...REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 213º y 165º I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES. PARTE ACTORA-RECONVENIDA: NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 3.589.949. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: JOSEFA EMILIA CHAYA ÁLVAREZ, abogada en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 40.071. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LILCETT DE ALCALÁ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.- 13.885.325 y V.- 14.519.665, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, JUAN CARLOS MORANTE HERNÁNDEZ y RUBEN DARIO MORANTE HERNÁNDEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 20.080, 41.076 y 39.637, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (SENT. DEFINITIVA) EXPEDIENTE Nro. 21.689. II. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS. En fecha 31 de agosto de 2021 se inició el presente juicio por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ante este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, incoado por la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-3.589.949, contra los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V.-13.885.325 y V.-14.519.665, respectivamente. (f. 1 al 5, pieza I). Consignados los recaudos necesarios para la admisión de la demanda, el Tribunal, mediante auto dictado en fecha 03 de septiembre de 2021, admitió la misma ordenando el emplazamiento de la parte accionada, a los fines de que dieran contestación a la demanda incoada en su contra. (f.39, pieza I). En fecha 20 de septiembre de 2021, a solicitud de la parte actora y consignación de los emolumentos correspondientes, se dictó auto mediante el cual se ordenó que se libraran las respectivas compulsas de citación a la parte demandada. (f.42, pieza I). Mediante diligencias de fechas 18 y 27 de octubre de 2021, el Alguacil Titular de este Juzgado dejó constancia de haberse trasladado a citar a la parte demandada, resultando infructuoso la práctica de tales actuaciones en virtud de no haber localizado persona alguna en el domicilio indicado por la apoderada actora, razón por la cual consignó recibo y compulsas de citación sin firmar. (f.44 al 61, pieza I). Por auto de fecha 12 de noviembre de 2021, previa solicitud de la apoderada judicial de la parte actora, este Juzgado ordenó librar cartel de citación conforme al 223 del Código de Procedimiento Civil, estableciéndose que la publicación del mismo debía ser en los diarios “EL UNIVERSAL” y “ÚLTIMAS NOTICIAS”. Posteriormente, se cumplieron todos los trámites referentes a la publicación, consignación y fijación a que hace referencia el artículo arriba señalado. (f.63 y 66 al 68, pieza I). Mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2022, la apoderada actora solicitó la designación de un defensor judicial a la parte demandada, lo cual fue acordado por auto de fecha 11 de febrero de 2022, designándose para dicho cargo a la abogada GINETTE SERRANO, a quien se libró boleta de notificación. Consecutivamente, el alguacil adscrito a este Despacho dejó constancia de haber practicado la notificación a la referida profesional del derecho, consignando al efecto boleta de notificación debidamente firmada por la misma y posteriormente, librándosele compulsa mediante auto de fecha 08 de marzo de 2022, quedando de este modo citada en el presente procedimiento. (f.70 al 73 y 76 al 78, pieza I). Mediante escrito de fecha 16 de marzo de 2022, el abogado MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ MORENO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 211.298, encontrándose sin mandato o poder expreso, solicitó a este Juzgado se repusiera la causa al estado de citación y se librara oficios al Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, con el fin de obtener información respecto a los movimientos migratorios de los codemandados y asimismo, peticionó ser defensor ad litem en la presente causa. En consecuencia, este Tribunal por auto de fecha 21 de marzo de 2022, ordenó librar oficio al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a los fines de que dicha entidad informara respecto a lo señalado anteriormente, entendiéndose paralizada la causa hasta tanto se obtuviera respuesta del mencionado organismo. (f. 80 al 93, pieza I). En razón de las resultas procedentes del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), donde dicha oficina señala el domicilio de la parte demandada, encontrándose la misma residenciada fuera del territorio venezolano, es por lo que este Juzgado dictó auto en fecha 27 de septiembre de 2022, donde ordenó la reposición de la causa al estado de citación mediante cartel conforme a lo previsto en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la publicación del mismo en los diarios “ÚLTIMAS NOTICIAS” y “AVANCE”, cumpliéndose con dicha formalidad según se evidencia de diligencia realizada por la apoderada actora en fecha 02 de noviembre de 2022. (f.107, 109, 110 y 112 al 122, pieza I). Mediante diligencia de fecha 23 de enero de 2023, la apoderada actora solicitó la designación de un defensor judicial a la parte demandada, lo cual fue acordado por auto de fecha 24 de enero de 2023, designándose para dicho cargo a la abogada GINETTE SERRANO, a quien se libró boleta de notificación y posteriormente, compulsa de citación, mediante auto de fecha 17 de marzo de 2023. (f.124 y 125, 130 al 132, pieza I). En fecha 28 de abril de 2023, la abogada GINETTE SERRANO, en su carácter de defensora ad litem de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda. De igual forma, compareció la abogada RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 20.080, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada según poder consignado a los autos, quien consignó escrito de fecha 02 de mayo de 2023, oponiendo cuestiones previas por el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (f. 134 al 145, pieza I). Mediante escritos de fecha 11 de mayo de 2023, la representación judicial de la parte actora y parte demandada, promovieron pruebas respecto a la cuestión previa alegada por la parte demandada en el escrito de fecha 02/05/2023, siendo admitidas las mismas por auto de fecha 12 de mayo de 2023, librándose oficio signado con el número 0855-158, dirigido a la Dirección de Ingeniería Municipal del municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. (f. 190 al 217, pieza I). En fecha 17 de mayo de 2023, se celebró acto de NOMBRAMIENTO DE EXPERTOS, peticionado en el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, librándoseles la respectiva boleta de notificación a los expertos designados. (f.226 al 230, pieza I). Mediante acta de fecha 19 de mayo de 2023, se practicó inspección judicial promovida por la parte demandada y fijada por auto expreso de fecha 12 de mayo de 2023. (f. 02 al 05, pieza II). Por auto de fecha 22 de mayo de 2023, este Tribunal acordó prorrogar el lapso probatorio por ocho (08) días de despacho, conforme a lo establecido en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, que fuere peticionado por la apoderada judicial de la parte demandada en escrito presentado en fecha 22 de mayo de 2023. (f.19 y 20, pieza II). Por auto de fecha 24 de mayo de 2023, previa solicitud realizada por la apoderada judicial de la parte demandada, este Tribunal dejó sin efecto la designación de los expertos nombrados en fecha 17/05/2023 y se designaron nuevos expertos, a quienes se les libró boleta de notificación. (f.21 al 23, pieza II). Por auto de fecha 05 de junio de 2023, este Tribunal negó inspección judicial que fuera promovida por la apoderada judicial de la parte demandada mediante escrito de fecha 01/06/2023 ya que la misma resultaba extemporánea. (f.32 al 36, pieza II). En fecha 15 de junio de 2023, se agregó comunicación procedente de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, de fecha 12 de junio de 2023. (f.37 al 57, pieza II). En fecha 21.06.2023 (f. 58 al 72) este tribunal dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “la existencia de una condición o plazo pendiente”; opuesta por la parte demandada. Asimismo, se emplazó a las partes para la contestación a la presente demanda, dentro de un plazo de cinco (05) días de despacho siguientes. En fecha 29.06.2023, la abogada RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, consignó poder que acredita su representación (f. 76 al 82 de la II pieza). En fecha 29.06.2023 (f. 83 de la II pieza), la abogada RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda y de la reconvención (f. 84 al 113 de la II pieza). Por auto de fecha 30.06.2023 (f. 114 de la II pieza), este tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, ordenándose el emplazamiento de la parte actora-reconvenida para que diera contestación a la demanda. El día 10.07.2023 (f. 115 al 118 de la II pieza) compareció la abogada JOSEFA EMILIA CHAYA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, quien consignó escrito de contestación a la demanda. En fecha 25.07.2023 (f. 119 de la II pieza) la abogada JOSEFA EMILIA CHAYA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de pruebas. En fecha 31.07.2023 (f. 120 de la II pieza) la abogada RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente consignó escrito de pruebas. Por auto expreso de fecha 02.08.2023 (F. 121 al 308 de la II pieza) este tribunal agregó las pruebas aportadas por las partes. En fecha 04.08.2023, la abogada JOSEFA EMILIA CHAYA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de oposición a las pruebas. (f.309 de la II pieza). En fecha 04.08.2023 (f. 310 al 314 de la II pieza) la abogada RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, en du carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de oposición a las pruebas. Por auto de fecha 09.08.2023 (f. 02 al 04 de la III pieza) este tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes. En fecha 11.08.2023 (f. 05 de la III pieza) se llevó a cabo el acto de nombramiento de expertos, en cuyo acto se designaron a los ciudadanos JOSÉ MANUEL JARDÍM FERNÁNDEZ, RICARDO JOSÉ SÁNCHEZ GÓMEZX y LUÍS ARNAO. Designados los expertos y juramentados los mismo, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente procedió a recusar a los ciudadanos JOSÉ MANUEL JARDÍM FERNÁNDEZ y LUÍS ARNAO; a cuyo fin y tramitada la referida recusación; en fecha 09.11.2023 (f. 30 de la II pieza) tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos. En fecha 18.10.2023 (f. 28 de la III pieza) este tribunal prorrogó el lapso probatorio, a solicitud de la representación judicial de la parte actora-reconvenida, abogada JOSEFA EMILIA CHAYA Por auto de fecha 16.11.2023 (f. 35 y 36 de la III pieza) este tribunal a solicitud del co-apoderado judicial de la parte demandada-reconvenida abogado RUBEN DARIO MORANTE HERNÁNDEZ, prorrogó el lapso probatorio. El día 30.11.2023 (f. 52 de la III pieza) se llevó a cabo la REUNIÓN DEL JUEZ CON LOS EXPERTOS de conformidad con lo previsto en el artículo 460 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 09.01.2024 (f. 56 de la III pieza) se fijó oportunidad para la presentación del informe de experticia. En fecha 19.01.2024 (f. 57 al 90 de la III pieza) los ciudadanos HORACIO ENRIQUE ROMERO, RICARDO JOSÉ SÁNCHEZ y JUAN DE JESÚS PONCELION LIRA, consignaron el respectivo informe de experticia y anexos. El día 29.01.2024 (f. 91 al 93 de la III pieza) la abogada JOSEFA EMILIA CHAYA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de informes. El día 29.01.2024 (f. 94 al 102 de la III pieza) la abogada RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de informes. El día 09.02.2024 (f. 103 al 105 de la III pieza) la abogada JOSEFA EMILIA CHAYA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada-reconviniente. El día 09.02.2024 (f. 106 al 115 de la III pieza) la abogada RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora-reconvenida. Por auto de fecha 15.02.2024 (f. 116 de la III pieza), este tribunal dijo “VISTOS CON INFORMES” y fijó oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil. III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR. 1.- De la conformación de la litis. A. Alegatos de la parte actora: La representación judicial de la parte actora, abogada JOSEFA EMILIA CHAYA ÁLVAREZ, alegó en su libelo de demanda lo siguiente: “(...) Que en fecha cinco (5) de agosto de Dos mil Once (sic) (2011), mi representada celebro (sic) OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, con los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALA; venezolanos, mayores de edad, estado civil casados y titulares de las cedulas de identidad números V-13.885.325 y V-14.519.665, domiciliados en la Urbanización Colinas de Carrizal. Municipio Autónomo Carrizal del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, por dos (2) inmuebles propiedad de los mencionados ciudadanos anteriormente identificados, constituidos por dos (2) casas en construcción, que se identifican con los números CS-05 y CS-06; la casa N°5, tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS CINCO METROS CUADRADOS (205M2), consta de tres (3) (sic) niveles Planta (sic) Baja (sic) setenta y seis con ocho decímetros cuadrados (76,8M2), consta de una (1) sala principal, una escalera de acceso a planta alta, un (1) star (sic), cocina, pantry con acceso a la terraza, estacionamiento, un (1) comedor, un baño de visitante un deposito interno, un (1) lavadero. Planta (sic) Alta (sic): Noventa (sic) y Nueve (sic) Metros (sic) cuadrados(99M2) (sic) consta de una (1) habitación principal con su closet, baño privado, una habitación con clóset, baño privado, un (1) (sic) pasillo de circulación, una sala estar con acceso a terraza cubierta, una (1) escalera de acceso a planta de áticos un baño con acceso general compartido. Planta áticos: treinta metros cuadrados (30M2) y consta de dos áticos independientes que se comunican entre sí mediante una pasarela aérea. Sus linderos particulares son: NORTE: Con áreas verdes del conjunto SUR: Con entrada principal del conjunto ESTE: Con casa distinguida con las letras y numero CS-6, OESTE: Con áreas verdes del conjunto y estacionamiento, le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio en relación al conjunto general de 10,400081111% adicionalmente le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Numero (sic) cinco (5), ubicado en el área de estacionamiento del conjunto. La CS-6 tiene una superficie de CIENTO OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (186 M2), en dos niveles Planta (sic) Baja (sic): con una superficie de ochenta y un metros cuadrados (81M2),consta de una (1) sala principal, una (1) escalera de acceso a la planta alta, un (1) área de star (sic), una (1) cocina pantry, un (1) comedor, una (1) sala tipo estudio un (1) baño de visitantes, un (1) lavadero. Planta Alta (sic): Ciento Cinco (sic) Metros (sic) Cuadrados (sic) (105M2), consta de una (1) habitación principal con baño privado, closet, vestier, dos (2) habitaciones con closet, baño privado, un (1) pasillo de circulación, sus linderos particulares son NORTE: Con áreas verdes del conjunto; SUR: Con entrada principal del conjunto; ESTE: con áreas verdes del conjunto y área de estacionamiento y OESTE: Con casa distinguida con las letras y numero CS-5 y le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio en relación con el conjunto en general de 9,436834094 % adicionalmente, posee un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el número seis (6) cuyos linderos y especificaciones de los inmuebles antes descritos se encuentran debidamente detalladas en el documento de condominio registrado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de agosto de 2011, inserto bajo el Número 37, Tomo 22, Folio 253, Protocolo de Transcripción, que forman parte del "CONJUNTO RESIDENCIAL SAN MIGUEL ARCANGE (sic). La ejecución de la obra fue debidamente autorizada por la Autoridad (sic) Urbanística (sic) del Municipio Carrizal, del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, según permiso y proyecto aprobado Nº P-022/2010 de fecha 13 se septiembre de 2010; iniciado el desarrollo en la parcela identificada con letras y números Z36-C-D-E-F; cuyas casas signadas con las letras y números CS-05 y CS-06, se encuentran ubicadas en el módulo 2 parcelamiento Colinas de Carrizal, del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, la identificada parcela resulto (sic) de la integración de las parcelas identificadas con las letras y números: E1E2E3Z36-D, E1E2E3Z36-E, E1E2E3Z36-F y E1E2E3Z36-C, las cuales adquirió de la siguiente forma: E1E2E3Z36-D, E1E2E3Z36-E, E1E2E3Z36-F, por documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, en fecha 4 de mayo de 2001, inserto bajo el Nº 1, tomo 08, Protocolo Primero y la Parcela (sic) E1E2E3Z36-C, por documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, en fecha 6 de abril de 2005, inserto bajo el N° 30,tomo 01, Protocolo Primero, las que fueron integradas para dar origen a la parcela Z36 -C-D-E-F, cuya superficie aproximada es de Cuatro (sic) Mi (sic) Ciento (sic) Setenta (sic) y Siete (sic) Metros (sic) Cuadrados (sic) con Treinta (sic) y Dos (sic) Decímetros (sic) Cuadrados (sic) (4.177,32 M2). Sus linderos generales, medidas y demás determinaciones son las siguientes: NORESTE: Del punto 8 con coordenadas Norte 1145754.976 Este 718247.675 al punto 9 con coordenadas Norte 11457702.943 Este 78277.55 en sesenta metros con cero centímetros (60,00 Mts), con terrenos de Colinas de Carrizal. SURESTE Del punto 13 con coordenadas Norte 1145662.096 Este78216.454 (sic) al punto 9 con coordenadas Norte 1145702.943 Este 718277.55 pasando por los puntos 12 con coordenadas Norte 1145673.482 Este 718231.036 punto 11 con coordenadas Norte1145684.885 (sic) Este 718245.603 y punto 10 con coordenadas Norte1145695.696 (sic) Este 718260.414 en una distancia de setenta y cuatro metros con cero centímetros (74,00Mts) con la Avenida el Lago. SUROESTE: Del punto 13 con coordenadas Norte 1145662.096 Este78216.454 (sic) al punto 3-1 con coordenadas Norte1145705.993 (sic) Este 718172.67 (sic) en una distancia sesenta y dos metros con cero centímetros (62,00MTS), colindando con la parcela E1E2E3Z36-B. NOROESTE: Del punto 8 con coordenadas Norte11457454.976 (sic) Este718247.675 (sic) al punto 3-1 Norte1145705.993 (sic) Este 718172.67 pasando por los puntos 7 con coordenadas Norte1145738.269 (sic) Este 718230.169 (sic) al punto 6 con coordenadas Norte1145721.727 (sic) Este718218.06 (sic), al punto 6-1 con coordenadas Norte 1145705.713 (sic) Este 718198.215 (sic) al punto 5 con coordenadas Norte 1145684.885 (sic) Este 718245.603 (sic) al punto 5 con coordenadas Norte 1145684.885 (sic) Este 718245.603 (sic) al punto 4 con coordenadas Norte 1145717.387 (sic) Este 18181.639 (sic) en una distancia de ciento diez metros con veinte centímetros (110,20 Mts) con terrenos de Colinas de Carrizal según consta de documento de integración protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, en fecha 8 de julio de 2010, inserto bajo el N°46, folio 290, tomo 17, Protocolo der (sic) Transcripción del año 2010. Que el precio pactado en la Opción (sic) de compra-venta, es de UN MILLÓN CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), los cuales cancelo (sic) mí representada al Oferente (sic) el día de la firma de la Opción (sic) de Compraventa (sic) cancelo en dinero efectivo de manos de la Oferida (sic) la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs 70.000,00), en arras y el saldo de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (980.000,00) de la siguiente manera: la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (230.000,00) el día 15 de agosto de 2011, la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000,00) el día 15 de octubre de 2011, y Quinientos Cincuenta Mil Bolívares que iban hacer cancelados al momento de la venta definitiva de la (sic) dos (2) casas dadas en opción de compra-venta, fueron cancelados en la medida que el oferente requería dinero para pagar sus compromisos, se fueron abonando a la deuda, Cuatrocientos (sic) Sesenta (sic) y Tres (sic) Mil (sic) Quinientos (sic) Veinte (sic) y el saldo restante es decir la cantidad de Ochenta (sic) y Seis (sic) Mil (sic) Cuatrocientos (sic) Ochenta (sic) Bolívares (Bs.S 86.480,00) mediante cheque del Banco Bicentenario N°14600015 Código (sic) Cuenta (sic) Cliente (sic) N° 0175-0517-38-0071306936 de fecha 4/9/2012, en fecha 07 de septiembre de dos mil doce (2012), la Oferida (sic) cancelo (sic) al Oferente (sic) la totalidad del monto pactado en la opción de compraventa. Pago (sic) este último, que tenía como único propósito facilitar el otorgamiento del documento definitivo compra-venta, tal y como se evidencia en el documento de cancelación, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salías del Estado (sic) Bolivariano de Miranda de fecha 7/9/2012, inserto bajo el N°36, Tomo 171 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaria, el cual acompaño al presente escrito marcado “B” la Opción (sic) de Compra-Venta (sic) y la Cancelación (sic) de venta de fecha cinco (5) de agosto de Dos (sic) Mil (sic) Once (sic) (2011). Que acompaño al presente escrito marcado "C". Que como puede apreciarse, mi representada ha cancelado la totalidad de la deuda pactada en UN MILLÓN CINCUENTA BOLIVARES (BS.S 1.050.000,00), precio convenido para la venta, pago este que tenía como único propósito el otorgamiento definitivo de venta, obligación que deben cumplir los oferentes. Que el caso es, que no Obstante (sic) haberse cancelado el precio convenido, los Oferentes (sic) comenzaron a obstaculizar la ejecución de la obra a mi representada, no permitiendo el acceso del agua y la energía eléctrica, que se requiere para realizar la construcción. Es importante destacar, que el mencionado ciudadano Pedro Alcalá, obtuvo Acta (sic) de terminación de las casas tal y como se evidencia de acta de terminación N°006/2012, y en el documento de condominio debidamente Registrado (sic), lo que significa que todas las casas están terminadas ya que de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe constar el acta de terminación para poder registrar el documento de condominio. En los actuales momentos mi representada desconoce las condiciones de las casa, ya que no se le permite a mi poderdante la entrada a las mismas. Esto demuestra, que la intención de los Oferentes (sic) es la de no firmar la venta definitiva por ante el Registro (sic) inmobiliario, y así que quedó demostrado con el procedimiento de Oferta (sic) Real (sic) de pago de fecha 30 de octubre de 2014, interpuesta por los Oferentes (sic) ciudadanos AISYEN KEITH LICCT DE ALCALA Y (sic) PEDRO ANTONIO ALCALA, en contra mi representada. Y, declarada sin lugar por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, así mismo fue declarada sin lugar tanto la apelación como el Recurso (sic) de Casación (sic), interpuesto por los oferentes en contra de mi representada… Que conforme a los hechos esgrimidos invoco la norma establecida en el Artículo 1167 del Vigente (sic) Código Civil. El cual establece … …Par todos los razonamientos anteriores ocurro ante la competente autoridad de ese Tribunal (sic) para demandar como efecto demando a los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL, y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALA; venezolanos, mayores de edad, estado civil casados y titulares de las cedulas (sic) de identidad números V-13.885.325, V-14.519.665, domiciliados en la Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, para que convenga en darle cumplimiento a la Opción (sic) de compra-venta, que convino con mi representada por los inmuebles constituidos por dos (2) casas, para ese momento en construcción, que se identifican con las letras y números CS-05 y CS-06, con un área aproximada de DOSCIENTOS CINCO METROS CUADRADOS (205M2) y CIENTO OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (186 M2), que forman parte del "CONJUNTO RESIDENCIAL SAN MIGUEL ARCANGEL, que se encuentran ubicada en el módulo 2 CS-05 y CS-06, parcelamiento Colinas de Carrizal, del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, plenamente descrito con anterioridad, y debidamente descritas en el capítulo I del presente escrito y en el documento de condominio. En consecuencia proceda al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta de las dos (2) casas, por ante el Registro (sic) Inmobiliario (sic), o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal (sic) y se ordene que la Sentencia (sic) sea Registrada (sic) como título de propiedad, con todos los pronunciamientos de Ley… Que finalmente solicito, que la presente demanda sea admitida sustanciada conforme derecho y declarada con lugar en la definitiva que abra de recaer en el presente juicio, con todos los pronunciamientos de Ley a que haya lugar. Es Justicia (sic). Los Teques, a la fecha de su presentación. Anexo: Documento de condominio en original y copia marcado “D" para que me sea devuelto original previa certificación de la copia (...)”. B.- Alegatos de la parte demandada. En fecha 29.06.2023, la co-apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, abogada RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, consignó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual alegó los hechos siguientes: “(...) Encontrándome en el (sic) oportunidad de dar contestación a la demanda cumplimiento de contrato de opción de compraventa, temerariamente incoada por la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cédula de identidad número: V.- 3.589.949; todo, conforme a lo previsto en los artículos 358 y subsiguientes del Código de Procedimiento Civil, procedo a hacerlo en los términos que detallo a continuación: Por documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 23, tomo: 125, de los libros de autenticaciones respectivos, mis mandantes, ciudadanos: AISYEN KEITH LICETT DE ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL anteriormente identificados, suscribieron contrato de opción de compraventa con la demandante, ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN antes identificada. El objeto del contrato de opción de compraventa supra indicado, eran dos (02) viviendas de la única y exclusiva propiedad de mis representados que para entonces se encontraban en proceso de construcción con un avance del sesenta por ciento (60%) aproximadamente de la obra, distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6, situadas en el Módulo (sic) II del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" Parcela (sic) Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, a saber: Casa CS-5 con una superficie aproximada de DOSCIENTOS CINCO METROS CUADRADOS (205 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con áreas verdes del conjunto. SUR: Con entrada principal del conjunto. ESTE: Con la casa distinguida con el alfanumérico CS-6. OESTE: Con áreas verdes del conjunto y estacionamiento. Casa CS-6 con una superficie aproximada de CIENTO OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (186 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con áreas verdes del conjunto. SUR: Con entrada principal del conjunto. ESTE: Con áreas verdes del conjunto y área de estacionamiento. OESTE: Con la casa distinguida con el alfanumérico CS-5. En el texto de la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa antes referido, la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN anteriormente identificada, se comprometió a culminar las viviendas ya iniciadas, con dinero de su propio peculio, a partir del treinta (30) de septiembre de dos mil once (2011), todo, con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente, vale decir, Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010 de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010). Posteriormente en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha siete (07) de septiembre de dos mil doce (2012), el cual quedó anotado bajo el número: 36, tomo: 171, de los libros de autenticaciones correspondientes, mis mandantes suscribieron acuerdo complementario con la demandante, en cuya cláusula segunda ésta se comprometió "...a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta y de acuerdo a lo pautado en el documento de opción de compra venta suscrito y señalado anteriormente..." Cabe destacar que la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN antes identificada, en abierto despropósito, lejos de culminar las obras ya iniciadas, conforme lo pactado en el documento promisorio supra indicado y su acuerdo complementario, en una forma inconsulta, arbitraria, extracontractual, ilegal y desmedida, sin contar con la permisología necesaria para ello, modificó y demolió parcialmente dichas viviendas, removiendo los techos de las mismas -anteriormente individuales o separados- unificando ambas estructuras y corriendo las fachadas, al punto de abarcar áreas comunes no susceptibles de apropiación individual (Art. 31 LPH), las cuales, se encuentran perfectamente delineadas tanto en el permiso de construcción otorgado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010, de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010), como en el documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda el treinta (30) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 37, folio: 253, tomo: 22 del protocolo transcripción, lo cual, conllevó un retroceso del veinte ciento (20%) aproximadamente en la ejecución de las obras, con significativas pérdidas de recursos y materiales de construcción. Ante tan anómala situación, mis representados, en fecha veintinueve de agosto de dos mil doce (2012), solicitaron ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, la inspección técnica del Módulo (sic) II del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" Parcela (sic) Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, conformado por las unidades habitacionales CS-5 y CS-6, a los fines de verificar el incumplimiento por parte de la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO MERCHAN anteriormente identificada, al proyecto de construcción aprobado por ese Órgano de la Administración Pública Municipal en fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010), según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010. Solicitud de inspección que mis mandantes se encontraron precisados de ratificar a lo largo de casi un (01) año, por comunicaciones remitidas en fechas: 1.- El diecisiete (17) de octubre de dos mil doce (2012); 2.- El veinticuatro (24) de enero de dos mil trece (2013); 3.- El veintisiete (27) de julio de dos mil trece (2013). Luego de verificada la inspección tantas veces solicitada, la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, en oficio dirigido a mis representados, signado con el alfanumérico: DIM-02-023-2013, de fecha dos (02) de agosto de dos mil trece (2013), al constatar… …Ordenó la paralización in extenso de todos los trabajos de construcción que se venían ejecutando en el Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" ubicado en el Parcelamiento Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, haciendo responsables a mis mandantes por los despropósitos de la demandante. En virtud de dicha paralización, por escrito fechado el nueve (09) de agosto de dos mil trece (2013), actuando en conformidad con el artículo 109 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, cuyo contenido, es del tenor siguiente… Mis representados solicitaron el levantamiento de la orden de paralización supra indicada, ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, en lo tocante al Modulo (sic) I del Conjunto Residencial “"San Miguel Arcángel" Parcela (sic) Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, conformado por las unidades habitacionales CS-1, CS-2, CS-3, CS-4, que era lo único mis mandantes se encontraban construyendo; no sin antes precisarle que no eran responsables por los despropósitos cometidos por la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic) antes identificada, en el Módulo (sic) II del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" Parcela Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, conformado por las unidades habitacionales CS-5 y CS-6; por cuanto, los mismos, se habían realizado, sin su autorización o anuencia. Como resultado de dicha solicitud, la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, en acta de reinicio signada con el número: 001-2013, fechada el doce (12) de agosto de dos mil trece (2013), al constatar el estricto apego de las obras realizadas por los suscritos, en el Modulo (sic) I del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" Parcela Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, conformado por las unidades habitacionales CS-1, CS-2, CS-3, CS-4, al proyecto de construcción aprobado en fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010), según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010, autorizó el reinicio de las mismas, lo cual, conllevó el reconocimiento implícito de la ajenidad de mis representados, respecto de los desmanes cometidos por la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic) anteriormente identificada, en el Modulo (sic) II del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" Parcela (sic) Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, conformado por las unidades habitacionales CS-5 y CS-6, cuya construcción, a la fecha continúa paralizada, producto del acto administrativo supra indicado, es decir, el dictado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, en oficio dirigido a los suscritos, signado con el alfanumérico: DIM-02-023-2013, de fecha dos (02) de agosto de dos mil trece (2013); es decir, desde hace casi diez (10) años. Cabe destacar que la actividad por demás ilícita desplegada por la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN anteriormente identificada, en el Modulo II del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" Parcela (sic) Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, conformado por las unidades habitacionales CS-5 y CS-6, al margen del el (sic) permiso de construcción aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010 de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010), como del documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el treinta (30) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 37, folio: 253, tomo: 22 del protocolo transcripción, ha impedido la obtención de las cédulas de habitabilidad correspondientes a dichas viviendas, lo cual, ha conllevado la imposibilidad de protocolizar el documento definitivo de compraventa ante la oficina registral correspondiente, conforme lo contractualmente pactado -opción de compraventa- esto, derivado de causas ajenas a la voluntad de mis representados, todo, conforme a lo previsto en el artículo 32 de la Ley Propiedad Horizontal, cuyo contenido, es del tenor siguiente… …Por cuanto las referidas unidades habitacionales, nunca han sido culminadas y lo que es peor aún, fueron absolutamente abandonadas, desde el dos (02) de agosto de dos mil trece (2013), es decir, hace casi diez (10) años, encontrándose a la fecha, en estado de ruina. De conformidad con lo previsto en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuyo contenido parcial es del tenor siguiente… Opongo en este acto, la cuestión de previo pronunciamiento, relativa a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, por cuanto, dentro sobre las dos (02) viviendas de la única y exclusiva propiedad de mis mandantes, distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6, situadas en el Módulo (sic) II del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" Parcela (sic) Z36-C-D-E-F, Avenida a El Lago Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda que en su momento fueran ofrecidas en venta a la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic) anteriormente identificada, no puede otorgarse documento traslativo de propiedad alguno, incluyendo una sentencia ejecutoriada, por cuanto las mismas están sometidas al régimen de propiedad horizontal, según documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el treinta (30) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 37, folio: 253, tomo: 22 del protocolo transcripción, esto por estrictas cuestiones de derecho -quaestio iuris- que me permito narrar a continuación… PRIMERO: Las ilegitimas, extracontractuales y desautorizadas modificaciones realizadas a las viviendas supra indicadas por la demandante, trae como consecuencia que las mismas hoy día abarquen áreas comunes, no susceptibles de apropiación individual, todo conforme a lo previsto en el artículo 31 de la Ley Propiedad Horizontal, cuyo contenido es del tenor siguiente… …Motivo por el cual, le está legalmente vedado a este Juzgado, reconocer mediante sentencia, cualquier derecho a favor de la demandante sobre las áreas comunes del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" situado en el Parcelamiento (sic) Colinas de Carrizal, avenida el Lago, Parcela (sic) Z36- C-D-E-F, Urbanización Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. SEGUNDO: Las referidas viviendas al no haber sido culminadas, no cuentan con el permiso de habitabilidad respectivo, motivo por el cual, a tenor de lo previsto en el artículo 32 de la Ley Propiedad Horizontal, no puede protocolizarse ningún documento traslativo de propiedad sobre las mismas, incluyendo una sentencia ejecutoriada, en tal sentido me permito citar dicha disposición normativa… …Por tales motivos, siendo que la Ley prohíbe expresamente tutelar en derecho la pretensión incoada, resulta simple concluir en la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta. Tal y como lo hemos venido exponiendo, en documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 23, tomo: 125, de los libros de autenticaciones respectivos, mis mandantes, ciudadanos: AISYEN KEITH LICETT DE ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL anteriormente identificados, suscribieron opción de compraventa con la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN antes identificada, por dos (02) viviendas la única y exclusiva propiedad de mis representados que para entonces se encontraban en proceso de construcción con un avance del sesenta por ciento (60%) aproximadamente de la obra, distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6, situadas en el Módulo (sic) II del Conjunto Residencial “San Miguel Arcángel" Parcela Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. Siendo que en el texto de la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa antes referido, la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic) anteriormente identificada, se comprometió a culminar las viviendas ya iniciadas, con dinero de su propio peculio, a partir del treinta (30) de septiembre de dos mil once (2011), todo, con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente, vale decir, Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010 de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010). Posteriormente en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha siete (07) de septiembre de dos mil doce (2012), el cual quedó anotado bajo el número: 36, tomo: 171, de los libros de autenticaciones correspondientes, mis mandantes suscribieron acuerdo complementario con la demandante, en cuya cláusula segunda ésta se comprometió "...a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta y de acuerdo a lo pautado en el documento de opción de compra venta suscrito y señalado anteriormente..." No obstante, a la fecha, la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic) anteriormente identificada, no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractualmente pactadas, como son, concluir las dos casas ofrecidas en venta, con dinero de su propio peculio y con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente y al documento de condominio del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" antes referidos- lo que ha impedido obtener las cedulas de habitabilidad de dichas viviendas, como requisito indispensable para proceder a la protocolización del documento traslativo de propiedad, todo conforme a lo previsto en el artículo 32 de la Ley Propiedad Horizontal; por tal motivo, actuando en conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil, el cual dispone… Oponemos en este acto la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus por cuanto, insistimos, la demandante no ha cumplido con las obligaciones contractualmente asumidas, como era culminar las dos (02) casas ofrecidas en venta, con dinero de su propio peculio y con estricto apego al permiso de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente y al documento de condominio respectivo anteriormente enunciados- como requisito indispensable para obtener las cedulas (sic) de habitabilidad necesarias para protocolizar cualquier documento traslativo de propiedad (Art. 32 LPH), motivo por el cual, mal puede ésta exigir a mis representados el cumplimiento de sus obligaciones, cuando ella no ha cumplido con las obligaciones que le son propias, siendo que su incumplimiento impide la protocolización de cualquier documento traslativo de propiedad -incluso una sentencia ejecutoriada- por estrictas razones de Ley -Arts. 31 y 32 LPH-. En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en abundante jurisprudencia, muy especialmente en sentencia signada con el alfanumérico: RC.000253, dictada el veinte (20) de julio de dos mil veintidós (2022), en el expediente distinguido con el número: 20-201 de la nomenclatura interna de ese Alto (sic) Tribunal (sic), bajo ponencia de la Magistrada, Dra. Carmen Eneida Alves Navas (caso: Jhonny Moisés Viloria González contra Dalia Blanco de Sandoval y otro), refiriéndose a la norma antes citada -Art. 1.168 CC- acertadamente sostuvo… … Por todo lo anteriormente expuesto, pido se declare con lugar la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus (Art. 1.168 CC), desechándose la temeraria demanda incoada. PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos narrados en el libelo de demanda, como en el derecho alegado en el texto del mismo, todos y cada uno de los temerarios argumentos que fundan la temeraria pretensión libelada que marca el inicio del trámite procesal contenido en el presente expediente SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos narrados, como en el derecho invocado que mis mandantes "...comenzaron a obstaculizar la ejecución de la obra..." Por cuanto, mis representados, lo único que hicieron fue acudir ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, durante casi un (01) año, con la intención de evitar -por vías de derecho- que la demandante en forma inconsulta, arbitraria, extracontractual, ilegal y desmedida, modificara y demoliera parcialmente las viviendas ofertadas, removiera los techos de las mismas -anteriormente individuales o separados- unificara ambas estructuras y corriera las fachadas hasta abarcar áreas comunes no susceptibles de apropiación individual (Art. 31 LPH), tal y como en abierto despropósito lo hizo, lo cual, se evidencia de las comunicaciones dirigidas al órgano de la Administración Pública Municipal supra indicado, en fechas 1.- Veintinueve (29) de agosto de dos mil doce (2012); 2.- Diecisiete (17) de octubre de dos mil doce (2012); 3.- Veinticuatro (24) de enero de dos mil trece (2013); 4.- Veintisiete (27) de julio de dos mil trece (2013). TERCERO: Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos narrados en el libelo de demanda, como en el derecho alegado en el texto del mismo que mis representados no hayan permitido el "...acceso del agua y la energía eléctrica, que se requiere para realizar la construcción..." Por cuanto, además que mis mandantes no son prestadores de los servicios públicos supra indicados, éstos jamás asumieron dicha obligación, ni en el documento de opción de compraventa (05/08/2011), ni en el acuerdo complementario respectivo (07/09/2012); siendo que además la demandante, en abierto despropósito, realizó en dichas viviendas trabajos de construcción -no autorizados- como fue demoler parcialmente las mismas, remover sus techos -anteriormente individuales o separados- unificar ambas estructuras y correr las fachadas, hasta abarcar áreas comunes no susceptibles de apropiación individual (Art. 31 LPH), sin que para ello le hubiera valido tan temeraria y falaz excusa. CUARTO: Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos narrados, como en el derecho invocado que mis mandantes hayan obtenido "...acta de terminación de casas..." respecto de las viviendas ofertadas a la demandante, distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6, situadas en el Módulo (sic) II del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" Parcela (sic) Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, por cuanto esas viviendas jamás han sido culminadas y que es peor aún, su construcción se encuentra paralizada por orden de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: DIM-02-023-2013, fechado el dos (02) de agosto de dos mil trece (2013); siendo lo cierto que el acta de terminación de obra signada con el número: 006-2012, fechada el trece (13) de agosto de dos mil doce (2012), así como la cedula (sic) de habitabilidad distinguida con el alfanumérico: H-027-12, de fecha catorce (14) de agosto de dos mil doce (2012), ambas emitidas por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, se refieren únicamente a las viviendas signadas con los alfanuméricos: CS-7, CS-8, CS-9 y CS-10, ubicadas en el Módulo (sic) III del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" Parcela Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. QUINTO: Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos narrados en el libelo de demanda, como en el derecho alegado en el texto del mismo que mis representados hayan tenido la intención "...de no firmar la venta definitiva por ante el Registro inmobiliario..." Por cuanto, lo cierto es que la demandante jamás ha presentado el documento traslativo de propiedad ante la oficina registral correspondiente, por la sencilla razón de que nunca cumplió con las obligaciones contenidas tanto en el documento de opción de compraventa (05/08/2011), como en el acuerdo complementario respectivo (07/09/2012), relativas a culminar las viviendas ofertadas, con dinero de su propio peculio, conforme al permiso de construcción correspondiente y al documento de condominio respectivo -anteriormente detallados- como requisito indispensable para obtener las cedulas (sic) de habitabilidad correspondientes, para proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa, todo, conforme a lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal. SEXTO: Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos narrados, como en el derecho invocado que mis mandantes puedan ser condenados por este Tribunal "...en darle cumplimiento a la Opción de compra-venta..." Por cuanto, por razones de estricta legalidad que derivan de los artículos 31 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, no pueden ser obligados en satisfacer dicho pedimento, por cuanto, sobre las viviendas ofertadas no se puede otorgar ningún documento traslativo de propiedad, por no contar con las cedulas (sic) de habitabilidad respectivas -Art. 32 LPH-amén de que producto de las ilegitimas modificaciones realizadas sobre dichas viviendas por la demandante, las mismas hoy día abarcan áreas comunes no susceptibles de apropiación individual -Art. 31 LPH-. SÉPTIMO: Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos narrados en el libelo de demanda, como en el derecho alegado en el texto del mismo que mis representados puedan ser condenados por este Tribunal "...en el otorgamiento de documento definitivo de compra-venta de las dos (2) casas... Por cuanto, sobre las viviendas ofertadas, no se puede otorgar ningún documento traslativo de propiedad, por no contar con las cedulas (sic) de habitabilidad respectivas -Art. 32 LPH- amén de que producto de las ilegitimas modificaciones realizadas sobre dichas viviendas por la demandante, las mismas hoy día abarcan áreas comunes no susceptibles de apropiación individual -Art. 31 LPH-. OCTAVO: Niego, rechazo y contradigo, tanto los hechos narrados, como en el derecho invocado que "...la Sentencia sea Registrada como título de propiedad..." por cuanto, sobre las viviendas ofertadas no puede registrarse ningún documento traslativo de propiedad, esto a tenor de lo previsto en los artículos 31 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, al no contar con las cedulas (sic) de habitabilidad respectivas -Art. 32 LPH- y por abarcar áreas comunes no susceptibles de apropiación individual -Art. 31 LPH (...)”. ∞ Del mérito de la causa. Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al Ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. En lo que respecta a la reconvención o mutua petición, quien aquí sentencia deja constancia que emitirá pronunciamiento sobre la misma una vez analizadas las pruebas de la causa principal. Así pues, este tribunal antes de pasar a analizar las pruebas traídas a los autos por las partes litigantes y visto que la presente causa constituye un cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, quien aquí suscribe, considera necesario dejar sentado lo siguiente: Establecen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, lo siguiente: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos. Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051). La Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación: “(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”. Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del tribunal). Así pues, la presente causa se contrae al cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, suscrito con la parte demandada, en fecha 05 de agosto de 2011; ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nro. 36, Tomo 171, por haber sido pagado el precio y no haber sido otorgado por el vendedor el documento definitivo de la venta; la pretensión del contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) alegada como punto previo por la parte demanda; así como la Resolución del tantas veces citado Contrato de opción de compra y venta, suscrito por las partes litigantes en fecha 05 de agosto de 2011, todo ello, en virtud del incumplimiento por parte de la compradora de culminar la obra con dinero de su propio peculio y en estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio Nro. P-022/2010, de fecha 13.09.2010 y el documento de condominio respectivo; por lo que las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dichas controversias, siendo ello así, a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones esta Juzgadora pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto: 1. Aportaciones probatorias. a.- De la parte actora: a.1.- Recaudos acompañados al escrito libelar: 1.- (f. 06 al 09 de la I pieza) Marcado con la letra “A” Instrumento Poder otorgado por la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN a la abogada en ejercicio JOSEFA EMILIA CHAYA ÁLVAREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 40.071, autenticado ante la Notaría Pública del municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 56, Tomo 718, Folios 191 hasta 193, en fecha 25 de junio de 2021; al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación que ostenta la referida profesional del derecho, y así se establece. 2.- (f. 10 al 17 de la I pieza) Marcado con la letra “B” Copia Certificada de Contrato suscrito entre los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL (parte oferente) y NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN (parte oferida), autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 07 de septiembre de 2012, bajo el número 36, Tomo 171 de los Libros llevados por dicha Notaria, este tribunal le otorga al mismo todo el valor probatorio que de él emana, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachada por la parte a quien le fue opuesto, como demostrativo de que los contratantes dejaron constancia de los siguientes particulares: “PRIMERO: La ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN “LA OFERIDA” hace entrega en este acto al ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL “EL OFERENTE” y éste recibe a satisfacción la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTRA BOLIVARES (Bs. 86.480,00), mediante cheque del Banco Bicentenario signado con el Nº 14600015 a nombre del ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL como pago total a monto de la venta hecha, no quedando nada que deber por la misma, y el “OFERENTE” nada más que cobrar por la opción de compra venta. SEGUNDO: La ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN “LA OFERIDA”, se compromete a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta y de acuerdo a lo pautado en el documento de opción de compra venta suscrito y señalado anteriormente. TERCERO. El ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL “EL OEFERENTE”, se compromete a gestionar como propietario del condominio la permisología de habitabilidad y solvencias necesarias para la presentación y protocolización del documento definitivo. (...)”. En tal sentido, este tribunal deja constancia que ambas partes mediante documento debidamente autenticado, se comprometieron de la siguiente manera; la hoy accionante ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN en su calidad de OFERIDA, se comprometió en la cláusula SEGUNDA de dicho convenio en culminar los trabajos de construcción de las viviendas dadas en venta, a los fines de cumplir los requisitos necesarios para la obtención de los permisos respectivos; comprometiéndose de igual manera el hoy codemandado, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL a gestionar la permisología de habitabilidad y las solvencias necesarias para protocolización del documento definitivo de la venta. Y ASÍ SE PRECISA. 3.- (f. 18 al 25 de la I pieza) Marcada con la letra “C” Copia Certificada de Contrato de Opción a Compra-Venta, suscrito entre el OFERENTE ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN (OFERIDA), autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 05 de agosto de 2011, bajo el número 23, Tomo 125 de los Libros llevados por dicha Notaria. Ahora bien, por cuanto se observa que el mismo constituye documento público emanado de funcionario competente este tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de él emana de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para demostrar: a) Que los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, suscribieron un Contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA sobre dos (2) inmuebles constituidos por dos (02) casas en construcción, identificadas con los números 5 y 6, ubicadas en el “Conjunto Residencial San Miguel de Arcángel”; b) Que el precio convenido de la venta fue de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.050.000,oo); c) Que la parte OFERENTE se obligó y comprometió a partir del día 30 de septiembre de 2011, en permitir que la OFERIDA iniciara los respectivos trabajos de culminación de las viviendas, ajustados al Proyecto Aprobado y con estricta coordinación con el propietario e ingeniero encargado. En consecuencia por encontrarse ambas partes contestes en la existencia del mencionado contrato por cuanto el mismo no fue tachado en el decurso del proceso y siendo un hecho aceptado por las partes, quedando establecido para quien aquí decide que los referidos ciudadanos suscribieron un contrato de opción de compra-venta, y así se establece. 4.- (f. 26 al 38 de la I pieza) Marcada con la letra “D” Copia simple de documento de condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de agosto de 2011, el cual quedó inserto bajo el Nro. 37, Protocolo de Transcripción. Marcado con la letra “D” Copia simple de Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, de fecha 30 de agosto de 2011 e inscrito bajo el número 37, tomo 22, no obstante, dicha documental fue impugnada por la parte demandada, este tribunal la valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo que los inmuebles pertenecientes al Conjunto Residencial San Miguel de Arcángel se encuentran bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, y así se precisa. a.2.- En la oportunidad probatoria la parte actora, promovió.- - En dicha oportunidad la representación judicial de la parte actora promovió el MÉRITO FAVORABLE de las PRUEBAS DOCUMENTALES consignadas junto al escrito libelar, a tal respecto este tribunal por auto de fecha 09 de agosto de 2023 observó que ello no constituye medio de prueba alguno, en virtud de que conforme a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juez está en la obligación de analizar y juzgar todos los instrumentos producidos por las partes, razón por la cual la misma opera sin necesidad de ser promovido, y así se deja establecido. - DOCUMENTALES: Contentivas de: 1.- (f. 125 de la II pieza) Copia simple a color de Certificado de Origen Nro. de Autorización 1099RY386WX3, expedido por el Instituto Nacional de Transporte Terrestre, fechado 7 de noviembre de 2008, contentivo de la adquisición de un vehículo por parte de la hoy accionante, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ DE MERCHA, cuya documental fue impugnada por la parte demandada; en tal sentido, siendo que la misma constituye copia simple a color la cual no reúne los requisitos para ser promovida en juicio, esta Sentenciadora la desecha del proceso por carecer de valor probatorio; aunado a ello dicha prueba se considera impertinente para la resolución del proceso, y así se decide. 2.- (f. 126 al 129 de la II pieza) Cuatro (4) copias al carbón de Planillas de Depósitos Bancarios, emitidos por la entidad financiera BANCO BANESCO, relacionadas con los depósitos efectuados a la cuenta de la codemandada AISYEN KEITH LICCET DE ALCALÁ por el titular de la cédula de identidad V-3.589.949 NELLY GÓMEZ, por las cantidades de Bs.15.000,oo, de fecha 17.02.2012, la segunda por Bs. 41.000,oo de fecha 18.10.2011, la tercera por Bs. 245.000,oo el día 10.02.2012 y la última por Bs. 37.200,oo en fecha 10.01.2012 - en la cuenta de pasivo asociada Nro. 01340066130662128961. En lo que respecta a tal instrumental, quien aquí suscribe observa que la misma constituye documento privado los cuales no tienen que estar suscritos para poder ser opuestos a la contraparte, pues al estar en presencia de PLANILLAS DE DEPÓSITOS en copias al carbón, se trata entonces de una prueba típica como la consagrada en el artículo 1.383 del Código Civil, que establece: “Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe en las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”; no obstante, dichos comprobantes bancarios fueron impugnados por la parte contra quien fueron opuestos, en ese sentido, y siendo que de las mismas no evidencia quien aquí sentencia el objetivo de tal medio probatorio, por lo cual las desecha del proceso por considerarlas impertinentes, y así se resuelve. 3.- (f.130 al 199) Copia certificada de actuaciones cursantes en el expediente signado bajo la nomenclatura 20.607, llevada por este tribunal contentivo del juicio que por OFERTA DE REAL DE PAGO interpusieran los hoy demandados, ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y LICETT AISYEN KEEITH DE ALCALÁ contra la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN (OFERIDA), cuyas actuaciones valora este tribunal tanto en su mérito como en su contenido de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de que los hoy co demandados de conformidad con lo establecido en el artículo 1.306 del código Civil incoaron demanda por OFERTA REAL DE PAGO, a los fines de ofrecer pago a la hoy accionante, y así se decide. b.- De la parte demandada: b.1.- Recaudos acompañados junto al escrito de contestación a la demanda. No consignó en dicha oportunidad medio probatorio alguno. b.2.- En la oportunidad probatoria la parte demandada, promovió: La parte demandada, en su oportunidad probatoria reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, en tal sentido este tribunal por auto de fecha 09 de agosto de 2023, dejó constancia que el mérito favorable de los autos, no constituye medio de prueba alguno, en virtud de que conforme a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juez está en la obligación de analizar y juzgar todos los instrumentos producidos por las partes, y así se deja establecido. Asimismo promovió las siguientes DOCUMENTALES contentivas de: 1.- (f. 221 al 227 de la II pieza) Marcada con la letra “F”, Copia certificada de Contrato de Opción a Compra-Venta, suscrito entre el OFERENTE ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN (OFERIDA), autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 05 de agosto de 2011, bajo el número 23, Tomo 125 de los Libros llevados por dicha Notaria, este tribunal observa que dicho medio probatorio fue analizado y valorado con anterioridad, específicamente con las pruebas traídas a los autos por la parte accionante, motivo por el cual nada tiene que emitir al respecto, y así se decide. 2.- (f. 228 al 232 de la II pieza) Marcada con la letra “B-1”, contentiva de original de Oficio Nro. P-022/2010, fechado 13 de septiembre de 2010, expedido por la DIRECCIÓN DE INGENIERIA MUNICIPAL. DIVISIÓN DE PLANEAMIENTO URBANO, dirigido al hoy demandado ciudadano PEDRO A. ALCALÁ SANDOVAL, mediante el cual procede a notificar de la APROBACIÓN de la ejecución de la obra por encontrarse ajustado a lo exigido por dicha Dirección Municipal, indicando ciertas CONDICIONES que aplicaban para la construcción de la obra, en tal sentido este tribunal valora la referida probanza por constituir documento público administrativo, el cual no fue tachado por la contraparte en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. 3.- (f. 233 al 235 de la II pieza) Marcada con la letra “G” Original de Carta Misiva, fechada 18 de enero de 2012, dirigida a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, por el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, mediante la cual el referido ciudadano procede a dar cumplimiento a la CLÁUSULA CUARTA del contrato de opción de compra venta convenido con la hoy demandante, referente a la entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de la venta; asimismo procedió al recordatorio de la cantidad adeudada de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 550.000,oo) los cuales serian cancelado al momento de la firma y protocolización de las dos (2) viviendas dadas en venta. Respecto a dicha documental quien aquí suscribe observa: Las reglas establecidas respecto de los instrumentos privados y el principio de prueba por escrito, determinan la fuerza probatoria de las cartas misivas, según lo dispone el artículo 1.374 del Código Civil, cuyo texto es del siguiente tenor: “La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determinan por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por las personas a quienes se atribuyen, salvo que hubieran sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino (...)” Con apoyo en esta configuración que le da la Ley, las cartas misivas tienen valor entre las partes y respecto de terceros con relación a los hechos jurídicos que son esbozados en su texto, haciendo fe, hasta prueba en contrario de la verdad de las declaraciones que a través de ellas se haya realizado. Ahora bien, como se dejo expuesto anteriormente, se requieren ciertos requisitos para darle valor probatorio a las cartas misivas, de modo que sólo producirán el efecto de una plena prueba, si se demuestra que el contenido afecta directamente a la otra parte en un acto jurídico, bien sea por los medios establecidos en la ley, o porque la parte a quien se le opone la acepte. El último aparte del artículo 1.374 eiusdem confiere facultad al Juez para desestimar las cartas que se hayan presentado en contravención con la ley; al respecto es importante dejar establecido que la parte actora, a través de su apoderada judicial procedió desconocer en su contenido y autenticidad el documento en referencia (f.309, p.II); observando este tribunal que la firma estampada en el mismo no fue negada, razón por la cual observándose que la carta misiva consignada a los autos por la parte demandada, se encuentra suscrita por la parte a quien le fue opuesta la considera debidamente aceptada, y así se establece. 4.- (f. 236 de la II pieza) Original de Carta Misiva, fechada 17 de enero de 2012 y dirigida a CORPOELEC por el hoy demandado, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, mediante la cual autoriza a la hoy demandante NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN a realizar las diligencias pertinentes a la solicitud del servicio de Luz Eléctrica o punto de construcción. 5.- (f. 237 de la II pieza) Original de Carta Misiva, fechada 17 de enero de 2010 y dirigida a HIDROCAPITAL. DIRECCIÓN DE MALARIOLOGÍA Y SANEAMIENTO AMBIENTAL, por el hoy demandado PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, mediante la cual autoriza a la hoy demandante NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, a realizar las diligencias pertinentes respecto a la solicitud de servicio de agua potable, punto o pie de agua para la construcción. Respecto a tales documentales nos encontramos que aun y cuando las mismas aparecen firmadas en su forma original por el remitente, no es menos cierto que las mismas carecen de autoría y sello por los organismos referido, razón por la cual esta Jurisdicente las desecha del proceso, y así se decide. 6.- (f. 238 al 246 de la II pieza) Marcada con la letra “C” Copia Certificada de Documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 37, Tomo 22, de fecha 30 de agosto de 2011, este tribunal deja constancia que la referida documental fue analizada y valorada con anterioridad, razón por la cual se ratifica el pronunciamiento emitido al respecto, y así se precisa. 7.- (f. 247 al 292 de la II pieza) Marcada con la letra “D-2” Inspección Judicial Extra-Litem, practicada en fecha 18 de noviembre de 2014 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: “…Primero: En lo que respecta a este particular, el Tribunal deja constancia que haciendo un recorrido por todas las áreas del Conjunto Residencial donde se encuentra constituido el Tribunal, se observa que el mismo cuenta con toda la infraestructura urbanística, para proveer el servicio de agua potable, suministrado por la Empresa Hidrocapital de la Región Capital (HIDROCAPITAL), a todas las viviendas que lo conforman y área (sic) comunes del conjunto, incluyendo todas aquellas viviendas que se encuentran en proceso de construcción, entre las cuales, se encuentra; taquilla principal con su respectivo medidor activo, red de tuberías adecuadas a las viviendas construidas y en proceso de construcción, tanques de suministro y reservas. Segundo: En lo que respecta a este particular, el Tribunal deja constancia, que el Conjunto Residencial donde se encuentra constituido, cuenta con toda la infraestructura urbanística para recolectar las aguas servidas y residuales de todas las viviendas que lo conforman y todas sus áreas comunes, entre ellas; Red de tuberías colectoras adecuadas a las viviendas construidas y en proceso de construcción, taquilla principal colectora, planta de tratamiento de aguas servidas y residuales (operativa y automatizada). Tercero: En cuanto a este particular, el Tribunal deja constancia que el Conjunto Residencia (sic) San Miguel Arcángel, cuenta con toda la infraestructura urbanística, dispuesta para llevar el servicio de energía eléctrica, suministrado por la Corporación Eléctrica a Nacional (CORPOLEC), a todas las viviendas que lo conforman y áreas comunes de dicho Conjunto Residencial, tales como acometidas debidamente empotradas subterráneamente adecuadas a las viviendas construidas y en proceso de construcción, taquillas de registro y distribución, cajas eléctricas con sus respectivos medidores activos, gabinete eléctrico central para medidores del Conjunto residencial. Cuarto: En lo que respecta a este particular, el Tribunal deja constancia que toda la infraestructura urbanística señalada en los particulares anteriores, llega hasta las viviendas que se encuentran en construcción, distinguidas con los números 5 y 6.(...)” Precisado lo anterior, quien decide verifica que la inspección en cuestión fue practicada por el Juzgado Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, y aun cuando la probanza en cuestión es extrajudicial, hecho éste que impide el control de la contraparte con respecto a su evacuación, y siendo que la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria resulta desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí decide la aprecia como indicio en virtud que de su contenido, se infiere que efectivamente la construcción de las viviendas objeto de contrato poseen los servicios de agua potable, aguas negras, electricidad, por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, quien aquí suscribe aprecia la inspección extrajudicial promovida como indicio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 509 y 510 eiusdem, siendo que la misma crea la convicción de quien suscribe, que ciertamente existe el inmueble objeto del contrato y que la referida obra no se encuentra terminada y que además la estructura posee diversos daños.- Así se establece. 8.- (f. 293 de la II pieza) Marcada como “E-1” Original de Acta de Terminación 006-2012, fechada 13 de agosto de 2012, expedida por la DIRECCIÓN DE INGENIERIA MUNICIPAL. DIVISIÓN DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO URBANO, en la cual se observa que el proyecto ejecutado por el hoy codemandado, ciudadano PEDRO ALCALÁ SANDOVAL para dicha fecha cumplía con los requisitos exigidos por la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, por lo cual el ingeniero de dicha institución suscribió ACTA DE TERMINACIÓN DE OBRA, cuya documental valora este tribunal por constituir la misma documento público administrativo de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. 9.- (f. 294 de la II pieza) Marcado “E-2” Original de Oficio Nro. H-027-12, de fecha 14 de agosto de 2012, procedente de la DIRECCIÓN DE INGENIERÍA MUNICIPAL. DIVISIÓN DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO URBANO, dirigido al ciudadano PEDRO ALCALÁ SANDOVAL (hoy demandado), mediante el cual dicho organismo LE CONCEDIÓ al referido ciudadano LA HABITABILIDAD de la referida vivienda unifamiliar en virtud del cumplimiento para la fecha de los requisitos exigidos, razón por la cual este tribunal valora dicha instrumental tanto en su mérito como en su contenido de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. 10.- (f. 295 de la II pieza) Marcado con la letra “H” Disco Compacto denominado Cd’s contentivo de una serie de reproducciones fotográficas a decir de la parte demandada contentivas de la DEMOLICION ILEGAL DE LAS CASAS 5 y 6, verificando quien aquí sentencia que se trata de reproducciones audiovisuales para demostrar las reformas y demoliciones efectuadas a las casas objeto de venta, las cuales al tratarse de una prueba libre, y por cuanto la parte demandada, durante el lapso de promoción de pruebas, no aportó prueba alguna, capaz de demostrar la veracidad e identidad del contenido CD (reproducciones audio visuales) se desecha del proceso. Así se declara. 11.- (f. 296 al 302 de la II pieza) Marcadas “J-1” Copias simples de reproducciones fotográficas, este tribunal respecto a las mismas, las desecha del proceso por carecer de valor probatorio desde el mismo momento de su promoción y así se decide. 12.- (f. 303 de la II pieza) Marcada “I-1” Original de solicitud de INSPECCIÓN DE OBRA, fechada 29 de agosto de 2012, solicitada por el hoy demandado, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÀ SANDOVAL, al Ingeniero GIUSEPPE BUCCHERI, en su carácter de DIRECTOR DE INGENIERIA MUNICIPAL. DIVISIÓN DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO URBANO, debidamente recibida por dicho ente tal y como se evidencia del sello húmedo de “RECIBIDO”; este tribunal le confiere a dicha documental todo el valor que de ella emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir la misma documento público administrativo con el cual se demuestra que el demandado, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL solicitó la referida inspección a los fines de certificar el cumplimiento de las obras adelantadas aprobadas y exigidas por dicha Dirección, y así se deja establecido. 13.- (f. 304 de la II pieza) Marcada “I-2” Original de 2da solicitud de INSPECCIÓN DE OBRA, fechada 16 de octubre de 2012, solicitada por el hoy demandado, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÀ SANDOVAL, al Ingeniero GIUSEPPE BUCCHERI, en su carácter de DIRECTOR DE INGENIERIA MUNICIPAL. DIVISIÓN DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO URBANO, debidamente recibida por dicho ente tal y como se evidencia del sello húmedo de “RECIBIDO”; este tribunal le confiere a dicha documental todo el valor que de ella emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir la misma documento público administrativo con el cual se demuestra que el demandado, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL solicitó la referida inspección a los fines de certificar el cumplimiento de las obras adelantadas aprobadas y exigidas por dicha Dirección, y así se deja establecido. 14.- (f. 305 de la II pieza) Marcada “I-3” Original de 3era solicitud de INSPECCIÓN DE OBRA, fechada 24 de enero de 2013, solicitada por el hoy demandado, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÀ SANDOVAL, al Ingeniero GIUSEPPE BUCCHERI, en su carácter de DIRECTOR DE INGENIERIA MUNICIPAL. DIVISIÓN DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO URBANO, debidamente recibida por dicho ente tal y como se evidencia del sello húmedo de “RECIBIDO”; este tribunal le confiere a dicha documental todo el valor que de ella emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir la misma documento público administrativo con el cual se demuestra que el demandado, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL solicitó la INSPECCIÓN TÉCNICA GENERAL sobre las viviendas en construcción CS-5 y CS-6, a los fines de ratificar si las mismas cumplían lo exigido por la Ley para gestionar su “HABITABILIDAD”, y así se deja establecido. 15.- (f. 306 de la II pieza) Marcada “I-4” Original de solicitud de INSPECCIÓN DE OBRA, fechada 16 de julio de 2013, solicitada por el hoy demandado, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÀ SANDOVAL, al Ingeniero GIUSEPPE BUCCHERI, en su carácter de DIRECTOR DE INGENIERIA MUNICIPAL. DIVISIÓN DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO URBANO, debidamente recibida por dicho ente tal y como se evidencia del sello húmedo de “RECIBIDO”; este tribunal le confiere a dicha documental todo el valor que de ella emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir la misma documento público administrativo con el cual se demuestra que el demandado, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL solicitó la INSPECCIÓN TÉCNICA sobre el proyecto de las viviendas en construcción CS-5 y CS-6, a los fines de ratificar si las mismas cumplían lo exigido por la Ley para gestionar su “HABITABILIDAD” y así se deja establecido. 16.- (f. 307 de la II pieza) Marcada “I-5” Original de Oficio Nro. DIM-02-023-2013, fechado 02 de agosto de 2013, expedido por la DIRECCIÓN DE INGENIERÍA MUNICIPAL. DIVISIÓN DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO URBANO de la ALCALDIA DE CARRIZAL, dirigido al ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL mediante el cual notificó tras las inspecciones efectuadas en el sitio de la construcción, indicando que existe la modificación de forma y fondo de las viviendas Nros 5 y 6 sin aprobación de esa autoridad; remodelación de la fachada de la vivienda Nro. 10 (hecho no controvertido en el presente proceso) y ausencia del ingeniero residente de la obra, por lo cual dicho organismo ordenó la “PARALIZACIÓN INMEDIATA DE TODOS LOS TRABAJOS QUE SE EJECUTAN”, conminándolos a presentar ante dicho organismo en un plazo no mayor de 15 días desde la fecha las modificaciones del proyecto a los fines de ser evaluadas; asimismo dicho organismo exhorto a presentar del Ingeniero residente de la obra; cuya documental valora esta juzgadora tanto en su mérito como en su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachada por la parte a quien le fue opuesta; como demostrativa que la DIRECCIÒN DE INGENIERÍA MUNICIPAL. DIVISIÓN DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO URBANO de la ALCALDIA DE CARRIZAL, PARALIZÓ de forma inmediata todos los trabajos de ejecución en las viviendas objeto de litigio desde ese momento y así se deja establecido. 17.- PRUEBA DE EXPERTICIA: La parte demandada promovió la prueba de experticia de conformidad con lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo fin en fecha 11 de agosto de 2023, previa admisión de la prueba se llevó a cabo la designación de los expertos ciudadanos JOSÉ MANUEL JARDIM FERNÁNDEZ, RICARDO JOSÉ SÁNCHEZ GÓMEZ y LUÍS ARNAO; asimismo observa este tribunal que la parte demandada procedió a recusar a los expertos designados, ciudadanos JOSÉ MANUEL JARDIM FERNÁNDEZ y LUÍS ARNAO, los cuales fueron revocados mediante decisión de fecha 30 de octubre de 2023. A tal efecto en fecha 09 de noviembre de 2023, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos, en el cual se designó como nuevos expertos a los ciudadanos JUAN DE JESÚS PONCELIÓN LIRA (por la parte actora); RICARDO JOSÉ SÁNCHEZ GÓMEZ (por la parte demandada) y HORACIO ROMERO (por este tribunal) quienes aceptaron el cargo y prestaron el debido juramento de ley. En fecha 19 de enero de 2024, los expertos designados, consignaron a los autos el respectivo INFORME DE EXPERTICIA (Véase folios 57 al 93 de la III pieza) en el cual expresaron: “(...) SEGUNDO: A los fines de dar respuesta a los puntos de la experticia promovida, nos trasladamos a las dos (02) casas supra indicadas, en fecha doce (12) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), realizando las mediciones y la verificación correspondiente; así como al Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha siete (07) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), donde procedimos a revisar in situ el documento de condominio protocolizado en el Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el treinta (30) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 37, folio: 253, tomo: 22 del protocolo transcripción; y finalmente a la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, en fecha catorce (14) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), donde verificamos el permiso de construcción aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010 de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez 82010). Vistas que fueron necesarias para tener puntos objetivos y claros sobre la situación en la que se encuentran actualmente las casas antes descritas. TERCERO: En el decurso de las actuaciones, ninguna de las partes en litigio, presentó observaciones (...) CUARTO: Seguidamente procedemos a dar respuesta al primer (1º) punto objeto de la experticia, realizado dentro de los siguientes términos: (...). En tal sentido, nosotros Ing. HORACIO ENRIQUE ROMERO MARQUEZ, Arq. RICARDO JOSÉ SÁNCHEZ GOMEZ, coincidimos que dichas viviendas NO SE AJUSTAN al proyecto de construcción aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010 de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010), debido a que se realizaron cambios notorios que no están contemplados en el proyecto original. Entre las modificaciones más importantes podemos resaltar: En la casa CS-5: Se realizaron las siguientes modificaciones no aprobados proyecto; A) Fachada Sur: Modificaciones (sic) en Planta (sic) Baja (sic), Cambios (sic) en la entrada principal, el cual consistió en extender la pared de la entrada sobre áreas ajenas a la casa y colocar la puerta de manera lateral. Modificaciones (sic) en Primer (sic) Nivel (sic), se realizó el cerramiento e mampostería (pared bloque) de lo que era una terraza cubierta aprobada en proyecto original, y se realizó la creación de cuatro (04) ventanas en la fachada principal, las cuales no están contempladas en el proyecto Original (sic) aprobado; B) En la fachada Este: la cual es lindero con la casa CS-6, los (sic) modificaciones consistieron en eliminar tres (03) paredes que son linderas para la unificar (sic) los espacios de ambas viviendas, (sic); C) En la fachada oeste: en Planta (sic) Baja(sic) podemos observar el cambio de una (01) puerta por ventana ubicada en la cocina (siendo la puerta la aprobada en proyecto) y de igual manera en el área del salón una ventana por una puerta que dirige al estacionamiento (siendo la ventana aprobada en proyecto); anexo memoria fotográfica y planos descriptivos. En los techos también podemos observar el retiro parcial de la cubierta y la modificación de altura, con un aumento 30cm (treinta centímetros) en promedio. En la vivienda tenemos un aumento aproximadamente 4,8 mts2, es decir de 205mts2 el tamaño aprobado de la casa, se aumentó a 209,8mts2. (ANEXO 1). En la casa CS-6: Se realizaron las siguientes modificaciones no aprobados en dicho proyecto; A) Fachada Norte: Se realizaron los siguientes cambios, en Planta (sic) Baja (sic) observamos la creación de una (01) ventana la cual no existe en el proyecto. Modificaciones en Primer (sic) Nivel (sic), la extensión de la placa (piso nivel 1) sumando 3,12 mts2 para generar mayor tamaño a dicho nivel, en dicha extensión se realizó la creación de una (01) ventana, ambas modificaciones no se encuentran en el proyecto aprobado. B) Fachada Este: Se realizaron los siguientes cambios, creación de 4 (cuatro) ventanas en el módulo circular y 1 (una) ventana justo en la parte superior del acceso principal de la casa, afectando de esta manera el proyecto original aprobado, también podemos notar la modificación de la escalera que comunica Planta (sic) Baja (sic) con Primer (sic) Nivel (sic) la cual fue cambiada de posición y dirección. C) Fachada Oeste: la cual es lindero con la casa CS-5, las modificaciones consistieron en eliminar tres (03) paredes que son linderos para la (sic) unificar los espacios de ambas viviendas. Entre otras modificaciones pudimos verificar la eliminación de una (01) columna en el primer nivel correspondiente al eje estructural, lo cual no tiene continuidad desde Planta (sic) Baja (sic) lo que conlleva a una modificación de la estructura principal de la vivienda, produciendo posibles problemas a futuro, columna que se encuentra ubicada en el módulo circular. En los techos también podemos observar el retiro de la cubierta; anexo memoria fotográfica y planos descriptivos. En la vivienda tenemos un aumento aproximadamente 8 mts2, es decir de 186mts2 el tamaño aprobado de la casa, se aumentó a 194 mts2. (ANEXO 2) Por otra parte, el Ing. JUAN DE JESUS (sic) PONCELION LIRA, coincide que las viviendas NO SE AJUSTAN al proyecto, pero argumentando que En (sic) revisión realizada al Proyecto (sic) P-022/2010 el día 14 de diciembre 2023 en la Oficina de Ingeniería Municipal de La (sic) Alcaldía del Municipio Carrizal, El (sic) Arquitecto (sic) Ricardo Sánchez, Ing. Horacio Romero y el Ing. Juan Poncelion experto designado JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO (sic) DE LA CIRCUNSCRIPCION (sic) JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MIRANDA, el cual sustancia el expediente signado con el N.° 21689.En dicha inspección del expediente se contrasta con la inspección realizada en fecha 12 de diciembre de 2023 por el cuerpo de experto antes mencionado en el sitio donde se encuentran ubicadas las construcción del expediente signado con el N.º 21689 en dicha visita se pudo observar que las casas CS-5 y CS-6 no se pueden verificar que se ajustan al proyecto ya que existen una orden de paralización (anexo 3) del Ing. Giuseppe Buccheri Director de Ingeniería Municipal de fecha 02 de agosto de 2013 con oficio N.° DIM -02-023-2013 y por Resolución N.º Dim-005-2014 de fecha 20 de noviembre del 2014 (anexo 4) en su tercer resuelto se dicta la paralización Absoluta (sic) de toda acción constructiva en el Conjunto Residencial San Miguel Arcángel y aunque en el (sic) desarrollo (sic) de la inspección se observó modificaciones en la construcción de dicha casas CS-5 y CS-6 con un trámite de aprobación de dichas modificaciones por oficio N.°. Mod-009-13 de fecha Carrizal 02 de Julio 2014 (anexo 5) y revocado en la Resolución N.° Dim-005-2014 de fecha 2 de noviembre del 2014 (como podría verificar si en el lapso de 4 meses que estuvo en vigencia la Mod -009-13 de fecha 02/07/2014 se realizaron los trabajos aprobados y no culminados). QUINTO: Seguidamente procedemos a dar respuesta al segundo (2°) punto objeto de la experticia, realizado dentro de los siguientes términos… …En tal sentido nosotros, Ing. HORACIO ENRIQUE ROMERO MARQUEZ, Arq. RICARDO JOSE (sic) SANCHEZ (sic) GOMEZ (sic) coincidimos que las viviendas han sido UNIFICADAS para conformar una sola unidad, ya que sus paredes linderos fueron modificadas para crear un ambiente en común, apropiando áreas en común dentro de las casas (ANEXO 6-7), esta modificación tienes como consecuencia la variación de los porcentajes sobre derechos y obligaciones del condominio ya que existe un aumento del tamaño de las viviendas Se determina que las viviendas han sufrido modificaciones que no se ajustan al documento de condominio y a su respectivo reglamento. Ya que se realizaron modificaciones de elementos visibles desde las partes comunes del conjunto (extracto del documento condominio). Citando el documento de condominio (ANEXO 8), podemos justificar que se realizaron cambios visibles en todas las fachadas de ambas casas, modificaciones que consistieron en los cambios de 11 (once) ventanas y la puerta principal de la casa CS-5. Se realizaron cambios en sus fachada Norte, Sur, Este y Oeste, ya antes especificadas, abarcando áreas comunes, como es el caso en la vivienda CS-5, en la fachada SUR aumentaron aproximadamente 4,8 metros cuadrados, al extender su pared de lindero hacia área comunes. También observamos en el crecimiento de la placa de Piso (sic) 1 en la fachada Norte (sic) de la casa CS-6, aumentando 8,00 metros cuadrados; y el aumento del semicírculo con una extensión de 30cm sumando 3mts2. Por otra parte, el Ing. JUAN DE JESUS (sic) PONCELION LIRA, considera: 1-) En el documento de condominio en este punto citado se verifico en Registro Público que existen en el mismo diez (10) casas con la siguiente numeración alfanumérica CS-1,CS-2, CS-3,CS-4,CS-5.CS-6,CS-7,CS-8,CS-9,CS-10 y con recaudos agregados al cuaderno de comprobante CEDULA (sic) DE HABITABILIDAD, PLANOS, DOCUMENTOS DE IDENTIDAD, CARTA DEL INGENIERO Y REGLAMENTO AGREGADOS AL CUADERNO DE COMPROBANTES BAJO LOS NUMEROS (sic) 11740, 11741, 11742, 11743, 11744 Y FOLIOS 12588-12588, 12589-12589, 11590-11590, 11591-11591 y 11592-11592 respectivamente al estar plasmado en el documento de condominio 10 casas las Casas (sic) CS-5 y CS-6 no pueden ser unificadas ya que no existe en la parte constructiva esa figura casas unificadas o son viviendas pareadas o viviendas continuas y desde el punto de vista legal en el documento de condominio están claramente descrita las casas CS-5 y CS-6 que están sin culminar, modificadas y comunicadas o que permiten el acceso de una a la otra o viceversa aunque tienen documento de condominio. 2-) En referencias que se están abarcando áreas comunes no susceptibles de apropiación individual: En el artículo 26 de la ley (sic) de propiedad (sic) horizontal (sic) en lo referente del Documento (sic) de Condominio (sic) en el segundo aparte establece "Se acompañara al documento a que se refiere este artículo, afín de que sean agregados al Cuaderno (sic) de Comprobantes (sic), los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben están demarcadas claramente las área comunes”. En ninguno de los planos observados existen los mismos y no hay demarcación de áreas comunes por lo tanto seria (sic) especular sobre lo abarcado de las áreas comunes no susceptible de apropiación individual por no existir demarcación de áreas comunes. 3-) Es difícil de entender que existiendo un documento de condominio con diez casas antes mencionadas y estando debidamente registrados, lo que significa que están llenos los extremos del articulo 26 establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, todas estas casas están registradas como terminadas con sus respectivos planos y cedula (sic) de habitabilidad ,articulo (sic) N°26 en aparte tercero ,las condiciones de todos los planos que pertenecen a la obra firmados por el proyectista de la obra o un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y no se alteran y modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias, de acuerdo al permiso de construcción, seria (sic) criterio legal y no técnico establecer si hubo cumplimiento o no del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal ya que al estar registrado dicho documento de condominio se presumen que estaban llenos todos los extremos legales, las casas CS-5 y CS-6 incluidas en dicho documento. Sin ningún tipo de objeciones ya que paso por el de conformidad con la documentación presentada, aunque físicamente se determina que falta culminación. Está debidamente terminada considerando que no es materia de los expertos determinar tipo de vicios existentes. Por lo que determinó que las (sic) que esas casas CS-5 y CS-6 no son unificadas están comunicadas o permiten acceso de una a la otra. SEXTO: Seguidamente procedemos a dar respuesta al tercer (3°) punto objeto de la experticia, realizado (sic) dentro de los siguientes términos… …En tal sentido nosotros, Ing. HORACIO ENRIQUE ROMERO MARQUEZ, Arq. RICARDO JOSE (sic) SANCHEZ (sic) GOMEZ (sic) coincidimos que las viviendas se encuentran inconclusas, en visita realizada en fecha 12 de diciembre de 2023 se pudo constatar mediante inspección visual que ambas viviendas se encuentran en visible estado de abandono y no se han concluido por ende en estado de ruina. Dejando anexos de las condiciones actuales de las viviendas (Anexo Memoria -sic- Fotográfica -sic-). Por otra parte, el Ing. JUAN DE JESUS (sic) PONCELION LIRA, considera que debo reiterar, en fecha 12 de diciembre de 2023 por el cuerpo de experto (sic) antes mencionado en el sitio donde se encuentran ubicadas las construcción del expediente signado con el N° 21689 en dicha visita se pudo observar que las casas CS-5 y CS-6 no fueron culminadas por la Señora (sic) Nelly del Socorro Gómez ya que existen una orden de paralización (anexo en la pregunta 1) del Ing. Giuseppe Buccheri Director de Ingeniería Municipal de fecha 02 de agosto de 2013 con oficio N° DIM -02-023-2013 y por Resolución N° Dim-005-2014 de fecha 2 de noviembre del 2014 (anexo en la pregunta 1) en su tercer resuelto se dicta la paralización Absoluta de toda acción constructiva en el Conjunto Residencial San Miguel Arcángel y aunque en el desarrollo de la inspección se observó modificaciones en la construcción de dicha casas CS-5 y CS-6 con un trámite de aprobación de dichas modificaciones por oficio N°. Mod-009-13 de fecha Carrizal 02 de Julio 2014 (se anexa en el punto 1) y revocado en la Resolución N° Dim-005-2014 de fecha 20 de noviembre del 2014 anteriormente nombrada y anexada, hay servicios deficitarios de luz eléctrica para construir al igual que el suministro de agua y las conexiones de aguas servidas, falta de tanquillas y aducción a la planta de tratamiento, las casas se encuentran inconclusas presuntamente por esas razones, no se debe confundir abandono con paralización de los trabajos constructivos eso es acatamiento de las disposiciones del órgano de control urbanístico, después de 10 años de paralización se puede aducir que las condiciones en la que se encuentra las casas pueden darle cualquier calificativos por personal desconocedor de la materia, pero en estado de ruina no se encuentra con la coordinación de trabajos y personal especializado e idóneo recursos económico estas casas son recuperables, reitero que están debidamente registradas con documento de condominio ya mencionado la recuperación se realiza en tiempo prudencial, debo destacar que la TABLA DEPRECIACION (sic) ROSS Y HEIDECKE (anexo 9) se establece una clasificación de estado de la construcción no existe ninguna clasificación de Estado (sic) de Ruina (sic) anexo dichas clasificación Con la presentación del presente informe esperamos haber dado respuesta objetiva y concreta a los puntos objeto de la experticia promovida, quedando atentos a cualquier solicitud de aclaratoria o ampliación que a bien tengan formular las partes (Art, 468 CPC). La construcción de las casas distinguidas con los alfanuméricos CS-5 y CS-6 no se ajustan al permiso de construcción aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, según oficio P-022/2010, ya que la distribución arquitectónica interna de las viviendas contrasta con la arquitectura original aprobada. Se puede constatar la incorporaron de aéreas de la casa CS-6 a la casa CS-5, por lo (sic) existe una unión tanto en planta baja como en el primer nivel, lo cual implica unificación de las casas. Por otra parte, el Ing. JUAN DE JESUS (sic) PONCELION LIRA considera que no existe unificación sino en su defecto comunicación entre dichas viviendas. Las casas CS-5 y CS-6 no se encuentras concluidas y se aprecian visiblemente en estado de abandonadas (sic) debido paralizaciones antes expuestas (...)”. Así, la experticia no es propiamente una prueba en materia civil, sino un auxiliar de la prueba; los expertos no dan testimonios del hecho ni afirman su existencia o inexistencia. Son llamados ordinariamente a apreciar ciertas circunstancias y a emitir opinión sobre ellas, más o menos probable, según los conocimientos especiales que poseían y los puntos que el tribunal o las partes someten al examen pericial. En este sentido, el artículo 1.422 del Código Civil “No es regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba. En efecto, solamente limita su contenido dispositivo a permitir bajo determinados supuestos, que se practique la experticia”. Por lo que, la experticia o prueba pericial “consiste en la aportación del Juez de la opinión de personas expertas sobre la materia controvertida”. En este orden de ideas, en atención a la jurisprudencia y la doctrina el valor probatorio en esta materia de experticia como prueba pericial, el Juez que conozca del mérito de la causa, “le asigna el valor probatorio a la experticia, según las reglas de la sana critica, esto es, la regla lógica y de sentido común, sus conclusiones no obligan la decisión del Juez ni hacen plena prueba, lo cual se justifica ampliamente, porque en caso contrario el Perito o Experto sería el Juez puesto que decidiría la controversia”.- De la revisión efectuada por esta Sentenciadora al informe in comento, se observa que los expertos, ciudadanos HORACIO ENRIQUE ROMERO MÁRQUEZ, RICARDO JOSÉ SÁNCHEZ GÓMEZ y JUAN DE JESÚS PONCELIÓN LIRA, dictaminaron que las viviendas en construcción identificadas CS-5 y CS-6, NO SE AJUSTAN al proyecto de construcción aprobado por la DIRECCIÓN DE INGENIERIA MUNICIPAL, según Oficio Nro. P-022/2010, de fecha 13 de septiembre de 2010; que asimismo, dichas viviendas no se ajustan al proyecto: que las viviendas indicadas han sido UNIFICADAS para conformar una sola unidad, ya que sus linderos y paredes fueron modificadas para crear un ambiente, modificaciones éstas que no se ajustan al documento de condominio y a su respectivo reglamento; toda vez que las modificaciones fueron realizadas desde las partes comunes del conjunto; asimismo informaron que la construcción de las viviendas se encuentra inconclusa, con un visible estado de abandono; concluyendo que la construcción de las viviendas objeto de contrato no se ajustan al permiso de construcción aprobado por la tantas veces citada Dirección de Ingeniería Municipal; y que efectivamente, las viviendas 5 y 6 se encuentran unificadas, que no se encuentran concluidas y con evidente estado de abandono y paralización. Asimismo observa esta Juzgadora, que el experto designado por la parte actora-reconvenida, ciudadano JUAN DE JESÚS PONCELIÓN LIRA, difiere de algunos puntos, esbozados por los otros dos (2) expertos designados, no obstante concluye que efectivamente las viviendas NO se ajustan al proyecto; que las casas CS-5 y CS-6 no pueden ser unificadas, pero que a su decir, determina que no están unificadas sino que están comunicadas o permiten acceso de una a la otra; que efectivamente se puede evidenciar que las referidas viviendas no se encuentran culminadas, concluyendo que las mismas se encuentran en estado de ruina, pero que con coordinación de trabajos y personal especializado las mismas son recuperables. En efecto, los expertos designados presentaron CONCLUSIONES en las cuales determinaron conjuntamente lo siguiente: “1.- La construcción de las casas distinguidas con los alfanuméricos CS-5 y CS-6 no se ajustan al permiso de construcción aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, según oficio P-022/2010, ya que la distribución arquitectónica interna de las viviendas contrasta con la arquitectura original aprobada. 2.- Se puede constatar la incorporación de aéreas (sic) de la casa CS-6 a la casa C-5, por lo que existe una unión tanto en planta baja como en el primer nivel, lo cual implica unificación de las casas. Por otra parte, el Ing. JUAN DE JESÚS PONCELIÓN LIRA, considera que no existe unificación sino en su defecto comunicación entre dichas viviendas. 3.- Las casas CS-5 y CS-6 no se encuentran concluidas y se aprecian visiblemente en estado de abandonadas debido paralizaciones (sic) antes expuestas” En este sentido, ha sido definida la experticia en el artículo 1.422 del Código Civil, según el cual: “Siempre que se trate de una comprobación o de una apreciación que exija conocimientos especiales, puede procederse a una experticia”, agregando el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, que se efectuará “sobre puntos de hecho”. También se ha definido como “un medio probatorio que aporta un criterio o reconstruye las causas, el suceso controvertido o sus efectos, mediante conocimientos especiales, por la vía de la deducción o de la inducción” (Miguel Santana Mújica, Pruebas, Paredes Editores, Caracas, 1983, pág.110). Respecto a la valoración de la prueba de experticia, el artículo 1.427 del Código Civil, dispone: “Los Jueces no están obligados a seguir el dictamen de los expertos, si su convicción se opone a ello”. Disposición técnica que habrá de adminicularse junto al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “A menos que exista una regla general expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana critica”. En cuanto a la manera de valorar la prueba de experticia la doctrina nacional, se ha expresado que “…el dictamen de los peritos, como tal, está sujeto a valoración por la sana critica, tal como se desprende del artículo 1427 CC…” (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Editorial Jurídica Alva, Caracas, 1989, pág. 202). En tal virtud, habiendo realizado esta Sentenciadora las precisiones precedentemente expuestas, valorando la experticia realizada y consignada a los autos en fecha 19.01.2024; toda vez que la misma, lleva a la convicción de quien aquí sentencia que efectivamente la obra de las viviendas identificadas CS-5 y CS-6 se encuentran inconclusas en virtud de la PARALIZACIÓN DE LA OBRA DE FORMA INMEDIATA dictada por la DIRECCIÓN DE INGENIERÍA MUNICIPAL DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en fecha 02 de agosto de 2013, por no ajustarse la referida construcción al proyecto aprobado; documental esta que adminiculada con la prueba documental contentiva de Documento de Condominio del Conjunto Residencial San Miguel Arcángel y del Oficio Nro. DIM-02-023-2013, fechado 02 de agosto de 2013, expedido por la DIRECCIÓN DE INGENIERÍA MUNICIPAL. DIVISIÓN DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO URBANO de la ALCALDIA DE CARRIZAL, dirigido al ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL mediante el cual notificó tras las inspecciones efectuadas en el sitio de la construcción, indicando que existe la modificación de forma y fondo de las viviendas Nos. 5 y 6 sin aprobación de esa autoridad; remodelación de la fachada de la vivienda Nro. 10 (hecho no controvertido en el presente proceso) y ausencia del ingeniero residente de la obra, por lo cual dicho organismo ordenó la “PARALIZACIÓN INMEDIATA DE TODOS LOS TRABAJOS QUE SE EJECUTAN”, y así se decide. Analizado el acervo probatorio de las partes, seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este tribunal a decidir la presente causa fundamentado en las siguientes consideraciones: En el presente proceso la parte demandante, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, procedió a demandar a los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, que en fecha 05 de agosto de 2011, suscribió contrato de opción de compra venta por dos (2) casas en construcción identificadas con los números CS-5 y CS-6 que forman parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN MIGUEL ARCÁNGEL”, aduciendo que la ejecución de la obra fue debidamente autorizada por la Autoridad Urbanística del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda según permiso y proyecto aprobado Nº P-022/2010, de fecha 13 de septiembre de 2010. Que el precio pactado en la opción de compra-venta era de UN MILLÓN CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.050.000,oo), de los cuales canceló al oferente el día de la firma la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,oo) en arras, y el saldo de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (980.000,oo) de la siguiente manera: 1- La cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (230.000,oo) el día 15 de agosto de 2011, la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000,oo) el día 15 de octubre de 2011 y QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES que iban a ser cancelados al momento de la venta definitiva de las dos (2) casas dadas en opción; los cuales fueron cancelados en la medida que el oferente requería dinero para pagar sus compromisos, se fueron abonando a la deuda; CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL QUINIENTOS VEINTE y el saldo restante es decir, la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 86.480,oo) mediante cheque del Banco Bicentenario Nº 14600015, en fecha 07 de septiembre de 2012; cancelando a su decir el monto pactado en la opción de compra-venta; pago éste último que tenía como propósito facilitar el otorgamiento del documento definitivo de la venta. Que es el caso, que no obstante de haber cancelado el precio convenido, los Oferentes comenzaron a obstaculizar la ejecución de la obra, no permitiendo el acceso del agua y la energía eléctrica, que se requiere para realizar la construcción. Que es importante destacar, que el ciudadano PEDRO ALACALÁ obtuvo acta de terminación de las casas tal y como se evidencia de acta de terminación Nº 006/2012, y en el documento de condominio debidamente registrado, lo que a su decir significa que todas las casas están terminadas; aduce asimismo que en los actuales momentos desconoce las condiciones de las casas, ya que no se le permite la entrada a las mismas, lo que demuestra a su decir, la intención de los oferentes de no firmar la venta definitiva por ante el Registro Inmobiliario, y así quedó demostrado en el procedimiento de Oferta Real de pago de fecha 30 de octubre de 2014. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, esboza en su escrito de contestación a la demanda que efectivamente por documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 05 de agosto de 2011, el cual quedó anotado bajo el número 23, Tomo 125 de los libros de autenticaciones respectivos, sus mandantes suscribieron contrato de opción de compra venta con la demandante, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN; cuyo objeto era dos (02) viviendas de la única y exclusiva propiedad de sus representados que para entonces se encontraban en proceso de construcción con un avance del sesenta por ciento (60%) aproximadamente de la obra. Que en la cláusula séptima del contrato la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, se comprometió a culminar las viviendas ya iniciadas, con dinero de su propio peculio, a partir del 30 de septiembre de 2011 en estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente, es decir la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio alfanumérico P-022/2010, de fecha 13 de septiembre de 2010. Que posteriormente en fecha 07 de septiembre de 2012, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nro. 36, Tomo 171 de los libros llevados por dicha notaria, sus mandantes suscribieron acuerdo complementario con la hoy demandante en cuya clausula segunda se comprometieron a continuar con los trabajos de construcción de dichas viviendas en aras de cumplir con los requisitos para la obtención de los permisos necesarios para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, lejos de culminar las obras ya iniciadas conforme a lo pactado en el documento promisorio y su acuerdo complementario de forma arbitraria, extracontractual, ilegal modificó y demolió parcialmente dichas viviendas removiendo los techos de las mismas, anteriormente individuales o separados, unificando ambas estructuras y corriendo las fachadas, al punto de abarcar áreas comunes no susceptibles de apropiación, lo cual conllevó a un retroceso del veinte por ciento (20%) aproximadamente de la ejecución de la obra, con significativas perdidas de recursos y materiales de construcción. Que en fecha 29 de agosto de 2012, sus representados solicitaron ante la Dirección de Ingeniería Municipal del estado Bolivariano de Miranda, la inspección técnica del Modulo II del Conjunto Residencial, a los fines de verificar el incumplimiento por parte de la accionante al proyecto de construcción aprobado por ese órgano de la Administración Pública Municipal en fecha 13 de septiembre de 2010; que luego de verificada la inspección la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal en oficio dirigido a sus representados, de fecha 02 de agosto de 2013, ordenó entre otras cosas la paralización in extenso de todos los trabajos de construcción que se venían ejecutando haciendo responsables a sus mandantes por los despropósitos de la demandante. Que en virtud de dicha paralización, por escrito de fecha 09 de agosto de 2013, sus representados solicitaron el levantamiento de la orden de paralización indicada, mencionando que no eran responsables por los despropósitos cometidos por la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHAN, cuya construcción a la fecha continúa paralizada. Cabe destacar que la actividad desplegada por la demandante ha impedido la obtención de las cédulas de habitabilidad correspondientes a dichas viviendas, lo cual ha conllevado a la imposibilidad de protocolizar el documento definitivo de la venta, hechos derivados de causas ajenas a la voluntad de sus representados. Así las cosas, en vista de que la parte demandada, opuso como puntos previos “LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA”; “LA EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO” y asimismo procedió a “RECHAZAR LA CUANTÍA LIBELADA”, este tribunal pasa de seguidas a analizar cada uno de ellos de la siguiente manera: ∞ Puntos previos: 1. De la estimación de la demanda. Adujo la representación judicial de la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “(...) Rechazo la abultada estimación libelada realizada dentro de los siguientes términos: “...A los efectos legales estimo la presente demanda en la cantidad de Un Millardo de Bolívares (Bs. 1.000.000.000)...” por no ajustarse a la técnica libelada establecida en la Resolución signada con el número 006-2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil nueve (2009), publicada en Gaceta Oficial distinguida con el número 39152 del dos (02) de abril de dos mil nueve (2009), en cuyo texto se precisa además de la estimación monetaria, hay que señalar su equivalente en Unidades Tributarias...” Al efecto este tribunal observa: Establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar: 1º La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda 2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene 3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro 4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales 5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones 6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. 7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas. 8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder. 9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174. Ahora bien, si bien es cierto que el alegato esgrimido por la parte demandada, no se encuentra previsto en los numerales del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que la Resolución Nº. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.152, de fecha 02 de abril de 2009, estableció lo siguiente: Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, de la siguiente manera: a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T). b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T). A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T) al momento de la interposición del asunto. Artículo 4.- Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan solo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. Así pues, nos encontramos que dicha Resolución entró en vigencia en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nro. 39.152, de fecha 02 de abril de 2009, siendo que las unidades tributarias mencionadas en dicha resolución se computaran a partir de dicha fecha; no obstante considera esta Juzgadora que aún y cuando la parte demandante estimó su demanda en la cantidad de UN MILLARDO DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.000), sin indicar su equivalente en unidades tributarias (U.T) al momento de la interposición del asunto, considera este tribunal que la justicia no se sacrificará por dichos formalismos, ya que evidentemente este órgano jurisdiccional a la fecha de interposición de la presente demanda, es decir, 24 de agosto de 2021, era competente para conocer del asunto planteado, razón por la cual ratifica su competencia para conocer el asunto aquí planteado, y así se resuelve. De otro lado, la estimación que haga el actor puede ser objetada por el demandado por excesiva o insuficiente, en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda. Esa objeción no constituye una defensa previa, sino una defensa perentoria. Se diferencia así de la inestimación absoluta, que puede oponerse como defensa previa, mediante la cuestión previa 6ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, esa impugnación que haga el demandado a la estimación del valor de la demanda no sólo debe limitarse a contradecirla pura y simplemente, sino que se debe alegar o precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, so riesgo de tenerla como no hecha, tal como lo ha aseverado la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia (St. 05.08.1997, st. N° 276), cuando señala que: “Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna en razón de que el código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor”. El anterior criterio ha sido ratificado en numerosos fallos, entre ellos, en su sentencia N° RH-01063, de fecha 19 de diciembre de 2006, expediente N° AA20-C-2006-001000, caso: Salvatore Gallo y otro contra Jhon Elías Clavijo Plazas, en la que se sostiene el criterio –vigente hasta la presente fecha- y aplicable al caso de autos en el cual se presentó la demanda en fecha 25 de febrero de 2010, en el sentido de que, si el demandado se limita a contradecir en forma pura y simple la estimación hecha en el libelo de demanda, sin alegar un hecho nuevo como es que sea reducida o exagerada, se tendrá como no formulada tal oposición y, en tal caso, la estimación consignada en el libelo de la demanda queda firme. En este caso, la parte demandada impugnó el valor de la demanda por “abultada” o exagerada, pero no probó porque lo consideraba así, cuestión que entra dentro de su carga probatoria en el presente juicio. Se limitó a alegar obviando probar sus dichos, por lo que deviene la improcedencia de la defensa opuesta por la parte demandada de impugnación del valor de la demanda por exagerada, toda vez, que no aportó elemento alguno que formara la convicción sobre el monto que consideraba en que se debía estimar la demanda. ASÍ SE DECLARA.- 2. De la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Alegó la representación judicial de la parte demandada, respecto a este punto lo siguiente: “(...) De conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuyo contenido parcial es del tenor siguiente: (...). Opongo en este acto, la cuestión de previo pronunciamiento, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por cuanto, sobre las dos 802) viviendas de la única y exclusiva propiedad de mis mandantes, distinguidas con los alfanuméricos. CS-5 y CS-6, SITUADAS EN EL Módulo II del Conjunto Residencial “San Miguel Arcángel”, Parcela Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda que en su momento fueran ofrecida en venta a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN, anteriormente identificadas, no puede otorgarse documento traslativo de propiedad alguno, incluyendo una sentencia ejecutoriada, por cuanto las mismas están sometidas al régimen de propiedad horizontal, según documento de condominio protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el treinta 830) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número 37, folio 253, tomo 22 del Protocolo de Transcripción, esto por estrictas cuestiones de derecho (...) PRIMERO: Las ilegitimas, extracontractuales y desautorizadas modificaciones realizadas a las viviendas supra indicadas por la demandante, trae como consecuencia que las mismas hoy día abarquen áreas comunes, no susceptibles de apropiación individual, todo conforme a lo previsto en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal (...) Motivo por el cual, le está legalmente vedado a este Juzgado, reconocer mediante sentencia, cualquier derecho a favor de la demandante sobre las áreas comunes del Conjunto Residencial “San Miguel Arcángel” (...) SEGUNDO: Las referidas viviendas al no haber sido culminadas, no cuentan con el permiso de habitabilidad respectivo, motivo por el cual, a tenor de lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, no puede protocolizarse ningún documento traslativo de propiedad sobre las mismas, incluyendo una sentencia ejecutoriada (...). Por tales motivos, siendo que la Ley prohíbe expresamente tutelar en derecho la pretensión incoada, resulta simple concluir en la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta (...)” La eventual prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta es una causal de inadmisibilidad o presupuesto del ejercicio de un derecho reconocido que al ser propuesta genera una carga en la parte actora que le obliga a contradecirla, la que no ejercida tiene por consecuencia una confesión ficta (ficta confessio actoris) que impide que el proceso continúe, por cuanto la demanda queda desechada y extinguido el proceso. Así pues, es entendido que cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición ni puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa. Así el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; asimismo la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos, conforme a lo dispuesto en el artículo 271 eiusdem; el artículo 1.801 del Código Civil pauta expresamente que la Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o evite o en una apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado. En este sentido, considera quien suscribe puntualizar que las causales por las cuales está facultado el juez que conozca de la controversia judicial, para declarar inadmisible una demanda interpuesta, están determinadas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “...Presentada la demanda, el tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...” De la normativa ut supra transcrita, se colige que, la regla general es que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer jurídicamente sus derechos, deben admitir las correspondientes demandas, siempre que éstas no sean contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a la ley, lo cual se interpreta de la expresión “...el Tribunal la admitirá...” Por consiguiente, debe precisarse finalmente que la representación judicial de la parte demandada fundamenta su solicitud por cuanto, a su decir, no puede otorgarse documento traslativo de propiedad de las dos (2) viviendas objeto de contrato, incluyendo una sentencia ejecutoriada, toda vez, que las mismas se encuentran sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal, según documento de condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el 30 de agosto de 2011, quedando anotado bajo el Nº 37, folio 253, Tomo 22 del Protocolo de Transcripción, ello por estrictas cuestiones de derecho, es decir, no son susceptibles de apropiación individual, por lo cual le está vedado a este Juzgado reconocer mediante sentencia, cualquier derecho a favor de la demandante sobre las áreas comunes del conjunto residencial “San Miguel Arcángel”; aunado a ello las viviendas en referencia no cuentan con el permiso de habitabilidad respectivo. La prohibición de la ley, es entendida como la no posibilidad de intentar una acción por estar fuera de la ley, bien sea por la naturaleza del objeto o por alguna disposición expresa. Al respecto la doctrina y la jurisprudencia han afirmado que esta excepción ataca directamente a la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, y procede cuando la ley establece expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada, vale decir, cuando niega expresamente la acción o bien, cuando aparece claramente de la ley, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Ha de entenderse entonces que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción. De manera que la prohibición de ley, es una disposición prevista por el legislador, para proteger intereses de orden legal, sin el cual se desvirtuaría la naturaleza de las controversias sometidas a juicio, por lo cual ratifica este Juzgado que las denuncias esbozadas por la parte demandada a través de su representante judicial, por sí solas no constituyen prohibición de ley que afecten la pretensión, por el contrario, se tratan de alegatos que deberán demostrarse ya que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho en el devenir del proceso; por lo tanto la prohibición alegada, sólo debe ventilarse bajo los supuestos de inadmisibilidad contemplados en la ley, pudiéndose evidenciar de ello, que la parte actora no se ha encontrado inmersa en ninguno de los presupuestos de inadmisibilidad establecidos ut supra, para que la misma sea privada de su derecho de acción para solicitar el cumplimiento ejercido, independientemente que la pretensión prospere o no, de manera pues que, la demanda intentada es admisible, y por tal, ya fue admitida como se evidencia de las actuaciones cursantes a los autos. Y ASI SE DECLARA. En consecuencia, este tribunal declara SIN LUGAR la solicitud de “PROHIBICIÒN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA”. Y ASÍ SE DECIDE. 3. Excepción del contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus). La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda opuso como punto previo la excepción del contrato no cumplido “exceptio non adimpleti contractus”, en los términos siguientes: “(...) Tal y como lo hemos venido exponiendo, en documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 23, tomo 125, de los libros de autenticaciones respectivos, mis mandantes, ciudadanos AISYEN KEITH LICETT DE ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL anteriormente identificados, suscribieron opción de compraventa con la ciudadana_: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN antes identificada, por dos (02) viviendas la única y exclusiva propiedad de mis representados que para entonces se encontraban en proceso de construcción con un avance del sesenta por ciento (60%) aproximadamente de la obra, distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6, situadas en el Módulo II del Conjunto Residencial “San Miguel Arcángel” Parcela Z36-C-D-E-F, Avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. Siendo que en el texto de la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa antes referido, la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN anteriormente identificada, se comprometió a culminar las viviendas ya iniciadas, con dinero de su propio peculio, a partir del treinta (30) de septiembre de dos mil once (2011), todo, con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente, vale decir, Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010 de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010). Posteriormente en documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha siete (07) de septiembre de dos mil doce (2012), el cual quedó anotado bajo el número: 36, tomo 171, de los libros de autenticaciones correspondientes, mis mandantes suscribieron acuerdo complementario con la demandante, en cuya clausula segunda ésta se comprometió “...a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta y de acuerdo a lo pautado en el documento de opción de compra venta suscrito y señalado anteriormente...”. No obstante, a la fecha, la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN anteriormente identificada, no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractuales pactadas, como son, concluir las dos casas ofrecidas en venta, con dinero de su propio peculio y con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente y al documento de condominio del Conjunto Residencial “San Miguel Arcángel” antes referidos-lo que ha impedido obtener las cedulas de habitabilidad de dichas viviendas, como requisito indispensable para proceder a la protocolización del documento traslativo de propiedad, todo conforme a lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal (...) Oponemos en este acto la excepción del contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus por cuanto, insistimos, la demandante no ha cumplido con las obligaciones contractuales asumidas, como era culminar las dos (02) casas ofrecidas en venta, con dinero de su propio peculio y con estricto apego al permiso de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente y al documento de condominio respectivo-anteriormente enunciados-como requisito indispensable para obtener las cedulas de habitabilidad necesarias para protocolizar cualquier documento traslativo de propiedad (...) motivo por el cual, mal puede ésta exigir a mis representados el cumplimiento de sus obligaciones, cuando ella no ha cumplido con las obligaciones que le son propias, siendo que su incumplimiento impide la protocolización de cualquier documento traslativo de propiedad - incluso una sentencia ejecutoriada-por estrictas razones de Ley (...)”. A tal respecto, quien aquí suscribe considera oportuno realizar las siguientes consideraciones previas: En este sentido tenemos que la “EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS”, está preceptuada en el artículo 1.168 del Código Civil, que textualmente dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. Así pues, nos encontramos que la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, según el Tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es “La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte inocente de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación” (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Página 963. Universidad Católica Andrés Bello, 2001). Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. Señaló el maestro Enrique Urdaneta Fontiveros en su obra intitulada “Régimen Jurídico de la Exceptio Non Adimpleti Contractus”, publicada por la Academia de Ciencias Políticas y Sociales de Venezuela, lo siguiente: “…Con frecuencia una de las partes de un contrato bilateral no cumple con sus obligaciones y pretende, a su vez, que la otra parte ejecute las suyas. La ley le concede entonces a esta última un medio de defensa para paralizar la acción de aquélla. Este remedio defensivo que le permite al contratante denegar la ejecución de la prestación por él debida en tanto no se cumpla la contraprestación que se le adeude es la exceptio non adimpleti contractus (también llamada excepción de incumplimiento contractual, o excepción de contrato no cumplido o de toma y daca). Su finalidad es preservar el equilibrio durante la vida del contrato. En síntesis, “no cumplo porque tú no cumples”. (Omissis) “La excepción de incumplimiento es pues en un medio de oposición o defensa de los derechos que derivan del contrato bilateral por el cual cada parte puede suspender legítimamente el cumplimiento de sus propias obligaciones, hasta tanto la otra parte cumpla con las suyas, siempre que el que la alegue no esté obligado a cumplir en primer lugar, es decir, antes que el excepcionado. La excepción de incumplimiento contractual se funda en la ejecución simultánea de las obligaciones que surgen de un contrato bilateral y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya, pues no es justo que una de las partes exija a la otra el cumplimiento de su obligación sin a su vez haber cumplido con su propia obligación. Por consiguiente, si una de las partes de un contrato bilateral exige la ejecución de su crédito sin a su vez cumplir con su propia deuda, la otra puede negarse oponiendo la excepción de incumplimiento…” De manera que, alegada la excepctio non adimpleti contractus, se invierte la carga de la prueba en el presente caso, y de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, correspondía a la parte actora demostrar el cumplimiento de sus obligaciones establecidas en el contrato suscrito, para poder exigir la ejecución del mismo por parte del demandado. Al respecto, la demandante procedió a promover tanto en el libelo como en el lapso probatorio una serie de instrumentos, de los cuales se infiere que efectivamente suscribió contrato de opción a compra venta con el hoy demandado PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL; no obstante la parte demandada, en su conjunto de medios probatorios demostró que efectivamente la parte accionante, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, suscribió contrato de opción a compra venta con ellos en fecha 05 de agosto de 2011; que, efectivamente, en la CLÁUSULA SÉPTIMA ambas partes establecieron que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN se comprometía a culminar las viviendas ya iniciadas con dinero de su propio peculio; a partir del día 30 de septiembre de 2011 con apego al PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN APROBADO por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio Nro. P-022/2010, de fecha 13 de septiembre de 2010; evidenciándose, que ambas partes de mutuo y común acuerdo suscribieron en fecha 07 de septiembre de 2012, un contrato de “ACUERDO COMPLEMENTARIO”, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el número 36, tomo 171, mediante el cual dejaron establecido, específicamente, en la CLÁUSULA SEGUNDA, que la parte actora se comprometía a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, con la finalidad de cumplir con los requisitos esenciales para la obtención de los permisos necesarios para proceder a la protocolización del documento definitivo de la venta. Asimismo, observa esta juzgadora, que consta como medio probatorio que efectivamente la parte demandante, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHAN, no realizó la culminación de la obra o como señala el contrato suscrito en fecha 07.09.2012, no continuó con los trabajos de construcción de las viviendas a la cual se había comprometido apegada al permiso de construcción otorgado por el ente antes señalado, por el contrario, procedió a modificar la construcción dada en opción, lo cual conllevó a que en fecha 02 de agosto de 2013, la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, mediante oficio DIM-02-023-13, PARALIZARA todos y cada uno de los trabajos de construcción que se venían ejecutando en el conjunto residencial “SAN MIGUEL ARCANGEL”, en las viviendas CS-5 y CS-6, cuya obra a la fecha se encuentra paralizada tal y como puede evidenciarse de la inspección judicial extra-litem valorada por este tribunal. Así pues, concluye este tribunal que efectivamente la parte actora, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHAN, no dio cumplimento a la parte que le correspondía, según contrato de opción de compra venta, debidamente suscrito con la parte demandada, de fecha 05 de agosto de 2011, el cual quedó anotado bajo el Nro. 23, Tomo 125 de los libros llevados por dicha notaria, específicamente con la CLÀUSULA SÉPTIMA; ni cumplió con lo pactado en la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de “ACUERDO COMPLEMENTARIO”, de fecha 07 de septiembre de 2012, el cual fue reconocido por no haber sido tachado durante el iter procesal, por lo cual, mal pudo la parte demandada proceder a la protocolización de la venta definitiva de los dos (2) inmuebles constituidos por dos casas en construcción identificadas CS-5 y CS-6, ubicadas en el “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN MIGUEL ARCANGEL”, municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO. En consecuencia, no habiendo demostrado la parte demandante en el iter procesal el incumplimiento de la parte demandada, quien aquí suscribe considera que efectivamente la excepción del contrato no cumplido o “EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS” por parte de la demandante debe ser declarada CON LUGAR. Y ASÍ SE DECIDE. Bajo tal declaración, debe señalar este tribunal que la excepción de incumplimiento, como se ha dicho, es la facultad que tiene cada una de las partes del contrato bilateral de negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin haber cumplido con sus propias obligaciones. En ese sentido, la exceptio es un medio que sólo permite suspender su ejecución dejando subsistente el contrato, pues, se trata una defensa que persigue suspender la ejecución del mismo. Es pues, un mecanismo de defensa que sólo tiende a paralizar temporalmente la acción de cumplimiento interpuesta por quien no ha cumplido la obligación correlativa que debe satisfacer antes o simultáneamente a la del demandado. Sin embargo, en el caso que nos ocupa, la actora ha sido reconvenida por resolución de contrato, cuestión que en el supuesto de prosperar, conllevaría a que la excepctio non adimpleti contractus, declarada precedentemente con lugar, pierda eficacia como garantía del cumplimiento de la otra parte, por subsistir el contrato, punto que ésta juzgadora pasa a analizar de seguidas: ∞ De la reconvención por resolución de contrato. En esta oportunidad, pasa el tribunal a decidir respecto a la reconvención interpuesta formalmente por la parte demandada, con fundamento en lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; tomando en consideración que la misma fue propuesta en los siguientes términos: “(...) Propongo la presente reconvención, con fundamento procesal en la parte in fine del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 365 ejusdem, cuyos contenidos son del tenor siguiente… …Tal y como lo hemos venido señalando, muy especialmente en el texto del capítulo primero del presente escrito, cuyo contenido doy aquí íntegramente por reproducido, en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 23, tomo: 125, de los libros de autenticaciones respectivos, mis mandantes, ciudadanos: AISYEN KEITH LICETT DE ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL anteriormente identificados, suscribieron contrato de opción de compraventa con la demandante, ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic) antes identificada. Cabe destacar que en el texto de la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa antes referido, la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN anteriormente identificada, se comprometió a culminar las viviendas ofertadas, con dinero de su propio peculio, a partir del treinta (30) de septiembre de dos mil once (2011), todo, con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente, vale decir, Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010 de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010). Posteriormente en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha siete (07) de septiembre de dos mil doce (2012), el cual quedó anotado bajo el número: 36, tomo: 171, de los libros de autenticaciones correspondientes, la demandante se comprometió "...a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta y de acuerdo a lo pautado en el documento de opción de compra venta suscrito y señalado anteriormente..." Siendo que a la fecha la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic) antes identificada, a casi doce (12) años de suscrito el documento promisorio supra indicado, la demandante, no ha dado cumplimiento a las obligaciones supra indicadas. Por todo lo anteriormente expuesto, concluyo en el incumplimiento a las obligaciones asumidas por la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic) antes identificada, tanto en el contrato de opción de compraventa suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 23, tomo: 125 de los libros de autenticaciones respectivos; así como a las obligaciones asumidas por ésta en el texto del acuerdo complementario suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha siete (07) de septiembre de dos mil doce (2012), el cual quedó anotado bajo el número: 36, tomo: 171, de los libros de autenticaciones correspondientes; los cuales cursan insertos a los folios que conforman el presente expediente, por haber sido acompañado al libelo de demanda; como era culminar las viviendas que le fueron ofrecidas en venta por mis mandantes, con estricto apego al permiso de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente y al documento de condominio del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel" ambos anteriormente referidos. Por todo lo antes expuesto, ocurro ante su competente autoridad para reconvenir, como formalmente lo hago, a la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic) antes identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal: EN FORMA PRINCIPAL: En la resolución del contrato de opción de compraventa, suscrito entre ésta y mis representados ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 23, tomo: 125, de los libros de autenticaciones respectivos, el cual cursa inserto a los folios que conforman el presente expediente, por haber sido acompañado al texto libelar. 1.- En la resolución por efecto cascada- del acuerdo complementario, suscrito entre las mismas partes en litigio, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha siete (07) de septiembre de dos mil doce (2012), el cual quedó anotado bajo el número: 36, tomo: 171, de los libros de autenticaciones correspondientes, el cual corre inserto a los folios que conforman el presente expediente, por haber sido acompañado al texto libelado. 2.- Los costos y costas procesales que genere la presente reconvención. La presente mutua petición tiene por objeto, lograr la resolución del contrato de opción de compraventa, suscrito entre mis mandantes, ciudadanos: AISYEN KEITH LICETT DE ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL anteriormente identificados, y la demandante-reconvenida, ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN antes identificada, en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 23, tomo: 125; así como su acuerdo complementario, suscrito ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha siete (07) de septiembre de dos mil doce (2012), el cual quedó anotado bajo el número: 36, tomo: 171, de los libros de autenticaciones correspondientes, los cuales, cursan insertos a los folios que conforman el presente expediente por haber sido producidos junto al texto libelado, además de las costas y costos procesales. Fundamento la presente reconvención en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, y 1.266 todos del Código Civil, cuyos contenidos son del tenor siguiente… Conforme al criterio de Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia signada con el número: 969, dictada el veintitrés (23) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), en el expediente distinguido con el número: 16-0217 de la nomenclatura interna de ese Alto (sic) Tribunal (sic), bajo ponencia de la Magistrada Dra. Carmen Zuleta de Merchán (Caso: Inversiones Mawaka C.A.)2 en cuyo texto afirmó la jurisdicción del Poder Judicial para conocer y decidir las demandas de resolución de contratos de opción de compraventa. Con la finalidad de llenar los extremos a que se contrae el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, señalo que el carácter de mis mandantes, ciudadanos: AISYEN KEITH LICETT DE ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL anteriormente identificados, es el de demandados-reconvinientes y la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic) anteriormente identificada, tiene el carácter de demandante-reconvenida (...)”  De la contestación a la reconvención. En fecha 10.07.2023, la abogada en ejercicio JOSEFA EMILIA CHAYA ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de contestación a la mutua petición, mediante el cual indicó: “(...) Niego, rechazo, contradigo y me opongo en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda en cuestión, especialmente el punto referente al capítulo II DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE Y SU INCUMPLIMIENTO, por ser falso que en la cláusula Séptima (sic) de la opción de compra venta de fecha 5 de agosto de 2011, autenticado ante la Notaria Publica (sic) Del (sic) Municipio Los Salías, inserto bajo el N° 23, tomo 125 de los libros de autenticación respectivos, mi representada NELLY DEL SOCORRO GOMEZ (sic) MERCHAN (sic), se halla comprometido a culminar las viviendas Oferidas (sic), con dinero de su propio peculio a partir del 30 de septiembre de 2011, quien se comprometió, fue el Oferente (sic), mi representada jamás se comprometió a culminar las viviendas con dinero de su propio peculio, sin embargo cuando comenzó la obra puso dinero proveniente de sus ahorros personales "cuya clausula (sic) transcribo textualmente. Clausula (sic) Séptima (sic): "El (sic) OFERENTE se obliga y compromete a partir del 30 de septiembre de 2011, en permitir a la Oferida (sic) inicie los respectivos trabajos de culminación de las viviendas los cuales deberán ser realizados ajustados al Proyecto (sic) Aprobado (sic) y con la estricta coordinación del propietario y el Ingeniero (sic) encargado de la obra" lo cierto es que, EL OFERENTE, jamás le dio los recursos previstos a mi representada para la culminación de las viviendas, aunado a ello, cambio la codificación al portón del estacionamiento impidiendo la entrada a las casas signadas CS.5 y CS 6, incluso le quito el suministro de agua. Mientras que mi mandante cumplió a cabalidad, con la obligación pactada en la Opción (sic) de compra venta, debidamente autenticada por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias, de fecha 05 de agosto de 2011, inserto bajo el N° 23, Tomo 125, de los Libros de autenticación llevados por esa Notaria, como lo es cancelar el precio, este fue cancelado en su totalidad, tal y como se evidencia en documento de cancelación debidamente autenticado por ante la mencionada Notaria Publica del Municipio Los Salías. de fecha 7/9/2012, inserto bajo el N° 36, Tomo 171. Es importante señalar, que mi representada con cancelación de la totalidad del precio pactado en la opción de compra venta dio cumplimiento a la obligación contraída. Niego, rechazo, contradigo y me opongo en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. LO REFERENTE A LAS CONCLUSIONES capítulo III, por cuanto es falso que exista documento de acuerdo complementario. Lo cierto es que, en fecha 7 de septiembre de 2012, mi representada cancelo la totalidad de la deuda tal y como se evidencia en el documento de cancelación Numero 36 Tomo 171, de los libros de autenticación de la mencionada Notaria Publica del Municipio Los Salías. EN CUANTO A LA MUTUA PETICION. Me opongo formalmente, a la resolución del contrato de opción de compra venta, ya que el documento de fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el N° 36, tomo 171, corresponde a la cancelación del precio total establecido en la Opción de compra venta, por cuanto no existe documento de acuerdo complementario y menos cierto es que, mi representada haya incumplido, como puede verificarse mi representada cumplió con la cancelación del precio pactado en la opción de compraventa, mientras que El OFERENTE, incumplió con todo lo acordado, en primer lugar. No le dio los recursos a mi representada para la conclusión de la obra, o dicho de otra forma no aporto el dinero para la culminación de las casas, en segundo lugar, cambio la codificación del portón del estacionamiento para impedirle la entrada a sus casas. TERCERO Le (sic) quito (sic) el suministro de agua, cerrándole toda posibilidad a mi representada de entrar a sus viviendas. EN CUANTO AL OBJETO DE LA RECONVENCION referente al capítulo V. Niego, rechazo, contradigo y me opongo formalmente, en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, a la petición del demandado Reconviniente (sic), que tiene por objeto la resolución del contrato de Opción (sic) de compra venta de fecha 5 de agosto de dos mil once (2011), inserto bajo el Nª 23, tomo 125, así como el acuerdo complementario de fecha siete (07) de septiembre de dos mil doce (2012). Señalo que este último documento corresponde a la cancelación del precio pactado en la opción de compra venta, Es importante señalar, que no existe documento complementario. Por otra parte, señalo que en fecha treinta (30) de Octubre de dos mil catorce (2014), los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL, Y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALA; venezolanos, mayores de edad, de estado civil casados y titulares de las cedulas de identidad números V- 13.885.325, V-14.519.665, domiciliados en la Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, propietarios de dos (2) inmuebles, constituidos por dos (2) casas, que se identifican con los números CS-05 y CS-06; interpusieron OFERTA REAL DE PAGO, en contra de mi representada ciudadana Nelly del Socorro Gómez Merchán, con la finalidad de quedarse con las mencionadas casas, la cual le fue declarada SIN LUGAR, en primera Instancia, en el Tribunal Superior y en El Tribunal Supremo. Me reservo el derecho a demostrar lo dicho en el lapso probatorio. Por otra parte, se puede observar en la documentación que cursa en autos, que mi representada cumplió con lo pactado en la opción de compraventa. En cuanto lo referente al CAPÍTULO SEXTO, impugnación de Fotostatos. Niego, rechazo, contradigo en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, que haya consignado en el expediente fotostatos son copias certificadas de sus originales. Por todo lo antes expuesto, solicito de este digno Tribunal que el presente escrito de Contestación a la Reconvención sea admitido y sustanciado conforme a derecho con todos los pronunciamientos de Ley. Y DECLARADA SIN LUGAR LA DEMANDA DE RECONVENCION (...)” Observamos entonces que la parte demandada reconvino en el presente juicio, pretendiendo con ello la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de opción de compra-venta que fuera suscrito conjuntamente con la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, en fecha 05 de agosto de 2011, por incumplimiento de la parte actora-reconvenida en culminar las viviendas que fueron ofrecidas en venta, con estricto apego al permiso de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente y al documento de condominio respectivo; así como al acuerdo complementario suscrito en fecha 07 de septiembre de 2012, ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, transcurriendo casi doce (12) años del documento de compromiso, al cual la hoy demandante-reconvenida no ha dado cumplimiento. Solicitando al efecto en forma principal la resolución del contrato de opción de compra venta de fecha 05 de agosto de 2011 y en efecto cascada o en forma subsidiaria la resolución del acuerdo complementario de fecha 07 de septiembre de 2012. Por su parte, la representación judicial de la actora reconvenida a los fines de desvirtuar tales alegatos, mediante escrito consignado en fecha 10 de julio de 2023, procedió a rechazar, negar y contradecir la reconvención interpuesta, sosteniendo para ello que su poderdante en ningún momento incumplió con sus obligaciones contractuales, sobre todo manifestó que es falso las obligaciones asumidas por la parte demandante en su cláusula séptima, argumentando que su representada NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, no se comprometió a culminar dichas viviendas con dinero de su propio peculio, a partir del 30 de septiembre de 2011; argumentando que quien se comprometió fue el oferente; que el oferente jamás dio los recursos para que su representada culminara la obra; que aunado a ello cambio la codificación del portón del estacionamiento impidiendo la entrada a las casas signadas CS-5 y CS-6 e incluso quitó el suministro de agua. Asimismo, negó que exista un documento de acuerdo complementario, que lo cierto es, que el día 07 de septiembre de 2012, su representada canceló la totalidad de la deuda tal y como se evidencia del documento autenticado bajo el número 36, Tomo 171. Por último, procedió a oponerse a la resolución de contrato de opción de compra venta, ya que el documento de fecha 07 de septiembre de 2012, inserto bajo el Nº 36, Tomo 171, corresponde a la cancelación del precio total de la venta, argumentando que el oferente incumplió con lo acordado. Así las cosas, esta Juzgadora estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: En principio, debe establecerse que “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365). Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente: “(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”. (Negrita y subrayado de este tribunal) Podemos entonces afirmar que la reconvención es aquella pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia. Ahora bien, vistos los argumentos de la reconvención y las defensas propuestas en el escrito de contestación a la reconvención, debe esta Sentenciadora precisar que la demandada reconviniente persigue –tal como se ha dicho- la resolución de un contrato de opción de compra venta, por lo que, este tribunal estando dentro de la oportunidad procesal para resolver sobre la misma, pasa a hacerlo en los siguientes términos: Tenemos que la norma rectora de la acción de resolución de contrato está contenida en el artículo 1.167 del Código Civil; siendo el caso que, dicha disposición legal textualmente expresa lo siguiente: Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Bajo este orden de ideas, debe establecerse que ciertamente la acción resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, que consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió; ahora bien, de la disposición legal precedentemente transcrita, es posible determinar que nuestro ordenamiento civil exige para la procedencia de la acción resolutoria dos elementos relevantes, estos son, a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes de sus obligaciones derivadas del mismo contrato. De esta manera, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la presente acción resolutoria, debe este órgano jurisdiccional revisar primeramente si en el caso que nos ocupa, se encuentran reunidos o no los elementos referidos en el particular anterior; en efecto, con relación al primer elemento exigido, es decir, con respecto a la existencia del contrato bilateral, ciertamente ha quedado comprobado en autos que los ciudadanos NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN (oferida) y PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL (oferente), mediante documento suscrito en fecha cinco (05) de agosto de 2011, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nº 23, Tomo 125 del Tomo de Autenticación del año 2011 llevados por dicha Notaría; se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta sobre dos (2) casas en proceso de construcción, identificadas 5 y 6 ubicadas en el Conjunto Residencial “SAN MIGUEL ARCÁNGEL”, municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, así como, acuerdo complementario, de fecha 07 de septiembre de 2012, autenticado bajo el número 36, Tomo 171 de la indicada Notaría Pública. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral (inserto a los folios 20 al 25 de la I pieza) y contrato acuerdo complementario (inserto a los folios 10 al 17 de la pieza I), ambos suscritos entre la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN y el hoy reconviniente, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que, queda fuera del debate los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual, con lo cual se cumple el primero de los requisitos.- ASÍ SE PRECISA. Precisado lo anterior, esta Sentenciadora pasa a pronunciarse con respecto al segundo de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción resolutoria, es decir, sobre el incumplimiento de la parte demandante reconvenida con respecto a sus obligaciones contractuales; en este sentido, se observa que la demandada reconviniente sostuvo que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN incumplió con el contrato que se pretende resolver, por cuanto, no dio cumplimiento a la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato tantas veces indicado; así como tampoco dio cumplimiento a la CLÁUSULA SEGUNDA establecida en el CONTRATO DE ACUERDO suscrito en fecha 07 de septiembre de 2012, transcurriendo desde la fecha acordada doce (12) años, sin que diera cumplimiento al mismo. Y SÍ SE DECLARA. Ahora bien, vistos los argumentos sostenidos por las partes y revisado el contenido del contrato cuya resolución se persigue, así como, del contrato de acuerdo complementario de fecha 07 de septiembre de 2012; quien aquí suscribe, verifica que ambas partes se obligaron a protocolizar el documento definitivo de la venta una vez la compradora (OFERIDA) culminara los trabajos de construcción de las viviendas realizados y ajustados al Proyecto Aprobado, a partir del día 30 de septiembre de 2011, tal y como fue acordado en la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato suscrito en fecha 05 de agosto de 2011, el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nro. 23, Tomo 125 de los Libros llevados por dicha notaria; a cuya documental, se le confiere el valor probatorio que de ella emana por no haber sido tachada por la parte a quien le fue opuesta. Asimismo del acervo probatorio se observa claramente que la parte actora-reconvenida, tampoco dio cumplimiento a la CLÀUSULA SEGUNDA del contrato de ACUERDO, suscrito con el demandado-reconviniente en fecha 07 de septiembre de 2012, el cual quedo anotado bajo el Nro. 36, Tomo 171 de los Libros llevados por la citada notaria, como lo era, haberse comprometido a continuar con los trabajos de construcción, en aras de cumplir con los requisitos para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a protocolizar la venta, por ende, siendo que no cursa en autos ningún elemento probatorio que conlleve a esta Juzgadora a comprobar que la demandante reconvenida en su carácter de compradora, haya dado cumplimiento a los contratos hoy objeto de resolución, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria.- ASÍ SE ESTABLECE. Partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, debe este tribunal declarar CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera interpuesta por la parte demandada-reconviniente, ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ contra la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, ambas plenamente identificadas en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo. Como consecuencia de la anterior decisión, se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta protocolizado en fecha cinco (05) de agosto de 2011, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el número 23, Tomo Nro. 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y como consecuencia de ello RESUELTO el contrato de acuerdo complementario o compromiso suscrito por las partes en fecha 07 de septiembre de 2012, el cual quedo anotado bajo el Nro. 36, Tomo 171 de los Libros llevados por la citada notaria. Y ASÍ SE DECIDE. IV. DISPOSITIVA. En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el alegato esgrimido por la parte demandada-reconviniente respecto a la ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA. SEGUNDO: SIN LUGAR la solicitud de PROHIBICIÓN DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, alegada como punto previo por la parte demandada-reconviniente. TERCERO: CON LUGAR la “EXCEPCION DEL CONTRATO NO CUMPLIDO” (exceptio non adimpleti contractus) alegado por la parte demandada-reconviniente. CUARTO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, titular de la cédula de identidad número V.- 3.589.949, contra los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, titulares de las cédulas de identidad números V.- 13.885.325 y V.- 14.519.665, respectivamente. QUINTO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera interpuesta por los ciudadanos- PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ contra la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, ambas plenamente identificadas en autos; por lo cual se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta protocolizado en fecha cinco (05) de agosto de 2011, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el número 23, Tomo Nro. 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y como consecuencia de ello RESUELTO el contrato de compromiso suscrito por las partes en fecha 07 de septiembre de 2012, el cual quedo anotado bajo el Nro. 36, Tomo 171 de los Libros llevados por la misma Notaria. SEXTO: Se condena en costas a la parte actora-reconvenida por haber sido vencida en su totalidad, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Para darle cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de la anterior sentencia. Publíquese y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página www.miranda.scc.org.ve. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los doce (12) días del mes de marzo del año dos mil veinticuatro (2.024). Años 213° de la Independencia y 165° de la Federación.- LA JUEZ, RUTH GUERRA MONTAÑEZ LA SECRETARIA, JENNIFER ANSELMI DÍAZ En esta misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las dos y diez minutos de la tarde (2:10 p.m.). Conste, LA SECRETARIA, JENNIFER ANSELMI DÍAZ RGM/JAD/Jenny/HSAA Exp. N° 21.689 Cumplimiento/Civil/Def. ...