago del canon de arrendamiento pendiente por cancelar por parte de la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A., es decir desde el mes de mayo hasta el mes de diciembre del 2020, por un total de CUATRO MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS, ($ 4.000.000,00), del inmueble objeto de la acción. 2. El ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RÚGELES, en su carácter de gerente de la Sociedad mercantil IMPORTADORA PORCEMIL C.A. se compromete a pagar la cantidad de CUATRO MILLONES DE PESOS ($ 4.000.000,00) por concepto de pago de canon de arrendamiento desde el mes de mayo hasta el mes de diciembre del año 2020. A los folios 115 al 123, corre insertas constancia de transferencias bancarias bajo los números: 0025568754943, 000025520142111, 000025505813892, 0025552288390, 0025563556191, 000025583846027, 000025511802312, 000025520142111, 000025561598319, de la cuenta N° 001624049176, a la cuenta corriente N° 000675121256 del Banco Mercantil de fechas 25 de enero de 2023, 25 de noviembre del 2021, 27 de septiembre de 2022, 30 de junio de 2022, 24 de mayo de 2022, 24 de marzo de 2022, 24 de enero 2022, 25 de noviembre 2021y 26 de octubre 2021, en su orden, por un monto de Bs. 4.658,00, 1.256,35, 1.804,00, 1.342,00, 1.252,00, 1.140,00, 1.161,00, 1.256,35 y 5.667,00, cada uno, los cuales por tratarse de instrumentos privados que fueron consignados por la misma parte demandada, en copias simples, por lo tanto esta juzgadora, no le otorga valor probatorio a los mismos porque no contribuyen a demostrar que el demandado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento requeridos por la parte demandante, correspondiente a los meses de Enero a Diciembre de 2021, aunado al hecho que dicha documental debió ser ratificada mediante la prueba de informes, a los fines de verificar las fechas exactas y los meses correspondientes al pago de los mismos. No constando en autos que la demandada haya promovido prueba de informes alguna a los fines de corroborar lo señalado en dichas transferencias, es por lo que se desechan las mismas. Así se decide. A los folios 142 al 152, corre acta de fecha 21 de abril de 2023 y fotografías de inspección Judicial practicada por el Tribunal a quo en un inmueble ubicado y distinguido como Galpón Industrial Terraza N° 1, Parcela N° 1, Zona Industrial de Paramillo del Municipio San Cristóbal estado Táchira, la cual no se aprecia ni la valora, ya que pues de la misma no emana algún elemento probatorio que contribuya en forma directa e inmediata a dilucidar lo que son los hechos controvertidos en este proceso, resultando la misma ser una prueba impertinente. Conclusión del análisis probatorio: Quedó demostrada la existencia de los contratos privados suscritos entre las partes en los que se constata que se trata de un inmueble destinado para el uso y actividad comercial; que inicialmente el contrato era de un año a partir 1 de junio del 2013, posteriormente renovado en fecha 16 de noviembre de 2017, en la que se estipulo la vigencia del contrato a partir de fecha 1 de enero del 2018 con vigencia de un año; es decir hasta el 1 de enero de del 2019, que en dicho contrato las partes acordaron que no se necesita para la terminación del contrato notificación; se evidencia en la cláusula tercera que las partes de común y mutuo acuerdo, convienen en que el canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) más el impuesto al valor agregado, así mismo la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A., en su carácter de arrendataria se obligó a efectuar el pago del canon mensual mediante depósito en efectivo en la cuenta del Banco Mercantil, cuenta de ahorro bajo el N° 0105-0675140675121256 a nombre de la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, obligándose a cancelar los cinco (5) primeros días de cada mes a la arrendadora. Quedó demostrado con el contrato celebrado en fecha 23 de octubre de 2020 que de mutuo acuerdo las partes del presente juicio convienen el pago del canon de arrendamiento pendientes por cancelar por parte de la Sociedad Mercantil Importadora PORCEMIL C.A., desde el mes de mayo de hasta el mes de diciembre del 2020 por la suma total de CUATRO MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS( $ 4.000.000,00), del inmueble tipo Galpón Industrial destinado al uso comercial ubicado en la Zona Industrial de Paramillo, Terraza N, Parcela 1, signada A, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal estado Táchira; y se comprometen a reunirse en el mes de diciembre del año 2021, para discutir si es prorrogable o no el contrato de arrendamiento del inmueble ya descrito. Ahora bien, este tribunal de alzada para decidir observa que el documento fundamental de esta causa es el documento privado de arrendamiento suscrito entre ambas partes de fecha 16 de noviembre de 2017, y totalmente reconocido por ambas partes, en nuestro sistema, el documento privado simple, es el producido por las partes, contentivo de negocio jurídico, -cuando se trate de documentos declarativos de voluntad dispositivos-, sin intervención de un funcionario público facultado por la ley para dar fe pública, documento éste, que por regla general, para su validez, debe estar firmado por los declarantes de la manifestación de voluntad en él contenida. Así pues, dada la relación contractual que reviste la demanda propuesta, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. En este contexto, el Dr. José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, sostiene que el contrato es un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal de contenido patrimonial o extra-patrimonial entre las partes, esto es, derechos de créditos lo que se llama eficacia personal del contrato, sino que también puede afectar el estado de los derechos reales la llamada eficacia real del contrato. Así las cosas, exigida la entrega del inmueble por parte del arrendador bajo el alegato de que su arrendatario había incumplido con su obligación, al dejar de pagar los cánones de arrendamiento pactados en el contrato, y en aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, al accionante correspondía probar el hecho de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado, correspondiendo por tanto al arrendatario demostrar que lo aducido por la demandante no era cierto, y por tanto desvirtuar lo señalado por este mediante la prueba del pago de los respectivos cánones, ante lo cual el demandado señalo expresamente que niega, rechaza y contradice tantos en los hechos como en el derecho las pretensiones de la parte actora, de manera que conforme a lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda así como lo manifestado tanto en la audiencia preliminar como en la audiencia de juicio, referente que los pagos de los cánones de arrendamiento si fueron efectuados, en criterio de quien aquí juzga correspondía a la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato, de la forma convenido en la cláusula SEGUNDA del mismo, sin embargo se observa que la demandada no promovió prueba alguna que desvirtuara lo señalado por el demandante en su libelo en cuanto al pago, y sin que haya promovido elemento probatorio alguno, que llevaran a la convicción de esta juzgadora que la demandada cumplió con su obligación como era el pago de los cánones de arrendamiento, por tanto, en criterio de esta jurisdiscente el demandado esta incurso en el literal a) del articulo 40 de la Ley De Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que señala: Articulo 40.- “Son causales de desalojo: que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento. y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…” En este orden de ideas correspondía a la arrendataria “EL OMNUS PROBANDI”, sobre el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento pactados, lo cual no hizo. Al respecto LA SALA DE CASACION CIVIL, mediante sentencia del 10 de Diciembre del 2010. LT Monique Vs CLAVEN C.A, dejo sentado lo siguiente: “si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios (principio de alteridad) Es al arrendatario a quien corresponde probar que si pago los cánones de arrendamiento acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador en la indicación del pago...”(negrillas y subrayado del tribunal). También debe señalarse que el articulo 1354 del Código Civil, en concordancia con el articulo 506 del Código de procedimiento civil, establece claramente que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación, lo que nos lleva a concluir que en el caso de marras, la parte demandada ni alegó, ni probó nada que le favorezca, por cuanto probar “algo que le favorezca", no será otra cosa que demostrar la inexistencia de los hechos narrados por el actor, o al menos crear dudas sobre su realidad, tal como lo anota nuestra doctrina y ha sido aceptado por la jurisprudencia de casación. A tal efecto se tiene que de los hechos narrados en el escrito de demanda, la parte actora pretende el Desalojo del inmueble arrendado por encontrarse la demandada incursa en los literales a) del articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y sobre la base de la consideración anterior se encuentra configurada dichas causales por cuanto la acción intentada por la actora, se encuentra tipificada en la ley, no siendo contraría a derecho, al orden publico ni a las buenas costumbres, de manera que dada la escasez o ausencia de actividad probatoria por la parte demandada, quien solo se limito a consignar una serie de Transferencias hechas a una cuenta sin corroborar que dichas transferencias se correspondían con los meses demandados como insolutos, vale decir del mes de Enero a Diciembre del 2021. Es de resaltar que si bien es cierto la demandada alego el pago de 10 meses de Enero a Octubre del 2021 y consigno notificación del pago efectuado por dichos meses, quedando evidenciado tal pago y exceptuado de la causal de desalojo debido al decreto por la pandemia, el cual será objeto de análisis mas adelante, no es menos cierto que en autos no se evidencian probanzas que indiquen la solvencia del arrendatario en los meses de Noviembre y Diciembre del 2021, que se le imputan como no cancelados o que de alguna manera se encontraba excepcionado de realizar tales pagos, ya que la protección del decreto ceso el 07 de Octubre del 2021, es por lo que se tiene que en la presente causa se han demostrados los supuestos de la norma del artículo 1.167 del Código Civil que indica: “En el contrato bilateral, sin una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” El pago del canon arrendaticio, constituye principalmente para el arrendatario una de sus obligaciones principales, tal y como lo indica el artículo 1.592 del Código Civil, cuya disposición normativa expresa: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…) omissis 2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Es oportuno para este Tribunal de alzada precisar que el contrato de arrendamiento, dado los efectos que produce tiene fuerza de Ley entre las partes. El Código Civil establece un marco de regulación común del contrato en general, así: “Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Comentando la norma transcrita el Dr. José Melich Orsini, en la obra in comento, señala que “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres, garantizando la norma el principio de autonomía de la voluntad de las partes. Además, advierte esta superioridad que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas de conformidad con el articulo 1.264 del Código Civil, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. Por su parte el artículo 1.160 ejusdem, que a la letra dice: “El Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” Prevé la buena fe en la ejecución de los contratos, disponiendo que, en cuanto a sus efectos las partes deban sujetarse a sus propias regulaciones contractuales; pero también, a la equidad, el uso y la ley, atemperando la “libertad” de hacer y disponer de las partes. Ahora bien, los artículos 1133, 1141 del Código Civil establecen lo siguiente: Artículo 1133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. Artículo 1141:” Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1. Consentimiento de las partes 2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3. Causa lícita”. De acuerdo a lo señalado en los artículos anteriormente transcritos, se tienen de los mismos que se establecen los efectos y las condiciones que emanan de los contratos, pues estos tienen fuerza de ley entre los contratantes, y por ende, fijan o marcan las obligaciones contractuales que deben cumplir las partes de acuerdo a lo pactado en la convención, asumiendo las consecuencias que se derivan de los mismo. Siendo así que la parte demandante incoa la presente acción al argumentar que la parte demanda se encuentra incurso en la causal de desalojo establecida en el articulo 40 literal “a” del decreto ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial; en la que dispone que la procedencia de la acción de desalojo, siempre que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos; por su parte el demandado en su defensa alegó en la contestación a la demanda que no es cierto que se haya negado de manera injustificada a pagar los cánones de arrendamiento en razón que desde el día 15 de marzo de 2020 hasta el día 21 de Octubre del 2021, existió el decreto de emergencia nacional por la pandemia que suspende el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que se atraso en pago de los mismos. En este sentido, a los fines de determinar lo delatado por el demandado, respecto a la defensa que no se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por la suspensión mediante el decreto ejecutivo nacional es necesario traer a colación los decretos invocados por la parte demandada en la que fundamenta su incumplimiento de la obligación del pago de cánones de arrendamiento, de ahí que tenemos el primer decreto N° 4.169 dictado el 13 de marzo del 2020, por el Ejecutivo Nacional y publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.522 del 23 de marzo de 2020 y hasta el 1º de septiembre de 2020, el Ejecutivo Nacional suspendió el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial en el cual se establece la suspensión de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de vivienda principal, en fecha 2 de septiembre de 2020 y hasta el 2 de marzo de 2021, el Ejecutivo Nacional decide suspender nuevamente el pago de los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a los fines antes indicados, en los mismos términos previstos en el Primer Decreto y en fecha 7 de abril de 2021, el Ejecutivo Nacional dicta el Tercer Decreto N° 4.577, publicado en la Gaceta Oficial Nº 42.101 de la misma fecha, de los el cual establecen: Artículo 1: “Se suspende por un lapso de seis (6) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID -19. En el plazo previsto en este articulo no resultará exigible al arrendatario o arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones vencidos a la fecha a un no pagados ni otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos d arrendamientos inmobiliarios.”. Artículo 2: “Por un lapso de hasta seis (6) meses contados a partir de la publicación de este Decreto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, se suspende la aplicación del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por el mismo periodo, se suspende la aplicación de la causal de Desalojo establecido en el literal” a” del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Artículo 3:” Las partes de los respectivos contratos de arrendamiento podrán acordar de mutuo acuerdo, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que se refiere el Decreto a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos, pudiendo fijar los parámetros de reestructuración de pago o refinanciamiento que correspondan. No podrá acordarse u obligar al arrendatario a cancelar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al momento del término del plazo de suspensión. En aquellos casos que no pueda lograrse un acuerdo entre las partes, sus diferencias se someterán ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) para el caso de los inmuebles destinados a vivienda principal; y, ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) en el caso de los inmuebles comerciales.” (Negrita y subrayado por este Tribunal). De los artículos anteriormente descritos se evidencia que efectivamente el Ejecutivo Nacional a los fines de paliar los efectos derivados de la pandemia por COVID-19 y en miras de garantizar el beneficio tanto al arrendador como a los arrendatarios suspende el pago de los cánones de arrendamiento tanto de los vencidos y no pagados, como de los por vencerse, así como también de cualquier otra obligación dineraria prevista en el contrato de arrendamiento, de los bienes inmuebles dedicados a la actividad comercial, en razón del cese de sus actividades comerciales debido al estado de alarma causado por el Covid-19, teniendo en cuenta que la situación de alarma se hizo critica, los casos por pandemia aumentaron conllevando a la disminución de las actividades comerciales; en tal virtud; prolonga la suspensión por el mismo lapso de seis (6) meses los cánones de arrendamiento a través de los tres decretos antes mencionados siendo el último con una vigencia desde su publicación en la Gaceta Oficial Nº 42.101, de fecha 7 de abril del 2021, es decir la suspensión esta comprendida desde el 7 de abril del 2021 hasta el 7 de octubre del 2021. Por tanto la suspensión del pago de los canones de arrendamiento de inmuebles destinados tanto a viviendas principales como al uso comercial, ceso el 07 de Octubre del 2021, luego de que el ejecutivo nacional no prolongara por mas tiempo la vigencia del decreto presidencial N 4577 que había prorrogado por seis meses mas esta medida administrativa impuesta al inicio de la pandemia por COVID 19. De la concatenación de los argumentos explanados por la parte demandada, en su escrito de la contestación a la demanda y el escrito de informes presentados en esta alzada, referente, a que no ha estado ni se encuentra insolvente con los pagos de cánones de arrendamiento por cuanto que inmediatamente después de la cesión de suspensión de los pagos la IMPORTADORA PORCEMIL C.A., procedió a transferir lo adeudado por cánones de arrendamiento vencidos; es decir los diez meses comprendidos desde el 1 de enero del 2021 hasta el 31 de octubre de 2021, así las cosas que la parte demandante incoa la presente acción fundamentado en el incumplimiento de la obligación del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento, en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte demandada en su condición de arrendataria, se observa que la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A., en la oportunidad procesal promovió y consigna transferencia bancaria realizada en fechas posterior a la fecha de haber quedado sin efecto la suspensión del pago de canon de arrendamiento por decreto nacional, es decir que aún cuando la mencionada sociedad en carácter de demandada en la presente causa realiza la actividad probatoria correspondiente para demostrar sus alegatos esgrimidos en la contestación a la demandada y ratificados en esta instancia superior se puede constatar que através de la notificación por la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A., realiza una transferencia bancaria en fecha 26 de octubre del 2021 bajo el N°, 000025561598319, en la entidad bancaria del Banco Mercantil, cuenta de ahorro bajo el N° 0105-0675140675121256 a nombre de la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, por un monto de Bs. 5.667,00, correspondiente a los diez meses insolventes comprendidos entre enero de 2021 hasta el 31 de octubre del mismo año . Ahora bien, tomando en consideración los aspectos anteriormente señalados, esta operadora de justicia de las pruebas promovidas y traídas por la parte demandada en el presente juicio, observa esta jurisidecente que efectivamente la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A, canceló los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, de manera extemporánea, comprendidos desde enero a octubre de 2021, por consiguiente, efectivamente tal como lo alega en el escrito de la contestación de la demanda y ratificado en el escrito de informes en esta alzada, tal extemporaneidad no le afecta por cuanto ciertamente lo beneficia el decreto presidencial emitido por la emergencia nacional y mundial de pandemia Covid -19, en cuanto a los meses vencidos e insolutos comprendidos entre los meses de enero a octubre del 2021; sin embargo se pudo constar que la parte demandante en el escrito libelar alega que la parte arrendataria y demandada se encuentra insolvente desde enero hasta diciembre de año 2021, por lo que una vez constatadas y valoradas las pruebas documentales queda en evidencia que la parte demandada no logra demostrar a través de las transferencias bancarias las cuales este tribunal no le dio valor probatorio alguno al no haber sido ratificadas a través de las prueba de informes a los fines de demostrar que efectivamente canceló los meses demandados, por tanto, se pudo demostrar que se encuentra insolvente los meses Noviembre y Diciembre de 2021, los cuales según el contrato de arrendamiento se obligó a cancelar los cinco (5) primeros días de cada mes, quedando en evidencia el incumplimiento de obligación contractual de haber dejado de cancelar los dos meses consecutivos; encontrándose inmerso en la causal de desalojo la cual prevé que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos; es por lo que bajo tales razonamientos, les es forzoso para quien aquí juzga declarar procedente la causal de desalojo invocada prevista en el literal "a" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, consecuentemente, este tribunal superior debe declarar CON LUGAR en derecho la acción de DESALOJO interpuesta. Así se establece. Por otra parte, observa quien aquí juzga que la parte demandada en la contestación a la demanda alegó que la notificación de la Prorroga legal es atípica y contraria a Derecho, al considerar que es una concesión o Derecho especial que da expresamente el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para el Arrendamiento de Inmuebles Destinados al Uso Comercial, por cuanto sostiene que según la antigüedad que tenga el arrendatario ocupando el inmueble, se le concede un tiempo, para que permanezca en el inmueble garantizando la estabilidad, goce mientras consigue otro inmueble; además alegó que ya había trascurrido 11 meses del vencimiento de la prorroga legal consumada de contrato de arrendamiento a tiempo determinado de fecha 16 de noviembre de 2017, por lo tanto las actuaciones no deben tener ningún efecto, ni valor jurídico alguno, así lo solicito ante el tribunal a quo , al concluir que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y por cumplir con los requerimientos se da la tácita reconducción, afirmando que la empresa Importadora Porcemil C.A., hoy parte demandada en el presente juicio siempre ha estado en permanencia pacifica del inmueble aun después de vencida la prorroga legal por ende se esta en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. En este orden de ideas, a los fines de dilucidar lo alegado por la parte demandada considera necesario traer a colación lo analizado como ha sido el acervo probatorio, este tribunal de alzada llegó a la convicción de la existencia de los hechos siguientes: 1. Que la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO ALCANTARA, plenamente identificada en autos, en su carácter de arrendadora y directora de la Sociedad Mercantil VINJECA C.A., dió en arrendamiento al ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, ya identificado en su carácter de arrendatario y gerente general de la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A., un inmueble de su propiedad consistente de un galpón industrial identificado como Terraza N, Parcela N° 1, ubicado en la zona industrial de Paramillo, Municipio San Cristóbal, estado Táchira. 2. Que ambas partes convienen en la existencia de la relación arrendaticia mediante dos contratos privados el primero celebrado el 1 de junio del 2013 y el segundo el 16 de noviembre 2017. 3. Que dichos contratos empezaron a regir a partir del 1 de junio del 2013 hasta el 1 de enero de 2019, es decir con una duración de cinco (5) años y seis (6) meses. 4. Que en fecha 7 de diciembre de 2021, la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO ALCANTARA, plenamente identificada en autos, en su carácter de arrendadora y directora de la Sociedad Mercantil VINJECA, notificó al ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, ya identificado en su carácter de gerente general de la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A., arrendataria, su voluntad su voluntad de no prorrogar contractualmente el contrato de arrendamiento, por lo cual le ratifica que la fecha del vencimiento es el día 1 de enero de 2019, fecha en la que expira el término contractual y que a partir de la mencionada fecha iniciaría la prórroga legal de dos años. No obstante, en criterio de este Tribunal Superior, ameritan pronunciamiento judicial las defensas invocadas por la parte demandada, en cuanto a lo siguientes: Que el contrato de arrendamiento celebrado el 16 de noviembre de 2017 se convierte en una relación a tiempo indeterminado por encontrarse ocupando el bien inmueble de manera pacifica y que se cumple con los requerimientos de la tácita reconducción. Considera oportuno esta jurisdiscente, que la relación arrendaticia entre las partes se suscribió mediante el contrato de arrendamiento privada celebrado en fecha 16 de noviembre de 2017, en el cual en la cláusula segunda se establece la duración del mismo a término fijo de un año el cual comenzaría a regir a partir del 1 de enero de 2018 y culminaría el 1 de enero de 2019, además conviene que el contrato es a tiempo determinado y que en ningún caso operará la tacita reconducción del mismo, ni se requiere notificación alguna o desahucio que indique la terminación del contrato de arrendamiento. De conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil: Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. De las normas antes transcritas se señalan los requisitos para que opere la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado. En el caso en marras, esta operadora de justicia pasa a verificar el cumplimiento de estos extremos, a los fines de determinar la procedencia o no de la defensa invocada. En cuanto al primer requisito, a saber: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Según lo estipulado en la cláusula SEGUNDA del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se convino en lo siguiente: SEGUNDA: DURACIÓN: El término de duración del presente contrato es por el término fijo de UN (1) AÑO, el cual comenzará a regir a partir de el PRIMERO (1) de enero de 2018 y culminara el PRIMERO (1) de enero de 2019. Ambas parte convienen que es a tiempo determinado, por lo que en ningún caso, operará la tácita reconducción del mismo. Las partes convienen que no se requiere notificación alguna o desahucio que indique la terminación de este contrato de arrendamiento, ya que la formalización del presente contrato es indicativa de que el mismo concluye en la fecha anteriormente indicada, siendo por ende obligación de la ARRENDATARIA la entrega del inmueble libre de objetos y personas. ( negrilla subrayado propio). Según la cláusula antes transcrita, las partes convinieron que el término de duración del contrato es a tiempo determinado, en la que estipularon que el contrato concluía el 1 de enero de 2019, por lo que se trata de un contrato de arrendamiento a término fijo o determinado. En consecuencia, se encuentra cumplido el primer requisito para que opere la tácita reconducción. Así se decide. En cuanto al segundo requisito, a saber: La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término: En el presente caso, se deduce que el contrato de arrendamiento se renovó automáticamente por periodos iguales hasta el 16 de noviembre de 2017, en virtud que, tal como quedó probado, según notificación de fecha 7 de diciembre de 2021, la arrendadora le notificó a la arrendataria que el mismo no sería renovado y que por cuanto la fecha de vencimiento del contrato es el día 1 de enero de 2019 en esa fecha comenzaría a correr el lapso de la prorroga legal de 2 años, que como quiera ya había vencido la referida prorroga legal, debería hacer entrega del bien inmueble . Así las cosas, según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento del bien inmueble objeto de desalojo, resulta indubitable que el mismo venció en fecha 1 de enero de 2019 y que, por tanto, al haber tenido una duración de más de cinco años de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para el Arrendamiento de Inmuebles Destinados al Uso Comercial la arrendataria tenía derecho a una prórroga por un lapso máximo de dos (02) años, que empezó a discurrir desde el 1 de enero de 2019 y concluyó el 1 de enero de 2021. Así las cosas, en el presente caso el contrato de arrendamiento venció en fecha 1 de enero de 20129 y su prórroga legal en fecha 1 de enero de 2021. No obstante, la existencia del presente juicio de desalojo es un hecho contundente que demuestra que, llegado el día de la entrega material del local arrendado, LA ARRENDATARIA no hizo entrega del mismo, por lo que resultó un hecho no controvertido que desde que venció la prórroga legal 1 de enero de 2021 hasta la fecha de la interposición de la demanda en fecha 10 de junio de 2022, la Sociedad Mercantil IMPORTADORA PORCEMIL C.A., ocupa el inmueble arrendado. En consecuencia, se encuentra cumplido el segundo requisito de procedencia para que opere la tácita reconducción. Así se decide.- Por consiguiente, en cuanto al tercer requisito, a saber, que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación, este Tribunal observa: quedó establecido en el presente caso, según notificación de fecha 7 de diciembre de 2021, la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO ALCANTARA, plenamente identificada en autos, en su carácter de arrendadora y directora de la Sociedad Mercantil VINJECA, notificó al ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, ya identificado en su carácter de gerente general de la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A., arrendataria, lo siguiente: 1) Que es arrendatario de un inmueble ubicado y distinguido como Galpón Industrial identificado como Terraza N, Parcela N° 1, ubicado en la zona industrial de Paramillo, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, el cual le fue cedido en arrendamiento para uso exclusivo de la empresa IMPORTADORA PORCEMIL C.A., según consta en el contrato de arrendamiento privado suscrito con la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, ya identificada en su carácter de Directora Administrativa de la compañía anónima VINJECA C.A., ya identificada en fecha 4 de junio 2013. 2) que en el contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula segunda, una vigencia de UN (1) año, contado a partir del 1 de junio de 2013 y fecha de vencimiento el día 1 de enero de 2014, manteniéndose la continuidad de la relación hasta el día 16 de noviembre de 2017, fecha en que se suscribe nuevo contrato con fecha de inicio 1 de enero de 2018 y fecha de culminación el 1 de enero de 2019. 3) que es la expresa, formal e irrevocable voluntad de no prorrogar contractualmente el referido contrato, por lo que ratifica que la fecha de su vencimiento es el 1 de enero de 2019, fecha en la cual comienza a correr el lapso de prorroga legal de dos (2) años. 4) Que como quiera que ya ha vencido la referida prorroga legal, deberá hacer entrega del bien inmueble que ocupa como arrendatario, totalmente desocupado libre de cosas y personas. 5) Que en el caso de no dar cumplimiento a al entrega del bien inmueble en la fecha de vencimiento contractual o la de su prorroga legal se accionará la entrega del bien inmueble en vía jurisdiccional. Asimismo, resultó probado en el presente juicio, que según la notificación judicial de fecha 7 de diciembre de 2021 la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO ALCANTARA, plenamente identificada en autos, en su carácter de arrendadora y directora de la Sociedad Mercantil VINJECA, le solicitó al ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, ya identificado, en su carácter de gerente general de la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A., arrendataria, la entrega del inmueble objeto de la controversia, en virtud que la prórroga legal concedida según notificación de fecha 7 de diciembre de 2021, ya había concluido. En tal sentido, al haber el arrendador notificado al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama, aun cuando este haya continuado en el goce de la cosa, ello equivale al desahucio al cual hace mención el artículo 1.601 del Código Civil, siendo la consecuencia de ello, que no puede ser opuesta por el arrendatario la tácita reconducción. Al respecto, señala el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en su Artículo 40 literal g lo siguiente: Artículo 40: “Son causales de desalojo: Omissis.. g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”. omissis Sentadas las anteriores premisas y aplicadas al caso concreto, resulta incuestionable para este órgano jurisdiccional que en el presente caso al existir oposición por parte de la propietaria del inmueble arrendado a la ocupación de la arrendadora, no se cumplió con el tercer requisito de procedencia para que opere la tácita reconducción. Así se declara. En consecuencia al tratarse de requisitos que deben cumplirse en forma concurrente y haberse producido el desahucio de la arrendataria, resulta IMPROCEDENTE la defensa de tácita reconducción planteada por la sociedad mercantil demandada. Así se establece. Por otra parte, observa esta administradora de justicia que, el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de informes presentados en esta alzada alegó que existen graves irregularidades en la audiencia de juicio celebrado en el tribunal a quo, el día 7 de junio de 2023, a las nueve de la mañana (9: 00 a.m), día y hora fijada por el tribunal de la causa para celebrar el debate oral, en cuanto a este alegato este tribunal superior pudo constatar que en el acta de la audiencia oral, no se evidencia de ninguna manera los hechos explanados por la parte demandada, aunado a ello se observa de las actas procesales que el apoderado judicial de la parte demandada suscribió la referida acta, sin manifestar disconformidad alguna y no es sino hasta después que el a quo dictara el dispositivo del fallo el 12 de Junio del 2023, que consignó escrito de denuncia de supuestos hechos irregulares en contra de la juez a quo, ante el tribunal de la recurrida, y ante el despacho de la rectoría de esta jurisdicción, en tal virtud, considera quien aquí juzga que esta superioridad no es competente para pronunciarse sobre los alegatos esgrimidos. Así se decide. IV DISPOSITIVO En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado GERARDO JOSÉ VILLAMIZAR RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 9.220.327, inscrito en el IPSA bajo le N° 38.697, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada de la Sociedad Mercantil PORCEMIL, C.A, en fecha 30 de junio de 2023 contra la sentencia dictada en fecha 28 de junio de 2023 por el Tribunal Segundo ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEFENSA PERENTORIA, opuesta por la parte demandada, es decir, LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA, de la Sociedad Mercantil VINJECA C.A, para actuar en el presente juicio y SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA, de la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A., para sostener el presente juicio. TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA, interpuesta por la ciudadana GLADYS ELENA PULIDO DE ALCANTARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 3.193.131, de este domicilio, en su carácter de Directora Administrativa de la Sociedad Mercantil VINJECA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de San Cristóbal Tomo 9-A, N° 44, fe fecha 29 de abril 2021 número de expediente 2682, plenamente facultada para obrar en nombre y representación de la mencionada compañía anónima, según Acta de Asamblea extraordinaria de fecha 29 de diciembre de 2004, debidamente Protocolizada ante el Registro Mercantil Primero de San Cristóbal, de la circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 72, Tomo 24-A, asistida por el abogado en ejercicio HENRY VARELA BETANCUORT, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 63.164, en contra del contra del ciudadano LUIS ARMANDO GUERRERO RUGELES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 6.454.630, de este domicilio en su carácter de arrendatario y gerente general de la Sociedad Mercantil PORCEMIL C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de al Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 47, Tomo 21-A RM 445, en fecha 22 de mayo de 2013, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, en consecuencia se acuerda hacer entrega material a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local consistente un galpón industrial identificado como Terraza N, Parcela N°1, ubicado en la zona industrial de Paramillo, Municipio San Cristóbal, estado Táchira. CUARTO: IMPROCEDENTE la defensa de tácita reconducción planteada por la sociedad mercantil PORCEMIL C.A , parte demandada. QUINTO: De este modo, queda CONFIRMADA CON DIFERENTE MOTIVACIÓN la sentencia apelada, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 28 de junio de 2023. SEXTO: Se condena es costas del recurso AL APELANTE, de conformidad con el articulo 281 del código de procedimiento civil. Publíquese, regístrese, déjese copia fotostática certificada de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diecinueve (19) días del mes de enero del año dos mil veinticuatro. Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación. La Juez, Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz. La Secretaria, Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma y en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Exp. 8067.-23 RMCQ/SPC