TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SEGUNDO (2º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Guatire, doce (12) de agosto de 2025.
215° y 166°

DEMANDANTE: ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro.V-6.394.030, actuando en nombre propio y con cualidad de integrantes de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: ciudadana JUDITH M. ESCOBAR U. inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 17.392.

DEMANDADO: ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro.E-84.406.999.

ABOGADA ASISTENTE: la ciudadana DANIELLYS MONSALVE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 298.421, Defensora Pública adscrita a la Unidad Regional de la Defensa Pública del estado Bolivariano de Miranda, extensión Guarenas-Guatire, designada mediante Resolución DDPG-340-2023 de fecha 12 de Mayo de 2023

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

EXPEDIENTE N°: 6060

-I-
PARTE NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por libelo presentado en fecha 24 de octubre de 2.024, por la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro.V-6.394.030, actuando en nombre propio y con cualidad de integrantes de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR, debidamente asistida por la abogada en ejercicio la ciudadana JUDITH M. ESCOBAR U. inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 17.392, mediante el cual y por las razones de hecho y derecho explanados en el mismo, solicita el DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL en contra del ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro.E-84.406.999.

En fecha siete (07) de noviembre de 2024, este Tribunal dictó auto de admisión y ordenó citar a la parte demandada a los fines de comparecer ante este Juzgado a los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha doce (12) de noviembre de 2.024, compareció la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU debidamente asistida por la abogada en ejercicio la ciudadana JUDITH M. ESCOBAR U., ut supra identificadas, consignando Poder Apud Acta y consignó las copias correspondientes, a los fines de que se libre la respectiva Compulsa.

En fecha dieciocho (18) de noviembre de 2024, este Juzgado dictó auto ordenando librar compulsa de citación a la parte demandada. En esta misma fecha, se libró la respectiva compulsa de citación.

En fecha veintidós (22) de noviembre de 2.024, compareció el ciudadano Alguacil de este Tribunal, el ciudadano ALVARO ROSAS dejando constancia de la respectiva compulsa de citación que le fue entregada para citar ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro.E-84.406.999, a quien le entregó la compulsa y manifestó que el mencionado ciudadano se negó a firmar su respectivo recibido.

En fecha veinticinco (25) de noviembre de 2024, compareció la Abogada en ejercicio JUDITH M. ESCOBAR U., en su carácter de Apoderada Judicial de la demandante, a los fines de solicitar la notificación de la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordada por este Juzgado, mediante auto de fecha tres (03) de diciembre de 2024.

Posteriormente, en fecha diecisiete (17) de diciembre de 2.024, la Secretaria de este Tribunal, MARISOL GONZALEZ RONDON, dejó constancia de la práctica de la notificación al ciudadano JUNNING HU dando cumplimiento con la formalidad establecida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veintidós (22) de enero de 2.025, compareció el ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro.E-84.406.999, debidamente asistido por la abogada DANIELLYS MONSALVE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 298.421, Defensora Pública adscrita a la Unidad Regional de la Defensa Pública del estado Bolivariano de Miranda, extensión Guarenas-Guatire, designada mediante Resolución DDPG-340-2023 de fecha 12 de Mayo de 2023, consignando escrito de Cuestiones Previas contenidas en el Artículo 346 ordinal 8° y dando contestación a la demanda.

En fecha cuatro (04) de febrero de 2.025, compareció la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU debidamente asistida por la abogada en ejercicio la ciudadana JUDITH M. ESCOBAR U., ut supra identificadas, quien consigna escrito de contradicción de cuestiones previas, con sus respectivos anexos.
En fecha diez (10) de marzo de 2025 este Juzgado mediante decisión se pronunció acerca de las cuestiones previas opuestas por la parte accionada

Posteriormente, el diecisiete (17) de marzo del presente año, este Juzgado dicta auto fijando la Audiencia Preliminar para el quinto (5to) día de despacho siguiente a la notificación de las partes.

En fecha nueve (09) de mayo de 2.025, Se levantó acta de Audiencia Preliminar.

En fecha dieciséis (16) de mayo del presente año, este Tribunal dictó auto acerca de los hechos y los límites de las controversias suscitadas en la presente causa.

En fecha veintitrés (23) de mayo de 2025, la apoderada judicial de la parte accionante consigno escrito de promoción de pruebas a los fines de hacer valer su derecho a la defensa en la presente causa civil.

En fecha cuatro (04) de junio de 2.025, se dictó auto por este Juzgado en relación a la admisión de las pruebas aportadas al proceso.

En fecha treinta (30) de junio de 2025, este Tribunal dictó auto mediante el cual fijó la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA en el presente juicio, para el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente a la publicación del referido auto.

En fecha veinticinco (25) de julio de 2025, se llevó a cabo audiencia oral y publica tal como fue acordado por auto de fecha 30 de junio de 2025.

Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a proferir su fallo:

-II-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

PRIMERO: Los hechos esgrimidos por la parte actora entre otras cosas, son los siguientes:
• Que mediante Contrato autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, suscrito en fecha veintitrés (23) de diciembre de 2011, anotado bajo el N° 53, Tomo 255 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, se inició una relación arrendaticia con el ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad domiciliado en Guarenas, Municipio Ambrosio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, titular de la cedula de identidad Nº E-84.406.999, la cualidad de ARRENDATARIO en el mencionado contrato se estipulo una vigencia de Tres (3) años prorrogables, contados a partir del (16) de febrero de 2012, con vencimiento en fecha 16 de febrero de 2015, el entendido de encontrarse solvente a la fecha de vencimiento del contrato. Dicho contrato versa sobre un inmueble constituido por un Local Comercial, ubicado en Planta Baja del Edificio La Pelota, situado en la Calle Francisco Rafael García, Sector la Llanada, Guarenas Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, dicho Local tiene un Área de Ciento Treinta y tres Metros Cuadrados (133 mts2), el cual les pertenece por haberlo adquirido por herencia según Declaración Sucesoral signada con el Expediente N° 961153 y Solvencia Sucesoral N° 130055 de fecha 22 de julio de 1997. Suscribió el referido Contrato de Arrendamiento, actuando en nombre propio y en representación de los integrantes de la Sucesión de Antonio Gomes de Faria, por documento de Poder autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, Guarenas, en fecha 03 de febrero de 1997, bajo el N 29 Tomo 08 de los Libros Autenticaciones llevados por esa Notaria.

• Que el uso del Local, aun cuando en texto del contrato no se estipulo la actividad comercial a desarrollar en el Local de manera informal el Arrendatario, comunico que establecería un RESTAURANTE, para la venta de comida típica de su nacionalidad, con la empresa mercantil denominada RESTAURANTE YIN LONG C.A., con Registro de Información Fiscal N° 3400504589, representada por su persona en su condición de Propietario En la Cláusula Segunda: se fijó un canon de arrendamiento convenido por las partes en la cantidad de Cinco Mil Bolívares Con 00/100 (Bs. 5.000,00) que el Arrendatario, cancelara puntualmente en la fecha de su vencimiento de cada mes, monto que sería ajustado al vencimiento de cada prórroga. En la Cláusula Décimo Tercera: se estableció como domicilio especial para todos los efectos de ese contrato a la ciudad de Guarenas a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran someterse.

• Que al vencimiento de los Tres (3) años de Contrato, se continuo la Relación arrendaticia por la Renovación del Contrato, con una vigencia de Tres (3) años contados a partir del día Dieciséis (16) de Febrero del año 2015, con vencimiento el 16 de febrero de 2018, mediante documento suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de abril de 2015, inserto bajo el N° 30 Tomo 92. En este documento de Renovación de Contrato se ajusta la relación arrendaticia a lo establecido en la reciente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial, Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 Decreto N° 929, fijándose un canon de Veinticinco Mil Bolívares Exactos que el Arrendatario cancelara puntualmente en la fecha de su vencimiento mediante depósito bancario en la Cuenta N° 01341085210003000467 de la entidad bancaria Banesco, a nombre de la ciudadana MARIA ISABEL GOMEZ ABREU.

• Que en fecha 29 de diciembre de 2017, se le notificó al mencionado ARRENDATARIO con anticipación al vencimiento del contrato que, a partir del 16 de Febrero de 2018, inclusive comenzaba a regir la Prorroga legal, establecida en el artículo 26 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, que en su caso es de Dos (2) años y venciera el día 16 de febrero de 2020, también inclusive, esta notificación se negó a recibirla alegando no conocer bien el español, solicitando una copia de la misma para hacerla leer por su abogado y así lo hizo constar el funcionario de la Notaria Publica del Municipio Plaza en el Acta Notarial levantada en fecha 02 de Enero de 2018.

• Que se convino de mutuo acuerdo que para la Prorroga Legal el Canon de Arrendamiento era la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 2.500,00) Soberanos, que el Arrendatario se comprometió a pagar a LA ARRENDADORA mediante depósito bancario en la Cuenta Corriente N° 01341085210003000467 del Banco Banesco a nombre de MARIA ISABEL GOMES ABREU, por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.

• Que vencido los Dos (2) años de Prórroga Legal en fecha16 de febrero del 2020, el ARRENDATARIO, no dio cumplimiento a su obligación legal y contractual de entregar el inmueble totalmente libre de bienes y personas.

• Que siendo propicio para justificar en parte su incumplimiento que tal fecha coincide con la propagación en el país de la Pandemia del COVID 19, que dio lugar a la suspensión de todas las actividades y el Ejecutivo dicto el Decreto de Emergencia, que paralizo el país de tal manera que, al suspender las actividades comerciales, y luego con el plan de actividades de acuerdo con la propagación de la pandemia no pudo hacer entrega del Local y continuo en el uso del mencionado inmueble.

• Que, en virtud de todos los hechos expuestos, solicita al Tribunal declarar la entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones que lo recibió.

• Que, al producirse este hecho fortuito, se le planteo a EI ARRENDATARIO, que se firmara una especie de Prorroga Convencional, mientras pasaba la emergencia de salud, pero que de modo alguno daba lugar a la reconducción del contrato, ni quedaba sin efecto la Prorroga Legal que ya había terminado. No entrego el Local, no quiso firmar ningún acuerdo convencional, ni tampoco efectuó pago alguno desde el mes de febrero de 2020, ni durante el 2021 y gran parte del 2022, alegando estar amparado por una mala interpretación del Decreto Ejecutivo.

• Que el día 3 de agosto de 2022, se hizo el intento de que hiciera la entrega voluntaria del Local y se negó nuevamente, exponiendo una serie de argumentos sin fundamento haciendo una propuesta de pagar el canon mensual en divisas, mientras la situación económica del país se estabilizara en la cantidad de Ciento Veinte (120$) dólares, como una cuota mensual por el uso del Local que dicha cuota la pagaría en divisa estadounidense o en su equivalente de acuerdo a la tasa del Banco Central.

• Que en el mes de Julio del año 2023, unilateralmente sin mediar acuerdo entre las partes se fijó el pago mensual de Ciento Cincuenta y Cinco (155$) en su equivalente en bolívares, en función de la variación de la tasa, hasta el mes de Febrero del año en Curso, a partir de esta fecha no se le efectuó cobro alguno como se le hacía en forma personal, dada la conducta violenta, grosera y de insultos humillantes tildando de ladrón y estafador al que le presentaba los recibos de pagos, tampoco consta que realizo el depósito del monto del canon de arrendamiento mensual en la Cuenta Bancaria designada en el Contrato, por lo que a la fecha adeuda los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2024.

• Que en fecha 13 de marzo del año de 2024, se le llevo una nueva propuesta de contracto para regularizar de una buena vez su condición arrendaticia y se puso muy violento, ofendiendo y faltándole el respecto a su Hermano también dueño del inmueble y a las personas que lo acompañaban planteando lo mismo de siempre, que el pagaba, pero no firmaba contrato con expresiones groseras, y humillante echándolo del Local, haciéndose pasar que él no entiende de lo que se le hable, pero en virtud de la continuidad de la posesión del Local, se hacía necesario y procedente establecer nuevas condiciones para definir la entrega del mismo, todo el tiempo se niega a suscribir un acuerdo.

• Que al no haber una forma de establecer un acuerdo de manera voluntaria, solicite la Intervención del SUNDDE, como ente regulador para mediar y conciliar fijándole la terminación de esta relación, y agotar la vía administrativa, sin tener que acudir a la vía judicial

• Que a tal fin se inició un procedimiento administrativo signado con el N°1200, de fecha 18 de Abril de 2024, donde fue citado por el SUNDDE y no compareció a la citación que fue fijada para el día Jueves 25 de Abril y próxima cita está fijada para el día 3 de mayo del año en curso, y se le hizo la entrega personal por un funcionario del SUNDDE, quien se vio obligado a solicitar la Autoridad Policial, para logar acceder al Local y entregarle de la notificación emitida por el SUNDDE. para dar por agotada la vía administrativa y la conclusión del proceso administrativo.

SEGUNDO: Los hechos expresados por la parte demandada en su contestación de la demanda fueron los siguientes:

• Que es cierto que es arrendatario de un inmueble, ubicado en Planta baja del edificio La Pelota, situado en la Calle Francisco Rafael García, Sector Llanada de la Ciudad de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, misión que se le acredita desde el año 2011, año en el que suscribió su primer contrato como arrendatario con la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, como arrendador, titular de la cédula de identidad N° V-6.394.030, como se evidencia de contrato de arrendamiento debidamente Autenticado por la Notaria Publica del Municipio Plaza del estado Bolivariano de Miranda, con N° 53, Tomo 255 de fecha veintitrés (23) de diciembre de dos mil once (2011), así como también de documento debidamente Autenticado por la Notaria Publica del Municipio Plaza del estado Bolivariano de Miranda, con N° 30, Tomo 92 de fecha dieciséis (16) de abril de dos mil quince (2015), mismos consignados por la parte actora en su escrito de demanda marcados anexos con letras "A" y "D", respectivamente, de los cuales se demuestra su relación contractual y permanencia como arrendatario del inmueble de 13 años.

• Que es cierto deuda que se le pretende acreditar en el escrito libelar, correspondientes desde el mes de marzo de 2024 hasta la presente fecha, tomando en cuenta la situación económica del país, caracterizada por altos índices de inflación y devaluación, aunado a ello que en el mes de julio de 2023 el canon de arrendamiento seria incrementado a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO DOLARES ESTADOUNIDENSES (USD.155,00$), (esto reconocido por el accionante en su escrito de demanda), donde se evidencia que el canon de arrendamiento fue ajustado a discreción de la parte actora y no como establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

-III-
LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LAS PARTES-

• Cursa a los folios ocho (08) al once (11) copia del Contrato de Arredramiento suscrito entre los ciudadanos: MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.394.030, actuando en nombre propio y con cualidad de integrantes de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR y el ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.E-84.406.999 y debidamente autenticado ante el Ministerio de Interior y Justicia, Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 23 de diciembre de 2.011, bajo el número 53, del Tomo 255 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, mediante el cual se puede comprobar la suscripción de un contrato de arrendamiento entre las partes inmersas en el presente proceso correspondiente al periodo del año 2012-2015. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 del Código Civil y se aprecia la existencia de la relación locativa de marras. Así se establece.

• Cursa a los folios doce (12) al diecinueve (19) Copia simple de la Declaración Sucesoral de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR, suscrita por el Jefe de la División de Tramitaciones de la Gerencia Regional de Tributos internos Región Capital, del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT). El cual merece ser valorado y cumple con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil quien suscribe le otorga pleno valor probatorio en el presente juicio. –

• Cursa a los folios veinte (20) al veintitrés (23) Original del Poder otorgado por los ciudadanos CASIMIRA DE ABREU DE FARIA, ANTONIO ANGELO DE FARIA, JUAN ALBERTO GOMEZ DE ABREU, ORLANDO GOMEZ ABREU Y JOSE AURELIO GOMEZ DE ABREU, todos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números E-687.554, E-933.835, V-5.122.901, V-6.391.680 y V-10.474.648, respectivamente a los fines de ser representados los primeros in comento por la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU antes identificada, en todo lo relacionado con la sucesión ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR , el presente poder se encuentra debidamente autenticado ante la Notaria Pública de Guarenas en fecha (03) de febrero de 1.997 quedando inserto bajo el número 29, tomo 08, de los libros de autenticaciones llevados en esa notaria. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, merece ser valorado por cuanto hace plena fe antes terceros. Así se establece.

• Cursa a los folios veinticuatro (24) y veinticinco (25), Copia simple de la Renovación del Contrato de Arredramiento suscrito entre los ciudadanos: MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.394.030, actuando en nombre propio y con cualidad de integrantes de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR con el ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.E-84.406.999 y debidamente autenticado ante el Ministerio de Interior y Justicia, Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 15 de abril de 2.015, mediante el cual se puede comprobar la suscripción de un contrato de arrendamiento entre las partes inmersas en el presente proceso correspondiente al periodo del año 2015-2018. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 del Código Civil y se aprecia la existencia de la relación locativa de marras. Así se establece.

• Cursa a los folios veintiséis (26) al veintiocho (28) Original de Notificación para la Prorroga Legal, suscrita por la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.394.030, actuando en nombre propio y con cualidad de integrantes de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR al ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.E-84.406.999, mediante Acta Notarial de fecha 02 de enero de 2018, debidamente autenticado ante el Ministerio de Interior y Justicia, Notaria Publica del Municipio Plaza Guarenas del Estado Miranda, mediante el cual se puede comprobar que dicha prorroga Legal, es de dos (2) años, y vencería el día 16 de febrero de 2020. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 del Código Civil y se aprecia la existencia de la relación locativa de marras. Así se establece.
Copias de los recibos de pago emanados de la Sucesión Gómez de Faria Antonio, domicilio fiscal Calle Ambrosio Plaza, Edificio Fátima, Piso 2, Apartamento 3, Sector Pueblo Arriba, Guarenas, Estado Miranda La Mura, Urbanización El Marques, Local S/N, los cuales insertos a los folios veintinueve (29) al treinta (30) de la siguiente forma:
 De fecha 23 de diciembre de 2023, Nº de control 000494, Nº de factura 000494, por la cantidad de 6479,59 Bs.
 De fecha 31 de enero del año 2.024, Nº de control 000495, Nº de factura 000495, por la cantidad de 6522,00 Bs.
 De fecha 01 de marzo del año 2.024, Nº de control 000496, Nº de factura 000496 por la cantidad de 6517,79 Bs.
Este Tribunal le confiere valor a los recibos de pagos antes mencionados, conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y se aprecia el cumplimiento de pago de la parte demandada del mes de diciembre 2023, enero 2024 y febrero 2024. Así se establece.

• Original de la NOTIFICACIÓN DNPDI/1200/24 de fecha 22 de abril del año 2.024 por la denunciante MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.394.030 ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), en la que se le convoca a un reunión con carácter de obligatoriedad a fin de ventilar la respectiva denuncia, la presente documental se encuentra consignada a las presentes actas procesales en los folios treinta y uno (31).

• Original del ACTA DE AUDIENCIA en el folio treinta y dos (32) y treinta y tres (33), emitida por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) en fecha 25 de abril del año 2.024, en la ciudad de caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital identificada con los números y letras DMPD/1200/24, con la cual se pretende la solución del conflicto suscitado por la solicitante ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.394.030, actuando en nombre propio y con cualidad de integrantes de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR y el ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.E-84.406.999, quien pretende la desocupación del local, no habiendo conciliación como se asentó en el acta, la misma corresponde al presente expediente.

• Copia simple de la constancia de Admisión de denuncia interpuesta ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos SUNDDE de fecha 18 de abril del año 2.024, bajo el Nº de ticket 1200, en la cual se lee que la mencionada denuncia fue admitida y se encuentra en proceso para dar una respuesta oportuna, se encuentra anexada al folio treinta y cuatro (34) y treinta y cinco (35) de las presentes actas procesales.

• Original de la NOTIFICACIÓN DNPDI/1200/24 de fecha 25 de abril del año 2.024 por la denunciante MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.394.030 ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), en la que se le convoca a un reunión con carácter de obligatoriedad a fin de ventilar la respectiva denuncia, la presente documental se encuentra consignada a las presentes actas procesales en los folios treinta y seis (36).

• Original del ACTA DE AUDIENCIA en el folio treinta y siete (37) y treinta y ocho (38), emitida por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) en fecha 03 de mayo del año 2.024, en la ciudad de caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital identificada con los números y letras DMPD/1200/24, con la cual se pretende la solución del conflicto suscitado entre la solicitante ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.394.030, actuando en nombre propio y con cualidad de integrantes de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR y el ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.E-84.406.999, no habiendo conciliación como se asentó en el acta, la misma corresponde al presente expediente.

• Original de ABORDAJE DE DENUNCIA en el folio treinta y nueve (39), emitida por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) en fecha 03 de mayo del año 2.024 no habiendo conciliación como se asentó en el acta.

En atención a las documentales antes descritas, las cuales conciernen en su totalidad a la denuncia instaurada ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), siendo esta la vía previa o administrativa acerca de la solución de conflictos que fueren ventilados en materia de arrendamiento de local comercial, es imperante para quien suscribe ilustrar a las partes inmersas en el presente proceso, que las mismas, aun habiéndose consignadas para demostrar el procedimiento a seguir con antelación a la instauración de la presente demandada, estas no atañen nada al fondo de la controversia, por lo cual, esta sentenciadora las desecha del acervo probatorio por no aportar nada a la Litis. Y Así se decide.

• Copia simple del Rif J29586991-6 correspondiente a la SUCESIÓN GOMEZ DE FARIA, ANTONIO. la presente documentación corre inserta desde el folio cuarenta (40) Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 del Código Civil y se aprecia la existencia de la relación locativa de marras. Así se establece.

• Original del certificado de solvencia de sucesiones expediente 961153 correspondiente al causante ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR, por la Dirección General Sectorial de Rentas, Impuestos Sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos de la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Capital, del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), la presente documentación corre inserta desde el folio cuarenta y uno (41). El cual merece ser valorado y cumple con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo1.357 y 1.360 del Código Civil quien suscribe le otorga pleno valor probatorio en el presente juicio.

• Original de la declaración Sucesoral de la administración de rentas, departamento de sucesiones Ministerio de Hacienda, administración de hacienda, Región Capital de fecha 17 de mayo del año 1.996 bajo la planilla de sucesión Nº 1246 la presente documentación es acerca de la sucesión de FARIA JUNIOR ANTONIO GOMES la presente documentación corre inserta desde el folio cuarenta y dos (42) al folio cincuenta y tres (53). Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y se aprecia la existencia de la relación locativa de marras. Así se establece.

• Copias simples de la cédula de identidad de la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, carnet de Inpreabogado y de la cédula de identidad de la abogada de la parte demandante la ciudadana JUDITH MARGARITA ESCOBAR URBINA, la cual cursa en el folio cincuenta y seis (56) el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.

• Cursa a los folios setenta y tres (73) al setenta y siete (77) Original del Titulo Supletorio emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, evacuado en fecha 22 de octubre de 1979. En este instrumento documental consta que el ciudadano Antonio Gómes de Faria, mayor de edad, portugués, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 222.536, declara que adquirió en venta del señor Juan Rafael Sarmiento, la casa distinguida con el N° 16 y la parcela de terreno que ella ocupa, situada en la Calle El Progreso La Llanada lugar denominado La Pelota de la ciudad de Guarenas, tal como consta de documento protocolizado en fecha 3/12/1965, en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Plaza del Estado Miranda. Contentiva de una casa de dos (2) plantas de construcción moderna con su respectivo Pent-House y su Local Comercial, cuyos linderos son: NORTE Con casa que es o fue propiedad de la Sucesión de Julia Ananguren, hoy propiedad de Jesús María Marrero, SUR: Callejón en medio y casa del citado Jesús María Marrero, NACIENTE: Que es su frente Calle Progreso en medio y casa del mismo Jesús María Marrero y PONIENTE: Callejón en medio y casa de dicho señor Jesús María Marrero. En dicho documento se señala en el Particular Tercero de la evacuación la descripción de los ambientes del inmueble están distribuidos de la siguiente forma: Planta Baja: que consta de Un Local Comercial son sus respectivas salas de baño, tres habitaciones una sala de baño, un salón comedor, un salón recibo, un salón-cocina y un patio intermedio, que corresponde al Local Comercial objeto de este proceso, con el mismo se corrobora la titularidad del inmueble en cuestión a favor del ciudadano antes mencionado, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.

• Cursa a los folios setenta y ocho (78) Original de Planilla de la Declaración Jurada de Inscripción del Inmueble Urbano, efectuada ante la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza, registrado en fecha 2 de marzo de 2012, el presente documento expresa que el inmueble se destina para Local Comercial, en ningún momento se indica que es una vivienda familiar.

• Cursa a los folios setenta y nueve (79) copia simple de plano de distribución de la bienhechuría, firmado por el Ingeniero Adrian Alberto Rengifo y sellado por la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza.

• Cursa a los folios ochenta (80) Original de la ficha catastral de identificación del inmueble inscrito con el código catastral n° 15-17-01-U01-001-003-016-012-000-000, propiedad de la SUCESIÓN ANTONIO GOMES DE FARIA, en el presente documento expresa que el inmueble se destina para Local Comercial.

• Cursa a los folios ochenta y uno (81) copia simple del Estado de Cuenta del Servicio de Electricidad del Local Comercial, donde consta que existe una instalación comercial estado de cuenta 1000022003872 a nombre del RESTAURANTE YIN LONG. C.A, con el Contrato N°1000022003872.

De las documentales que fueron enunciados con anterioridad tenemos que emanan de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del estado Bolivariano de Miranda, según sentencia número 282 de fecha 05 de agosto de 2021, la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Dr. Guillermo Blanco, estableció que los documentos administrativos poseen la misma autenticidad que los documentos públicos, pues gozan de una presunción de veracidad por emanar de un funcionario público autorizado, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.

• Cursa a los folios ochenta y dos (82) al ochenta y cuatro (84) Comprobantes de Retención de impuesto sobre la Renta constante de tres folios útiles, emitido por el RESTAURANTE YIN LONG. C.A como agente de Retención del ISL.R. a la Sucesión Gomes de Faria Antonio, con Registro de Información Fiscal Nº J295869916. emitida en fecha 01/09/2022, 03/10/2022 y 15/12/0022 por concepto de canon de arredramiento, donde demuestra la razón social a nombre del RESTAURANTE YIN LONG. C.A.

Los mencionados documentales merecen ser valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.

-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Discriminadas las actuaciones de relevancia ocurridas en el devenir del juicio y, siendo la oportunidad para dictar el extenso del fallo, conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado pasa a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:
Realizado el análisis de las pruebas aportadas al proceso, este Juzgado considera preciso señalar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que esto constituya la anulación del poder discrecional del juez en la búsqueda de la verdad para acercarse a lo justo y ajustado en la aplicación del derecho. El anterior precepto persigue establecer los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Esta Juzgadora observa que en el caso de marras, nos encontramos en la sustanciación de una demanda que por DESALOJO de local comercial, siguen la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro.V-6.394.030, actuando en nombre propio y con cualidad de integrantes de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR, debidamente asistida por la abogada en ejercicio la ciudadana JUDITH M. ESCOBAR U. inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 17.392 en contra del ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro.E-84.406.999.

Dicha petición nace del libelo de demanda interpuesto en fecha 24 de octubre de 2.024 por la voluntad de la parte actora de solicitar el Desalojo fundamentado en los literales “a”, “g” y “i” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial: a) “Que el arrendatario ha dejado de pagar más de Dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos..." g) Que el contrato suscrito se encuentra vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…, y por ultimo literal i) Que el arrendatario ha incumplido cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio...."

En cuanto al primer supuesto alegado por la parte demandante contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, el cual dispone: “a) Que el arrendatario ha dejado de pagar más de Dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos..." por cuanto la parte demandada dejó de cumplir con su obligación de pagar más de dos (2) cánones de arrendamientos. Así pues tenemos, que los cánones insolutos son los correspondientes a los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE DE 2.024, equivalentes en su totalidad a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO DÓLARES AMERICANOS (155$) y que por el incumplimiento en los pagos de los meses anteriormente señalados nacía el derecho de hacer entrega inmediata del inmueble en cuestión.

En este sentido, establece nuestra norma Adjetiva en su artículo 1.579, lo siguiente:

Artículo 1.579.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.” (Cursivas y subrayados de esta Juzgadora).

Seguidamente, el artículo 40 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial estatuye lo siguiente:

Artículo 40: “son causales de desalojo;
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”. (Subrayado por este despacho).

La norma especial es clara en determinar la consecuencia jurídica derivada de la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento; causal ésta en la que la parte actora fundamentó su pretensión para solicitar el desalojo del bien arrendado.

En el caso in comento, una de las pretensión de la parte demandante inicialmente es intentar la presente acción de desalojo por la falta de pago de SIETE (7) MESES correspondientes a: MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2.024, respectivamente, sin embargo, en el iter procesal específicamente en el escrito de contestación la parte demandada no consigno documentación alguna que probara estar solvente en los meses de canon de arrendamiento demandados como insolutos.

En tal sentido, el legislador ha delimitado la carga de la prueba de los hechos negativos, donde el demandado en su condición de arrendatario debe probar haberse liberado de su obligación de la en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla lo siguiente:

Artículo 506. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Artículo 1.354 “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción
de su obligación.”

De los artículos previa citados tenemos que la carga probatoria de haberse liberado de una obligación correspondía en el presente caso al demandado, el ciudadano JUNNING HU, anteriormente identificado, quien debía consignar documento alguno que pudiera comprobar encontrarse solvente en los cánones de arrendamiento que demandaron como insolutos. Ahora bien, por cuanto en el lapso de contestación de la demanda no consigno documental alguna que pudiera comprobar su solvencia, de igual forma no consigno en el lapso de promoción prueba alguna que pudiera determinar que el demandado haya cumplido con su obligación. Así se establece.
Desde tal panorama, encuentra quien aquí decide que, correspondió a la parte demandada demostrar la excepción por excelencia como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, en otras palabras, no quedó demostrado del acervo probatorio que la parte demandada haya pagado los cánones reclamados como insolutos, pues, lo señalado para demostrar tal supuesto, fue desechado y carece de sustentabilidad que excusen el incumplimiento de la obligación contraída, en ese sentido, se considera oportuno destacar objetivamente en este fallo, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que ‘las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho’, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo ‘reus in excipiendo fit actor’, que equivale al principio según el cual ‘corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Énfasis de este Tribunal).

Con vista al criterio doctrinario y jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo y al aplicarlo analógicamente al caso particular bajo estudio, lo hace suyo este Tribunal y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, que la distribución de la carga de la prueba recaería, en este caso, la parte accionada, quien tuvo la obligación de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento. Todo esto, hace inferir que no quedó plenamente probada en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, por lo que la acción de Desalojo por falta de pago de Local Comercial que origina estas actuaciones conforme a lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literal “a”, por lo cual, debe prosperar en derecho, conforme al marco legal antes descrito, y así finalmente será establecido de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Así se Decide.

En cuanto al Segundo Supuesto por la parte demandante contenida en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, el cual dispone: g) Que el contrato suscrito se encuentra vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes… del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, porque según su decir EL CONTRATO SUSCRITO VENCIO Y NO EXISTE ACUERDO DE PRORROGA O RENOVACION DE LAS PARTES.

Dicha demanda igualmente se fundamenta en la voluntad de la parte actora al manifestar no querer continuar con la relación arrendaticia, quien a su vez alega que le otorgó a la parte demanda la respectiva prorroga legal establecida en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, de esta manera estando plenamente facultada para ejercer la presente demanda de conformidad a lo establecido en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, porque según su decir EL CONTRATO SUSCRITO VENCIO Y NO EXISTE ACUERDO DE PRORROGA O RENOVACION DE LAS PARTES.

Así las cosas, la pretensión de la parte demandante también encuadrada a demandar el desalojo por no existir acuerdo de prorroga renovación entre las partes, es decir, no existe intención de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, es decir, desea extinguir el vínculo jurídico existente.

Ahora bien, una vez esgrimidos los fundamentos de derecho en que la parte demandante fundamenta su demandada, señalado los hechos y pruebas proporcionadas por cada una de las partes a la presente causa, esta Juzgadora considera necesario establecer lo siguiente:

Por su parte del contrato denominado “la renovación del contrato de arrendamiento” autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 15 de abril de 2.015, se puede evidenciar en la Cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento las partes establecieron lo siguiente: “…La duración del presente contrato de renovación de arrendamiento es por el lapso de TRES (3) AÑOS PRORROGABLES contados a partir del dieciséis (16) de febrero de dos mil quince (2015), este contrato gozara de Prorroga legal como lo estipula el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial…” En consecuencia, del estudio de la referida cláusula contractual estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado así lo han dejado establecido las partes en la mencionada clausula. ASI SE ESTABLECE

Del folio veintiséis (26) al veintiocho (28) consta notificación para el uso de la Prorroga Legal, solicitada por la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.394.030, actuando en nombre propio y con cualidad de integrantes de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR dirigida al ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.E-84.406.999, llevada a cabo por la Notaria Publica del Municipio Plaza Guarenas del Estado Miranda en fecha 02 de enero de 2018, dentro del contenido del escrito de solicitud se establece primero que lapso de la prorroga legal era de dos (2) años, segundo que a partir del 16 de febrero de 2018 iniciaba el referido lapso, tercero que la prorroga legal culminaba el 16 de febrero de 2020, del contenido del acta notarial se evidencia que fue practicada efectivamente la notificación en la persona del ciudadano JUNNING HU, anteriormente identificado. Del referido documento, el cual no fue desconocido por la parte demandada, se puede comprobar que la parte demandada fue notificado de la voluntad de no renovación de la relación contractual, igualmente el inicio del uso de su derecho de prorroga legal. ASI SE ESTABLECE.

Determinado el valor probatorio de los documentos que sustentan la presente acción tenemos que la presente demanda se circunscribe al hecho de alegar que el contrato ya venció y la parte demandada hizo uso de la prorroga legal, de conformidad con el ordinal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, del estudio de la presente causa tenemos que como se dejó por sentado y según los contratos suscritos por la partes, el cual inicio la relación contractual en el año 2012 con el primer contrato hasta el último suscrito en el año 2015, este último con un lapso de vigencia de tres (3) años, la relación contractual se mantuvo durante cinco (5) años, por lo que la Prorroga legal como lo estipula el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial es por dos (2) años. Entendiéndose de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil que el contrato es ley entre las partes, la parte actora presentó notificación por escrito de la no renovación de la relación arrendaticia, circunstancia que fue cubierta con la notificación realizada por la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda en el Acta Notarial levantada en fecha 02 de Enero de 2018, dejando por sentado que la relación arrendaticia tuvo vigencia hasta el 16 de febrero de 2018. En consecuencia, a partir de 16 de febrero de 2018 comenzó a correr el lapso de prorroga legal de dos (2) años por tener la relación arrendaticia más de cinco (5) años, por lo que el lapso de prorroga legal feneció para el 16 de febrero de 2020. ASI SE ESTABLECE.

Es menester para quien suscribe citar el criterio jurisprudencial sostenido en el fallo N° 993 del 1° de agosto de 2014 (caso: “Hola Modas”), ratificado en decisión N° 1534 del 12 de noviembre de 2014 (caso: “Juan Martín Alegría”), que estableció lo siguiente:
“(…) el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios [hoy Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial] no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de Arrendamiento, ya que una vez vencida la Prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem (…)”

De lo anteriormente transcrito tenemos que, el arrendador puede solicitar el desalojo del inmueble arrendado en los términos en que fue interpuesta la demanda, por cuanto, la prorroga legal es un beneficio acordado por el legislador al arrendatario, que celebre un contrato a tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse continúe ocupando el inmueble, durante cierto tiempo máximo con fundamente en la duración del contrato, y siempre y cuando al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal. La prórroga legal es un beneficio legal, potestativo para el arrendatario e imperativo para el arrendador si el anterior decide hacer uso de su derecho; pero que en ningún caso es una acción propiamente dicha.

Así las cosas, tenemos que quedó demostrado con creces 1.- Que el contrato es a tiempo determinado, 2.- Que la parte demandante notifico su consentimiento de NO renovar el contrato, 3.- Que se computo con creces el lapso establecido en la ley para el goce de la prorroga legal, por consiguiente, el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,

debe prosperar en derecho, así finalmente será establecido de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DECIDE.

En cuanto al Tercer Supuesto por la parte demandante contenida en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, el cual dispone: i) Que el arrendatario ha incumplido cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio.... porque según su decir la parte demandada mantiene el Local Comercial como vivienda familiar.

Tenemos que, la pretensión de la parte demandante también encuadrada a demandar el desalojo por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que corresponden conforme a la ley, es decir, desea extinguir el vínculo de la relación arrendaticia.

Ahora bien, una vez esgrimidos los fundamentos de hecho y derecho en que la parte demandante sustenta su demandada, esta Juzgadora considera necesario establecer lo siguiente:

La parte actora en su escrito libelar arguye que los hechos descritos en la demanda, se subsumen en la referida causal, ya que la parte demandada incumplió la obligación contractual, contraviniendo a su vez, las normas generales de uso comercial, que contienen disposiciones de obligatorio cumplimiento, que se encuentran establecidas en el contrato específicamente en la Cláusula Primero del referido contrato de arrendamiento las partes establecieron lo siguiente: “…LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un Local Comercial de su propiedad, ubicado en Calle El Progreso, Barrio La Pelota, Sector La Llanada, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda…”

En cuanto a la causal alegada por la parte demandante tendiente a verificar el cambio del uso acordado en el contrato tenemos que es importante traer a colación las normas tendientes a la carga de prueba contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla lo siguiente:
Artículo 506. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Del contenido normativo tenemos que en el lapso otorgado por el juicio oral para la presentación de las pruebas ninguna de las partes consignaron prueba alguna que hiciera plena prueba a esta Juzgadora que el inmueble objeto de la presente acción se estuviera usando como vivienda por parte del ciudadano JUNNING HU, anteriormente identificado, en tal sentido esta Juzgadora no puede acordar en derecho la presente causal por cuanto no existe plena prueba sobre el alegato realizado por la parte actora. En consecuencia, no debe prosperar en derecho el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así finalmente será establecido de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo.. ASI SE DECIDE.
Por todas las circunstancias de hechos y de derecho anteriormente expuestas la presente acción debe prosperar en forma parcial. ASI SE DECIDE.

-V-
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO de local comercial intentada por la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.394.030, actuando en nombre propio y con cualidad de integrantes de la Sucesión de ANTONIO GOMES DE FARIA JUNIOR, debidamente asistida por la abogada en ejercicio la ciudadana JUDITH M. ESCOBAR U. inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 17.392, en contra el ciudadano JUNNING HU, de nacionalidad China, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.E-84.406.999, debidamente asistido por la abogada JEIMAR ALEIDA QUILELLI CELIS, Abogado, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 316.476, Defensor Público Auxiliar Primera (1"), adscrita a la Unidad Regional de la Defensa Pública del estado Bolivariano de Miranda, extensión Guarenas-Guatire.
SEGUNDO: Entregar a la parte demandante libre de bienes y personas un inmueble constituido por un lote de terreno por un Local Comercial, ubicado en Planta Baja del Edificio La Pelota, situado en la Calle Francisco Rafael García, Sector la Llanada, Guarenas Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, dicho Local tiene un Área de Ciento Treinta y tres Metros Cuadrados (133 mts2).
TERCERO: Por haber vencimiento parcial en el presente caso no hay condenatoria en costa, por aplicación en contrario del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEFINITIVAS DEL TRIBUNAL
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora De La Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en la ciudad de Guatire, DOCE (12) de AGOSTO de dos mil veinticinco (2.025). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación. -
LA JUEZ,

ADRIANA PLANAS MELERO
LA SECRETARIA,

MARISOL GONZÁLEZ RONDÓN
En la misma fecha, siendo tres de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

MARISOL GONZÁLEZ RONDÓN
APM/MGR/YB
Exp. N° 6060-24.-

MARISOL GONZÁLEZ RONDÓN, Secretaria del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, quien suscribe, CERTIFICA: Que las copias fotostáticas que anteceden, son traslado fiel y exacto de sus originales, correspondiente a la decisión dictada por este Tribunal, en el expediente Nro. 6060 contentivo del Juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue la ciudadana MARIA ISABEL GOMES ABREU, contra el ciudadano JUNNING HU. Certificación que se expide de conformidad con la Ley, en Guatire, a los doce (12) días del mes de agosto de 2025. Años 215° y 166°.-
LA SECRETARIA,

MARISOL GONZÁLEZ RONDÓN
MGR/YB.-
EXP. N° 6060.-