TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda.
Los Teques, once (11) de abril de dos mil veinticinco (2025).
Años 214º de la Independencia y 166º de la Federación.

Expediente Nº 2968/2024.
PARTE DEMANDANTE:
ARMANDO GILBERTO MARCHISIO VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-10.283.095.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
RAÚL ÁLVAREZ PALACIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 61.368.

PARTE DEMANDADA:
BELINDA JEANETTE BENAVIDES GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-12.877.736.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA:
LEONEL ANTONIO ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 266.323.

MOTIVO:
DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

Tipo de Sentencia: Definitiva.

Capítulo I
SINTESIS DEL PROCESO
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 03 de mayo de 2024, quedando atribuida a este Juzgado en esa misma data. Posteriormente, el 07 de mayo de 2024, se le dio entrada al expediente, quedando anotada bajo el Nº 2968/2024.
Por diligencia de fecha 15 de mayo de 2024, compareció el ciudadano ARMANDO GILBERTO MARCHISIO VASQUEZ, debidamente asistido por el abogado RAUL ALVAREZ PALACIO, antes identificados, y consignó documentales en el presente expediente.
Admitida la demanda en fecha 20 de mayo de 2024, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda u oponga las defensas que creyera convenientes.
Mediante diligencia de fecha 28 de mayo de 2024, compareció el ciudadano ARMANDO GILBERTO MARCHISIO VÁSQUEZ, debidamente asistido por el abogado RAÚL ÁLVAREZ PALACIO, anteriormente identificados, y consignó los fotostatos necesarios, para librar la compulsa de citación de la parte demandada. En esa mista data, el prenombrado ciudadano confirió poder Apud-Acta al identificado profesional del derecho, lo cual la Secretaria Titular de este Juzgado certificó de conformidad con lo establecido en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil.
Luego de consignados los fotostatos correspondientes, así como los emolumentos necesarios para lograr la citación de la parte demandada, constan gestiones infructuosas de la citación personal así como por vía de carteles. Seguidamente, en fecha 17/09/2024 y a petición de parte (mediante diligencia del 13/08/2024), se procedió a designarle defensor judicial a la parte demandada, abogado LEONEL ROJAS, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 266.323, quien fue debidamente notificado y juramentado previa aceptación del cargo en referencia. Posteriormente, una vez acordada la citación del defensor ad-litem para que diera contestación a la demanda en nombre de su representado, consta que en fecha 11/11/2024 fue citado del presente juicio.
Estando en la oportunidad para dar contestación a la presente litis, en fecha 16/12/2024, compareció el defensor ad-litem de la parte demandada y procedió a dar contestación al fondo de la demanda, constante de tres (03) folios útiles y un (01) anexo.
Mediante auto del 17 de diciembre de 2024, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a dicha data exclusive, para la celebración de la Audiencia Preliminar, a las 10:00 a.m.
En fecha 08 de enero del 2025, tuvo lugar la audiencia preliminar, dejándose constancia de la comparecencia de los profesionales del derecho RAUL ALVAREZ PALACIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 61.368, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y LEONEL ANTONIO ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 266.323, en su carácter de defensor ad-litem de la parte demandada.
El 13 de enero de 2025, mediante auto se fijó el límite de la controversia quedando planteada en determinar si existe o no el vencimiento de la Prorroga Legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; asimismo, a partir de dicha data exclusive, se computarían los 5 días de despacho para la promoción de pruebas, fenecido dicho lapso comenzaría a computarse los 3 días de despacho para la oposición y 3 días de despacho para la admisión de dichas pruebas.
En fecha 20 de enero del 2025, el defensor ad-litem de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas constante de un (1) folio útil. En dicha data, compareció el apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles.
El 29 de enero de 2025, se dictó auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes integrantes de la litis, fijando un lapso de evacuación de pruebas de QUINCE (15) días de despacho siguientes a dicha data.
Mediante auto del 21 de febrero de 2025, se fijó el DÉCIMO QUINTO (15to) día despacho, a partir de la presente fecha exclusive, para que tenga lugar la Audiencia Oral.
Capítulo II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Esta juzgadora pasa de seguidas a verificar los términos en que quedo planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte actora:
Argumento que en fecha 19 de marzo de 2015, su representado, celebro un contrato de arrendamiento con la ciudadana BELINDA JEANETTE BENAVIDES GUTIÉRREZ, autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro, bajo el Nº 0002, Tomo 0079 por un inmueble destinado a uso comercial, distinguido con el Nº C-4, ubicado en la Planta Baja del Mini Centro Comercial Marchi, entre las calles Miquilen y Bermúdez de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de dieciséis metros cuadrados (16m2).
Adujo que la cláusula tercera del contrato suscrito, establece el tiempo de la relación arrendaticia, la cual sería por un (1) año, contado a partir del día 1ero de enero de 2015, hasta el 31 de diciembre de 2015, término que podía prorrogarse automáticamente por periodos iguales, siempre que una de las partes no notificara por escrito, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, su deseo de no renovar el contrato por más tiempo; asimismo, que la cláusula séptima, aduce que finalizado el contrato suscrito la arrendataria entregará el inmueble con su finiquito, y sin deuda alguna al arrendador.
Manifestó, que el 29 de noviembre del año 2019, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial, realizó la notificación judicial al ciudadano CARLOS ANTONIO ROJAS FIGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.662.152, en su condición de cónyuge de la arrendataria, sobre la intención formal del arrendador-demandante de no renovar el contrato suscrito entre las partes, concediéndole una prorroga legal de tres (03) años, conforme a la Ley especial, la cual comenzaría a transcurrir a partir del 1ero de enero de 2020 y tendría como fecha de culminación el 31 de diciembre de 2023. Señalando, que de acuerdo al dispositivo legal que regula la materia le correspondía una prorroga legal de menos tiempo, pero por error material involuntario se le concedió más tiempo.
De igual forma, alegó que hasta la presente fecha no se ha materializado la entrega del local por parte de la arrendataria-demandada, la cual pretendió, renovar la relación arrendaticia haciendo consignaciones por ante este Juzgado; asimismo, que ésta hace más de un (1) año desocupo el inmueble, retirando todos los bienes que se encontraban dentro del local, dejando solo desechos y material inútil, sin realizar algún tipo de actividad comercial, ocasionándole perdidas económicas y desgate al patrimonio de su representado; por tal motivo fundamento su demanda de desalojo por vencimiento de la prorroga legal en los artículos 1, 6, 20 y literal “g” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
La demanda fue estimada en la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARRES (Bs. 97.475,00), equivalentes a dos mil (€ 2.500,00), calculados a la tasa de cambio por el Banco Central de Venezuela.
Alegatos de la parte demandada:
Por su parte el Defensor Ad-Litem de la parte demandada, rechazó, negó y contradijo, en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda de Desalojo incoada por el arrendador-demandante en contra de su representada.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
Pruebas de la parte actora:
De las documentales
1.- A los folios 09 al 14, marcado con la letra “A”, consta copia simple del contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos ARMANDOGILBERTO MARCHISIO VASQUEZ (arrendador) y BELINDA JEANETTE BENAVIDES GUTIERREZ (arrendataria), en fecha 19 de marzo de 2015. Tratándose de un instrumento de naturaleza privada en original, se hace constar que la parte demandada no desconoció su firma (como arrendatario) ni el contenido (por vía de tacha); razón por la que se confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Estando legalmente promovido se tiene por válido su contenido, siendo pertinente para acreditar: (i) que existe una relación arrendataria entre los ciudadanos ARMANDOGILBERTO MARCHISIO VASQUEZ -como arrendador- y BELINDA JEANETTE BENAVIDES GUTIERREZ –como arrendataria- sobre el inmueble constituido por un (1) local comercial, distinguido con el Nº C-4, ubicado en la Planta Baja del Mini Centro Marchi, entre las calles Miquilen y Bermúdez, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; (ii) que dicha relación arrendaticia consta en documento privado del 19 de marzo de 2015, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 002, Tomo 0079; (iii) que la duración de la relación contractual era de un (01) año fijo contado a partir del 1ero de enero de 2015. Así se declara.-
2.- A los folios 15 al 30, marcado con la letra “B”, consta en original Notificación Judicial contenida en el expediente Nº 195807, proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial. Dicha documental al no haber sido desconocida ni tachada por la contraparte, se le tiene con pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por ello, se tiene por valido su contenido, de donde se desprende que la parte demandada fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento y de los TRES (3) años correspondientes a la prorroga legal. Así se percibe.-

Pruebas promovidas por el defensor ad-litem de la parte demandada:
Del mérito favorable de los autos
En relación al principio de comunidad de la prueba invocada en el escrito de promoción de pruebas se advierte que, el mismo no es un medio de prueba debido a que el Juez se encuentra en la obligación de analizar y juzgar todas y cada una de las pruebas producidas, conforme al principio de unidad establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, es criterio jurisprudencial de nuestro máximo Tribunal en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala: “Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por el apoderado de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.” (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567), en consecuencia, se emitirá pronunciamiento en la oportunidad de dictarse sentencia definitiva. Así se declara.-
Valoradas como han sido las pruebas traídas a los autos por las partes integrantes de la litis, en su oportunidad procesal, esta juzgadora se pronunciará en los siguientes términos:
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Tomando en cuenta que la acción que conoce esta Juzgadora tiene su origen en un contrato bilateral, toma relevancia el artículo 1.159 del Código Civil, el cual establece: “…Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por Ley…”.
El Juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, es decir, a las estipulaciones expresas en un contrato, conforme a lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.
Atendiendo asimismo, a la buena fe en la ejecución de los contratos, cada parte en la ejecución de un contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Ahora bien, resulta imperativo hacer referencia a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
“…Artículo 1354 del Código Civil: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

En el derecho procesal corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se le denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que este expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.
Como anteriormente se dijo, en el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva en que el actor pretende el desalojo del local comercial “(…) distinguido con la letra y número C-4, ubicado en la Planta Baja del MINI CENTRO MARCHI, entre las Calles Maquilen y Bermúdez, en Jurisdicción del Municipio, Autónomo Guaicaipuro del Estado Miranda (…)”, fundamentando su pretensión en el vencimiento de la prorroga legal del contrato suscrito en fecha 19 de marzo de 2015.
En este sentido, se observa que la parte actora fundamentó su pretensión en los artículos 1, 6, 20 y literales “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyos literales prevén:
“Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos
(…omissis…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes
(…omissis…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”

Las anteriores disposiciones normativas proponen como causal de desalojo el vencimiento del contrato, su prorroga y que las partes no hayan acordado una renovación del contrato suscrito; así como el incumplimiento de las obligaciones estipuladas en la Ley inherentes al contrato suscrito.
Con respecto al vencimiento de la prorroga legal, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 290 del 07 de julio de 2022, magistrada ponente: TANIA D`AMELIO CARDIET, ratificó el criterio establecido, a saber:
“una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada”.
En ese orden de ideas, la Sala Constitucional estableció que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial nada dispone sobre el lapso o término con el que cuentan las partes para ejercer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por lo que, cuando se vence la prórroga legal, bien puede el arrendador exigir la entrega e incluso el secuestro del inmueble.
Además, establece la Sala que “el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina qué si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio.” (Subrayado añadido).

De la jurisprudencia transcrita, se colige que el arrendador del inmueble –local-, una vez vencida la prorroga legal correspondiente de acuerdo a la Ley, queda totalmente facultado para exigir el cumplimiento de dicho contrato suscrito, respecto a la entrega del inmueble, pudiendo solicitar hasta el secuestro del mismo, sin que ello implique la vulneración de los derechos de la arrendataria.
Ahora bien, la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes, establece lo siguiente:
“un (1) año, como plazo fijo, contado a partir del día primero (01) de enero de dos mil quince (2015) hasta el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil quince (2015), término este que automáticamente podrá prorrogarse por periodos iguales, siempre que una de las partes no notifique, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, su deseo de no renovar el contrato por más tiempo” (Subrayado añadido)

Así las cosas, de acuerdo a la cláusula ut supra transcrita, la cual establece el tiempo de la relación arrendaticia, que sería por un (1) año, contado a partir del día 1ero de enero de 2015, hasta el 31 de diciembre de 2015, término que podía prorrogarse automáticamente por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no notificara por escrito, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, su deseo de no renovar el contrato por más tiempo. No obstante, se evidencia que la parte demandada fue notificada judicialmente, en fecha 29 de noviembre de 2019, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial, cuyo contenido es textualmente lo siguiente (Folio 27 del expediente):
“(…) hago de su conocimiento la intención expresa e inequívoca de NO RENOVAR el contrato de arrendamiento suscrito entre nosotros, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 19 de Marzo de 2015, anotado bajo el Nº anotado bajo el Nº 002, Tomo 0079, de los Libros llevados por esa notaría, por lo tanto, por derecho le corresponde optar por una PRORROGA LEGAL DE TRES (3) AÑOS, la cual comenzara a regir a partir del Primero (01) de Enero de 2020, siendo la fecha de culminación el Treinta y Uno (31) de Diciembre de 2023, en la cual deberá hacer entrega del inmueble arrendado, libre de personas y cosas.. (…)” (Subrayado añadido).

De lo anteriormente transcrito, denota esta Juzgadora que la arrendadora -parte actora- notificó a la arrendataria -parte demandada-, dentro del lapso establecido en la cláusula tercera del contrato suscrito entre ellos, por tal motivo la arrendataria se encontraba a derecho y debidamente notificada de la no renovación del contrato, y que su prorroga legal de tres (03) años comenzaría a computarse desde el 1ero de enero de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2023, por lo tanto, consta fehacientemente que la parte demandada ha disfrutado la prórroga legal de tres (3) años, a la fecha de interponerse la demanda.
Entonces, al estar cumplido el contrato en su tiempo de prórroga, debe declararse a favor de la parte actora por este motivo, habida cuenta de la plena prueba del juicio en contra del demandado, todo conforme dispone el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
Consecuencia de lo anterior, es forzoso para esta Juzgadora declarar con lugar la demanda de desalojo por vencimiento de la prórroga legal, tal como se hará en la dispositiva.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano ARMANDO GILBERTO MARCHISIO VASQUEZ contra la ciudadana BELINDA JEANETTE BENAVIDES GUTIÉRREZ, ambas partes identificadas al inicio de la sentencia.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil.
Publíquese en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve). Regístrese y déjese constancia en el Diario, así como Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, a los once (11) de abril de dos mil veinticinco (2025). Años 214º y 166º.
LA JUEZ.

ANDREA ALCALÁ PINTO.
LA SECRETARIA.

MARIA AVILA B.

En esta misma fecha siendo las nueve y cuarenta de la mañana (09:40 a.m.) se publicó la presente decisión, constante de diez (10) páginas.
LA SECRETARIA.

MARIA AVILA B.

Exp. Nº 2968/2024.