TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
GUATIRE

DEMANDANTE: ALFONSO D´AMATO ESPOSITO venezolano mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-6.517.336. -

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: TIBEL PERNÍA, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 82.424.-

DEMANDADA: la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA VISTA PLACE, en cualesquiera de sus representantes a continuación, JHON REYMER MÉNDEZ SALCEDO, venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad N° V- 19.155.911, (en su carácter de Presidente), MARIANELA HERRERA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad N° V- 13.712.778, (en su carácter de Vicepresidente) respectivamente.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR LOPEZ GALEA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 33.897. -

MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA.-

EXPEDIENTE: 5826.-
-I-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado en fecha 16 de noviembre 2.023, ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos del Circuito Judicial de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, por el ciudadano ALFONSO D´AMATO ESPOSITO, debidamente asistido de Abogado, y por las razones de hecho y de derecho plasmadas en el mismo, solicita la declaratoria de NULIDAD ABSOLUTA, de la asamblea general ordinaria de copropietarios el Centro Comercial Buenaventura Vista Place realizada e impugnada en esta oportunidad de fecha 19 de octubre de 2.023, efectuada de manera manuscrita.-

En fecha 22 de noviembre de 2.023, comparece ante este Juzgado el demandante debidamente asistido de Abogado, a los fines de presentar escrito de reforma de la demanda, y los recaudos necesarios para la admisión de su solicitud.
En fecha 29 de noviembre de 2.023, se admite la acción y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, asimismo se instó a la parte actora a consignar los fotostatos necesarios para elaborar la compulsa. -
En fecha 01 de diciembre de 2.023, compareció la parte actora, debidamente asistida de Abogado quien consignó los fotostatos necesarios para librar la correspondiente compulsa.
En fecha 06 de diciembre de 2.023, se libró compulsa a la parte demandada y se certificaron las copias consignadas en su oportunidad por la parte actora. –
En fecha 13 de diciembre de 2.023, comparece el accionante a los fines de presentar escrito de ratificación de medida cautelar, asimismo otorgo Poder Apud- Acta a la Abogada en ejercicio TIBEL CARMEN PERNIKA CEDEÑO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 82.424.-
En fecha 15 de diciembre de 2.023, Este Juzgado mediante auto, una vez solicitado por la parte actora, ordeno la apertura del cuaderno de mediadas a los fines de darle curso a la misma. -
En fecha 25 de enero de 2.024, compareció el alguacil adscrito a este Juzgado, a los fines de consignar las resultas de la citación practicada al demandado, dejando constancia de haber practicado la misma de forma efectiva. –
En fecha 30 de enero de 2.024, se llevó a cabo el acto de contestación de la demanda, en donde se dejó constancia de la inasistencia de la parte actora ni su Apoderado Judicial, asimismo la parte demandada consigno su respectivo escrito de contestación junto a sus respectivas pruebas. –
En fecha 30 de enero de 2.024, comparece la parte demandada a los fines de otorgar poder Apud-Acta a el Abogado en Ejercicio JULIO CESAR LOPEZ GALEA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 33.897.-
En fecha 01 de febrero de 2.024, comparece el Apoderado Judicial de la parte demandada, a los fines de presentar escrito de contestación de la demanda y reconvención de la demanda. -
En fecha 01 de febrero de 2.024, este Juzgado mediante auto se pronunció en cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, declarando la misma inadmisible. –
En fecha 06 de febrero de 2.024 compareció la Apoderada Judicial de la parte actora a los fines de presentar escrito de promoción de pruebas donde ratifica las pruebas presentadas con el escrito libelar. -
En fecha 08 de febrero de 2.024, compareció el Apoderado Judicial de la parte demandada, a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas. -
En fecha 14 de febrero de 2.024, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 15 de febrero de 2.024, se libró boleta de intimación a la junta de condominio del Centro Comercial Buenaventura, de acuerdo a lo ordenado en el auto de fecha 14 de febrero de 2.024.-
En fecha 16 de febrero de 2.024, compareció ante este Juzgado, la ciudadana MARIENELA HERRERA, actuando en este acto en su condición de Vice-Presidenta de la Junta de Condominio del Centro Comercial Vista Place, a los fines de consignar copia fotostática del acta de asamblea de fecha 19 de octubre de 2.023, y el libro de actas de asamblea todo ello en su original para su confrontación. –
En este sentido habiendo transcurrido el tiempo de Ley y llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia, y no existiendo impedimento subjetivo en la Jueza para ello, pasa hacerlo con las siguientes consideraciones:
Con el propósito de resolver la presente controversia y antes de pasar analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, esta sentenciadora debe previamente determinar los limites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum, de la causa y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados por las partes en el presente juicio. -
Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a proferir su fallo, y al efecto OBSERVA:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
De la parte demandante:
La parte demandante, en su libelo de demanda en términos generales aduce lo siguiente:
• Que, en fecha Diez y nueve (19) de Octubre de Dos mil veinte (2.023) se celebró una Asamblea General Ordinaria de Co-propietarios del Centro Comercial Buenaventura Vista Place, que según como consta de la propia ACTA Y DE LOS ACUERDOS CELEBRADOS EN LA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE COPROPIETARIOS DEL CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA VISTA PLACE, siendo la misma efectuada de forma manuscrita poco entendible en su transcripción, y que la misma se constituyó írritamente con un Quórum correspondiente al 11,81333% de las alícuotas generales, y como se puede observar de una simple lectura del acta se puede ver de manera diáfana que la referida Asamblea no fue instalada conforme a lo que pautan los Estatutos y a tal efecto se observa, que no se estableció en ningún momento quién Presidía la Asamblea, función que estatutariamente corresponde a la Junta Directiva, en la cabeza de su Presidente o del Administrador, cuyo designación deberá ser efectuado según lo dispuesto en el documento estatutario, quienes deberán convocar válidamente la Asamblea Ordinaria de Copropietarios de conformidad como lo establece lo dispuesto en el Artículo 24 y 25 del Documento de Condominio vigente; siendo que por ninguna parte aparece que el Presidente o el Administrador; o, que éstos hayan delegado ésta función en otras personas, razón por la cual, es forzoso inferir que tan desventurada asamblea nunca fue instalada debidamente.
• Que, se evidencia de la misma Acta irrita, que no se cumplió como debe corresponder para tomar válidamente las decisiones en dicha Asamblea General Ordinaria
de Copropietarios, con el QUORUM para deliberar y adoptar válidamente las Resoluciones como lo establece lo dispuesto en el Artículo 26 del Documento de Condominio vigente, lo cual se logra con la presencia del cincuenta y uno (51%) del valor total del inmueble, porcentaje al que se llega sumado las alícuotas de condominio de cada uno de los copropietarios que asistan a la Asamblea, requerimiento la cual evidentemente se transgredió, lo cual hace inficionada de nulidad absoluta dicha Asamblea General Ordinaria de Copropietarios y de los acuerdos y resoluciones allí suscritos.
• Que, es menester notar, no sólo la falta de Quórum, sino la Ausencia en el cumplimiento del Procedimiento debidamente establecido en la referida norma ut supra (Artículo 26), en la que se establece el PROCEDIMIENTO para que se constituya válidamente la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios.
• Que, como puede destacarse de la disposición establecida en el Documento de Condominio vigente, en la que se establece el procedimiento requerido para adoptar válidamente los acuerdos, decisiones o resoluciones adoptadas en la norma precedentemente transcrita ut supra; y de lo que se desprende de la propia acta irrita que se celebró, que la mima se efectuó con prescindencia del procedimiento señalado, lo cual denuncian su violación e impugnan igualmente en nulidad por ser contraria tanto a las disposiciones del documento estatutario como contraria a las disposiciones de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal vigente, ordenamiento que constituye la especialidad; cuyo incumplimiento del referido procedimiento quedó además evidenciado en la propia transcripción del acta que se impugna de nulidad.
• Que, en lo que respecta a la validez del Quórum, tal y como quedó expresado en el acta mencionada; siendo, que solicité en la propia acta que se ratificara el porcentaje de propietarios presentados en la referida Asamblea, con la finalidad de dejar constancia que el quorum no llena los extremos de los acuerdos establecidos en el propio Documento de condominio exigidos ni en la ley especial para la validez de la convocatoria a la celebración de dicha asamblea, siendo que no consta específicamente sobre ésta particularidad, es entendible, y así lo manifestó, que la petición de palabra en la celebración de dicha asamblea general ordinaria y de que se ratificara el referido porcentaje aludía sobre esa particularidad, que se dejare constancia de la asistencia de los co-propietarios para el quorum requerido, lo cual evidentemente no se cumplió y se transgredió con lo cual se encuentra dicha asamblea inficionada de nulidad; siendo que los acuerdos celebradas en dicha asamblea se efectuaron en segunda convocatoria no llenando los extremos ni los parámetros ni estatutarios ni legales exigidos, que una vez elegido el mecanismo de la Asamblea de Co-propietarios del Centro Comercial ésta debe celebrarse siguiendo los parámetros señalados en el Artículo 24 de la Ley de Propiedad
Horizontal vigente, en lo adelante (LPH) o como lo establece el Documento de Condominio (cuyas disposiciones tienen aplicación preferente), en relación a su Convocatoria y Constitución; y sus decisiones se adoptan como lo establece el Artículo 23 ibídem o como lo indica el Documento de Condominio (Artículo 26).
La Ley específicamente, establece que, en caso tal que la Asamblea no pueda celebrarse por las razones que indica el Artículo 24 (LPH), se procederá a la figura de la Consulta prevista en el aludido Artículo 23 (LPH), y la decisión se adoptará en la forma como lo indica también éste último artículo en su primer aparte; Que, en tal sentido, en ninguno de estos presupuestos, desde la forma de la convocatoria, la constitución de la Asamblea por el número de propietarios exigidos y la posterior decisión adoptada según lo establece la Ley o el Documento de Condominio, consta que se cumplieron según el Acta de Asamblea General Ordinaria de Co-propietarios para que la misma sea constituida de forma válida y pueda generar así y crear derechos subjetivos en cuanto al nacimiento de la nueva Junta de Condominio, como para los Acuerdos o Resoluciones señalados en la asamblea; dichos acuerdos violatorios de las propias disposiciones establecidas tanto en el Documento de Condominio como en cuento al mecanismo establecido en la propia Ley de Propiedad Horizontal vigente.
• Que, siendo manifiestamente inexistente el quórum con la cual se conformó dicha asamblea es insuficiente para adoptar acuerdos o decisiones que tengan validez para su nacimiento, siendo que así se manifestó expresamente al final de la firma al pie del acta que se celebró, en la cual señaló que no se había presentado ni colocado el porcentaje del quórum para adoptar válidamente las decisiones en la celebración de dicha asamblea; así como igualmente hace referencia específica sobre las actividades que habían sido realizadas por la Junta de Condominio saliente (siendo los mismos constituidos nuevamente como Junta de Condominio entrante), en lo referente a las actividades efectuadas, NO habían sido objeto de Auditoría. Igualmente se tocó el tema en la mencionada asamblea general ordinaria de Co-propietarios, en cuanto al segundo punto, tratado en la misma referida a los Estados Financieros de los años 2021-2022 de la Junta de Condominio saliente, de cuyos estados habían sido enviados a los Co-propietarios sin mencionar, el mecanismo o procedimiento de envío de los mismos e indico en la propia Asamblea general ordinaria que "NO LOS HABÍA RECIBIDO".
• Ahora, bien, si ésta Asamblea nunca fue instalada conforme a los estatutos, jamás pudo acceder al mundo jurídico, de tal forma que ése incumplimiento acarrea como sanción la no existencia del acta de asamblea por las razones esbozadas precedentemente; es decir, la falta de la instalación de la Asamblea, y en ese mismo orden de ideas, tampoco aparece por ninguna parte el orden del día para la asamblea, requisito que se hace indispensable, para el cumplimiento de las formalidades de toda asamblea, y por si fuera poco no consta la aprobación del orden del día que como sabemos es el punto de partida o inicio para cualquier deliberación asociativa. Estos peregrinos actos contrarios a la Ley constituyen una violación flagrante de los Artículos 23 y 24 del documento estatutario, estas contravenciones a las normativas estatutarias forzosamente conducen a la ilegitimidad del acto efectuado y necesariamente reiterado que estas personas pretendieron sorprender la buena fe a la comunidad de copropietarios en general.
• Que, no obstante el desdeño en todas las irregularidades explanadas tanto en los requisitos sobre el Quorum exigido estatutariamente como en el procedimiento deficiente, se debe dejar expresa mención de aquellos integrantes que conforman la Junta de Condominio irrita, y de aquellos requisitos que ostentan la cualidad jurídica para ser parte integrante de la misma, en la cual dos (02) de sus miembros no cumplen con los requerimientos exigidos en lo dispuesto en el Artículo 20 del Documento de Condominio vigente; en la que dicha normativa señala expresamente, que la misma, deberá estar integrada por propietarios de locales y al mismo tiempo explotar algún comercio o servicio en el Centro Comercial, que además deberán estar solventes, en todo momento con el condominio; a tal respecto y exigencia estatutaria cabe destacar que dos (02) de los miembros como lo mencioné ut supra, carecen de las cualidades jurídicas para ser miembro legal de la Junta de Condominio, tal es el caso y como ocurre en las personas de los ciudadanos, ANTONIO CALVO y CARLOS DELFINO, se omite las cédulas de identidad, presuntamente miembros sin cualidad jurídica para ser miembros de la Junta de Condominio del Centro Comercial; personas que no han sido identificadas cabalmente y que forman parte integrante irrita igualmente de la misma,
pues no cumplen con los extremos mínimos estatutarios para ser parte integrante de la
Junta de Condominio careciendo de la cualidad jurídica necesaria para ser miembros de la misma.
• Que, como colorario de estas actuaciones írritas, poco sano para la colectividad del Centro Comercial y tal como se ha explanado se violentaron expresas disposiciones estatutarias que revisadas en su conjunto conllevan a que esta instancia judicial por usted dignamente representada declare la Nulidad Absoluta del Acta de Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Centro Comercial Buenaventura Vista Place, acontecida írritamente, en fecha, Diez y nueve (19) de Octubre de Dos mil veinte (2.023); tal y como se solicita en esta oportunidad con la finalidad de que se decretada la Nulidad Absoluta CON LUGAR en la definitiva, por su competente autoridad; cabe hacer expresa mención que se consigna la presente acta de conformidad, con lo establecido en el Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil vigente; RESERVÁNDOME especialmente el derecho de solicitar la EXHIBICIÓN DEL DOCUMENTO, en el referido lapso correspondiente que se impugna a la contraparte de conformidad con lo estipulado en ésta normativa legal, motivo por el cual se presenta el documento inficionado de nulidad absoluta como lo mencioné en copia simple del mismo.

De los Alegatos de la Parte Demandada:
En el escrito contentivo de la contestación al fondo de la demanda, expuso el Apoderado Judicial de la parte demandada, en términos generales lo siguiente:
• Que niega rechaza y contradice, el alegato de la parte actora, donde sostiene que la asamblea haya sido celebrada de manera ilegítima, que no pueda levantarse en forma manuscrita el acta en su respectivo libro empastado para tal fin y que por el hecho de que el actor no sepa leer manuscritos, pues es el único propietario que ahora se queja de eso, como si durante su gestión como junta y administrador no se llevaban igualmente en manuscrito y hasta ilegibles. Que se reserva la oportunidad para exhibir prueba de esas actas y la forma como las manejaba el actor y siempre se ha manejado así, que el demandante no supo interpretar, pese a su supuesta experiencia en el condominio o quiere ahora alegar a su favor lo que muchas veces hacía durante sus gestiones (y por eso la comunidad lo rechaza cada vez que se postula) levantando actas manuscritas que no son del todo legibles, pero las actuales jamás podrían tildarse de ilegítimas.
• Que, en cuanto al quorum mencionado, parece que el accionante no sabe cómo funciona la Propiedad Horizontal. La espuria acta como la hace llamar el demandante donde diáfanamente estampa su firma y a la que asistió postulándose como administrador pero resultó perdidoso, esa acta si fue producto de una asamblea debidamente instalada, porque al resultar la Junta de Condominio ratificada, siempre hubo una junta que la presidiera.
• Que, el demandante pretendía que se eligieran los cargos en ese momento cuando indica que la Junta debía constituirse, pues la LEY de Propiedad Horizontal está por encima de los Documentos de Condominio y no al revés. Las Juntas no se constituyen en las asambleas, solo son electas. Su constitución que significa la designación de los cargos no se realiza en la asamblea, sino que para ello disponen de la opción de reunirse en privado para que de su seno surjan los cargos para construirse, que a los autos puede corroborarse las dos sendas publicaciones en prensa dirigida a todos los propietarios interesados en participar en la asamblea. Consta que se agotaron las vías legales para llamar asamblea. Es costumbre en nuestro país un adagio que significa el que calla otorga, y se aplica desde el Tribunal Supremo de Justicia hasta en el más sencillo de los condominios Propietario que no firme ni asista a una Asamblea de Condominio, pero no impugna dentro de los 30 días siguientes a esta, sigue pagando su condominio, no ha enviado cartas de quejas, nuevas postulaciones ni reclamos, salvo la de haberse postulado y no haber ganado, se presume que está conforme con el voto de la mayoría, así que el quorum de aceptación no es el que se recogió en la asamblea sino que es mayor e inmedible.
• Que, es un hecho notable que la mayoría de los condominios en el país, les gusta celebrar sus asambleas convocadas para el mismo día, es decir, vemos en cualquier medio de publicación que las convocatorias se realizan para asambleas a las 7pm, si no hay quorum a las 8pm y si siguen sin quorum con las presentes a las 8:30pm y cuando la gestión del demandante se hacía así, pero como perdió su postulación porque nadie lo eligió, entonces ahora pretende ser legalista mis representados ven mala fe en el demandante cuando pretende salirse de la propiedad privada comunitaria que siempre se ha tenido y ahora se vende como alguien correcto y estricto. Los Condominios establecen sus propias reglas y cuando se viola la Ley, o sea un abuso de derecho o se viole el documento
• de condominio, pueden accionar con la IMPUGNACIÓN, de lo contrario las reglas de convivencia y la mutua participación en la toma de decisiones supera los formalismos.
• Que, se realizaron 2 sendas publicaciones en prensa con los intervalos de 8 días entre cada uno como dice la Ley para mayor seguridad en la convocatoria y opera perfectamente el silencio permisivo de los propietarios al no impugnar y seguir en sus constantes pagos. De hecho, la morosidad ha bajado en más de un 50% en esta nueva ratificada administración. Estamos dispuesto con libros, actas y testimonios de los que hacen vida en el condominio a confirmar y presentar en el lapso de pruebas lo que asevera este argumento.

• Que, las disposiciones del Documento de Condominio JAMÁS tienen aplicación preferente a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, sino cuando está expresamente lo permita. Las convocatorias se realizaron y la constitución de la asamblea se llevó a cabo y como prueba la firma de la participación del demandante al final del acta. Si no se hubiera hecho así, el demandante tuviera razón y se viera imposibilitado de participar, pero ¿Cómo se enteró? ¿Por qué participó y firmó? ¿Ahora va a desmentir que participó o firmó obligado? ¿Por qué le busca defectos a lo que siempre la comunidad ha ejecutado y gracias a eso obtuvo cargos anteriores en el condominio?, Respuesta.- Porque nadie votó por él. Se puede comprobar la convocatoria y la elección celebrada, lo cual solicito que así sea declarado.
• Que, no es verdad y por lo tanto rechaza, niega expresamente y contradice el alegato de la parte actora de colocar una asamblea "Orden del día, estados financieros, auditorias, instalación de Asambleas para deliberación asociativa” términos todos propios de actividades mercantiles, de asambleas de accionistas, socios, de actividades comerciales lo cual está muy alejado de las actividades de asambleas de vecinos unidos en Propiedad Horizontal. Se olvida que no todos son comerciantes, que esa terminología es para otro tipo de asambleas o convenciones mercantiles que si pudiera pedir su nulidad; se olvida que esta es una asamblea de Propietarios y su excesiva exigencia de formalismos no están en la Ley de Propiedad Horizontal y no va a venir un documento de condominio aplicarse preferentemente torciendo la naturaleza de la materia no mercantil. No es verdad que deban estar solventes para poder participar en las deliberaciones del condominio, pues para eso existen los procedimientos especiales de Cobranza administrativa, Cobranza Extrajudicial y Cobranza judicial. No pueden tomarse la justicia por propia mano excluyendo a los morosos en su derecho a participar en las decisiones y votaciones en asambleas, aunque lo prohíba el artículo 20 de su Documento de Condominio.
• Que, contestando los fundamentos de derecho alegados no es verdad y por lo tanto niega expresamente y contradice, que esta acción se pueda sustentar en normas estatutarias como si fuera una compañía anónima que tienen documento Constitutivo y acciones de participación de sus integrantes, el condominio se constituye con el documento de condominio que no es un instrumento de normas estatutarias mercantiles o comerciales. Es un documento accesorio al Documento de Propiedad que establece un régimen especial de convivencia, participación en los derechos y obligaciones comunes, por lo cual se equivoca, confunde por la materia y los procedimientos, todos los alegatos relacionados con el artículo 1.352 del Código Civil que sirve para ventilar las nulidades de convenciones y no sirve para anular asambleas porque estas no son convenciones como antes se explicó. las asambleas son consultas (presenciales, virtuales, escritas) a sus propietarios cuya única forma de atacar es mediante el procedimiento perentorio ordenado por la Ley de Propiedad Horizontal llamado impugnación establecido únicamente en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y ratificado en el artículo 27 del Documento de Condominio, lo cual solicito que así sea declarado;
• Contestado las conclusiones, no es verdad y por lo tanto niega expresamente y contradice, que tanto la comunidad de copropietarios, la junta de condominio, cada uno de sus integrantes y su persona como apoderado de ellos ahora, pretendamos inducir a error a la misma comunidad de propietarios quienes no nos hemos apartado de las reglas que siempre se han manejado en el condominio desde su constitución incluyendo las conductas, exigencias, decisiones, administraciones que ejerció el demandante en los momentos que tuvo la oportunidad de hacerlo, donde el demandante pretende de manera ahora forzada y apostando al presente proceso judicial obligar a toda una comunidad de propietarios a que lo acepte, lo reciba y peor aún se les deje administrar nuevamente su patrimonio en manos de alguien que sido expresamente rechazado, anular el acta de asamblea seria darle el gusto a sus dañinas pretensiones de volver a tomar el control.
• Que, esta demanda está generando en el Condominio, personal administrativo, obrero y empleado, su Junta de condominio, prestadores de servicios una incertidumbre, angustia, malestar, nuevamente apatía, incremento de la morosidad por desánimos en verse de nuevo en manos de alguien que pretende inclusive sábados y domingos pretender manejar los destinos de un condominio donde nadie lo quiere. De hecho, él es el único que cuando se postula, vota por sí mismo y viene ahora con esta demanda venderse como el correcto cumplidor de la Ley. Están a la orden testigos y documentos que pueden reforzar lo afirmado donde sobran las razones para una vez terminada este caso, tramitarle el artículo 39 y encausarlo como propietario no grato para luego pedir la expulsión del Condominio así sea por subasta pública. Viene a ocurrir su accionar, justo cuando la administración del condominio post pandemia comenzaba atraer nuevamente el interés de los propietarios en su condominio para recuperarlo. Pero esto se suma a los dalos y perjuicios comprobables para su expulsión. Justo estábamos procesando los recaudos para decenas de demandas contra los morosos que seguramente cursarían en este mismo tribunal por ser la jurisdicción competente, donde vendría acompañada de varias inspecciones judicial, medidas ejecutivas de embargo e inclusive la petición de remates anticipados. Solicito del tribunal observar su defensa que todo el ordenamiento jurídico aplicar en pro de resolver esta controversia gira en torno a un procedimiento civil Independiente a los procedimientos mercantiles, que se trata de una comunidad de copropietarios administrándose libremente y no de una pugna entre accionistas ni capataces, queriendo tomar el control administrativo lo cual solicito así sea declarado.
• Que, no es verdad y por lo tanto rechaza, niega expresamente y contradice que la presente acción sea una impugnación, pues el demandante siempre ha mencionado el artículo 1.352 del código civil sobre la nulidad de las convenciones confundiéndola con la materia especial de la propiedad horizontal referida exclusivamente a que en caso de objeción el procedimiento especial es el de la impugnación de acta de asamblea establecido en el art. 25 de nuestra ley especial y no el de nulidad de Convención mercantil, (artículo nunca mencionado en ninguna parte del libelo) lo cual solicito que así sea declarado.
• Que, no es verdad y por lo tanto rechaza, niega expresamente y contradice la petición de nulidad contra cualquier asiento de los libros de actas (tanto el de Junta de Condominio como el de Asambleas) igualmente rechazaron la medida cautelar innominada solicitada al igual que el absurdo pedimento de auto nombrarse o elegirse en contra de la voluntad expresa de la comunidad de propietarios como administrador del condominio, delatando así su evidente uso de esta vía judicial para lograr lo que en una asamblea no pudo. En efecto pretende en retaliación al rechazo comunitario, una evidente paralización del Condominio y de ocurrir, no tendría el demandante, ni los medios ni los recursos para cubrir semejante daño patrimonial, social, psicológico, personal, laboral que ya viene causando y que en efecto causaría a todo un condominio exponiendo su propia existencia.

Dado el principio de exhaustividad que reviste a esta Juzgadora, se procede a analizar todos los documentos y material probatorio cursantes en el presente expediente que han sido aportadas por las partes:
PRUEBAS:
• Copia simple del documento de propiedad de fecha 08 de marzo de 2.005, debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, inscrito bajo el N° 20, Protocolo 1°, Tomo 13, con el mismo podemos verificar la cualidad activa del ciudadano ALFONSO D´AMATO ESPOSITO, para actuar en la presente causa, inserta en el folio veintiuno (21) al folio veinticuatro (24). Dichas copias emanan de instrumentos públicos y al no haber sido impugnadas conforme las reglas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas de sus originales, y se les otorga el valor probatorio al que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-
• Copia presentada ad effectum videndi del acta de Asamblea de Copropietarios de fecha 19 de octubre de 2.023, debidamente autenticada ante la Notaria Publica del Municipio Plaza Guarenas, en fecha 17 de julio de 2.012, con la misma podemos verificar que en la fecha indicada se realizó la asamblea a los fines de tratar los siguientes puntos: Presentación del informe de gestión de la administración; Presentación de los estados financieros al último ejercicio; Exposición sobre la situación del fondo de reserva; elección de la nueva junta de condominio para el periodo 2.023-2.025, y elección del nuevo administrador para el periodo 2.023-2.025, asimismo se verifica que se cumplieron con los parámetros establecidos para llevar a cabo dicha asamblea, inserta desde el folio veinticinco (25) a folio treinta (30),la prueba descrita fue impugnada en la oportunidad procesal correspondiente por el demandado, pero es el caso que auto de admisión de pruebas de fecha 14 de febrero de 2.024, este Juzgado acordó la prueba de exhibición de la misma, y tal es el caso que en fecha 16 de febrero de 2.024, compareció la parte demandada a los fines de con signar el ata de asamblea en su original debidamente autenticada, lo cual permite verificar la veracidad de la referida prueba, en consecuencia quien suscribe a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas de sus originales, y se les otorga el valor probatorio al que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-
• Copia simple del Documento de Condominio, del Centro Comercial Buenaventura Vista place, debidamente protocolizado en fecha 25 de enero de 2.002, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, inscrito bajo el N° 29, Tomo 05, con el mismo podemos verificar las normas que rigen el condominio, las cuales deben seguir por la comunidad de propietarios, inserto en el folio treinta y uno (31) al folio ciento cuatro (104). Dicha copia emana de instrumentos públicos y al no haber sido impugnadas conforme las reglas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas de sus originales, y se les otorga el valor probatorio al que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-
• Copia simple de la Convocatoria a la Asamblea General Ordinaria, con la misma se puede verificar que la referida junta de condominio notifico de forma escrita a la comunidad de copropietarios de la asamblea que se llevaría a cabo el día 19 de octubre de 2.023.Inserta en el folio ciento cinco (105), Dicha copia al no haber sido impugnada conforme las reglas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas de sus originales, y se les otorga el valor probatorio al que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-
• Copia simple de la Cedula de Identidad perteneciente al ciudadano ALFONSO D´AMATO ESPOSITO, con la misma podemos verificar la identidad de la parte actora, inserta en el folio ciento seis (106), Dicha copia emana de instrumento público y al no haber sido impugnada conforme las reglas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedigna de su original, y se les otorga el valor probatorio al que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-
• Copia simple de la publicación del diario La Voz, de fecha 03 de octubre de 2.023, en la cual se observa la convocatoria por la Junta de Condominio del Centro Comercial Buenaventura Vista Place, a una Asamblea General Ordinaria, (Primera Convocatoria), que se llevaría a cabo el 10 de octubre, con la misma podemos verificar que la referida Junta de Condominio, cumplió con los parámetros para llevar acabo las asambleas ordinarias, donde ordena notificar a los copropietarios .-Inserta en el folio doscientos siete (207).- Dicho instrumento no fue tachado ni impugnado en forma alguna, por lo que debe ser apreciado conforme lo previsto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA. –
• Copia presentada ad effectum videndi de la publicación del diario La Voz, de fecha 11 de octubre de 2.023, en la cual se observa la convocatoria por la Junta de Condominio del Centro Comercial Buenaventura Vista Place, a una Asamblea General Ordinaria, (Primera Convocatoria), que se llevaría a cabo el 19 de octubre, con la misma podemos verificar que la referida Junta de Condominio, cumplió con los parámetros para llevar acabo las asambleas ordinarias, donde ordena notificar a los copropietarios .-Inserta en el folio doscientos ocho (208).- Dicho instrumento no fue tachado ni impugnado en forma alguna, por lo que debe ser apreciado conforme lo previsto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA. -

-II-
PARTE MOTIVA
Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a proferir su fallo, y al efecto, para decidir estima necesaria las siguientes CONSIDERACIONES:
PRIMERA CONSIDERACION: Como punto previo debe decidir esta Juzgadora la FALTA DE CUALIDAD de la parte demandada para intentar y sostener el juicio, hecha valer por la parte Actora. -
Fundamenta la demandada su delación en lo siguiente:
a. Que, hay contradicción de a quien se está demandando, la parte actora en su libelo y reforma se contradice constantemente dirigiendo su acción a la junta de condominio en pleno o solo a los titulares de los cargos de Presidente y la Vicepresidente de la Junta de Condominio o a sus vecinos y copropietarios ciudadanos JHON RAIMER MENDEZ y MARIAELENA HERRERA GARCIAS, o a todos los demás integrantes de la Junta de Condominio y simultáneamente dirige la acción contra un acta, ante esta contradicción incertidumbre, la parte actora no define contra quien está dirigida la acción convirtiendo la misma en ilegitima, insegura y sin el carácter de atribuirle responsabilidad alguna a quien demanda.
b. Que, esta acción de NULIDAD DE ASAMBLEA, no está accionando contra los acuerdos, de la asamblea celebrada y en estos casos la Ley que regula esta materia especial se llama Ley de Propiedad Horizontal, el accionante extemporáneamente ataca el acta de fecha 19 de octubre de 2.023 y no su contenido, es decir ataca la forma y no el fondo de lo que ahí se acordó, por eso la Ley especial que regula esta materia exige intentar un recurso de impugnación de acuerdos, con un plazo perentorio de 30 días, y no su irrito procedimiento de acción o de nulidad de asamblea, como si se tratara de una materia mercantil o del acta de accionistas de una compañía, obviando que en materia de propiedad privada y en especial de propiedad horizontal, la Ley no indica accionar contra un acta, que fue lo que realmente ente hizo el demandante, sino impugnar contra un acuerdo de la comunidad, en consecuencia fue ilegitima la acción propuesta contra personas naturales, contra mandatarios de una comunidad y no contra su mandante que es el condominio.

Debe esta juzgadora pronunciarse respecto a la cualidad de la parte demandada para sostener el presente juicio, de conformidad con lo establecido en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil No 258 del 20 de junio de 2011, siendo necesario en primer lugar aclarar en qué consiste la legitimatio ad causam o cualidad, y a tal efecto es pertinente señalar que la cualidad o legitimatio ad causam constituye un presupuesto material de la demanda, por el cual se identifica la persona –natural o jurídica- como titular o destinataria de un determinado derecho u obligación, cuyo cumplimiento coercitivo se pretende hacer valer a través del proceso. Se trata de una condición especial para el ejercicio del derecho de acción, pues atiende a la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra se ejercita en tal manera. Entonces la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.

Ahora bien, de acuerdo con lo sostenido por el maestro Luís Loreto la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.

Con respecto a la falta de cualidad o legitimación en la causa, ha establecido el Tratadista PIERO CALAMANDREI, en su obra de “INSTITUCIONES DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, volumen I, Tomo I, pág. 261, dejo asentado lo siguiente:

“…A fin de que el juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, acerca de la cual venimos discurriendo, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar (o legitimación activa); y que de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir (o legitimación pasiva)...” (Negritas y cursivas por este Juzgado)

Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad de derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa. Así se establece.

De manera pues, que la cualidad o legitimatio ad causam, se entiende como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción en su aspecto activo o pasivo, idoneidad ésta que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito, en el caso de marras nos encontramos en una demanda interpuesta por el ciudadano ALFONSO D AMATO ESPOSITO contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL VISTA PLACE, por lo que en el presente caso no encontramos bajo el estudio de la especial Ley de Propiedad Horizontal que a lo largo del tiempo los jurisconsulto han indicado que dicho sujeto procesal está compuesto por una dualidad de personas jurídicas compuesta por la comunidad de copropietarios quien es el responsable por la referida ley, quien no puede ser sujeto procesal por no tener capacidad de representarse por sí solo y la administradora de la junta que es quien está legitimada por la referida ley especial, en este sentido establece el artículo 139 del Código de Procedimiento Civil establece que:

Las sociedades irregulares, las asociaciones y los comités que no tienen personalidad jurídica, estarán en juicio por medio de las personas que actúan por ellas o a las cuales los asociados o componentes han conferido la representación o la dirección. En todo caso, aquellos que han obrado en nombre y por cuenta de la sociedad, asociación o comité, son personal y solidariamente responsables de los actos realizados. (Subrayado del Tribunal).

Concatenado con lo anteriormente indicado por nuestra norma adjetiva, en su artículo 18 la Ley de propiedad Horizontal establece quien es el legitimado para actuar en el caso de encontrarnos bajo el régimen de propiedad horizontal:

“…La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley. La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador…” (Subrayado y Negrita de este Tribunal)

Es importante citar igualmente, el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual dispone:

“…Artículo 25: Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho…” (Subrayado y Negrita de este Tribunal)

El vigente ordenamiento jurídico reconoce la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo, de asumir derechos y obligaciones y como consecuencia de ello, pueden ser sujetos activos y pasivos de una determinada relación procesal. En materia de propiedad horizontal, la máxima autoridad de un edificio la ejerce la Asamblea General de Propietarios, Ahora bien, respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad horizontal se hace necesario precisar que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139 previamente citado contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica, puedan ser legitimados pasivos de una determinada relación procesal por la persona que según la ley deba representarlo.

En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios del Centro Comerciales Vista Place, quienes componen, en opinión de quien decide el Litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio, todo ello en virtud de que mal puede imputarse intuito persona a los miembros que conforman la Junta de condominio, la nulidad de un determinado acuerdo que fue tomado por un grupo mayoritario de propietarios. Situación fáctica distinta es que la citación de esa comunidad de copropietarios se realice en las personas que conforman la Junta de Condominio, quien es que los va a representar en el proceso.

En este caso concreto, se aprecia que la parte actora demandó a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA VISTA PLACE, en la persona de los ciudadanos JHON REYMER MENDEZ SALCEDO, MARIANELA HERRERA, ANALYZ RENGIFO, OMAR FAJARDO, CARLOS DELFINO y ANTONIO CALVO, en su condición de miembros de dicha junta, por lo que en vista de lo anteriormente expuesto, se hace claro para esta sentenciadora que se está en presencia de un vicio de falta de cualidad de la parte demandada como legitimado pasivo para sostener la pretensión planteada por el actor; toda vez, que la forma de llamar al accionado en materia de nulidad de asamblea de acuerdos tomados era que la Junta de Condominio debe ser llamada en juicio en representación de la COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS del mencionado Centro Comercial y no a dichos miembros de la junta en forma personal por no existir en el presente caso designación de administradora.

Ahora bien, de una revisión exhaustiva al libelo de la demanda se observa que la pretensión de la parte actora ha sido obtener la NULIDAD DEL ACTA DE ASAMBLEA, general extraordinaria de la Junta de Condominio del CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA VISTA PLACE, celebrada el día 19 de octubre de 2.023, quien ha accionado contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA VISTA PLACE en la persona de los ciudadanos JHON REYMER MENDEZ SALCEDO, MARIANELA HERRERA, ANALYZ RENGIFO, OMAR FAJARDO, CARLOS DELFINO y ANTONIO CALVO, quienes no son sujetos de la relación procesal, toda vez que, como antes se indicó el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley para estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que la legitimación pasiva recae sobre la comunidad de propietarios y no sobre la Junta de Condominio, razón por la cual la Junta de Condominio no tiene cualidad pasiva para actuar en el presente juicio.

En ese sentido es evidente que la cualidad pasiva en el caso que nos atañe, para sostener la demanda instaurada, a criterio de quien aquí decide, le corresponde no a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA VISTA PLACE, sino a la COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS que estos representan, por lo que el alegato de falta de cualidad de la demandada debe ser declarado con lugar; de manera pues, que conforme a la normativa aplicable al caso, mal pudiera tenerse como legitimado pasivo en este caso a la Junta de Condominio, por un acuerdo tomado por los propietarios de este condominio, siendo imperativo que tal cualidad corresponda a la comunidad de propietarios. ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDA CONSIDERACION: Habida cuenta lo anterior, y ante la evidente FALTA DE CUALIDAD del demandado, debe esta Juzgadora desechar la acción propuesta sin entrar a conocer el fondo del asunto, pues la acción de NULIDAD DE ASAMBLEA incoada debe sucumbir en derecho, como en efecto será declarado en la parte dispositiva de este fallo, lo que conlleva a declarar SIN LUGAR la demanda de NULIDAD DE ASAMBLEA intentada por el ciudadano ALFONSO D´AMATO ESPOSITO en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA VISTA PLACE. Y ASÍ SE DECLARA. -

-III-
PARTE DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA en la demanda de NULIDAD DE ASAMBLEA incoada por ALFONSO D´AMATO ESPOSITO, contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA VISTA PLACE, todos plenamente identificados al comienzo de este fallo. -
Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena al demandante en COSTAS por haber resultado totalmente vencido en el proceso. -
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los veintiséis (26) días del mes de Febrero de Dos Mil Veinticuatro (2.024). Años: 214° de la Independencia y 164° de la Federación. -

JUEZA,

FABIOLA TERÁN SUÁREZ
SECRETARIA ACC.,

YEXY TOVAR NAVAS

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.

SECRETARIA ACC,

YEXY TOVAR NAVAS

FTS/YTN.-
EXP. 5826.-

YEXY TOVAR NAVAS, Secretaria Accidental del Tribunal Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Plaza Y Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolivariano De Miranda, quien suscribe, CERTIFICA: Que las copias fotostáticas que anteceden son traslado fiel y exacto de sus originales, las cuales corren insertas al expediente signado con el Nro. 5826, en el Juicio que por NULIDAD DE ASAMBLEA incoada por ALFONSO D´AMATO ESPOSITO, en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA VISTA PLACE Todo de conformidad con la Ley. En Guatire, a los veintiséis (26) días del mes de Febrero de Dos Mil Veinticuatro (2.024). Años 214° y 164°.-
SECRETARIA ACC,

YEXY TOVAR NAVAS

MGR/YT.-
EXP: 5826.-