TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
214º y 165º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:
Ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 3.589.949.

Abogada en ejercicio JOSEFA EMILIA CHAYA ÁLVAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 40.071.

Ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V- 13.885.325 y V-14.519.665, respectivamente.

Abogados en ejercicio RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, JUAN CARLOS MORANTE HERNÁNDEZ y RUBÉN DARÍO MORANTE HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 20.080, 41.076 y 39.637, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

24-10.148.

I
ANTECEDENTES.
Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio JOSEFA EMILIA CHAYA ÁLVAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de marzo de 2024, a través de la cual se declaró con lugar la excepción de contrato no cumplido, y por lo tanto, SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la prenombrada en contra de los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, todos plenamente identificados en autos; y, CON LUGAR la reconvención intentada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, declarándose resueltos el contrato de opción de compra venta y el contrato de compromiso, ambos celebrados entre las partes intervinientes en el juicio.
En fecha 10 de abril de 2024, este juzgado le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes, dejando constancia que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 14 de junio de 2024, este tribunal declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes, dejando constancia que ambas partes hicieron uso de este derecho, y fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente mediante auto de fecha 13 de agosto de 2024, este juzgado motivado a la complejidad del asunto, difirió por un plazo de treinta (30) días continuos (exclusive) la oportunidad para sentencias.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal para decidir el recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe pasa a hacerlo en los siguientes términos y bajo las siguientes consideraciones.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 31 de agosto de 2021, la abogada en ejercicio JOSEFA EMILIA CHAYA ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, procedió a demandar a los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que en fecha cinco (5) de agosto de 2011, su representada celebró una opción de compra-venta con los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, por dos (2) inmuebles, constituidos por dos (2) casas en construcción, que se identifican con los números y letras CS-05 y CS-06, ubicadas en el módulo 2 del parcelamiento Colinas de Carrizal, Conjunto Residencial San Miguel Arcángel, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que la casa identificada con el No. 5, tiene una superficie aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 mts2), y consta de tres (3) niveles: (i) planta baja: con setenta y seis metros cuadrados con ocho decímetros cuadrados (76,8 mts2), consta de una (1) sala principal, una escalera de acceso a planta alta, un (1) estar, cocina, pantry con acceso a la terraza, estacionamiento, un comedor, un baño de visitante, un deposito interno y un lavadero; (ii) planta alta: con noventa y nueve metros cuadrados (99 mts2), consta de una (1) habitación principal con su closet, baño privado, una habitación con clóset, baño privado, un (1) pasillo de circulación, una sala estar con acceso a terraza cubierta, una (1) escalera de acceso a planta de áticos y un baño con acceso general compartido; y, (iii) planta áticos: con treinta metros cuadrados (30 mts2), consta de dos áticos independientes que se comunican entre sí mediante una pasarela aérea.
3. Que la mencionada casa No. 5, está comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Con áreas verdes del conjunto; Sur: Con entrada principal del conjunto; Este: Con casa distinguida con las letras y número CS-6; y, Oeste: Con áreas verdes del conjunto y estacionamiento; y que le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio en relación al conjunto general de 10,400081111%, y adicionalmente le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el número cinco (5), ubicado en el área de estacionamiento del conjunto.
4. Que la casa identificada con el No. 6, tiene una superficie aproximada deciento ochenta y seis metros cuadrados (186 mts2), y consta de dos (2) niveles: (i) planta baja: con ochenta y un metros cuadrados (81 mts2), consta de una (1) sala principal, una (1) escalera de acceso a la planta alta, un (1) área de estar, una (1) cocina pantry, un (1) comedor, una (1) sala tipo estudio, un (1) baño de visitantes y un (1) lavadero; y, (ii) planta alta: con ciento cinco metros cuadrados (105 mts2), consta de una (1) habitación principal con baño privado, closet, vestier, dos (2) habitaciones con closet, baño privado y un (1) pasillo de circulación.
5. Que la mencionada casa No. 6, está comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: con áreas verdes del conjunto; Sur: con entrada principal del conjunto; Este: con áreas verdes del conjunto y área de estacionamiento; y, Oeste: con casa distinguida con las letras y número CS-5; y que le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio en relación con el conjunto en general de 9,436834094 %, y adicionalmente posee un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el número seis (6), cuyos linderos y especificaciones de los inmuebles antes descritos se encuentran debidamente detalladas en el documento de condominio protocolizado ante la oficina del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de agosto de 2011, inserto bajo el número 37, Tomo 22, folio 253, Protocolo de Transcripción.
6. Que la ejecución de la obra fue debidamente autorizada por la autoridad urbanística del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según permiso y proyecto aprobado Nº P-022/2010 de fecha 13 se septiembre de 2010, sobre la parcela identificada con letras y números Z36-C-D-E-F, la cual fue el resultado de la integración de las parcelas identificadas con las letras y números: E1E2E3Z36-D, E1E2E3Z36-E, E1E2E3Z36-F y E1E2E3Z36-C, las cuales adquirió las tres (3) primeras, mediante documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de mayo de 2001, inserto bajo el Nº 1, Tomo 08, Protocolo Primero, y la parcela E1E2E3Z36-C, por documento protocolizado en el mismo registro público en fecha 6 de abril de 2005, inserto bajo el N° 30, Tomo 01, Protocolo Primero, las que fueron integradas para dar origen a la parcela Z36-C-D-E-F, cuya superficie aproximada es de cuatro mil ciento setenta y siete metros cuadrados con treinta y dos decímetros cuadrados (4.177,32 mts2), según consta de documento de integración protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de julio de 2010, inserto bajo el N° 46, folio 290, Tomo 17, Protocolo de Transcripción del año 2010.
7. Que el precio pactado en la opción de compra-venta fue de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,00), los cuales su representada –a su decir- canceló al oferente de la siguiente manera: (i) en dinero efectivo, la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), en calidad de arras; (ii) la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) el día 15 de agosto de 2011; (iii) la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) el día 15 de octubre de 2011; y, (iv) la suma de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) que iban a ser cancelados al momento de la venta definitiva de las dos (2) casas dadas en opción de compra-venta, fueron cancelados –a su decir- en la medida que el oferente requería dinero para pagar sus compromisos, y por tanto, se fueron abonando a la deuda la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 463.520,00), y el resto, es decir, la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 86.480,00) mediante cheque del Banco Bicentenario N° 14600015, código cuenta cliente N° 0175-0517-38-0071306936 de fecha 4 de septiembre de 2012.
8. Que en fecha 07 de septiembre de 2012, su defendida canceló la totalidad del monto pactado en la opción de compraventa, pago que tenía como único propósito facilitar el otorgamiento del documento definitivo venta, tal y como se evidencia en el contrato de cancelación autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el N° 36, Tomo 171 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaria.
9. Que no obstante de haberse cancelado el precio convenido, los oferentes –a su decir- comenzaron a obstaculizar la ejecución de la obra a su representada, no permitiendo el acceso del agua y la energía eléctrica que se requiere para realizar la construcción.
10. Que el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, obtuvo el acta de terminación de las casas identificada con el N°006/2012, y en el documento de condominio debidamente registrado, lo que significa -según su decir- que todas las casas están terminadas, ya que de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe constar el acta de terminación para poder registrar el documento de condominio.
11. Que en los actuales momentos su representada desconoce las condiciones de las casas, ya que no se le permite la entrada a las mismas, lo cual –a su decir- demuestra que la intención de los demandados es la de no firmar la venta definitiva por ante el registro inmobiliario, lo que además quedó demostrado con el procedimiento de oferta real de pago de fecha 30 de octubre de 2014, interpuesta por los ciudadanos AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ y PEDRO ANTONIO ALCALÁ, en contra su representada, la cual fue declarada sin lugar.
12. Fundamentó la presente acción en el artículo 1.167 del Código Civil, y estimó la demanda en la cantidad de UN MILLARDO DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.000,00).
13. Que por los razonamientos anteriores, ocurre para demandar como en efecto demanda a los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, para que convengan en darle cumplimiento a la opción de compra-venta celebrada con su representada por los inmuebles constituidos por dos (2) casas, para ese momento en construcción, que se identifican con las letras y números CS-05 y CS-06, que forman parte del Conjunto Residencial San Miguel Arcángel, situadas en el módulo 2, identificadas con las letras y números CS-05 y CS-06, parcelamiento Colinas de Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, y que en consecuencia, “(…)proceda al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta de las dos (2) casas, por ante el Registro (sic) Inmobiliario (sic), o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal (sic) y se ordene que la Sentencia (sic) sea Registrada (sic) como título de propiedad, con todos los pronunciamientos de Ley (sic) (…)”
14. Por último, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme derecho y declarada con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que en fecha 29 de junio de 2023, la abogada en ejercicio RUTH MORANTE HERNÁNDEZ, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ y PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, procedió a contestar la demanda incoada en contra de sus representados, en los siguientes términos:
1. Que documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, anotado bajo el número 23, Tomo 125, de los libros de autenticaciones respectivos, sus mandantes suscribieron contrato de opción de compraventa con la demandante, cuyo objeto eran dos (02) viviendas de la única y exclusiva propiedad de sus representados, que para entonces se encontraban en proceso de construcción con un avance del sesenta por ciento (60%) aproximadamente, distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6, situadas en el módulo II del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel", parcela Z36-C-D-E-F, avenida El Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que de la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa antes referido, la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, se comprometió –según su decir- a culminar las viviendas ya iniciadas con dinero de su propio peculio, a partir del 30 de septiembre de 2011, todo, con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente, vale decir, Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010 de fecha 13 de septiembre de 2010.
3. Que posteriormente en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 07 de septiembre de 2012, anotado bajo el número 36, Tomo 171, de los libros de autenticaciones correspondientes, sus mandantes suscribieron un acuerdo complementario con la demandante, en cuya cláusula segunda la prenombrada –según su decir- se comprometió "(...) a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta y de acuerdo a lo pautado en el documento de opción de compra venta suscrito y señalado anteriormente (...)".
4. Que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN -según su decir-, en abierto despropósito, lejos de culminar las obras ya iniciadas conforme lo pactado en el documento promisorio supra indicado y su acuerdo complementario, en una forma inconsulta, arbitraria, extracontractual, ilegal y desmedida, sin contar con la permisología necesaria para ello, modificó y demolió parcialmente dichas viviendas, removiendo los techos de las mismas, anteriormente individuales o separados, unificando ambas estructuras y corriendo las fachadas, al punto de abarcar áreas comunes no susceptibles de apropiación individual, lo cual, conllevó –a su decir- un retroceso del veinte ciento (20%) aproximadamente en la ejecución de las obras, con significativas pérdidas de recursos y materiales de construcción.
5. Que ante dicha situación, sus representados en fecha 29 de agosto de 2012, solicitaron ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, la inspección técnica de las unidades habitacionales CS-5 y CS-6, a los fines de verificar el incumplimiento por parte de la demandante al proyecto de construcción aprobado por ese órgano, cuya solicitud ratificaron sus mandantes a lo largo de casi un (1) año, por comunicaciones remitidas en fechas 17 de octubre de 2012, 24 de enero de 2013 y, 27 de julio de 2013.
6. Que luego de verificada la inspección solicitada, la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, en oficio dirigido a su representados, signado con el alfanumérico: DIM-02-023-2013, de fecha 2 de agosto de 2013, ordenó la paralización in extenso de todos los trabajos de construcción que se venían ejecutando en el Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel", haciendo responsables a sus mandantes por los despropósitos de la demandante.
7. Que en virtud de dicha paralización, por escrito fechado el 9 de agosto de 2013, sus representados solicitaron el levantamiento de la orden de paralización de las unidades habitacionales CS-1, CS-2, CS-3, CS-4, que eran las únicas que –según su decir- sus mandantes se encontraban construyendo, teniendo como resultado de dicha solicitud, el acta de reinicio signada con el número: 001-2013, fechada el doce (12) de agosto de dos mil trece (2013).
8. Que la construcción de las unidades habitacionales CS-5 y CS-6, continúa paralizada a la fecha, producto del acto administrativo antes indicado, es decir, desde hace casi diez (10) años, todo ello –a su decir- por la actividad por demás ilícita desplegada por la demandante, lo cual ha impedido la obtención de las cédulas de habitabilidad correspondientes a dichas viviendas, imposibilitando la protocolización del documento definitivo de compraventa, conforme a lo previsto en el artículo 32 de la Ley Propiedad Horizontal, puesto que –según su decir- las referidas unidades habitacionales, nunca han sido culminadas y lo que es peor aún, fueron absolutamente abandonadas, encontrándose en estado de ruina.
9. Que de conformidad con lo previsto en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opongo la cuestión de previo pronunciamiento, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, por cuanto, sobre las dos (02) viviendas de la única y exclusiva propiedad de sus mandantes, distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6, que en su momento fueran ofrecidas en venta a la demandante, no puede otorgarse documento traslativo de propiedad alguno, incluyendo una sentencia ejecutoriada, por cuanto las mismas están sometidas al régimen de propiedad horizontal.
10. Que las ilegitimas, extracontractuales y desautorizadas modificaciones realizadas a las viviendas supra indicadas –según su decir- por la demandante, traen como consecuencia que las mismas hoy día abarquen áreas comunes, no susceptibles de apropiación individual, y por lo tanto, el juzgado está legalmente vedado de reconocer mediante sentencia, cualquier derecho a favor de la demandante sobre las áreas comunes.
11. Que las referidas viviendas al no haber sido culminadas, no cuentan con el permiso de habitabilidad respectivo, motivo por el cual, no puede –a su decir- protocolizarse ningún documento traslativo de propiedad sobre las mismas, incluyendo una sentencia ejecutoriada.
12. Que a la fecha la parte demandante no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractualmente pactadas, como son, concluir las dos casas ofrecidas en venta, con dinero de su propio peculio y con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente y al documento de condominio, lo que ha impedido obtener las cedulas de habitabilidad de dichas viviendas, como requisito indispensable para proceder a la protocolización del documento traslativo de propiedad, todo conforme a lo previsto en el artículo 32 de la Ley Propiedad Horizontal.
13. Que por el motivo antes indicado, opone la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, conforme a lo contenido en el artículo 1.168 del Código Civil, por cuanto la demandante –a su decir-no ha cumplido con las obligaciones contractualmente asumidas,
14. motivo por el cual, mal puede ésta exigir a sus representados el cumplimiento de sus obligaciones, cuando ella no ha cumplido con las obligaciones que le son propias, siendo que su incumplimiento impide la protocolización de cualquier documento traslativo de propiedad, incluso una sentencia ejecutoriada, por estrictas razones de ley.
15. Que niega, rechaza y contradice tanto todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo de demanda, así como el derecho alegado, por cuanto sus mandantes lo único que hicieron –a su decir- fue acudir ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, durante casi un (01) año, con la intención de evitar -por vías de derecho- que la demandante en forma inconsulta, arbitraria, extracontractual, ilegal y desmedida, modificara y demoliera parcialmente las viviendas ofertadas, removiera los techos de las mismas, unificara ambas estructuras y corriera las fachadas hasta abarcar áreas comunes no susceptibles de apropiación individual.
16. Que niega, rechaza y contradice que sus representados no hayan permitido el "(...) acceso del agua y la energía eléctrica, que se requiere para realizar la construcción (...)", por cuanto, sus mandantes no son prestadores de los servicios públicos indicados, ni jamás asumieron dicha obligación; asimismo, niega, rechaza y contradice que sus representados hayan obtenido un acta de terminación de casas, respecto de las viviendas ofertadas a la demandante, por cuanto esas viviendas –a su decir- jamás han sido culminadas, ya que su construcción se encuentra paralizada por orden de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: DIM-02-023-2013, fechado el 2 de agosto de 2013.
17. Que niega, rechaza y contradice que sus representados hayan tenido la intención "...de no firmar la venta definitiva por ante el Registro inmobiliario...", por cuanto, lo cierto es que la demandante –a su decir- jamás ha presentado el documento traslativo de propiedad ante la oficina registral correspondiente, por razón de que nunca cumplió con las obligaciones contenidas tanto en el documento de opción de compraventa, como en el acuerdo complementario respectivo, relativas a culminar las viviendas ofertadas, con dinero de su propio peculio, y conforme al permiso de construcción correspondiente y al documento de condominio respectivo, como requisito indispensable para obtener las cédulas de habitabilidad.
18. Que niega, rechaza y contradice que sus mandantes puedan ser condenados por en darle cumplimiento a la opción de compra-venta, por cuanto, por razones de estricta legalidad que derivan de los artículos 31 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, no pueden ser obligados en satisfacer dicho pedimento, ya que no se cuentan con las cédulas de habitabilidad respectivas.
19. Queniega, rechaza y contradice que la sentencia dictada pueda ser registrada como título de propiedad, por cuanto, sobre las viviendas ofertadas no puede registrarse ningún documento traslativo de propiedad, esto al no contar con las cédulas de habitabilidad, y por abarcar áreas comunes no susceptibles de apropiación individual.
20. Por último, rechazó la cuantía libelada por no ajustarse a la técnica libelada establecida en la Resolución No. 0060009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y solicitó que la demanda fuera declarada sin lugar.

Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la parte demandada conjuntamente con el referido escrito de contestación a la demanda, procedió a RECONVENIR a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, por
RESOLUCIÓN DE CONTRATO; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:
1. Que tal y como han señalado, en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, anotado bajo el número 23, Tomo 125, de los libros de autenticaciones respectivos, sus mandantes suscribieron contrato de opción de compraventa con la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, en cuya cláusula séptima ésta última se comprometió –según su decir- a culminar las viviendas ofertadas, con dinero de su propio peculio, a partir del 30 de septiembre de 2011, ello con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente.
2. Que posteriormente en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2012, anotado bajo el número 36, Tomo 171, de los libros de autenticaciones correspondientes, la demandante se comprometió –según su decir- a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta.
3. Que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, a casi doce (12) años de suscrito el documento promisorio supra indicado, no ha dado cumplimiento a las obligaciones indicadas, como era culminar las viviendas que le fueron ofrecidas en venta, con estricto apego al permiso de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente y al documento de condominio del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel".
4. Que por lo antes expuesto, ocurre para reconvenir a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente: “(…) EN FORMA PRINCIPAL: En la resolución del contrato de opción de compraventa, suscrito entre ésta y mis representados ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias (sic) del estado Bolivariano de Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 23, tomo: 125, de los libros de autenticaciones respectivos, el cual cursa inserto a los folios que conforman el presente expediente, por haber sido acompañado al texto libelar. EN FORMA SUBSIDIARIA: 1.- En la resolución por efecto cascada- del acuerdo complementario, suscrito entre las mismas partes en litigio, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha siete (07) de septiembre de dos mil doce (2012), el cual quedó anotado bajo el número: 36, tomo: 171, de los libros de autenticaciones correspondientes, el cual corre inserto a los folios que conforman el presente expediente, por haber sido acompañado al texto libelado. 2.- Los costos y costas procesales que genere la presente reconvención (…)”.
5. Fundamentó la mutua petición en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, y 1.266 todos del Código Civil, y en el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 969, dictada el 23 de noviembre de 2016, en el expediente distinguido con el número: 16-0217 de la nomenclatura interna de ese alto tribunal.
6. Por último, estimó la demanda en la cantidad de cien mil dólares americanos (USD $100.000,00), equivalentes a dos mil millones seiscientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 2.784.000,00); y solicitó que se declare con lugar la reconvención.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Por su parte, se evidencia que la apoderada judicial de la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, procedió a contestar la reconvención intentada en contra de su defendida, en los siguientes términos:
1. Que niega, rechaza, contradice y se opone en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda en cuestión, por ser falso que en la cláusula séptima de la opción de compra venta de fecha 5 de agosto de 2011, se halla comprometido su defendida a culminar las viviendas oferidas con dinero de su propio peculio a partir del 30 de septiembre de 2011, ya que –según su decir- quien se comprometió, fue el oferente.
2. Que su representada jamás se comprometió a culminar las viviendas con dinero de su propio peculio, pero que sin embargo, cuando comenzó la obra puso dinero proveniente de sus ahorros personales; además, indicó que el oferente jamás le dio los recursos previstos a su representada para la culminación de las viviendas, y que aunado a ello, cambió la codificación al portón del estacionamiento impidiendo la entrada a las casas signadas CS-5 y CS-6, incluso le quitó el suministro de agua.
3. Que su mandante cumplió a cabalidad con la obligación pactada en la opción de compra venta, debidamente autenticada por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 05 de agosto de 2011, inserto bajo el N° 23, Tomo 125, como lo es, cancelar el precio en su totalidad.
4. Que se opone formalmente a la resolución del contrato de opción de compra venta, ya que el documento de fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el N° 36, Tomo 171, corresponde a la cancelación del precio total establecido en la opción de compra venta, y por lo tanto, no existe documento de acuerdo complementario.
5. Que el oferente incumplió con todo lo acordado, ya que –a su decir- no le dio los recursos a su representada para la conclusión de la obra, cambió la codificación del portón del estacionamiento para impedir la entrada a las casas, y, quitó el suministro de agua.
6. Que los demandados-reconvinientes con la finalidad de quedarse con las dos (2) casas, que se identifican con los números CS-05 y CS-06, interpusieron oferta real de pago en contra de su representada.
7. Finalmente, solicitó que sea declarada sin lugar la reconvención incoada en su contra.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda, la parte actora consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 6-9, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de junio de 2021, inserto bajo el No. 56, Tomo 718 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, a través del cual se acredita a la abogada en ejercicio JOSEFA EMILIA CHAYA ÁLVAREZ, como apoderada judicial de la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 10-17, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en copia certificada, ACUERDO DE OBLIGACIONES debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 36, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en su carácter de “EL OFERENTE”, y la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, en su carácter de “LA OFERIDA”, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
“(…) por medio del presente dejamos CONSTANCIA de común acuerdo de lo siguiente: PRIMERO: La ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN “LA OFERIDA” hace entrega en este acto al ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL “EL OFERENTE” y éste recibe a satisfacción la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 86.480,00), mediante cheque del Banco Bicentenario signado con el Nº 14600015 a nombre del ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL como pago total del monto de la venta hecha, no quedando nada que deber por la misma, y “EL OFERENTE” nada más que cobrar por la opción de compra-venta. SEGUNDO: La ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN “LA OFERIDA”, se compromete a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta y de acuerdo a lo pautado en el documento de opción de compra venta suscrito y señalado anteriormente. TERCERO: El ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL “EL OFERENTE”, se compromete a gestionar como propietario del condominio la permisología de habitabilidad y solvencias necesarias para la presentación y protocolización del documento definitivo. Y yo, AIESYEN (sic) KEITH LICETT DE ALCALA (…) en mi carácter de cónyuge del ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL, declaro: Acepto este acuerdo en los términos establecidos en el presente documento (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo que en fecha 7 de septiembre de 2012, el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, declaró recibir la totalidad del pago adeudado en razón de la opción de compra venta celebrada con la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN; asimismo, se observa que ésta última se comprometió a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta, asumiendo a su vez el oferente el compromiso a gestionar la permisología de habitabilidad y solvencias necesarias para la presentación y protocolización del documento definitivo.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 18-25, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en copia certificada, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 23, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en su carácter de “EL OFERENTE”, y la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, en su carácter de “LA OFERIDA”, bajo los siguientes términos:
“(…) PRIMERA: EL OFERENTE se compromete a vender y LA OFERIDA a comprar en las condiciones actuales y generales, dos (2) inmueble (sic) propiedad del primero, construido por dos (2) casas en proceso de construcción, que se identifican con los números 5 y 6, con un área aproximada de DOSCIENTOS CINCO METROS CUADRADOS (205 Mts.2) y CIENTO OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (186 Mts.2) respectivamente y que pertenecerán al “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN MIGUEL ARCANGEL”, debidamente autorizada su ejecución por la Autoridad (sic) Urbanística (sic) del Municipio Carrizal del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, según permiso y proyecto aprobado Nº P-022/2010 de fecha 13 de septiembre de 2010.
(…omissis…)
SEGUNDA: El precio pactado para la venta es la cantidad de UN MILLON (sic) CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 1.050.000,00), de los cuales EL OFERENTE recibe en este acto en dinero efectivo a su entera satisfacción en calidad de arras, de manos de LA OFERIDA la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 70.000,00), y que más adelante se mencionan y el saldo de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 980.000,00), que serán cancelados por LA OFERIDA de la siguiente forma: La cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 230.000,00), el día quince (15) de agosto de 2011, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 200.000,00), el día quince (15) de octubre de 2011, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 550.000,00), al momento de la venta definitiva de Compra (sic) Venta (sic) de las dos (2) casas que en este acto se dan en opción (…)
CUARTA: El plazo para la firma del documento definitivo de Compra (sic) Venta (sic) es de ciento ochenta (180) días continuos contados desde la fecha de Autenticación (sic) del presente documento con una única prorroga de sesenta (60) días continuos, lapso dentro del cual se deberá otorgar el documento definitivo de Compra (sic) Venta (sic) por ante la Oficina (sic) de Registro (sic) respectiva. Es entendido que EL OFERENTE deberá entregar a la OFERIDA los documentos, solvencias, registro de información fiscal, planilla debidamente cancelada de la retención o anticipo del impuesto sobre la renta o su equivalente y todo lo necesario para la presentación y Protocolización (sic) del documento definitivo por lo menos quince (15) días antes de la finalización del plazo para el otorgamiento del documento definitivo de Compra (sic) Venta (sic), y éste último, a su vez, deberá notificar por lo menos con tres (3) días hábiles de anticipación a EL OFERENTE del día señalado en la Oficina (sic) Subalterna (sic) de Registro (sic) para el otorgamiento de dicho documento. QUINTA: LA OFERIDA entrega en este acto a EL OFERENTE y ésta recibe a su entera satisfacción la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 70.000,00), en calidad de arras; dicha cantidad será imputable al precio de la venta pactado (…) SÉPTIMA: EL OFERENTE se obliga y compromete a partir del día 30 de septiembre de 2011, en permitir que LA OFERIDA inicie los respectivos trabajos de culminación de las viviendas, los cuales deberán ser realizados ajustados al Proyecto (sic) Aprobado (sic) y con la estricta coordinación del Propietario (sic) y el Ingeniero (sic) encargado de la obra (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo que en fecha 5 de agosto de 2011, las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un contrato de opción de compra venta sobre dos (2) casas en proceso de construcción, por el precio de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,00), acordándose un plazo de ciento ochenta (180) días continuos contados desde la fecha de autenticación del contrato con una única prorroga de sesenta (60) días continuos, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Asimismo, se observa que el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, se obligó a entregar todos los documentos necesarios para la presentación y protocolización del documento definitivo de venta, por lo menos (15) días antes de la finalización del plazo, así como permitir a partir del 30 de septiembre de 2011, a que la oferida inicie los respectivos trabajos de culminación de las viviendas.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 26-38, I pieza del expediente) marcado con la letra “D”, en copia fotostática, DOCUMENTO DE CONDOMINIO debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 37, Tomo 22, del Protocolo de Transcripción del mismo año, mediante el cual el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en su condición de propietario de una parcela identificada con las letras y números Z36-C-D-E-F, ubicada en el parcelamiento Colinas de Carrizal, avenida El Lago en jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, cuya superficie es de cuatro mil ciento setenta y siete metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (4.177,32 mts2), declaró lo siguiente:
“(…) Ahora bien con dinero de mi propio peculio me encuentro desarrollando un Conjunto Residencial Multifamiliar, sobre la identificada parcela, el cual está conformado por Casas (sic), con un área total de construcción de Un (sic) Mil (sic) Novecientos (sic) Setenta (sic) y Un (sic) Metros (sic) Cuadrados (sic) con Cero (sic) centímetros Cuadrados (sic) (1.971,00 Mts2.), dichas viviendas conforman el que he denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN MIGUEL ARCANGEL” (sic) , las mencionadas casas estarán identificada (sic) con las letras y números CS-1, CS-2, CS-3, CS-4, CS-5, CS-6, CS-7, CS-8, CS-9 y CS-10, cuyos linderos y mediadas (sic) son las siguientes: (…) Ahora bien, he decidido destinar dichos inmuebles para ser vendidos por el sistema de Propiedad (sic) Horizontal (sic); y en cumplimiento a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, procedo a otorgar el presente documento de condominio (…)”

Ahora bien, quien aquí decide observa que en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada realizó una impugnación genérica de los fotostatos cursantes en el expediente, la cual por carecer de fundamento, sustancia y motivación, debe ser desechada del presente proceso, pues el impugnante debió manifestar en forma clara y precisa, cuáles copias fotostáticas quería impugnar e indicar el por qué de su impugnación y no limitarse a impugnar “(…) todas y cada una de las copias fotostática, traídas al presente proceso (…)”. Por consiguiente, esta juzgadora toma como fidedignas las copias simples del documento bajo análisis conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, destinó para ser vendido por el sistema de propiedad horizontal, las viviendas identificadas con las letras y números CS-1, CS-2, CS-3, CS-4, CS-5, CS-6, CS-7, CS-8, CS-9 y CS-10, que forman parte del Conjunto Residencial San Miguel Arcángel.- Así se establece.

Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, promovió los siguientes elementos probatorios:
.-Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, y ratificó las documentales consignadas conjuntamente al escrito libelar, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Primero.- (Folios 169-181, I pieza del expediente) en copia certificada, DOCUMENTO DE CONDOMINIO debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 37, Tomo 22, del Protocolo de Transcripción del mismo año, mediante el cual el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en su condición de propietario de una parcela identificada con las letras y números Z36-C-D-E-F, ubicada en el parcelamiento Colinas de Carrizal, avenida El Lago en jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, cuya superficie es de cuatro mil ciento setenta y siete metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (4.177,32 mts2). Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 125, II pieza del expediente) en copia fotostática, CERTIFICADO DE REGISTRO DE VEHÍCULO No. 26881562, expedido por el Instituto Nacional de Tránsito y Transporte Terrestre a nombre de la ciudadana NELLY DE SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, de fecha 7 de noviembre de 2008, clase: CAMIONETA; Modelo: FORTUNER 4X4; Marca: TOYOTA. Ahora bien, aun cuando el instrumento bajo análisis no fue impugnado por la parte contraria, esta juzgadora observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio por impertinente.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 126-129, II pieza del expediente) en copia fotostática, cuatro (04) PLANILLAS DE DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta corriente del Banco Banesco Nº 0134-0066-13-0662128961, a nombre de la ciudadana LICETT DE ALCALÁ AISYEN KEITH, en fechas 17 de febrero de 2012, 18 de octubre de 2011, 10 de febrero de 2012 y 18 de enero de 2012, por las cantidades de quince mil bolívares (Bs. 15.000), cuarenta y un mil bolívares (Bs. 41.000,00), doscientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 245.000,00), y treinta y siete mil doscientos bolívares (Bs. 37.200,00), respectivamente. Ahora bien, analizadas las instrumentales en cuestión este tribunal estima que las mismas encuadran dentro de los medios probatorios denominados tarjas, así, conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 1.383 del Código Civil, se encuadran en el género de documentos de naturaleza privada de cuyo contenido pueden constatarse los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende su autenticidad, por lo que no requieren ratificación alguna; en efecto, siendo que se trata de un medio probatorio eficaz capaz de dar fe de su contenido, quien aquí decide los tiene como demostrativos de que la demandante canceló las referidas sumas de dinero en beneficio de la codemandada.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 130-199, II pieza del expediente) en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente No. 20.607, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo del juicio que por OFERTA REAL incoaran los ciudadanos AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, y PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, contra la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, entre las cuales cursan las siguientes actuaciones: (i) Sentencia judicial proferida por el aludido tribunal en fecha 12 de noviembre de 2015, a través de la cual se declaró improcedente la demanda; (ii) Sentencia judicial proferida por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de junio de 2016, a través de la cual se declaró sin lugar el recurso de apelación, e inadmisible la demanda; y, (iii) Sentencia judicial proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 7 de julio de 2017, en la cual declaró sin lugar el recurso de casación anunciado. Ahora bien, siendo que el documento judicial en cuestión no fue tachado en el decurso del proceso, este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que los hoy codemandados intentaron una acción de oferta real de pago a favor de la hoy demandante, la cual fue declarada inadmisible.- Así se establece.

Seguido a ello, se evidencia que en la oportunidad para consignar informes ante esta alzada, la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó los siguientes medios probatorios:
Primero.- (Folios 158-183, III pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en original, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 23, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en su carácter de “EL OFERENTE”, y la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, en su carácter de “LA OFERIDA”; marcado con la letra “B”, ACUERDO DE OBLIGACIONES debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 36, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre los prenombrados ciudadanos; y, marcado con la letra “C”, en copia certificada, DOCUMENTO DE CONDOMINIO debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 37, Tomo 22, del Protocolo de Transcripción del mismo año, mediante el cual el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en su condición de propietario de una parcela identificada con las letras y números Z36-C-D-E-F, ubicada en el parcelamiento Colinas de Carrizal, avenida El Lago en jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, cuya superficie es de cuatro mil ciento setenta y siete metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (4.177,32 mts2). Ahora bien, visto que las documentales bajo análisis fueron promovidas por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 184-188, III pieza del expediente) marcado con la letra “D”, en original, COMUNICACIÓN Nº MOD-009-13 expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de julio de 2014, dirigido al ciudadano PEDRO ALCALÁ SANDOVAL, en la cual aprueba la ejecución del proyecto “VIVIENDAS MULTIFAMILIAR, CONJUNTO RESIDENCIAL SAN MIGUEL ARCÁNGEL”, en un lote de propiedad ubicado en la Urbanización Colinas de Carrizal, avenida El Lago, parcela Z39-C-D-E-F, Municipio Carrizal. Ahora bien, la documental bajo análisis constituye un documento público administrativo el cual sólo puede ser consignado en el lapso probatorio pues de lo contrario se crearía un estado de desigualdad entre las partes(Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 6 de julio de 2004, caso: CORPORACIÓN COLECO, C.A., contra INVERSIONES PATRICELLI, C.A.); en consecuencia, siendo que los documentos administrativos –como en el caso de autos-, solo pueden ser consignados en el lapso probatorio y no en cualquier grado y estado de la causa como ocurre con los documentos públicos, aunado a que los instrumentos promovidos por la parte actora no resultan de aquellos admisibles en segunda instancia, a saber, son las posiciones juradas, el juramento decisorio y los documentos públicos, de conformidad con el artículo 520 del Código Adjetivo Civil, es por lo que esta superioridad desecha del proceso las instrumentales en cuestión.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada-reconviniente, junto con su escrito de contestación y reconvención, no hizo valer prueba alguna; sin embargo, abierto el juicio a pruebas, promovió los siguientes medios probatorios:
Primero- (Folios 221-227 y 238-246, II pieza del expediente) marcado con la letra “F”, en original, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 23, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en su carácter de “EL OFERENTE”, y la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, en su carácter de “LA OFERIDA”; y, marcado con la letra “C”, en original, DOCUMENTO DE CONDOMINIO debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 37, Tomo 22, del Protocolo de Transcripción del mismo año, mediante el cual el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en su condición de propietario de una parcela identificada con las letras y números Z36-C-D-E-F, ubicada en el parcelamiento Colinas de Carrizal, avenida El Lago en jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, cuya superficie es de cuatro mil ciento setenta y siete metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (4.177,32 mts2). Ahora bien, visto que las documentales bajo análisis fueron promovidas por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 228-232, II pieza del expediente) marcado con la letra y número “B-1”, en original, COMUNICACIÓN No. P-022/2010 expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de septiembre de 2010, dirigida al ciudadano PEDRO ALCALÁ SANDOVAL, en la cual se aprueba el proyecto “VIVIENDAS EN CONJUNTO”. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo antes descrito no fue desvirtuado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 13 de septiembre de 2010, se aprobó la obra de construcción de varias viviendas en el lote de terreno propiedad del prenombrado.-Así se establece.
Tercero.- (Folios 233-237, II pieza del expediente) marcado con la letra “G”, en original MISIVA suscrita por el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en fecha 18 de enero de 2012, dirigida a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, y recibida por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2013, a través de la cual hace entrega de los “(…) documentos necesarios y que corresponden de mi parte para la debida Protocolización (sic) del Documento (sic) definitivo de Venta (sic) en cuestión (…)”. Ahora bien, en vista que la parte actora impugnó y desconoció la presente documental, aunado a que la misma corresponde a un instrumento privado que emana de la parte promovente, es por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha la probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 247-292, II pieza del expediente) marcado con la letra y número “D-2”, en original, INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL realizada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de noviembre de 2014, previa solicitud de los ciudadanos AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, y PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en la siguiente dirección: “Conjunto Residencial San Miguel Arcángel, ubicado en la avenida El Lago, parcela Z36-C-D-E-F, urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda”, en cuya oportunidad se hizo constar los siguientes particulares:
“(…) PRIMERO: En lo que respecta a este particular, el Tribunal (sic) deja constancia que haciendo un recorrido por todas las áreas del Conjunto (sic) Residencial (sic) donde se encuentra constituido el Tribunal (sic), se observa que el mismo cuenta con toda la infraestructura urbanística, para proveer el servicio de agua potable, suministrado por la Empresa Hidrocapital de la Región Capital (HIDROCAPITAL), a todas las viviendas que lo conforman y área (sic) comunes del conjunto, incluyendo todas aquellas viviendas que se encuentran en proceso de construcción, entre las cuales, se encuentra; taquilla principal con su respectivo medidor activo, red de tuberías adecuadas a las viviendas construidas y en proceso de construcción, tanques de suministro y reservas. SEGUNDO: En lo que respecta a este particular, el Tribunal (sic) deja constancia, que el Conjunto (sic) Residencial (sic) donde se encuentra constituido, cuenta con toda la infraestructura urbanística para recolectar las aguas servidas y residuales de todas las viviendas que lo conforman y todas sus áreas comunes, entre ellas: Red (sic) de tuberías colectoras adecuadas a las viviendas construidas y en proceso de construcción, taquilla principal colectora, planta de tratamiento de aguas servidas y residuales (operativa y automatizada). TERCERO: En cuanto a este particular, el Tribunal (sic) deja constancia que el Conjunto Residencia (sic) San Miguel Arcángel, cuenta con toda la infraestructura urbanística, dispuesta para llevar el servicio de energía eléctrica, suministrado por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), a todas las viviendas que lo conforman y áreas comunes de dicho Conjunto Residencial, tales como acometidas debidamente empotradas subterráneamente adecuadas a las viviendas construidas y en proceso de construcción, taquillas de registro y distribución, cajas eléctricas con sus respectivos medidores activos, gabinete eléctrico central para medidores del conjunto residencial. CUARTO: En lo que respecta a este particular, el Tribunal (sic) deja constancia que toda la infraestructura urbanística señalada en los particulares anteriores, llega hasta las viviendas que se encuentran en construcción, distinguidas con los números 5 y 6 (...)”

Precisado lo anterior, quien aquí decide verifica que por cuanto la inspección bajo análisis fue practicada por un órgano jurisdiccional, la misma comporta un instrumento público, en virtud de que fue autorizada por un funcionario con competencia para dar fe pública de circunstancias, hechos y declaraciones (Ver. Sentencia de la Sala Constitucional del TSJ, No. 0348, de fecha 11/05/2018, expediente No. 15-1208); en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a la documental bajo análisis conforme al artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de que el Conjunto Residencial San Miguel Arcángel cuenta con toda la infraestructura urbanística para llevar el servicio de energía eléctrica y agua potable a todas las viviendas que lo conforman y todas sus áreas comunes.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 293 y 294, II pieza del expediente) marcado con la letra y número “E-21”, en original, ACTA TERMINACIÓN 006-2012 suscrita por el Director de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, y el ciudadano PEDRO ALCALÁ SANDOVAL, en fecha 13 de agosto de 2012, a través de la cual se hace constar que el proyecto de construcción de las casas Nos. 7, 8, 9 y 10, dentro de la parcela Nº Z36-C-D-E-F, fue ejecutado con los requisitos exigidos por la ley; y, marcado con la letra y número “E-2”, en original, CERTIFICADO DE HABITABILIDAD expedido por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de agosto de 2012, en la cual se concede la habitabilidad de una vivienda unifamiliar correspondiente a las casas Nos. 7, 8, 9 y 10, situadas dentro de la parcela Nº Z36-C-D-E-F. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo antes descrito no fue desvirtuado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fechas 13 y 14 de agosto de 2012, se dictó acta de terminación de obra y habitabilidad únicamente de las casas Nos. 7, 8, 9 y 10, situadas dentro de la parcela Nº Z36-C-D-E-F, propiedad de la parte demandada.- Así se establece.
Sexto.- (Folio 295, II pieza del expediente) marcado con la letra “H”, en original, DISCO COMPACTO (CD) contentivo de un (1) video en el cual se formula denuncia en la emisora de radio 96.7 FM, contra el Acalde del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, quien aquí decide observa que el instrumento privado bajo análisis emana de la parte promovente, por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha la probanza bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Séptimo.- (Folios 296-302, II pieza del expediente) marcado con la letra y número “J-1”, IMPRESIONES FOTOGRÁFICAS de las cuales se desprenden las bienhechurías de una vivienda en construcción. Ahora bien, aun cuando la documental bajo análisis no fue impugnada por la parte contraria, esta juzgadora observa que el contenido de la misma no aporta elemento probatorio alguno para la resolución del presente juicio, por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Octavo.- (Folios 303-306, II pieza del expediente) marcado con las letras y números “I-1”, “I-2”, “I-3” y “I-5”, en original, cuatro (4) SOLICITUDES de inspección de obra formuladas por el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en fechas 29 de agosto y 16 de octubre de 2012, 24 de enero y 16 de julio de 2013, todas recibidas por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, quien aquí decide observa que los instrumentos privados bajo análisis emanan de la parte promovente, por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Noveno.- (Folios 307 y 308, II pieza del expediente) marcado con la letra y número “I-5”, en original, NOTIFICACIÓN identificada con la nomenclatura DIM-02-023-2013, expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de agosto de 2013, dirigida al ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, en la cual hace constar lo siguiente: “(…) se observan notables modificaciones que contravienen a lo establecido en el proyecto adecuado con el numero (sic)P-022-2010 de fecha 17/05/2010 con aprobación 13-09-2010(…) 1. Modificaciones de forma y fondo de las viviendas Nº 5 y 6 en donde se observan sin tener la aprobación de Ley (sic) de esta autoridad (…) Razón por la cual y de acuerdo a la Ley (sic) se PARALIZAN DE MANERA INMEDIATA TODOS LOS TRABAJOS QUE SE EJECUTAN (…)”.Ahora bien, en vista que el documento público administrativo antes descrito no fue desvirtuado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 2 de agosto de 2013, se paralizó la obra de construcción de las viviendas objeto del presente juicio por haberse modificado el proyecto previamente aprobado.- Así se establece.

.-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte demandada-reconviniente ratificó la inspección judicial practicada por el tribunal de la causa en la incidencia de cuestiones previas surgida en el presente juicio; evidenciándose que el a quo en fecha 19 de mayo de 2023, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: “Avenida El Lago, urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, dos (02) casas distinguidas con los alfanuméricos CS-5 (…) CS-6”; en la cual mediante el acta de inspección levantada, dejó constancia de los siguientes particulares (ver folios 2-5, II pieza del expediente):
“(…) Particular Primero (sic): Se deja constancia que las referidas viviendas no se encuentran identificadas de forma alfanumérica, no se evidencia que se identifiquen como CS-5 y CS-6, observándose que se encuentra a medio construir una edificación como un todo, con escalera principal que comunica al segundo piso unificado. Se evidencia un cuarto separado con escaleras que comunican a un área abierta. Particular Segundo (si): Se deja constancia que la vivienda inspeccionada, se encuentra en total estado de abandono, con obra sin construir; de la parte interna se observan escombros nacimientos de maleza en cantidad, observándose que la misma se encuentra con humedad y tablas que obstaculizan el paso por la (…) principal. Se observa la constitución independiente de un área con tipo anexo. Es todo (…)”

En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente:

Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.

Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:
Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.

Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que las viviendas CS-5 y CS-6, para el momento de la inspección, se encontraban a medio construir, y en total estado de abandono.- Así se establece.

.- PRUEBA DE EXPERTICIA: La parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento, promovió experticia sobre“(…) las dos (02) casas distinguidas con las alfanuméricas: CS-5 y CS-6, situadas en el Módulo II del Conjunto Residencial San Miguel Arcángel Parcela Z36-C-D-E-F, Avenida (sic) EL Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda (…)”, a fin de que se comprobara y se determinara con claridad y precisión los siguientes puntos:
“(…) PRIMERO: Si las dos (02) casas distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6 (…) se ajustan al proyecto de construcción aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010, de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010), en su defecto contrastan con dicho proyecto, especificando las razones que les llevan a adoptar una u otra posición.
SEGUNDO: Si las dos (02) casas distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6 (…) se ajustan al documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el treinta (30) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número: 37, folio: 253, tomo: 22 del protocolo transcripción o en su defecto, fueron unificadas abarcando áreas comunes no susceptibles de apropiación individual conforme a lo previsto en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.
TERCERO: Si las dos (02) casas distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6 (…) fueron culminadas por la ciudadana: NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN antes identificada, conforme a las obligaciones asumidas por ésta en la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011) (…) o en su defecto se encuentran inconclusas, visiblemente abandonadas y en estado de ruina (…)”.

Así las cosas, se observa que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 8 9 de agosto de 2023, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para el acto de nombramiento de expertos, donde se designaron como peritos (expertos) a los ciudadanos JUAN DE JESÚS PONCELION LIRA (designado por la parte actora), RICARDO JOSÉ SÁNCHEZ GÓMEZ (designado por la parte demandada) y HORARIO ROMERO (designado por el tribunal). Posteriormente, una vez juramentados, y estando dentro de la oportunidad legal, procedieron a presentar su respectivo INFORME, en el cual se dejó constancia de los siguientes particulares (folios 57-90, III pieza del expediente):
“(…) procedemos a dar respuesta al primer (1º) punto objeto de la experticia, realizado dentro de los siguientes términos:
(...omissis…)
En tal sentido, nosotros (…) coincidimos que dichas viviendas NO SE AJUSTAN al proyecto de construcción aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico: P-022/2010 de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010), debido a que se realizaron cambios notorios que no están contemplados en el proyecto original. Entre las modificaciones más importantes podemos resaltar:
(...omissis…)
QUINTO: Seguidamente procedemos a dar respuesta al segundo (2°) punto objeto de la experticia, realizado dentro de los siguientes términos:
(...omissis…)
En tal sentido, nosotros (…) coincidimos que las viviendas han sido UNIFICADAS para conformar una sola unidad, ya que sus paredes linderos fueron modificadas para crear un ambiente en común, apropiando áreas en común dentro de las casas (ANEXO 6-7), esta modificación tienes (sic) como consecuencia la variación de los porcentajes sobre derechos y obligaciones del condominio ya que existe un aumento del tamaño de las viviendas.
Se determina que las viviendas han sufrido modificaciones que no se ajustan al documento de condominio y a su respectivo reglamento. Ya que se realizaron modificaciones de elementos visibles desde las partes comunes del conjunto (extracto del documento condominio).
(…omissis…)
Citando el documento de condominio (ANEXO 8), podemos justificar que se realizaron cambios visibles en todas las fachadas de ambas casas, modificaciones que consistieron en los cambios de 11 (once) ventanas y la puerta principal de la casa CS-5. Se realizaron cambios en sus fachada Norte, Sur, Este y Oeste, ya antes especificadas, abarcando áreas comunes, como es el caso en la vivienda CS-5, en la fachada SUR aumentaron aproximadamente 4,8 metros cuadrados, al extender su pared de lindero hacia área comunes. También observamos en el crecimiento de la placa de Piso (sic) 1 en la fachada Norte (sic) de la casa CS-6, aumentando 8,00 metros cuadrados; y el aumento del semicírculo con una extensión de 30cm sumando 3mts2.
Por otra parte, el Ing. JUAN DE JESUS (sic) PONCELION LIRA, considera (…) En ninguno de los planos observados existen los mismos y no hay demarcación de áreas comunes por lo tanto seria (sic) especular sobre lo abarcado de las áreas comunes no susceptible de apropiación individual por no existir demarcación de áreas comunes (…) Es difícil de entender que existiendo un documento de condominio con diez casas antes mencionadas y estando debidamente registrados, lo que significa que están llenos los extremos del articulo 26 establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, todas estas casas están registradas como terminadas con sus respectivos planos y cedula (sic) de habitabilidad, articulo (sic) N°26 en aparte tercero, las condiciones de todos los planos que pertenecen a la obra firmados por el proyectista de la obra o un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y no se alteran y modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias, de acuerdo al permiso de construcción, seria (sic) criterio legal y no técnico establecer si hubo cumplimiento o no del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal ya que al estar registrado dicho documento de condominio se presumen que estaban llenos todos los extremos legales, las casas CS-5 y CS-6 incluidas en dicho documento. Sin ningún tipo de objeciones ya que paso por el de conformidad con la documentación presentada, aunque físicamente se determina que falta culminación. Está debidamente terminada considerando que no es materia de los expertos determinar tipo de vicios existentes. Por lo que determinó (sic) que las (sic) que esas casas CS-5 y CS-6 no son unificadas están comunicadas o permiten acceso de una a la otra.
SEXTO: Seguidamente procedemos a dar respuesta al tercer (3°) punto objeto de la experticia, realizado (sic) dentro de los siguientes términos (…)
En tal sentido nosotros, Ing. HORACIO ENRIQUE ROMERO MARQUEZ, Arq. RICARDO JOSE (sic) SANCHEZ (sic) GOMEZ (sic) coincidimos que las viviendas se encuentran inconclusas, en visita realizada en fecha 12 de diciembre de 2023 se pudo constatar mediante inspección visual que ambas viviendas se encuentran en visible estado de abandono y no se han concluido por ende en estado de ruina (…)
Por otra parte, el Ing. JUAN DE JESUS (sic) PONCELION LIRA, considera que debo reiterar, en fecha 12 de diciembre de 2023 por el cuerpo de experto (sic) antes mencionado en el sitio donde se encuentran ubicadas las construcción del expediente signado con el N° 21689 en dicha visita se pudo observar que las casas CS-5 y CS-6 no fueron culminadas por la Señora (sic) Nelly del Socorro Gómez ya que existen una orden de paralización (…) no se debe confundir abandono con paralización de los trabajos constructivos eso es acatamiento de las disposiciones del órgano de control urbanístico, después de 10 años de paralización se puede aducir que las condiciones en la que se encuentra las casas pueden darle cualquier calificativos por personal desconocedor de la materia, pero en estado de ruina no se encuentra con la coordinación de trabajos y personal especializado e idóneo recursos económico estas casas son recuperables, reitero que están debidamente registradas con documento de condominio ya mencionado la recuperación se realiza en tiempo prudencial, debo destacar que la TABLA DEPRECIACION (sic) ROSS Y HEIDECKE (anexo 9) se establece una clasificación de estado de la construcción no existe ninguna clasificación de Estado (sic) de Ruina (sic) anexo dichas clasificación (…)
CONCLUSIONES.
1. La construcción de las casas distinguidas con los alfanuméricos CS-5 y CS-6 no se ajustan al permiso de construcción aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, según oficio P-022/2010, ya que la distribución arquitectónica interna de las viviendas contrasta con la arquitectura original aprobada.
2. Se puede constatar la incorporaron de aéreas de la casa CS-6 a la casa CS-5, por lo (sic) existe una unión tanto en planta baja como en el primer nivel, lo cual implica unificación de las casas. Por otra parte, el Ing. JUAN DE JESUS (sic) PONCELION LIRA considera que no existe unificación sino en su defecto comunicación entre dichas viviendas.
3. Las casas CS-5 y CS-6 no se encuentras concluidas y se aprecian visiblemente en estado de abandonadas (sic) debido paralizaciones antes expuestas (…)” (Negrillas y subrayado del texto).

La prueba de experticia ha sido definida por la doctrina nacional y extranjera como el medio de prueba que consiste en la aportación de ciertos elementos técnicos, científicos o artísticos que la persona versada en la materia, por tener conocimientos especiales acerca de ella, hace para que sean apreciados por el juez; por lo tanto la experticia sólo se efectúa sobre hechos que no pueden ser apreciados personalmente por el juez. Por su parte la actividad pericial, o pericia, que desarrollan los peritos, cuando son llamados al proceso civil, la llevan a cabo mediante la reflexión o estudio de los principios y reglas de su saber.
De este modo, el artículo 1422 del Código Civil, expresamente señala: “Siempre que se trate de una comprobación o de una apreciación que exija conocimiento especiales, puede procederse a una experticia”. Asimismo, el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, señala que: “La experticia no se efectuará sino sobre puntos de hecho, cuando lo determine el Tribunal de oficio, en los casos permitidos por la ley, o a petición de parte. En este último caso se promoverá por escrito, o por diligencia, indicándose con claridad y precisión los puntos sobre los cuales debe efectuarse”.
Así las cosas, el resultado de la pericia o actividad pericial desarrollada por los peritos, utilizando los conocimientos que el juez no posee, se manifiestan a través del dictamen, que lo podemos definir como la información que proporcionan personas con conocimientos científicos, artísticos o prácticos sobre principios de su ciencia, arte o práctica, en relación con hechos o circunstancias fácticas de influencia en el proceso. Así pues se puede decir que el objeto de la prueba pericial es ilustrar al juzgador acerca de determinadas materias que, por la especificidad de las mismas, se requieren unos conocimientos especializados de los técnicos en determinadas materias, pero no tiene por objeto la prueba acerca de la existencia o no de hechos reales o materiales concretos, pues para expresar la existencia o del hecho real o material sirven todos los demás medios probatorios.
Bajo tales fundamentos, por cuanto las conclusiones del informe pericial de todos los expertos, fueron efectuadas mediante procedimientos técnicos-científicos, llegando a una misma conclusión, este juzgado superior le otorga pleno valor probatorio a la probanza in comento de conformidad con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil y 1.425 del Código Civil, teniéndose como demostrativo que en el presente casolas dos (02) casas distinguidas con las alfanuméricas CS-5 y CS-6, situadas en el módulo II del Conjunto Residencial San Miguel Arcángel, parcela Z36-C-D-E-F, avenida EL Lago, Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, no están concluidas y se aprecian en estado de abandono, cuya construcción además no se ajusta al permiso aprobado por la autoridad municipal correspondiente.- Así se establece.

Finalmente, encontramos que la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, en la oportunidad para consignar ante esta alzada escrito de observaciones a los informes, consignó (inserto a los folios 213-235, III del expediente), en copia fotostática, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en la causa No. 3CS1345-17, de la nomenclatura interna del Tribunal Estadal y Municipal Tercero de Control del Circuito Judicial Penal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentiva de la solicitud de medida protección a la víctima, intentada por el ciudadano PEDRO ALCALÁ SANDOVAL, en contra de la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN. Ahora bien, en vista que los documentos públicos pueden ser aportados en segunda instancia hasta los informes, conforme a lo previsto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que resulta forzoso para esta juzgadora desechar del proceso la documental bajo análisis, al haber sido consignada de manera extemporánea por tardío.- Así se precisa.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.
Mediante sentencia proferida en fecha 12 de marzo de 2024, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, adujo lo siguiente:
“(…) Excepción del contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus).
La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda opuso como punto previo la excepción del contrato no cumplido “exceptio non adimpleti contractus”, en los términos siguientes:
(…omissis…)
Al respecto, la demandante procedió a promover tanto en el libelo como en el lapso probatorio una serie de instrumentos, de los cuales se infiere que efectivamente suscribió contrato de opción a compra venta con el hoy demandado PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL; no obstante la parte demandada, en su conjunto de medios probatorios demostró que efectivamente la parte accionante, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, suscribió contrato de opción a compra venta con ellos en fecha 05 de agosto de 2011; que, efectivamente, en la CLÁUSULA SÉPTIMA ambas partes establecieron que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN se comprometía a culminar las viviendas ya iniciadas con dinero de su propio peculio; a partir del día 30 de septiembre de 2011 con apego al PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN APROBADO por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio Nro. P-022/2010, de fecha 13 de septiembre de 2010; evidenciándose, que ambas partes de mutuo y común acuerdo suscribieron en fecha 07 de septiembre de 2012, un contrato de “ACUERDO COMPLEMENTARIO”, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el número 36, tomo 171, mediante el cual dejaron establecido, específicamente, en la CLÁUSULA SEGUNDA, que la parte actora se comprometía a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, con la finalidad de cumplir con los requisitos esenciales para la obtención de los permisos necesarios para proceder a la protocolización del documento definitivo de la venta. Asimismo, observa esta juzgadora, que consta como medio probatorio que efectivamente la parte demandante, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHAN, no realizó la culminación de la obra o como señala el contrato suscrito en fecha 07.09.2012, no continuó con los trabajos de construcción de las viviendas a la cual se había comprometido apegada al permiso de construcción otorgado por el ente antes señalado, por el contrario, procedió a modificar la construcción dada en opción, lo cual conllevó a que en fecha 02 de agosto de 2013, la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, mediante oficio DIM-02-023-13, PARALIZARA todos y cada uno de los trabajos de construcción que se venían ejecutando en el conjunto residencial “SAN MIGUEL ARCANGEL”, en las viviendas CS-5 y CS-6, cuya obra a la fecha se encuentra paralizada tal y como puede evidenciarse de la inspección judicial extra-litem valorada por este tribunal.
Así pues, concluye este tribunal que efectivamente la parte actora, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHAN, no dio cumplimento a la parte que le correspondía, según contrato de opción de compra venta, debidamente suscrito con la parte demandada, de fecha 05 de agosto de 2011, el cual quedó anotado bajo el Nro. 23, Tomo 125 de los libros llevados por dicha notaria, específicamente con la CLÁUSULA SÉPTIMA; ni cumplió con lo pactado en la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de “ACUERDO COMPLEMENTARIO”, de fecha 07 de septiembre de 2012, el cual fue reconocido por no haber sido tachado durante el iter procesal, por lo cual, mal pudo la parte demandada proceder a la protocolización de la venta definitiva de los dos (2) inmuebles constituidos por dos casas en construcción identificadas CS-5 y CS-6, ubicadas en el “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN MIGUEL ARCANGEL”, municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.
En consecuencia, no habiendo demostrado la parte demandante en el iter procesal el incumplimiento de la parte demandada, quien aquí suscribe considera que efectivamente la excepción del contrato no cumplido o “EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS” por parte de la demandante debe ser declarada CON LUGAR. Y ASÍ SE DECIDE.
(…omissis…)
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral (inserto a los folios 20 al 25 de la I pieza) y contrato acuerdo complementario (inserto a los folios 10 al 17 de la pieza I), ambos suscritos entre la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN y el hoy reconviniente, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que, queda fuera del debate los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual, con lo cual se cumple el primero de los requisitos.- ASÍ SE PRECISA.
Precisado lo anterior, esta Sentenciadora (sic) pasa a pronunciarse con respecto al segundo de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción resolutoria, es decir, sobre el incumplimiento de la parte demandante reconvenida con respecto a sus obligaciones contractuales; en este sentido, se observa que la demandada reconviniente sostuvo que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN incumplió con el contrato que se pretende resolver, por cuanto, no dio cumplimiento a la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato tantas veces indicado; así como tampoco dio cumplimiento a la CLÁUSULA SEGUNDA establecida en el CONTRATO DE ACUERDO suscrito en fecha 07 de septiembre de 2012, transcurriendo desde la fecha acordada doce (12) años, sin que diera cumplimiento al mismo. Y SÍ SE DECLARA.
Ahora bien, vistos los argumentos sostenidos por las partes y revisado el contenido del contrato cuya resolución se persigue, así como, del contrato de acuerdo complementario de fecha 07 de septiembre de 2012; quien aquí suscribe, verifica que ambas partes se obligaron a protocolizar el documento definitivo de la venta una vez la compradora (OFERIDA) culminara los trabajos de construcción de las viviendas realizados y ajustados al Proyecto Aprobado, a partir del día 30 de septiembre de 2011, tal y como fue acordado en la CLÁUSULA SÉPTIMA del contrato suscrito en fecha 05 de agosto de 2011, el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nro. 23, Tomo 125 de los Libros llevados por dicha notaria; a cuya documental, se le confiere el valor probatorio que de ella emana por no haber sido tachada por la parte a quien le fue opuesta. Asimismo del acervo probatorio se observa claramente que la parte actora-reconvenida, tampoco dio cumplimiento a la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de ACUERDO, suscrito con el demandado-reconviniente en fecha 07 de septiembre de 2012, el cual quedo anotado bajo el Nro. 36, Tomo 171 de los Libros llevados por la citada notaria, como lo era, haberse comprometido a continuar con los trabajos de construcción, en aras de cumplir con los requisitos para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a protocolizar la venta, por ende, siendo que no cursa en autos ningún elemento probatorio que conlleve a esta Juzgadora a comprobar que la demandante reconvenida en su carácter de compradora, haya dado cumplimiento a los contratos hoy objeto de resolución, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria.- ASÍ SE ESTABLECE.
Partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, debe este tribunal declarar CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera interpuesta por la parte demandada-reconviniente, ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ contra la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, ambas plenamente identificadas en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.
Como consecuencia de la anterior decisión, se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta protocolizado en fecha cinco (05) de agosto de 2011, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el número 23, Tomo Nro. 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y como consecuencia de ello RESUELTO el contrato de acuerdo complementario o compromiso suscrito por las partes en fecha 07 de septiembre de 2012, el cual quedo anotado bajo el Nro. 36, Tomo 171 de los Libros llevados por la citada notaria. Y ASÍ SE DECIDE.
IV. DISPOSITIVA.
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda (…) declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el alegato esgrimido por la parte demandada-reconviniente respecto a la ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.
SEGUNDO: SIN LUGAR la solicitud de PROHIBICIÓN DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, alegada como punto previo por la parte demandada-reconviniente.
TERCERO: CON LUGAR la “EXCEPCION (sic) DEL CONTRATO NO CUMPLIDO” (exceptio non adimpleti contractus) alegado por la parte demandada-reconviniente.
CUARTO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN (…) contra los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ (…)
QUINTO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera interpuesta por los ciudadanos- PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ contra la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN (…)”

V
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA.
ESCRITO DE INFORMES:
En fecha 27 de mayo de 2024, compareció ante esta alzada la apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, a fin de presentar su respectivo escrito de informes, en el cual alegó que no hay impedimento para que s ele otorgue a su representada el documento definitivo de compra venta, ya que las casas objeto del juicio están debidamente registradas según el documento de condominio, el cual –a su decir- cumplió con los requisitos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal. Aunado a ello, afirmó que el oferente en el contrato de opción de compra venta se comprometió a vender los inmuebles en las condiciones actuales y generales, lo cual fue incumplido por la parte demandada; además, expuso que si bien las casas no se culminaron, no fue por incumplimiento de su representada sino de la parte contraria, quien -a su decir- descodificó el portón del estacionamiento y quitó el suministro de agua para impedir la culminación de la obra. Por último, solicitó que se declare con lugar la apelación intentada, se ordene a la parte reconviniente “…el Registro de las casas…”, o que la sentencia sirva de título de propiedad, y en caso contrario, le sea entregada a su representada la totalidad del pago pactado con su respetiva indexación.
Por su parte en fecha 27 de mayo de 2024, compareció ante esta alzada la apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ y PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, a fin de presentar su respectivo escrito de informes, en el cual realizó una síntesis de lo alegado en el proceso y de los elementos probatorios aportados, para concluir que la demandante es quien –según su decir- ha incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato de opción de compra venta, específicamente en las clausulas cuarta y séptima, transgrediendo el permiso de construcción aprobado por la autoridad urbanística competente, y violando el documento de condominio respectivo, lo cual no solo ha impedido a sus mandantes dar cumplimiento a sus obligaciones de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, sino también impide –a su decir- la protocolización de cualquier documento traslativo de propiedad. Finalmente, solicitó que se declare sin lugar el recurso de apelación intentado, confirmándose la sentencia apelada.
OBSERVACIONES A LOS INFORMES:

En fecha 5 de mayo de 2024, compareció ante esta alzada la apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, a fin de presentar su respectivo escrito de observaciones a los informes, en el cual alegó que la parte contraria hace referencias a medios probatorios que no tuvieron valor en la sentencia recurrida; además, expuso que el hecho de que las casas no estuviesen terminadas, no fue ningún obstáculo para el registro de la venta de las mismas, por lo que fue la parte oferente quien –a su decir- incumplió con el contrato de opción de compra venta, a pesar de que su defendida canceló la totalidad del precio acordado. Finalmente, solicitó que sea declarada con lugar la apelación interpuesta.
Por su parte, en fecha 12 de junio de 2024, compareció ante esta alzada la apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ y PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, a fin de presentar su respectivo escrito de observaciones a los informes, en el cual alegó que el documento de condominio versa sobre todo el urbanismo en general y no sobre las viviendas en específico; asimismo, manifestó que las viviendas objeto del juicio jamás han sido culminadas por la demandante conforme a las obligaciones asumidas en la clausula séptima del contrato de opción de compra venta, y la cláusula segunda del acuerdo complementario, por tal motivo, no cuentan con la cédula de habitabilidad correspondiente para obtener el documento traslativo de propiedad horizontal. Por último, solicitó que se declare sin lugar la demanda, y con lugar la mutua petición.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 12 de marzo de 2024, a través de la cual se declaró con lugar la excepción de contrato no cumplido, y por lo tanto, SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, en contra de los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, todos plenamente identificados en autos; y, CON LUGAR la reconvención intentada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, declarándose resueltos el contrato de opción de compra venta y el contrato de compromiso, ambos celebrados entre las partes intervinientes en el juicio. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe debe pasar a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se observa que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, afirmó en su escrito libelar que en fecha 5 de agosto de 2011, celebró un contrato de opción de compra-venta con los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, por dos (2) inmuebles constituidos por dos (2) casas en construcción, que se identifican con los números y letras CS-05 y CS-06, ubicadas en el módulo 2 del parcelamiento Colinas de Carrizal, Conjunto Residencial San Miguel Arcángel, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, por el precio de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,00), los cuales canceló de la siguiente manera: (i) en dinero efectivo, la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), en calidad de arras; (ii) la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) el día 15 de agosto de 2011; (iii) la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) el día 15 de octubre de 2011; y, (iv) la suma de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) que iban a ser cancelados al momento de la venta definitiva, fueron cancelados –a su decir- en la medida que el oferente requería dinero para pagar sus compromisos, y por tanto, se fueron abonando a la deuda la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 463.520,00), y el resto, es decir, la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 86.480,00) mediante cheque del Banco Bicentenario N° 14600015, código cuenta cliente N° 0175-0517-38-0071306936 de fecha 4 de septiembre de 2012.
Bajo tales hechos, sostuvo que para el 07 de septiembre de 2012, ya había cancelado la totalidad del monto pactado en la opción de compra venta para facilitar el otorgamiento del documento definitivo venta, pero que a pesar de ello, los oferentes –a su decir- comenzaron a obstaculizar la ejecución de la obra a su representada, no permitiendo el acceso del agua y la energía eléctrica que se requiere para realizar la construcción. Por consiguiente, solicitó que los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, convengan en darle cumplimiento a la opción de compra-venta celebrada por los inmuebles antes identificados, procediendo al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta.
Seguidamente, en la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, si bien reconoció la existencia del contrato de opción de compra venta, afirmó que en la cláusula séptima, la demandante se comprometió –según su decir- a culminar las viviendas ya iniciadas con dinero de su propio peculio, a partir del 30 de septiembre de 2011, ello con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente; asimismo, indicó que en acuerdo complementario autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 07 de septiembre de 2012, anotado bajo el número 36, Tomo 171, la demandante en la cláusula segunda se comprometió –según su decir- a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta. Seguido a ello, sostuvo que la demandante lejos de culminar las obras ya iniciadas, procedió a modificar y demoler parcialmente las viviendas, conllevando a la paralización in extenso de todos los trabajos de construcción que se venían ejecutando en el Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel", por lo que la construcción de las unidades habitacionales CS-5 y CS-6, continúa paralizada desde hace casi diez (10) años, lo cual ha impedido –según su decir- la obtención de las cédulas de habitabilidad y en consecuencia, imposibilitando la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Acto seguido, opuso la cuestión de previo pronunciamiento contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, por cuanto, sobre las dos (02) viviendas distinguidas con los alfanuméricos: CS-5 y CS-6, no puede otorgarse documento traslativo de propiedad alguno, incluyendo una sentencia ejecutoriada, por cuanto las mismas están sometidas al régimen de propiedad horizontal, y por tanto, no cuentan con el permiso de habitabilidad respectivo. Por consiguiente, opuso la excepción de contrato no cumplido por cuanto la demandante –a su decir- no ha cumplido con las obligaciones contractualmente asumidas, como son, concluir las dos casas ofrecidas en venta, con dinero de su propio peculio y con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente y al documento de condominio; seguidamente, negó, rechazó y contraído los hechos expuestos en el escrito libelar, rechazó la cuantía libelada por no ajustarse a la técnica libelada establecida en la resolución vigente, y solicitó que la demanda fuera declarada sin lugar.
Ahora bien, es de puntualizar que este tribunal superior al momento de pasar a revisar la acción propuesta, se circunscribirá a examinar y emitir pronunciamiento únicamente sobre lo que le fue negado a la parte actora-reconvenida, ello en virtud del principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, el cual prohíbe al juez superior empeorar la situación del apelante -aquí demandante- en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, tal y como ocurre en el caso de marras; todo ello en virtud de que se evidencia que en la sentencia recurrida el a quo declaró: (i) sin lugar el rechazo a la estimación de la demanda; y, (ii) sin lugar la prohibición de admitir la acción propuesta; pronunciamientos estos, que no fueron impugnados por la parte demandada-reconviniente. De esta manera, siendo que la situación de la parte actora como apelante no puede ser desmejorada en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte (como sucede en el caso de marras), consecuentemente, esta alzada se encuentra impedida de analizar tales pronunciamientos, procediendo únicamente a verificar aquello que fuere concedido a la parte demandada, bajo las consideraciones que se expondrán a continuación.- Así se precisa.
Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional pasar a verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, observa que cursa CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 23, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría (inserto a los folios 18-25, I pieza del expediente), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en el cual se puede constatar que el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL (aquí codemandado, en su carácter de oferente), se comprometió a venderle a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN (aquí demandante, en su carácter de oferida), dos (2) inmuebles de su propiedad constituidos por dos (2) casas en construcción identificadas con los números y letras CS-05 y CS-06, ubicadas en el módulo 2 del parcelamiento Colinas de Carrizal, Conjunto Residencial “San Miguel Arcángel”, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, y que a su vez esta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00),de los cuales entregó en calidad de arras y en efectivo la suma SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), comprometiéndose las partes a un plazo de ciento ochenta (180) días continuos contados a partir de la autenticación del documento bajo análisis, más sesenta (60) días continuos de prórroga, para la protocolización del documento definitivo de venta ante la oficina de Registro Público correspondiente, venciendo en consecuencia el contrato en cuestión el 1º de abril de 2012. Asimismo, las partes establecieron que a partir del 30 de septiembre de 2011, el oferente se comprometía a permitir que la parte demandante “iniciara” los trabajos de culminación de las viviendas conforme al proyecto aprobado.
En suma a lo anterior, se observa que la parte actora consignó a su vez conjuntamente al escrito libelar, ACUERDO DE OBLIGACIONES debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 36, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 10-17, I pieza), suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, en el cual hace constar que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, pagó el precio total convenido en el contrato de opción de compra venta supra referido; asimismo, se observa que la prenombrada se comprometió a “(…)continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios (…)”, y el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, se obligó a “(…) gestionar como propietario del condominio la permisología de habitabilidad y solvencias necesarias para la presentación y protocolización del documento definitivo (…)”.
En consecuencia, siendo que cursa en autos el contrato de opción de compraventa y posterior acuerdo, de los cuales se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, estableciéndose a su vez las obligaciones de cada contratante, el cual además fue reconocido expresamente por la parte accionada al momento de contestar la demanda; en consecuencia, queda cumplido el primer requisito bajo análisis para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.
Ahora bien, a los fines de verificar el cumplimiento o no del SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de la presente acción, esta juzgadora debe destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir el cumplimiento de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal del cumplimiento o resolución de un contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
De este modo, se observa que la parte actora en su libelo de demanda afirma que aun cuando había cancelado la totalidad del precio convenido a los futuros vendedores a fin de protocolizar el documento definitiva de venta, los codemandados –a su decir- incumplieron con sus obligaciones contraídas en el contrato al obstaculizar la construcción de las viviendas y al negarse a firmar la venta definitiva ante la oficina de Registro Público; sin embargo, en la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, alegó como defensa de fondo la procedencia del precepto legal “non adimpleti contractu”, o la EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO, fundamentando tal defensa en el hecho de que la parte demandado no ha dado cumplimiento a las obligaciones contractualmente pactadas, como son “(…) concluir las dos casas ofrecidas en venta, con dinero de su propio peculio y con estricto apego al proyecto de construcción aprobado (…) y al documento de condominio (…)”, lo cual ha impedido obtener las cédulas de habitabilidad de las viviendas, como “requisito indispensable” para proceder a la protocolización del documento traslativo de propiedad conforme al artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal; motivo por el cual, se excepcionan alegando que no podrán cumplir el contrato, debido a que la demandante no ha cumplido con sus obligaciones.
Planteada en los términos que anteceden la “exceptio non adimpleti contractus”, este tribunal considera necesario señalar que el artículo 1.168 del Código Civil establece que, en los contratos bilaterales, cada contratante, puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. Doctrinalmente se ha dicho que la excepción de incumplimiento es la facultad que la ley otorga a la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contra parte le exige su cumplimiento sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación. Vale decir que la excepción de cumplimiento la invoca quien es compelido judicialmente a cumplir un contrato, por lo tanto, esta facultad se la otorga la ley al demandado, por eso se designa como “excepción” o “defensa” porque se excepciona o defiende quien es atacado.
Analizado lo anterior y visto que la exceptio non adiplemti contractus, representa procesalmente una negativa de cumplimiento del actor, lo que hace permanecer la carga de la prueba en éste, quien deberá demostrar que cumplió con las obligaciones del contrato para, a su vez, exigir el cumplimiento del accionado, ésta juzgadora ateniéndose a las probanzas consignadas en el expediente, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, observa que la parte demandante conforme al CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 23, Tomo 125 (ver folios 18-25, I pieza), la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, además de la obligación de pagar el precio de la venta, lo cual efectivamente hizo en su totalidad, y ello no fue controvertido por la parte demandada, asumió en la cláusula séptima (invocada por los demandados) lo siguiente:
“(…) SÉPTIMA: EL OFERENTE se obliga y compromete a partir del día 30 de septiembre de 2011, en permitir que LA OFERIDA inicie los respectivos trabajos de culminación de las viviendas, los cuales deberán ser realizados ajustados al Proyecto (sic) Aprobado (sic) y con la estricta coordinación del Propietario (sic) y el Ingeniero (sic) encargado de la obra (…)” (resaltado añadido).

Aunado a ello, en el ACUERDO DE OBLIGACIONES autenticado ante la mencionada notaría pública en fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 36, Tomo 171 (folios 10-17, I pieza), suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, se observa a su vez de la cláusula segunda (invocada por los demandados) lo siguiente:
“(…) SEGUNDA: La ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCAN “LA OFERIDA”, se compromete a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta (…)” (resaltado añadido).

De las referidas cláusulas, esta juzgadora en atención a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces la interpretación de los contratos, y partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar mediante un razonamiento lógico que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, ciertamente se comprometió a iniciar y continuar trabajos de culminación de las casas objeto del contrato de opción de compra venta, con el objetivo de obtener los permisos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. De esta manera, tratándose de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, según se desprende del documento de condominio protocolizado ante el ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 37, Tomo 22, del Protocolo de Transcripción del mismo año (inserto a los folios 26-38, I pieza), es oportuno traer a colación el contenido del artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, disposición legal ésta invocada por la parte demandada, la cual establece textualmente lo siguiente:
Artículo 32.- “No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad”. (Negritas añadidas)

En lo que respecta a la norma precedentemente transcrita, se desprende que el mismo prohíbe el registro de documentos que versen sobre la propiedad o constitutivos de cualquier otro derecho sobre un apartamento, sino hubiere sido protocolizado el documento de condominio y cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble. Asimismo, este artículo establece que ningún apartamento podrá ser objeto de enajenación sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
En este sentido, y con fundamento en la norma indicada, la parte demandada sostuvo que al no haber sido posible obtener la cédula de habitabilidad de las viviendas identificadas con los alfanuméricos CS-5 y CS-6, objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, se encuentra impedido de realizar la venta definitiva de las mismas ante el registro público correspondiente. Aunado a ello, se observa que en el escrito libelar la parte actora manifestó que “(…) de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe constar el acta de terminación para poder registrar el documento de condominio (…)”, lo que pone en evidencia que ambas partes reconocen la necesidad de obtener la permisología necesaria previamente a la venta definitiva del inmueble.
Así las cosas, esta juzgadora puede entonces advertir que de la revisión a los documentos acompañados al escrito libelar (contrato de opción de compra-venta, y acuerdo de obligaciones) las partes intervinientes, si bien acordaron la venta a futuro del objeto allí descrito, ello dependía de la emisión de los correspondientes permisos de habitabilidad, los cuales, por lo general, se entregan al propietario de una construcción al finalizar todas las etapas constructivas de la misma, siempre y cuando cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad, así como las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio.
Entonces, si bien en principio la obligación de tramitar toda la permisología necesaria para proceder a la enajenación de un inmueble destinado a propiedad horizontal, corresponde al propietario, ha quedado demostrado en el caso sub examine que fue la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, quien en su caracter de futura compradora, se comprometió a realizar los trabajos de culminación de las viviendas, ajustados al proyecto aprobado; en efecto, se observa que en el escrito libelar la prenombrada afirmó que los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, comenzaron a “(…) obstaculizar la ejecución de la obra (…) no permitiendo el acceso del agua y la energía eléctrica, que se requiere para realizar la construcción (…)”, sin embargo, de la revisión a los autos no se desprende que la demanda haya aportado algún medio probatorio dirigido a demostrar sus afirmaciones, por el contrario, la parte demandada consignó INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL realizada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de noviembre de 2014, en el Conjunto Residencial San Miguel Arcángel, ubicado en la avenida El Lago, parcela Z36-C-D-E-F, urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, de cuyas resultas (insertas a los folios 247-292, II pieza), se hizo constar lo siguiente:
“(…) el Tribunal (sic) deja constancia que haciendo un recorrido por todas las áreas del Conjunto (sic) Residencial (sic) donde se encuentra constituido el Tribunal (sic), se observa que el mismo cuenta con toda la infraestructura urbanística, para proveer el servicio de agua potable, suministrado por la Empresa Hidrocapital de la Región Capital (HIDROCAPITAL), a todas las viviendas que lo conforman y área (sic) comunes del conjunto, incluyendo todas aquellas viviendas que se encuentran en proceso de construcción, entre las cuales, se encuentra; taquilla principal con su respectivo medidor activo, red de tuberías adecuadas a las viviendas construidas y en proceso de construcción, tanques de suministro y reservas (…) cuenta con toda la infraestructura urbanística, dispuesta para llevar el servicio de energía eléctrica, suministrado por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), a todas las viviendas que lo conforman y áreas comunes de dicho Conjunto Residencial, tales como acometidas debidamente empotradas subterráneamente adecuadas a las viviendas construidas y en proceso de construcción, taquillas de registro y distribución, cajas eléctricas con sus respectivos medidores activos, gabinete eléctrico central para medidores del conjunto residencial. CUARTO: En lo que respecta a este particular, el Tribunal (sic) deja constancia que toda la infraestructura urbanística señalada en los particulares anteriores, llega hasta las viviendas que se encuentran en construcción, distinguidas con los números 5 y 6 (...)”

De la referida probanza, se observa que para el momento de la inspección practicada, se determinó que las viviendas identificadas con el alfanumérico CS-5 y CS-6, ubicadas dentro del Conjunto Residencial San Miguel Arcángel, contaban con la posibilidad de acceder al suministrado de agua y energía eléctrica, por contar con la infraestructura urbanística adecuada para tales servicios, por lo que no explica ni demuestra la parte demandante, de qué manera los codemandados “no permitieron” el acceso a los mencionados servicios públicos, y como ello, impidió la continuación de la obra que estaba ejecutando. No obstante a ello, llama la atención a esta juzgadora que en el escrito libelar, la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, jamás afirmó haber culminado los trabajos de construcción de las viviendas suficientes para obtener la permisología necesario, por el contrario, manifestó expresamente que la parte demandada“(…) obtuvo Acta (sic) de terminación de las casas (…) Nº 006/2012 (…) lo que significa que todas las casas están terminadas (…)”, sin embargo, no consignó dicho instrumento conjuntamente al escrito libelar.
Por su parte, los accionados durante el lapso probatorio, consignaron la referida ACTA TERMINACIÓN 006-2012 suscrita por el Director de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, y el ciudadano PEDRO ALCALÁ SANDOVAL, en fecha 13 de agosto de 2012 (inserta al folio 293, II pieza del expediente), a través de la cual se hace constar que el proyecto de construcción de las casas Nos. 7, 8, 9 y 10, dentro de la parcela Nº Z36-C-D-E-F, fue ejecutado con los requisitos exigidos por la ley; asimismo, se consignó a los autos CERTIFICADO DE HABITABILIDAD expedido por la misma dirección de ingeniería municipal en fecha 14 de agosto de 2012, en la cual se concede la habitabilidad de una vivienda unifamiliar correspondiente a las casas Nos. 7, 8, 9 y 10, situadas dentro de la parcela Nº Z36-C-D-E-F (inserta al folio 294, II pieza del expediente),
Con vista a tales probanzas, se evidencia que el acta de terminación Nº 006/2012, a la cual alude la parte demandante, no se refiere a la ejecución de las casas identificadas con los alfanuméricos CS-5 y CS-6, objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, por lo que tales instrumentales no pueden acreditar ni la culminación del proyecto de construcción de tales inmuebles, ni que se hayan cumplido con los requisitos necesarios para obtener la permisología de habitabilidad de las mismas, a fin del registro del titulo de propiedad conforme a lo previso en el supra comentado articulo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, no puede pasar por alto esta juzgadora la conducta de la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, carente de lealtad y probidad, ya que en el escrito libelar alega a su favor la referida acta de terminación Nº 006/2012, omitiendo indicar la fecha de la misma, la cual corresponde al 13 de agosto de 2012, es decir, antes de la celebración del acuerdo de obligaciones debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 36, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 10-17, I pieza), en el cual la prenombrada se comprometió a “…continuar con los trabajos de construcción de las viviendas…”.
Así, para el momento de celebrar dicho acuerdo (7 de septiembre de 2012), la parte demandante estaba en pleno conocimiento de que la construcción de las viviendas CS-5 y CS-6, objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, aún no estaban terminadas, de lo contrario, no se hubiese obligado a continuar trabajos de “construcción” en una obra ya finalizada; por lo tanto, al pretender alegar en el libelo de demanda que las mencionadas viviendas tenían una acta de terminación la cual data del 13 de agosto de 2012, es decir, antes de ese último acuerdo, expuso hechos contrarios a la verdad y totalmente infundados, basados en premisas fácticas que tanto el actor como su letrado deberían saber que eran contrarias a la verdad.
Ahora bien, siguiendo lo anterior, y con el objetivo de verificar si ciertamente la parte demandada, se encontraba impedida de cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, por cuanto la demandante no cumplió previamente con sus obligaciones, se desprende a su vez de los autos, que cursa a los autos NOTIFICACIÓN identificada con la nomenclatura DIM-02-023-2013, expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de agosto de 2013, dirigida al ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL (folios 307 y 308, II pieza), en la cual se informó la paralización de manera inmediata de todos los trabajos que se ejecutan en el inmueble propiedad del prenombrado, por haberse detectado, entre otros, modificaciones de forma y fondo de las viviendas Nº 5 y 6 sin tener la aprobación legal; todo lo cual, patentiza que desde entonces los trabajos de construcción a los cuales se comprometió la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, realizar hasta obtener la permisología correspondiente, fueron paralizados por incumplir el proyecto aprobado.
No obstante a esto último, se observa que en la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, la representación judicial de la parte actora, pretendió hacer valer una COMUNICACIÓN Nº MOD-009-13 expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de julio de 2014 (ver folios 184-188, III pieza), en la cual se aprueba la ejecución del proyecto “VIVIENDAS MULTIFAMILIAR, CONJUNTO RESIDENCIAL SAN MIGUEL ARCÁNGEL”, en un lote de propiedad ubicado en la Urbanización Colinas de Carrizal, avenida El Lago, parcela Z39-C-D-E-F, Municipio Carrizal, con el objetivo de demostrar que “fueron aprobadas las modificaciones”, por las cuales se había previamente paralizado la obra; sin embargo, a pesar de que la referida documental fue desechada del proceso por no ser uno de los instrumentos admisibles en segunda instancia de conformidad con el artículo 520 del Código Adjetivo Civil, no puede esta juzgadora pasar por alto, que conjuntamente al informe de experticia realizado en el presente juicio, se anexó RESOLUCIÓN Nº DIM-005-2014 expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de noviembre de 2014 (ver folios 67-97, III pieza), en la cual “…se revoca y se deja sin efectos el Acto (sic) signado con el MOD-009-13 de fecha 02-07-2014…” (resaltado añadido), lo cual pone en videncia una vez más, que la parte demandante y su representación judicial, continúan realizando afirmaciones totalmente infundadas, que además conocían que eran contrarias a la verdad.
Por consiguiente, no existe duda que la construcción de las viviendas CS-5 y CS-6, objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, siguen sin finalizar por motivo de la paralización ordenada por la autoridad municipal, la cual devino por modificaciones de forma y fondo de las casas sin previa autorización legal, y como quiera que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, fue quien asumió el compromiso de realizar los trabajos de culminación de los inmuebles, se concibe que ésta fue quien incumplió sus obligaciones, por cuanto su actuación condujo a la imposibilidad de culminar las obras. Así, en vista que la falta de otorgamiento de la permisología de habitabilidad, sucede por la paralización de la construcción de las mismas, se configura ciertamente un obstáculo para la realización de la venta definitiva ante el registro público correspondiente.
De esta manera, en vista que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil; y virtud de ello, si bien la parte demandante pagó la totalidad del precio convenido en el contrato, ello no constituye condena inmediata al demandado de efectuar la venta definitiva del inmueble, por cuanto se violentaría el principio de autonomía de la voluntad de las partes, el cual reconoce a los contratantes las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, por lo que si las partes –en el presente caso- pactaron que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, era quien debía realizar la construcción de las viviendas objeto del contrato, a fin de obtener la permisología necesaria para la venta definitiva del inmueble, es por lo que se entiende que mientras no se culminaran las obras, se encontraba suspendida la obligación de la parte demandada de obtener los correspondientes permisos de habitabilidad de ambas casas por ante la autoridad competente, evidenciándose que el plazo de vigencia del contrato feneció sin que la parte actora cumpliera con tales obligaciones.
En efecto, este tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, puede afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandante, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, haya cumplido eficazmente sus obligaciones en los términos contractualmente convenidos en el contrato de opción de compraventa, como era la construcción de las viviendas objeto del mismo para obtener su permisología necesaria. Por ello, es evidente que al encontrarse en presencia de una solicitud de ejecución de contrato, es necesario que la parte demandante por su parte haya cumplido su obligación, situación ésta que no ocurre en el caso bajo estudio, por lo que resulta PROCEDENTE la defensa previa instaurada por la representación judicial de los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, referida a la excepción de contrato no cumplido, liberando a sus representados de cumplir con su contraprestación del contrato objeto del presente juicio.- Así se establece.
En este sentido, la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que persigue es desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, y no a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya; y siendo que en el caso de marras la parte actora no demostró haber cumplido sus obligaciones contraídas en el contrato bilateral en cuestión tal y como fueron convenidas, mal puede pedir el cumplimiento del mismo a los accionados, por lo que consecuencialmente se debe declarar SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN contra los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, plenamente identificados en autos; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN
Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a ejercer reconvención o mutua petición contra la parte actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello que en el documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, anotado bajo el número 23, Tomo 125, de los libros de autenticaciones respectivos, sus mandantes suscribieron contrato de opción de compraventa con la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, en cuya cláusula séptima ésta última se comprometió a culminar las viviendas ofertadas, con dinero de su propio peculio, a partir del 30 de septiembre de 2011, ello con estricto apego al proyecto de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente; asimismo, indicó que mediante documento autenticado posteriormente en fecha 7 de septiembre de 2012, la demandante se comprometió a continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios a fin de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Con vista a lo expuesto, sostuvo que en virtud de que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, a casi doce (12) años de suscrito el documento promisorio supra indicado, no ha dado cumplimiento a las obligaciones indicadas, como era culminar las viviendas que le fueron ofrecidas en venta, con estricto apego al permiso de construcción aprobado por la autoridad administrativa competente y al documento de condominio del Conjunto Residencial "San Miguel Arcángel", es por lo que ocurre para reconvenirla en la resolución del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 5 de agosto de 2011, y de forma subsidiaria, en la resolución por efecto cascada del “acuerdo complementario” autenticado en fecha 7 de septiembre de 2012.
Por su parte, se evidencia que la apoderada judicial de la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, procedió a contestar la reconvención intentada en contra de su defendida, negando, rechazando y contradiciendo cada uno de los hechos expuestos, así como el derecho invocado, por ser –según su decir-falso que en la cláusula séptima de la opción de compra venta de fecha 5 de agosto de 2011, se halla comprometido su defendida a culminar las viviendas oferidas con dinero de su propio peculio a partir del 30 de septiembre de 2011, ya que –a su decir- quien se comprometió, fue el oferente, pero que no obstante a ello, cuando comenzó la obra sí puso dinero proveniente de sus ahorros personales, y fue el oferente quien jamás le dio recursos a su representada para la culminación de las viviendas, aunado a que cambió la codificación al portón del estacionamiento impidiendo la entrada a las casas signadas CS-5 y CS-6, e incluso le quitó el suministro de agua. Seguido a ello, se opuso a la resolución del contrato de opción de compra venta, afirmó que el documento de fecha 7 de septiembre de 2012, no es un acuerdo complementario, sino la cancelación del precio total establecido en la opción de compra venta, y por lo tanto, solicitó que sea declarada sin lugar la reconvención incoada en su contra.
Ahora bien, se debe en principio establecer que: “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365). Así las cosas, en vista que en el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por resolución de contrato, quien aquí suscribe estima pertinente precisar en primer lugar que ciertamente éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió.
Como corolario de lo anterior encontramos que nuestra norma adjetiva en su artículo 1.167, precisa textualmente lo siguiente:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado de esta alzada)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre los cuales se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Siguiendo con este orden de ideas y tomando en consideración lo antes expuesto, puede esta juzgadora determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente los siguientes: 1º Que el contrato jurídicamente exista; 2º Que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones; y 3º Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe observa que:
Con relación al PRIMER REQUISITO, este tribunal como ya lo dejó sentado en el presente fallo, cursa a los autos el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 23, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría (inserto a los folios 18-25, I pieza del expediente), al cual se le otorgó pleno valor probatorio, del cual se puede constatar que el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL (aquí codemandado, en su carácter de oferente), se comprometió a venderle a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN (aquí demandante, en su carácter de oferida), el inmueble objeto de la presente controversia por la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), y además, las partes establecieron que a partir del 30 de septiembre de 2011, el oferente se comprometía a permitir que la parte demandante “iniciara” los trabajos de culminación de las viviendas conforme al proyecto aprobado.
En suma a lo anterior, se observa que la parte actora consignó a su vez conjuntamente al escrito libelar, ACUERDO DE OBLIGACIONES debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 36, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 10-17, I pieza), suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, en el cual hace constar que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, pagó el precio total convenido en el contrato de opción de compra venta supra referido, y se comprometió a “(…) continuar con los trabajos de construcción de las viviendas, en aras de cumplir con los requisitos esenciales obligantes para la obtención de los permisos necesarios (…)”. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades, puede en consecuencia quien aquí suscribe afirmar que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por lo que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias.- Así se precisa.
Con relación al SEGUNDO REQUISITO, vale la pena destacar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe quien aquí suscribe precisar que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que la parte actora-reconvenida incoó la acción principal por cumplimiento de contrato, en cuya oportunidad de contestación, los demandados-reconvinientes alegaron como defensa de fondo la “exceptio non adimpleti contractus”, o la excepción de contrato no cumplido, indicando para ello que la parte actora-reconvenida no cumplió con su obligación de culminar la construcción de las viviendas objeto del contrato de opción de compra venta de acuerdo al proyecto aprobado, para así obtener la permisología necesaria para su enajenación ante la oficina de registro público correspondiente, por lo que incumplió abiertamente su obligación contractual; motivo por el cual, se excepcionaron alegando que no podrán cumplir el contrato, debido a que la demandante no ha cumplido con las condiciones establecidas en la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa, y en la cláusula segunda del documento autenticado en fecha 7 de septiembre de 2012, denominado por los demandados-reconviniente como “acuerdo complementario”.
Así las cosas, en esa oportunidad quien aquí decide, descendiendo a las probanzas cursantes en autos, determinó que efectivamente la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, no cumplió con los términos contractualmente convenidos, como era la construcción de las viviendas objeto del contrato para obtener su permisología necesaria, ni demostró que dicho incumplimiento deviniera por causa imputable a la parte contraria, declarándose en consecuencia con lugar la excepción del contrato no cumplido. En atención a ello, visto que efectivamente la parte demandante-reconvenida INCUMPLIÓ sus obligaciones contractuales en los términos convenidos, esta alzada puede afirmar que el caso de marras se reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria, seguida por vía de reconvención. - Así se establece.
Por último, con respecto a que los demandados-reconvinientes hayan cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. Ahora bien, de la motiva que constituye el presente fallo, quedó sentado ut supra que al momento de resolverse la acción principal seguida por cumplimiento de contrato, se declaró con lugar la defensa de excepción del contrato no cumplido alegada por los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, la cual –se repite- es la facultad que la ley otorga a la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contra parte le exige su cumplimiento sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación.
Así las cosas, al haber quedado demostrado que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, no ejecutó sus obligaciones contenidas en el contrato de opción de compraventa, los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, pudieron negarse a ejecutar su obligación conforme a lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, sin que ello constituyera de alguna manera que hayan incumplido sus obligaciones contractuales o alguna obligación propia de su condición, razones por las que esta sentenciadora considera que en el caso de marras se encuentra cumplido el tercer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, referido al cumplimiento por parte de los demandados-reconvinientes de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.
Así las cosas, verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria incoada por vía de reconvención, quien aquí suscribe estima que la misma debe ser declarada CON LUGAR de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil; y con apego a las anteriores consideraciones se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 23, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folio 18-25, I pieza), mediante el cual el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, con la autorización de su cónyuge, ciudadana AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, dieron en opción a compra a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, dos (2) casas en proceso de construcción, que se identifican con los números 5 y 6, ubicadas en el Conjunto Residencial San Miguel Arcángel, situado en el parcelamiento Colinas de Carrizal, avenida El Lago, Municipio carrizal del estado Bolivariano de Miranda; y como consecuencia de ello, RESUELTO el contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 36, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folio 10-17, I pieza), suscrito entre los prenombrados ciudadanos; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
Expuesto lo anterior, se hace necesario señalar que todo juez en atención a la previsión legal del artículo 12 parte in fine del Código de Procedimiento Civil, debe reconocer la consecuencia lógica subsumida del contrato y sus efectos -pacta sunt servanda-, como parte del acervo probatorio expuesto en el expediente, por cuanto de allí se desprenden, consecuencias de ineludible cumplimiento, las cuales deben ser observadas de manera obligatoria por el sentenciador. De esta manera, la aplicación constitucional dentro de las relaciones jurídicas de derecho privado, priva de manera preponderante la racionalidad del juzgador, preservando la estabilidad y certeza de los pactos libres acordados por los contratantes, en el curso de la vida del contrato, de tal forma que en un proceso judicial entre particulares, donde se encuentren presentes ambas partes de un contrato haciendo valer su derecho subjetivo, el juez determinará su decisión vinculándolas por efecto de la cosa juzgada y delimitando la sentencia a los efectos acordados por las partes (Ver. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 29 de junio de 2016, Exp. 2015-000603).
Así las cosas, en el caso en concreto, el contrato de opción compra venta objeto del presente juicio, contenía una serie de cláusulas de libre pacto entre las partes, las cuales no fueron objeto de impugnación en el juicio, y dentro del marco del orden público y las buenas costumbres, fueron valoradas en el presente fallo otorgándoles pleno valor probatorio dentro del proceso, porque de él emanaban las consecuencias lógicas del juicio. En este sentido, y dentro de la convención de voluntades contenidas en el contrato en cuestión, se desprende la cláusula penal como parte integrante del acuerdo, la cual sin lugar a dudas, fijó la intención de indemnizar al acreedor del derecho por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de la obligación generada por la otra parte, siendo dicha cláusula, la compensación de los daños y perjuicios que sufriera el contratante cumplidor, en virtud del acuerdo celebrado previamente entre las partes, en tal razón, siendo ello una consecuencia lógica derivada de la voluntad de las partes, como apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, que habían sido convenidos por los contratantes con el fin de facilitar su exigibilidad, quien aquí decide, procede a pronunciarse sobre la ejecución de la cláusula penal, para lo cual es necesaria pasar a transcribir la cláusula octava contentiva de la indemnización convenida por las partes ante el eventual incumplimiento de cualesquiera de ellos de los términos convenidos en el contrato, la cual expresa los siguiente:
“(…) OCTAVO: (…) se conviene que en caso de que LA OFERIDA no cumpliese con las obligaciones que le impone la Ley (sic) en razón de este compromiso de venta o las obligaciones estipuladas en el presente documento o se negase a realizar la compra aquí pactada o el documento de venta no se protocolizare en los términos señalados y en el tiempo previsto por causa imputable a la misma, de la cantidad entregada en calidad de Arras (sic) a EL OFERENTE, solo se le devolverá la cantidad de SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 63.000,00) a LA OFERIDA, entendiéndose la retención de SIETE MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 7.000,00), cantidad esta equivalente a los daños y perjuicios que mutuamente establecen los otorgantes, quedando resuelto el presente contrato. Y adicionalmente deberá recibir la cantidad de Cuatrocientos (sic) Treinta (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) con Cero (sic) Céntimos (sic) (Bs. 430.000,00) que haya pagado de conformidad a la forma de pago establecida en la CLÁUSULA SEGUNDA del presente contrato, así como el reconocimiento de las cantidades invertidas en la construcción de las viviendas previa presentación y verificación de facturas, cantidades estas que se entregaran una vez lograda una nueva negociación sobre las viviendas objeto de este contrato, la cual no excederá de sesenta (60) días hábiles. La Indemnización (sic) por daños y perjuicios a que se contrae la presente cláusula no será ejecutable cuando la parte contratante que incumpla demuestre que el incumplimiento deriva de caso fortuito, fuerza mayor o hecho de terceros no intervinientes en el contrato (…)”. (Resaltado añadido).

De la disposición transcrita, se desprende la voluntad de las partes contratantes de fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por incumplimiento del contrato; generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, en todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales. Así las cosas, visto que en fecha 2 de agosto de 2013, la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, mediante notificación identificada con la nomenclatura DIM-02-023-2013 (inserta al folio 307 y 308, II pieza), ordenó la paralización inmediata de todas las obras que se venían ejecutando en el inmueble propiedad de la parte demandada, incluyendo las viviendas objeto del contrato de opción de compra venta resuelto en este fallo, sin que se evidenciara de los autos que la parte demandante haya cumplido con su obligación de continuar con la construcción de las mismas posterior a ello; es por lo que consecuentemente esta sentenciadora considera procedente acordar la ejecución de la referida cláusula penal, por lo tanto, visto que no fue controvertido entre las partes el hecho de que la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, canceló la totalidad del precio convenido, es decir, la suma de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), equivalentes para la fecha en la suma de Bs. 0,00001,es por lo que la parte demandada deberá reintegrar a la parte actora la cantidad de UN MILLÓN CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 1.043.000,00), equivalentes para la fecha en la suma de Bs. 0,00001, quedando a su favor únicamente la suma acordada por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la demandante producto de su incumplimiento contractual.-Así se decide.
Asimismo, aún cuando en la mencionada cláusula penal se estableció que la parte actora tenía a su vez derecho al reconocimiento de las cantidades invertidas en la construcción de las viviendas previa presentación y verificación de facturas, esta juzgadora debe señalar que a los autos no cursa elemento probatorio alguno sobre las cantidades de dinero invertidas por la demandante, por lo que en este fallo, no se realizará pronunciamiento alguno al respecto; sin embargo, quedan a salvo sus derechos en caso de peticionar posteriormente el pago de lo convenido.- Así se precisa.
Seguidamente, visto el monto que se ordenó a la parte demandada devolver por concepto de cláusula penal, el cual asciende a la suma equivalente hoy en día a la cantidad de Bs. 0,00001, en virtud de las reconversiones monetarias ordenadas por el Presidente de la República en los años 2018 y 2021, esta juzgadora debe advertir que la inflación constituye un hecho notorio consistente en la tendencia persistente al incremento del nivel general de precios o, desde otro punto de vista, como el proceso continuo en la caída del valor del dinero, no puede pasar por alto que en el presente económico de la República Bolivariana de Venezuela, es un hecho público notorio comunicacional, la guerra económica a que está sometido el pueblo venezolano, y su influencia en el aumento del costo de los bienes y servicios y la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no.
A tal efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, determinó que el problema inflacionario pasó de ser un problema de orden privado a uno de orden público, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, por lo que estableció que los jueces al momento de dictar sentencia, DEBEN ORDENAR DE OFICIO la indexación judicial del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, haciendo expresa indicación en la referida decisión judicial que la aplicabilidad del deber en cuestión sería“(…) de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo (…)” (resaltado añadido), a lo que interpreta esta juzgadora que los efectos de ésta sentencia recaen no sólo en aquellas demandas que se interpongan posterior al 8 de noviembre de 2018, sino además en todas aquellas causas que se encuentren tramitando, por cuanto a partir del hecho de que el país se encuentra sumergido en una etapa inflacionaria aguda producto de una guerra económica de nefastas consecuencia, debe necesariamente acordarse la indexación, de lo contrario, se premia la actitud contumaz del obligado, y es el acreedor quien debe soportar esa carga de manera injustificada, porque las cantidades convencionalmente pactadas como responsabilidad por incumplimiento también están sujetas a pérdida de valor.
Consecuentemente, en el caso concreto el monto que la parte demandada debe devolver a la parte actora por concepto de la cláusula penal, debe ser indexado, ya que si bien resulta de orden eminentemente privado, su cuantificación no se realizó “para la fecha de la sentencia”, por lo cual es justo que sea acordada su corrección, por ser un hecho público notorio comunicacional, la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no.
Por consiguiente, esta juzgadora atendiendo la tutela judicial efectiva como mecanismo eficaz que permita a los particulares restablecer una situación jurídica vulnerada, se encuentra en la imperiosa necesidad de ORDENAR LA INDEXACIÓN JUDICIAL del monto ordenado devolver a la demandante, a saber, un millón cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 1.043.000,00), hoy en día equivalente a la suma de Bs. 0,00001, a fin de contrarrestar el fenómeno económico aludido, desde la fecha de admisión de la demanda (3 de septiembre de 2021), hasta la fecha que quede definitivamente firme la presente decisión, debiendo excluirse para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o período de paralización del proceso no imputable a las partes; tomándose en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y el Índice emitido por el Banco Central de Venezuela, ordenándose para ello la realización de una experticia complementaria del fallo, conforme a lo estipulado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que será realizada por un (01) experto contable designado por el tribunal y en caso que no se produzca el cumplimiento voluntario una vez que se decrete la ejecución forzosa se calculará hasta el pago definitivo, en aplicación de la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° 450, de fecha 3 de julio de 2017, caso: Gino Jesús Morelli De Grazia c/ C.N.A. De Seguros La Previsora (Ver: Sentencia Nº 106 de fecha 29/4/2021, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia), por cuanto sólo así la parte actora recupera lo que le correspondía recibir cuando se venció la obligación.-Así se decide.
Así las cosas, quien aquí suscribe declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio JOSEFA EMILIA CHAYA ÁLVAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de marzo de 2024, la cual se MODIFICA conforme a laos términos expuestos en el presente fallo; motivo por el cual, se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la prenombrada contra los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, todos plenamente identificados en autos; y, CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, en consecuencia, resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 23, Tomo 125, y resuelto el contrato de autenticado ante la misma notaría pública en fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 36, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha; asimismo, se ordena a la parte demandada, reintegrar a la demandante, por concepto de indemnización de daños y perjuicios convenidos en la cláusula penal del referido contrato de opción de compra venta, la cantidad de un millón cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 1.043.000,00), hoy en día equivalente a la suma de Bs. 0,00001, la cual se ordena indexar; cálculo que se realizará a través de una experticia complementaria del fallo previamente ordenada, conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio JOSEFA EMILIA CHAYA ÁLVAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de marzo de 2024, la cual se MODIFICA conforme a laos términos expuestos en el presente fallo.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, contra los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, todos plenamente identificados en autos.
TERCERO: CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, contra la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 23, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folio 18-25, I pieza), mediante el cual el ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL, con la autorización de su cónyuge, ciudadana AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, dieron en opción a compra a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, dos (2) casas en proceso de construcción, que se identifican con los números 5 y 6, ubicadas en el Conjunto Residencial San Miguel Arcángel, situado en el parcelamiento Colinas de Carrizal, avenida El Lago, Municipio carrizal del estado Bolivariano de Miranda; y como consecuencia de ello, RESUELTO el contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 36, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folio 10-17, I pieza), suscrito entre los prenombrados ciudadanos.
CUARTO: Se ordena a los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALÁ SANDOVAL y AISYEN KEITH LICETT DE ALCALÁ, a devolver o reintegrar a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÓMEZ MERCHÁN, ya identificados, por concepto de indemnización de daños y perjuicios convenidos en la cláusula penal del contrato de opción de compra venta, la cantidad de un millón cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 1.043.000,00), hoy en día equivalente a la suma de Bs. 0,00001.
QUINTO: Se ordena INDEXAR la cantidad condenada a pagar en el particular cuarto de la dispositiva del presente fallo, desde la fecha de admisión de la demanda (3 de septiembre de 2021), hasta la fecha que quede definitivamente firme la presente decisión, debiendo excluirse para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o período de paralización del proceso no imputable a las partes; tomándose en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y el Índice emitido por el Banco Central de Venezuela, ordenándose para ello la realización de una experticia complementaria del fallo, conforme a lo estipulado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que será realizada por un (01) experto contable designado por el tribunal y en caso que no se produzca el cumplimiento voluntario una vez que se decrete la ejecución forzosa se calculará hasta el pago definitivo.
No hay condena en costas del recurso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado de Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Asimismo, se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve y quince minutos de la mañana (09:15 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-
Exp. No. 24-10.148.