TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
214º y 165º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, de nacionalidad Italiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E- 794.224.

Abogadas en ejercicio BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE y HAYDEE MIREYA CASANOVA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 24.932 y 107.859, respectivamente.

Sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de julio de 2022, bajo el No. 71, Tomo 108A-Pro, cuya última modificación se encuentra inscrita en fecha 9 de diciembre de 2015, bajo el No. 35, Tomo 213-A; representadapor el ciudadano LUCIO DOS SANTOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.246.300.

Abogados en ejercicio JOSÉ ANTONIO GONCALVES RODRÍGUEZ, LUIS ALBERTO PIÑA ÁLVAREZ y MARLENE GONCALVES RODRÍGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 93.504, 187.734 y 201.729, respectivamente.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

24-10.123.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ ANTONIO GONCALVES RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 febrero de 2024, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL que incoara la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE contra la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A.; y, SIN LUGAR la reconvención o mutua petición por REINTEGRO DE PAGO incoada por la parte demandada, todos plenamente identificados en autos.
En fecha 04 de marzo de 2023, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 2 de mayo de 2024, esta alzada dejó constancia del lapso previsto para la presentación de las observaciones a los informes dejando constancia que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, y fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal para decidir el recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe pasa a hacerlo en los siguientes términos y bajo las siguientes consideraciones.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda y su posterior reforma presentados en fecha 16 de mayo y 01 de junio de 2023, respectivamente, la abogada ejercicio BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, procedió a demandar a la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sosteniendo -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 02 de diciembre de 2015, la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, celebró contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, bajo el Nº 11, Tomo 427, folios 53 al 59, con la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., sobre dos (2) locales comerciales contiguos, construidos sobre la parcela de terreno que se identifica con el número nueve (9), ubicados en la calle El Tigre de la urbanización Club Hípico, sector El Vigía (carretera panamericana), municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en cuya cláusula cuarta se acordó de común acuerdo una duración de un (1) año contado a partir del 1º de agosto de 2015 hasta el 1º de agosto de 2015, prorrogándose dicho contrato anualmente.
2. Que en fecha 16 de mayo de 2022, su representada por intermedio del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, se trasladó a la sede del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y notificó al ciudadano LUCIO DOS SANTOS, en su condición dedirector gerente y administrativo de la empresa arrendataria AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., que el contrato de arrendamiento no sería renovado, y que a partir de su fecha de vencimiento en fecha 01 de agosto de 2022, iniciaría la prórroga legal.
3. Que en fecha 15 de junio de 2022, la arrendadora notificó a la arrendataria que a partir de esa fecha debía realizar el depósito del canon de arrendamiento acordado en la cuenta de ahorros Nº 01150049818000150728, del Banco Exterior, a nombre de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, el cual debía ser pagado dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes.
4. Que conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se estableció el canon de arrendamiento mensual a la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), desde el primero (1º) de agosto de 2015, hasta el primero (1º) de diciembre de 2015; y que a partir del primero (1º) de enero de 2016, hasta el primero (1º) de agosto de 2016,se debía cancelar la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).
5. Que a partir del mes de abril de 2022, las partes llegaron a un acuerdo amistoso en el cual fijaron– a su decir- el monto del canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500,00), o su equivalente en bolívares a la tasa de cambio del Banco Central de Venezuela para el momento de su cancelación.
6. Que la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., a partir del mes de agosto de 2022, dejó de cancelar el canon de arrendamiento de forma arbitraria violando el contenido de la tercera cláusula del citado contrato, y se encuentra ocupando los locales comerciales a pesar de la acumulación de nueve (9) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2023.
7. Fundamentó su demanda en las normas establecidas en el artículo 40 literales “a” e “i” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; y los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.266 y 1.579 del Código Civil.
8. Que en virtud de la mora que presenta la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamientos señalados, es por ello que procede a demandar a la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en lo siguiente: “(…) PRIMERO: Que convenga en DESALOJAR, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento el cual ha sido ampliamente descrito, y le sea entregado complementado desocupado de personas y cosas. SEGUNDO: Ordenar a la parte demandada (…) ha (sic) hacerle entrega a la parte actora, de los recibos de los servicios de los que hace uso el inmueble, completamente pagados. TERCERO: Que sea condenada en costas la parte demandada, por cuanto resultara perdidosa en la presente causa (…)”.
9. Por último, estimó la presente demanda en la cantidad de QUINIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 504,00), equivalentes a cincuenta y seis unidades tributarias (56,00 U.T.) y solicitaron que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 11 de julio de 2023, los abogados en ejercicio JOSÉ ANTONIO GONCALVES RODRÍGUEZ y LUIS ALBERTO PIÑA ÁLVAREZ, apoderados judiciales de la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., procedieron a dar contestación a la demanda intentada en contra de su defendida, ello en los siguientes términos:
1. Que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo de local comercial incoada por la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, por tratarse de hechos falsos y tergiversados por parte de esta.
2. Que ciertamente en fecha 2 de diciembre de 2015, fue celebrado el contrato de arrendamiento al que se hace mención en el libelo, pero que no obstante a ello, la parte actora omitió señalar la suscripción de los contratos previos al mismo, con los cuales se demuestra –a su decir- que la relación arrendaticia si bien nació a tiempo determinado, la misma se indeterminó en el tiempo; asimismo, señaló que los contratos de arrendamiento celebrados son: (i )contrato de arrendamiento de fecha 23 de septiembre de 2002, por una vigencia de dos (2) años fijos; (ii) contrato de arrendamiento de fecha 23 de agosto de 2004, por una vigencia de dos (2) años fijos; y, (iii) contrato de arrendamiento de fecha 4 de agosto de 2008, por una vigencia de un (1) año fijo.
3. Que efectivamente su representada recibió la notificación del 15 de junio de 2022, en el cual se le informa la nueva cuenta bancaria en la cual se debía realizar el pago del canon de arrendamiento, pero que a la misma no se acompañó –a su decir- ningún documento que permitiese demostrar que el cien por ciento (100%) de los derechos realessobre los locales comerciales arrendadoscorresponde o no en propiedad a la demandante, siendo por ello necesario –según su decir- que se exhiba el documento de propiedad suficiente sobre el inmueble objeto del juicio.
4. Que conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento desde el mes de agosto de 2016, fue acordado en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), no siendo convenido –a su decir- ningún otro incremento o ajuste del canon desde la suscripción del último contrato, ni tampoco determinado el mismo a requerimiento de la arrendadora por ante la SUNDEE.
5. Que la demandante intenta la acción de desalojo alegando una presunta falta de pago, un incumplimiento hipotética, falso e irreal por parte de su mandante respecto del pago del canon de arrendamiento, luego de que desde el 1º de agosto de 2022, la actora a pesar de las transferencias por concepto de pago de los cánones del mes de agosto de ese año y siguientes hasta la actualidad, se ha negado –a su decir- a emitir la factura de curso legal.
6. Que es falso el señalamiento de la parte demandante respecto a que las partes llegaron a un acuerdo amistoso en el mes abril de 2022, y fijaron el monto del canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500,00) o su equivalente en bolívares, por cuanto –a su decir- lo que hubo fue una imposición por parte de la arrendadora a aceptar ese monto o ser desalojada la sociedad mercantil, a lo cual su representada no accedió, trayéndole como consecuencia una serie de actos de perturbación que han sido objeto de denuncias.
7. Que niegan que haya sido pagada en forma tardía o extemporánea a la fecha señalada en el contrato, alguna suma correspondiente a los cánones de arrendamiento mensuales, por cuanto esto –a su decir- trata de una distorsión de los hechos que intenta introducir al proceso la demandante, lo cual niega, rechaza y contradice.
8. Que el canon de arrendamiento para el año 2018, pasó a ser de UN BOLÍVAR (Bs. 1,00), y luego de la reconversión del año 2021, quedó en la cantidad de cero bolívares; asimismo, señaló que su representada a solicitud de la demandante realizada pagos superiores por concepto de canon de arrendamiento sobre el inexistente monto de cero bolívares.
9. Que no obstante a que el canon de arrendamiento fue mermando en el tiempo, su representada de buen fe, se mantuvo realizando los pagos mensuales por su obligación de pago respecto a las pensiones de canon de arrendamiento, inclusive por montos simbólicos muy superiores a las cantidades mensuales inexistentes que en todo caso hubieren correspondido a la cantidad de cero bolívares, por lo que la demanda –a su decir- debe ser declarada sin lugar.

Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la parte demandada conjuntamente con el referido escrito de contestación a la demanda, procedió a RECONVENIR a la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, por REINTEGRO DE PAGOS; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:
“(…) procedemos a reconvenir como efectivamente reconvenimos la demanda en cuestión con base al reintegro de los pagos realizados durante los dos (2) últimos años de la relación arrendaticia, toda vez que nuestra representada realizó pagos en demasía que no estaban ajustados al canon contractualmente determinado, por tal razón solicitamos que se ordene experticia complementaria al fallo a fin de establecerse todas las cantidades que deban ser compensadas con pagos de cánones de arrendamientos futuros o eventuales a favor de su representada, según lo previsto en el artículo 34 del DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL y así piden que sea ordenado en la definitiva (…)”

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Por su parte, se evidencia que la abogada en ejercicio BELKIS JOSEFINA BARBELLA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora- reconvenida, ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, procedió a contestar la reconvención intentada en contra de su defendida, en los siguientes términos:
1. Que conforme a los artículos 366 y 864 del Código de Procedimiento Civil, solicita que sea declarada inadmisible la reconvención intentada por cuanto el demandado- reconviniente, no cumple en su escrito con las exigencias establecidas en el artículo 340 eiusdem, lo cual acarrea la violación al derecho a la defensa.
2. Que se observa la transcripción parcial del libelo de demanda, que la parte reconviniente pretende acumular a la pretensión de desalojo, la pretensión de reintegro de sobre alquileres, prescindiendo de señalar la cuantía, juicios que –a su decir- se sustancian y deciden por procedimientos disimiles, por lo tanto afirmó quese estarían frente a un caso de inepta acumulación de pretensiones excluyentes, lo cual conlleva a la inadmisibilidad de la acción.
3. Por último, solicitó que se declare inadmisible la reconvención propuesta por ser contraria a las normas de orden público y al debido proceso.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 9-11 del expediente) marcado con la letra “A”, en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 01 de marzo de 2023, anotado bajo el No. 4, Tomo 12, folios 12 al 14 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, a través de la cual se acredita a la abogada en ejercicio BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, como apoderada judicial de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, parte demandante en el presente juicio seguido por desalojo de local comercial. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la contraparte, esta juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra realizadas.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 12-27 del expediente) marcado con la letra “B”, en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el número de expediente S-5116-22, de la nomenclatura interna del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, practicada en fecha 16 de mayo de 2022, previa solicitud del ciudadano GIOVANNI ANTONIO LEONE, en su carácter de apoderado de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, en la siguiente dirección: “(…) parcela de terreno identificada Nº 9, situada en la calle El Tigre de la urbanización Club Hípico, sector entrada El Vigía, carretera panamericana, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda (…)”, dirigida a la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., en cuya oportunidad el tribunal fue atendido por el ciudadano LUCIO DOS SANTOS, quien manifestó ser representante de dicha empresa, a quien se le participó dela no renovación del contrato de arrendamiento, y en consecuencia, el inicio de la prorroga legal a partir de la fecha de vencimiento, esto es el día 1º de agosto de 2022. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado por la parte demandada, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 16 de mayo de 2022, el aludido órgano jurisdiccional, previa solicitud del apoderado de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, notificó al representante de la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., la no renovación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente acción de desalojo.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 18-23 del expediente) en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de diciembre de 2015, anotado bajo el No. 11, Tomo 427, folios 53 al 59; celebrado entre el ciudadano GIOVANNI ANTONIO LEONE, quien actúa como apoderado de los ciudadanos VITANTONIO LEONE LEONE y OLGA AUFIERO LEONE, en su carácter de “LOS ARRENDADORES”, y la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., representada por el ciudadano LUCIO DOS SANTOS, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, bajo los términos que a continuación se exponen:
“(…)SEGUNDA:LOS ARRENDADORES dan en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un inmueble constituido por Dos (sic) (2) locales comerciales contiguos, sobre el área de la Parcela (sic) de Terreno (sic) que identifica con el Nº 9, se encuentra situada en la Calle (sic) El Tigre de la Urbanización (sic) CLUB HIPICO (sic), sector entrada El Vigía (carretera Panamericana (sic)), Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) Dicho local será destinado a la venta de repuestos automotrices, acorde con el objeto de la compañía.
TERCERA: De conformidad con el Artículo (sic) 32, Numeral (sic) Uno (sic), establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso (sic) comercial (sic) (…) se establece como canon de arrendamiento mensual la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 40.000,00), desde el Primero (sic) (1º) de Agosto (sic) del 2015 hasta el Primero (sic) (1º) de Diciembre (sic) del 2015 y a partir del Primero (sic) (1º) de Enero (sic) del 2016 hasta el Primero (sic) (1º) de Agosto (sic) del 2016, deberá cancelar la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 100.000,00), suma convenida de mutuo y común acuerdo entre las partes, los cuales seráncancelados por meses calendarios vencidos dentro de los Cinco (sic) (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes (…)
CUARTA: El presente Contrato (sic) tendrá un lapso fijo de duración de Un (sic) (1) año, contado a partir del Primer (sic) (01) de Agosto (sic) del 2.015, hasta el Primero (sic) (1º) de Agosto (sic) del 2016, sin que opere la tacita reconducción (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado por la parte demandada, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del1º de agosto de 2015, acordándose que el último canon de arrendamiento fijado sería de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00),los cuales deben ser cancelados por meses calendarios vencidos dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes.- Así se establece.
Cuarto.- (Folio28 del expediente) marcado con la letra “C”, en original, NOTIFICACIÓN suscrita por el ciudadano GIOVANNI ANTONIO LEONE, en su carácter de apoderado de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, y dirigida a la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., de fecha 15 de junio de 2022, a través de la cual le notifica que a partir del 15 de junio de 2022, deberá realizar el depósito del canon de arrendamiento en la cuenta de ahorros Nº 01150049818000150728, perteneciente al Banco Exterior, cuya titularidad está a nombre de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE; evidenciándose un sello de recepción de la prenombrada empresa y una rúbrica ilegible. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., fue notificada en fecha 15 de junio de 2022, de ala nueva cuenta bancaria en la cual se debía realizar el depósito del canon de arrendamiento.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 29, 34, 38 y 42 del expediente), marcados con los números “1”, “6”, “10” y “14”, en original, cuatro (4) FACTURAS expedidas por la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, a nombre de la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., de cuyo contenido se desprende lo siguiente: (i) Factura Nº 0002, de fecha 6 de julio de 2022, por la cantidad de dos mil setecientos ochenta bolívares (Bs. 2.780,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2022, más el I.V.A.; (i) Factura Nº 0003, de fecha 27 de julio de 2022, por la cantidad de dos mil ochocientos setenta y cinco bolívares (Bs. 2.875,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2022, más el I.V.A.; (iii) Factura Nº 0004, de fecha 18 de agosto de 2022, por la cantidad de dos mil novecientos noventa bolívares (Bs. 2.990,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2022, más el I.V.A.; y, (iv) Factura Nº 0005, de fecha 29 de agosto de 2022, por la cantidad de tres mil novecientos veinticinco bolívares (Bs. 3.925,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2022, más el I.V.A. Ahora bien, en vista que se trata de un documento privado que no fue desconocido por la parte demandada, quien aquí decide da por reconocido el instrumento en cuestión conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la parte demandada en el presente juicio canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2022, por las sumas antes indicadas.- Así se establece.
Sexto.- (Folios 30, 31, 35, 39 y 43del expediente) marcados con los números “2”, “3”, “7”, “11” y “15”, en formato impreso, cinco (5) TRANSFERENCIAS ELECTRÓNICAS realizadas de la cuenta del Banco Plaza perteneciente la empresa AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., en beneficio de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: (i) Referencia Nº 0659257736, de fecha 6 de julio de 2022, por la cantidad de dos mil setecientos ochenta bolívares (Bs. 2.780,00), por concepto de “pago de alquiler de local”; (ii) Referencia Nº 0979267147, de fecha 7 de julio de 2022, por la cantidad de ciento once mil bolívares con veinte céntimos (Bs. 111,20), por concepto de “pago de dif. de alquiler del local abril 2022, con ret. de IVA y ISLR”; (iii) Referencia Nº 0249371718, de fecha 27 de julio de 2022, por la cantidad de dos mil novecientos cuatro bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.904,75), por concepto de “pago alquiler del local”;(iv) Referencia Nº 0409491547, de fecha 18 de agosto de 2022, por la cantidad de tres mil veinte bolívares con noventa céntimos (Bs. 3.020,90), por concepto de “pago de alquiler del local”;y, (v) Referencia Nº 0149545874, de fecha 29 de agosto de 2022, por la cantidad de tres mil novecientos sesenta y cinco bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 3.965,25), por concepto de “pago de alquiler”. Ahora bien, en vista que la parte demandada no impugnó las documentales bajo análisis, esta juzgadora le confiere valor probatorio de acuerdo al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la parte demandada en el presente juicio realizó los referidos pagos en beneficio de la arrendadora, por concepto de pago del canon de arrendamiento.- Así se establece.
Séptimo.- (Folios32, 33, 36, 37, 40, 41, 44 y 45 del expediente) marcados con los números “4”, “9”, “13” y “16”, en original, cuatro (4) COMPROBANTES DE RETENCIÓN DE I.V.A. elaborados por la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., en fechas 06 de julio, 27 de julio, 18 de agosto y 29 de agosto de 2022, en beneficio de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE; y marcados con los números “5”, “9”, “12” y “17”, en original, cuatro (4) COMPROBANTES DE RETENCIÓN DE I.S.L.R. elaborados por la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., en fechas 06 de julio, 27 de julio, 18 de agosto y 29 de agosto de 2022, en beneficio de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí decide observa que las mismas corresponden a instrumentos privados que emanan de la parte promovente, por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Octavo.- (Folio 46 del expediente) marcado con el número “18”, en copia fotostática, NOTIFICACIÓN librada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) en fecha 11 de enero de 2023, dirigida al ciudadano GIOVANNI ANTONIO LEONE, en la cual se le convoca a una reunión para el 17/01/2023, evidenciándose que la misma fue recibida en fecha 13 de enero de ese mismo año. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, esta juzgadora observa que su contenido nada aporta para la resolución del presente juicio, por lo que se desecha del proceso por impertinente y por ende, no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Noveno.- (Folio 47-48 del expediente) marcado con los números “19” y “20”, en original, ESCRITO DE ALEGATOS suscrito por el ciudadano JOSÉ ANTONIO GONCALVES RODRÍGUEZ, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., y dirigido a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) en fecha 24 de enero de 2023. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue desconocida por la parte demandada en su oportunidad, esta juzgadora observa que su contenido nada aporta para la resolución del presente juicio, por lo que se desecha del proceso por impertinente y por ende, no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Décimo.- (Folio 49 del expediente) marcado con el número “21”, en original, ESCRITO DE ALEGATOS suscrito por el ciudadano GIOVANNI ANTONIO LEONE, actuando como apoderado de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, en el cual manifiesta que no acepta la propuesta de la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., evidenciándoseunsello de recepción del mes de febrero de 2023. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí decide observa que la misma corresponde a instrumento privado que emana de la parte promovente, por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha la probanza bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Décimo primero.- (Folios 50-51 del expediente) marcado con el número “22”, en copia fotostática, ACTA DE AUDIENCIA levantada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) en fecha 6 de febrero de 2023, en la cual se hace constar la comparecencia –entre otros- del ciudadano LUCIO DOS SANTOS y GIOVANNI LEONE, quienes no llegaron a un acuerdo, y por tanto se entiende agotada la vía administrativa. Ahora bien, en vista que el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que las partes intervinientes en el presente juicio acudieron ante la referida instancia administrativa, la cual se agotó sin solución alguna.- Así se establece.

Abierto el juicio a pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la apoderada judicial de la parte demandante, se limitó a RATIFICAR las documentales consignadas junto al escrito libelar identificadas con los números “1” hasta el “17”, lo que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
La parte demandada, conjuntamente al escrito de contestación a la demanda y reconvención, consignó a los autos las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 73-76 del expediente) marcado con la letra “A”, en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 04 de abril de 2022, anotado bajo el No. 38, Tomo 05, folios 127 hasta 129de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acreditan a los abogados en ejercicio JOSÉ ANTONIO GONCALVES RODRÍGUEZ, LUIS ALBERTO PIÑA ÁLVAREZy MARLENE GONCALVES RODRÍGUEZ, como apoderados judiciales de la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., parte demandada en el presente juicio seguido por desalojo de local comercial. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la contraparte, esta juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra realizadas.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 77-81del expediente) marcado con la letra “B”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de diciembre de 2015, anotado bajo el No. 11, Tomo 427, folios 53 al 59de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre el ciudadano GIOVANNI ANTONIO LEONE, quien actúa como apoderado de los ciudadanos VITANTONIO LEONE LEONE y OLGA AUFIERO LEONE, en su carácter de “LOS ARRENDADORES”, y la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., representada por el ciudadano LUCIO DOS SANTOS, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre el inmueble objeto del presente juicio. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 82-97del expediente) marcado con la letra “C”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 23 de septiembre de 2002, anotado bajo el No. 4, Tomo 100 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre el ciudadano VITANTONIO LEONE LEONE, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., representada por el ciudadano LUCIO DOS SANTOS, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre dos (2) locales comerciales contiguos construidos sobre la parcela de terreno identificada con el No. 9-A, ubicados en el calle El Tigre de la urbanización Club Hípico, sector entrada de El Vigía, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, por un plazo de dos (2) años fijos, contados a partir del 1º de agosto de 2002; marcado con la letra “D”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 23 de agosto de 2004, anotado bajo el No. 21, Tomo 99de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre el ciudadano GIUSEPPEPONZIANO LEONE LEONO, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., representada por el ciudadano LUCIO DOS SANTOS, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre el mencionado inmueble por un plazo de dos (2) años fijos, contados a partir del 1º de agosto de 2004; y, marcado con la letra “E”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 4 de agosto de 2008, anotado bajo el No. 43, Tomo 164de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre el ciudadano VITANTONIO LEONE LEONE, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre el mencionado inmueble por un plazo de un (1) año fijo constado a partir del 1º de agosto de 2008.Ahora bien, siendo que los documentos judiciales en cuestión no fueron tachados en el decurso del proceso, los mismos tienen valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, todo ello como demostrativo de que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio sobre el inmueble objeto del desalojo, inició el 1º de agosto de 2002.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 98-107 del expediente) marcados con la letra “F”, en formato impreso, seis (6) TRANSFERENCIAS ELECTRÓNICAS realizadas desde la cuenta del Banco Nacional de Crédito (BNC) cuya titularidad le corresponde a la empresa AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., en beneficio de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, por concepto de “pago de alquiler”, contentivas de la siguiente información: (a) Referencia Nº 44485575, de fecha 6/12/2022, por la suma de Bs. 1.154,00; (b) Referencia Nº 44485630, de fecha 6/12/2022, por la suma de Bs. 1.154,00; (c) Referencia Nº 44485657, de fecha 6/12/2022, por la suma de Bs. 1.154,00; (d) Referencia Nº 44485724, de fecha 6/12/2022, por la suma de Bs. 1.154,00; (e) Referencia Nº 46068348, de fecha 4/2/2023, por la suma de Bs. 2.268,00; y, (f) Referencia Nº 46825540, de fecha 4/3/2023, por la suma de Bs. 2.435,00; y, en formato impreso, cuatro (4) TRANSFERENCIAS ELECTRÓNICAS realizadas desde la cuenta del Banco Plaza cuya titularidad le corresponde a la empresa AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., en beneficio de la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, por concepto de “pago de alquiler del local”, contentivas de la siguiente información: (a) Referencia Nº 78234532, de fecha 10/01/2023, por la suma de Bs. 1.861,00; (b) Referencia Nº 92822722, de fecha 04/04/2023, por la suma de Bs. 2.449,00; (c) Referencia Nº 26991016, de fecha 04/05/2023, por la suma de Bs. 2.487,00; y, (d) Referencia Nº 761174975, de fecha 02/06/2023, por la suma de Bs. 2.646,00. Ahora bien, en vista que las documentales que antecedente fueron impugnadas por la parte demandante (ver folios 112-113), y como quiera que la parte promovente no hizo valer las mismas mediante la promoción de la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

.-POSICIONES JURADAS: La parte demandada-reconviniente en la oportunidad dar contestación a la demanda, promovió posiciones juradas a la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 403del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, siendo que las posiciones juradas son un medio de prueba judicial que consiste en una confesión provocada o un interrogatorio tendiente a extraer una confesión judicial, y en virtud que, al revisar las actas que conforman el presente expediente se evidencia que mediante el auto dictado en fecha 31 de octubre de 2023, el tribunal fijó el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación de la prenombrada, para que tuviera lugar el acto de las posiciones juradas, fijando así mismo al día siguiente para que la promovente las absolviera recíprocamente, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 406 eiusdem, y en vista que el alguacil del tribunal dejó constancia en fecha 8 de enero de 2024, de que no recibió ningún impulso procesal para la práctica de la referida citación (folio 148), feneciendo así el lapso de evacuación de pruebas sin que pudiera realizarse la citación de la absolvente, en consecuencia, quien aquí suscribe considera pertinente realizar las siguientes consideraciones:
Conforme a lo previsto en el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil, una vez realizada la citación para la contestación de la demanda, las partes quedan a derecho no habiendo necesidad de citación para ningún otro acto del proceso, salvo que resulte lo contrario de alguna disposición expresa de ley, vale decir, que la norma en cuestión contempla el denominado principio de citación única en el proceso, dejando abierta la posibilidad cuando la ley disponga lo contrario, siendo una de las excepciones a dicho principio la ubicada en materia de posiciones juradas, específicamente establecida en el artículo 416 eiusdem, norma que textualmente dispone:

Artículo 416.- “Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 404, la citación para absolver posiciones deberá hacerse personalmente para el día y la hora designados, y aquellas en ningún caso suspenderán el curso de la causa”. (Negrilla y subrayado de este Tribunal)

De allí, que en materia de posiciones juradas se requiere que la citación del absolvente se haga en forma personal, de lo contrario, no podría considerarse a derecho para el acto de posiciones juradas; en efecto, siendo que en el presente proceso la parte actora no pudo ser citada personalmente, en consecuencia quien aquí decide no puede conferir a la probanza en cuestión valor probatorio alguno, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa.

.-PRUEBA DE EXHIBICIÓN: La parte demandada-reconviniente en la oportunidad dar contestación a la demanda, promovió la prueba de exhibición de “(…) todos los documentos que permitan comprobar la propiedad sobre dichos locales comercial (…)”; no obstante, se observa que el tribunal de la causa mediante auto de fecha 31 de octubre de 2023, negó la admisión de dicha prueba, por lo que al no constar en autos evacuación alguna, esta alzada no tiene materia que valorar.- Así se precisa.
Finalmente, es preciso indicar que una vez la causa abierta a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada no promovió elemento probatorio alguno.- Así se precisa.

IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 febrero de 2024, se declaró lo siguiente:
“(…)De lo antes transcrito, denota esta Juzgadora (sic) que la parte demandada al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, que riela a los folios 18 al 23 del expediente, convino en que el pago de los cánones de arrendamiento sería “dentro de los Cinco (sic) (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes”, por un monto de “CIEN MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,00), suma esta convenida de mutuo acuerdo y común acuerdo entre las partes”, cuya cantidad monetaria fue modificada en virtud de las reconversiones monetarias del Bolívar, decretadas por el Ejecutivo Nacional en los años 2018 y 2021 (…)
Ahora bien, observa esta Juzgadora (sic) que quedó evidenciado en autos que si bien es cierto, de acuerdo a las diversas reconversiones monetarias decretadas por el Ejecutivo Nacional, tal como fueron ut supra indicadas el canon de arrendamiento que fue establecido en el contrato suscrito entre las partes por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), se depreció a la cantidad de CERO CON UNA DIEZMILÉSIMA (Bs. 0,0001), también es cierto que las partes consensuaron fijar la cantidad de QUINIENTOS DOLARES (sic) AMERICANOS (500$) o su equivalente en bolívares por concepto del pago de canon de arrendamiento, acuerdo éste que se evidencia en el reconocimiento expreso que hiciera la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, al aceptar que tuvo que cancelar la cantidad de QUINIENTOS DOLARES (sic) AMERICANOS (500$), afirmación esta que fue ratificada de las pruebas documentales traída a los autos, referente a los comprobantes de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a CUATRO (4) meses, por la cantidad anteriormente indicada, equivalente en bolívares (…) dejando así ver claramente que las partes consensualmente había (sic) acordado el monto mensual del canon de arrendamiento, por la cantidad de QUINIENTOS DOLARES (sic) AMERICANOS (500$), aunado a ello, se observó que dichos pagos fueron realizados fuera de la fecha establecida en el contrato suscrito por las partes (…) asimismo, los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto a diciembre del año 2022, fueron realizados igualmente fuera del lapso pactado entre las partes (…) trayendo como consecuencia, el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria, es decir, en lo que respecta a la fecha del pago de los cánones de arrendamiento, pues, dichos pagos debían ser realizados dentro de los CINCO (05) primeros días siguientes al mes vencido, y al monto acordado por las partes, el cual fijaron en la cantidad de QUINIENTOS DOLARES (sic) AMERICANOS (500$).
En efecto, quien suscribe hace la salvedad que si bien es cierto que la parte actora centro (sic) su demanda en el literal “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativo a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, lo cual quedó ut supra demostrado en el presente asunto, es de hacer notar que también es cierto que lo fundamento (sic) en el literal “i” eiusdem, que el desalojo procederá, “cuando el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato (…)”, es por ello, que resulta forzoso para esta Juzgadora (sic) declarar con lugar la demanda de desalojo, tal como se hará en la dispositiva. Así se decide.-
En lo que respecta a la reconvención por Reintegro (sic) de Pago (sic), fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…) se colige que todo pago que exceda al monto acordado, estipulado y/o convenido podrá ser reintegrado por el arrendador. Así las cosas, observa quien aquí suscribe, que demostrado, como ya se dijo en el cuerpo de este fallo, el incumplimiento de la demandada-reconviniente en relación al pago de los cánones de arrendamiento, en virtud que AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A. canceló desde el mes de agosto de 2022 a mayo de 2023, el monto de CIEN DOLARES (sic) AMERICANOS (100$) equivalentes en bolívares, y no la cantidad acordada y pagada durante CUATRO (04) meses, por el monto de QUINIENTOS DOLARES (sic) AMERICANOS (500$), por ende, mal podría esta juzgadora validar el reintegro de los pagos realizados por parte de la arrendataria durante los DOS (2) últimos años de la relación arrendaticia, cuando ésta se encontraba insolvente durante mucho tiempo, tal como se evidencia a los autos, al cancelar una cantidad monetaria menor a la acordada y más aun fuera del lapso establecido, en tal sentido, resulta imperioso que la reconvención por falta de pago sea declarada sin lugar.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda (…) declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana OLGA AUFIERO LOMBARDI (SIC) DE LEONE contra la (…) sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A. (…) SEGUNDO: SIN LUGAR la reconversión por REINTEGRO DE PAGO incoada (…)
Se condena a la parte demandada al pago de las costas (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.
ESCRITO DE INFORMES:
La apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, consignó ante esta alzada en fecha 1º de abril de 2024, su respectivo escrito de informes, en el cual luego de una extensa relación de las actuaciones cursantes en el presente expediente, señaló que la parte demandada incumplió la cláusula tercera del contrato de arrendamiento al decidir unilateralmentedejar de pagar los cánones establecidos desde el mes de agosto de 2022 hasta la fecha en que se intenta la demanda, por lo que solicita que sea declarada sin lugar la apelación interpuesta.
Seguidamente, los apoderados judiciales de la parte demandada en el presente juicio, sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., comparecieron ante esta alzada en fecha 02 de abril de 2024, a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual manifestaron que a los autos no reposa ningún medio probatorio como lo sería un convenimiento privado o público, suscrito entre las partes para fijar el aumento del canon de arrendamiento, por lo que el tribunal de la causa –según su decir- erró al referirse a un reconocimiento expreso de la parte demandada en el acto de contestación a la demanda, respecto al pago de la suma de quinientos dólares americanos (USD $500), cuyo pago por sí mismo no constituye –a su decir- acuerdo regulatorio o de incremento del canon ni consenso o aceptación expresa para la determinación de un nuevo canon, ya que el mismo se trató de una erogación protegida en todo caso por la acción de reintegro de sobre alquileres aplicable. Por último, solicitaron que se declare con lugar el recurso de apelación intentado, se revoque la sentencia recurrida y en consecuencia, se declare con lugar la reconvención por reintegro de sobrealquileres intentada.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de febrero de 2024 a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL que incoara la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE contra la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A.; y, SIN LUGAR la reconvención o mutua petición por REINTEGRO DE PAGO incoada por la parte demandada, todos plenamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
En primer lugar, se observa que la parte actora en el escrito libelar, señaló que suscribió contrato de arrendamiento como arrendadora con la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., autenticadoante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro en fecha 02 de diciembre de 2015, bajo el Nº 11, Tomo 427, sobre dos (2) locales comerciales contiguos, construidos sobre la parcela de terreno que se identifica con el número nueve (9), ubicados en la calle El Tigre de la urbanización Club Hípico, sector El Vigía (carretera panamericana), municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en cuya cláusula tercera se estableció el canon de arrendamiento mensual por la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), desde el primero (1º) de agosto de 2015, hasta el primero (1º) de diciembre de 2015, y a partir del primero (1º) de enero de 2016, hasta el primero (1º) de agosto de 2016, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00); asimismo, indicó que a partir del mes de abril de 2022, las partes llegaron a un acuerdo amistoso en el cual fijaron –a su decir- el monto del canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500,00), o su equivalente en bolívares a la tasa de cambio del Banco Central de Venezuela para el momento de su cancelación. Acto seguido, afirmó que en fecha 15 de junio de 2022, notificó a la arrendataria que a partir de esa fecha debía realizar el depósito del canon de arrendamiento acordado en la cuenta de ahorros Nº 01150049818000150728, del Banco Exterior, el cual debía ser pagado dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, pero que a partir del mes agosto de 2022, la prenombrada empresa –según su decir- dejó de cancelar el canon de forma arbitraria, por lo que procede a demandarla conforme al artículo 40 literales “a” e “i” dela Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial,a fin de que desaloje el inmueble arrendado.
Por su parte, el representante de la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A.,en la oportunidad de contestar la demanda incoada en contra de su representada, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta señalando que ciertamente en fecha 2 de diciembre de 2015, fue celebrado el contrato de arrendamiento al que se hace mención en el libelo, pero que no obstante a ello, la parte actora omitió señalar la suscripción de los contratos previos al mismo, con los cuales se demuestra –a su decir- que la relación arrendaticia si bien nació a tiempo determinado, la misma se indeterminó en el tiempo; asimismo, señaló que efectivamente su representada recibió la notificación del 15 de junio de 2022, en el cual se le informa la nueva cuenta bancaria en la cual se debía realizar el pago del canon de arrendamiento, pero que a la misma no se acompañó –a su decir- ningún documento que permitiese demostrar que el cien por ciento (100%) de los derechos reales sobre los locales comerciales arrendados corresponde o no en propiedad a la demandante.
Seguidamente, afirmó que conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el último canon de arrendamiento acordado fue en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), actualmente equivalente a cero bolívares (Bs. 0) por motivo de las reconversiones monetarias, no siendo convenido –a su decir- ningún otro incremento o ajuste del canon desde la suscripción del último contrato, ni tampoco determinado el mismo a requerimiento de la arrendadora por ante la SUNDEE, por lo que es falso que las partes hayan llegado a un acuerdo amistoso en el mes abril de 2022, para fijar el canon en la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500,00) o su equivalente en bolívares, por cuanto –a su decir- lo que hubo fue una imposición por parte de la arrendadora a aceptar ese monto, a lo cual su representada no accedió. De esta manera, negaron que haya sido pagada en forma tardíaalguna suma correspondiente a los cánones de arrendamiento mensuales, por cuanto su representada se mantuvo realizando los pagos por montos simbólicos muy superiores a las cantidades mensuales inexistentes que en todo caso hubieren correspondido a la cantidad de cero bolívares, por lo que la demanda –a su decir- debe ser declarada sin lugar.
Ahora bien, en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de dos (2) locales comerciales contiguos ubicados sobre el área de la parcela de terreno identificada con el No. 9 de la urbanización Club Hípico, calle El Tigre, sector El Vigía (carretera panamericana) Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda,bajo el fundamento de que la demandada en su condición de arrendataria, incurrió presuntamente en el incumplimiento de la obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento acordado, adeudando el canon correspondiente a los meses de agosto de 2022 hasta mayo de 2023; considera prudente quien aquí suscribe dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literales “a” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:

Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…omissis…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio(…)” (Resaltado añadido)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprende entre las numerosas causales que contiene, la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento, cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, y que el arrendatario haya incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato; circunstancia ésta alegada en el presente juicio, pues la parte demandante denuncia como insolutos los cánones de arrendamiento a partir del mes de agosto del año 2022. Partiendo de ello, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…)”(resaltados de esta alzada).
De la citada norma sustantiva se desprende, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes. Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:

Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada)

Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, una obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que la parte demandante conjuntamente con su libelo, consignó CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de diciembre de 2015, anotado bajo el No. 11, Tomo 427; celebrado entre el ciudadano GIOVANNI ANTONIO LEONE, quien actúa como apoderado de los ciudadanos VITANTONIO LEONE LEONE y OLGA AUFIERO LEONE, en su carácter de “LOS ARRENDADORES”, y la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., , representada por el ciudadano LUCIO DOS SANTOS, en su carácter de “LA ARRENDATARIA” (inserto a los folios 18-23 del expediente), de cuyo contenido –específicamente de su cláusula tercera– se desprende lo siguiente:

“(…)TERCERA: De conformidad con el Artículo (sic) 32, Numeral (sic) Uno (sic), establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso (sic) comercial (sic) (…) se establece como canon de arrendamiento mensual la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 40.000,00), desde el Primero (sic) (1º) de Agosto (sic) del 2015 hasta el Primero (sic) (1º) de Diciembre (sic) del 2015 y a partir del Primero (sic) (1º) de Enero (sic) del 2016 hasta el Primero (sic) (1º) de Agosto (sic) del 2016, deberá cancelar la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 100.000,00), suma convenida de mutuo y común acuerdo entre las partes, los cuales serán cancelados por meses calendarios vencidos dentro de los Cinco (sic) (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes (…)

De lo transcrito, se evidencia en autos que las partes intervinientes en el presente juicio convinieron como obligación de la arrendataria, que el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble objeto de la controversia, debían ser cancelados por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, fijándose en esa oportunidad la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), para el período comprendido del 1º de agosto al 1º de diciembre de 2015, y la suma de cien mil bolívares (Bs. 40.000,00), para el período comprendido del 1º de enero hasta el 1º de agosto de 2016; no obstante, la parte actora en su reforma a la demanda alegó que a partir del mes de abril de 2022, las partes acordaron un aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES ESTADOUNIDENSES (USD $500,00). Sin embargo, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., alegó que en virtud de las reconversiones monetarias ocurridas en el país, el canon locativo es de cero bolívares (Bs. 0), y que por tanto –según su decir-no es cierto el aumento de la pensión arrendaticia en la suma indicada por la parte demandante.
Así las cosas, a fin de determinar el último canon de arrendamiento acordado entre las partes intervinientes en el presente juicio, esta juzgadora observa que en el escrito de contestación y reconvención presentado por la parte accionada, alegó que es falso que “(…) las partes llegaron a un acuerdo amistoso en abril de 2022 y fijaron el monto del canon de arrendamiento en la cantidad de quinientos dólares americanos ($ 500,00) (…)”; no obstante, de la revisión a los elementos probatorios cursantes a los autos, se observa que rielan cuatro (4) FACTURAS expedidas por la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, a nombre de la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A. (insertas a los folios 29, 34, 38 y 42 del expediente), en las cuales se demuestra que la prenombrada empresa hoy demandada, canceló el canon de arrendamiento correspondiente a los meses siguientes, y por la suma que a continuación se indica:
a) Factura Nº 0002, de fecha 6 de julio de 2022, por la cantidad de dos mil setecientos ochenta bolívares (Bs. 2.780,00) más el IVA respectivo, lo cual conforme al Tipo de Cambio de Referencia SMC, publicado por el Banco Central de Venezuela, equivale para entonces a la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500), correspondiente al mes de abril de 2022;
b) Factura Nº 0003, de fecha 27 de julio de 2022, por la cantidad de dos mil ochocientos setenta y cinco bolívares (Bs. 2.875,00) más el IVA respectivo, lo cual conforme al Tipo de Cambio de Referencia SMC, publicado por el Banco Central de Venezuela, equivale para entonces a la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500), correspondiente al mes de mayo de 2022;
c) Factura Nº 0004, de fecha 18 de agosto de 2022, por la cantidad de dos mil novecientos noventa bolívares (Bs. 2.990,00) más el IVA respectivo, lo cual conforme al Tipo de Cambio de Referencia SMC, publicado por el Banco Central de Venezuela, equivale para entonces a la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500), correspondiente al mes de junio de 2022;
d) Factura Nº 0005, de fecha 29 de agosto de 2022, por la cantidad de tres mil novecientos veinticinco bolívares (Bs. 3.925,00) más el IVA respectivo, lo cual conforme al Tipo de Cambio de Referencia SMC, publicado por el Banco Central de Venezuela, equivale para entonces a la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500), correspondiente al mes de julio de 2022;

De las probanzas que anteceden, se desprende sin lugar a dudas que tal y como lo afirmó la parte demandante, a partir del mes de abril del año 2022, la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., cancelaba por concepto de canon de arrendamiento, una cantidad equivalente a QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500), evidenciándose que el apoderado judicial de la parte demandada, si bien en principio señaló que era falso el aumento del canon de mutuo acuerdo, afirmó posteriormente, que “(…) hubo una imposición de parte de LA ARRENDADORA de aceptar ese monto o sería desalojada nuestra representada y al no acceder a dicha exigencia arbitraria ha iniciado LA DEMANDANTE una serie de actos de perturbación (…)”, con lo cual se puede advertir por una parte, que no es cierto que la arrendataria “no haya accedido” a pagar el canon locativo antes indicado, por el contrario, quedó demostrado en autos que cumplió dicha obligación durante los meses de abril a julio de 2022, lo cual permite inferir sin lugar a dudas que ciertamente la arrendatario del inmueble manifestó su consentimiento tácito al aumento del canon locativo.
Además de esto, es preciso indicar que aun cuando la parte demandada aseveró de que el mencionado aumento le fue “impuesto”, no cursa a los autos ningún elemento probatorio del cual se puede siquiera inferir, que la arrendadora hizo prevalecer su decisión unilateral sobre la arrendataria, ni que ésta estuviera de alguna manera coaccionada a cumplir con el pago del canon de arrendamiento so pena de ser “desalojada”, por cuanto de no haber estado de acuerdo con el aumento del canon locativo, pudo válidamente acudir ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) y solicitar la determinación del mismo, tal y como así lo ha advertido el legislador en el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:

Artículo 32: “La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
(…omissis…)
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuando a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDEE su determinación (…)”. (Resaltado añadido).

De la norma parcialmente transcrita, esta juzgadora evidencia que corresponderá a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular y fijar el canon de arrendamiento cuando éste no puede ser acordado de mutuo acuerdo entre las partes contratantes (arrendador-arrendatario), por lo que es éste organismo el conducente en aquellos casos, donde cualesquiera de las partes manifiesta una disconformidad con el aumento del canon de arrendamiento, cuya determinación o revisión sólo puede ser brindada por el órgano administrativo pues así lo ha dispuesto expresamente el legislador al sustraer de la esfera de atribuciones de la jurisdicción, lo relativo a la fijación de los cánones arrendaticios de los inmuebles destinados al uso comercial.
Con vista a ello, constituye una clara contradicción de la parte demandada en afirmar que no convino de mutuo acuerdo con la actora en la fijación del canon de arrendamiento por el inmueble arrendado en la suma equivalente a QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500), cuando de los autos quedó probado –se repite- que la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., estuvo por al menos cuatro (4) meses, cancelando dicha cantidad por concepto de pensión arrendaticia mensual, lo cual hace inferir su consentimiento al aumento del canon, y por tanto, mal puede la prenombrada en esta oportunidad pretender retractarse de lo acordado aunque haya sido verbal, a los fines de liberarse de la obligación que todo arrendatario tiene, como es, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En consecuencia, queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de dicha relación arrendaticia, quedando a su vez demostrada la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento en la forma convenida, y por la suma de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500,00) mensuales.-Así se precisa.
Siguiendo este orden, debe procederse a analizar si ciertamente la parte demandada incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento convenido y conforme a los términos pactados en el contrato de arrendamiento, lo cual constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la arrendataria. A tal efecto, resulta necesario traer a colación sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 10 de diciembre de 2010, expediente Nº 10-338, que determina a quién le corresponde el omnus probandi sobre el cumplimiento del pago en los cánones de arrendamiento –como sucede en el caso de marras-, en la cual se expuso lo siguiente:

“(…)Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia (…)” (Resaltado de esta alzada).

Por consiguiente, se tiene entonces que la parte actora, aduce en su libelo que la parte demandadaen su condición de arrendataria se encuentra insolvente en su obligación de cancelar el canon de los meses correspondiente a partir del mes de agosto de 2022; ante ello, de la revisión a los autos se observa que la demandada no consignó medio probatorio alguno en el decurso proceso para desvirtuar tales afirmaciones, debiéndose advertir que si bien consignó un legado de transferencias electrónicas realizadas en beneficio de la parte demandante por concepto de “pago de alquiler” (ver folios 98-107), desde el mes de diciembre de 2022, las mismas fueron oportunamente impugnadas por la parte contraria, y como quiera la demandada no promovió ningún otro medio para demostrar la autenticidad de las mismas, quedaron desechadas del proceso y sin ningún valor probatorio. En consecuencia, quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la arrendataria de ninguna manera demostró haber cancelado los meses reclamados como insolutos, ni demostró que dicha insolvencia pueda ser imputable ala arrendadora, por lo que sin lugar a dudas incumplió con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil.
Motivos por los cuales, siendo que para el derecho la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico mediante las formas determinadas por la ley, y en virtud que, la accionada no logró desvirtuar la falta de pago alegada por la parte actora en el escrito libelar, este tribunal partiendo de las pruebas aportadas a los autos y con apego a las consideraciones supra realizadas, declara procedente las causales de desalojo invocadas ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, ello conforme a los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, contra la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., quien debe desalojar y hacer entrega material a la demandantedel inmueble objeto del presente juicio constituido por dos (2) locales comercialescontiguos, situados sobre el área de la parcela de terreno identificada con el No. 9, ubicada en la calle El Tigre de la urbanización Club Hípico, entrada al sector El Vigía, carretera panamericana, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, ello de conformidad con las causales contenidas en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se decide.
En este mismo orden, es de advertir que aún cuando la parte demandante en el escrito libelar y sus posterior reforma, solicitó en su petitum que se ordenara a la parte demandada “(…) hacerle entrega a la parte actora, de los recibos de los servicios de los que hace uso el inmueble, completamente pagados (…)”, se evidencia que en la sentencia recurrida el tribunal de la causa omitió pronunciarse al respecto, y como quiera que la situación de la parte demandada como apelante no puede ser desmejorada en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte (como sucede en el caso de marras), ello conforme al principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, consecuentemente, esta alzada se encuentra impedida de emitir pronunciamiento respecto a dicho pedimento.- Así se establece.
RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN.

Resuelto lo anterior, debe esta alzada pasar a pronunciarse respecto a la reconvención que fue propuesta por la representación judicial de la demandada sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., contra la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES; sosteniendo para ello que: “(…)reconvenimos la demanda en cuestión con base al reintegro de los pagos realizados durante los dos (2) últimos años de la relación arrendaticia, toda vez que nuestra representada realizó pagos en demasía que no estaban ajustados al canon contractualmente determinado, por tal razón solicitamos que se ordene experticia complementaria al fallo a fin de establecerse todas las cantidades que deban ser compensadas con pagos de cánones de arrendamientos futuros o eventuales a favor de su representada (…)”.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, en su debida oportunidad legal procedió a contestar la reconvención propuesta contra su poderdante, solicitando que seadeclarada inadmisible la misma por no cumplir con las exigencias establecidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que la parte reconviniente pretende acumular a la pretensión de desalojo, la pretensión de reintegro de sobre alquileres, prescindiendo de señalar la cuantía, juicios que –a su decir- se sustancian y deciden por procedimientos disimiles, por lo tanto afirmó que se estaría frente a un caso de inepta acumulación de pretensiones excluyentes, lo cual conlleva a la inadmisibilidad de la acción.
Con vista a esto último, debe esta alzada advertir que tratándose la presente causa de un arrendamiento que tiene por objeto un inmueble destinado a local comercial, nuestro legislador inquilinario previno en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las demandas que deben tramitarse bajo su égida, señalando a tal efecto, lo siguiente: “(…) El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión (…)”. Como se aprecia, la norma no establece una lista taxativa de las pretensiones que versen sobre arrendamiento de locales comerciales que deban sustanciarse por el procedimiento oral, ni la acción que deba incoarse dependiendo de las circunstancias propias del incumplimiento, sino que por el contrario, hace referencia en forma genérica a cualquier acción derivada de una relación arrendaticia en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines, de lo que se deduce, que cualquier acción que en principio pudiera considerarse de derecho común, independientemente de la calificación jurídica que realice el accionante en su libelo, si derivan de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados al uso comercial debe aplicárseles el procedimiento oral desarrollado en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De esta manera, visto que la reconvención incoada versa sobre el reintegro de sobre alquileres en materia de arrendamientos comerciales, es por lo que no resulta incompatible con el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del l43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por consiguiente, se DESECHA la solicitud de inadmisibilidad de la reconvención sostenida por la parte demandante.- Así se establece.
Ahora bien, a fin de resolver la procedencia de la reconvención planteada debe señalar quien suscribe que: “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365).
Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente:

“(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”. (Negrita y subrayado de este tribunal).

De allí que, la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia. Ahora bien, en vista que en el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por reintegro de sobre alquileres al considerar que el canon locativo es de cero bolívares (Bs. 0), y que por tanto tiene derecho al reintegro de los pagos realizados durante los dos (2) últimos años de la relación arrendaticia; y en vista que, la parte reconviniente no aportó ningún instrumento probatorio que respaldara tales afirmaciones de hecho, aunado a que quedó plenamente determinado en el juicio principal que el canon convenido fue de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500,00) mensuales, y que la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., fue quien no cumplió con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento, pues no demostró haber cancelado los meses reclamados como insolutos, ni demostró que dicha insolvencia pueda ser imputable a la arrendadora, ello en contravención con lo previsto el contrato en cuestión, consecuentemente, lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta.- Así se establece.
En efecto, por las razones antes expuestas este juzgado superior debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ ANTONIO GONCALVES RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 febrero de 2024; y CONFIRMAR CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, motivo por el cual se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, contra la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., todo ello en el entendido de que la demandada deberá hacer entrega material inmediata del inmueble objeto del presente juicio libre de bienes y personas; asimismo, se declara SIN LUGAR la reconvención que por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES incoare la parte accionada; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo- Así se decide.
IV
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ ANTONIO GONCALVES RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 febrero de 2024, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, contra la sociedadmercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A., de conformidad con lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, todo ello en el entendido de que la prenombrada empresa deberá hacer entrega material inmediata del inmueble objeto del presente juicio constituido por dos (2) locales comerciales contiguos, situados sobre el área de la parcela de terreno identificada con el No. 9, ubicada en la calle El Tigre de la urbanización Club Hípico, entrada al sector El Vigía, carretera panamericana, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición que por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES incoara la sociedad mercantil AUTO REPUESTOS RONDOSAN, C.A. contra la ciudadana OLGA AUFIERO DE LEONE, plenamente identificados en autos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada-reconviniente.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintiséis (26) días del mes de junio del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-
Exp. Nº 24-10.123.