REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 214° y 165° DEMANDANTE: Compañía Anónima OLILIA, Inscrita el 1º de octubre de 1.974 ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 168, reformada ante el Registro Mercantil de dicha Circunscripción Judicial el 6 de febrero de 1986 bajo el N° 37, Tomo 2-A, el 6 de junio de 1986 bajo el N° 32, Tomo 13-A, 2 de febrero de 1995, bajo el N° 66, Tomo 3-A, y acta N° 35, representada por su Director ciudadano ANTONIO JOSÉ MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.991.005. ABOGADO ASISTENTE: PABLO MONCADA BERBESI, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 321.195. DEMANDADA: CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCÍA CHACÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.492.538 y HORTUN GARCÍA CHACÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.024.579. MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. Apelación contra sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 27 de junio de 2023. I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a quo. El presente juicio se inició por demanda presentada por la Compañía Anónima OLILIA, Inscrita el 1º de octubre de 1.974 ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 168, reformada ante el Registro Mercantil de dicha Circunscripción Judicial el 6 de febrero de 1986 bajo el N° 37, Tomo 2-A, el 6 de junio de 1986, bajo el N° 32, Tomo 13-A, 2 de febrero de 1995, bajo el N° 66, Tomo 3-A, y acta N° 35, representada por su Director ciudadano ANTONIO JOSÉ MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, titular de la cedula de identidad N° V-14.991.005, asistido en este acto por el abogado FELIX ANTONIO MATOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.173, la cual fue admitida su reforma el 30 de mayo de 2023, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual dispuso que se tramitara por el Procedimiento Oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. (f. 2 pieza II) La sentencia definitiva del juzgado a-quo. En fecha 27 de junio de 2023, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva en la que declaró: “INADMISIBLE LA DEMANDA interpuesta la sociedad mercantil Compañía Anónima OLILIA, representada por su director el ciudadano ANTONIO JOSE MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, por retracto legal arrendaticio de la venta de los inmuebles que ocupa con el carácter de arrendataria contendía en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 18 de agosto de 1994; bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo Primero, en contra de los ciudadanos: CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCIA CHACON, y HORTUN GARCIA CHACON, ambos con el carácter de compradores del aludido inmueble y también como coherederos de los propietarios arrendadores iniciales del inmueble los causantes ALICIA CHACON DE GARCIA y JUAN TOMAS GARCIA TAMAYO, así como en contra de las ciudadanas NAILA PACHECO CHACON, y ROXANA CLARA EUGENIA ANASTASIA GARCIA DE VELUTINI, ambas con el carácter de coherederas de los precipitados de cujus, por haber operado la caducidad de la acción”. El recurso de apelación contra la sentencia definitiva. En fecha 30 de junio de 2023, el ciudadano ANTONIO JOSE MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, titular de la cedula de identidad N° V-14.991.005, asistido por el abogado ROLANDO ALFREDO MORA MOLINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 213.844, parte demandante, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de junio de 2023, y en fecha 7 de junio de 2023, el tribunal a quo dictó auto en el que oyó la apelación interpuesta en ambos efectos. (f. 13 y 14 pieza II). VICISITUDES DEL PRESENTE EXPEDIENTE En fecha 17 de julio de 2023, previa distribución, correspondió el conocimiento del presente juicio al este Juzgado se le dio entrada y el curso de ley correspondiente. (f. 15 Pieza II) En fecha 3 de agosto de 2023, el ciudadano ANTONIO JOSE MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, asistido por el abogado ROLANDO ALFREDO MORA MOLINA, recusaron a la Juez abogada ROSA MIREYA CASTILLO QUIROZ. (f. 16 pieza II) En fecha 9 de agosto de 2023, mediante auto se remitió el expediente a distribución, en virtud de la Recusación formulada por el el ciudadano ANTONIO JOSE MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, asistido por el abogado ROLANDO ALFREDO MORA MOLINA. (f. 54 pieza II) En fecha 21 de septiembre de 2023, previa distribución, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada al expediente. (f. 57 pieza II) En fecha 13 de diciembre de 2023, el abogado MIGUEL JOSÉ BELMONTE LOZADA, Juez Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, se inhibió de conocer la causa. (f. 64 pieza II) En fecha 18 de enero de 2024, previa distribución, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada al expediente. (f. 68 pieza II) En fecha 18 de enero de 2024, el ciudadano ANTONIO JOSE MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, asistido por el abogado FELIX ANTONIO MATOS, presentó escrito de informes. (f. 71 al 79 pieza II) En fecha 19 de enero de 2024, la abogada MAURIMA MOLINA COLMENARES, Juez Cuarto Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, se inhibió de conocer la causa. (f. 82 y 83) En fecha 30 de enero de 2024, previa distribución, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada al expediente. (f. 87 pieza II) En fecha 1 de febrero de 2024, la ciudadana CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCÍA CHACÓN, actuando en nombre propio y como apoderada del ciudadano HORTUN GARCÍA CHACÓN, recusó al juez abogado JUAN JOSÉ MOLINA CAMACHO. (F. 90 pieza II) En fecha 12 de marzo de 2024, el abogado JUAN JOSÉ MOLINA CAMACHO, Juez Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, se inhibió de conocer la causa. (f. 105) En fecha 19 de junio de 2024, este Juzgado Superior mediante auto cancela la salida del expediente y le reingreso. Igualmente, la abogada MARÍA LUISA PINO GARCÍA, Juez designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, se ABOCO al conocimiento de la causa, y acordó la notificación de la parte demandante. (f. 111 pieza II) Alegatos presentados por la parte actora. En fecha 18 de enero de 2024, la parte demandante presentó escrito de informes, donde denuncia algunos vicios sustanciales y procesales que en su apreciación incurrió el tribual a quo y a tal efecto señala: alega la parte recurrente: el vicio de falta de aplicación de norma jurídica vigente: Que el juez de instancia estableció la caducidad del lapso para ejercer el retracto legal arrendaticio de su representada basándose en el artículo 1.547 del Código Civil, dejando de lado el lapso establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece que el lapso para ejercer el retracto será de 6 meses, configurándose la falta de aplicación por parte del juez de la normativa vigente para el establecimiento del lapso de caducidad para ejercer el retracto legal, lo que acarrea en todo caso la nulidad de la sentencia apelada para restablecer los derechos de su representada; y el vicio por error de interpretación: Que la resolución de la controversia, yerra acerca del contenido y alcance de la misma; Que el juez de instancia al establecer el lapso de caducidad en su sentencia de fecha 27 de junio de 2023, aplica lo establecido en el artículo 1547 del Código Civil, para establecer que la caducidad para el ejercicio del retracto legal, cuando no existe notificación, inicia desde la fecha de protocolización de la venta en el registro que corresponda, no obstante, aun siendo la norma correcta para el establecimiento de la caducidad ante la falta de notificación auténtica, la juez yerra en el contenido y alcance de la norma; Que la juez de instancia al aplicar el artículo 1547 de Código Civil para decretar la caducidad de la acción de retracto, debió realizarla apegada al criterio vinculante de la Sala de Casación Civil desde el año 2005 (fallo N° 260 del 20 de mayo de 2005, caso: “Regalos Coccinelle, C.A”. Criterio que asimismo fue ratificado por la Sala Constitucional en sentencia N° 1471 de fecha 10 de agosto de 2011, debiendo aplicar la norma conforme a la interpretación que le fue conferida y reiterada por la Sala de Casación Civil, es decir, que debió contar el lapso desde el momento en el cual mi representado se dio por enterado que los demandados obtuvieron la plena propiedad sobre el inmueble objeto del retracto en fecha 6 de febrero de 2023 y no desde la fecha del registro de la venta, y que de conformidad con la ley especial vigente, ese lapso es de seis (6) meses y no de cuarenta (40) días. Que se ocasionó un grave perjuicio contra su representada que se vio privada del ejercicio de su derecho al retracto legal del inmueble arrendado, violando con ello además el principio de expectativa plausible. Solicita sea declarada CON LUGAR la apelación interpuesta y revocado el fallo que declara la caducidad decretada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y se ordene la continuidad del procedimiento en el estado en el que se encuentre. II DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA Hechos fundamento de la pretensión alegados por la parte demandante. Alegó que su representada recibió en arrendamiento por parte de la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., dos inmuebles tipo locales comerciales que conformaban un todo, los cuales se describen a continuación: A- El primer inmueble se encuentra ubicado en la Avenida Francisco García de Hevia o carrera 5, N° 11-12, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; B- El segundo inmueble se encuentra ubicado en la calle 11, N° 5-19, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. En efecto, los dos inmuebles arrendados constituyen la globalidad de un edificio, compuesto por dos plantas, a pesar de tener dos números catastrales diferentes por tener acceso por avenida y por calle, y tales inmuebles eran de la exclusiva propiedad de los ciudadanos ALICIA CHACÓN DE GARCIA y JUAN TOMAS GARCIA TAMAYO ya identificados. En su carácter de propietarios éstos ciudadanos dieron la administración de los inmuebles señalados a la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., quien a su vez los dio en arrendamiento a mi representada. El objeto de todos los contratos era la globalidad del inmueble ubicado en la Avenida "Francisco García de Hevia" o carrera 5, N° 11-12, y calle 11, N° 5-19, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, conformado por trescientos veinte metros cuadrados con cuarenta y cinco decímetros cuadrados (320,45 M.2.) de TERRENO PROPIO sobre el que existe una construcción de dos (2) plantas y niveles comunicadas por dentro entre sí, compuesta por un local comercial en la Planta Baja con acceso por la Avenida y otro local comercial en la Planta Alta con acceso por la calle 11, construido de fundaciones, pisos y platabanda de concreto y techo de asbesto, encerrado dentro de paredes propias excepto por el Este, que es medianera y cuyos linderos y medidas son: NORTE: propiedad que es, o fue, de María Ureña Fonseca, mide quince metros con setenta centímetros (15,70 m.); SUR: la calle 11, mide trece metros con veinte centímetros (13,20 m.); ESTE: con propiedad que es, o fue, del Dr. Adolfo Chacón Méndez, mide veintidós metros con veinticinco centímetros (22,25 m.), divide pared medianera; y OESTE; la Avenida "Francisco García de Hevia" o Carrera 5, mide veintidós metros con diez centímetros (22,10 m.). La relación arrendaticia con tal inmobiliaria se mantuvo por más de 40 años, específicamente desde el año 1974, siendo ésta la mandataria de los propietarios, como consta en ocho (8) contratos de arrendamiento, fechado el más antiguo, el día 9 de octubre de 1974, cuyos originales debidamente reconocidos por los demandados se encuentran en el expediente N° 746, llevado por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y los mismos aparecen señalados en la sentencia del expediente N° 746-18 que dicto el señalado tribunal en fecha 16 de enero de 2019, así como en el fallo que revocó la sentencia indicada y descrita en fecha 4 de junio de 2019, dictado por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, conociendo en Alzada, la cual declaro con carácter de cosa juzgada formal y material la duración de la relación arrendaticia. Que durante la larga vigencia de la relación arrendaticia se hace necesario hacer mención especial a dos contratos de arrendamiento, nos referimos a los dos últimos suscritos por la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., por orden de los causantes propietarios fallecidos, donde se acordó nuevamente que los locales serían destinados para el uso y explotación del objeto social de la empresa OLILIA C.A., la demandante, los cuales se describen así: A- El primero en fecha 8 de diciembre 2008, ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, inserto bajo el N° 49, Tomo 209, a través de la mandataria INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., sobre el inmueble ubicado en la Avenida Francisco García de Hevia o Carrera 5, 11-12, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. B- El segundo en fecha 19 de enero de 2011, ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, inserto bajo el N° 16, Tomo 11, Folios 65 y 69 a través de la mandataria INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., sobre el inmueble ubicado en la calle 11, N° 5-19, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Ahora bien, establecido el hecho que los contratos suscritos a través de la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., hacían surgir para mi representada una serie de derechos de estricto orden público de igual forma diversos fraudes cometidos por los ciudadanos ALICIA CHACÓN DE GARCÍA y JUAN TOMAS GARCÍA TAMAYO y sus dos hijos CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCÍA CHACÓN y HORTUN GARCÍA CHACÓN para evitar que su representada ejerciera su derecho al ejercicio del derecho de retracto arrendaticio en caso de enajenación del inmueble. En efecto, durante la vigencia del último contrato suscrito con la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., mi representada recibió notificación judicial en fecha 17 de julio de 2017, realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, signada con nomenclatura interna N° 654-17 a solicitud de los CODEMANDADOS CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCÍA CHACÓN y HORTUN GARCÍA CHACÓN, ya identificados, la cual se limitaba a señalar: a- Que la Inmobiliaria San Antonio C.A., ya no sería la arrendadora de los inmuebles. b- Que se incrementaba el canon arrendaticio. c- Que no se iba a renovar el contrato de arrendamiento. d- Que comenzaría a correr el lapso de prórroga legal. Tal notificación fue realizada por parte de dos de los hijos de los propietarios primigenios, es decir, por los ciudadanos ALICIA CHACÓN DE GARCÍA y JUAN TOMAS GARCÍA TAMAYO, ya identificados, nos referimos a los codemandados CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCÍA CHACÓN y HORTUN GARCÍA CHACÓN y la misma fue acompañada con una copia simple de un documento de presunta venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 18 de agosto de 1994, inserto bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo Primero, instrumento donde constaba que los propietarios vendedores se reservaban de por vida el derecho de usufructo, uso y habitación sobre lo vendido, por lo que la notificación realizada lo fue por quien no tenía ninguna cualidad para hacerlo, dado que los únicos que podían arrendar el inmueble, no renovar el contrato y decidir lo relativo a cánones de arrendamiento eran los usufructuarios, conforme al artículo 583 y 587 del Código Civil, pues todos los frutos civiles pertenecen al usufructuario: que la demandante en esta causa, su representada no tuvo conocimiento de tal fallecimiento de los señalados usufructuarios sino hasta la fecha de la consignación en el expediente de las actas de defunción ante el tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 6 de febrero de 2023, es decir, la demandante tuvo conocimiento de la extinción del usufructo en esa fecha, en este sentido la muerte de los usufructuarios hacia cesar el impedimento de intentar el retracto legal arrendaticio cuyo lapso de caducidad comenzó a correr en virtud de lo establecido en la ley especial de la materia, justo al día siguiente de la fecha de la consignación de las actas, es importante resaltar que los fallecimientos de los usufructuarios ocurrieron en fechas 11 de junio de 1996 para Juan Tomas García Tamayo y para Alicia Chacón de García el día 8 de febrero de 2016, no obstante, este hecho se mantuvo oculto por parte de los aquí demandados – compradores, que para hacer el cómputo del inicio del lapso para ejercer el retracto legal arrendaticio por parte de la demandante que el conocimiento por parte de ésta del fallecimiento de los dos usufructuarios, ocurrió en fecha 6 de febrero de 2023, siendo necesario llamar la atención de este despacho sobre las fechas en que ocurrieron los fallecimientos para evidenciar aún más la mala fe procesal de los demandados – compradores, todo en razón a que solo podía intentarse el retracto legal arrendaticio una vez que se extinguiera el derecho de usufructo, pues éste impide el uso, disfrute o el ius abutendi, por parte de los retrayentes; que los compradores de los locales no tienen, ni tenían a la fecha de la notificación nula, la plena propiedad del inmueble, pues tan solo ostentaban la propiedad, entendiéndose por ésta, según el Diccionario Jurídico Venezolano, Tomo II, como el derecho de dominio que corresponde al propietario de un bien sobre el cual una persona diferente al propietario tiene la posesión a título de usufructo, de uso o de habitación y en tanto éstos duren los inquilinos no obtendrían el ius abutendi que es el fin de la institución del retracto arrendaticio, pues solo hasta que éstos se extingan, nos referimos al usufructo, el propietario recobrara la plenitud del dominio y los retrayentes lo podrán asumir. Peticiones de la parte demandante. La parte demandante, solicita el retracto legal arrendaticio a favor de la empresa OLILIA, Inscrita el 1º de octubre de 1974 ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 168, reformada por ante el Registro Mercantil de dicha Circunscripción Judicial el 6 de febrero de 1986 bajo el N° 37, Tomo 2-A, el 6 de junio de 1986, bajo el N° 32, Tomo 13-A, 2 de febrero de 1995, bajo el N° 66, Tomo 3-A y por vía de consecuencia en la subrogación de ésta empresa en los derechos de los compradores y actuales propietarios del inmueble en las mismas condiciones pactadas en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 18 de agosto de 1994, inserto bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo Primero, ubicado en la Avenida "Francisco García de Hevia" o Carrera 5, 11 -12, y con calle 11, N° 5-19, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. En el caso que los demandados no otorguen el documento anteriormente señalado solicitamos que este tribunal acuerde expresamente en su dispositivo que la sentencia producirá los efectos de título inscribible ante el registro inmobiliario correspondiente, es decir, ante el Registro Público del Segundo Circuito del Estado Táchira, al cual le corresponde la Parroquia San Juan Bautista, tal como lo prevé el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Que a los fines del pago que deberá hacerse a los compradores para perfeccionar la subrogación de la parte actora en los derechos de éstos, solicitamos que se orden experticia complementaria que determine el monto del precio y los gastos de la tradición para el reembolso a los demandados compradores, tal como lo prevé el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Que los demandados convengan el pago de las costas y costos del proceso. Síntesis de la controversia. La controversia se circunscribe en determinar, si es procedente la demanda interpuesta la Compañía Anónima OLILIA, inscrita el 1º de octubre de 1974 ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 168, reformada ante el Registro Mercantil de dicha Circunscripción Judicial el 6 de febrero de 1986, bajo el N° 37, Tomo 2-A, el 6 de junio de 1986, bajo el N° 32, Tomo 13-A, 2 de febrero de 1995, bajo el N° 66, Tomo 3-A, y acta N° 35, representada por su Director el ciudadano ANTONIO JOSÉ MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, titular de la cedula de identidad N° V-14.991.005, contra los ciudadanos CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCÍA CHACÓN y HORTUN GARCÍA CHACÓN, antes identificados. III MOTIVA VICIOS CONTRA EL FALLO DE PRIMERA INSTANCIA Esta Superioridad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 de la Norma Adjetiva Civil, procede hacer pronunciamiento sobre los vicios formulados en los informes presentados por la parte demandante y recurrente, de la manera como continúa: 1.- VICIO DE FALTA DE APLICACIÓN DE NORMA JURÍDICA VIGENTE: Aduce la parte recurrente: - Que el juez de instancia estableció la caducidad del lapso para ejercer el retracto legal arrendaticio de su representada basándose en el artículo 1.547 del Código Civil, dejando de lado el lapso establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece que el lapso para ejercer el retracto será de 6 meses, configurándose la falta de aplicación por parte del juez de la normativa vigente para el establecimiento del lapso de caducidad para ejercer el retracto legal, lo que acarrea en todo caso la nulidad de la sentencia apelada para restablecer los derechos de su representada. Ante tal escenario, quien aquí dilucida estima importante invocar lo expuesto por el Tribunal Supremo de Justicia, así: “La falta de aplicación de una norma jurídica, ocurre cuando el juez deja de utilizar una regla legal determinada para resolver la controversia, es decir, no utiliza la norma apropiada para resolver lo que debaten las partes y de haberlo hecho cambiaría radicalmente el dispositivo de la sentencia. (…) Asimismo esta Sala se ha pronunciado de manera reiterada, al señalar que: “…si la denuncia está referida al vicio de falta de aplicación de una norma jurídica, es porque esta, aún cuando regula un determinado supuesto de hecho, se niega su aplicación en el derecho, bien porque el juez la considera inexistente, o por desconocimiento de su contenido, o porque presume que no se encontraba vigente, aún cuando ella estuviese promulgada o no hubiese sido derogada. Esta omisión conduce a la violación directa de la norma, pues, bajo este supuesto, la situación sometida a conocimiento, ha debido ser decidida de conformidad con el precepto legal que efectivamente planteaba la solución y que el juez respectivo no aplicó…”. Sala de Casación Civil, fallo de fecha 03-05-2024, Exp. Nº AA20-C-2023-000654. Ahora bien, la parte recurrente arguye la falta de aplicación por parte del juez de la normativa vigente para el establecimiento del lapso de caducidad para ejercer el retracto legal, dado que, el juez de instancia estableció la caducidad del lapso para ejercer el retracto legal arrendaticio basándose en el artículo 1.547 del Código Civil, y no según lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Con el fin de dilucidar sobre la defensa propuesta, esta Superioridad amerita invocar de lo dispuesto por la Máxima Instancia de la Jurisdicción, lo que continúa: “(…) con relación a la oportunidad de interponer la acción de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, se evidencia, que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial número 40.418 del 23 de mayo de 2014 (aplicable ratione temporis al caso de autos por cuanto la demanda fue interpuesta el día 25 de mayo de 2015), señala en su artículo 39 lo siguiente: “Artículo 39. En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación…” Conforme al artículo transcrito, en caso de violación del derecho de preferencia ofertiva, o que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que al arrendatario, éste podrá interponer la acción de retracto legal dentro de un lapso de caducidad de seis (6) meses, para lo cual el legislador estableció como inicio de tal plazo a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, con copia certificada del documento contentivo de la negociación. De la transcripción que antecede se puede observar que la doctrina de esta Sala establece, que el lapso de seis (6) meses para que el arrendatario pueda ejercer su acción de retracto legal arrendaticio, cuando no se haya efectuado la notificación o el aviso de la venta del inmueble al arrendatario, comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello.” (Sala de Casación Civil, fallo de fecha 14-07-2023, Exp. AA20-C-2022-000227). (Lo subrayado doble de este Juzgado). En el caso de marras, es necesario indicar que, en el fallo proferido por el juzgado a quo se hizo mención: “(…esta sentenciadora pasa de oficio a verificar si en el caso de autos operó la caducidad de la acción. En tal sentido, aprecia que la venta cuyo retracto legal arrendaticio demandada la parte actora está contenida en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 18 de agosto de 1994, bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo Primero, por lo que conforme a la fecha de protocolización de dicho documento resulta aplicable a los fines del retracto legal demandado lo dispuesto en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado), por ser la normativa vigente para la fecha en que registró dicha venta. En efecto, el artículo 6 del precitado Decreto disponía lo siguiente: […] En el caso de autos a los fines de determinar la caducidad de la acción propuesta, se observa que la parte demandante manifiesta en la reforma del libelo demanda que no fue notificada de la venta del inmueble validamente, en razón, de que los demandados compradores no tenían cualidad para hacerlo, dado que los únicos que podían efectuar tal notificación era los usufructuarios vendedores, por lo que al no haber sido notificados de la venta de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.547 del Código Civil, (…) el lapso de que disponía el demandante a los fines de ejercer la acción de retracto legal arrendaticio era de cuarenta días (…) esta sentenciadora evidencia que desde el 18 de agosto de 1994, fecha en que se registró el documento de venta hasta el 15 de diciembre de 2022, fecha en que se interpuso la demanda, ya había transcurrido con creces la totalidad del lapso de caducidad de cuarenta (40) días continuos, que tenía la parte demandante a los fines de ejercer la acción de retracto legal, por lo que en el caso de autos operó la caducidad de la acción interpuesta y en consecuencia debe declararse inadmisible la demanda interpuesta. Así se decide.” Ahora bien, estamos en presencia de la acción por retracto legal arrendaticio, interpuesta por la Sociedad Mercantil Compañía Anónima OLILIA representada por su Director el ciudadano ANTONIO JOSÉ MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, contra los ciudadanos CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCÍA CHACÓN y HORTUN GARCÍA CHACÓN, con el carácter de compradores del inmueble objeto de la demanda. Acción que fue admitida en fecha 13 de marzo de 2023, por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. No obstante, ante la reforma de la demanda acaecida el 24 de mayo de 2023, se admitió la reforma de la demanda el día 30 de mayo de 2023, según el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. En consecuencia, se acordó la citación de los ciudadanos CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCÍA CHACÓN y HORTUN GARCÍA CHACÓN, con el carácter de compradores del inmueble objeto de la demanda, y herederos de los ciudadanos: ALICIA CHACÓN DE GARCÍA y JUAN TOMAS GARCÍA TAMAYO (vendedores); y NAILA PACHECON CHACÓN y ROXANA CLARA EUGENIA ANASTIA GARCIA DE VELUTINI como herederas de los ciudadanos ALICIA CHACÓN DE GARCÍA y JUAN TOMAS GARCÍA TAMAYO (vendedores). Así las cosas, tenemos que, según lo establecido por el Máximo Tribunal de la República, en lo relativo a la aplicación de la norma que instituye la caducidad de la acción ante el ejercicio del retracto legal arrendaticio; es desde el momento en que se interpuso la demanda. En el caso sub iudice, la acción primigenia se intentó el día 15 de diciembre de 2022; esto es, estando en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418, del 23 de mayo de 2014. Y si bien, hubo la reforma a la demanda la cual fue consignada el día 24 de mayo de 2023; ello, aconteció en vigor del decreto aludido. Por ende, es lógico colegir que, en este caso, la norma aplicable en cuanto a la caducidad de la acción ante el ejercicio del retracto legal arrendaticio; se encuentra establecida en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y no, como mal lo dispuso el Juzgado de la Causa, en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.547 de la Ley Sustantiva Civil. A tal efecto, es forzoso para quien aquí dilucida el tener que declarar la procedencia del vicio formulado. Y así decide. 2.- VICIO POR ERROR DE INTERPRETACIÓN: Aduce la parte recurrente: - Que la resolución de la controversia, yerra acerca del contenido y alcance de la misma. Que el juez de instancia al establecer el lapso de caducidad en su sentencia de fecha 27 de junio de 2023, aplica lo establecido en el artículo 1547 del Código civil, para establecer que la caducidad para el ejercicio del retracto legal, cuando no existe notificación, inicia desde la fecha de protocolización de la venta en el registro que corresponda, no obstante, aun siendo la norma correcta para el establecimiento de la caducidad ante la falta de notificación auténtica, la juez yerra en el contenido y alcance de la norma. - Que la juez de instancia al aplicar el artículo 1547 de Código Civil, para decretar la caducidad de la acción de retracto, debió realizarla apegada al criterio vinculante de la Sala de Casación Civil desde el año 2005 (fallo N° 260 del 20 de mayo de 2005, caso: “Regalos Coccinelle, C.A.”) criterio que asimismo fue ratificado por la Sala constitucional en sentencia N° 1471 de fecha 10 de agosto de 2011, debiendo aplicar la norma conforme a la interpretación que le fue conferida y reiterada por la Sala de Casación Civil, es decir, que debió contar el lapso desde el momento en el cual su representado se dio por enterado que los demandados obtuvieron la plena propiedad sobre el inmueble objeto del retracto en fecha 6 de febrero de 2023 y no desde la fecha del registro de la venta, y que de conformidad con la ley especial vigente ese lapso es de seis (6) meses y no de cuarenta (40) días. - Que se ocasionó un grave perjuicio contra su representada que se vio privada del ejercicio de su derecho al retracto legal del inmueble arrendado, violando con ello además el principio de expectativa plausible. Ante tal escenario, quien aquí dilucida estima importante invocar lo expuesto por el Tribunal Supremo de Justicia, así: “El error de interpretación de una norma jurídica expresa, se origina en la labor de juzgamiento de la controversia, especialmente, por la falta que puede cometer el juez al determinar el contenido y alcance de una regla que fue correctamente elegida y aplicada para solucionar el conflicto surgido entre las partes, bien sea en la hipótesis abstractamente prevista en la norma o en la determinación de sus consecuencias jurídicas, esto es “…cuando no le da a la norma su verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido…”. Sala de Casación Civil, fallo de fecha 10-11-2023, Exp. N° AA20-C-2023-000322. Ahora bien, vista la defensa argumentada por la parte recurrente, este Juzgado de Alzada considera: ante lo decidido en el punto anterior; esto es, la declaratoria de procedencia sobre el vicio de falta de aplicación por parte del juez de la normativa vigente para el establecimiento del lapso de caducidad para ejercer el retracto legal. Y que por ende, en este caso, la norma aplicable en cuanto a la caducidad de la acción ante el ejercicio del retracto legal arrendaticio; se encuentra establecida en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y no, como mal lo dispuso el Juzgado de la Causa, en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.547 de la Ley Sustantiva Civil. A tal efecto, es forzoso para quien aquí dilucida el tener que declarar la improcedencia del vicio formulado. Y así se decide. IV DISPOSITIVA Por las razones antes señaladas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira; administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la Compañía Anónima OLILIA representada por su Director el ciudadano ANTONIO JOSÉ MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, asistido por el abogado FELIX ANTONIO MATOS, contra la decisión dictada en fecha 27 de junio de 2023, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. SEGUNDO: SE REPONE LA PRESENTE CAUSA al estado de que el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito, a quien corresponda conocer por distribución, continúe el trámite del procedimiento de la causa antes referida. TERCERO: SE REVOCA la decisión dictada en fecha 27 de junio 2023, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. CUARTO: No hay condenatoria al pago de las costas procesales, dado que no hubo vencimiento total, según el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo de este Tribunal, bájese el expediente en su oportunidad legal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira; en San Cristóbal, a los doce (12) días del mes de noviembre del año 2024. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación. La Juez, Abg. María Luisa Pino García La Secretaria, Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora En la misma fecha previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal. Exp. 8065-23. MLPG.