TSJ Regiones - Decisión

...JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA.- Los Teques, quince (15) de mayo de dos mil veinticuatro (2024).
214º y 165º
Visto el escrito que riela a los folios 74 al 78, ambos inclusive, presentado en fecha 13 de mayo de 2024, por la abogada EDNA VANESSA ARIAS CASTRO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 252.043, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante el cual informa a este tribunal que no ha agotado la vía administrativa, tal como se requiera por auto dictado por este juzgado en fecha 02 de mayo de 2024, igualmente, consigna escrito de reforma de la demanda de fecha 13/05/2024, inserta a los folios 79 al 90, ambos inclusive, conforme al artículo 343 del Código de Procedimiento Civil.
Precisado lo anterior, este Tribunal a los fines de emitir pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de la presente demanda, observa lo siguiente:
Revisado el contenido del escrito libelary su posterior reforma,se evidencia que la apoderada judicial de la parte actora,informa, no haber agotado la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, que ordena el artículo 94 de la ley de para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, alegando que dicha norma no es aplicable a la demanda intentada, ya que sostiene que no es obligatorio, y que, a su decir, la pretensión contenida en la demanda,no persigue el despojo o pérdida del bien inmueble que ocupa como arrendataria su defendida, peticionando que se le haga la venta de un bien inmueble en las mismas condiciones que lo adquiriera el hoy demandado.
Partiendo de lo anterior, y vistas las actas que conforman el expediente, puede en consecuencia afirmarse que la presente demanda interpuesta por retracto legal arrendaticio, a través de la cual se pretende la venta de un bien inmueble que alega la parte actora no le fue dado en preferencia, la cual fue presentada por este Tribunal en fecha 25 de abril de 2024, se hace necesario citar el artículo 94 dela Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, el cual establece lo siguiente:

Artículo 94.- “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”(negrillas del Tribunal)

Como corolario de lo anterior este Tribunal se permite traer a colación la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2013, relacionada con el Expediente signado con el No. AA20-C-2012-0000712; en la cual se expuso lo siguiente:

“(…) Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto.Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. (…)”

Bajo este orden de ideas, puede quien aquí suscribe afirmar que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non,el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en la referida Decreto-Ley; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la Ley.
Así las cosas, partiendo de los razonamientos antes realizados y en vista que en el caso de marras la pretensión de la parte actora se circunscribe a la anulación de una venta de un bien inmueble que alega ocupar en calidad de arrendataria, y como consecuencia le sea dado en venta en las mismas condiciones que le fuera dado al ciudadano OSWALDO DOS RESIS CABRAL, el cual según lo dicho por la parte actora, no le fue ofrecido en venta por tener la preferencia ofertiva; observa esta juzgadora, que la parte actora no acreditó en autos haber tramitado por ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR CON COMPETENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA Y HÁBITAT, el procedimiento especial contemplado en la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en consecuencia resulta forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLEla presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la ciudadanaYUDERSI LONIYYER HERNÁNDEZ ABREUcontra los ciudadanosFRANCISCO RAMÓN DÍAZ, ADELA RAMÍREZ DE DÍAZ, y OSWALDO DOS RESIS CABRAL,siendo que para la procedencia de la misma se requería el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en el artículo 94de la citada Ley.- Así se establece.
LA JUEZ,

RUTH GUERRA MONTAÑEZ.
LA SECRETARIA,

JENNIFER ANSELMI DÍAZ.

RGM/JAD/DERB/HSAA
Exp. No. 21.955

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