TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
214º y 165º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 18 de diciembre de 1992, inserto bajo el No. 38, Tomo 128-A Sgdo; representada por el ciudadano JAIME DA SILVA DE SOUSA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 6.185.720.

Abogados en ejercicio JOSÉ MARTIN MENDOZA PEÑA, GINO GAVIOLA ALEGRÍA y SAMUEL LEMUER VILLEGAS ESTRADA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 155.142, 70.727 y 222.513, respectivamente.

Sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de mayo de 2009, bajo el No. 56, Tomo 65-A-cto; representada por los ciudadanosANA DOMERKIS FARRERA WANLOXTEN y JOSÉ DOMINGO FARRERA RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-12.613.192. y V- 2.741.127, respectivamente.

Abogados en ejercicio ÁLVARO ABELARDO HERNÁNDEZ ESPEJO y RAÚLAGUSTÍN NAVA ROJAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 27.958 y 42.321, respectivamente.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

24-10.103.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio GINO GAVIOLA ALEGRÍA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de diciembre de 2023, a través de la cual se declaró INADMISIBLE la demanda que por DESALOJO incoara la prenombrada empresa en contra de lasociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., todos plenamente identificados en autos, por falta de cualidad activa.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 16 de enero de 2024, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatándose en autos que solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 5 de marzo de 2024, se declaró vencido el lapso para la presentación de observaciones a los informes, dejando constancia que ninguna de las parteshicieron uso de tal derecho, y se dejó sentado que a partir de dicha fecha comenzarían a transcurrir los sesenta (60) días calendarios;seguido a ello, por auto de fecha 6 de mayo del año en curso, se difirió la oportunidad para decidir por un lapso de treinta (30) días calendarios, motivado al exceso de causas en el tribunal.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir el recurso intentado, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo los términos y consideraciones que se expondrán a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda y su posterior reforma presentados en fecha 11 y 30 de mayo de 2023, respectivamente, el abogado en ejercicio JOSÉ MARTIN MENDOZA PEÑA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., por DESALOJO; sosteniendo -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 1º de octubre de 2021, su representada suscribió el último contrato de arrendamiento con la sociedad mercantilPIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., por un local comercial que forma parte del Centro Comercial Real Plaza, primer piso, distinguido con el No. 8, situado en la Av. Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por un (1) año fijo, el cual feneció el 1º de octubre de 2022.
2. Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se acordó que se debía cancelar las cuotas de arrendamiento los días cinco (5) de cada mes, y que dicha obligación –a su decir- nunca la ha cumplido la arrendataria, puesto que paga con atraso todas las mensualidades.
3. Que el último canon de arrendamiento lo fijaron de mutuo acuerdo en el mes de octubre de 2022, en la cantidad equivalente en moneda nacional usando como unidad de cuenta el dólar de los Estados Unidos de Norteamérica a la tasa emitida por el Banco Central de Venezuelaen ochenta y cuatro dólares (USD $84), tal y como se desprende en la factura de fecha 17 de noviembre de 2022, por el monto de dos mil seis bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 2.006,45),incluyendo el IVA, a través del cual se cancela el mes de octubre de 2022.
4. Que la arrendataria siempre había realizado depósitos en la cuenta de su representada del Banco Exterior No. 0115.0034.0303.4002.1344, la cual –a su decir- permanece abierta y por tanto, no se cumple con el supuesto de ley para realizar consignaciones arrendaticias ya que nunca se le impidió el pago.
5. Fundamentó la presente acción en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
6. Que por lo expuesto es por lo que demanda por desalojo por falta de pago oportuno del canon de arrendamiento a la sociedad mercantilPIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., a los fines de que acceda a entregar el local arrendado libre de bienes y personas.
7. Por último, estimó la demanda en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), equivalentes a cinco mil unidades tributarias (5.000 U.T.), y solicitó que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 4 de julio de 2023, la ciudadanaANA DOMERKYS FERRERA WANLOXTEN, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., debidamente asistida por los abogados en ejercicio ÁLVARO ABELARDO HERNÁNDEZ ESPEJO y RAÚLAGUSTÍN NAVA ROJAS, procedieron a contestar la demanda incoada en contra de su representada; aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que desde la fecha 19 de noviembre de 2005, se encuentra ocupando en calidad de arrendataria el inmueble administrado por la empresaADMINISTRADORA MENDES SILVA 31X38, C.A., cuya relación arrendaticia hasta la fechalo han renovado entre las partes de manera verbal, periódica y permanente,por lo que –a su decir- ha operado la tácita reconducción.
2. Queposteriormente la administradora elaboró un contrato notariado en fecha 01 de octubre de 2021,por lo que hasta la fecha el arrendatario lleva más de diecisiete (17) años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario del inmueble.
3. Queel pago de los cánones de arrendamiento –a su decir- lo han venido modificando a conveniencia de la administradora sin consulta, y que asimismo conforme al último convenio celebrado, quedó fijado el canon por el monto de sesenta dólares estadounidenses (USD $60).
4. Que de forma verbal acordaron pagar por canon de arrendamiento la cantidad de dos mil dieciocho con cincuenta y dos bolívares (Bs. 2018,52) mensuales equivalente a la cantidad de OCHENTA Y CUATRO DÓLARES AMERICANOS (USD $84), según la tasa del 27/03/2023 del Banco Central de Venezuela.
5. Que desde el inicio de la relación arrendaticia ha cumplido cabalmente con las obligaciones contraídas en el contrato, destacando que los pagos de los cánones de arrendamiento lo ha realizado en transferencias realizadas en el Banco Exterior, C.A., cuenta Nº 0015-0034-0303-400-21344 CED J- 300622142, tal y como lo acordaron con la administradora MENDES SILVA 31x38, C.A.
6. Que en el transcurso del año la administradora ha incrementado el canon sin consulta de ningún tipo para acordarlo mutuamente,y que además, no ha recibido el recibo de pagorespectivo desde el mes de noviembre de 2022.
7. Que el 11 de noviembre de 2022, realizó una transferencia por la cantidad de mil setecientos veintinueve con setenta céntimos (Bs. 1.729,70), tal y como consta de recibo Nº 3164 donde canceló los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2022 y enero de 2023.
8. Que en fecha 23 de febrero de 2023, vía whatsappla ciudadana GISELDA QUIÑONES, le notificó que su caso fue pasado a departamento legal no permitiéndole realizar el pago de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2023.
9. Que en vista de que el arrendador se rehusó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, y en vista de la evidente acción para provocar de alguna manera que se configure la falta de pago de dos o más cánones, es por lo que solicita en esta oportunidad que se le reciba la consignación de canon arrendaticio correspondiente al mes de febrero del año 2023, por la cantidad de dos mil dieciocho con cincuenta y dos bolívares (Bs. 2.018,52), así como las subsiguientes.
10. Que consignó los cánones de arrendamiento ante el Juez Primero Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en el expediente Nro. 524-2023, debido a la insistencia de la administradora de no aceptarle los pagos y es así como ha pagado –según su decir- oportunamente las mensualidades de los meses de enero en la cuenta del Banco Exterior No. 0115 0034030340021344, y posteriormente febrero, marzo y abril depositado en el libro de consignaciones.
11. Que en base a la exposición analítica que antecede rechaza y contradice la pretensión de la parte actora al reclamar que se adeudan las mensualidades correspondientes a enero, febrero y marzo de 2023, ya que -a su decir- todas han sido canceladasen el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda en el expediente Nro. 524-2023, de manera periódica como lo establece la ley.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer la siguiente documental:
Primero.- (Folios 8-14 del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática,ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 18 de diciembre de 1992, bajo el No. 38, Tomo 126-ASgdo; a través del cual se desprende que la referida empresa se encuentra administrada por una junta directiva, integrada por un director gerente y un director suplente designándose a los ciudadanos JAIME DA SILVA DE SOUSA (director gerente) y MARÍA JOVIA DE SOUSA (director suplente).Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de la representación de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., parte demandante en el presente juicio.- Así se establece.
Segundo.-(Folios 15-18 del expediente) marcado con la letra “B”, en copia certificada ad effectumvidendi, INSTRUMENTO PODER otorgado ante la Notaría Pública del Estado de Florida, Estados Unidos de América en fecha 16 de enero de 2023, apostillado en fecha 20 de enero de 2023, bajo el No. 2023-11407, a través del cual se acredita al abogado en ejercicio JOSÉ MARTIN MENDOZA PEÑA, como apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A.; ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la contraparte, esta juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra realizadas.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 19-20 del expediente)marcado con la letra “C”, en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil “PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A.”, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un local comercial identificado con el Nº 8,ubicado en el piso I del Centro Comercial Real Plaza, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, bajo los términos que a continuación se exponen:
“(…) SEGUNDA: El canon de Arrendamiento (sic) es la cantidad de SESENTA CON 00/100 DOLARES (sic) AMERICANOS (US$ 60) mensuales los cuales serán depositados en la cuenta corriente N° 0115 0034 0303 4002 1344 del Banco Exterior a Nombre (sic) de Administradora Méndez Silva 31 x 28, C.A.EL ARRENDATARIO se obliga a cancelar a su vencimiento, los Días (sic) Cinco (sic) de cada mes. Queda entendido que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, dará lugar a ELARRENDADOR para optar entre pedir la Resolución (sic) del presente contrato o exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado en el mismo.
(…omissis…)
DECIMA(sic): El plazo de duración de éste contrato es de Un (sic) (1) año fijo, contado a partir de la fecha Primero (sic) (1º) de Octubre (sic) del año 2.021 hasta el Primero (sic) (1º) de Octubre (sic) del año 2.022, el cual será prorrogable por igual lapso, previo acuerdo de las partes contratantes(…)”

Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso; quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que entre las partes intervinientes en el presente juicio, existe una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del litigio desde el 1º de octubre de 2021, acordándose que el canon de arrendamiento sería cancelado de manera mensual los días cinco (5) días de cada mes por mensualidades vencidas y en la cuenta bancaria que allí se identifica.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 21-26del expediente) marcado con la letra “D”, en formato impreso, seis ESTADO DE CUENTA Y COMPROBANTE POR CARGOS EFECTUADOSexpedidos por el Banco Exterior, Banco Universal C.A., correspondiente a la cuenta No. 1150034030340021344, cuya titularidad le corresponde a la empresa ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., durante el período del 1º de septiembreal 31 de septiembre de 2022, 1º de agosto al 31 de agosto de 2022, y 1º de octubre al 31 de octubre de 2022. Ahora bien, aún cuando las copias fotostáticas de los instrumentos privados en cuestión no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad para contestar, este tribunal estima que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 27-34 del expediente) marcados con las letras y números “E”, “F1” hasta “F2”, “F7”, en original, ocho (08) FACTURASexpedidas por la empresa ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., en beneficio de la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., correspondiente al canon de arrendamiento cancelado, de cuya descripción se observa lo siguiente: (a)Factura Nº 3164, de fecha 17/11/2022, por la cantidad de dos mil seis bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 2.006,45), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de octubre de 2022; (b)Factura Nº 3049, de fecha 13/03/2022, por la cantidad de doscientos treinta bolívares (Bs. 230,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de febrero de 2022; (c)Factura Nº 3056, de fecha 22/03/2022, por la cantidad de doscientos veintidós bolívares (Bs. 222,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de marzo de 2022;(d)Factura Nº 3074, de fecha 03/05/2022, por la cantidad de trescientos veintiséis bolívares (Bs. 326,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de abril de 2022;(e)Factura Nº 3103, de fecha 13/07/2022, por la cantidad de cuatrocientos veintiocho bolívares (Bs. 428,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de junio de 2022;(f)Factura Nº 3122, de fecha 18/08/2022, por la cantidad de cuatrocientos treinta y nueve bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 439,99), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de julio de 2022;(g)Factura Nº 3140, de fecha 19/09/2022, por la cantidad de quinientos setenta y nueve bolívares (Bs. 579,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de agosto de 2022; y, (h)Factura Nº 3141, de fecha 19/09/2022, por la cantidad de quinientos setenta y nueve bolívares (Bs. 579,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de septiembre de 2022. Ahora bien, en vista que los documentos privados bajo análisis no fueron desconocidos por la parte contra la cual se opuso; quien aquí suscribe los tiene por reconocidos de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y les confiere pleno valor probatorio, como demostrativos del pago de los cánones de arrendamiento cancelados por la parte demandada, por los montos y en la oportunidad antes descrita.- Así se establece.
Sexto.- (Folios 35-39 del expediente) en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA ESTATUTOS SOCIALESde la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de mayo de 2019, bajo el No. 56, Tomo 65 A Cto; a través del cual se desprende que la referida empresa se encuentra administrada por una junta directiva, integrada por un presidente y vicepresidente designándose a los ciudadanos ANA DOMERKYS FARRERA WANLOXTEN (Presidente) y JOSÉ DOMINGO FARRERA RAMIREZ (Vicepresidente).Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de la representación de la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., parte demandada en el presente juicio.- Así se establece.

Seguido a ello, se observa que abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandante promovió lo siguiente:
.- RATIFICÓ las documentales acompañadas junto a la demanda específicamente de las marcadas con las letras “D” y “E”; lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
La parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, consignó a los autos las siguientes documentales:
Primero.-(Folio 49 del expediente) marcado con la letra “A” en copia fotostática,CÉDULA DE IDENTIDAD No. V-12.613.192, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana ANA DOMERKYS FARRERA WANLOXTEN. Ahora bien, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio a la documental ante identificada; como demostrativa de la identidad de la representante de la empresa demandada en el presente proceso.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 50-55 del expediente) en copia fotostática, marcado con la letra “B”, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil INVERSIONES DOMERKYS, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital del estado Miranda en fecha 20 de octubre de 2005, bajo el No. 16, Tomo 97-A-Cto; a través del cual se desprende que la referida empresa se encuentra administrada por las ciudadanas ANA DOMERKYS FARRERA WANLOXTEN y MARÍA HANHIRA FARRERA WANLOXTEN. Ahora bien, aún cuando el documento bajo análisis no fue impugnado por la parte contraria, quien aquí suscribe observa que su contenido en nada aporta a la resolución presente juicio, por lo que se desecha del mismo por impertinente.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 56-62 del expediente) marcado con la letra “C”, en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALESde la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de mayo de 2019, bajo el No. 56, Tomo 65 A Cto; a través del cual se desprende que la referida empresa se encuentra administrada por una junta directiva, integrada por un presidente y vicepresidente designándose a los ciudadanos ANA DOMERKYS FARRERA WANLOXTEN (Presidente) y JOSÉ DOMINGO FARRERA RAMÍREZ (Vicepresidente).Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 63-64 y 67-69 del expediente) macados con la letras “D”, “E” y “F”, en copia fotostática,dos (2) CONTRATOS PRIVADOS DE ARRENDAMIENTOsuscritos entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31X38, C.A., en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., representada por la ciudadana ANA DOMERKIS FARRERA, C.A., en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un inmueble conformado por un local comercial distinguido con el Nro. 8, ubicado en la planta mezzanina del Centro Comercial Real Plaza, Avenida Bolívar de Charallave, Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda, teniendo ambos una duración de un (1) año fijo.Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí decide observa que las mismas corresponden a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma ésta que previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples (Cfr. Sentencia de la Sala de Casacón Civil N° RC-385 de fecha 24/11/2016, Exp. N° 2015-822; ratificada en sentencia Nº 090 del 28/4/2021); por consiguiente, esta alzada desecha las probanza bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 65-66 del expediente)marcado con la letra “E”, en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil “PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A.”, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un local comercial identificado con el Nº 8,ubicado en el piso I del Centro Comercial Real Plaza, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1º de octubre de 2021. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Sexto.-(Folios 70-71del expediente) marcado con la letra “H”, en copia fotostática, TRANSFERENCIA ELECTRÓNICA realizada desde la cuenta del Banco Nacional de Crédito, Banco Universal, Nº 3705, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana ANA DOMERKYS FARRERA WANLOXTEN,en fecha 21 de febrero de 2023, por la suma de ochocientos veintinueve bolívares con sesenta céntimos (Bs. 829,60). Ahora bien, aún cuando las copias fotostáticas de los instrumentos privados en cuestión no fueron impugnadas por la parte contraria en su oportunidad, este tribunal estima que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Séptimo.-(Folios 72-76 del expediente) en copia fotostática, marcados con las letras “I”, “J” y “K”, tres (03) COMPROBANTES DE INGRESOS cursantes en el expediente de consignaciones signado bajo el No. SC-524-2023, de la nomenclatura interna del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, correspondientes a las consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana ANA DOMERKYS FERRERA WANLOXTEN, en beneficio de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA, 31x38, C.A., de las cuales se evidencian los siguientes pagos:
Nº Nº de Depósito Fecha del depósito Monto Bs. Fecha consignación Mes correspondiente
1 144410371 21/04/2023 Bs. 2.070,00 24/04/2023 FEBRERO 2023
2 130122163 26/04/2023 Bs. 2.071,00 04/05/2023 MARZO 2023
3 00056577 18/05/2023 Bs. 2.176,00 25/05/2023 ABRIL 2023

Ahora bien, siendo que el documento público en cuestión no fue impugnado por la contraparte, se tiene como fidedigno de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativa de que la parte demandada realizó las consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2023, de manera irregular ycontrario a lo convenido en el contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandante, pues de su contenido se desprende que el arrendatario tenía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento a su vencimiento los días cinco (5) días de cada mes.- Así se establece.

.-PRUEBA TESTIMONIAL: Se evidencia que la parte demandada promovió como testigo al ciudadano RENNY DIXON LÓPEZ MANZANO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 13.405.912; no obstante, aún cuando el tribunal de la causa admitió dicha probanza, se observa que en la oportunidad para celebrar la audiencia o debate oral, no compareció el prenombrado testigo a fin de rendir su declaración, por tales razones no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió los siguientes medios:
.- RATIFICÓ las documentales acompañadas junto l escrito de contestación a la demanda, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 07 de diciembre de 2023, se declaró lo siguiente:
“(…)se desprende que la presente acción fue incoada por el ciudadano JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA (…) actuando en ese acto en su carácter de apoderado judicial de la empresa ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A, quien suscribió el contrato privado de arrendamiento con la parte demandada en la que no se aprecia fecha de celebración del mismo, si no (sic) que, de mutuo acuerdo establecieron en la cláusula décima, su vigencia a partir del día primero (1ro) de octubre del 2.022(…)
(…omissis…)
Así las cosas, el contrato de arrendamiento objeto de este proceso fue celebrado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, CA., propiedad de su mandante; sin embargo, ello no es óbice para tener como válido el arrendamiento de una cosa ajena, puesto que la doctrina nacional ha indicado reiteradamente que un tercero puede arrendar un inmueble, previo consentimiento expreso o tácito del propietario del bien arrendado. Así, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente (…)
(…omissis…)
Así las cosas, subsumiéndonos en el presente caso, del contrato privado cursante en auto ha quedado ya establecido que la parte demandante, Sociedad (sic) Mercantil (sic) “ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, CA.,” suscribió el contrato arrendaticio objeto del presente proceso, y como ya se señaló, la doctrina nacional ha indicado reiteradamente que un tercero puede arrendar un inmueble, previo consentimiento expreso o tácito del propietario del bien arrendado, por lo que se hace imperativo determinar el carácter con el cual actúa en este juicio, y consecuentemente, si detenta o no legitimidad para solicitar el desalojo del inmueble arrendado, para lo cual se advierten las siguientes consideraciones:
(…omissis…)
(…) Así las cosas, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, CA., quien encabeza dicho contrato actúa para suscribir dicho como propietario. Ahora bien, de la revisión a las actas se observa que, en la reforma del libelo de la demandada, el apoderado judicial no expresa el sí la referida sociedad mercantil, actúa como propietario, administrador o gestor del inmueble objeto del presente juicio, solo aportó a los autos el acta constitutiva como empresa administradora, y el contrato privado en original en la que manifiesta ser propietario del inmueble(…)
(…) En tal sentido, se debe reiterar que no sólo fue omitida la carga procesal obligatoria de la parte demandante de aportar el instrumento en, y durante el proceso el carácter de propietario, administrador o gestor del inmueble objeto del presente juicio, para verse establecido el vínculo jurídico de la relación arrendaticia, como así lo establece el citado artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sino que al mismo tiempo tampoco se puede, ni si quiera, deducir del proceso la condición en la que actúa en el presente juicio, ya que el apoderado judicial de la empresa administradora no señaló en la reforma de la demanda, ni en el libelo inicial, si su representado actúa en condición de propietario, administrador o gestor del inmueble objeto del presente juicio, de lo cual impide a este juzgador determinar su legitimidad, para suscribir el contrato de arrendamiento y, en consecuencia, demandar el desalojo del inmueble para uso comercial. Así se declara. –
En consecuencia, bajo las consideraciones ut supra expuestas, y luego de un minucioso análisis de la pretensión esgrimida por la parte demandante y a sus recaudos, resulta forzoso para quien decide declarar que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A no ostenta cualidad para intentar el juicio bajo análisis, por no constar en auto el carácter de propietario, administrador o gestor del inmueble objeto del presente desalojo que se pretende; consecuentemente, se debe declarar INADMISIBLE la demanda de DESALOJO intentada por la prenombrada empresa contra la sociedad mercantil PIÑATERIA EL GRAN CARAMELO C.A.- Así se decide.
DISPOSITIVA
Por todo los razonamientos que han quedado expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave (…) declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de Desalojo (sic) de local comercial intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A(…) en contra la sociedad mercantil PIÑATERIA EL GRAN CARAMELO C.A, (…) al advertirse la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA en el presente juicio. SEGUNDO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza especial del fallo (…)”

V
ALEGATOS EN ALZADA.

El apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil ADMINISTRADORA MÉNDEZ SILVA 31 X 38, C.A., presentó ante esta alzada en fecha 20 de febrero de 2024, su respectivo escrito de informes, en el cual realizó una breve síntesis de los hechos expuestos en la pretensión libelar, para de seguidas exponer que la parte demandada si bien se opone la demanda, reconoce a su representada como arrendadora así como la relación arrendaticia, por lo que –a su decir- no es necesaria la autorización expresa para ser arrendador de un inmueble ajeno; asimismo, indicó que no es un requisito legal consignar documento que acredite la propiedad, la administración o la gestoría del inmueble arrendado. Por último, sostuvo que de las pruebas aportadas por la parte demandada queda demostrado –según su decir- el atraso del pago e incumplimiento del contrato al no pagar en la fecha determinada, lo cual hace procedente el desalojo previsto en el literal “i” del artículo 40 dela Ley para la Regularización del Arrendamiento para UsoComercial, motivo por el cual, solicitó que se declare con lugar la apelación y la demanda intentada.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de diciembre de 2023, a través de la cual se declaró INADMISIBLE la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31X38 C.A., en contra de lasociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., todos plenamente identificados en autos, al advertir la falta de cualidad activa.Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
El presente juicio se inició mediante libelo y posterior reforma presentados por el apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., quien afirmó que en fecha 1º de octubre de 2021, su defendida suscribió el último contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., por un local comercial que forma parte del Centro Comercial Real Plaza, primer piso, distinguido con el No. 8, situado en la Av. Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por un (1) año fijo, el cual feneció el 1º de octubre de 2022; asimismo, indicó que en la cláusula segunda del contrato se acordó que se debía cancelar las cuotas de arrendamiento los días cinco (5) de cada mes, y que dicha obligación –a su decir- nunca la ha cumplido la arrendataria, puesto que paga con atraso todas las mensualidades. Seguidamente, expuso que el último canon de arrendamiento lo fijaron de mutuo acuerdo en el mes de octubre de 2022, en la cantidad de ochenta y cuatro dólares (USD $84), equivalente en moneda nacional usando como unidad de cuenta el dólar de los Estados Unidos de Norteamérica, pero que la arrendataria –a su decir- siempre había realizado depósitos en la cuenta de su representada, la cual permanece abierta y por tanto, no se cumple con el supuesto de ley para realizar consignaciones arrendaticias ya que nunca se le impidió el pago; motivo por el cual demanda el desalojo por falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, conforme al literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a fin de que sea devuelto el local arrendado libre de bienes y personas.
Por su parte, la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda, sostuvo que la relación arrendaticia inició en fecha 19 de noviembre de 2005, la cual se ha renovado entre las partes de manera verbal, periódica y permanente, siendo el último contrato celebrado en fecha 01 de octubre de 2021; seguidamente, afirmó que el pago de los cánones de arrendamiento –a su decir- lo han venido modificando a conveniencia de la administradora sin consulta, pero que el ultimo canon acordado fue por la cantidad de dos mil dieciocho con cincuenta y dos bolívares (Bs. 2018,52) mensuales, equivalente a la cantidad de OCHENTA Y CUATRO DÓLARES AMERICANOS (USD $84), según la tasa del 27/03/2023 del Banco Central de Venezuela. Acto seguido, manifestó que desde el inicio de la relación arrendaticia ha cumplido cabalmente con las obligaciones contraídas en el contrato, destacando que los pagos de los cánones de arrendamiento lo ha realizado en transferencias al Banco Exterior, C.A., cuya es de la arrendadora, quien –a su decir- no ha realizado la entrega del respectivo recibo de pago desde el mes de noviembre de 2022; además, sostuvo que el día 11 de noviembre de ese mismo año, realizó una transferencia por la cantidad de mil setecientos veintinueve con setenta céntimos (Bs. 1.729,70), tal y como consta de recibo Nº 3164 donde canceló los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2022 y enero de 2023, pero que en fecha 23 de febrero de 2023, vía whatsappse le notificó que su caso fue pasado a departamento legal no permitiéndosele realizar el pago de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2023, por lo que debió realizar la consignación respectiva ante el TribunalDistribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, sostuvo que las mensualidades reclamadas correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2023, han sido canceladas de manera periódica como lo establece la ley.

De este modo, en vista que el recurso de apelación en cuestión se circunscribe a impugnar la declaratoria de falta cualidad activa de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., por cuanto –según lo afirmó el tribunal de la causa- la referida no tiene plena cualidad e interés para actuar en este juicio; consecuentemente, quien aquí suscribe estima pertinente dejar sentadas las siguientes consideraciones:
En primer lugar, debe puntualizarse que la legitimación a la causa o cualidad de las partes es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, por lo cual debe ser atendido incluso de oficio por los Jueces (Vid. SCC del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. No. 15-211); de esta manera, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Siguiendo a Couture:
“Las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho. No procuran la depuración de los elementos formales de juicio, sino que constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado (…) Se, trata en resumen, de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda (…) Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace innecesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho”. (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, págs. 113-115).
Partiendo de lo previamente transcrito, entiende esta sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, por lo que la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del Juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las excepciones dilatorias y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos.
Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, esta sentenciadora estima prudente revisar si la sociedad mercantilADMINISTRADORA MENDES SILVA, C.A., detenta o no cualidad para sostener el presente juicio, puesto que el a quo en la motiva de la sentencia recurrida estableció que “(…)no ostenta cualidad para intentar el juicio bajo análisis, por no constar en auto el carácter de propietario, administrador o gestor del inmueble objeto del presente desalojo (…)” (resaltado del texto). A tal efecto, se debe aclarar que no resulta controvertido el hecho cierto de que el contrato de arrendamiento acompañado ala reforma libelar, fue celebrado entre lasociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., en su condición de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., en su condición de “EL ARRENDATARIO”; no obstante, el fundamento del tribunal de la causa, reside en que debe acreditarseel carácter de propietario, administrador o gestor del inmueble arrendado para intentar la presente acción de desalojo.
Al respecto, se debe señalar que la doctrina nacional admite como válido el arrendamiento de la cosa ajena, así, en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 11 de agosto de 2015, expediente No. 2015-000211, se dispuso lo siguiente:
“(…) estima la Sala necesario realizar algunas consideraciones con respecto a la constitución de la relación arrendaticia inmobiliaria que surge como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento, al respecto encontramos que existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario.
De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa (…)” (Resaltado añadido)

De esta manera, resulta claro queno se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender, puesto que a fin de que un tercero pueda arrendar un inmueble, se necesita para ello que exista un consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado. Aunado a ello, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente:
Artículo 6.- “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no (…)”. (Resaltado añadido)

De acuerdo con el contenido de la norma, el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir el propietario, administrador o gestor del inmueble, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación no tendrá legitimidad para solicitar el desalojo (Cfr. Sentencia Nº 682, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22/11/2021, expediente No. 19-544). En tal sentido, la cualidad o legitimidad para estar en juicio en materia de arrendamiento no viene determinada por la propiedad del inmueble, pues en estos casos no se discute el derecho a la propiedad sino el derecho a gozar de la cosa por cierto tiempo, mediante el pago de un precio determinado, por lo tanto, para incoar la presente acción, no es necesario que el actor demuestre que es propietario, del bien inmueble objeto del litigio, puesto que en el caso sub examine el contrato privado de arrendamiento objeto del juicio, fue suscrito por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., y por tanto, se encuentra plenamente legitimada para demandar las obligaciones que del mismo se derivan.
Además de esto, parece importante advertir que conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil anteriormente transcrito, un tercero puede arrendar un inmueble, con el consentimiento expreso o tácito del propietario del bien, por lo que se entiende que dicha autorización puede ser mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario; de manera que, no resulta necesario para determinar la validez del contrato que el arrendatario traiga a los autos una autorización escrita por parte del propietario del inmueble arrendado, puesto que como ya se dijo, ésta puede ser tácita e incluso verbal; dicho esto, se puede entonces concluir que la sociedad mercantil ADMINISTRATORIAMENDES SILVA 31 X 38, C.A., efectivamente ostenta la legitimidad para actuar en juicio por ser quien suscribió el contrato de arrendamiento objeto del caso de marras.- Así se establece.
Finalmente, quien aquí decide ineludiblemente debe concluir que la relación jurídico procesal se encuentra debidamente conformada, y por lo tanto, este juzgado superior debe forzosamente REVOCARen todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas delos Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de diciembre de 2023, la cual declaró inadmisible por falta de cualidad de activa, la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil ADMINISTRATORIA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., contra la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., plenamente identificadas en autos; tal y como se dejará sentado en el dispositivo de la presente decisión.- Así se decide.

Realizado el pronunciamiento que precede, este tribunal superior en atención a lo previsto en el artículo 209 del Código de procedimiento, procede a resolver la procedencia o no del recurso de apelación ejercido previo estudio del mérito del asunto controvertido en el presente juicio; bajo las siguientes consideraciones:
En vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para el uso comercial constituido por un (01) local comercial identificado con el Nº 8, ubicado en el piso I del Centro Comercial Real Plaza, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por el incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, referida a la oportunidad de cancelar el canon locativo; considera esta juzgadora prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literal “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
(…omissis…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”(Negrillas de este tribunal)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprende entre las numerosas causales que contiene, la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, cuando el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme el contrato. Así las cosas, se desprende delareforma libelar que la parte actora demanda a la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., por haber incumplido con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la cual hace referencia al tiempo oportuno que tenía la prenombrada para realizar el pago del canon de arrendamiento acordado.
Partiendo de ello, se hace necesario indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)”. (Resaltados de esta alzada). De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que el demandado, se encontraba obligado a realizar el pago acordado con el actor por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para el arrendatario con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada)

Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante la parte actora arrendadora, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que cursa en el presente expediente,CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil “PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A.”, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un local comercial identificado con el Nº 8,ubicado en el piso I del Centro Comercial Real Plaza, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda,en cuya cláusula segunda se desprende textualmente lo siguiente (folios 19-20, del expediente):
“(…)SEGUNDA: El canon de Arrendamiento (sic) es la cantidad de SESENTA CON 00/100 DOLARES (sic) AMERICANOS (US$ 60) mensuales los cuales serán depositados en la cuenta corriente N° 0115 0034 0303 4002 1344 del Banco Exterior a Nombre (sic) de Administradora Méndez Silva 31 x 28, C.A. EL ARRENDATARIO se obliga a cancelar a su vencimiento, los Días (sic) Cinco (sic) de cada mes. Queda entendido que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, dará lugar a ELARRENDADOR para optar entre pedir la Resolución (sic) del presente contrato o exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado en el mismo (…)” (subrayado añadido).

De esta manera, se evidencia en autos que las partes intervinientes en el presente juicio convinieron como obligación dela arrendataria, que el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble objeto de la controversia, debían ser cancelados los días cinco (5) de cada mes, por mensualidades vencidas, fijándose en esa oportunidad la cantidad de SESENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $60); no obstante, la parte actora en su reforma a la demanda alegó que en el mes de octubre de 2022, las partes acordaron un aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de OCHENTA Y CUATRO DÓLARES AMERICANOS (USD $84), circunstancia no contradicha por la parte demandada quien en la oportunidad de dar contestación a la demanda indicó que ciertamente “(…) de manera verbal se acordó pagar por concepto de pago por canon de arrendamiento la cantidad (…) equivalente a 84$ (…)”. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato de arrendamiento del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de dicha relación arrendaticia, quedando a su vez demostrada la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento en la forma convenida, y por la suma de OCHENTA Y CUATRO DÓLARES AMERICANOS (USD $84,00) mensuales.-Así se precisa.
Ahora bien, la parte demandante afirmó que la arrendataria cancela el canon de arrendamiento acordado “…en fechas distintas y fuera de lo acordado…”, consignado a tal efecto, ocho (08) FACTURASexpedidas por la empresa ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38, C.A., en beneficio de la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., correspondiente al canon de arrendamiento cancelado, de cuya descripción se observa lo siguiente(ver folios 27-34 del expediente):
1. Factura Nº 3049, de fecha 13 de marzo de 2022, por la cantidad de doscientos treinta bolívares (Bs. 230,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de febrero de 2022;
2. Factura Nº 3056, de fecha 22 de marzo de 2022, por la cantidad de doscientos veintidós bolívares (Bs. 222,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de marzo de 2022;
3. Factura Nº 3074, de fecha 03 de mayo de 2022, por la cantidad de trescientos veintiséis bolívares (Bs. 326,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de abril de 2022;
4. Factura Nº 3103, de fecha 13 de julio de 2022, por la cantidad de cuatrocientos veintiocho bolívares (Bs. 428,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de junio de 2022;
5. Factura Nº 3122, de fecha 18 de agosto de 2022, por la cantidad de cuatrocientos treinta y nueve bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 439,99), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de julio de 2022;
6. Factura Nº 3140, de fecha 19 de septiembre de 2022, por la cantidad de quinientos setenta y nueve bolívares (Bs. 579,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de agosto de 2022;
7. Factura Nº 3141, de fecha 19 de septiembre de 2022, por la cantidad de quinientos setenta y nueve bolívares (Bs. 579,00), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de septiembre de 2022; y,
8. Factura Nº 3164, de fecha 17 de noviembre de 2022, por la cantidad de dos mil seis bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 2.006,45), incluyendo el IVA, correspondiente al canon del mes de octubre de 2022.

De las probanzas que anteceden, se observa que la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., canceló el canon locativo correspondiente a los meses de febrero, junio, julio, agosto y octubre del año 2022, en contravención a lo pactado expresamente en el contrato de arrendamiento, como es dentro de los cinco (5) primeros díaspor mensualidades vencidas. Aunado a ello, en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte demandada en su condición de arrendataria, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; seobserva que la sociedad mercantil antes mencionadaconsignó en la oportunidad procesal para contestar la demanda incoada en su contra,tres (03) COMPROBANTES DE INGRESOS cursantes en el expediente de consignaciones signado bajo el No. SC-524-2023, de la nomenclatura interna del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, correspondientes a las consignaciones realizadas en beneficio de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31x38, C.A.,las cuales fueron realizadas de la siguiente manera (insertos a los folios 72-76 del expediente):
1. Depósito Nº 144410371, de fecha 21 de abril de 2023, por la cantidad de dos mil setenta bolívares (Bs. 2.070,00), correspondiente al mes de febrero del año 2023, consignado en fecha 24 de abril de 2023.
2. Depósito Nº 130122163, de fecha 26 de abril de 2023, por la cantidad de dos mil setenta y un bolívares (Bs. 2.071,00), correspondiente al mes de marzo del año 2023, consignado en fecha 4 de mayo de 2023.
3. Depósito Nº 00056577, de fecha 18 de mayo de 2023, por la cantidad de dos mil ciento setenta y seis bolívares (Bs. 2.176,00), correspondiente al mes de abril del año 2023, consignado en fecha 25 de mayo de 2023.

Con vista a dicho pagos, quien decide puede nuevamente advertir que el canon correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril del año 2023, fue cancelado mediante consignación, de manera extemporánea, irregular y en contravención con lo dispuesto en el contrato de arrendamiento acompañado a la reforma libelar (folios 19–20 del expediente); al respecto, es oportuno indicar que en el escrito de contestación a la demanda, la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., no expone el motivo por el cual realizaba estos pagos fuera de la oportunidad acordada, ni que el retardo provenga de una causa extraña que no le sea imputable, únicamente afirma que la arrendataria“(…) se rehusó a recibir el sucesivo pago (…) para provocar dealguna manera la falta de pago (…)”.
Con referencia a esto último, es preciso señalar que resulta arduo perpetrar las maquinaciones a las cuales alude la parte demandada dirigidas a que incumpla sus obligaciones, por cuanto en el caso bajo estudio se evidencia del cuerpo mismo del contrato, que la forma de pago establecida evita la mora deliberada de la arrendataria, ya que es a través de depósitos o transferencias a una cuenta bancaria cuya titularidad pertenece a la arrendadora, por tanto, esta modalidad o mecanismos de pago acordado, en ningún momento plantea necesariamente la posibilidad de un encuentro personal ni que la arrendadora se demores en el recibimiento del pago arrendaticio. Entonces, bastaba con que la empresa arrendataria –para no quedar insolvente- realizara el respectivo depósito o transferencia por el monto del canon pactado en la cuenta bancaria identificada en el mismo contrato y en la fecha correspondiente, para que su tuviera cumplida válidamente su obligación, lo cual no sucedió.
Por consiguiente, siendo que la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., no pagó los cánones de arrendamiento los días cinco (5) de cada mes, por mensualidades vencidas, siendo esta la manera establecida en el documento contractual, específicamente en la cláusula segunda, puede afirmar quien aquí suscribe que la prenombrada empresa, INCUMPLIÓ con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, por lo que consecuentemente,se hace procedente la causal de desalojo invocada ante el evidente incumplimiento por parte de la accionada de los términos contractualmente convenidos, contenida en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A.,, contra la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., quien debe desalojar y hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio constituido por un (01) local comercial identificado con el Nº 8, ubicado en el piso I del Centro Comercial Real Plaza, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, ello de conformidad con las causal contenida en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se decide.
De esta manera, con fundamento a las consideraciones anteriormente expuestas, esta superioridad debe declarar,CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicioGINO GAVIOLA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 07 de diciembre de 2023, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; y por consiguiente, se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la prenombrada empresa en contra de la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., todos plenamente identificados en autos, quien debe desalojar y hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio, ello conforme a lacausalcontenida en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO:CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio GINO GAVIOLA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 07 de diciembre de 2023, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A., en contra de la sociedad mercantil PIÑATERÍA EL GRAN CARAMELO, C.A., todos plenamente identificados en autos, quien debe desalojar y hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio, constituidopor un (01) local comercialidentificado con el Nº 8, ubicado en el piso I del Centro Comercial Real Plaza, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda,libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió.
No hay condena en costas del recurso conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintiún (21) días del mes de mayo del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
ZBD/lag*/gdr.-
Exp. 24-10.103.