TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
214º y 165º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:
Sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., sucesora de la fusión con la empresa INVERSIONES 37, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Sucre en fecha 07 de mayo de 1991, anotada bajo el No. 49, Tomo III, libro XII, modificada en fecha 17 de diciembre de 1994, bajo el No. 92, tomo A-23; representada por su gerente general, ciudadano RAFFAELE ESPOSITO DELL´AQUILA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 4.807.190.

Abogados en ejercicio ANTONIO MONTANI PÉREZ, ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL y ANDRÉS EDUARDO PLANCHART PADULA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 4.792, 19.882 y 112.392, respectivamente.

Sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 24 de abril de 2002, bajo el No. 24, Tomo 8-A, representada por el ciudadano DAGOBERTO JESÚS PINTO GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 636.427.

Abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.704 y 2.528, en su orden respectivamente.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

24-10.161.

I
ANTECEDENTES.
Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación ejercido por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍAS CARMEN TE, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de abril de 2024, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., contra la prenombrada empresa, todos plenamente identificados, condenándose a la parte demandada al desalojo y entrega material del inmueble objeto de la presente controversia; y, SIN LUGAR la reconvención propuesta por concepto de reintegro de sobre alquileres y condominio, y preferencia arrendaticia.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 08 de mayo de 2024, se le dio entrada fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Posteriormente, fue proferido auto en fecha 22 de julio de 2024, mediante el cual se dejó constancia que concluido el lapso para la consignación de las observaciones a los informes, constando en autos que solo la parte demandada hizo uso de este derecho, consecuentemente, se fijó a partir de esa fecha, inclusive, el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo y su posterior subsanación presentados en fecha 30 de enero y 9 de octubre de 2023, respectivamente, por el abogado en ejercicio ANÍBAL JOSÉ ALIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., sucesora de la fusión con la empresa INVERSIONES 37, C.A., se procedió a demandar a la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL; sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de mayo de 2002, anotado bajo el No. 06, Tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, sobre un bien inmueble identificado como “Mini Local”, distinguido con la letra y número PB.23-A, con un área aproximada de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 mts2), el cual forma parte del local comercial distinguido con el con la letra y número PB-23, situado en el nivel planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, ubicado en el kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que dicho contrato se pactó a tiempo determinado, inicialmente por el lapso fijo de un (1) año a partir del día ocho (8) de mayo de 2002, y que luego del vencimiento del plazo inicial, el contrato en cuestión se fue prorrogando por periodos sucesivos de un (1) año, hasta que por documento privado suscrito el día nueve (9) de mayo de 2015, las partes –a su decir- acordaron un nuevo contrato por un (1) año, contado a partir de la prenombrada fecha igualmente con periodos prorrogables de un (01) año.
3. Que su representada notificó oportunamente a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el contrato a su próximo vencimiento en fecha 08 de mayo de 2018, según las actuaciones evacuadas por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda.
4. Que llegado el vencimiento del término contractual desde el 08 de mayo de 2018, se dio inicio al periodo de prórroga legal de tres (03) años, periodo que venció –a su decir- en fecha 8 de mayo de 2021, sin que la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CAMEN TE, C.A., diera cumplimiento a su obligación legal de entregar desocupado el local comercial arrendado.
5. Fundamentó la demanda en el artículo 40, literal g) y artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenado con los artículos 1.133, 1.159, 1.264 y 1.579 del Código Civil.
6. Que en vista de lo expuesto, procede a demandar a la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., a fin de que convenga en lo siguiente: “(…) PRIMERO: En desalojar el inmueble objeto de la relación arrendaticia (…) en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado, libre de personas y bienes, así como solvente en el pago de los servicios públicos. SEGUNDO: En pagar las costas del presente proceso (…)”.
7. Por último, estimó la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), equivalentes a UN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1.000 U.T.), y solicitó que la misma sea admitida de conformidad con la ley, y declarada con lugar en la definitiva con todos sus pronunciamientos.
PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 28 de septiembre de 2023, los apoderados judiciales de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., procedieron a contestar la demanda interpuesta contra su defendida; sosteniendo para ello –entre otras cosas-lo siguiente:
1. Que niegan, rechazan y contradicen expresa y formalmente que la parte actora tenga causa legal para interponer la acción de desalojo en contra su representada, toda vez que –a su decir- su defendida es legítima acreedora de la parte demandante por los sobrealquileres pagados durante los dos (2) últimos años, sujetos a su debido reintegro y subsiguiente compensación con los cánones de arrendamiento que su representada deba satisfacerle en el futuro, lo que impone a la arrendadora a mantenerla en el uso y gozo pacífico del local comercial hasta el consumo de los sobrealquileres indebidamente pagados, de lo contrario, se burla –a su decir- el artículo 34 de la ley especial.
2. Que ciertamente la relación arrendaticia comenzó según contrato de arrendamiento autenticado en fecha 8 de mayo de 2022, estableciéndose una pensión contractual de trescientos diez bolívares (Bs. 310.000,00); no obstante, indicó que el ejecutivo nacional en fecha 29 de noviembre de 2013, dictó el Decreto No. 602 que de manera imperativa –a su decir- estableció que los cánones de arrendamiento de inmuebles comerciales debían ser calculados y cobrados a razón de doscientos bolívares (Bs. 250,00) por metro cuadrado del local arrendado, quedando entonces regulados automáticamente el canon de arrendamiento, siendo en el presente caso a la suma de tres mil seiscientos veinticinco bolívares (Bs. 3.625,00), que resulta de multiplicar 14,50 mts2 por Bs. 250,00, siendo entonces el mismo mucho mayor al canon contractual pactado.
3. Que en el referido Decreto No. 602, también se limitó el monto de cobro de los gastos de condominio, estableciéndose que no se podían exceder del 25% del precio del canon de arrendamiento antes señalado, por lo que –a su decir- quedaron sin efecto las cláusulas contenidas en los contratos de arrendamiento y documentos de condominio de inmuebles destinados al comercio.
4. Que posteriormente la parte actora pretendió en el año 2015, la renovación del contrato notariado de arrendamiento, mediante un nuevo contrato privado en el cual se estableció supuestamente de mutuo acuerdo un canon de siete mil ciento bolívares (Bs. 7.180,00), el cual –a su decir- no cumple con el artículo 24 de la ley especial, ni la disposición transitoria primaria que establece la obligatoriedad de ajustar los contratos de arrendamiento vigentes.
5. Que el contrato privado de arrendamiento del año 2015, no cumplió la finalidad para la cual supuestamente estuvo destinado, que era la de renovar, prorrogar y adecuar el contrato a la nueva normativa arrendaticia, por lo que el mismo –a su decir- es totalmente írrito y sin ningún valor, siendo el contrato vigente para el momento de la interposición de la demanda, el contrato autenticado en el año 2002.
6. Que a consecuencia de lo anterior, el único canon contractual válido convenido entre las partes durante su relación arrendaticia sería el establecido en la cantidad de trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,00) mensuales, el cual ha debido ser adecuado por la parte actora conforme a la normativa vigente. Asimismo, indicó que el contrato privado de arrendamiento está viciado de nulidad al no cumplirse con la fijación del canon según lo indicado en el artículo 32 de la ley, lo cual –a su decir- le cercenó el derecho irrenunciable a su representada.
7. Que su representada siempre ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones de pago del arrendamiento conforme a lo establecido en el contrato del año 2002, hasta que fue sorprendida por la exigencia de la parte actora que pretendía dicho pago en moneda extranjera, viéndose constreñida su representada a efectuar el pago de su alquiler como consignación ante el tribunal de municipio bajo el expediente No. D-2018-006, donde consta el supuesto exceso y por adelantado de los cánones mensuales, motivos por los cuales solicitaron que se declare sin lugar la demanda incoada.

Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la parte demandada conjuntamente con el referido escrito de contestación a la demanda, procedió a RECONVENIR a la parte actora, por “REINTEGRO DINERARIO y PREFERENCIA ARRENDATICIA”, bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:
1. Que la vigencia del contrato de arrendamiento se había prorrogado unilateralmente por causa de un hecho ilícito solo imputable a la arrendadora, como es –según su decir- el cobro ilícito de sobrealquileres a su mandante, y hasta por un término concurrente con el monto dinerario de los sobrealquileres mensuales cobrados.
2. Que su representada a partir del año 2018, comenzó a pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas a tenor de lo establecido en el cuarto aparte del artículo 27 del Decreto 929, mediante su debida consignación en el expediente de consignaciones arrendaticias, y que a tal fin procedió a efectuar las siguientes consignaciones: (a) El 10/5/2018, consignó la cantidad de Bs. 243.603,99; (b) El 8/8/2018, consignó la cantidad de Bs. 721.000,00; (c) El 24/5/2019, consignó la cantidad de Bs. 1.000,00; (d) El 16/2/2022, consignó simultáneamente y en tres (3) planillas distintas, la cantidad de Bs. 1,00 en cada una; y, (e) El 20/9/2023, consignó la cantidad de Bs. 12,00.
3. Que las referidas consignaciones se hicieron a objeto de pagar por anticipado la irrisoria suma en que han devenido por causas exógenas a su representada, ya que el monto del canon inicial de Bs. 310.000,00, quedó en Bs. 310,00, a consecuencia de la reconversión monetaria del año 2008, luego a Bs. 0.0718 por causa de la reconversión del año 2018, y finalmente a Bs. 0,0000000718, por causa de la reconversión del año 2021, cuyo monto –según su decir- es el que se mantiene, sin que se le pueda exigir legalmente a su defendida otra conducta que no sea el de pagar los cánones de acuerdo al contrato celebrado en el año 2002.
4. Que a partir del mes de mayo de 2019, se produjo –a su decir- el pago de un sobre alquiler de novecientos noventa y nueve bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs. 999,49); que para el año 2020, se produjo –a su decir- el pago de un sobre alquiler de novecientos noventa y ocho bolívares con sesenta y dos céntimos (Bs. 998,62); que para el año 2021, se produjo el pago de un sobre alquiler de Bs. 0,0009976; que para el año 2022, se produjo el pago de un sobre alquiler de Bs. 3,0009968; y que en el año 2023, se produjo el pago de un sobre alquiler de Bs. 15,0009961.
5. Que durante los dos (2) últimos años, su representada ha pagado por concepto de sobrealquileres en demasía a su arrendadora, la cantidad de Bs. 15,0009961, mediante la consignación del canon desde el mes de septiembre de 2021 hasta el mes de septiembre del año 2023, los cuales son los que –a su decir- están sujetos a reintegro y compensación arrendaticia.
6. Que su representada ha pagado en exceso y por adelantado a la parte demandante los cánones de arrendamiento del local comercial arrendado, y cuyo desahucio se pretendió extemporáneamente, alegándose un supuesto e inexistente vencimiento del término del contrato, cuando lo cierto es que dicho término lo había prorrogado unilateralmente de hecho y de derecho el cobro –a su decir- indebido, arbitrario e ilícito de sobrealquileres sujetos al debido reintegro y subsiguientes compensación arrendaticia, y por lo tanto, a la necesaria e ineludible extensión o prórroga del contrato para hacer posible la misma.
7. Que la disposición transitoria primera del Decreto 929 del año 2014, preservó –a su decir- la aplicación supletoria, residual y transitoria de los efectos legales del decreto ley 602 derogado, y entre ellos, los efectos de las limitaciones impuestas al porcentaje del monto de las alícuotas de condominio en los inmuebles destinados al uso comercial, lo cual –según su decir- no ha sido respetado por la parte actora en la relación arrendaticia, puesto que le ha cobrado arbitrariamente sumas que no se corresponden con lo permitido legalmente.
8. Que de acuerdo al Decreto Ley 602, el monto permitido a cobrar por concepto de condominio, es el veinticinco por ciento (25%) del monto del canon de arrendamiento, el cual en este caso sería la suma de Bs. 0,00000001795, por lo que su representada a cancelado por concepto de sobre condominio desde el mes de septiembre de 2021 hasta el mes de agosto de 2023, la cantidad de catorce mil cuatrocientos treinta y cuatro bolívares con ocho céntimos (Bs. 14.434,08).
9. Que por lo antes expuesto reconvienen a la parte demandante para que convenga o en su defecto a ello, sea condenada por el tribunal a su cargo a lo siguiente: “(…) 1.-) Que a tenor de lo establecido en el artículo 3 del Decreto 929, el contrato de arrendamiento privado (…) es nulo por haber menoscabado el derecho de nuestra representada a que se le determinara en el contrato un canon de arrendamiento fijo de acuerdo a la ley en la forma y términos establecidos en el artículo 32 del Decreto 929, u así mismo porque no cumplió con los requisitos establecidos en los artículos 13 y 24 ejusdem; 2.-) (…) en reintegrar los sobrealquileres indebidamente cobrados y que le fueron pagados, mediante su correspondientes COMPENSACION (sic) a mi representada con los cánones de arrendamiento que la misma deba satisfacerle en el futuro (…)”.
10. Que solicitan al tribunal que en la sentencia se ordene una experticia complementaria del fallo que determine, fije y establezca el total de los meses de alquileres, que a partir de la misma resulten compensados y en consecuencia, ya pagados con los sobrealquileres abonados.
11. Que aunado a lo anterior solicitan que la parte actora convenga “(…)3.-) Además de la compensación antes accionada, para que convenga en que las (sic) NOTIFICACION (sic) NOTARIADA (…) es TOTAL Y ABSOLUTAMENTE EXTERMPORANEA (sic) y que no tiene ni causó ningún efecto legal, en razón de la privilegiada, ineludible y preexistente COMPENSACION (sic) ARRENDATICIA adeudada por ella nuestra representada; 3.-) (…) convenga en otorgarle a nuestra representada, las facturas legales correspondientes por concepto de los pagos recibidos a cuenta de los arrendamientos futuros que resultaren compensados con los pagos y consignaciones efectuadas (…)4.-) Demandamos el REINTEGRO DINERARIO de las sumas pagadas en exceso por concepto de SOBRECONDOMINIOS desde el mes de septiembre de 2.021 hasta el mes de agosto de 2.023 (…) montantes en su totalidad a la cantidad de catorce mil cuatrocientos treinta y cuatro bolívares con ocho céntimos (Bs. 14.434,08), debidamente indexada la misma por la pérdida de valor adquisitivo de la moneda nacional (…) como también demandamos los SOBRECONDOMINIOS que eventualmente se sigan produciendo hasta la terminación del juicio; 5.-) Demandamos así mismo las costas y costos de presente juicio (…)”.
12. Que subsidiariamente y para el supuesto negado que el tribunal no considere procedente la extemporaneidad de la notificación efectuada a su representada en fecha 19 de marzo de 2018, y también para el supuesto y negado caso que el tribunal tampoco considere ajustada a derecho la compensación arrendaticia y el reintegro condominal demandado, a todo evento demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., para que convenga o a ello sea condenada, que la pretendida notificación no cumplió con el artículo 25 del Decreto 929; asimismo, indicó que demandado a causa del derecho preferente que tiene su representada de seguir ocupando y continuar como arrendataria del inmueble.
13. Fundamentó la reconvención en los artículos 3, 17, 25, 34, 41 literales “d” y “g”, 43 y la disposición transitoria primera del Decreto Ley 929, en concordancia con los artículos 3 y 4 del Decreto Ley 602, artículo 58 de la Ley Orgánica de Precios Justos, artículos 79 y 81 de la Ley de Registro Público y del Notariado y los artículos 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
14. Por último, estimaron la cuantía de la reconvención por la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs. 14.449,08), y solicitaron que la misma sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Por su parte, se evidencia que el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., sucesora de la fusión con la empresa INVERSIONES 37, C.A., procedió mediante escrito consignado en fecha 9 de octubre de 2023, a contestar la reconvención intentada en contra de su defendida, en los siguientes términos:
1. Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada reconvención ejercida por la parte demandada, por cuanto tal y como lo indicó en el escrito libelar, las partes celebraron un contrato de arrendamiento el día 8 de mayo de 2002 por un plazo de un (1) año, prorrogado por periodos sucesivos de igual tiempo hasta que por documento privado en el día 9 de mayo de 2015, las partes acordaron un nuevo contrato por un plazo de un (1) año, igualmente prorrogable.
2. Que en razón de ello, su representada notificó oportunamente a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el contrato a su próximo vencimiento, es decir, el día 8 de mayo de 2018, dándose así inicio a la prórroga legal de tres (3) años, la cual finalizó el 8 de mayo de 2021, sin que la parte demandada diera cumplimiento a su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado.
3. Que la parte demandada-reconviniente no trae a los autos constancia de que las cantidades consignadas fueran retiradas por la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., por lo que –a su decir- no se puede repetir ni compensar lo que no se ha cobrado de forma alguna, razón por la que se debe declarar sin lugar la mutua petición.
4. Que su representada solo aplicó el porcentaje correspondiente al inmueble de autos previsto en el documento de condominio del Centro Comercial Galerías Las Américas, para el cálculo de los correspondientes recibos de condominio durante el periodo que pretende reclamar la demandada reconviniente.
5. Que si bien la ley otorga derecho preferente a quien fuera el arrendatario luego de la terminación del contrato y de la prórroga legal, ello sucede cuando el propietario en un futuro mantenga el inmueble en condiciones de arrendamiento bajo el mismo rubro comercial, en este caso, el de una agencia de loterías, lo cual –a su decir- no es el asunto, toda vez que su defendida no solo le notificó a la demanda su voluntad de no renovar el contrato, sino que luego de consumada la prorroga legal, ejerció la acción de desalojo.
6. Por último, indicó que entonces solo es posible invocar el derecho de preferencia luego de producirse el desalojo del inmueble, y de que la empresa demandante llegase a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento para el desarrollo de una agencia de loterías.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.
PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 06-09 del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de agosto de 2017, anotado bajo el No. 41, Tomo 256, folios 136 al 138 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, a través de la cual se acredita a los abogados en ejercicio ANTONIO MONTANI PÉREZ, ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL y ANDRÉS EDUARDO PLANCHART PADULA, como apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., sucesora de la fusión con la empresa INVERSIONES 37, C.A., representada en ese acto por el gerente general, ciudadano RAFFAELE ESPOSITO DELL´AQUILA, parte demandante en el presente juicio seguido por desalojo de local comercial. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado por la contraparte, esta juzgadora lo tiene como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra realizadas.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 10-21 del expediente) marcado con la letra “B”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de mayo de 2002, anotado bajo el No. 06, Tomo 34 de los libros autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., sucesora de la fusión con la empresa INVERSIONES 37, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, bajo los términos que a continuación se exponen:
“(…) CLAUSULA (sic) PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO. LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma en tal concepto un inmueble que se distingue a continuación: Un Mini local comercial distinguido con la letra y número PB RAYA VEINTITRES (sic) A (PB-23A), con u (sic) área de (14,50 mt2) CATORCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS el cual forma parte del local comercial distinguido con la letra y número PB RAYA VEINTITRÉS (PB-23) situado en el NIVEL PLANTA BAJA del CENTRO COMERCIAL GALERIA (sic) LAS AMERICAS (sic), y se encuentra ubicado en el Kilómetro (sic) 15 de la Carretera Panamericana, Sector (sic) Caracas-Los Teques, Las Minas, jurisdicción del Municipio Autónomo Los Salias (antes Municipio San Antonio de los Altos, Distrito Guaicaipuro) del Estado (sic) Miranda, en lo adelante a los efectos del presente contrato denominado EL INMUEBLE.
(…omissis…)
CLAUSULA (sic) SEGUNDA: PENSION (sic) DE ARRENDAMIENTO
La pensión de arrendamiento de EL INMUEBLE, objeto del presente contrato, es la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 310.000,00), mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a LA ARRENDADORA en dinero efectivo de curso legal por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes de este contrato (…)
CLAUSULA (sic) TERCERA: DURACION (sic) DEL CONTRATO.
El presente contrato comenzará a regir a partir de a fecha de la firma y tendrá una duración de UN (1) AÑO. En caso de que una de dos partes no haya dado aviso a la otra por escrito, con dos (2) meses de anticipación a su fecha de expiración, se entiende que el presente contrato quedo prorrogado por Un (sic) (1) AÑO. Al vencimiento del plazo estipulado para la prórroga, éste podrá renovarse automáticamente por periodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el por lo menos con dos (2) meses de anticipación, al vencimiento de la prórroga respectiva (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado por la parte demandada, quien aquí decide, le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio por un plazo de un (1) año contado a partir del 8 de mayo de 2002, prorrogable automáticamente por periodos iguales, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con la relación, por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga; asimismo, se evidencia que para entonces las partes acordaron un canon locativo de trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,00), los cuales debían ser cancelados por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) primeros días siguientes.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 22-28 del expediente) marcado con la letra “C”, en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 9 de mayo de 2015, entre la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., sucesora de la fusión con la empresa INVERSIONES 37, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, bajo los términos que a continuación se exponen
“(…) CONSIDERANDO que, es la intención de las partes, prorrogar la relación arrendaticia que se tiene sobre EL INMUEBLE en referencia, mientras se espera los resultados del avalúo, DE MANERA TRANSITORIA, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra, el presente contrato privado de arrendamiento, contenido en las cláusulas que se mencionan a continuación y que luego será sustituido por el contrato definitivo que se firmará por ante Notaria Pública:
CLAUSULA (sic) PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO.
LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma en tal concepto Un (sic) inmueble que se distingue a continuación: UN ÁREA COMERCIAL; de CATORCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (14,50 M2), que forma parte del local distinguido con las letras y números PLANTA BAJA RAYA VEINTITRES (sic) (PB-23) (…) y está situado en el NIVEL PLANTA BAJA del CENTRO COMERCIAL GALERIA (sic) LAS AMERICAS (sic), que se encuentra ubicado en el Kilómetro (sic) 15 de la Carretera Panamericana, Sector (sic) Caracas-Los Teques, Las Minas, jurisdicción del Municipio Autónomo Los Salias (antes Municipio San Antonio de los Altos, Distrito Guaicaipuro) del Estado (sic) Miranda, en lo adelante a los efectos del presente contrato denominado EL INMUEBLE.
(…omissis…)
CLAUSULA (sic) SEGUNDA: PENSION (sic) DE ARRENDAMIENTO.
De conformidad con los Considerandos (sic) expuestos en el encabezamiento de este documento, de manera transitoria, LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA sin ningún tipo de presión, de común acuerdo han fijado el monto del canon de arrendamiento mensual de EL INMUEBLE en la cantidad de SIETE MIL CIENTO OCHENTA BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 7.188,00), en el entendido de que una vez obtenido el avalúo correspondiente se harán de común acuerdo los ajustes necesarios, si fuere el caso, a los efectos de la celebración del contrato de arrendamiento por ante Notaria Pública. LA ARRENDATARIA se obliga pagar el canon de arrendamiento acordado a LA ARRENDADORA en dinero efecto de curso legal por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes de este contrato (…)
PARAGRAFO (sic) PRIMERO: LA ARRENDATARIA conviene en pagar los gastos por concepto de condominio que corresponda al local objeto del presente contrato, calculados sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble, de conformidad con lo establecido en el Artículo (sic) 36 de la Ley (sic) de referencia.
CLAUSULA (sic) TERCERA: DURACION (sic) DEL CONTRATO.
El presente contrato comenzará a regir a partir del 09 de Mayo (sic) de 2015 y tendrá una duración de UN (1) AÑO. Dentro de ese lapso, se procederá a la firma del contrato de arrendamiento ante Notaria (sic) Publica (sic) con el canon acordado por las partes, luego de tener conocimiento del avalúo citado, con inicio en fecha 09 de Mayo (sic) de 2015, previéndose en el mismo la posibilidad de prórrogas sucesivas de un (1) año, a menos de que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad no continuar con él, por lo menos con DOS (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un contrato de arrendamiento transitorio sobre el inmueble objeto del litigio, mientras se espera los resultados del avalúo del local comercial, ello por un plazo de un (1) año contado a partir del 9 de mayo de 2015, prorrogable automáticamente por periodos iguales, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con la relación, por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga; asimismo, se evidencia que para entonces las partes acordaron un canon locativo de siete mil ciento ochenta bolívares (Bs. 7.188,00), los cuales debían ser cancelados por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) primeros días siguientes de cada mes.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 29-31 del expediente) marcado con la letra “D”, en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública del Municipio los Salías, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda, según acta notarial levantada en fecha 19 de marzo de 2018, previa solicitud de la apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., sucesora de la fusión de la empresa INVERSIONES 37, C.A., dirigida a la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., en la siguiente dirección: “Centro Comercial Galerias Las Americas local PB-23-A situado en al nivel PB del prenombrado centro comercial (…)”, de cuya acta se hizo constar lo siguiente: “(…) En el día de hoy, Dos (sic) (02) de Marzo (sic) de dos mil dieciocho (2018) (…) al llegar al lugar fuimos atendidos por el ciudadano DAGOBERTO JESUS PINTO GONZALEZ (…)”, ello con el objetivo de notificar la intención de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado por la parte demandada, quien aquí decide, le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., notificó a la arrendataria su intención de no renovar la relación arrendaticia en fecha 2 de marzo de 2018.- Así se establece.

Abierto el juicio a pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la apoderada judicial de la parte demandante, se limitó a RATIFICAR las documentales consignadas junto al escrito libelar, lo que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
La parte demandada, conjuntamente al escrito de contestación a la demanda y reconvención, consignó a los autos las siguientes documentales:
Primero.- (Folio 78 del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática, REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) No. J3022741776, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), y correspondiente a la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., con domicilio fiscal en la carretera panamericana Km. 15, Centro Comercial Galería Las Américas, nivel 1, oficina N1-72, sector Las Minas, San Antonio de Los Altos, estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, siendo que el contenido de la documental en cuestión nada aporta para la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe la desecha del proceso por impertinente, y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 79-95 y 120-126 del expediente) marcado con la letra “B”, en copia fotostática y original, CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS cursantes en el expediente signado con el No. D-2018-006, según nomenclatura del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, de las cuales se desprende que la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A. (aquí demandada), en su condición de arrendataria, procedió a consignar ante dicho órgano jurisdiccional y a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES GA-LAM, C.A., los siguientes pagos:
DEPÓSITO No. FECHA DE LA OPERACIÓN FECHA DE CONSIGNACIÓN CANON MENSUAL MONTO BS.
243603590 30/04/2018 10/05/2018 Mayo, junio y julio 2018 243.700,00
250998179 16/07/2018 08/08/2018 Agosto 2018 hasta mayo 2019 731.000,00
280050933 No legibles 24/05/2019 Mayo 2019 hasta mayo 2020 1.000,00
303359017 15/02/2022 16/02/2022 Mayo 2020 hasta mayo 2021 1,00
303358999 15/02/2022 16/02/2022 Mayo 2021 hasta mayo 2022 1,00
303358963 15/02/2022 16/02/2022 Mayo 2022 hasta mayo 2023 1,00
092530994 19/09/2023 20/09/2023 Mayo 2023 hasta mayo 2024 12,00

Ahora bien, visto que la parte contraria no impugnó las documentales bajo análisis, se le tiene como fidedigna de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., consignó desde el mes de mayo del año 2018 hasta el mes de mayo del año 2024, cánones de arrendamiento en beneficio de la sociedad mercantil INVERSIONES GA-LAM, C.A., y por los montos supra indicados.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 96-119 del expediente) marcados con los números “1” al “24”, en original, veinticuatro (24), RECIBOS DE COBRO DE CONDOMINIO expedidos por el CENTRO COMERCIAL GALERÍA LAS AMÉRICAS, C.A., a favor de la arrendataria, sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERA CARMEN TE, C.A., respecto al local comercial PB-23A, con una alícuota de 0.1790, todos debidamente cancelados, y por los montos y meses correspondientes:
No. RECIBO No. FECHA MONTO MES
1 15809 31/10/2021 Bs. 169.501.369,71 Septiembre 2021
2 15990 30/11/2021 Bs. 93,90 Octubre 2021
3 16158 31/12/2021 Bs. 156,34 Noviembre 2021
4 16331 31/01/2022 Bs. 224,14 Diciembre 2021
5 16513 28/02/2022 Bs. 63,62 Enero 2022
6 16692 31/03/2022 Bs. 124,07 Febrero 2022
7 16867 30/04/2022 Bs. 187,58 Marzo 2022
8 17042 31/05/2022 Bs. 258,79 Abril 2022
9 17215 30/06/2022 Bs. 154,57 Mayo 2022
10 17390 31/07/2022 Bs. 243,15 Junio 2022
11 17558 31/08/2022 Bs. 178,56 Julio 2022
12 17724 30/09/2022 Bs. 297,94 Agosto 2022
13 17889 31/10/2022 Bs. 125,41 Septiembre 2022
14 18053 30/11/2022 Bs. 271,46 Octubre 2022
15 18223 31/12/2022 Bs. 253,50 Noviembre 2022
16 18395 31/01/2023 Bs. 506,71 Diciembre 2022
17 18570 28/02/2023 Bs. 829,52 Enero 2023
18 18740 31/03/2023 Bs. 1.198,14 Febrero 2023
19 18911 30/04/2023 Bs. 1.069,30 Marzo 2023
20 19083 31/05/2023 Bs. 1.535,46 Abril 2023
21 19260 30/06/2023 Bs. 1.362,65 Mayo 2023
22 19433 31/07/2023 Bs. 1.043,91 Junio 2023
23 19607 31/08/2023 Bs. 1.534,96 Julio 2023
24 19776 30/09/2023 Bs. 1.022,42 Agosto 2023

Ahora bien, como quiera que los referidos recibos de condominio corresponden a deudas líquidas y exigibles, por tratarse de deudas vencidas, este tribunal superior los aprecia como evidencia de que la parte demandada canceló la cantidad de veinticuatro (24) recibos por concepto de cuotas de condominio correspondientes a los meses de septiembre de 2021 hasta agosto del año 2023; todo ello en razón de que las liquidaciones o recibos de condominio constituyen título ejecutivo por mandato expreso del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en su parte in fine.- Así se establece.

.-PRUEBA TESTIMONIAL: Se evidencia que la parte demandada promovió como testigos a los ciudadanos ALEXANDER DA SILVA, KAREN PÉREZ GONZÁLEZ, CARLOS CARRASCO y ORLANDO PINTO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 8.677.906 V- 15.208.617, V- 3.860.015 y V- 11.820.355, en su orden respectivamente; no obstante, aun cuando el tribunal de la causa admitió dicha probanza, se observa que la representación judicial de la parte demandada desistió de la promoción del mismo mediante escrito de alegatos presentado en fecha 01 de febrero de 2024 (ver folios 150-152), por tales razones no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Finalmente, es preciso indicar que una vez la causa abierta a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada no promovió elemento probatorio alguno.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.
Mediante decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipios los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de abril de 2024, se declaró lo siguiente:
“(…) De esta manera, es posible determinar que el último contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, vencía en principio el 9 de mayo de 2016, teniendo prórrogas sucesivas de un (1) año, siempre que alguna de las partes no notificara a la otra su decisión de no renovarlo, con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga; en tal sentido, siendo que riela en autos la notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda en fecha 2 de marzo de 2018 (cursante a los folios 29-31), a la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA (sic) CARMEN TE, C.A., previa solicitud de la ciudadana LEIDA BRACHO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., mediante la cual le hiciera saber a la arrendataria su decisión de no continuar con la relación contractual, consecuentemente, puede esta juzgadora afirmar que en dicha oportunidad se puso en conocimiento a la arrendataria de la decisión expresa y manifiesta de la arrendadora de no renovar el contrato suscrito, dando así inicio al curso de la prórroga legal.-Así se precisa.
En este mismo sentido, se observa que la parte demandada al momento de dar contestación a la acción (específicamente en el capítulo referido a la reconvención), se limitó únicamente a señalar que la referida notificación era extemporánea; no obstante, sin ánimos de suplir las defensas de la parte demandada, quien la presente causa resuelve en su carácter de directora del proceso, en búsqueda de la verdad y garantizando la igualdad entre las partes, se ve en la imperiosa necesidad de dejar constancia que la aludida notificación fue practicada en fecha 2 de marzo de 2018, según trámite de número 82.2018.1.4779 y Planilla Única Bancaria No. 08200165620 de fecha 26 de febrero de 2018, por lo que siendo que en la cláusula tercera del contrato privado celebrado por las partes, éstas convinieron que la notificación a los fines de poner en conocimiento a la otra sobre su intención de no continuar con la relación debía hacerse con dos (2) meses de anticipación a la finalización del término inicial o su consecuente prórroga, ello a través de telegrama, carta con acuse de recibo o notificación en la persona del arrendatario o de cualquier persona mayor de edad que se encontrara en el inmueble al momento de ser practicada la misma (cláusula décima quinta), es por lo que sin lugar a dudas puede concluirse que la parte actora solicitó y tramitó de manera tempestiva la práctica de la notificación tantas veces mencionada, debiendo considerarse que la misma detenta plena validez.- Así se precisa.
En este mismo orden, no puede pasarse por alto que la representación judicial de la parte demandada al reconvenir, señaló que la notificación referida en el particular que antecede no causó ningún efecto legal en razón de una “preexistente compensación arrendaticia”; al respecto es preciso aclarar que a los fines de que exista una compensación, debe verificarse en primer lugar que haya una deuda recíproca para que pueda extinguirse, en tal sentido, siendo que la procedencia o no de la compensación de sobre alquileres denunciada será evaluada posteriormente en el capítulo referente a la reconvención propuesta, y en virtud que, tales argumentos no desvirtúan en todo caso la validez o eficacia de la notificación supra analizada, consecuentemente, se desecha el argumento en cuestión bajo los razonamientos antes expuestos .- Así se establece.
(…omissis…)
Ahora bien, sobre el mérito del asunto, quien aquí suscribe observa que el último contrato celebrado entre las partes vencía en principio el 9 de mayo de 2016, teniendo prórrogas sucesivas de un (1) año hasta el 9 de mayo de 2018, en virtud de la notificación tempestiva y eficaz realizada por la arrendadora, a través de la cual le hizo saber a la hoy demandada su deseo de no continuar con la relación arrendaticia y por lo tanto, de no continuar renovando el contrato en comento; en tal sentido, finalizada ésta última prórroga automática comenzó para la arrendataria el disfrute de la prórroga legal. Sin embargo, a los fines determinar el tiempo concebido por la norma aplicable al caso con ocasión a la mencionada prórroga legal, debe tenerse en consideración que riela en autos un contrato de arrendamiento por las partes en fecha 8 de mayo de 2002, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio los Salias en fecha 08 de mayo de 2002, anotado bajo el No. 6. Tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 10-21), el cual recayó sobre el inmueble objeto de la presente demanda.
Se puede advertir entonces, que la relación arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente litigio deriva de dos (2) contratos de arrendamiento, siendo el primero de ellos en el año 2002, circunstancia no contradicha por la parte demandada en la oportunidad para contestar; por lo que puede afirmarse que existe una relación arrendaticia entre éstos desde hace más de diez (10) años, contados desde la referida fecha hasta el día 9 de mayo de 2018, oportunidad en la cual venció la última prórroga contractual convenida, y por vía de consecuencia, a tenor de lo contemplado en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga legal correspondiente al caso de autos era de tres (3) años, la cual se consumó desde el día 9 de mayo de 2018 (exclusive) hasta el día 9 de mayo del año 2021 (inclusive), en virtud que la misma opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente.
En efecto, al vencimiento de dicho lapso quedaba la parte demandante en su carácter de arrendadora, facultada para exigir a la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entregar en inmueble arrendado (…) esta sentenciadora en virtud que la parte demandada no ha hecho entrega material del inmueble arrendado pese al vencimiento de la prórroga legal en fecha 9 de mayo de 2021, debe declarar PROCEDENTE en derecho la causal de desalojo invocada en el caso de autos, ello en el entendido de que la accionada no logró desvirtuar en el curso del proceso ninguna de las circunstancias aducidas en el escrito libelar.- Así se establece.
(…omissis…)
Así las cosas, siendo que en el caso de marras de reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ellos conforme a lo previsto en el literal g) del artículo 40 de la Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consecuentemente, este tribunal debe declarar CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en contra de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA (sic) CARMEN TE, C.A. (…) se ORDENA a la demandada a hacer entrega material del inmueble objeto del presente juicio, constituido por un mini local distinguido (…) situado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, Municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, libre de bienes y personas tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
(…omissis…)
Ahora bien, aclarado lo anterior y siendo que en el caso de autos la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA CARMEN TE, C.A., sostuvo haber pagado a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., desde el año 2021 hasta el año 2023, los cánones de arrendamiento generados de forma adelantada y en exceso a través del expediente de consignaciones signado con el No. D-2018-006 (según nomenclatura de este tribunal); y en virtud que, quedó evidenciado a lo largo del presente fallo que dicho expediente atañe a un procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento instaurado por la hoy demandada a favor de un tercero que no forma parte en el presente juicio, a saber, sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM, C.A., con ocasión a un inmueble distinto al local comercial objeto del presente juicio (identificado como PB-23), consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la demandada reconviniente no demostró de manera alguna los alegatos bajo análisis, pues no aportó a los autos ningún instrumento que las respaldara, incumpliendo de esta manera con la carga probatoria que le imponía el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla.
En efecto, siendo que las probanzas cursantes en autos no puede verificarse el pago de los cánones supuestamente efectuados desde el año 2021 hasta el 2023, a favor de la hoy reconvenida (…) esta sentenciadora debe declarar IMPROCEDENTE en derecho el pedimento en cuestión, referido al reintegro de sobre alquileres, resultado por ende, innecesario verificar la veracidad o no de los demás argumentos expuestos por la demandada en torno a tal requerimiento.- Así se precisa.
(…omissis…)
Por consiguiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma que contempla que le corresponde a la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a un hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y considerando que el juez se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las partes al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria, esta juzgadora debe declarar IMPROCEDENTE la solicitud de reintegro de sobre condominios planteada, pues la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA (sic) CARMEN TE, C.A., no aportó a los autos ningún medio probatorio que demostrara que ha pagado en exceso los gastos generados por concepto de condominio, o que en su defecto, permitieran verificar cuál es la verdadera alícuota o porcentaje que le correspondía cancelar por tal concepto.- Así se decide.
(…omsisis…)
Con apego a lo antes dicho, y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, se puede observar lo siguiente: 1° que la notificación practicada por la demandante reconvenida a través de la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (cursante a los folios 29-31), tenía como único propósito poner en conocimiento a la hoy reconveniente sobre la decisión de no continuar con la relación arrendaticia, a los fines de que comenzara a correr la correspondiente prórroga legal; 2° que es evidente que la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA (sic) CARMEN TE, C.A., pretende atribuir a la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., una obligación no impuesta por el Legislador, pues aun cuando en el citado artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se reconoce al arrendatario el derecho a seguir arrendado en el mismo inmueble una vez vencido el contrato de arrendamiento (…) y 3° que no se desprenden de las actas que conforman el presente expediente que la reconvenida haya ofrecido dar en arrendamiento a un tercero el mismo local ocupado por la actual arrendataria para explotar la misma actividad comercial, y mucho menos, que la reconviniente se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato, y esté de acuerdo con los ajustes del arrendador; consecuentemente, quien aquí suscribe debe declarar IMPROCEDENTE en derecho la pretensión en cuestión, pues además de resultar desacertado el fundamento planteado, la interesada no aportó ningún medio probatorio que permitiera verificar la concurrencia de los requisitos exigidos por la norma aplicable al caso.- Así se establece.
Partiendo de lo antes expuesto, y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, en el cual no se reúnen los requisitos esenciales exigidos para la procedencia de mutua petición intentada, este tribunal se ve en la imperiosa necesidad de declarar SIN LUGAR la reconvención planteada por la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., ambas ampliamente identificadas en autos, por concepto de reintegro de sobre alquileres y condominio, y preferencia arrendaticia; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
V
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic), declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demandada interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en contra de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA (sic) CARMEN TE, C.A. (…) por concepto de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL); y por vía de consecuencia, se ORDENA a la prenombrada compañía a hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio (…) totalmente libre de bienes y personas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERIA (sic) CARMEN TE, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., por concepto de reintegro de sobre alquileres y condominio, y preferencia arrendaticia.
Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en el proceso (…)”
V
ALEGATOS EN ALZADA.
ESCRITO DE INFORMES:
El apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., consignó ante esta alzada en fecha 12 de junio de 2024, su respectivo escrito de informes, en el cual luego de una extensa relación de los hechos expuestos en el escrito libelar, afirmó que la parte demandada no trae a los autos constancia que las cantidades consignadas por concepto de canon de arrendamiento, fueran retiradas por su defendida, por lo que no se puede –a su decir- repetir ni compensar lo que no se ha cobrado, razón para declarar sin lugar la reconvención. Aunado a esto, expuso que su representada aplicó el porcentaje correspondiente al inmueble de auto previsto en el documento de condominio para el cálculo de los recibos de condominio, por lo que se debe desechar el pretendido cobro; además, indicó que en la ley vigente no está previsto el reintegro de sumas de dinero pagadas supuestamente en exceso en los recibos de condominio, sino solamente el canon pagado en exceso, por lo que debió –a su decir- intentar dicha acción conforme al procedimiento ordinario. Por último, solicitó que se declare sin lugar el recurso de apelación, así como la reconvención con especial condenatoria en costas para la parte demandada.
Seguidamente, los apoderados judiciales de la parte demandada, sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍAS CARMEN TE, C.A., comparecieron ante esta alzada en fecha 17 de junio de 2024, a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual como punto previo denunciaron la ocurrencia de un fraude procesal, ello con fundamento en que la parte actora pretende el desalojo del inmueble arrendado en razón del contrato privado del año 2015, el cual –a su decir- es nulo de toda nulidad, pretendiendo con ello eludir el cumplimiento de otras normas legales de orden público. Seguidamente, realizaron una relación de los mismos hechos expuestos en la oportunidad para contestar la demanda y plantear la reconvención, indicando que el contrato vigente es el celebrado en el año 2002, al que por imperativo legal y cronológico desde el año 2013, se aplicó y se mantiene aplicada después de su derogación, la normativa del Decreto 602. Finalmente, solicitaron que se declare con lugar el recurso de apelación intentado, se anule la sentencia recurrida, y se declare igualmente con lugar la reconvención propuesta.

OBSERVACIONES A LOS INFORMES:
En fecha 3 de julio de 2024, comparecieron ante esa superioridad el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍAS CARMEN TE, C.A., a fin de consignar escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual reprodujeron los alegatos formulados en sus informes, indicando respecto a la acumulación de la pretensión de sobre condominios, alegada por la parte demandante, que la ley vigente contempla no solo lo concernientes a las pensiones de arrendamiento, sino también a todo lo cobrado por conceptos contrarios a la ley, como sucede con los sobre condominios. Seguido a ello, reiteraron los mismos alegatos expuestos en el decurso del proceso, para solicitar nuevamente que se declare sin lugar la demanda incoada.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de abril de 2024, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., contra la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍAS CARMEN TE, C.A., todos plenamente identificados, condenándose a la parte demandada al desalojo y entrega material del inmueble objeto de la presente controversia; y, SIN LUGAR la reconvención propuesta por concepto de reintegro de sobre alquileres y condominio, y preferencia arrendaticia. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
En primer lugar, se observa que la parte actora en el escrito libelar, señaló que suscribió contrato de arrendamiento como arrendadora con la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de mayo de 2002, anotado bajo el No. 06, Tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, sobre un bien inmueble identificado como “Mini Local”, distinguido con la letra y número PB 23-A, con un área aproximada de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 mts2), el cual forma parte del local comercial distinguido con el con la letra y número PB-23, situado en el nivel planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, ubicado en el kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda; asimismo, indicó que posterior a ello, celebró un nuevo contrato privado el día 9 de mayo de 2015, en el cual acordaron una vigencia por un (1) año, prorrogable por periodos de un (01) año, siendo el caso que su representada notificó oportunamente a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el contrato a su próximo vencimiento en fecha 08 de mayo de 2018, por lo que llegado el vencimiento del término contractual se dio inicio al periodo de prórroga legal de tres (03) años, periodo que venció –a su decir- en fecha 8 de mayo de 2021, sin que la arrendataria diera cumplimiento a su obligación legal de entregar desocupado el local comercial. Bajo tales motivos, solicitó el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en el artículo 40, literal g) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, libre de personas y bienes, así como solvente en el pago de los servicios públicos.
Por su parte, el representante de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., en la oportunidad de contestar la demanda incoada en contra de su representada, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta señalando que su defendida es legítima acreedora de la parte demandante por los sobrealquileres pagados durante los dos (2) últimos años, sujetos a su debido reintegro y subsiguiente compensación con los cánones de arrendamiento que su representada deba satisfacerle en el futuro, lo que impone a la arrendadora a mantenerla en el uso y gozo pacífico del local comercial hasta el consumo de los sobrealquileres indebidamente pagados, de lo contrario, se burla –a su decir- el artículo 34 de la ley especial. Seguido a ello, afirmó que ciertamente la relación arrendaticia comenzó según contrato de arrendamiento autenticado en fecha 8 de mayo de 2022, pero que posteriormente la parte actora pretendió en el año 2015, la renovación del contrato notariado, mediante un nuevo contrato privado en el cual se estableció supuestamente de mutuo acuerdo un canon de siete mil ciento bolívares (Bs. 7.180,00), el cual –a su decir- no cumple con el artículo 24 de la ley especial, ni la disposición transitoria primaria que establece la obligatoriedad de ajustar los contratos de arrendamiento vigentes. En suma a lo anterior, indicó que dicho contrato no cumplió la finalidad para la cual supuestamente estuvo destinado, que era la de renovar, prorrogar y adecuar el contrato a la nueva normativa arrendaticia, por lo que el mismo –a su decir- es totalmente írrito y sin ningún valor, siendo el contrato vigente para el momento de la interposición de la demanda, el contrato autenticado en el año 2002. Asimismo, indicó que el contrato privado de arrendamiento está viciado de nulidad al no cumplirse con la fijación del canon según lo indicado en el artículo 32 de la ley, lo cual –a su decir- le cercenó el derecho irrenunciable a su representada; y finalmente, sostuvo que su representada siempre ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones de pago del arrendamiento conforme a lo establecido en el contrato del año 2002, hasta que fue sorprendida por la exigencia de la parte actora que pretendía dicho pago en moneda extranjera, viéndose constreñida su representada a efectuar el pago de su alquiler como consignación ante el tribunal de municipio bajo el expediente No. D-2018-006, donde consta el supuesto exceso y por adelantado de los cánones mensuales, motivos por los cuales solicitaron que se declare sin lugar la demanda incoada.
En este orden, antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto, esta alzada considera como punto previo, resolver la denuncia formulada en el carácter escrito de informes presentado ante esta alzada por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, referida a la supuesta existencia de un fraude procesal ello con fundamento en lo siguiente: “(…) solicitamos la declaratoria de fraude por haberse aplicando (sic) unas disposiciones con la intención de no aplicar la verdaderamente aplicable en perjuicio de la parte demandada, lo que constituye un FRAUDE PROCESAL por haberse infringido expresas normas irrenunciables (…)”. Ante tales afirmaciones, es oportuno señalar de manera general que el fraude procesal se enmarca en una conducta ejercida por alguna de las partes, en provecho propio o de un tercero, y en detrimento de la contraparte o de un tercero; en otras palabras, se traduce en las maquinaciones o artificios utilizados con o por medio del proceso para obtener mediante un pronunciamiento jurisdiccional dicho beneficio que de otra forma no sería legalmente posible obtenerlo, lo que significa que para la determinación de un acto específico como fraude procesal es absolutamente necesario establecer la existencia de esa conducta de carácter dolosa, es decir, que debe ser demostrada, pues la sola mención de la misma no es suficiente para su determinación.
Ahora bien, con apego a lo antes dicho, en el caso de marras se observa que la parte recurrente denuncia el acaecimiento del fraude procesal en cuestión, con fundamento en su desacuerdo a los pronunciamientos realizados en la sentencia de primera instancia, lo cual bajo ninguna circunstancia genera una situación que pudiera considerarse fraudulenta, ms aún cuando la parte demandada pudo válidamente ejercer su derecho a la defensa con el respetivo recurso ordinario de apelación, sometido a conocimiento de quien decide; motivo por el cual se debe DESECHAR la denuncia en cuestión en vista de que no existen en autos elementos de convicción suficientes para la determinación del fraude procesal alegado.- Así se establece.
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, este tribunal superior pasa a revisar el fondo del asunto controvertido, y en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para el uso comercial constituido por un (01) local comercial identificado como “Mini Local”, distinguido con la letra y número PB 23-A, con un área aproximada de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 mts2), el cual forma parte del local comercial distinguido con el con la letra y número PB-23, situado en el nivel planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, ubicado en el kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, por vencimiento de la prórroga legal; considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
(…omissis…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)” (Resaltado añadido)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprende entre las numerosas causales que contiene, la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento, cuando el arrendatario haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; circunstancia ésta alegada en el presente juicio, por lo que esta juzgadora estima necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora afirmó en su escrito libelar haber celebrado con la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., un primer contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de mayo de 2002, anotado bajo el No. 06, Tomo 34 de los libros autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 10-21 del expediente), sobre el inmueble objeto del presente juicio, prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año; asimismo, continuó afirmando que posterior a ello las partes celebraron de manera privada un segundo contrato de arrendamiento (cursante al folio 22-28 del expediente) en fecha 9 de mayo de 2015.
Sin embargo, antes de pasar a analizar el contenido de las cláusulas de éste último contrato, es preciso indicar que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la acción, alegó que “(…) el pretendido contrato de arrendamiento privado del año 2015 (…) es totalmente írrito, y sin ningún valor (…)”, ello bajo el fundamento de que el mismo “(…) le cercenó a nuestra representada EL DERECHO IRRENUNCIABLE a que se determinara la pensión arrendaticia en la forma pautada en los artículos 31 y 32 antes citados (…) NO SE CUMPLIO (sic) tampoco con la obligación que imponía e impone la DISPOSICION (sic) TRANSITORIA PRIMERA del mencionado Decreto 929 (…)”; y por consiguiente, sostuvo que “(…) el contrato vigente para el momento de la interposición de la demanda, no era y es otro, que el contrato autenticado del año 2.000 (…)”.
De lo antes transcrito, se logra deducir –con mucho esfuerzo- que lo pretendido por la parte actora es alegar la nulidad del contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 9 de mayo de 2015, por no haberse determinado el canon de arrendamiento conforme a las reglas previstas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por no haberse adecuado el contrato conforme al contenido de la disposición transitoria primera de la referida legislación. Así las cosas, en primer lugar se observa que en el mencionado acuerdo locativo, ciertamente las partes fijaron el canon de arrendamiento en la cláusula segunda, por lo que indistintamente de que éstas hayan o no establecido el método utilizado para su fijación, lo ajustado a derecho o no de lo acordado, no implicaría bajo ninguna circunstancia la nulidad de todo el contrato de arrendamiento, como desacertadamente lo pretende la parte demandada, en todo caso, de verificarse un acuerdo que implicara la renuncia, disminución o menoscabo de un derecho previsto en la mencionada ley, daría lugar únicamente a la nulidad –en este supuesto- de la cláusula violatoria, más no de los demás acuerdos ni del contrato en su totalidad.
En este orden de ideas podemos precisar que “(…) la Nulidad Absoluta tiene efectos anulatorios del contrato desde su inicio en el sentido, pues afecta intereses generales que involucran el ordina (sic) público y las buenas costumbres, mientras que la Nulidad Relativa, esta afecta un aspecto del contrato que toca los intereses solo del contratante, es decir de manera particular (…)” (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 142, de fecha 10 de abril de 2023); por lo tanto, de acuerdo a los precedentes razonamientos se evidencia que la supuesta ilegalidad de la cláusula segunda del contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 9 de mayo de 2015, conllevaría a la nulidad relativa de la misma, mas no la totalidad del contrato, razón por la cual se debe DESECHAR del proceso los alegatos en cuestión, no sin antes advertir que por cuanto a parte demandada reconvino a la parte actora por –entre otras- reintegro por sobrealquileres, al momento de pronunciarse al respecto, se verificará la ilegalidad o no de la cláusula supra indicada.- Así se establece.
Aunado a ello, la parte demandada alegó la supuesta nulidad del contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 9 de mayo de 2015, por cuanto no se adecuó a la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual expresa lo siguiente:
“Primera. Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada de vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley (…)”. (Resaltado de este tribunal).

De lo que precede se evidencia que la ley exige únicamente la adecuación de los contratos de arrendamiento a las disposiciones establecidas, siempre y cuando no haya ya vencido el contrato previamente a su entrada en vigor, concediendo para ello un lapso no mayor de seis (6) meses; por lo que se puede deducir que en modo alguno la referida disposición transitoria previó como causal de inadmisibilidad de las demandas incoadas en ocasión a una relación arrendaticia, el no haberse adecuado el contrato de arrendamiento en ese lapso conforme a las normas y reglas vigentes en la novísima ley. Aunado a ello, de la revisión al contrato privado de arrendamiento celebrado en fecha 9 de mayo de 2015, entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL 7, C.A. en su carácter de arrendadora y la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble objeto del presente proceso, se observa que las partes establecieron de mutuo acuerdo las distintas obligaciones y derechos allí contenidos con pleno conocimiento y bajo la aplicabilidad de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente para ese entonces, y no así en base a una ley derogada que ameritara su posterior adecuación; aun más, de considerar la arrendataria que el mismo no se celebró conforme a las normativas vigentes, no debió suscribir el mismo de manera voluntaria y sin coacción alguna, puesto que ello se traduce en su expresa manifestación conforme a lo allí pactado.
Siguiendo este orden, en modo alguno se puede entender que la intención del legislador haya sido producir la “nulidad del contrato” en caso de incumplimiento de dicha normativa, por lo que, resulta desajustado pretender la parte demandada continuar en la posesión del inmueble dado en arrendamiento mientras la arrendadora adecue el contrato en cuestión a las nuevas disposiciones legales; lo que en nada se traduce en una vulneración de los derechos de la arrendataria, por lo que resulta infundado estimar que al no haberse adecuado a la disposición transitoria primera anteriormente transcrita, dicho contrato de arrendamiento se tornaba nulo de nulidad absoluta. En consecuencia, exigir la nulidad de un contrato de arrendamiento celebrado por voluntad libre de los contratante constituye una interpretación rigurosa del contenido de la ley que rige los mismos, ya que la adecuación únicamente implica ajustar aquello que fuere sufrido alguna modificación, incluso de no suceder ello, la ley tampoco previene la nulidad del contrato como consecuencia a la no adecuación, ya que ello no se deriva del espíritu, propósito o contenido de la ley; consecuentemente, esta juzgadora en base a los argumentos expuestos estima ajustado DESECHAR del proceso los alegatos planteados por la parte recurrente dirigidos a obtener la nulidad del contrato antes identificado.- Así se establece.
Resuelto lo que antecede, y subsumiéndonos en el fondo del asunto, tenemos que el CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 9 de mayo de 2015, con plena validez y eficacia jurídica, entre la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., sucesora de la fusión con la empresa INVERSIONES 37, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, establece en su cláusula tercera, lo siguiente:
“(…) CLAUSULA (sic) TERCERA: DURACION (sic) DEL CONTRATO.
El presente contrato comenzará a regir a partir del 09 de Mayo (sic) de 2015 y tendrá una duración de UN (1) AÑO. Dentro de ese lapso, se procederá a la firma del contrato de arrendamiento ante Notaria (sic) Publica (sic) con el canon acordado por las partes, luego de tener conocimiento del avalúo citado, con inicio en fecha 09 de Mayo (sic) de 2015, previéndose en el mismo la posibilidad de prórrogas sucesivas de un (1) año, a menos de que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad no continuar con él, por lo menos con DOS (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva (…)”.

Visto lo anterior, esta sentenciadora puede afirmar conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y basada en la intención de los otorgantes y en aras de garantizar el debido proceso, que los contratantes convinieron en que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, tendría una vigencia de un (1) año, contado a partir del 9 de mayo de 2015 hasta el 9 de mayo de 2016, prorrogable de manera sucesiva por un lapso igual de un (1) año, salvo que cualesquiera de las partes le manifieste a la otra su voluntad de poner fin a la relación con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga que corresponda; por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, debiendo por tanto, apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (diesaquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
De esta manera, puede quien aquí suscribe determinar que el referido último contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, vencía en primer lugar el día 9 de mayo de 2016, teniendo prórrogas sucesivas de un (1) año, salvo que alguna de las partes notificara a la otra su decisión de no renovarlo, con por lo menos dos (2) meses del vencimiento del plazo inicial o de las prórrogas a lugar. Observándose de los autos que cursa, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de marzo de 2018, a la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., previa solicitud de la apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A. (folios 29-31 pieza), mediante la cual se le hiciera saber la decisión de la arrendadora de no renovar el contrato en cuestión, y a su vez informarle que comenzó a correr desde el vencimiento de la prórroga automática del contrato, el lapso de prórroga legal, lo que consecuentemente se traduce para quien aquí suscribe, que en dicha oportunidad se puso en conocimiento a la arrendataria de la decisión expresa de la arrendadora de no renovar la relación arrendaticia, lo cual además se realizó de manera tempestiva, es decir, con por lo menos dos (2) meses antes de la finalización de la prórroga respectiva conforme a la cláusula tercera del contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes.- Así se precisa.
Respecto a esta notificación, la parte demandada sostuvo en la oportunidad para contestar la demanda que “(…) se refiere y alude única y exclusivamente al contrato autenticado otorgado entre las partes en el año 2002, púes (sic) consciente de su invalidez hace caso omiso del pretendido contrato del año 2015 (…)”; al respecto, es preciso señalar que si bien cierto que en el contenido de la notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de marzo de 2018, anteriormente referida, la empresa arrendadora hizo mención únicamente al “…Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), suscrito el 08 de Mayo (sic) de 2002…”, ello no implica bajo ninguna circunstancia la invalidez ni nulidad del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio, y el cual para el momento de la mencionada notificación, se encontraba vigente. Por tanto, el error material incurrido en el contenido de la actuación referida al identificar la fecha del último del contrato locativo, no puede en ninguna forma desvirtuar la intención inequívoca de la parte arrendataria de poner fin a la relación arrendaticia y de no renovar el mismo a la fecha de su culminación.- Así se precisa.
Ahora sobre el mérito del asunto, partiendo de la fecha inicial del vencimiento del último contrato, a saber el 9 de mayo de 2016, éste se prorrogó convencionalmente por dos (2) periodos de un (1) año, el primero transcurrió desde el 9 de mayo de 2016 hasta el 9 de mayo de 2017, y la segunda desde el 9 de mayo de 2017 hasta el 9 de mayo de 2018; por lo que, habiendo tomado en consideración esta sentenciadora la notificación eficaz de la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A. –aquí demandante-, realizada vía extrajudicial del deseo de no renovación del contrato, es por lo que finalizada ésta última prórroga automática del contrato de arrendamiento en cuestión, comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley. Sin embargo, a fin de determinarse el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, debe tenerse para ello que la parte demandante acompañó a su libelo de demanda, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de mayo 2002, inserto bajo el No. 6, Tomo 34 de los libros de autenticaciones respectivos, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo (folios 10-21), por un (1) año contado a partir de la firma del contrato.
Con vista a dicho instrumento, se puede advertir que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el litigio derivaba de dos (2) contratos de arrendamiento, siendo el primero de ellos del 8 de mayo de 2002, circunstancia no contradicha por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, por lo que puede afirmarse que existe una relación arrendaticia entre éstos desde hace más de diez (10) años, contados desde la referida fecha hasta el 9 de mayo de 2018, oportunidad en que venció la última prórroga contractual convenida. De esta manera, conforme al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga legal correspondiente atendía a las siguientes previsiones:
Artículo 26.- “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el plazo de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” (Resaltado añadido).

De esta manera, finalizado el contrato de arrendamiento en cuestión su prórroga, comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de ley de tres (3) años, por cuanto la presente relación arrendaticia tuvo una duración mayor de diez (10) años, por ende desde el día 9 de mayo de 2018 (inclusive) hasta el día 9 de mayo de 2021 (exclusive), se consumó la referida prórroga legal, la cual –como ya se dijo- opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente. En efecto, al vencimiento de dicho lapso, quedaba la parte demandante arrendadora en este juicio, facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado.
En este orden, considera esta juzgadora señalar que la representación judicial de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., sostuvo en su escrito de contestación que en virtud de que existe una supuesta acreencia por sobrealquileres pagados durante los últimos dos (2) años, sujetos a reintegro y subsiguiente compensación con los cánones de arrendamiento que su defendida deba satisfacer en el futuro, se “(…) impone consecuencialmente a la arrendadora, el mantenerla en el uso y gozo pacífico del local comercial arrendado hasta el consumo de los sobrealquileres indebidamente pagados (…)”; al respecto, esta juzgadora debe advertir que lo pretendido por la parte demandada, es extender la relación arrendaticia en el tiempo, hasta tanto se agote la compensación de los cánones de arrendamiento supuestamente pagados en exceso.
Con atención a lo que precede, se hace necesario indicar que la figura del reintegro o pago por repetición opera cuando el inquilino haya pagado un alquiler mayor al establecido mediante la respectiva regulación, caso en el cual el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva el excedente de lo pagado o se le compense con los alquileres que éste deba y así considerarse en estado de solvencia, siendo que dicha compensación procede de manera automática. De tal manera que, de existir cánones de arrendamiento pagados en exceso y sujetos a reintegro, éstos ciertamente pueden compensar los alquileres que el arrendatario deba satisfacer, y así extinguir las deudas que tuviere con el arrendador por dicho concepto, pero ello bajo ningún supuesto puede prorrogar el término contractual pactado entre las partes, ni menos aún, indeterminar la relación arrendaticia en el tiempo hasta tanto se agote la compensación de cánones en el futuro.
Interpretar lo contrario, sería permitir una práctica –maliciosa- de los arrendatarios de cancelar sumas de dinero superiores al canon de arrendamiento fijado, para así lograr una indeterminación de la relación arrendaticia o una especie de prórroga automática e indefinida del contrato, conllevándose con ello no sólo una situación sobreprotectora y desequilibrada en favor de una u otra de las partes contratantes, sino una transgresión al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, y un desconocimiento a la fuerza de ley que entre las partes tiene el contrato. De esta manera, cabe entonces advertir que de existir o no pagos en exceso por la empresa demandada en beneficio de la arrendadora, por concepto de cánones de arrendamientos, éstos pueden válidamente estar sujetos a reintegro, y a su vez, a compensar deudas que existieren para entonces por el mismo concepto hasta que la arrendataria se encuentre en estado de solvencia, pero de ninguna manera se puede modificar –en este caso- el tiempo prefijado interpartes del contrato para extinguir sus efectos jurídicos; por consiguiente, se DESECHA del proceso los alegatos de la parte recurrente sobre lo aquí resuelto.- Así se precisa.
De esta manera como ut supra se dijo, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 9 de mayo de 2021, sin que la parte demandada en su condición de arrendataria haya hecho entrega material del inmueble arrendado, y en virtud que ésta no logró desvirtuar ninguna de las circunstancias aducidas por la parte actora; es por lo que esta juzgadora, considera procedente la causal de desalojo invocada ante el vencimiento del término del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado.- Así se establece.
Así las cosas, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A. contra la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., plenamente identificadas en autos; y en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio constituido por un (01) local comercial distinguido con las letras y números PB 23-A, con un área de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 mts2), el cual forma parte del local distinguido con las letras y números PB-23, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, sector Las Minas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN.

Resuelto lo anterior, debe esta alzada pasar a pronunciarse respecto a la reconvención que fue propuesta por la representación judicial de la demandada, sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES; sosteniendo para ello –en sentido general- que su representada mantiene una relación arrendaticia desde el año 2002 sobre el local comercial objeto del presente juicio, en el cual se pactó un canon inicial de trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,00), pero que posterior a ello, la parte actora pretendió la renovación del contrato en el año 2015, en el cual se estipuló un canon de arrendamiento en la cantidad de SIETE MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 7.180,00) mensuales, el cual su poderdante procedió desde el mes de septiembre del año 2018, a consignar ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de esta Circunscripción Judicial.
Seguido a ello, manifestó que el último contrato celebrado en el año 2015, no cumple –a su decir- con los requisitos para la fijación del canon previstos en la ley vigente, puesto que no hace mención alguna al valor del inmueble ni la modalidad de cálculo adoptada para determinarlo, además de que el mismo tampoco cumplió con lo pautado en la disposición transitoria primera del Decreto-Ley, por lo que el mismo es írrito y sin ningún valor, siendo –a su decir- el único canon contractual válido convenido entre las partes el establecido en el contrato inicial; seguidamente, afirmó que desde el mes de mayo de 2019 hasta el año 2023, su mandante ha pagado en demasía un sobre alquiler de QUINCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CIEN MILÉSIMAS DE BOLÍVAR (Bs. 15,0009961), sujeto a reintegro y compensación arrendaticia.
Aunado a lo anterior, manifestó que resulta de obligatorio cumplimiento el Decreto Ley 602 del año 2013, aún cuando éste fue derogado por la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que en la disposición transitoria primera de esta ley, se estableció que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada del Decreto-Ley, debían ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses, y que por lo tanto, -según su decir- se preservó con ello la aplicación supletoria, residual y transitoria de los efectos legales del Decreto Ley 602, sobre todo –a su decir- la regulación automática de los cánones de arrendamiento, estableciéndose así que todo local comercial en Venezuela, el canon sería la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) por metro cuadrado (mts2) del local arrendado, así como el cobro del condominio, el cual no podía exceder del veinticinco por ciento (25%) del precio del canon de arrendamiento mensual.
Con fundamento a ello, indicó que el total general dinerario de sobre condominio expresamente reclamados y no prescritos, son los pagados desde el mes de septiembre de 2021 al mes de agosto de 2023, ambos inclusive, lo cual asciende a la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs. 14.434,08). Finalmente, sostuvo que en el supuesto caso de que el tribunal no considere procedente la compensación arrendaticia y el reintegro condominal, demanda subsidiariamente a la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal en “derecho preferente” de su defendida de seguir arrendando el inmueble si no cambiaba de rubro.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en su debida oportunidad legal procedió a contestar la reconvención propuesta contra su poderdante, rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada reconvención ejercida por la parte demandada, por cuanto las partes celebraron un contrato de arrendamiento el día 8 de mayo de 2002, por un plazo de un (1) año, prorrogado por periodos sucesivos de igual tiempo hasta que por documento privado en el día 9 de mayo de 2015, las partes acordaron un nuevo contrato por un plazo de un (1) año, igualmente prorrogable; asimismo, señaló que la parte demandada-reconviniente no trae a los autos constancia de que las cantidades consignadas fueran retiradas por la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., por lo que –a su decir- no se puede repetir ni compensar lo que no se ha cobrado de forma alguna, razón por la que solicitó que se declare sin lugar la mutua petición.
En suma a lo anterior, la parte demandante-reconvenida sostuvo que solo aplicó el porcentaje correspondiente al inmueble de autos previsto en el documento de condominio del Centro Comercial Galerías Las Américas, para el cálculo de los correspondientes recibos de condominio durante el periodo que se pretende reclamar, y que si bien la ley otorga derecho preferente a quien fuera el arrendatario luego de la terminación del contrato y de la prórroga legal, ello sucede cuando el propietario en un futuro mantenga el inmueble en condiciones de arrendamiento bajo el mismo rubro comercial, en este caso, el de una agencia de loterías, lo cual –a su decir- no es el asunto, toda vez que su defendida no solo le notificó a la demanda su voluntad de no renovar el contrato, sino que luego de consumada la prorroga legal, ejerció la acción de desalojo.
Ahora bien, a fin de resolver la mutua petición planteada, esta juzgadora considera necesario proceder a pronunciarse previamente al fondo del asunto sobre el alegato de inepta acumulación de pretensiones en la demanda reconvencional, sostenido por la parte actora en el escrito de informes presentado ante esta alzada, afirmando a tal efecto de que en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, “(…) No está previsto (…) el Reintegro (sic) de sumas de dinero pagadas supuestamente en exceso en los recibos de condominio (…) lo único que puede ser objeto de una Acción (sic) de Reintegro (sic) es lo cobrado presuntamente en exceso sobre el canon (…)”, motivo por el cual, afirmó que la acción de cobro de dicho concepto “(…) debe ser sustanciada conforme al Procedimiento (sic) Ordinario (sic) (…)”.
Con vista a esto último, debe esta alzada advertir que el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone: “Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador (…)” (resaltado añadido), por lo que al interpretar y aplicar el derecho (función jurisdiccional), esta alzada puede válidamente advertir que el legislador en la mencionada disposición, no pretendió limitar el derecho al arrendatario a que se le devuelva el excedente únicamente de lo pagado por concepto de canon de arrendamiento, sino cualquier otro concepto, como sucede con los gastos condominiales.
Así las cosas, tratándose la presente causa de un arrendamiento que tiene por objeto un inmueble destinado a local comercial, nuestro legislador inquilinario previno en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las demandas que deben tramitarse bajo su égida, señalando a tal efecto, lo siguiente: “(…) El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión (…)”. Como se aprecia, la norma no establece una lista taxativa de las pretensiones que versen sobre arrendamiento de locales comerciales que deban sustanciarse por el procedimiento oral, ni la acción que deba incoarse dependiendo de las circunstancias propias del incumplimiento, sino que por el contrario, hace referencia en forma genérica a cualquier acción derivada de una relación arrendaticia en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines, de lo que se deduce, que cualquier acción que en principio pudiera considerarse de derecho común, independientemente de la calificación jurídica que realice el accionante en su libelo, si derivan de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados al uso comercial debe aplicárseles el procedimiento oral desarrollado en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De esta manera, visto que la reconvención incoada versa sobre el reintegro de sobre alquileres y sobre condominio en materia de arrendamientos comerciales, es por lo que no resulta incompatible con el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por consiguiente, se DESECHA la solicitud de inadmisibilidad de la reconvención sostenida por la parte demandante.- Así se establece.
Resuelto lo que antecede y a fin de resolver la procedencia de la reconvención planteada, debe señalar quien suscribe que la parte demandada-reconviniente persigue en el presente asunto el REINTEGRO POR SOBRE ALQUILER, a lo que es preciso advertir que la figura del reintegro o pago por repetición opera cuando el inquilino haya pagado un alquiler mayor al establecido mediante la respectiva regulación, caso en el cual el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva el excedente de lo pagado o se le compense con los alquileres que éste deba y así considerarse en estado de solvencia, siendo que dicha compensación procede de manera automática. En este orden, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, dispone lo siguiente:
Artículo 34.- “Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años, los montos por este concepto serán objeto de actualización con base en la variación del índice nacional de precios al consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), y podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer.” (Resaltado añadido)

En tal sentido, cuando la ley ordena la repetición de lo pagado en exceso del monto fijado bien sea de mutuo acuerdo entre las partes o por la decisión regulatoria inquilinaria, no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, es decir, una vez que se evidencie que el arrendador ha cobrado en exceso el monto máximo convenido por las partes o en su defecto por el órgano regulador, se comprende que carece de causa lícita y como ese excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal común patrimonial del arrendador injustamente e indebidamente, por lo que es indudable que el arrendatario puede exigir a su arrendador ese excedente que la ha sido cobrado de manera ilegal.
Con vista a ello, se observa que el caso sub examine, la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., afirma que el contrato privado de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en fecha 9 de mayo de 2015, sobre un local comercial distinguido con la letra y número PB 23-A, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, en el cual se estableció un canon de arrendamiento de SIETE MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 7.180,00), es “…totalmente írrito, y sin ningún valor…”,por cuanto en el mismo hizo mención alguna al valor del inmueble, del canon ni la modalidad de cálculo adoptada, además de no cumplir con la disposición transitoria primera de la ley vigente.
Al respecto, esta juzgadora visto que en la oportunidad de dar contestación a la pretensión principal, la parte demandada alegó a su vez la nulidad del mencionado contrato de arrendamiento con fundamento en los mismos hechos y alegatos, los cuales fueron resueltos por esta alzada supra, se deben ratificar todos y cada de los pronunciamientos realizados anteriormente, ello en el entendido de que el contrato privado de arrendamiento celebrado en fecha 9 de mayo de 2015, entre la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., sucesora de la fusión con la empresa INVERSIONES 37, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, tiene plena validez y eficacia jurídica.- Así se precisa.
Ahora bien, subsumiéndonos en el caso de marras tenemos que la parte demandada-reconviniente manifiesta haber pagado en exceso y por adelantado el canon desde el mes de mayo de 2019 hasta el año 2023, mediante consignación en el expediente signado con el No. D-2018-06, de la nomenclatura interna del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, indicando a tal efecto que “(…) el UNICO (sic) canon contractual valido convenido entre las partes durante su relación arrendaticia, sería el establecido en dicho contrato, esto es, la cantidad de Bs. 310.000,00 mensuales (…)”, solicitando a tal efecto, la compensación arrendaticia de los cánones por no estar prescritos, a fin de la extensión o prórroga del contrato de arrendamiento. Por su parte, la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en la oportunidad para contestar la reconvención, sostuvo que no cursa en autos que su defendida haya retirado tales consignaciones, por lo que no puede repetir ni compensar lo que no se ha cobrado de forma alguna.
En este sentido, se debe entonces descender a analizar si ciertamente la parte demandante en su condición de arrendadora, ha cobrado en exceso el monto máximo convenido por las partes o en su defecto por el órgano regulador, lo que en caso de ser cierto, quedará sujeto a reintegro; así las cosas, es pertinente traer a colación el contenido del artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en relación a la fijación de los cánones de arrendamiento, el cual indica lo siguiente:
Artículo 32. “La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año (…)
2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas (…)
3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas: (…)
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.
La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”. (Negrillas de esta alzada)

De conformidad con el artículo anterior, la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. Así las cosas, se observa que la figura del reintegro o pago por repetición opera cuando el inquilino haya pagado un alquiler mayor al establecido ya sea de mutuo acuerdo o mediante la respectiva regulación, o cuando se le ha cobrado una cantidad por un concepto contrario al Decreto Ley vigente, caso en el cual el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva el excedente de lo pagado o se le compense con los alquileres que éste deba y así considerarse en estado de solvencia, siendo que dicha compensación procede de manera automática.
En otras palabras, cuando la ley ordena la repetición de lo pagado en exceso del monto fijado bien sea de mutuo acuerdo entre las partes o por la decisión regulatoria inquilinaria, no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, es decir, una vez que se evidencie que el arrendador ha cobrado en excedo el monto máximo convenido por las partes o en su defecto por el órgano regulador, se comprende que carece de causa lícita y como ese excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal común patrimonial del arrendador injustamente e indebidamente, por lo que es indudable que el arrendatario puede exigir a su arrendador ese excedente que la ha sido cobrado de manera ilegal.
Así pues, realizadas las consideraciones anteriores y, vista la pretensión planteada por la parte demandante, esta juzgadora considera preciso señalar que conjuntamente al escrito libelar, se consignó CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 9 de mayo de 2015, sobre un inmueble distinguido con las letras y números PB 23-A, con un área de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 mts2), el cual forma parte del local distinguido con las letras y números PB-23, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, sector Las Minas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda (inserto a los folios 22-28), en cuya cláusula segunda, acordaron lo siguiente:
“(…) CLAUSULA (sic) SEGUNDA: PENSION (sic) DE ARRENDAMIENTO.
De conformidad con los Considerandos (sic) expuestos en el encabezamiento de este documento, de manera transitoria, LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA sin ningún tipo de pensión, de común acuerdo han fijado el monto del canon de arrendamiento mensual de EL INMUEBLE en la cantidad de SIETE MIL CIENTO OCHENTA BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 7.180,00), en el entendido de que una vez obtenido el avalúo correspondiente se harán de común acuerdo los ajustes necesarios, si fuere el caso, a los efectos de la celebración del contrato de arrendamiento por ante Notaria Publica (sic) (…) (resaltado añadido)

Aunado a ello, se observa que cursan a los autos ACTUACIONES JUDICIALES del expediente signado con el No. D-2018-006, según nomenclatura del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda (ver folios 79-95 y 120-126), de las cuales se evidencia solicitud de consignaciones arrendaticias presentado en fecha 10 de mayo de 2018, por el apoderado y representante de la empresa AGENCIA DE LOTERÍA TE, C.A., en la cual afirma que “(…) actualmente la arrendataria paga la suma de OCHENTA UN MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 81.200,00), mensuales pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes vencido (…)”; por consiguiente, se desprenden las consignaciones que a continuación se indican:
(a) Depósito No. 243603590 de fecha 30/04/2018, consignado en fecha 10/05/2018, por la cantidad de doscientos cuarenta y tres mil setecientos bolívares (Bs. 243.700,00) correspondiente a los meses de mayo, junio y julio 2018;
(b) Depósito No. 250998179 de fecha 16/07/2018, consignado en fecha 08/08/2018, por la cantidad de setecientos treinta y un mil bolívares (Bs. 731.000,00) correspondiente a los meses que van de agosto de 2018 hasta el mes de mayo de 2019;
(c) Depósito No. 280050933 consignado en fecha 24/05/2019, por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00) correspondiente a los meses de mayo de 2019 a mayo de 2020;
(d) Depósito No. 303359017 de fecha 15/02/2022, consignado en fecha 16/02/2022, por la cantidad de un bolívar (Bs. 1,00) correspondiente a los meses que van de mayo de 2020 hasta el mes de mayo de 2021;
(e) Depósito No. 303358999 de fecha 15/02/2022, consignado en fecha 16/02/2022, por la cantidad de un bolívar (Bs. 1,00) correspondiente a los meses que van de mayo de 2021 hasta el mes de mayo de 2022;
(f) Depósito No. 303358963 de fecha 15/02/2022, consignado en fecha 15/02/2022, por la cantidad de un bolívar (Bs. 1,00) correspondiente a los meses que van de mayo de 2022 hasta el mes de mayo de 2024; y,
(b) Depósito No. 092530994 de fecha 19/09/2023, consignado en fecha 20/09/2023, por la cantidad de un bolívar (Bs. 1,00) correspondiente a los meses que van de mayo de 2023 hasta el mes de mayo de 2024;

En atención a lo antes delatado, se desprende que las partes intervinientes en el presente juicio acordaron de común acuerdo y sin ningún tipo de presión en fecha 9 de mayo de 2015, un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de SIETE MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 7.180,00), el cual posteriormente fue aumentado a la suma de OCHENTA UN MIL BOLÍVARES (Bs. 81.200,00), equivalente hoy en día a la cantidad de Bs. 0,00000008; todo lo cual permite concluir que la determinación de la pensión arrendaticia para el bien inmueble objeto del litigio, correspondió a la arrendadora y a la arrendataria de mutuo acuerdo, ello conforme al principio de autonomía de la voluntad de las partes, por lo que no corresponde a esta juzgadora analizar si el quantum de los cánones de arrendamiento fijados y cancelados resultan justos.
Sin embargo, no puede pasarse por alto que la parte demandada-reconviniente sostuvo que dicho canon no fue determinado conforme a lo previsto en los artículos 31 y 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto no se hacen mención al valor del inmueble y la modalidad de cálculo adoptada. Al respecto, es pertinente señalar que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00039, de fecha 16 de febrero de 2022, señaló que:
“(…) la determinación de los cánones de arrendamiento para los inmuebles destinados a uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no lograr un consenso, deberá solicitarse ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a fin de que ésta establezca dicho monto, tomando en consideración uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo.
(…omissis…)
En virtud de lo señalado, la presente demanda referente a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento del local comercial donde desarrolla su actividad judicial el accionado y sobre cuyo aspecto no ha habido acuerdos, le corresponde a la Administración Pública, por órgano de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)” (Resaltado añadido).

Así las cosas, la fijación de un canon de arrendamiento corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y ante la imposibilidad de que los contratantes lleguen a un acuerdo, corresponde a la administración pública; en tal sentido, el canon de arrendamiento convenido por las partes intervinientes en el presente juicio mediante contrato privado celebrado en fecha 9 de mayo de 2015, devinieron de la autonomía de la voluntad de las partes, lo cual válidamente está permitido por el legislador, y como quiera que la parte actora en su condición de arrendataria manifestó su conformidad con la forma concertada al pagar en lo sucesivo los cánones de arrendamiento acordados entre las partes y nunca haber hecho uso de las previsiones contenidas en la normativa vigente, verbigracia, someter la fijación del canon a la superintendencia u órgano de regulación correspondiente, puesto que de los autos no se evidencia que la demandada haya consignado documento de propiedad del inmueble arrendado o documento alguno que demostrara que el mismo se encuentra exento de regulación, o siquiera manifestarle a la arrendadora su disconformidad con el aumento realizado, es por lo que sin lugar a dudas se puede concluir, que a los autos no cursa elemento probatorio alguno que demuestre el cobro cánones de arrendamiento establecidos en contravención a la estipulado en el vigente Decreto Ley, ni que éste se haya aumentado en contravención a lo pactado por las partes; motivo por el cual se desecha del proceso los alegatos expuestos por la parte recurrente sobre lo aquí resuelto.- Así se establece.
Siguiendo este orden y a modo conclusivo, cabe establecer que a fin de que la figura del reintegro opere en este caso, debe demostrarse que la empresa demandada-reconviniente ha pagado un alquiler mayor al establecido ya sea de mutuo acuerdo o mediante la respectiva regulación, o se le ha cobrado una cantidad por un concepto contrario al Decreto Ley vigente, circunstancias que de ninguna manera fueron probadas válidamente en el decurso del presente proceso, por el contrario, se deduce de las pruebas consignadas en autos que el canon cancelado por la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARME TE, C.A. por el inmueble arrendado, fue aquel que las partes convinieron de mutuo acuerdo, y como quiera que no riela medio probatorio alguno que demuestre la regulación de ese alquiler en un monto menor al fijado voluntariamente por las partes ni que la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., le haya cobrado a la parte reconviniente un concepto contrario a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que forzosamente se debe declarar IMPROCEDENTE la solicitud de reintegro de sobre alquileres y compensación arrendaticia.- Así se decide.
Resuelto lo que antecede, se debe proceder a emitir pronunciamiento sobre la procedencia o no de la solicitud de REINTEGRO POR SOBRE CONDOMINIOS peticionada por la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARME TE, C.A. en su escrito de reconvención, afirmando para ello que de conformidad con el Decreto No. 602, específicamente en su artículo 3, se“(…) limita el monto permitido cobrar por concepto de condominio a un veinticinco por ciento (25%) del monto del canon de arrendamiento mensual (…)”, sosteniendo a su vez, que por cuanto en el canon de arrendamiento del inmueble objeto de este proceso, es de Bs. 0,00000007180, el monto por gastos de condominio no podía ser mayor –según su decir- a la cantidad de Bs. 0,00000001795. A tal efecto, solicitó el reintegro de las sumas pagadas en exceso por concepto de sobre condominios desde el mes de septiembre del año 2021 hasta el mes de agosto de 2023, las cuales –a su decir- ascienden a la totalidad de catorce mil cuatrocientos treinta y cuatro bolívares con ocho céntimos (Bs. 14.434,08), más su indexación.
Al respecto, esta juzgadora debe en sentido general, advertir que las obligaciones por cuotas de condominio, como obligaciones propter rem, siguen a la propiedad del inmueble, de tal manera que la obligación de pago por este concepto corresponde a quien tenga la propiedad del bien según la Ley de Propiedad Horizontal, pero, si el propietario de la cosa inmueble sometida a propiedad horizontal desea darlo en arrendamiento, no hay impedimento legal ni prohibición expresa de norma alguna para que el inquilino asuma el pago de esa obligación. A tal efecto, el legislador estableció en el artículo 37 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
Artículo 37.- “Los gastos comunes serán cancelados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato de arrendamiento y deberán ser fehacientemente demostrados por el administrador y descritos en la correspondiente factura, emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular (…)” (resaltado añadido)
De lo transcrito se desprende entonces, que el arrendatario está obligado a cancelar los gastos comunes que originen el inmueble objeto de la relación cuando así lo disponga el contrato; por lo tanto, quien decide debe entonces precisar que en atención al labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, las cuales además deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, observa que en el presente caso, las partes interviniente en el juicio convinieron en el parágrafo primero de la cláusula segunda del contrato privado de arrendamiento celebrado en fecha 9 de mayo de 2015 (inserto a los folios 22-28 del expediente), lo siguiente:
“(…) PARAGRAFO (sic) PRIMERO: LA ARRENDATARIA conviene en pagar los gastos por concepto de condominio que corresponda al local objeto del presente contrato, calculado sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble, de conformidad con lo establecido en el Artículo (sic) 36 de la Ley (sic) en referencia (…)” (resaltado añadido)

Conforme a dicha cláusula, se desprende que la arrendataria se obligó a cancelar el monto correspondiente por concepto de condominio o gastos comunes del local comercial objeto del arrendamiento calculados según la alícuota que corresponda al inmueble, ello conforme a al artículo 36 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece lo siguiente:
Artículo 36.- “Los gastos comunes que deba pagar el arrendatario de cada inmueble destinado al uso comercial se calcularán sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble, del valor total del inmueble que le sirve de asiento(…)” (resaltado añadido)

De la referida norma se desprende que los gastos por concepto de condominio del local comercial arrendado, deben ser calculados sobre la base de la alícuota parte que corresponda al mismo, tal y como lo pactaron la partes intervinientes en el parágrafo primero de la cláusula segunda del contrato privado de arrendamiento. Sin embargo, la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., manifestó en su escrito de reconvención que la cantidad que debía cancelar por concepto de condominio era el veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento “regulado automáticamente” por el Decreto Nº 602; no obstante, a fin de verificar lo expuesto por la parte recurrente, es preciso señalar que ciertamente el 29 de noviembre de 2013, se dictó Decreto Presidencial N° 602 publicado el mismo día en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.305, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, mientras se dictara el respectivo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley (artículo 1°). Desde la entrada en vigencia del Decreto, el monto correspondiente por concepto de condominio, no podía exceder del veinticinco por ciento (25%) del precio del canon de arrendamiento mensual regulado conforme a dicho decreto (artículo 3°).
No obstante a ello, este régimen de protección contenido en el Decreto aplicable desde el 29 de noviembre de 2013, fue derogado expresamente por la nueva normativa contenida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014; sin embargo, la parte demandada-reconviniente insiste en que la disposición transitoria primera de ésta última normativa, preservó la aplicación supletoria, residual y transitoria de los efectos legales del Decreto Nº 602 derogado; a tal efecto, es preciso traer a colación el contenido de la mencionada disposición transitoria primera, cuyo contenido es el siguiente:
“Disposiciones transitorias
Primera
Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley”. (Subrayado añadido)

De la disposición citada, se desprende que el legislador estableció de manera expresa que sólo los contratos vigentes para el 23 de mayo de 2014 (fecha de entrada en vigor), debían ser adecuados a lo establecido en el precitado Decreto Ley, por lo que se entiende que los contratos celebrados con posterioridad a la publicación en gaceta oficial de esta nueva normativa, se realizan conforme a la ley vigente y por tanto, ya se encuentran sus cláusulas “adecuadas” a estas disposiciones legales. En este sentido, subsumiéndonos en el caso de marras, se observa que el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue fecha 9 de mayo de 2015 (inserto a los folios 22-29), es decir, cuando ya se encontraba en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que el contenido de sus cláusulas se encontraba ajustadas o adecuadas al contenido normativo en esta nueva ley.
En tal sentido, resulta incoherente que la parte reconviniente y su representación judicial, sostengan que a la fecha de presentación del libelo de la demanda, la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., en su condición de arrendadora, “(…) AÚN NO HA ADECUADO sus contratos a la normativa legal vigente (…)”, según la disposición transitoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual–como ya se dijo- resulta aplicable sólo para aquellos contratos de arrendamiento que se encontraban vigentes para la fecha de entrada en vigor de este Decreto-Ley, es decir, para aquellas convenciones locativas celebradas antes del 23 de mayo de 2014, lo cual no aplica para el presente asunto, motivado a que el contrato de arrendamiento que une a las partes intervinientes en el litigio fue celebrado posterior a ello.- Así se precisa.
En este mismo sentido, respecto a la ultraactividad del derogadoDecreto N° 602, del 29 de noviembre de 2013, invocado constantemente por la parte reconviniente en su escrito reconvención, es importante destacar que la prohibición constitucional que hace irretroactiva a la ley, ciertamente permite la ultraactividad de las leyes ya derogadas para que continúen rigiendo los hechos ocurridos bajo su vigencia, es decir, la norma jurídica derogada sigue siendo aplicada a aquellos casos aún no resueltos que surgieron con anterioridad a la derogación, lo cual no ocurre en el presente caso, por cuanto el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, fue celebrado bajo la vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no siendo entonces posible permitir la ultraactividad del mencionado Decreto Nº 602 derogado para que regule los hechos controvertidos que han originado el presente juicio, por no haber ocurrido éstos bajo su vigencia, sino con posterioridad a su derogación.-Así se precisa.
Bajo tales consideraciones, quien decide puede entonces concluir que el objetivo del legislador con el Decreto Nº 602 del 29 de noviembre de 2013, era establecer un régimen transitorio o un período de transición, mientras se dictara el respectivo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, lo cual ocurrió el 23 de mayo de 2014, con la normativa vigentecontenida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la cual se derogó expresamente el decreto in comento y bajo ninguna circunstancia se “preservó” su aplicación supletoria, residual y menos transitoria, como desacertadamente sostiene la parte reconviniente, siendo la norma muy clara, y por ello no permite una interpretación diferente a lo allí consagrado. Además, en criterio de esta juzgadora, el más natural de los escenarios que sobreviene a la entrada en vigencia de una ley que regula una institución, en este caso, todo lo relacionado al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, hace presumir que en ese nuevo orden está recogida toda la experiencia normativa vinculada al precepto, por lo que el operador jurídico no puede defender la subsistencia del orden modificado, salvo que se trate de cuestionar la constitucionalidad del dispositivo; antes más, la interpretación debe seguir la línea futurista del legislador: si modificó la institución -lo que también comprende omitir figuras- es porque ese es el orden que el legislador quiere que exista y debe ser el orden que el operador debe aplicar.
El argumento expuesto adquiere solidez si se tiene en cuenta que para el supuesto de que el legislador hubiese querido que el Decreto Nº 602 del 29 de noviembre de 2013, continuase operando después de la entrada en vigencia de la ley vigente y sobre hechos ocurridos bajo esta nueva normativa, con no derogar el mismo tenía, por tanto, el señalamiento expreso de derogar en su totalidad el mencionado decreto, sin advertencia de aplicación del mismo de manera supletoria, residual y menos transitoria, no encuentra más justificación que el deseo de abolir por completo su contenido normativo e impedir su aplicación a hechos que ocurran con posterior a esta circunstancia, motivo por el cual, esta alzada no se encuentra habilitaba para hacer interpretaciones extensivas que, en definitiva, le darían vigencia ultra-activa al ordenamiento derogado.
De esta manera, es de advertirle a la representación judicial de la parte accionada-reconviniente que, con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, en su disposición derogatoria segunda, el referido Decreto Nº 602 fue derogado y por tanto sin aplicación vigente alguna.- Así se precisa.
Resuelto lo anterior, se debe entonces establecer que en este caso, los gastos comunes que debe pagar el arrendatario se calcularán sobre la base de la alícuota parte que corresponda al inmueble arrendado, independientemente de que ello sobrepase o no el veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento fijado por las partes. En tal sentido, aún cuando la parte actora yerra en sostener la aplicación de una normativa derogada para alegar un supuesto exceso en el pago de los gastos comunes del inmueble arrendado, ello no impide a esta juzgadora analizar si ciertamente hubo o no un cobro contrario al Decreto Ley vigente por el concepto bajo análisis que esté sujeto a reintegro por parte del propietario.
Así las cosas, visto que el arrendatario debe pagar los gastos condominiales calculados sobre la base de la alícuota parte que corresponda al inmueble arrendado, se debe advertir en primer lugar que la alícuota es la cuota parte o porcentaje que cada propietario tiene en la propiedad general de un conjunto inmobiliario, y con respecto a ese porcentaje le corresponde aportar a los gastos comunes de acuerdo a lo que se haya establecido en el documento de propiedad y/o de condominio. De esta manera, se debe entonces determinar cuál es la alícuota que le corresponde al inmueble arrendado a la parte demandada-reconviniente en este juicio, y cuál es el porcentaje que ha pagado éste, a fin de verificar o comparar si hubo o no un cobro excesivo que deba ser reintegrado; a tal efecto, de la revisión a los autos se observa que rielan veinticuatro (24) RECIBOS DE COBRO CONDOMINIO expedidos por el CENTRO COMERCIAL GALERÍAS LAS AMÉRICAS, contentivos de las cuotas por gastos ordinarios del local comercial identificado con las letras y números PB-23A, arrendado a la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERA CARMEN TE, C.A. (insertos a los folios 96-119 del expediente), correspondiente a los meses de septiembre de 2021 hasta el mes de agosto de 2023, en cuya parte superior se indica lo siguiente: “(…) ALÍCUOTA 0.1790 (…)”.
Así las cosas, si bien se determina la alícuota sobre la cual se calculan los gastos comunes que le corresponden al inmueble antes identificado, no cursa a los autos elemento probatorio alguno que demuestre cuál es la cuota de participación del mismo con relación al total del valor del centro comercial, la cual, por lo general, se encuentra expresada en el documento de propiedad del inmueble y/o en el documento de condominio, instrumentos éstos que no cursan en el presente expediente, todo lo cual, impide a quien decide establecer bajo un razonamiento lógico si ciertamente la arrendataria está cancelando un porcentaje superior al que verdaderamente corresponde como cuota de participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Por consiguiente, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba.
Aunado a ello, vale indicar que el juez se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las partes al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria, destinada a demostrar la veracidad de sus afirmaciones. Es decir, la decisión debe estar fundada en un juicio de certeza; así, en este caso, si la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A. (parte demandada) afirmó que ha pagado en exceso los gastos generados por concepto de condominio, le corresponde la certeza de su afirmación acompañando los medios probatorios conducentes que demuestren –en este caso- cuál es la verdadera alícuota o porcentaje que debió cancelar, lo cual no sucedió; motivo por el cual, se debe declarar IMPROCEDENTE la solicitud de reintegro de sobre condominios.- Así se decide.
DE LA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA
(Preferencia arrendaticia)

De la revisión al escrito libelar, se observa que la representación judicial de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., procedió a demandar subsidiariamente a la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado, a que por causa del derecho preferente“(…) nuestra representada tiene el derecho de seguir ocupando y continuar como arrendataria y en el mismo ramo comercial (…)”, sosteniendo para ello, que las notificaciones realizadas contentivas de la no renovación del contrato no cumplieron con el artículo 25 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto –a su decir- la parte demandada no informó a su defendida si pretendía o no mantener en condición de arrendamiento el local comercial y en el mismo rubro comercial, o si por el contrario lo destinaría al arriendo en otro rubro comercial distinto, a fin de que la empresa demandada pudiera ejercer el derecho preferente de seguir arrendándolo.
Ahora bien, visto el derecho de preferencia arrendaticia alegado por la parte demandante, es pertinente señalar que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en su artículo 25, lo que a continuación se transcribe:
Artículo 25.- “Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.” (Resaltado añadido).

De lo transcrito se desprende que cuando el contrato de arrendamiento llega a su vencimiento y el arrendador mantiene la misma condición de alquilarlo en el mismo rubro comercial, el arrendatario tiene el derecho de preferencia, es decir, se permite al actual arrendatario de un inmueble, a que se le prefiera antes que a cualquier otro, si ambos desarrollan la misma actividad comercial, debiendo para ello estar solvente en los pagos del canon locativo, condominio y estar de acuerdo a los ajustes que se harán de acuerdo a lo indicado en la ley. En tal sentido, de la revisión a los autos se observa que las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un último CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO en fecha 9 de mayo de 2015, en cuya cláusula tercera se estableció una duración “(…) a partir del 09 de Mayo (sic) de 2015 y tendrá una duración de UN (1) AÑO (…) previéndose en el mismo la posibilidad de prórrogas sucesivas de un (1) año, a menos de que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con él, por lo menos con DOS (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva (…)” (folios 22-28 del expediente).
Aunado a ello, cursa en el presente expediente, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública del Municipio los Salías, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda, según acta notarial levantada en fecha 19 de marzo de 2018 (inserta a los folios 29-31 del expediente), previa solicitud de la apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., mediante la cual notificó a la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., sobre la intención de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento, y por consiguiente, del inicio de la prórroga legal a partir del mes mayo de 2018.
Ahora bien, de las referidas probanzas se evidencia que ciertamente la parte actora-reconvenida notificó a la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, por lo que el mismo venció en fecha 9 de mayo de 2018, comenzando a correr la prórroga legal respectiva; no obstante, se observa que la parte reconviniente alegó la extemporaneidad de la mencionada notificación, bajo el fundamento “(…) de la privilegiada, ineludible y preexistente COMPENSACION (sic) ARRENDATICIA adeudada por ella a mi representada (…)”,lo cual resulta improcedente motivado a que como anteriormente quedó resuelto, no se demostró que la empresa reconviniente haya pagado en exceso canon alguno sujeto a reintegro o compensación por cánones futuros.- Así se precisa.
Asimismo, sostuvo el recurrente que en las mencionadas notificaciones la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., debió informar si pretendía o no mantener arrendado el local in comento en el mismo rubro comercial, a fin de que la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., ejerciera su derecho preferente arrendaticio, atribuyendo con ello una obligación a cargo del arrendador no impuesta por el legislador, por cuanto si bien el legislador en el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, reconoce al arrendatario el derecho a seguir arrendado en el mismo inmueble una vez vencido el contrato de arrendamiento, ello sólo surge “(…)si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial(…)”,por lo que de la revisión a los autos, no se desprende que la parte actora-reconvenida haya ofrecido dar a un tercero en arrendamiento el mismo local ocupado por la actual arrendataria para explotar la misma actividad comercial, caso en el cual ciertamente surgiría el derecho de preferencia a seguir arrendado de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios del contrato.
Por consiguiente, no constituye una obligación del arrendador de un inmueble destinado al uso comercial, informar necesariamente al arrendatario una vez vencido el contrato, su deseo de seguir o no arrendando el local bajo el mismo rubro o uno diferente para que así puedan ser válidas las notificaciones de no renovación del contrato de arrendamiento y consecuente fin de la relación arrendaticia que a tal efecto se realicen, como desacertadamente sostiene la parte aquí reconviniente, puesto que, basta con que el arrendador manifiesta su intención de no seguir arrendado el inmueble al arrendatario ni renovar su relación locativa, para que se entienda su deseo de no dar en arrendamiento nuevamente el local en cuestión. Por lo tanto, al no cursar en autos elemento probatorio alguno que demuestre lo contrario de lo advertido, es decir, que acredite con plena certeza que la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., pretende dar en arrendamiento el mismo local ocupado por la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍA CARMEN TE, C.A., para desempeñar el mismo rubro comercial, y que ésta última se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, y esté de acuerdo con los ajustes del arrendador, es por lo que forzosamente se debe declarar IMPROCEDENTE la demanda subsidiaria planteada por derecho de preferencia arrendaticia.- Así se decide.
Finalmente, partiendo de lo antes expuesto y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, debe este tribunal superior declarar SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍAS CARMEN TE, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de abril de 2024, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., contra la prenombrada empresa, todos plenamente identificados, condenándose a la parte demandada al desalojo y entrega material del inmueble objeto de la presente controversia; y, SIN LUGAR la reconvención propuesta por concepto de reintegro de sobre alquileres y condominio, y preferencia arrendaticia; en consecuencia, se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión; tal como se dejará sentado en el dispositivo.- Así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍAS CARMEN TE, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de abril de 2024, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., contra la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍAS CARMEN TE, C.A., plenamente identificadas en autos; y en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio constituido por un (01) local comercial identificado como mini local distinguido con la letra y número PB-23A, con un área aproximada de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 mts2), el cual forma parte de un local signado con el número y letras PB-23, situado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición que por REINTEGRO DE SOBRE ALQUILER Y CONDOMINIO incoara la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍAS CARMEN TE, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., plenamente identificadas en autos.
CUATRO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición subsidiaria de PREFERENCIA ARRENDATICIA intentada por la sociedad mercantil AGENCIA DE LOTERÍAS CARMEN TE, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES 7, C.A., ya identificadas en autos.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada-recurrente conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintiún (21) días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.
Exp. 24-10.161.