EN SU NOMBRE





JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
214° y 165°


PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES REMAR C.A. inscrita en la Oficina del Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira en fecha 28 de diciembre del año 1982, bajo el N° 20, Tomo 21-A, representada por las ciudadanas María Elena Marcuzzi Buzzoni, titular de la cédula de identidad N° V-5.657.378, y Patricia Consuelo María Marcuzzi Buzzoni, titular de la cédula de identidad N° V-9.205.040, según consta del acta de asamblea general ordinaria de la mencionada empresa celebrada el 12 de febrero de 2012, y posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 3 de diciembre de 2012, bajo el N° 19, Tomo 54-A RM445.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JOSELINE ASANETH URIBE, titular de la cédula de identidad N°V-12.992.160, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N°144.209; y HARRINSSON ANTONIO ALVAREZ GOMEZ, titular de la cédula de identidad N° V-16.228.394, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 137.149.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano: JACINTO HUAMAN PÉREZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-26.807.418.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ELIZABETH COROMOTO RUBIANO HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.630.559, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.089; y WILLIAM JOSUE ZAMBRANO VIVAS, titular de la cédula de identidad N° V-24.745.839, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 316.279.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

EXPEDIENTE: N° 36.745


I
ANTECEDENTES

Se inició la presente causa por la demanda interpuesta por la sociedad mercantil Inversiones Remar C.A, representada por las ciudadanas María Elena Marcuzzi Buzzoni y Patricia Consuelo María Marcuzzi Buzzoni, según consta del acta de asamblea general ordinaria de la mencionada empresa celebrada el 12 de febrero de 2012, y posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 3 de diciembre de 2012, bajo el N° 19, Tomo 54-A RM445 en contra del ciudadano Jacinto Huaman Pérez, por desalojo de un inmueble destinado para uso comercial, con fundamento en el literal a) del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (Folios 1 al 7. Anexos: 8 al 32).
Por auto de fecha 16 de abril de 2024, se admitió la demanda, y se ordenó el emplazamiento del ciudadano Jacinto Huaman Pérez, para que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes después de citado a fin de dar contestación a la demanda. (Folios 33)
Por diligencia de fecha 24 de abril de 2024, las ciudadanas María Elena Marcuzzi Buzzoni y Patricia Consuelo María Marcuzzi Buzzoni, en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES REMAR C.A., confirieron poder apud acta a los abogados en ejercicio Joseline Asaneth Uribe, y Harrinsson Antonio Álvarez Gómez, (Folio 34 y vto.).
Mediante diligencia de fecha de 30 de abril de 2024, el Alguacil de este Tribunal informó haber citado en forma personal al ciudadano Jacinto Huaman Pérez (Folios 38 y 39)
Por diligencia de fecha 23 de mayo de 2024, el ciudadano Jacinto Huaman Pérez, confirió poder apud acta a los abogados en ejercicio Elizabeth Coromoto Rubiano Hernández y William Josué Zambrano Vivas. (Folio 40).
En fecha 4 de junio de 2024, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda interpuesta en contra de su representado. (Folios 41 al 62. Anexos 63 al 73)
Por auto de fecha 5 de junio del 2024, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar. (Folio 74)
A los folios 75 al 76 corre acta de fecha 12 de junio del 2024, levantada por este Tribunal con ocasión de la celebración de la audiencia preliminar.
Mediante auto de fecha 20 de junio del 2024, se fijaron los hechos controvertidos y los límites de la controversia (Folios 77 y su vuelto).
Por escrito de fecha 2 de julio del 2024, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas. (Folios 78 al 83.Anexos 84 al 86). Dichas pruebas fueron agregadas al expediente mediante auto de fecha 3 de julio de 2024. (Folio 87)
Mediante escrito de fecha 2 de julio de 2024, la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas. (Folios 88 al 89). Tales pruebas fueron agregadas por auto de fecha 3 de julio de 2024. (Folio 90)
Por escrito de fecha 8 de julio de 2024, la representación judicial de la parte demandante se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada. (Folios 91 al 93. Anexos: 94 al 99)
Por sendos autos de fecha 11 de julio de 2024, se admitieron las pruebas promovidas por las partes, con excepción de la prueba de experticia promovida por la parte demandada la cual fue declarada inadmisible. (Folios 100 y101)
En fecha 1° de octubre de 2024, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral. (Folio 109).
Al folio 110 al 111 corre acta de fecha 19 de noviembre de 2024, levantada por este Tribunal con ocasión de la celebración de la audiencia o debate oral.

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Correspondió a este Tribunal el conocimiento del juicio incoado por la sociedad mercantil Inversiones Remar C.A, representada por las ciudadanas María Elena Marcuzzi Buzzoni y Patricia Consuelo María Marcuzzi Buzzoni, según consta del acta de asamblea general ordinaria de la mencionada empresa celebrada el 12 de febrero de 2012, y posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 3 de diciembre de 2012, bajo el N° 19, Tomo 54-A RM445 en contra del ciudadano Jacinto Huaman Pérez, por desalojo de un inmueble destinado para uso comercial.
Alega la parte demandante que es propietaria de un inmueble ubicado en la carrera 1 N° 3-185, local A1 -EXT, sector de la Guayana, Barrio Colon, Municipio san Cristóbal, del Estado Táchira, con un área aproximada de 2.433,36 Mts2. Que ha mantenido una relación arrendaticia con el ciudadano Jacinto Huaman Pérez, desde el año 1987, celebrando contratos de arrendamiento entre las partes para el desarrollo de un vivero. Que con el transcurrir del tiempo el contrato se ha venido renovando mediante la suscripción de contratos privados y autenticados por periodos iguales es decir un año (1) fijo siendo el último de ellos el firmado en fecha 1° de octubre de 2021, donde se estableció una relación arrendaticia, por el local anteriormente indicado a término fijo por un año no prorrogable, fijándose el canon de arrendamiento por los primeros seis (6) meses de la relación en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS ( 250 USD) o en su equivalente en bolívares según la tasa del día del Banco Central de Venezuela, para los siguientes seis (6) meses se ajustaría de mutuo acuerdo entre las partes, tal como lo establecía la cláusula Tercera de dicho contrato. Que el acuerdo arrojó el pago de TRESCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS, el cual finalizó el día 2 de octubre del año 2022, fecha desde la cual no se renovó el contrato, a que dicho ciudadano incumple con el pago oportuno del canon de arrendamiento creando una mora en sus obligaciones como arrendatario.
Que desde la fecha en cuestión ha sido imposible llegar a un acuerdo o mejor dicho suscribir cualquier tipo de acuerdo con el demandado por lo que dicho contrato o relación se convirtió en una relación verbal. Que ha intentado en varias oportunidades conversar con el inquilino y manifestarle que en caso de no poder cancelar el canon de arrendamiento le haga entrega del inmueble, haciendo caso omiso a sus pretensiones. Que es así como en distintas ocasiones el demandado ha dado evasivas, y al mismo tiempo ha venido insolventándose y atrasándose con el pago del canon el cual no cancela desde el mes de febrero del año 2023.
Que el demandado mediante diferentes reuniones en las cuales se discutió la entrega del inmueble por petición expresa del mismo donde argumentaba que estaba esperando que le estaban ofreciendo un espacio para mudarse donde le pedía a la demandante un tiempo de ocho meses para desalojar, donde de igual manera se negoció no subir el canon de arrendamiento y congelarlo, sin embargo dicho acuerdo no se materializó y el mismo nunca pudo suscribirse a pesar de haber sido pedido por el demandado, ya que en diferentes oportunidades el mismo se negó a firmar o daba excusas que no tenía tiempo o que su abogada estaba ocupada, caso el cual era falso ya que el abogado Harrinsson Antonio Álvarez Gómez, conversó con la abogada del demandado Sandra Pernia, donde esta misma le manifestó que ya había leído el acuerdo y estaba de conforme con el mismo ya que el mismo contenía lo acordado en reunión privada entre su defendido y la empresa, es allí donde la situación se volvió insostenible ya que el demandado dejó de cancelar el canon desde el mes de febrero del año 2023, presentando una deuda hasta la fecha de interposición de la demanda de CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS DOLARES AMERICANOS (4.786,00 USD) equivalentes a CIENTO SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs 173.827,52) monto valido para la fecha de la demanda.
Que al haber agotado todos los medios de conciliación para poder obtener el pago de los cánones de arrendamientos insolutos, y que cese las actividades en el inmueble arrendado, sin obtener ningún tipo de respuesta solo evasivas y falsos pretextos por parte del demandado, es por lo que demanda el desalojo al ciudadano Jacinto Huaman Pérez, ya identificado y como consecuencia de esto se haga entrega del local comercial objeto de la presente demanda libre de personas y cosas.
Fundamentó la demanda en la causal prevista en el literal a) del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como en el Artículo 1.592 del Código Civil, y en los Artículos 859 al 880 procesal, en cuanto al procedimiento oral aplicable. Pide que se declare con lugar la demanda por la causal invocada, y se ordene la entrega inmediata del inmueble arrendado libre de personas y cosas y solvente con los servicios públicos. Asimismo, que se condene en costas a la parte demandada.
En la audiencia o debate oral la representación judicial de la parte demandante manifestó que la pretensión de la parte actora es el desalojo del local comercial, por la insolvencia del demandado durante veintitrés meses de canon de arrendamiento, sin asumir las obligaciones contractuales, ni querer renovar el contrato de arrendamiento, por lo que enmarca estas actuaciones en las causales para que proceda con lugar la demanda de desalojo.
En el ejercicio del derecho a réplica manifestó que con relación al alegato suministrado por el apoderado de la parte demandada, es falso ya que el cobro y el monto de los contratos de arrendamiento fueron discutidos de mutuo acuerdo entre las partes, tal como se desprende de la relación que llevaban las partes, ya que en anteriores contratos, el pago fue realizado por el demandado sin ningún tipo de objeción, además, el monto correspondiente al último contrato suscrito fue un acuerdo que se dividió en dos partes, por lo que es falsa la afirmación de que se realizaba aumento semestralmente, se puede demostrar, tal como se desprende de los recibos de pago de los años anteriores, en donde se puede ver que el pago del canon no variaba cada seis meses. Que dicho alegato no es excusa para incumplir con el pago ya que el demandado poseía otras acciones en su defensa y no las realizó, presentando un estado de insolvencia de veintitrés meses.
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda manifestó: Que dentro de las peculiaridades más notables del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 1° de octubre de 2021, está el aumento en el canon cada seis (6) meses, lo cual si bien fue aceptado en el contrato por parte de su mandante, no es menos cierto que ha generado indefectiblemente el rompimiento del equilibrio económico entre su representado y la empresa arrendadora. Que ese aumento semestral de una cuota arrendaticia en dólares americanos indiscutiblemente ha superado la capacidad de pago de su representado, cuyo sustento y el de su familia depende del frágil negocio de venta de plantas en un vivero que instaló en el local arrendado desde hace más de treinta y seis años.
Que es inobjetable el hecho cierto de que como en este caso un arrendador que incremente el canon de arrendamiento comercial cada seis meses y en divisas, va directo a romper el equilibrio económico entre las partes, perjudicando especialmente al arrendatario quien no tiene porque sufrir tal descalabro, y quien generalmente se encuentra en una posición de mayor vulnerabilidad jurídica dentro de la relación arrendaticia, lo cual se observa en este caso.
Convino en la relación contractual de arrendamiento de local comercial, habido entre la empresa demandante y el demandado Jacinto Huaman Pérez. Asimismo, convino en que su representado se encuentra ocupando ese inmueble, primero bajo la figura de comodato y después de arrendamiento del local objeto del contrato ubicado en la carrera 1 del Barrio Colón, de esta ciudad de San Cristóbal Estado Táchira, desde hace treinta y seis años, donde tiene instalado un vivero del cual vive él y su familia, rechazó que voluntaria y alegremente aceptó su representado el pago del canon en divisas y con aumentos cada seis meses, lo cual realizó obligado por la necesidad de conservar el inmueble que arrendó desde hace treinta y seis años.
Rechazó y negó que su representado haya discutido la entrega o devolución del inmueble cuando lo que medió fue una presión espantosa por parte de la arrendadora para que el demandado les entregara el inmueble que dicen que es de su propiedad, y que está indagando ya que de ser incierto conduciría a un fraude procesal por parte de la actora.
Asimismo, se alegó la inadmisibilidad la demanda de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 341 procesal, por ser contraria a normas de orden público Artículos 41 y 17 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Igualmente, alegó que su representado se vio imposibilitado en realizar pagos en la cuenta descrita en el contrato de arrendamiento ante el cese de operaciones del Banco Occidental de Descuento. Que le era imposible poder establecer el valor del canon a pagar en vista de la indeterminación de la divisa de cambio aplicable para hacer conversión a bolívares según la tasa de cambio del Banco Central de Venezuela. Que la arrendadora no aportó una nueva cuenta bancaria en la cual depositar el canon de arrendamiento. Que ante la inexistencia de la cuenta bancaria descrita en el contrato de arrendamiento y la imposibilidad de poder determinar la tasa de cambio aplicable para el pago en bolívares su representado no pudo realzar el pago del canon de arrendamiento por causas extrañas y ajenas a su voluntad que a su entender no le puede ser imputable. Que ante tal situación se puede concluir que el pago del canon de arrendamiento no se realizó por causa que no le es imputable a su representado.
Que la causa tercera del contrato de arrendamiento es nula por ser contraria a los Artículos 3, 33, y 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que el demandado no está obligado a cumplir con las disposiciones contenidas en dicha cláusula, y cualquier intento de exigir su cumplimiento debe ser considerado inválido en virtud de la nulidad en la que se encuentra incursa la cláusula contractual pues la misma es contraria a la ley, el orden público y la igualdad contractual entre las partes, por lo cual solicita que se declare la nulidad de dicha cláusula declarando por vía de consecuencia la inadmisibilidad de la pretensión, porque a su entender se funda en el presunto incumplimiento de una obligación ilícita. Pidió que se declare sin lugar la demanda de desalojo por estar fundamentada en una cláusula nula, pues de lo contrario se estarían violando los derechos de su representado considerado débil jurídico en la relación arrendaticia, no siendo permisible que se planteen cláusulas que puedan resultar abusivas. Asimismo, que se condene en costas a la parte demandante.
En la oportunidad de la celebración de la audiencia o debate oral la representación judicial de la parte demandada manifestó que en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó entre otras aristas el quebrantamiento del equilibrio económico de la relación arrendaticia, siendo que la parte actora sometió al demandado al pago de cánones con un cambio semestral establecido en el contrato, el cual para el momento de contraer dicho acuerdo no se permitía ni en la legislación especial ni en la jurisprudencia. Igualmente, reiteró que el demandado es el débil jurídico en este proceso, quien se enfrenta a la violación de normas de orden público, tal como se desprende de la cláusula tres, establecida en el contrato objeto del presente proceso. Que no obstante, el demandado no pretende apropiarse de dicho establecimiento, por lo que manifestó, se le concediera un tiempo prudencial de alrededor de dos años para desalojar el local que funge como vivero.

Circunscritos los alegatos de las partes se hace necesario resolver en forma previa la inadmisibilidad de la demanda alegada por la parte demandada.

PUNTO PREVIO I
DE LA INADMISIBLIDAD DE LA DEMANDA


La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó la inadmisibilidad de la demanda señalando que
tal como lo describe el Artículo 41 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendador no puede establecer un canon de arrendamiento en moneda extranjera, y mal puede pretender interponer una demanda de desalojo señalando que el arrendatario estaba obligado al pago del canon de arrendamiento en moneda extranjera en este caso el dólar americano que además no específica que tipo de dólar es el utilizado, tal como lo señala la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
Que el canon de arrendamiento no puede ser variable, es decir, no puede ser alterado mensualmente en su monto. Que las variaciones del canon por influjo de la paridad cambiaria al momento de su pago resultan contrarias al hecho de que los mismos se revisan anualmente por mandato legal y su monto es fijo, y cuando el actor señala que el monto de los cánones en dólares se convertirán a bolívares según la tasa de cambio vigente al momento de la presentación de la demanda, usa una base de cálculo prohibida legalmente, lo que a su entender hace procedente la inadmisión de la demanda por ser contraria a normas de orden público razón por la cual solicitó de conformidad con el ordinal 11 del Artículo 346 procesal, y único aparte del Artículo 361 procesal, con fundamento en el Artículo 41 y 17 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se declare con base a lo establecido en el Artículo 341 procesal.
Al respecto, se hace necesario puntualizar lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en un caso análogo al de autos en la decisión N° 335 de fecha 6 de junio de 2024, en la cual expresó lo siguiente:

De la lectura del libelo de demanda se desprende que la sociedad mercantil Inversiones Milenium M&T, C.A., mediante la interposición de la presente acción pretende el desalojo del local comercial que fue arrendado a la sociedad mercantil Hipermercado El Loto de Guayana, C.A., por medio de un contrato de arrendamiento suscrito por ambas sociedades de comercio, con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas segunda y séptima del aludido contrato, específicamente por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del año 2022; indicando que dicho concepto podría ser pagado en dólares de los Estados Unidos de América o en bolívares, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, de acuerdo a lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, la demandada alega que la presente acción ha debido ser declarada inadmisible, pues se transgredieron normas de orden público al denunciar la falta de pago de cánones de arrendamiento en dólares de los Estados Unidos de América.
En este orden de ideas, se precisa que los casos en los cuales el juez puede inadmitir la demanda son los establecidos taxativamente en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se señala lo siguiente:
“Artículo 341: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.

Dicha norma es determinante cuando señala que el tribunal debe admitir la demanda que le sea presentada y sólo declarará la inadmisibilidad de la misma cuando constate que aquella es contraría el orden público, a las buenas costumbres, o a alguna disposición expresa de la ley. En atención a ello, esta Sala por medio de sentencia número 249, del 1° de julio de 2019, caso: Inversiones Rimare, C.A. contra Yulexcy Margarita Rondón Rodríguez, estableció que “…los extremos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil no fueron establecidos con la finalidad de comprometer el derecho a accionar que poseen los justiciables, de allí que los señalamientos de inadmisibilidad distintos a los señalados por la ley, o de aquellos excepcionales y aceptables solo bajo ciertas y seguras interpretaciones, no pueden ser consentidos por ser limitativos del derecho de acción…”.
De igual forma, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal mediante fallo número 900, del 13 de diciembre de 2018, caso: Wilmer Antonio González Mendoza, estableció que “… para que una pretensión sea inadmitida por ser contraria a la ley debe aparecer expresa la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción, y ello puede ocurrir o bien porque se prive del derecho a la jurisdicción en materias concretas y determinadas por la ley las cuales no gozan de tutela jurídica (como el caso de las deudas de juego ex artículo 1.801 del Código Civil); porque se haga evidente la caducidad de la acción o porque aparezca expresa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”.
Así las cosas, del libelo de demanda se desprende que la presente acción de desalojo de local comercial se fundamenta por el hecho de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, indicando que dicho concepto podría ser pagado en dólares de los Estados Unidos de América o bolívares, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, de acuerdo a lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que su admisión no está expresamente prohibido por la ley; en virtud de lo cual, no se evidencia causal alguna que acarree la inadmisibilidad de la demanda.

Aunado a lo anterior, vale destacar que no es un tema novedoso la celebración de contratos de arrendamiento en los que se fijen los cánones en moneda extranjera, para cuya afirmación debe partirse de que si bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial número 36.845 del 7 de diciembre de 1999, no restringe fijar o celebrar contratos en moneda extranjera, por el contrario, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial número 40.418, del 23 de mayo de 2014, si lo prohíbe expresamente, específicamente en el literal e, del artículo 41. Sin embargo, debe considerarse que la Ley del Banco Central de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial número 6.211 Extraordinario, del 30 de diciembre de 2015, posterior a la referida ley que regula las relaciones arrendaticias, cuyo objeto son los inmuebles de uso comercial, y que resulta especial en la materia de flujo económico, además de establecer y supervisar los sistemas de pago en el país, si lo permite cuando dispone en el artículo 128 que “los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”.
Asimismo, mediante Convenio Cambiario número 1, emitido por el Banco Central de Venezuela, el 21 de agosto de 2018, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.405 Extraordinario, del 7 de septiembre de 2018, se estableció la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional, el cual derogó todos los Convenios Cambiarios que colida con lo establecido en el mismo, con el propósito de favorecer al desarrollo de la actividad económica, para un mercado cambiario ordenado, en el que puedan desplegarse acciones para asegurar su óptimo funcionamiento.
En virtud de lo anterior, el hecho de que las partes pacten en el contrato de arrendamiento de uso comercial el canon en moneda extranjera no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al arrendatario pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago.
(Exp. AA20-C-2024-000174)



Conforme al criterio jurisprudencial transcrito supra el cual acoge esta sentenciadora resulta claro que si bien tal como lo alega la parte demandada en el Artículo 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se prohíbe en forma expresa que se establezcan los cánones de arrendamiento en moneda extranjera, no obstante debe puntualizarse que el Artículo 128 de la Ley de Banco Central de Venezuela que es posterior a la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que resulta especial en la materia del flujo económico si permite pactar el canon de arrendamiento para los inmuebles de uso comercial en moneda extranjera, siempre que el arrendatario pueda pagar el canon con la entrega de los equivalente en moneda de curso legal al tipo de cambio vigente el día de la fecha de pago.
En consecuencia el hecho de que las partes hubiesen pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre ellas el 1° de octubre de 2021, el canon de arrendamiento en moneda extranjera como moneda de cuenta, ya que claramente se expresa en dicha cláusula que el monto podía ser pagado en bolívares conforme a la tasa de cambio establecida por el Banco Central de Venezuela el día en que se efectuara el pago, no resulta ilegal, pues como ya se indicó resulta acorde con lo establecido en el Artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela publicada en Gaceta Oficial número 6.211 Extraordinario, del 30 de diciembre de 2015, y en tal virtud, no se desprende causal alguna que ocasione la inadmisibilidad de la demanda conforme lo alega la parte demandada. Así se decide.

Resuelto el anterior punto previo pasa esta sentenciadora a la resolución del fondo de la materia controvertida en esta causa.
III
PRONUNCIAMIENTO DE FONDO

En este orden de ideas, se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el literal a) del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual dispone lo siguiente:

Artículo 40.- Son causales de desalojo:

. a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) de condominio o gastos comunes consecutivos.


En la norma transcrita el legislador estableció dentro de las causales para que opere el desalojo de los inmuebles destinados al uso comercial que el arrendatario deba dos meses de alquiler.

Igualmente, dispone el Artículo 27 de la precitada Ley lo siguiente:


Artículo 27.- El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.

En la norma transcrita el legislador especial dispuso claramente la forma como debe efectuarse el pago del canon de arrendamiento estableciendo que debe hacerse en la cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador la cual no podrá ser clausurada durante el tiempo que dure la relación arrendaticia. Igualmente, dispuso que en el supuesto de que el arrendatario no pueda realizar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto ponga a disposición del arrendatario el organismo administrativo competente en la materia.

Asimismo, en cuanto a la indeterminación del canon de arrendamiento alegada por la parte demandada por haberse utilizado la expresión “dólares americanos” en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha el 1° de octubre de 2021, se hace necesario precisar el criterio sentado al respecto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 814 de fecha 8 de diciembre de 2023, en la cual determinó lo siguiente:

Ahora bien, establecido lo anterior, pasa esta Sala a resolver el siguiente punto alegado por el codemandado avalista supra mencionado en su escrito de contestación de la demanda, en relación a la moneda en la cual se pactó la obligación, por cuanto a su decir, el signo que se utilizó en la letra de cambio es el mismo utilizado por muchos países para distinguir sus monedas y que en la denominación de la moneda expresado en la misma como “DÓLARES NORTEAMERICANOS”, no se distingue si son dólares de Estados Unidos de América o dólares canadienses.
Dicho esto, esta Sala observa, que si bien es cierto, en la letra de cambio objeto del presente juicio se estableció como moneda la denominada “DÓLARES NORTEAMERICANOS”, sin distinguirse a la moneda de que país de Norteamérica se refiere, no es menos cierto que es de dominio público, y notorio que la mayor parte de los negocios privados en el país se encuentran circunscritos en la moneda denominada dólar de los Estados Unidos de América, y al estar en el presente asunto frente a un negocio privado entre particulares que no afectan el interés general ni social de la Nación, esta Sala considera que la moneda a la que se hace referencia en la letra de cambio es al dólar de los Estados Unidos de América, la cual será tomada en cuenta a los fines de la condenatoria de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela y así se decide.
(Exp. AA20-C-2023-000109) Resaltado propio


Conforme a lo expuesto entra esta sentenciadora al examen de las pruebas producidas por las partes bajo los principios de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria.

A) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
1.- A los folios 8 al 11 corre documento privado fechado el 1° de octubre de 2021. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 444 procesal, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada la sociedad mercantil demandante Inversiones Remar, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, bajo el N° 20, Tomo 21-A, de fecha 28 de diciembre de 1982, representada por su administrador General y directora John Renato Marcuzzi Buzzoni y María Elena Marcuzzi Buzzoni celebró con el demandado Jacinto Huaman Pérez, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la carrera 1 N° 3-185, local A1-EXT, la Guayana, sector Barrio Colón, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, para que funcionara un vivero. Que dicho inmueble tiene una superficie de 2.433,36 mts2. Que el tiempo de duración de dicho contrato fue establecido en un año(1) contado a partir del 1° de octubre de 2021 hasta el 1° de octubre de 2022. Asimismo, en dicho contrato establecieron el canon de arrendamiento para los primeros meses desde el 1° de octubre del 2021 al 1° de abril del 2022 en la suma de doscientos cincuenta dólares americanos 250,00$ mensuales, y para los siguientes seis meses del 2 de abril del 2022 al 2 de octubre del 2022 se ajustaría de mutuo acuerdo. Igualmente convinieron que el monto del canon de arrendamiento podría ser pagado en dólares americanos, pesos colombianos o en bolívares. Que ese pago debía efectuarse los primeros cinco días de cada mes y el mismo podría ser hecho mediante pago efectivo de cualquiera de las monedas, o bien por zelle y/o transferencias bancarias. Que para establecer el valor del canon a pagar en otra moneda diferente al dólar americano se tomaría como base la tasa de cambio establecida por el Banco Central de Venezuela del día en que se efectué el pago correspondiente. Que si la cancelación del canon se efectuaba en bolívares debía ser depositado en la cuenta corriente N° 0116-0053-10-0191496510 del Banco Occidental de Descuento a nombre de Inversiones REMAR C.A.
2.- Por la comunidad de la prueba se adhirió a las pruebas documentales presentados como anexos del escrito de contestación de la demanda, y que rielan en el expediente en los folios 63 al 70, los cuales se discriminan así:
-Al folio 63 corre recibo de caja emitido por la sociedad mercantil demandante Inversiones Remar C.A, en fecha 4 de abril de 2022. Tal probanza se valora como documento privado reconocido sirviendo para evidenciar que el demandado pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2022, por la suma total de 250 USD incluido el impuesto al valor agregado.
- Al folio 64 corre recibo de caja emitido por la sociedad mercantil demandante Inversiones Remar C.A, en fecha 23 de mayo de 2022. Tal probanza se valora como documento privado reconocido sirviendo para evidenciar que el demandado pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2022, por la suma total de 359,99 USD incluido el impuesto al valor agregado
- Al folio 65 corre en copia simple impresión de tres billetes de 100 USD con anotaciones escritas a mano en la parte inferior. Tal probanza se desecha, en razón de que de la misma no se evidencia que el demandado hubiese efectuado un pago de canon de arrendamiento a la empresa demandante, pues no contiene una declaración en tal sentido.
-Al folio 66 corre recibo de caja emitido por la sociedad mercantil demandante Inversiones Remar C.A, en fecha 12 de julio de 2022. Tal probanza se valora como documento privado reconocido sirviendo para evidenciar que el demandado pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2022, por la suma total de 359,99 USD incluido el impuesto al valor agregado.
-Al folio 67 corre en copia simple impresión de dos billetes de 100 USD y de cinco billetes de 20 USD con anotaciones escritas a mano en la parte superior, así como una relación de alquileres en un cuadro en la parte inferior. Tal probanza se desecha, en razón de que de la misma no se evidencia que el demandado hubiese efectuado un pago de canon de arrendamiento a la empresa demandante, pues no contiene una declaración en tal sentido.
-Al folio 68 corre en copia simple distintas impresiones de billetes de dólares de los Estados Unidos de América, con anotaciones escritas a mano en la parte superior y el sello húmedo de la empresa demandante. Tal probanza se desecha, en razón de que de la misma no se evidencia que el demandado hubiese efectuado un pago de canon de arrendamiento a la empresa demandante, pues no contiene una declaración en tal sentido.
-Al folio 69 corre comunicación de fecha 8 de julio de 2022, remitida al demandado en la cual se le indican los cánones de arrendamiento pendientes por cancelar a la fecha, es decir, mes de julio de 2022. Tal probanza se desecha por impertinente, en razón, de que los referidos cánones de arrendamiento no se corresponden con los cánones de arrendamiento que el demandante señaló en el escrito libelar que el demandado dejó de cancelar es decir desde el mes de febrero de 2023.
-Al folio 70 corre en copia simple distintas impresiones de billetes de dólares de los Estados Unidos de América, con anotaciones escritas a mano en la parte superior y el sello húmedo de la empresa demandante. Tal probanza se desecha, en razón de que de la misma no se evidencia que el demandado hubiese efectuado un pago de canon de arrendamiento a la empresa demandante, pues no contiene una declaración en tal sentido.
3.- Por la comunidad de la prueba se adhirió a las documentales insertas al expediente en los folios 71, 72 y 73, correspondientes a cuadros de relación de alquileres Tales probanzas se desechan, en razón de que de las mismas no se evidencia que el demandado hubiese efectuado un pago de canon de arrendamiento a la empresa demandante, pues no contiene una declaración en tal sentido.
4.-A los 84 al 86 corren cuadro de relación de alquileres e impresión de billetes de dólares de los Estados Unidos de América, con anotaciones escritas a mano en la parte inferior. Dichas probanzas se desechan, en razón de que de las mismas no se evidencia que el demandado hubiese efectuado un pago de canon de arrendamiento a la empresa demandante, pues no contiene una declaración en tal sentido.
B) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1.- El mérito favorable de los autos: Promovido en forma genérica no constituye un medio probatorio susceptible de valoración.
2.- Con fundamento en el principio de comunidad de la prueba promovió el
documento privado fechado el 1° de octubre de 2021, inserto a los folios 8 al 11 que sirve de instrumento fundamental de la demanda. Tal probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas que fueron promovidas por la parte demandante.
3.-INFORMES: Al folio 107 corre oficio N° DC/OF/254-2024 de fecha 21 de agosto de 2024, remitido a este Tribunal por la Jefe de la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en respuesta al oficio que le fue enviado por este Despacho N° 0860-312, mediante el cual informa a este órgano jurisdiccional que el inmueble ubicado en la carrera 1, Barrio Colón, N° 3-185, Sector La Guayana, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, propiedad de la empresa Inversiones Remar C.A, con un área global de 10.437,93 mts, según nota de topógrafo de 19 de marzo de 1997, funciona comercio en locales comerciales, y que no reposa documento de condominio en el expediente. Tal probanza se desecha por impertinente, en razón, de que en la presente causa no está en discusión la propiedad del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo demanda la parte actora, y en consecuencia nada aporta a la solución de la materia controvertida.
4.- EXPERTICIA: Tal probanza no puede ser objeto de valoración, en razón de que la misma fue declarada inadmisible por impertinente mediante auto de fecha 11 de julio de 2024, inserto al folio 101.
De las pruebas traídas a los autos quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes en virtud de la cual el demandado ocupa el inmueble ubicado en la carrera 1 N° 3-185, local A1-EXT, la Guayana, sector Barrio Colón, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en condición de arrendatario en donde funciona un vivero. Igualmente, quedó evidenciado que las partes celebraron en fecha 1° de octubre de 2021 contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble en el cual pactaron en la cláusula tercera el canon de arrendamiento mensual en moneda extranjera, estableciendo la cantidad de doscientos cincuenta “dólares americanos, 250,00 $” los cuales de conformidad con el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 814 de fecha 8 de diciembre de 2023, parcialmente transcrita en este fallo debe entenderse que fue establecido en dólares de los Estados Unidos de América como moneda de cuenta, ya que tal como se estableció en la referida cláusula tercera el arrendatario podía pagar el canon de arrendamiento mediante la cantidad equivalente en bolívares conforme a la tasa de cambio vigente para la fecha del pago publicada por el Banco Central de Venezuela; además de que tal como se evidenció de los recibos promovidos por el demandado correspondientes a los meses de abril, mayo y julio de 2022 el arrendatario efectuó los pagos de los referidos cánones de arrendamiento en esa moneda dólares de los Estado Unidos de América, lo que deja evidenciado que contrariamente a lo alegado en la contestación a la demanda el demandado tenía claro cuál era la moneda extranjera en que fue pactado el canon de arrendamiento como moneda de cuenta, y en consecuencia no existía indeterminación sobre ello que le imposibilitara realizar el pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece
Asimismo, en la oportunidad de la celebración de la audiencia preliminar la representación judicial del demandado expresamente admitió que el demandado incumplió con el pago del canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento celebrado el 1° de octubre de 2021, sin embargo alegó en su defensa la nulidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento por ser contraria a lo dispuesto en los Artículos 33 y 41 de la de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercia, al haberse establecido el canon de arrendamiento en moneda extranjera. En tal sentido, este Tribunal reproduce lo expuesto en este fallo en el punto previo sobre la inadmisibilidad de la demanda, y reitera que conforme a lo dispuesto en el Artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela que es posterior a la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que resulta especial en la materia del flujo económico si permite pactar el canon de arrendamiento para los inmuebles de uso comercial en moneda extranjera, siempre que el arrendatario pueda pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal al tipo de cambio vigente el día de la fecha de pago, tal como fue pactado en la aludida clausula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1° de octubre de 2021.
De igual forma, el demandado alegó en su defensa que se vio imposibilitado de realzar el pago de los cánones de arrendamiento en la cuenta descrita en el aludido contrato de arrendamiento ante el cese de las operaciones del Banco Occidental de Descuento. Al respecto, esta sentenciadora advierte que de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, si el demandado no podía efectuar el pago de los cánones de arrendamiento en la entidad bancaria a la cual pertenece la cuenta bancaria indicada en el contrato de arrendamiento, podía consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto debía colocar a disposición del demandado el organismo administrativo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial previa solicitud formulada por el demandado , lo cual no hizo a los fines de evitar su insolvencia.
Así las cosas, por cuanto la parte actora fundamento la demanda de desalojo en la causal prevista en el literal a) del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, alegando que el demandado dejó de cancelar desde el mes de febrero de 2023 el canon de arrendamiento, lo que es un hecho negativo absoluto, en razón del principio de la distribución de la carga de la prueba la demostración del hecho positivo que desvirtuara la ausencia total del pago de los cánones de arrendamiento a partir de la fecha indicada febrero de 2023, correspondía al demandado, quien debió comprobar haber efectuado el pago de los referidos cánones conforme al monto pactado por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en la cantidad de 250 USD como moneda de cuenta, ya que la parte actora no demostró que hubiese un acuerdo posterior entre las partes para fijar el canon de arrendamiento en la cantidad de 350 USD como lo señala en el escrito libelar, o que en su defecto el mismo hubiese sido determinado por el SUNDDE tal como lo dispone el Artículo 32 de la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En efecto, la parte demandada no demostró el pago de los cánones de arrendamiento, por el contrario admitió la insolvencia expresamente y pretendió sustraerse de su obligación de cumplimiento por medio del argumento de la prohibición legal de su pacto en moneda extranjera, alegando por ello la inadmisibilidad de la demanda, la nulidad de la cláusula tercera del contrato, y la indeterminación en la divisa para su pago, además de la imposibilidad de depositar en la cuenta bancaria, argumentos que fueron desestimados en este fallo y en tal virtud debe declararse con lugar la demanda interpuesta por la sociedad mercantil Inversiones Remar C.A, representada por las ciudadanas María Elena Marcuzzi Buzzoni y Patricia Consuelo María Marcuzzi Buzzoni, según consta del acta de asamblea general ordinaria de la mencionada empresa celebrada el 12 de febrero de 2012, y posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 3 de diciembre de 2012, bajo el N° 19, Tomo 54-A RM445, en contra del ciudadano Jacinto Huaman Pérez, por desalojo de un inmueble destinado para uso comercial. En consecuencia, se condena al demandado Jacinto Huaman Pérez, a que haga entrega a la parte demandante del inmueble arrendado ubicado en la carrera 1, N° 3-185, local A1-EXT, en la Guayana, Sector Barrio Colón, del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con una superficie aproximada de 2.433,36 mts2, libre de personas y cosas y solvente con los servicios públicos. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA

Este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:


PRIMERO: DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil Inversiones Remar C.A, representada por las ciudadanas María Elena Marcuzzi Buzzoni y Patricia Consuelo María Marcuzzi Buzzoni, según consta del acta de asamblea general ordinaria de la mencionada empresa celebrada el 12 de febrero de 2012, y posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 3 de diciembre de 2012, bajo el N° 19, Tomo 54-A RM445, en contra del ciudadano Jacinto Huaman Pérez, por desalojo de un inmueble destinado para uso comercial. En consecuencia, se condena al demandado Jacinto Huaman Pérez, a que haga entrega a la parte demandante del inmueble arrendado ubicado en la carrera 1, N° 3-185, local A1-EXT, en la Guayana, Sector Barrio Colón, del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con una superficie aproximada de 2.433,36 mts2, libre de personas y cosas y solvente con los servicios públicos.
SEGUNDO: De conformidad con el Artículo 274 procesal, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente proceso.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada digitalizada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veintiséis ( 26 ) días del mes noviembre del año dos mil veinticuatro.- Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.


Dra. Fanny Trinidad Ramírez Sánchez
Juez Provisoria


Abg. Blanca Yanelys Contreras Rosales
Secretaria Temporal