TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
San Cristóbal, 11 de octubre de 2024

214° y 165°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, venezolana, mayor de edad con cédula de identidad Nro. V-5.641.800, abogada con Inpreabogado Nro. 38.898, con número telefónico 0414-7114614, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, ACTUANDO como Presidente de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 08 de julio de 1985, bajo el Nro. 18-A, Nro. 4, siendo su última modificación estatuaria en fecha 07 de diciembre del año 2017, Tomo 95-A RM445, Nro. 8, actuando en este acto como abogada y representante de la empresa antes descrita, domiciliada en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

PARTE DEMANDADA: HUA CHEN, de nacionalidad china, mayor de edad, comerciante, con cédula de identidad Nro. E.-81.895.501, con número telefónico 0426-5730833, con domicilio en la carrera 20 del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el Nro. 130, Tomo 5-B de fecha 8 de junio de 2016.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. FELIPE ORÉSTERES CHACÓN MEDINA, con Inpreabogado bajo el Nro. 24.439, con domicilio procesal en la carrera 4, con calle 5 y , edificio Santo Cristo, piso 3, oficina 3-02, San Cristóbal, Estado Táchira.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL.

EXPEDIENTE Nro.: 23.231-22

PARTE NARRATIVA
Se inició el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL mediante libelo de demanda interpuesta por la ciudadana DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, venezolana, mayor de edad con cédula de identidad Nro. V-5.641.800, abogada con Inpreabogado número 38.898, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, ACTUANDO como Presidente de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA). Alega en el libelo que en fecha 20 de julio de 2016 firmó con el ciudadano HUA CHEN, de nacionalidad china, mayor de edad, comerciante, con cédula Nro. E.-81.895.501, con domicilio en la carrera 20 del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado por vía privada, sobre un inmueble ubicado en Barrio Obrero, carrera 20, entre calle 13 y 14 Nro. 13-72, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área aproximada de Quinientos metros cuadrados (500 m2) con los siguientes linderos: NORTE: Pertenencia de Antonia María González de Mejías en línea quebrada, mide 36 metros; SUR: Propiedades que son o fueron de Ana Rosa Croce de Galeazzi, mide 36 metros con 80 centímetros; ESTE: Propiedad de Tito Maldonado Cárdenas, en línea quebrada mide 13 metros con 5 centímetros y OESTE: Por la carrera 20, mide 13 metros con 5 centímetros. Manifiesta la parte actora que en el referido contrato de arrendamiento, en su cláusula TERCERA, se establece que el canon de arrendamiento empezó a regir a partir del 16 de agosto de 2016, y en su cláusula CUARTA establece que la duración del contrato es de un (01) año, y en la misma se lee que el mismo es prorrogable por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble, a menos que la arrendataria, el fiador o la arrendadora diere aviso por escrito con al menos sesenta días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato. Aduce igualmente el accionante que en fecha 31 de julio de 2019 presentó al hoy demandado la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento y del comienzo de la prórroga legal, por lo que procedió a la notificación judicial del arrendatario HUA CHEN, y propietario de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK. Manifiesta la actora que la solicitud de notificación fue presentada por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el día 31 de julio de 2019, siendo la misma ADMITIDA y fijándose la práctica de la notificación para el día 09 de agosto de 2019, mediante el cual fue declarado notificado el ciudadano HUA CHEN; aduce que en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento mencionado se deja claro que el lapso de duración de la relación arrendaticia inició el 16 de agosto de 2019, por lo tanto al arrendatario le corresponde de pleno derecho una prórroga legal arrendaticia de un (01) año de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, de tal manera que la prórroga legal comenzó a transcurrir desde el 16 de agosto de 2019 y culminó el 16 de agosto de 2020, y en consecuencia el arrendatario debió entregar a la fecha de vencimiento de la prórroga legal (16 de agosto de 2020) el inmueble totalmente desocupado, libre de bienes, de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, y presentar solvencia de pago de agua, luz y aseo, que por tanto el ciudadano HUA CHEN, en su carácter de arrendatario, de manera flagrante ha incumplido con las obligación contractual y legal de hacer la entrega material del inmueble en las mismas condiciones descritas contractualmente, pero es el caso que el arrendatario siguió ocupando el inmueble, incumpliendo así con sus obligaciones contractuales devenidas de la convención arrendaticia suscrita, en tal sentido, habiendo el arrendatario continuado con el goce del inmueble sin cumplir con el deber de entregarlo una vez vencida la prórroga legal no podrá oponer la tácita reconducción por el solo hecho de continuar en el goce de ella, por cuanto no se produce la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, pues que para que opere la tácita reconducción es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado, siendo en este caso innegable la no intención del actor de mantener al arrendatario en el mismo al haberse notificado su no prórroga y el inicio de su derecho a la prórroga legal de un (01) año, y alega el actor que por esas consideraciones solicita al tribunal declare CON LUGAR, la presente acción intentada contra el DEMANDADO, y en consecuencia ordene el DESALOJO y la entrega material real y efectiva del inmueble objeto de controversia, así como la entrega de los recibos de pago del mes inmediatamente anterior a la entrega definitiva del inmueble de los siguientes servicios: 1.) El aseo urbano; 2.) De electricidad y 3.) De agua, tal como lo establece la cláusula DÉCIMA del contrato de arrendamiento. El actor fundamentó la acción en los artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; artículos 40 y 43 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.594, 1595 y 1.599 del Código Civil Venezolano. Finalmente en el petitorio solicita, que la demanda sea ADMITIDA, que sea declarada CON LUGAR y se condene en COSTAS a la parte DEMANDADA, estimando la misma en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), equivalentes a QUINIENTAS (500) U.T., a razón de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por U.T.

NOTIFICACIÓN JUDICIAL
En fecha 09 de agosto de 2019, inserta en el folio (19), mediante auto, fue ordenada la SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN JUDICIAL por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, donde se ordenó la misma para el ciudadano HUA CHEN, ya identificado y propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, el cual fue notificado de la decisión de la arrendadora de no renovar ni prorrogar el contrato de arrendamiento, así como del lapso de un año correspondiente a la prórroga legal.

En fecha 15 de marzo de 2022, inserta en el folio (53), mediante auto fue ADMITIDA la presente demanda por el TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, donde se ordenó la CITACIÓN del ciudadano HUA CHEN, para que comparezca por ante dicho Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, contados a partir del día siguiente a aquel en que conste en autos su citación a objeto de que dé contestación a la demanda.

ADMISIÓN
Mediante auto de fecha 15 de marzo de 2022 (fl. 53) el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial ADMITE demanda por el PROCEDIMIENTO ORAL y ordena la citación de la parte demandada.
CITACIÓN EFECTIVA
Mediante diligencia de fecha 29 de marzo de 2022 (fl. 56 vlto), el alguacil del juzgado de la causa informó que entregó la boleta de citación al demandado de autos, el cual se negó a firmarla. Posteriormente, mediante diligencia de fecha 5 de abril de 2022, inserta en el vuelto del folio (60), la Secretaria del TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, informó que la BOLETA DE NOTIFICACIÓN, fue entregada, recibida y firmada por el ciudadano BOBBY CHEN, quien se encontraba en el Restaurante ASIA WOK, dando así, el cumplimiento en lo establecido del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha 06 de abril de 2022 (fl. 61) la parte demandada confiere poder Apud Acta al Abogado FELIPE ORÉSTERES CHACÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.439.

CONTESTACIÓN
En fecha 06 de abril de 2022, inserto en los folios (63 al 72), el apoderado judicial del ciudadano HUA CHEN, estando dentro del lapso procesal, contesta la demanda mediante escrito que contiene contestación, reconvención o mutua petición, cuestiones previas y defensa a la causa interpuesta en su contra. En el mismo opone la incompetencia por la cuantía del tribunal de la causa para conocer el juicio, manifestando que de la presente acción deben conocer los juzgados de primera instancia. Alega que la parte actora estimó la demanda en DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), y para el día 08 de marzo de 2022 el valor de la Unidad Tributaria (U.T.) en Venezuela era 0,02 céntimos de bolívar, lo que equivale a QUINIENTOS MILLONES DE U.T. (500.000.000,00 U.T.) y no a QUINIENTAS U.T. (500 U.T.), tal como lo alega el actor, y de acuerdo a la Nueva Ley Orgánica de la Reforma de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia del 19 de enero de 2022, Gaceta Extraordinaria Nro. 6684, en su artículo 86, le corresponde conocer la causa a un juzgado de primera instancia. Igualmente el demandado impugna y rechaza la estimación de la demanda realizada por el accionante con base en el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo manifiesta que el demandante interpone la demanda argumentando que el 20 de julio de 2016 el RESTAURANT ASIA WOK -por vía privada- firmó contrato de arrendamiento con la INMOBILIARIA JOSE FIGUEROA Y ASOCIADOS, C.A. JOFICA, C.A., sobre el inmueble ubicado en Barrio Obrero, en la carrera 20, entre calles 13 y 14, Nro. 13-72, y que en la Cláusula Cuarta se estableció la duración del contrato en un (01) año prorrogable por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble, también aduce que el 31 de julio de 2019, la representante de la arrendataria presentó la solicitud de no renovación del contrato de arrendamiento y el anuncio del comienzo de la prórroga legal, siendo fijada por el Tribunal Tercero de Municipio la práctica de dicha notificación el 09 de agosto de 2019. Que la firma personal ASIA WOK, empezó la relación arrendaticia con la parte actora el 06 de septiembre de 2010,que para demostrar tal posesión y continuidad arrendaticia se evidencia el contrato privado del 20 de julio de 2016 y por lo tanto se concluye que desde el 06 de septiembre de 2010 hasta el 09 de agosto de 2019 transcurrieron 09 años continuos de permanencia teniendo como arrendatario al Fondo de Comercio RESTAURANT ASIA WOK, alega también que la demandante expuso que la prórroga arrendaticia empezó el 16 de agosto de 2019 y culminó el 16 de agosto de 2020, es decir, otorgó un (01) año de prórroga y no dos (2) años mínimo, tal como lo establece la ley; que la demandante intentó la acción en pleno decreto de emergencia de alarma y que sigue vigente por orden del ejecutivo nacional, en el que están suspendidos los desalojos y cualquier demanda referida a las garantías inmobiliarias, y por lo tanto concluye que la demandante lo demandó estando vigente y sin vencer la prórroga legal y el decreto del estado de alarma, situación que hace inadmisible la demanda por imperativo de la ley que está vigente de acuerdo al artículo 26 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, todas las condiciones y estipulaciones en el contrato de arrendamiento del 06 de septiembre de 2010 y 20 de julio de 2016, artículos (1.604, 1.614, 1.618, 1.626 del Código Civil Venezolano). Igualmente el demandado opone la falta de cualidad e interés del actor y del demandado para intentar y sostener el juicio en concordancia con el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil; también que la parte demandante no demandó a su persona como fiador, tal como lo establece la cláusula de fianza del contrato de fecha 20 de julio de 2016, en el que las partes establecieron que al hoy demandado se le constituye como fiador de la negociación derivada del contrato, y a los efectos del litis consorcio necesario se requiere que la demandante lo haya demandado como fiador de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK, por lo tanto solicita sea declarada la falta de cualidad del actor para intentar la demanda y de la falta de su persona para sostenerla por no haberle demandado como fiador, y rechaza y contradice la demanda interpuesta por la parte actora. Asimismo, de conformidad con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil contesta la demanda manifestando que es cierto que él es arrendatario vigente del inmueble en cuestión y que la administradora del bien es INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS, JOFICA C.A. y el propietario del inmueble es el ciudadano HERMES BADILLO GUTIERREZ; que sí es cierto que ambos mantienen una relación arrendaticia en los términos expuestos en el escrito de contestación de demanda y de defensa, RECONVENCIÓN O MUTUA PETICION DE ACUERDO AL ARTICULO 868 Y 869 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL; que desde el mes de septiembre del año 2010, entablaron una relación verbal arrendaticia con el ciudadano JOSÉ DOMINGO FIGUEROA en su condición de Presidente, relación o contrato verbal de arrendamiento que empezó en el transcurso del año 2010 y se mantuvo hasta el 20 de julio de 2016, donde se suscribió un contrato de arrendamiento por escrito sobre el inmueble que viene ocupando el demandado, cuyo tiempo de duración se estableció en la Cláusula Cuarta siendo de un (01) año prorrogable por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble; que el contrato venció el 20 de julio de 2017 y el propietario y la administración del inmueble no utilizaron el desahucio, y por lo tanto se venció otro año más, es decir, el 20 de julio de 2018 y un tercer año, el 20 de julio de 2019, operando lo que se denomina la Tácita Reconducción prevista en los artículos 1.599, 1.600, 1.614 del Código Civil Venezolano; que es el caso que en el mes de agosto de 2019 recibió una notificación de la Firma Mercantil JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS, C.A., representada por DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE quien obra como Presidenta de la misma, en la que se le notificaba la decisión de no renovar ni prorrogar el contrato de arrendamiento y que tenía una prórroga de un (01) año que se vencía el 15 de agosto de 2020, y que tenía que entregar el inmueble en esa fecha totalmente desocupado de personas y cosas; que la relación que mantiene como arrendatario por más de nueve (09) años ha sido perturbada de hecho y de derecho por la Sociedad Mercantil JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A., ya que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado por existir tácita reconducción; que dentro de la relación arrendaticia (actuando el hoy demandado como propietario de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK y estando autorizado por la inmobiliaria) realizó una serie de construcciones o mejoras materiales en el inmueble para adaptar el mismo al objeto de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK, mejoras y bienhechurías que realizó con dinero y materiales de su propio peculio, por lo tanto formalmente RECONVIENE a la parte actora para que convenga -o en su defecto sea declarada por el Tribunal- su pretensión en los términos siguientes: que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, que en la misma operó y está vigente la tácita reconducción, que es ineficaz y sin ningún valor jurídico la notificación de fecha 09 de agosto de 2019 realizada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, que el actor convenga en pagar o en su defecto sea declarado por el Tribunal que el RESTAURANT ASIA WOK realizó mejoras y bienhechurías de su propiedad por la cantidad de TREINTA MIL DÓLARES AMERICANOS (30.000 USD) o el equivalente en bolívares de TRECE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (13.500.000,00 Bs), y solicita que en la sentencia a dictar se ordene la indexación de las cantidades ordenadas a pagar y se realice una experticia complementaria del fallo. Finalmente estimó la reconvención en la suma de TRECE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (13.500.000,00 Bs), equivalente a SEISCIENTAS SETENTA Y CINCO MILLONES DE UNIDADES TRIBUTARIAS (675.000.000 UT).

ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUSTIONES PREVIAS
En fecha 10 de mayo de 2022, inserto en el folio (123 al 125, con sus respectivos vueltos), la parte demandante presentó escrito de Oposición de Cuestiones Previas contenidas en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la “prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta ó cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”, manifestando que no existe prohibición expresa de la ley de admitir la demanda propuesta, por cuanto la misma está fundamentada en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicada en fecha 23 de mayo de 2014, en los artículos 26 y 40 del numeral 7º, los cuales establecen:
Artículo 26:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”

Artículo 40:
“Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.
d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato
respectivo.
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de
Administración de Condominio.”

El demandante manifiesta que niega, rechaza, y contradice que la parte actora hubiese iniciado una relación arrendaticia con la firma personal Restaurant ASIA WOK desde el 06 de septiembre de 2010, mediante un contrato de arrendamiento firmado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, que la razón por lo que niega, rechaza y contradice la presente causa es por cuanto el contrato de arrendamiento firmado el 06 de septiembre de 2010, fue firmado entre la parte actora Firma Mercantil INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A. (JOFICA) con el carácter de arrendador, y el ciudadano WU WEIQI, actuando con el carácter de arrendatario por el ciudadano WILSON EDUARDO BUSTOS MOLINA, en representación de la Firma Mercantil IMPORTADORA GUAYANA C.A., en su condición de Fiadora, y aduce que en ninguna parte del contenido del mismo se hace mención del RESTAURANT ASIA WOK, plenamente identificado en el libelo y parte demandada, en consecuencia, se ha demostrado con lo antes expuesto que no ha existido ninguna relación arrendaticia entre la parte actora y el demandado desde el 06 de septiembre de 2010, como falsamente lo quiere hacer ver el demandado.
Igualmente alega que niega, rechaza, y contradice que la relación arrendaticia entre el actor y el demandado tuviera una duración de nueve (09) años continuos de permanencia, que en el proceso civil las partes están obligadas a probar las respectivas afirmaciones de hecho que sirven de fundamento en la pretensión, y no habiendo probado el demandado su alegación, por lo que resulta imperativo declarar sin lugar la cuestión previa alegada por la demandada.
También niega, rechaza y contradice que la parte actora haya demandado estando vigente y sin vencer la prórroga legal y el Decreto de Estado de Alarma, como erradamente lo quiere hacer ver el demandado.

DECLINATORIA DE COMPETENCIA
En fecha 16 de mayo de 2022, mediante auto, inserto en los folios (126 y 127, con sus respectivos vueltos), el TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, se DECLARA INCOMPETENTE en razón de la CUANTÍA para conocer sobre la presente causa, y DECLINA SU COMPETENCIA al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil del Estado Táchira a quien corresponda, remitiendo el expediente al Juzgado Distribuidor mediante oficio Nro. 133, en fecha 24 de mayo de 2022, inserto en el folio (128).

ACTUACIONES DE ESTE TRIBUNAL
En fecha 14 de junio de 2022, inserto en el folio (133), fue recibida por este Tribunal la presente causa por DISTRIBUCIÓN, mediante oficio Nro. 133-22 de fecha 24 de mayo del año 2022 procedente del Juzgado de Municipio ya identificado.
Mediante decisión de fecha 14 de julio de 2022, inserto en los folios (136 al 141), este Tribunal dictó Sentencia Interlocutoria con relación a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo declarada en su particular PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el abogado FELIPE ORÉSTERES CHACÓN MEDINA.
En fecha 22 de julio de 2022, inserto en el folio (143), este Tribunal, vista la APELACIÓN interpuesta por el abogado FELIPE ORÉSTERES CHACÓN MEDINA, apoderado de la parte demandada, contenida en diligencia de fecha 18 de julio de 2022 contra la decisión dictada por este Tribunal en fecha 14 de julio de 2022 de la sentencia interlocutoria de la Cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, OYE LA MISMA EN AMBOS EFECTOS.
En fecha 18 de noviembre de 2022, inserto en los folios (162 al 170), el JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, dictó decisión de la APELACIÓN interpuesta por el abogado FELIPE ORÉSTERES CHACÓN MEDINA, declarando en su particular PRIMERO SIN LUGAR LA APELACIÓN, y ratificando (en el particular TERCERO) la decisión dictada por este Tribunal en fecha 14 de julio de 2022.
Mediante diligencia de fecha 22 de noviembre de 2022, inserto en el folio (172), el abogado FELIPE ORÉSTERES CHACÓN MEDINA, apoderado de la parte demandada, anunció RECURSO DE CASACIÓN de la Sentencia dictada en fecha 18 de noviembre de 2022 por el Juzgado Superior, el cual fue negado por la Superioridad. Posteriormente, en fecha 12 de diciembre de 2022 (fl. 174), el apoderado de la parte demandada anuncia recurso de hecho a la negativa del Superior de oír el Recurso de Casación, el cual fue admitido y remitido a la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de diciembre de 2022 (fl. 177).
En fecha 14 de mayo de 2023, inserto en el folio (202), el TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, EN SALA DE CASACIÓN CIVIL, declaró SIN LUGAR, el referido recurso de hecho.
En fecha 19 de septiembre de 2023, inserto en el folio (207), se recibió del Tribunal Supremo de Justicia-Sala Casación Civil el expediente original.
Mediante auto de fecha 09 de octubre de 2023, inserto en el folio (209), este Tribunal fijó ACTO DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR.
Mediante auto de fecha 18 de octubre de 2023, inserto en el folio (213), fue diferida la Audiencia Preliminar para el día 24 de octubre de 2023.

ACTO DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 24 de octubre de 2023, inserto en el folio (215 y 216, con sus respectivos vueltos), se llevó a cabo el acto de la AUDIENCIA PRELIMINAR. El Juez, previa formalidades de ley y de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, primer aparte, da inicio al acto encontrándose presente la abogada Doris Isabel Gandica Andrade, con el carácter de parte Demandante por una parte, y por la otra el abogado Felipe Orésteres Chacón Medina, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Hua Chen, propietario de la firma Personal “Restaurant Asia Wok”, parte Demandada. El Juez le concede el derecho de palabra a la parte Demandante quien expone: “Este procedimiento se inicia por interposición de demanda de la Inmobiliaria José Figueroa y Asociados, cuyo objeto es el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Hua Chen de nacionalidad china, en su carácter de propietario de la firma personal Restaurante Asia Wok, mediante la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal. El referido contrato fue suscrito entre ambas partes el 20/07/2016. Una vez cumplido el lapso establecido en el contrato, la inmobiliaria, mediante un tribunal de municipio, notifica al arrendatario ciudadano Hua Chen de la no prórroga del contrato de arrendamiento, informándole además que atendiendo a lo establecido en la ley que rige la materia arrendaticia se le otorgaba la prórroga legal correspondiente a un (01) año, y ahora bien, transcurrido con creces el lapso de un año de prórroga legal y no habiendo dado cumplimiento con la entrega del inmueble en las condiciones en que lo recibió, y con la solvencia en los pagos de electricidad, aseo urbano, y agua, tuvo la imperiosa necesidad la arrendadora de demandar como en efecto se hizo por ante este Tribunal a los fines que haga entrega del inmueble en las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento que cursa en el expediente y que es parte fundamental de la causa; ahora bien, como quiera que el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil establece que las partes en esta audiencia preliminar indicarán para hacer asentado en el acta así como podrán consignar un escrito para que sea agregadas a las actas, me permito hacer la presente exposición con relación a lo expuesto por el ciudadano demandado en su contestación de la demanda, quiero hacer notar que el demandado consignó un escrito por ante el tribunal de fecha 25/04/2022 y que cursa en el expediente en los folios 63 y 122 denominado por él mismo como reconvención cuestiones previas y defensa, contestación de la demanda; en el mismo el demandado hace una exposición sobre lo que él consideró que correspondía a la violación de las cuestiones previas señaladas en el escrito para luego hacer otra exposición en relación a la reconvención o mutua petición de acuerdo al artículo 868 y 869 del Código de Procedimiento Civil, presentando en este capítulo los argumentos de lo que consideró pertinente en su alegaciones; estos puntos fueron ya decididos por el tribunal, por lo que del contenido del referido escrito en cuanto a la contestación a la demanda en el último aparte del folio 66 del indicado escrito aparece indicado que el demandado procede a dar contestación a la demanda en el término siguiente, y en el primer aparte del folio 67 da contestación a la demanda en un párrafo de siete líneas, para irse inmediatamente con los planteamientos que consideró en el título denominado Reconvención o Mutua Petición, no observándose en el resto de la contestación de la demanda ninguna otra alegación o argumentación relacionada con la contestación a fondo de la demanda, no obstante, y visto que el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil faculta a las partes para exponer sobre si conviene o no sobre los escritos de la contraparte, me permito hacer las siguientes observaciones: no convengo en que la parte actora hubiese iniciado una relación arrendaticia con la firma personal Restaurante Asia Wok desde el seis de septiembre de 2016 mediante un contrato de arrendamiento firmado ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, el cual fue consignado por la parte demandada en el expediente no figura el demandado Hua Chen ni el Restaurante como arrendatario, tal como está plenamente probado en el contrato de arrendamiento en referencia; no convengo en que la parte actora no haya respetado el cómputo de la prórroga legal por cuanto tal como ha quedado demostrado en autos y fue expuesto en el escrito de contestación a las cuestiones previas y en el escrito que presentó en la presente audiencia, la prórroga legal antes indicada se cumplió con creces, tal como lo expongo en el escrito que consigno. Ahora bien, trata la parte demandada a través de una inspección judicial de querer demostrar al tribunal que el actor autorizó unas remodelaciones al inmueble, no obstante del contenido del escrito de contestación presentado por el demandando al folio 72 del expediente se evidencia que el demandado literalmente manifestó: ‘el objeto de la prueba es demostrar que construir las bienhechurías y que no fueron construidas por mi persona y con materiales y dinero de mi propio peculio’; no obstante invoco el artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario del local para Uso Comercial el cual establece: ‘las mejoras que se realicen en el inmueble comercial para adecuarlo al uso, sólo serán consideradas previo acuerdo entre las partes, y los gastos en que se incurra serán por cuenta del arrendatario. Los bienes muebles contenidos en el local serán propiedad de quien demuestre haber asumido su costo’. Consigno a los fines de ser agregados en el presente escrito, constante de dos folios, el cual contiene los alegatos de hecho y de derecho expuestos en la presente audiencia. Es todo”. El juez vista la exposición, concede el derecho de palabra a la parte demandada y expone: “Primero: observación en el escrito de contestación a la demanda se opuso la defensa perentoria de falta de cualidad e interés del actor y la ausencia de legitimación de la causa de la administradora Inmobiliaria José Figueroa y Asociados C.A. (JOFICA). La argumentación de la defensa es que la inmobiliaria tiene vencido el contrato de administrar el inmueble el cual esta autenticado el 16/08/2010 en la Notaría Pública Tercera, folio 50 y vueltos, donde se expresa que el contrato de administración es por 12 meses, los cuales vencieron el 16/01/2011 y por lo tanto la administradora no puede demandar por cuanto no tiene la cualidad y legitimidad a través de la supresión del contrato el cual finalizó el 16/08/2011. Segundo: convengo en que existe una relación arrendaticia, no en la fecha indicada por el actor, originalmente el propietario del inmueble el ciudadano Ermes Badillo, por intermedio de la inmobiliaria realizó contrato de arrendamiento con la persona jurídica mercantil Asia Wok, firma personal vigente que fue adquirida el 08/06/2016 por el ciudadano Hua Chen. Es de observar que el objeto del contrato de arrendamiento es el inmueble ubicado en la carrera 20 entre calle 13 y 14, número 13-72 desde el año 2010, y el hecho de que haya cambiado la persona natural no deja de existir la relación arrendaticia con la firma mercantil registrada y por ello en la contestación se solicita como defensa perentoria la inadmisión de la demanda por cuanto el demandante demandó a la firma mercantil estando pendiente y vigente la prórroga legal que aporta de 5 a 10 años en un arrendamiento y que es de 2 años, no de un año, y por ello la misma ley en el artículo 26 como norma de orden público a favor de la arrendataria debe proceder y decretar sin ninguna perturbación la vigencia de la relación arrendaticia. Otra observación: si bien es cierto que se realizó la notificación el 13/08/2019 es menester indicarle al tribunal que la parte actora y mi representando suscribieron un complemento de contrato de arrendamiento que aparece en el folio 91 de fecha 16/05/2018, donde le dieron continuidad a toda la relación arrendaticia que viene desde el año 2010, documento del folio 91, que hace posible que la relación arrendaticia vigente se convirtió a tiempo indeterminado. Otra observación: también se opuso la indebida acumulación de pretensiones de acuerdo del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil como defensa de fondo, si observado el contenido del libelo se pide entrega material, cumplimiento de contrato, desalojo del inmueble son pretensiones que tienen procedimientos distintos: cumplimiento de contrato juicio ordinario y entrega material a través de la jurisdicción voluntaria de la entrega material del C.P.C. y el desalojo a través del procedimiento oral. Convengo en que se realice la inspección judicial solicitada por las partes en sus respectivos escritos, y a fines de demostrar la existencia del inmueble donde funciona un restaurante de comida china de nombre Asia Wok en pleno funcionamiento en la actualidad, y desde hace tiempo. De igual manera solicito que en la audiencia final se dé respuesta al resto de defensa perentorias solicitadas en el escrito de contestación de demanda, y finalmente estamos en presencia de un caso de tácita reconvención el cual tiene un tratamiento procedimental para ser ventilado en el tribunal y se demuestra que la demanda propuesta es indebida ya que se le están afectando derechos de orden público a la arrendataria que es una persona jurídica mercantil distinta a la persona natural de Hua Chen. Es todo”. El Juez, conforme a lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 868 Ibidem, acuerda pronunciarse por auto separado sobre la fijación de los límites de la controversia, dentro del término establecido para ello.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Mediante auto de fecha 27 de octubre de 2023, inserta en el folio (219 y vuelto), el Tribunal declaró los Límites de la Controversia de la siguiente manera:

“PRIMERO: Determinar si efectivamente existe el vencimiento de la prórroga legal establecida en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 20/07/2016.
SEGUNDO: Determinar si efectivamente existe la infracción de la causal de Desalojo contemplada en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial: “Artículo 40, Son causales de desalojo: (…) g.- Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”.
De conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se ordena abrir un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho siguientes al de hoy; para promover pruebas sobre el mérito de la causa. El cual empieza a transcurrir al día siguiente de Despacho al de hoy. Debido a que el presente auto se dicta dentro del lapso establecido en la Ley, se hace innecesaria la notificación de las partes. Así se decide.”

PROMOCIÓN DE PRUEBAS
PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA DEMANDADA
Mediante escrito presentado en fecha 31 de octubre de 2023, inserto en los folios (220 y 221, con sus respectivos vueltos) la parte demandada promovió las siguientes pruebas: Documentales e inspección judicial.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Mediante escrito presentado en fecha 02 de noviembre de 2023, inserto en los folios (223 y 224, con sus respectivos vueltos) la parte actora promovió las siguientes pruebas: Documentales e inspección judicial.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS
Mediante auto de fecha 31 de octubre y 02 de noviembre de 2023, inserto en los folios (222 y 225), las pruebas presentadas por ambas partes fueron ADMITIDAS.

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Conoce este Juzgado en primer grado de jurisdicción de la presente causa en virtud de la demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por la ciudadana DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, ACTUANDO como Presidente de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA), contra el ciudadano HUA CHEN, propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, donde la actora alega que presentó solicitud de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento y del comienzo de la prórroga legal, por lo que procedió a llevar a cabo la notificación judicial del arrendatario, siendo realizada el 31 de julio de 2019. Alega el actor que la relación arrendaticia inició el 16 de agosto de 2016 hasta el 16 de agosto de 2019, por tanto el ciudadano HUA CHEN ha venido incumpliendo con las obligación contractual y legal de hacer la entrega material del inmueble arrendado en las mismas condiciones descritas contractualmente, y sigue ocupando el inmueble incumpliendo con el deber de entregarlo una vez vencida la prórroga legal, y por esto se ve en la necesidad de acudir a la autoridad para demandar que se realice la desocupación y entrega inmediata del inmueble objeto de controversia.
Por otra parte, la demandada, en su escrito de contestación, alega que impugna y rechaza -de acuerdo al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil- la estimación de la demanda realizada por el demandante; que el demandante interpone demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL argumentando que el 20 de julio de 2016, como propietario de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK (por vía privada) celebró contrato con la INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS, C.A JOFICA, C.A.; que la firma personal ASIA WOK empezó la relación arrendaticia con la parte actora el 06 de septiembre de 2010; que para demostrar tal posesión y continuidad arrendaticia se evidencia el contrato privado del 20 de julio de 2016 y por lo tanto se concluye que desde el 06 de septiembre de 2010 hasta el 09 de agosto de 2019 transcurrieron nueve (09) años continuos de permanencia, estando como arrendatario el Fondo de Comercio RESTAURANT ASIA WOK. Por otra parte, en su escrito de contestación alega y opone a la parte actora la falta de cualidad e interés del actor y del demandado para intentar y sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 148 ejusdem, como defensa perentoria.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
A la documental inserta en el folio (07 y 08, con sus respectivo vueltos), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil y de ella se desprende: Documento de Contrato de Arrendamiento entre INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS, C.A JOFICA, C.A. y la firma personal RESTAURANT ASIA WOK, representada por HUA CHEN, firmado en fecha 20 de julio de 2016.

A la documental inserta en los folios (09 al 24, con sus respectivos vueltos), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil y de ella se desprende: Notificación Judicial de fecha 09 de agosto de 2019, solicitada por DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, ACTUANDO como Presidente de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A” (JOFICA), por ante el Tribunal TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, de fecha 07 de agosto de 2019, al ciudadano HUA CHEN propietario de la firma personal ASIA WOK, por motivo de no RENOVAR, ni PRORROGAR voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, informando el alguacil que el ciudadano HUA CHEN fue enterado de su contenido y no quiso firmar el recibo; igualmente el alguacil lo declaró notificado en fecha 13 de agosto de 2019.

A la documental inserta en los folios (25 al 29), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: Documento de ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS, de fecha 07 de diciembre de 2017, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la SOCIEDAD MERCANTIL “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA) de venta de acciones del socio JOSÉ FIGUEROA MORA y en la que renunció al cargo de PRESIDENTE.

A la documental inserta en los folios (30 al 32), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de ella se desprende: Documento de compra venta de inmueble, de fecha 29 de abril 1987, inscrita por ante el Registro Público del Distrito San Cristóbal.

A la documental inserta en los folios (33 al 37), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: Documento de ACTA CONSTITUTIVA de la SOCIEDAD MERCANTIL “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA) inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero, en fecha 08 de julio de 1985.

A la documental inserta en los folios (38 al 46), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: Documento de Registro Mercantil perteneciente al RESTAURANTE ASIA WOF (F.P), siendo su propietario el ciudadano HUA CHEN de fecha 08 de junio de 2016, protocolizado por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Táchira.

A la documental inserta en al folio (47), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: Copia de cédula de identidad del ciudadano HUA CHEN, con número E- 81.895.501, quien es residente de nacionalidad China, de profesión comerciante.
A la documental inserta en el folio (48), este operador de justicia las aprecia en todo su contenido y valor probatorio de conformidad con la sentencia de la Sala Político Administrativa del 8 de julio de 1.998, citada por Oscar Pierre Tapia, Nro. 7 correspondiente al mes de julio de 2008, página 460 y siguientes, que establece:
“Para esta Corte los Documentos Privados, son aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. En consecuencia no es posible una asimilación total entre el documento público y el administrativo porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad. Igualmente es necesario recalcar que de no ser destruida la presunción de veracidad es procedente atribuir al documento administrativo alguno de los efectos plenos del documento público…”;
En consecuencia, este Tribunal acogiendo el criterio anterior, valora la documental mencionada como Documento Administrativo; y de ella se desprende; Registro Único de Información Fiscal (RIF) del ciudadano HUA CHEN, en la misma se observó que su domicilio Fiscal es carrera 20 entre calle 13 y 14, local Nro. 13-72, sector Barrio Obrero, San Cristóbal Estado Táchira.

A la documental inserta en los folios (49 al 51), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: Documento de Contrato de Administración entre la INMOBILIARIA JOFICA C.A. y HERMES BADILLO, autenticado por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 16 de agosto de 2010.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
A las documentales insertas en los folios (73 al 81), por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta en el folio (38 al 46) la cual ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A la documental inserta en los (fls. 82 al 90) consistente de contrato de arrendamiento entre INMOBILIARIA JOFICA C.A. y WU WEIQI, por cuanto de dicha documental no se desprende elementos de convicción que ayuden a dilucidar el fondo de lo debatido, este Tribunal la desecha y no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

A la documental inserta en el folio (91), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: Documento (Privado) de Modificación de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento entre la INMOBILIARIA JOFICA C.A. y HUA CHEN (RESTAURANTE ASIA WOK), de fecha 16 de mayo de 2018.

A la documental inserta en los folios (92 y 93), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: Misiva de fecha 09 de junio del 2017 y 19 de febrero de 2018, dirigida al ciudadano HUA CHEN (RESTAURANTE ASIA WOK), donde se le informa el aumento del canon de arrendamiento.

A la documental inserta en los folios (94 al 108), por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: SOLICITUD DE INSPECCIÓN JUDICIAL Nro. 892-19, siendo el solicitante el ciudadano HUA CHEN, en fecha 26 de abril de 2019 por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que el Tribunal dejó constancia que efectivamente en la dirección señalada se encuentra constituido y en funcionamiento el RESTAURANTE ASIA WOK, así como también la existencia de mesas de cuatro puestos con sus respectivas sillas, dos baños, pisos de cerámica, barra de atención al público en cemento pulido con porcelanato, igualmente una mezzanina con pasamanos en acero inoxidable y piso de cerámica, destinada igualmente al uso del restaurant, y se dejó constancia que se observa la existencia de un área de cocina con depósito de mercancía destinada al uso de restaurant, así como tres cocinas industriales a gas y cinco refrigeradores industriales, entre otros.

PRONUNCIAMIENTO DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Siendo la oportunidad legal para publicar in extenso el fallo definitivo, este Tribunal pasa a hacerlo, y para ello observa lo siguiente:
Apreciados como han sido el escrito de demanda, contestación y las pruebas presentadas, por las partes, pasa seguidamente este órgano jurisdiccional a analizar el fondo de la controversia, sobre lo cual observa lo siguiente: La presente acción tiene como pretensión de la parte actora el DESALOJO de un local para uso comercial, visto que el demandado ciudadano HUA CHEN ya identificado y propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, en su carácter de arrendatario del inmueble objeto de controversia ubicado en Barrio Obrero, carrera 20, entre calle 13 y 14 Nro. 13-72 del Municipio San Cristóbal del estado Táchira y propiedad del ciudadano Hermes Badillo, suscribió un contrato de arrendamiento, el cual, en su cláusula tercera establece que el canon de arrendamiento empezó a regir a partir del 16 de agosto de 2016, y en su cláusula cuarta establece que la duración del contrato es de un (01) año, y que el mismo ha venido de manera continua INCUMPLIENDO con sus obligaciones contractuales, e incumpliendo también con la entrega del inmueble a pesar de que se le dio aviso por escrito, manifestándole la actora su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, tal como se evidencia en la solicitud de Notificación Judicial de fecha 09 de agosto de 2019, inserta en el folio (94 al 99), solicitada por la ciudadana DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, Presidente de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A” (JOFICA) por ante el Tribunal TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA de fecha 07 de agosto de 2019, y dirigida al ciudadano HUA CHEN propietario de la firma personal ASIA WOK, por motivo de no RENOVAR ni PRORROGAR voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos el día 20/07/2016, informándole además que atendiendo a los establecido en la ley que rige la materia arrendaticia se le otorgaba la prórroga legal correspondiente a un (01) año, y ahora bien, transcurrido con creces el mismo y no habiendo dado cumplimiento el arrendatario con la entrega del inmueble en las condiciones en que lo recibió y con la solvencia en los pago de electricidad, aseo urbano, y agua, es que la hoy actora tuvo la imperiosa necesidad de demandarlo, manifestando que manteniendo la parte demandada esta la situación de incumplimiento hasta la fecha presente, ella como accionante ha procurado el uso de vías de solución, demostrando la mejor de las intenciones, y que por parte del arrendatario -hasta los momentos- no se ha producido acto demostrativo de interés de cumplimiento y solución al problema planteado, que la cordial relación sostenida durante el tiempo indicado se resquebrajó, no obstante la paciencia y compresión de la arrendadora ya agotando toda vía de comunicación y diálogo en la que se le invitaba a honrar su compromiso y obligaciones, y que nada se obtuvo, sólo promesas y dilaciones, pues con esa conducta la hoy accionada incumplió una de las principales obligaciones del contrato de arrendamiento, como lo es la entrega del inmueble por la no RENOVACIÓN del mismo.

Al respecto dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece:

“…Artículo1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”

Y en específico, el contrato de arrendamiento está determinado en el artículo 1.579 del Código Civil, en el cual se establece:

“…Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”

Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, lo siguiente:

“…Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

En este orden de ideas nuestra doctrina ha señalado lo siguiente sobre las obligaciones de las partes contratantes:
“…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.
Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aún en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (Maduro Luyando.- Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Tomo, I, Caracas.2001. Pág. 83)…”

El Artículo 1.585 del Código Civil, establece las obligaciones del arrendador de la siguiente manera:

“…Artículo 1.585: El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato…”

Asimismo, el Artículo 1.592 del Código Civil, establece las obligaciones del arrendatario de la siguiente manera:

“…Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”

En el caso sub iudice, la accionante persigue la declaratoria del DESALOJO de un inmueble dado en arrendamiento mediante un contrato de DOCUMENTO PRIVADO, celebrado en fecha 16 de julio de 2016, con el ciudadano HUA CHEN, propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, tal como quedó evidenciado en las documentales inserta en los folios (07 y 08, con sus respectivos vueltos), entonces le corresponde a este Juzgador -en primer lugar y con arreglo a todo lo plasmado por las partes- determinar la existencia de la relación arrendaticia que asegura la parte actora mantener con la parte demandada, y de las revisiones realizadas en la presente causa se evidencia, que efectivamente sí existe una relación arrendaticia mediante un contrato de arrendamiento escrito (privado) que comenzó en fecha 16 de julio de 2016, especificándose de manera precisa todas las cláusulas, esto en virtud de que el demandado de autos reconoce la existencia de la relación arrendaticia entre el demandante y el demandado en la presente causa. Así se establece.

Establecido el vínculo contractual, pasa este Jurisdiscente analizar el tema del incumplimiento de la entrega del inmueble, los cuales según el actor manifestó que a pesar de la notificación de la no RENOVACIÓN del contrato, la alegada insolvencia es negada y contradicha por la representación judicial de la parte demandada.

En tal sentido, siguiendo este orden de ideas, el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, nos indica cuáles son las causales de desalojo: Capítulo VIII. De los Desalojos y Prohibiciones

“…Artículo 40: Son causales de desalojo:
…Omissis...
g. “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”

En el caso que nos ocupa, la representación judicial de la parte demandante expresa que en el contrato de arrendamiento se establece en la CLÁUSULA CUARTA: “La duración del contrato es de un (1) año, prorrogables por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble dado en arrendamiento, a menos que la arrendataria, el fiador o la arrendadora diere aviso por escrito con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar este contrato”.

Por tanto se ha venido presentando el inconveniente de que el demandado no ha entregado el inmueble a pesar de que una vez cumplido el lapso establecido en el contrato, la inmobiliaria notificó (mediante solicitud realizada en fecha 07 de agosto de 2019 al Tribunal TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA), al ciudadano HUA CHEN propietario de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK, notifica al arrendatario ciudadano HUA CHEN, de la NO PRÓRROGA del contrato de arrendamiento, informándole además que, atendiendo a lo establecido en la ley que rige la materia arrendaticia, se le otorgaba la prórroga legal correspondiente a un (01) año, y habiendo fenecido el mismo, aunado al no cumplimiento del arrendatario de entregar el inmueble libre de enseres y personas, y comprobar la solvencia de los pagos de servicios de aseo, luz y agua, es que tuvo la necesidad de intentar lo referido por vía judicial.

En este mismo orden de ideas, precisa quien aquí juzga traer a colación lo que establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, (el principio de la carga de la prueba) en los términos que a continuación se transcriben:

“…Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1.354 del Código Civil, señala:

“…Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación...”

Al respecto, es oportuno traer a colación el criterio que sobre la carga de la prueba mantiene el ordenamiento jurídico venezolano, el cual ha sido suficientemente reiterado por el máximo Tribunal de la República, entre otras, en Sentencia de la Sala Civil de fecha 25/04/2003, sentencia Nro. 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Angel Emilio Chourio, pues se extrae de la doctrina citada, que cada parte debe demostrar su afirmación:

“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onusprobandiincumbiteiquiasserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: RengelRomberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...

De la norma que antecede y la jurisprudencia que amplia dicho dispositivo, se establece con claridad meridiana que quien afirme, como en este caso, debe probar su afirmación, máxime cuando el principio de certeza jurídica establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, señala:

“Artículo 254.-Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma...”
En consecuencia, y de conformidad con lo mencionado anteriormente, le correspondía al actor, por una parte, demostrar el acuerdo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y de lo consignado en autos se tiene que la relación arrendaticia entre las partes comenzó a partir del día 16 de agosto de 2019, y por cuanto la relación arrendaticia que los unía tenía una duración de más de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogó la misma por un (01) año, es decir, que la prórroga legal sería hasta el 16 de agosto de 2020, lo cual se encuentra evidenciado en la SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN de fecha 07 de agosto de 2019 y ejecutada por el Tribunal TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, realizada al ciudadano HUA CHEN propietario de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK, en la que se expresa la decisión de la arrendadora de no renovar ni prorrogar voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre la INMOBILIARIA y Firma personal RESTAURANT ASIA WOK. Asimismo y por otra parte, le correspondía al demandado demostrar que efectivamente existe un incumplimiento por la parte demandante respecto del plazo otorgado por concepto de prórroga legal, la cual a decir del arrendatario, era de dos años.

Así pues, de la revisión de las actas que constan en el iter procesal, obligada como se encontraba la accionada de probar el incumplimiento de la prórroga legal, se tiene que se ha comprobado el inicio de ésta desde el día 16 de agosto de 2019, por lo tanto, la misma correspondía a un (01) año, y se ha confirmado que fue debida y efectivamente notificada al arrendatario, y además, tal plazo otorgado ya finalizó, con lo cual queda demostrado que la parte demandante sí cumplió con lo estipulado en la ley al respecto. Así se establece.-

Ahora bien, de la revisión de las actas procesales y en atención al principio “quod non est in actis non est in mundo”; lo que no está en el expediente, no está en el mundo, el Tribunal no observó en los autos que la parte demandada haya intentado, ni por sí, ni por medio de su apoderado, demostrar que cumplió con su obligación de entregar el inmueble en los términos convenidos en el contrato, violentándose de esta forma la norma prevista en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: “…Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,…”. Así se establece.-

Asimismo, observa este operador de justicia, que en el presente caso, y ante el estudio de las pruebas consignadas, es forzoso para este Tribunal -tal como ya se indicó-, establecer el incumplimiento de la parte obligada, ya que la demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, como lo es probar el incumplimiento de la prórroga legal por la parte accionante, por ende, procede la causal de desalojo del literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercia, incoada por el actor, y en consecuencia la presente acción debe declararse CON LUGAR y se debe ordenar el DESALOJO del inmueble objeto de controversia libre de enseres y personas, así como condenar en costas a la parte demandada, tal como se hará en forma, expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-

PARTE DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la ley, Declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, intentada por la ciudadana DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, venezolana, mayor de edad con cédula de identidad Nro. V-5.641.800, abogada con Inpreabogado Nro. 38.898, con número telefónico 0414-7114614, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, ACTUANDO como Presidente de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 08 de julio de 1985, bajo el Nro. 18-A, número 4, estando su última modificación estatuaria en fecha 07 de diciembre del año 2017, Tomo 95-A RM445, Nro. 8, CONTRA el ciudadano HUA CHEN, de nacionalidad china, mayor de edad, comerciante, con cédula Nro. E.-81.895.501, con número telefónico 0426-5730833, con domicilio en la carrera 20 del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el Nro. 130, Tomo 5-B de fecha 8 de junio de 2016.

SEGUNDO: En consecuencia de lo anterior se ordena al ciudadano HUA CHEN, propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, antes identificada, hacer la ENTREGA del Inmueble (libre de enseres y personas) a la ciudadana DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, Presidente de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA), ubicado en barrio Obrero, carrera 20, entre calle 13 y 14 Nro. 13-72 del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área aproximada de Quinientos (500) metros cuadrados, con los siguientes linderos: NORTE: Pertenencia de Antonia María González de Mejías, en línea quebrada mide 36 metros; SUR: Propiedades que son o fueron de Ana Rosa Croce de Galeazzi, mide 36 metros con 80 centímetros; ESTE: Propiedad de Tito Maldonado Cárdenas, en línea quebrada mide 13 metros con 5 centímetros y OESTE: Por la carrera 20 mide 13 metros con 5 centímetros.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Dado que las partes se encuentran a derecho, se hace innecesaria la notificación de las mismas.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada, en la sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los once (11) días del mes de octubre de dos mil veinticuatro (2024); años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.

Abg. MSc. José Agustín Pérez Villamizar
Juez Provisorio
Abg. Roland Delgado Rojas
Secretario (T)
JAPV/zeud.-
Exp. 23.231-22
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana (10:00 am.), dejándose copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Roland Delgado Rojas
Secretario (T)