TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
215º y 166°

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:
Sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 19 de agosto de 2005, bajo el No. 20, Tomo 160A-Sdo, cuyos estatutos fueron modificados mediante acta de asamblea inscrita ante el mencionado registro en fecha 21 de noviembre de 2017, bajo el No. 42, Tomo 288-A Sdo; representada por la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.084.923.

Abogado en ejercicio RAFAEL JOSÉ PALMA DELGADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 58.964.

Sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 30 de diciembre de 1982, bajo el No. 95, Tomo 158-A-Sgo, representada por la ciudadana MILDRED XIOMARA TERIFE ARMAZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad No. V-5.401.835.

Abogado en ejercicio MOISÉS ABELARDO MIJARES TERIFE, inscrito Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 275.518.

DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

25-10.343.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio MOISÉS ABELARDO MIJARES TERIFE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de junio de 2025, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., en contra de la prenombrada empresa, todos plenamente identificados en autos; e INADMISIBLE la reconvención por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por la parte demandada.
En fecha 28 de julio de 2025, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, dejando constancia que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 22 de octubre de 2025, esta alzada declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho, y advirtió a las partes que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzarían a correr los sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir fuera de lapso, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
PARTE DEMANDANTE:
Mediante escrito libelar y su posterior reforma presentados en fecha 09 de julio y 23 de septiembre de 2024, el apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 01 de octubre de 2004, se inició una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un galpón comercial con un área de construcción de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 mts2) aproximadamente, integrado por un salón, una dependencia para oficina y dos baños, con estructura de tubos de hierro, techo de zinc, paredes de bloques de arcilla, piso de cemento y portón corredizo, ubicado en la calle Ezequiel Zamora de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que el contrato fue celebrado entre la arrendataria sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., y el arrendador, ciudadano ALBERTO BENJAMÍN CABALLERO VILLEGAS (tercero ajeno al proceso), continuando las partes la relación arrendaticia de manera continua y a tiempo determinando por medio de diversos contratos que se fueron actualizándose en su contenido, los cuales fueron aceptados y firmados durante los años del 2005 hasta el 2017.
3. Que para el año 2019, el contrato de arrendamiento se suscribió entre la hoy demandada y la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., en razón de que el propietario del inmueble, ciudadano ALBERTO BENJAMÍN CABALLERO VILLEGAS, pasó la propiedad y dominio del mismo a la empresa familiar que había constituido entre su persona, cónyuge e hijos, hecho que –a su decir- se puso en conocimiento a la arrendataria en la persona de su representante, al punto que suscribió el contrato locativo del año 2019, y el siguiente celebrado el 1° de enero de 2020.
4. Que todos los contratos señalados fueron reconocidos y aceptados por las partes, según la sentencia de fecha 25 de marzo de 2024, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal y Urdaneta de esta Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en el expediente No. D-945-22, la cual fue declarada definitivamente firme en fecha 18 de abril del mismo año, en la cual se reconoce la relación entre las partes desde el 1° de octubre de 2004, hasta el 31 de diciembre de 2020, acumulando así un lapso de vigencia locativa de más de diez (10) años.
5. Que en base a ello, le correspondía a la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., una prórroga legal por un término de tres (3) años, tiempo que –a su decir- comenzó a computarse desde el 1 de enero de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2023.
6. Que a partir del 1° de enero de 2024, nació la obligación de la demandada de restituir la posesión del inmueble, cosa que –a su decir- no ha cumplido, por lo que procede a intentar la presente acción desalojo con la consecuente restitución del inmueble arrendado.
7. Fundamentó la presente demanda en el artículo 1.141, 1.159 y 1.167 del Código Civil, concatenado con los artículos 20, 26 y 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial.
8. Que con fundamento en lo anterior, procede a demandar el desalojo y restitución del inmueble con la consecuente resolución del contrato a la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., a fin de que convenga o a ello sea condenada por el tribunal, entregando el bien completamente libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que fue recibido, con sus instalaciones y estructuras en perfectas condiciones de funcionamiento, solvente tanto en el pago de servicios, como de todas las obligaciones que aceptó.
9. Finalmente, estimó la presente demanda en la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), y solicitó que la misma sea declara con lugar.
PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 05 de noviembre de 2024, el abogado en ejercicio MOISÉS ABELARDO MIJARES TERIFE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ELECTRO AUTOS MIJARES, C.A., procedió a dar contestación a la demanda intentada en contra de su defendida, ello en los siguientes términos:
1. Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como en el derecho la infundada y temeraria demanda incoada, por cuanto se fundamenta en la sentencia dictada en el expediente D-945-22, en fecha 25 de marzo de 2024, buscándose –según su decir- cambiar el sentido de las palabras contenidas en la misma, ya que el juez logró verificar con el contrato que culminaría el 31 de diciembre de 2020, que le correspondería a la arrendataria hacer entrega del inmueble objeto de litigio en fecha 31 de diciembre de 2023, y que si bien las partes habían firmado un acuerdo para la entrega del inmueble en esa fecha, tal acuerdo –a su decir- es nulo de toda nulidad.
2. Que con dicho proceso se demuestra que la parte actora instauró la pretensión de desalojo faltando un (1) año y medio para la culminación de la prórroga legal, contraviniendo lo previsto en la ley, lo que a su vez demuestra que existió –según su decir- una perturbación por la parte actora, violando de esta manera el derecho que tenía en su oportunidad la parte arrendataria del uso, goce y disfrute del local comercial, por lo cual existió una interrupción de la misma.
3. Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como en el derecho la infundada y temeraria demanda incoada, por cuanto con el contrato suscrito del año 2020, quedó evidenciado –a su decir- el cobro del canon de arrendamiento en dólares a pesar de haberse fijado en bolívares, lo cual hace que ficho contracto carezca de legalidad.
4. Que existe –a su decir- un cobro excesivo del canon de arrendamiento hacia la parte arrendataria, lo cual fue denunciado en el primer proceso judicial, por lo que solicita que se emita pronunciamiento sobre tal situación de ilegalidad según los artículos 3, 14, 17, 24, 26, 30, 34, 41 literales “D” y “G” de la ley especial.
5. Finalmente, solicitó la pronunciación en la sentencia sobre la existencia de la perturbación hacia su representada por parte de la demandante, al no dejar concluir de manera satisfactoria la prorroga legal que establece el contrato suscrito por las partes en el año 2020, así como sobre las ilegalidades que contiene el mismo acerca del cobro de canon de arrendamiento en moneda extranjera cuando había sido pactado en bolívares, y consecuentemente, sea declarada sin lugar la demanda en la definitiva por ser–a su decir- infundada y temeraria.

Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la parte demandada conjuntamente con el referido escrito de contestación a la demanda, procedió a RECONVENIR a la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:
1. Que desde el año 1989, en el galpón objeto de esta demanda y contrademanda, funciona el taller de su defendida, y que desde esa fecha hasta el año 2013, el ciudadano ALBERTO BENJAMÍN CABALLERO VILLEGAS, conjuntamente con el ciudadano MAURICIO MIJARES, en su carácter de representante de la empresa ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., realizaban unos contratos de arrendamiento sencillos, sin el formalismo legal, solo se estipulaba cuánto era el canon y la duración del contrato, pero que desde el año 2019, éstos son redactados por el abogado de la parte aquí demandante con más de quince (15) cláusulas, que para entenderlas se requiere –a su decir- ser como mínimo abogado.
2. Que sin embargo a esto, la relación arrendamiento continuó de manera normal, a pesar de los aumentos del canon realizados –a su decir- en contravención a la ley, por lo que en el año 2019, el ciudadano ALBERTO CABALLERO, lleva un nuevo contrato al local donde funciona el taller, y le informa a su defendida que los negocios de él y los locales comerciales los van a administrar sus hijos Tulio Caballero y Tulimar Caballero, por medio de la empresa ALAUTUTU, C.A., de la cual son todos socios, sin haber –a su decir- una notificación pública o privada, por lo que representante de su defendida acepta contratar con la buena fe de que ésta sólo fungiría como administradora de los locales comerciales, y sin tener conocimiento -según su decir- de que se había realizado una venta del inmueble a la empresa hoy demandante.
3. Que al acudir al registro inmobiliario, se le es informado que en fecha 10 de noviembre de 2017, el ciudadano ALBERTO CABALLERO, le vendió a la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., el inmueble arrendado, es decir, que ello ocurrió diez (10) días después de haberse firmado el contrato de arrendamiento, y que en el contrato siguiente del año 2019, no existe ninguna cláusula que anuncie que el local comercial haya sido cedido o dado en venta a la persona jurídica mencionada, por lo que hasta la fecha la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A. no ha sido notificado de manera formal mediante documento notariado de dicha venta.
4. Que en el año 2017, su defendida cumplía con todas las condiciones para que se le hiciera la preferencia ofertiva conforme a lo previsto en la ley, pero que hasta la fecha no existe algún documento notariado que constare que el ciudadano ALBERTO CABALLERO, le haya ofertado en venta el inmueble, ni algún documento privado de dicha notificación, violándose así –según su decir- la preferencia ofertiva.
5. Que los contratos de los años 2019 y 2020 son nulos de toda nulidad, por cuanto la obligación que adquirió la empresa hoy demandante-reconvenida en tales años, no tiene ningún efecto jurídico ya que está fundamentada en una causa ilícita y contraria a la ley, al violentarse la preferencia ofertiva de su defendida.
6. Que para el año 2017, la moneda de curso legal era el bolívar-fuerte, lo que significa que el ciudadano ALBERTO CABALLERO, le vendió a la empresa demandante, el inmueble en cuestión por la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F. 780.000,00), sin realizar la notificación notariada de la preferencia ofertiva a la arrendataria, quedando entonces dicha cantidad con la reconversión monetaria del año 2018, en la suma de siete bolívares con ochenta céntimos (Bs. 7,80), y que además dicha suma fue producto de otro reconvención en el año 2021, por lo que sostuvo que ello debe ser tomado en cuenta al hacerle a su defendida una nueva preferencia ofertiva.
7. Fundamento la presente demanda en los artículos 1.157 y 1.546 del Código Civil, concatenados con los artículos 3, 38, 39 y 44 numeral 2° de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
8. Que por lo antes expuesto, solicita que la admisión de presente reconvención ya que el hecho ilícito no se encuentra prescrito, y en la definitiva, se declare con lugar la misma por la violación de la preferencia ofertiva y el derecho que tiene su representada al retracto legal, en las mismas condiciones y precio al documento de compraventa presentado ante el registro inmobiliario en fecha 10 de noviembre del 2017.
9. Por último, estimó la demanda en la cantidad de setenta dólares americanos (USD $70.00).

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Por su parte, se evidencia que en fecha 20 de noviembre de 2024, el abogado en ejercicio RAFAEL JOSÉ PALMA DELGADO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., procedió a contestar la reconvención intentada en contra de su defendida, en los siguientes términos:
1. Que contradice, refuta, niega y rechaza de forma clara y categórica en todas y cada una de sus partes, la reconvención promovida por la demandada-reconviniente, por cuanto el retracto legal intentado –a su decir- no procede, ya que conforme a los artículo 1546 del Código Civil y 39 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, la trasferencia de la propiedad debe realizarse a un extraño o tercera persona fuera de la relación arrendaticia, hecho que –según su decir- no acaeció.
2. Que la empresa demandada-reconviniente estaba en pleno conocimiento del cambio de la arrendadora de una persona natural a una jurídica, conformada por una empresa familiar, manteniéndose el bien dentro del control y dominio de la familia Caballero, no pasando a manos de terceros o extraños que pudieran perturbar la relación locativa, lo cual fue –a su decir- comunicado de manera verbal a la arrendataria, lo cual admite en su escrito de reconvención.
3. Que no se realizó notificación alguna, por cuanto las normas aplicables establecen esa obligación cuando se va a vender a un extraño o a un tercero fuera de la relación arrendaticia, pero que en el presente caso, el arrendador sigue siendo el mismo, solo que representado por una persona jurídica, por lo que la relación –a su decir- no sufrió cambios que pudieran perturbar a la hoy demandada-reconviniente.
4. Que además de ello, tal cambio fue aceptado por las partes cuando proceden a suscribir el contrato de arrendamiento en el año 2019 y 2020, en los cuales se dejó constancia que su defendida era propietaria del bien arrendado.
5. Que la acción intentada se encuentra caduca ya que –a su decir- venció el lapso o plazo para ejercerla conforme a la ley, por cuanto la arrendataria en tiempo útil, conociendo con certeza lo acaecido respecto a la propiedad, no hizo uso en su oportunidad de cualquier acción, ello conforme al artículo 1.547 del Código Civil.
6. Que existieron –a su decir- dos (2) momentos probados con certeza donde se comenzaba a computar los cuarenta (40) días del mencionado artículo, uno sería con la fecha cierta en que las partes firmaron el contrato, es decir, el 1° de enero de 2019, en el cual se explicó que su defendida era la propietaria del inmuebles, y el segundo momento fue en fecha 28 de noviembre de 2022, cuando la arrendataria presentó en el juicio sustanciado bajo el No. D-945-22, un escrito en el cual hace constar que estaba en pleno conocimiento del traspaso de la propiedad del inmueble a la empresa familiar.
7. Que también existen condiciones que no pueden ser relajadas al momento de ejercer la acción de retracto legal, como es, el estar la arrendataria solvente en el pago de arrendamiento y demás obligaciones contractuales, lo cual no se cumple en este caso, por cuanto –a su decir- la arrendataria ha dejado de pagar el canon desde el mes de julio de 2021, y tiene una deuda por el consumo de agua, desde el 8 de marzo de 2022 al 3 de noviembre de 2024, por lo que la reconvención debe ser declarada sin lugar.
8. Por último, insistió en que existen tres (3) condiciones específicas para que sea declarada sin lugar la reconvención intentada, la primera es por cuanto el traspaso de la propiedad no se realizó a un extraño o tercera persona fuera de la relación arrendaticia, la segunda es porque se encuentra caduca la acción, y la tercera, es porque la arrendataria no se encuentra solvente en sus obligaciones; motivos por los cuales, solicitó que se declare sin lugar.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS.

PARTE DEMANDANTE:
Se evidencia de los autos que la parte demandante-reconvenida conjuntamente con su escrito libelar promovió los siguientes medios probatorios:
Primero.- (Folios 11 y 41, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática, CÉDULA DE IDENTIDAD No. V-12.084.923, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZÁLEZ, de estado civil soltera; y marcado con la letra “F”, en copia fotostática, REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) No. J313917320, cuya titularidad le corresponde a la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., con domicilio fiscal en la calle San José, casa No. 1, sector Casco Central, Cúa, estado Miranda; a las cuales se les confiere pleno valor probatorio como demostrativas de la identificación de la representante de la empresa demandante en el presente juicio, y del domicilio fiscal de ésta.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 12-20, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 19 de agosto de 2005, bajo el No. 20, Tomo 160-A Sdo, del año 2005, a través de la cual se demuestra que la referida empresa se encuentra representada por una junta directiva integrada por un presidente, un vicepresidente y dos (2) gerentes, siendo los dos primeros quienes pueden actuar en su nombre de manera conjunta o separada; asimismo, se observa que para dichos cargos por un plazo de cinco (5) años, fueron designados a los ciudadanos ALBERTO BENJAMÍN CABALLERO VILLEGAS y AURA AMANDA GONZÁLEZ, respectivamente; y tres (3) ACTAS DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA de la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., inscritas ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, la primera en fecha 1° de septiembre de 2009, bajo el No. 16, Tomo 197-A Sdo, en la cual se modifican los estatutos sociales, entre los cuales, se acordó que la empresa estuviera representada por una junta directiva integrada solamente por un presidente y dos (2) gerentes, y se designan a los nuevos miembros de la junta directiva; la segunda en fecha 9 de mayo de 2017, bajo el No. 48, Tomo 111-A Sdo, en la cual se reeligen los cargos de la junta directiva, siendo elegidos para el cargo de presidente al ciudadano ALBERTO BENJAMÍN CABALLERO VILLEGAS, y como directores gerentes a los ciudadanos TULIO ALBERTO CABALLERO y TULIMAR TERESA CABALLERO; y la tercera en fecha 21 de noviembre de 2017, bajo el No. 42, Tomo 288-A Sdo, en la cual se modifica el artículo 11° de los estatutos sociales, quedando acordado que la empresa podrá ser representada por el presidente y los directores gerentes con amplias facultades para actuar de manera separada. Ahora bien, en vista que los documentos públicos en cuestión no fueron impugnados por la parte contraria, esta juzgadora los tiene como fidedignos de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO, en su carácter de director gerente de la empresa demandante, tiene amplias facultades para representarle en este proceso.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 42-78, I pieza del expediente) marcado con las letras “G” hasta la “P”, en original, once (11) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO celebrados entre el ciudadano ALBERTO CABALLERO VILLEGAS, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un galpón comercial situado en la calle Ezequiel Zamora, Florida y Comercio, frente a la plaza Bolívar de Cúa, Municipio Urdaneta del estado Miranda, para el funcionamiento de un “taller mecánico automotriz”, ello en las siguientes fechas y por los períodos que a continuación se indican: (1) Contrato privado celebrado en fecha 1° de octubre de 2003, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de octubre de 2004; (2) Contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 13 de julio de 2006, anotado bajo el No. 82 del Tomo 93, celebrado por un plazo de dos (2) años fijos contados a partir del 1° de octubre de 2005 al 30 de septiembre de 2007; (3) Contrato privado celebrado en fecha 1° de octubre de 2009, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de octubre de 2009; (4) Contrato privado celebrado en fecha 1° de octubre de 2010, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de octubre de 2010; (5) Contrato privado celebrado en fecha 1° de octubre de 2011, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de octubre de 2011; (6) Contrato privado celebrado en fecha 1° de octubre de 2011, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de octubre de 2012; (7) Contrato privado celebrado en fecha 1° de octubre de 2013, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de octubre de 2013; (8) Contrato privado celebrado en fecha 1° de noviembre de 2014, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de noviembre de 2014; (9) Contrato privado celebrado en fecha 1° de noviembre de 2015, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de noviembre de 2015; (10) Contrato privado celebrado en fecha 1° de noviembre de 2016, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de noviembre de 2016; y, (11) Contrato privado celebrado en fecha 1° de noviembre de 2017, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de noviembre de 2017. Ahora bien, visto que la parte demandada expresamente reconoce la existencia de los documentos bajo análisis, quien aquí suscribe los tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y les confiere pleno valor probatorio, como demostrativos de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del litigio entre la hoy demandada y el ciudadano ALBERTO CABALLERO VILLEGAS (tercero ajeno a la controversia), la cual inició desde el 1° de octubre de 2004, y se mantuvo de manera continua hasta el 1° de noviembre de 2017.- Así se establece
Cuarto.- (Folios 79-87, I pieza del expediente) marcado con las letras “Q” y “R”, en original, dos (2) CONTRATOS PRIVADOS DE ARRENDAMIENTO celebrados entre la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un galpón comercial, propiedad de la arrendadora, con un área de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 mts2), situado en la calle Ezequiel Zamora, Cúa, Municipio Urdaneta del estado Miranda, para el funcionamiento de un “taller mecánico automotriz”, el primero celebrado en fecha 1° de enero de 2019, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de enero de 2019, y el segundo celebrado en fecha 1° de enero de 2020, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de enero de 2020. Ahora bien, visto que la parte demandada expresamente reconoce la existencia de los documentos bajo análisis, quien aquí suscribe los tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y les confiere pleno valor probatorio, como demostrativos de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del litigio entre las partes intervinientes en el presente juicio, la cual se mantuvo hasta el 31 de diciembre de 2020.- Así se establece
Quinto.- (Folios 88-102, I pieza del expediente) marcado con la letra “S”, en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente No. D-945-22, de la nomenclatura interna del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, correspondientes al juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., contra la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., entre las cuales cursan: (i) acta de audiencia o debate oral celebrada en fecha 20 de noviembre de 2023; y, (ii) sentencia judicial dictada en fecha 25 de marzo de 2024, en la cual se declaró INADMISIBLE la demanda incoada. Ahora bien, en vista que el instrumento público en cuestión no fue tachado por la contraparte, es por lo que quien suscribe le confiere pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de que entre las partes intervinientes en el presente juicio se ventiló un juicio previo al de autos, por desalojo, en el cual se dictó sentencia que declaró inadmisible la demanda.- Así se establece.

Seguido a ello, se observa que conjuntamente al escrito de contestación a la reconvención, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, consignó las siguiente documental:
Único.- (Folios 205 y 206, I pieza del expediente) en copia fotostática, ESTADO DE CUENTA POR CLIENTE CONTRATO expedida por la empresa HIDROCAPITAL en fecha 15 de noviembre de 2024, correspondiente al cliente: ALBERTO CABALLERO, respecto al suministro del servicio de agua en el inmueble ubicado en la calle Zamora, casa Electroauto Mijares No. 2, sector La Vega, Rafael Urdaneta del estado Miranda, de la cual se evidencia una deuda por la cantidad de dieciséis mil seiscientas ochenta y cinco bolívares con treinta y un céntimos (Bs. 16.685,31). Ahora bien, en vista que el documento antes descrito no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el inmueble objeto del presente juicio, presenta una deuda por concepto de agua para el mes de noviembre del año 2024.- Así se establece.

Por último, se observa que abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante promovió lo siguiente:

.- RATIFICÓ las documentales consignadas conjuntamente al escrito libelar identificadas con las letras “G” hasta la “S” lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, conforme a la legislación vigente ello no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Único.- (Folios 225-238, I pieza del expediente) en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursante en el expediente No. D-945-22, de la nomenclatura interna del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, correspondiente al juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., contra la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A. Ahora bien, en vista de que la documental bajo análisis fue promovida fuera de la oportunidad prevista en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que forzosamente debe ser desechada del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Por su parte, revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada junto con su escrito de contestación y reconvención a la demanda, hizo valer la siguiente probanza para sustentar la misma:
Primero.- (Folios 125-126, I pieza del expediente) en copia fotostática, seis (6) RECIBOS DE PAGO en los cuales se hace constar que se ha recibido del ciudadano MAURICIO MIJARES, el pago de los meses de marzo a junio de 2021, más abono a deudas anteriores; y, en copia fotostática, FACTURA expedida por la empresa INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., en fecha 3 de marzo de 2020, en la cual hace constar que ha recibido de la empresa ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., el pago del canon de arrendamiento de los meses de enero a marzo de 2020. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí decide observa que las mismas corresponden a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma ésta que previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples (Cfr. Sentencia de la Sala de Casación Civil N° RC-835 de fecha 24/11/2016, Exp. N° 2015-822; ratificada en sentencia Nº 090 del 28/4/2021); por consiguiente, esta alzada desecha las probanza bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 133-141, I pieza del expediente) en copia certificada, DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 2017, bajo el No. 2017-1715, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.10.1.12454; a través del cual el ciudadano ALFREDO BENJAMÍN CABALLERO VILLEGAS, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., un inmueble constituido por un lote terreno ubicado en el barrio El Limón, Municipio Urdaneta, del estado Miranda y la bienhechuría sobre el mismo construida, correspondiente a un galpón con un área de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 mts2). Ahora bien, en vista que el instrumento público en cuestión no fue tachado por la contraparte, es por lo que quien suscribe le confiere pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de que en fecha 10 de noviembre de 2017, la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., adquirió el bien inmueble objeto de la presente controversia.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 142, I pieza del expediente) en copia fotostática, CÉDULA CATASTRAL expedida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de mayo de 2021, correspondiente al No. 461, del inmueble propiedad del ciudadano ALBERTO BENJAMÍN CABALLERO VILLEGAS. Ahora bien, aun cuando la documental bajo análisis no fue impugnada por la parte contraria, esta juzgadora observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno por impertinente.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 143-193, I pieza del expediente) en copia certificada ad effectum videndi, cuatro (4) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO celebrados entre el ciudadano ALBERTO CABALLERO VILLEGAS, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un galpón comercial situado en la calle Ezequiel Zamora, Florida y Comercio, frente a la plaza Bolívar de Cúa, Municipio Urdaneta del estado Miranda, para el funcionamiento de un “taller mecánico automotriz”, ello en las siguientes fechas y por los períodos que a continuación se indican: (1) Contrato privado celebrado en fecha 1° de noviembre de 2014, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de noviembre de 2014; (2) Contrato privado celebrado en fecha 1° de noviembre de 2015, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de noviembre de 2015; (3) Contrato privado celebrado en fecha 1° de noviembre de 2016, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de noviembre de 2016; y, (4) Contrato privado celebrado en fecha 1° de noviembre de 2017, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de noviembre de 2017; y, en copia certificada ad effectum videndi, dos (2) CONTRATOS PRIVADOS DE ARRENDAMIENTO celebrados entre la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre el referido galpón comercial, el primero celebrado en fecha 1° de enero de 2019, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de enero de 2019, y el segundo celebrado en fecha 1° de enero de 2020, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1° de enero de 2020. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 194-197, I pieza del expediente) en copia certificada ad effectum videndi, siete (7) FACTURAS expedidas por el ciudadano ALBERTO BENJAMÍN CABALLERO VILLEGAS, a favor de la empresa ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento; y en copia certificada ad effectum videndi, dos (2) FACTURAS expedidas a favor de la empresa ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., cuyo concepto y monto es ilegible. Ahora bien, aun cuando las documentales bajo análisis fueron consignadas con una certificación de un funcionario público, se omitió indicar dónde cursan tales instrumentos, por lo que no puede quien aquí suscribe verificar si los mismos fueron o no reconocidos por quien emanan. De tal manera que, esta alzada al no poder verificar la autenticidad de tales documentos privados, aunado a que su contenido resulta impertinente para resolver el presente juicio, es por lo que se desechan del proceso y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

Por último, esta juzgadora no puede pasar por altos que aun cuando la parte demandada-reconviniente, mencionó en su escrito de contestación a la demanda, los testigos que rendirán declaración en el debate oral, se evidencia que el tribunal de la causa omitió pronunciarse sobre su admisibilidad. No obstante, conforme al artículo 399 del Código de Procedimiento Civil, tal omisión no impedía a la parte promovente de presentar a los testigos en el debate oral para que rindieran su declaración, lo cual no sucedió; por lo que al no constar en autos la evacuación de la prueba testimonial in comento, no existe materia que valorar en esta oportunidad.- Así se precisa.

Seguido a ello, se observa que abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada-reconviniente no promovió ningún elemento probatorio.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Roja y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de junio de 2025, se declaró lo siguiente:
“(…) Consecuentemente, es preciso establecer que los contratos de arrendamientos suscritos desde el 01 de enero del año 2019 a diciembre del año 2019 y desde el 01 de enero del año 2020 a diciembre del año 2020, son jurídicamente contratos de arrendamiento por ello su efecto es una extensión de la relación arrendaticia hasta diciembre del año 2020, siendo su inicio en el año 2004, como se desprende de actas.
En ilación a lo anterior, y teniendo claro la fecha de inicio y culminación de la relación arrendaticia del caso bajo análisis, resta solo determinar de cuanto seria la prórroga legal, que debía ser otorgada por ley, a la arrendataria Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES C.A.; en virtud de que, en la presente causa, no se demandó insolvencia respecto a los cánones de arrendamientos.
(…omissis…)
En aplicación a la norma transcrita, corresponde a la demandada de autos, una prórroga legal de TRES (3) AÑOS por tener con el demandante una relación arrendaticia de más de diez (10) años, y considerando lo resuelto con anterioridad en cuanto a que la relación arrendaticia entre los litigantes culminó con el último contrato suscrito, es decir en fecha (31-12-2020), se desprende o deduce que la prórroga legal arrendaticia culminaría en fecha 31/12/2023 conforme a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En consecuencia, si a la parte demandada le corresponde el disfrute de la prórroga legal que indica el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, una vez vencido el término de la relación arrendaticia (31/12/2020), le correspondía a la arrendataria del inmueble el uso de la prórroga legal, vale decir, hasta el día (31/12/2023), sin que ello implicase la existencia de una renovación contractual o la indeterminación de la relación contractual. Así se decide.
Ante todo lo narrado, resulta congruente y demostrado en derecho, que la parte demandada, hizo uso de su prorroga legal, por lo que corresponde cumplir con su obligación contractual y legal de hacerle entrega material libre de bienes y personas a la parte actora del local comercial arrendado objeto de la litis al vencimiento de la misma, razón por la cual resulta por demás AJUSTADO A DERECHO declarar CON LUGAR la demanda interpuesta por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) instaurada de acuerdo al artículo 40, literal g) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Y así se declara.
RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN.
La parte demandada reconviniente Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., a través de su apoderado judicial, abogado MOISES MIJARES TERIFE (…) una vez que da contestación a la demanda principal, reconviene a la parte actora INVERSIONES ALAUTUTU,C.A., POR VIOLACIÓN DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL arrendaticio con fundamento en los artículos 1157 y 1546 del Código Civil en concordancia con los artículos 3, 38, 39 y 44 numeral 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Sobre la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, alegando en su escrito libelar que:
(…omissis…)
En este mismo orden tenemos entonces que la reconvención interpuesta por INVERSIONS (sic) ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., cuyo representante legal es el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS, a través de su apoderado judicial abogado MOISES MIJARES TERIFE consiste en demandar a INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., por violación de la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio que le correspondía como arrendatario del bien inmueble donde funciona ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., constituido por un galpón (…) motivado a que el señor ALBERTO BENAJAMIN CABALLERO VILLEGAS le vendió el referido bien inmueble a la empresa INVERSIONS (sic) ALAUTUTU, C.A., en fecha 10 de noviembre de 2017, empresa de la cual es socio, lo que consta en documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado (sic) Miranda, con sede en Cúa, traído al expediente en copia Certificada (sic) por el demandado reconviniente, y cursa al folio ciento treinta y siete (137), quedando demostrado que efectivamente el ciudadano ALBERTO CABALLERO VILLEGAS vendió el bien inmueble objeto de este litigio a la Empresa INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., de la cual él es socio.
Ahora bien, para determinar si la firma Mercantil (sic) INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES, CA., plenamente identificada en los autos, es acreedora del derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, tenemos que examinar los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
(…omissis…)
En atención a todo lo anterior y de la revisión hecha a todos y cada uno de los autos, así como a las pruebas aportadas, ha quedado demostrado que la Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., tiene más de 10 años como arrendatario con la Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., lo que evidencia que cumple con el primer requisito del artículo 38 ejusdem.
Ahora bien, la parte demandante reconvenida manifiesta en el acto de la contestación de la reconvención que el demandado reconviniente no estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y tampoco se encuentra solvente con el pago de los servicios, es decir, Hidrocapital; trayendo a los autos estado de cuenta de Hidrocapital cursante al folio (205) de la pieza principal del expediente, donde efectivamente se observa que el servicio de agua no ha sido pagado desde el año 2022; siendo que de acuerdo a la Cláusula (sic) QUINTA del contrato suscrito entre las partes en el año 2020, acordaron lo siguiente: “Que los gastos por consumo de agua, electricidad, aseo urbano y gastos comunes serían por la sola cuenta del arrendatario. Es decir, que los gastos generados por el consumo de esos servicios los debía pagar el arrendatario INVERSIONES ELECTROAUTO MIJARES, C.A”. Así pues, este sentenciador colige que la reconvención propuesta no cumple con lo previsto en el artículo 38 Ejusdem.
Por otra parte, observa quien aquí decide que el lapso para interponer la acción por Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic) correspondiente al arrendatario caduco por haber transcurrido más de seis meses desde que tuvo conocimiento de la venta del bien inmueble a la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., por parte del ciudadano ALBERTO BENJAMIN CABALLERO VILLEGAS.
Tal como se desprende en autos, el demandado reconviniente Alega (sic) que (…El mismo arrendatario que en el año 2019 el señor ALBERTO CABALLERO VILLEGAS se presentó al local donde funciona ELECTROAUTO MIJARES, C.A., informándole al señor MAURICIO MIJARES que los negocios de él y los locales comerciales lo iban a administrar sus hijos TULIO CABALLLERO Y TULIMAR CABALLERO por medio de la empresa INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., de la cual el señor Alberto Caballero es socio, y de manera verbal le informa que había tomado esa decisión porque quería descansar de tanto trabajo durante gran parte de su vida, sin hacer una notificación pública o privada..), lo que denota a criterio de este juzgador que el señor ALBERTO CABALLERO si le notifico (sic) de manera verbal a la arrendataria de la venta hecha a INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., a partir de allí la arrendataria debió hacer valer su derecho como lo establece el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial y al no hacerlo caduco el lapso.
Adicionalmte (sic), verificado en autos que la parte arrendataria, ELECTRO AUTO MIJARES C.A., celebró de forma voluntaria dos contratos de arrendamiento con la nueva Sociedad Mercantil adquiriente INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., resulta incuestionable que tenia (sic) conocimiento de la transmisión de propiedad efectuada por el arrendador anterior. Dicha conducta constituye una manifestación tácita de aceptación del nuevo arrendador como legitimo titular del inmueble, consolidando así una nueva relación arrendaticia.
En este sentido, tal aceptación posterior a la venta implica la renuncia implícita a los derechos establecidos en los artículos relativos a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, pues no puede pretenderse ejercer un derecho que tiene por finalidad la subrogación en la compraventa cuando ya se ha aceptado activamente su resultado.
Por los razonamientos antes expuestos, quien aquí suscribe, estima que se ha de declarar INADMISIBLE la reconvención incoada contra INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., Y (sic) así se declara.
V
DISPOSITIVA
Por todos los fundamentos de hecho y derechos expuestos, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CRISTÓBAL ROJAS Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA CON SEDE EN CUA (sic). Administrando Justicia (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad (sic) de la Ley (sic), DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ (…) actuando en su carácter de Directora (sic) Gerente (sic) de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES ALAUTUTU C.A., en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A, (…) SEGUNDO: INADMISBLE (sic) LA RECONVENCION (sic), por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y PREFERENCIA OFERTIVA propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada (…) TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte perdidosa de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”

V
ALEGATOS EN ALZADA.
ESCRITO DE INFORMES:
En fecha 17 de septiembre de 2025, compareció ante esta alzada el representante de la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido de abogado, a fin de consignar escrito de informes, en el cual luego de una síntesis de los hechos expuestos en el escrito libelar y contestación a la demanda, manifestó que la sentencia recurrida carece de motivación y contradicción al valorar el contrato del año 2020, por cuanto éste quedó “ilegalizado” cuando la parte actora –a su decir- decidió cobrar el canon en moneda extranjera; asimismo, expuso que el a quo no valoró exhaustivamente el material probatorio aportado a los autos, y omitió pronunciarse sobre la perturbación a la posesión alegada, lo cual abre la posibilidad de declarar la nulidad de la sentencia. Acto seguido, realizó una síntesis de los hechos expuestos en el escrito de reconvención y su contestación, para de seguidas manifestar que el tribunal de la causa incurrió en una mala interpretación de la caducidad de la acción por cuanto al no existir una formalidad formal, dicho lapso no se activó; por último, insistió en que el contrato es nulo y se violentó la preferencia ofertiva de representada, por lo que solicitó que se declare con lugar la apelación, se revoque la sentencia apelada, y por consiguiente, se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención.
Por su parte, en fecha 23 de septiembre del año en curso, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la parte demandante, a fin de consignar escrito de informes, en el cual luego de una síntesis de los hechos expuestos en el escrito libelar y en el escrito de contestación a la demanda, alegó la caducidad de la reconvención intentada, el incumplimiento de los requisitos previstos en la ley para optar al derecho de preferencia ofertiva, y finalmente, solicitó que se declare sin lugar la apelación intentada, ratificándose la sentencia recurrida.

ESCRITO DE OBSERVACIONES:

En fecha 14 de octubre del año en curso, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la parte demandante, a fin de consignar escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual sostuvo que la demandada se fundamenta en el desconocimiento de la sentencia dictada en fecha 18/04/2024, en la causa No. D-945-22, donde se estableció el plazo de la prórroga legal, la cual no fue objeto de recurso de apelación, por lo que no son legítimas las causas para considerarla improcedente. Seguido a ello, expuso que no hay causa legal para considerar la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; asimismo, indicó que no están dados los requisitos legales para la preferencia ofertiva, por lo que solicitó que se declare sin lugar la apelación intentada, y se confirme la sentencia apelada.
Por su parte, compareció ante esta alzada la parte demandada en fecha 16 de octubre de 2025, a fin de consignar escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual luego de una serie de alegatos respeto al uso de conectores en el libelo de la demanda y en la sentencia dictada en fecha 18/04/2024, en la causa No. D-945-22, señaló que cualquier intento de la parte actora de una demanda debe ser rechazado por cuanto ya fue declarada la inadmisibilidad anteriormente. Seguido a esto, expuso en cuanto a la reconvención intentada, que la ley no distingue entre venta a extraños o empresas familiares, por lo que –a su decir- sí hubo una violación a la preferencia ofertiva; además de ello, indicó que el conocimiento de la transferencia o equivale al conocimiento de una venta válida y oponible, y que la prueba de ello debe ser fehaciente, no inferida de escritos judiciales. Por último, reiteró los hechos expuestos en el escrito de informes presentado ante esta alzada previamente, y solicitó que se declare con lugar la apelación, se revoque la sentencia recurrida, y se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de junio de 2025, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., en contra de la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., plenamente identificados en autos; e INADMISIBLE la reconvención por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por la parte demandada. Ahora bien, a fin de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto, quien suscribe procede a realizar las siguientes consideraciones:
El presente juicio se inició mediante escrito libelar presentado por la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., quien sostuvo que en fecha 1° de octubre de 2004, se inició una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un galpón comercial con un área de construcción de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 mts2) aproximadamente, ubicado en la calle Ezequiel Zamora de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, siendo el contrato celebrado para ese entonces por el ciudadano Alberto Benjamín Caballero Villegas (tercero ajeno al proceso), en su carácter de arrendador, y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., en su carácter de arrendataria, continuando las partes la relación arrendaticia de manera continua y a tiempo determinando por medio de diversos contratos que se fueron actualizándose en su contenido, los cuales fueron aceptados y firmados durante los años del 2005 hasta el 2017, hasta que en el año 2019, el contrato de arrendamiento se suscribió entre la hoy demandada y la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., en razón de que el propietario del inmueble, pasó el dominio de la mismo a la empresa familiar que había constituido entre su persona, cónyuge e hijos, hecho que –a su decir- se puso en conocimiento a la arrendataria en la persona de su representante, al punto que suscribió el contrato locativo de ese año, y el siguiente celebrado el 1° de enero de 2020.
Seguido a ello, manifestó que mediante sentencia de fecha 25 de marzo de 2024, dictada por el tribunal de la causa en el expediente No. D-945-22, se reconocieron todos los contratos señalados y la relación entre las partes desde el 1° de octubre de 2004, hasta el 31 de diciembre de 2020, acumulando así un lapso de vigencia locativa de más de diez (10) años, por lo que correspondía a la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., una prórroga legal por un término de tres (3) años, tiempo que –a su decir- comenzó a computarse desde el 1° de enero de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2023, naciendo al día siguiente la obligación de la demandada de restituir la posesión del inmueble, cosa que –a su decir- no ha cumplido, por lo que procede a intentar la presente acción desalojo con la consecuente restitución del inmueble arrendado, ello conforme a la causa de desalojo contenida en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, llegada la oportunidad para contestar la demanda, el apoderado judicial de la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., negó, rechazó y contradijo la acción incoada, por cuanto en la sentencia dictada en el expediente D-945-22, el juez logró verificar que el contrato de arrendamiento culminaría el 31 de diciembre de 2020, y que si bien le correspondería a la arrendataria hacer entrega del inmueble objeto de litigio en fecha 31 de diciembre de 2023, lo cual las partes habían acordado, tal acuerdo –a su decir- es nulo de toda nulidad, por haberse intentado dicha demanda de desalojo faltando un (1) año y medio para la culminación de la prórroga legal, lo cual demuestra que existió –según su decir- una perturbación por la parte actora y una interrupción de la misma, violando de esta manera el derecho que tenía en su oportunidad la parte arrendataria del uso, goce y disfrute del local comercial. Seguido a ello, alegó que el contrato locativo suscrito en el año 2020, carece de legalidad por cuanto a pesar de que se fijó el cobro del canon de arrendamiento en bolívares, ha quedado evidenciado que el mismo–a su decir- se realiza en dólares, lo que a su vez demuestra un cobro excesivo del canon de arrendamiento a la parte arrendataria, por lo que solicitó que se emita pronunciamiento sobre tal situación de ilegalidad. Finalmente, solicitó que sea declarada sin lugar la demanda en la definitiva por ser infundada y temeraria.
Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el curso del proceso, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para el uso comercial correspondiente a un galpón con un área de construcción de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 mts2) aproximadamente, ubicado en la calle Ezequiel Zamora de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, por vencimiento de la prórroga legal; considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
(…omissis…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)” (Resaltado añadido)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprende entre las numerosas causales que contiene, la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento, cuando el arrendatario haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; circunstancia ésta alegada en el presente juicio, por lo que esta juzgadora estima necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó el último CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO (cursante al folio 84-87, I pieza del expediente), el cual fue suscrito en fecha 1° de enero de 2020, por la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A. (parte actora), en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A. (parte demandada), en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, de cuyo contenido -específicamente de su cláusula tercera- se desprende lo siguiente:
“(…) TERCERA: Las partes de mutuo acuerdo establecen un lapso de duración para el presente contrato de UN (1) AÑO, comenzando a tener vigencia desde el 01 de Enero (sic) del año 2.020, es decir que vencerá el 31 de Diciembre (sic) del año 2.020 (…) El lapso pactado para la vigencia de este contrato se computara por días continuos, iniciando y finalizando en la forma especificada con antelación, y se considerará extinguido a la fecha de su culminación, sin necesidad de notificación alguna por parte de LA ARRENDADORA (…)” (Resaltado añadido por esta alzada)

Visto lo anterior, puede esta sentenciadora afirmar que, las partes convinieron un término fijo en el contrato, esto es, el de un (1) año, el cual correría desde el 1º de enero de 2020, hasta el 31 de diciembre del 2020, por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado. No obstante a ello, esta juzgadora considera preciso indicar que en la oportunidad para contestar la demanda, el apoderado judicial de la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., alegó la ilegalidad del mencionado contrato de arrendamiento, bajo el fundamento de que la arrendataria realiza “(…) el cobro de Canon (sic) en moneda extranjera cuando está estipulado en Bolívares (…)”, por consiguiente, sostuvo que existe un cobro excesivo del canon de arrendamiento.
Al respecto, esta alzada considera necesario advertir que tal y como lo afirma la parte recurrente, en el mencionado contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 1° de enero de 2020, se acordó en su cláusula cuarta, el pago de un canon locativo fijado en la moneda nacional (bolívares), por lo que el supuesto hecho de que la arrendataria realice el cobro de dicho concepto en una moneda distinta a la convenida o por un monto superior al pactado, no genera la “ilegalidad” del contrato, sino en todo caso el incumplimiento del mismo. Por consiguiente, constata ésta superioridad que la parte demandada, pretende sostener la presunta existencia de un sobrealquiler o cobro excesivo del canon de arrendamiento, y no la ilegalidad de las cláusulas contenidas en el referido contrato, como desacertadamente lo manifiesta, por lo que ante ello, ha podido ejercer dentro de la oportunidad procesal respectiva los mecanismos legales, para obtener un pronunciamiento judicial en una acción autónoma, lo cual no ocurrió en el caso de autos.
En tal sentido, si la parte recurrente pretendía que se estableciera en este fallo la presunta existencia de un sobre alquiler a su favor, debió plantearlo mediante una mutua petición o reconvención, ya que la ley no permite suplir el ejercicio de las acciones legales, más aún cuando lo pretendido por la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., necesariamente requiere un pronunciamiento judicial para entonces poder surtir los efectos legales respectivos, y no puede hacerlo por vía supletoria en esta causa (contestación de la demanda) que no es la forma procesal correspondiente; por consiguiente, se desecha del proceso los alegatos en cuestión bajo las razones antes expuestas.- Así se precisa.
Resuelto lo que antecede, y partiendo del hecho de que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, debe por tanto apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (diez aquo) y, asimismo el término final (diez aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
De esta manera, se observa que las partes convinieron en un término fijo, por lo que no era necesaria la notificación previa de ninguna de las partes contentiva del deseo de no renovación del contrato; por lo tanto, finalizado el contrato el 31 de diciembre del 2020, comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley, la cual opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, es decir, aun cuando las partes no le hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ésta procede en beneficio del arrendatario, por lo que la prórroga se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes. Así las cosas, a fin de determinarse el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, debe tenerse para ello que cursa a los autos CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el ciudadano ALBERTO CABALLERO VILLEGAS, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre el inmueble objeto del presente juicio, por un período de un (1) año fijo contado a partir del 1° de octubre de 2004 (ver folios 42-43, I pieza del expediente), constituyendo éste el inicio de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio, circunstancia que además en modo alguno fue contradicha por la parte demandada, por lo que válidamente puede concluirse que desde el 1° octubre del año 2004 hasta el vencimiento del último contrato de arrendamiento, a saber, en fecha 31 de diciembre del 2020, existía una relación mayor de diez (10) años.
Así pues, en atención al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga legal correspondiente de a las siguientes previsiones:
Artículo 26.- “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”. (Resaltado añadido).

De esta manera, finalizado el contrato de arrendamiento en cuestión, comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley de tres (3) años, por cuanto la presente relación arrendaticia tuvo una duración mayor de diez (10) años, por ende, desde el día 1º de enero de 2021 hasta el día 31 de diciembre de 2023, se consumó la referida prórroga legal, la cual –como ya se dijo- opera ipso iure para la arrendataria. En efecto, al vencimiento de dicho lapso, quedaba la parte arrendadora facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado; sin embargo, es oportuno indicar que, al momento de contestar la demanda, el apoderado judicial de la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., alegó que existió una interrupción de la prórroga legal bajo el fundamento de que “(…) quedó demostrado que existió una perturbación de la parte actora al intentar el desalojo de manera anticipada, violando de esta manera el derecho que tenía en su oportunidad la parte arrendataria de uso, goce y disfrute del local comercial (…)” (subrayado añadido).
Con vista a lo anterior, esta alzada debe señalar que de la revisión a los autos se observa que ciertamente cursó ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., contra la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., en el expediente No. D-945-22 (de la nomenclatura interna del referido tribunal), en la cual se dictó sentencia judicial en fecha 25 de marzo de 2024, que declaró inadmisible la demanda incoada, por cuanto “(…) la parte actora instauró la pretensión de desalojo en fecha 13/07/2022, vale decir, durante la vigencia de la prórroga legal (…)” (folios 88-102, I pieza).
De lo anterior se pone en evidencia que, durante el trascurso de la prórroga legal prevista en beneficio de la arrendataria, la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., instauró un juicio de desalojo en su contra por vencimiento de dicho plazo, ello de manera anticipada, lo que indudablemente condujo a la inadmisibilidad de la pretensión; no obstante a ello, con fundamento en tales hechos, la parte hoy recurrente sostuvo que una vez intentada dicha acción, se produjo una “interrupción” del lapso de prorroga legal que estaba transcurriendo, lo cual no tiene sustento jurídico alguno, por cuanto la demanda incoada no impidió que la arrendataria continuara con el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, por el contrario ha quedado plenamente demostrado en autos, que hasta la presente fecha el demandado continúa en posesión del mismo, por lo que la prórroga legal una vez iniciada no está sujeta a interrupción, como sucede con la figura de la prescripción de las acciones. Por consiguiente, visto que el legislador no previó en el ordenamiento jurídico causal alguna que pueda interrumpir la prórroga legal de los contratos de arrendamiento, ya que una vez iniciada ésta, transcurre fatalmente sin que exista la posibilidad de detenerla por un tiempo, ni que se renueve en otra oportunidad, es por lo que inexorablemente debe desecharse del proceso los alegatos en cuestión por ser manifiestamente infundados.- Así se precisa.
De esta manera como ut supra se dijo, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 31 de diciembre de 2023, sin que la parte demandada en su condición de arrendataria haya hecho entrega material del inmueble arrendado, y en virtud que ésta no logró desvirtuar ninguna de las circunstancias aducidas por la parte actora; es por lo que esta juzgadora, considera procedente la causal de desalojo invocada ante el vencimiento del término del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado.- Así se establece.
Así las cosas, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., contra la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., ya identificados; y en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio constituido por un (01) galpón comercial con un área de construcción de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 mts2), ubicado en la calle Ezequiel Zamora en Cúa, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN.
Resuelto lo anterior, debe esta alzada pasar a pronunciarse respecto a la reconvención que fue propuesta por la representación judicial de la parte demandada sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., por RETRATO LEGAL ARRENDATICIO; sosteniendo para ello que desde el año 1989, en el galpón objeto de esta demanda y contrademanda, funciona el taller de su defendida, y que desde esa fecha hasta el año 2013, el ciudadano ALBERTO BENJAMÍN CABALLERO VILLEGAS, conjuntamente con el representante de su defendida, realizaban unos contratos de arrendamiento sencillos, pero que en el año 2019, el prenombrado llevó un nuevo contrato y le informó a la arrendataria, que los negocios de los locales comerciales los administrarían sus hijos por medio de la empresa “Alaututu”, de la cual son todos socios, sin haber –a su decir- una notificación pública o privada, por lo que su defendida aceptó contratar con la buena fe de que la empresa hoy demandante sólo fungiría como administradora de los locales comerciales, y sin tener conocimiento -según su decir- de que se había realizado una venta del inmueble. No obstante, afirmó que al acudir al registro inmobiliario, se le es informado que en fecha 10 de noviembre de 2017, el ciudadano ALBERTO CABALLERO, había vendido a la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., el inmueble arrendado, y que en el contrato siguiente del año 2019, no existe ninguna cláusula que anuncie que el local comercial haya sido cedido o dado en venta a la persona jurídica mencionada, por lo que hasta la fecha la arrendataria no ha sido notificado de manera formal mediante documento notariado de dicha venta, ello a pesar de que para el año 2017, su defendida cumplía con todas las condiciones para que se le hiciera la preferencia ofertiva conforme a lo previsto en la ley.
Seguido a ello, manifestó que los contratos de arrendamiento de los años 2019 y 2020 son nulos de toda nulidad, por cuanto la obligación que adquirió la empresa hoy demandante-reconvenida en tales años, no tiene ningún efecto jurídico ya que está fundamentada en una causa ilícita y contraria a la ley, al violentarse la preferencia ofertiva de su defendida. Por consiguiente, solicitó la admisión de la reconvención ya que el hecho ilícito no se encuentra prescrito, y que en la definitiva, se declare con lugar la misma por la violación de la preferencia ofertiva y el derecho que tiene su representada al retracto legal, en las mismas condiciones y precio al documento de compraventa presentado ante el registro inmobiliario en fecha 10 de noviembre del 2017.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., en su debida oportunidad legal procedió a contestar la reconvención propuesta contra su poderdante, rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la reconvención intentada, por cuanto–a su decir- la trasferencia de la propiedad debe realizarse a un extraño o tercera persona fuera de la relación arrendaticia conforme a los artículo 1546 del Código Civil y 39 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, hecho que –según su decir- no acaeció; además, sostuvo que la empresa reconviniente estaba en pleno conocimiento del cambio de la arrendadora de una persona natural a una jurídica, conformada por una empresa familiar, manteniéndose el bien dentro del control y dominio de la familia Caballero, no pasando a manos de terceros o extraños que pudieran perturbar la relación locativa, lo cual fue comunicado de manera verbal a la arrendataria, y que si bien no se realizó notificación alguna, ello fue por cuanto las normas aplicables establecen esa obligación cuando se va a vender a un extraño o a un tercero fuera de la relación arrendaticia, pero que en el presente caso, el arrendador sigue siendo el mismo, solo que representado por una persona jurídica.
Aunado a lo anterior, la empresa reconvenida alegó que el cambio en el propietario del inmueble fue aceptado por las partes cuando proceden a suscribir el contrato de arrendamiento en el año 2019 y 2020, en los cuales se dejó constancia que su defendida era propietaria del bien arrendado, por lo que alegó la caducidad de la acción intentada ya que –a su decir- venció el lapso o plazo para ejercerla conforme a la ley conforme al artículo 1.547 del Código Civil; asimismo, señaló que existieron –a su decir- dos (2) momentos probados con certeza donde se comenzaba a computar los cuarenta (40) días del mencionado artículo, uno sería con la fecha cierta en que las partes firmaron el contrato, es decir, el 1° de enero de 2019, en el cual se explicó que su defendida era la propietaria del inmueble, y el segundo momento fue en fecha 28 de noviembre de 2022, cuando la arrendataria presentó en el juicio sustanciado bajo el No. D-945-22, un escrito en el cual hace constar que estaba en pleno conocimiento del traspaso de la propiedad del inmueble a la empresa familiar. Finalmente, manifestó que la arrendataria dejó de pagar el canon desde el mes de julio de 2021, y tiene una deuda por el consumo de agua, lo cual no puede ser relajado al momento de ejercer la acción de retracto legal, por lo que solicitó que se declare sin lugar la reconvención.
De este modo, en vista que el recurso de apelación en cuestión se circunscribe a impugnar la declaratoria de caducidad de la acción intentada vía reconvención; consecuentemente, quien aquí suscribe estima pertinente dejar sentadas las siguientes consideraciones:
En primer lugar, vale indicar que la caducidad de la acción, debe entenderse como el plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley. Ante ello, se debe destacar que el Profesor Eloy Maduro Luyando afirma que “(…) la caducidad de la acción es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación; el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo(…)”. (Curso de Obligaciones, Tomo 1, Pág. 506, 11ª, Edición, UCAB, Caracas, 1999.)
Asimismo, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado que la caducidad se debe entender como:“(…) el ejercicio de un derecho o el incumplimiento de una conducta, que conduce a la extinción o pérdida del derecho o potestad jurídica, que constituye, la pérdida del ejercicio del derecho a la indemnización por no haber introducido la demanda en el plazo estipulado por la ley, y siendo aceptado el concepto de caducidad como causa extintiva del derecho subjetivo, o del derecho potestativo, por no acontecer un hecho impeditivo, durante el lapso prefijado (…)”. (Ver sentencias Nros. RC 000603 y RC 000663, de fechas 7 de noviembre de 2003 y 20 de octubre de 2008, respectivamente; reiteradas por la Sala Constitucional en sentencia de fecha 3 de agosto de 2018, expediente No. 17-0810).
Ahora bien, en el presente proceso la parte demandante-reconvenida solicitó la extinción del proceso por haberse verificado la caducidad de la acción, bajo el fundamento que la empresa reconviniente tuvo conocimiento de la enajenación de la venta del inmueble objeto de la controversia –entre otras afirmaciones- en fecha 1° de enero de 2019, cuando suscribió el contrato de arrendamiento sobre el bien, en el cual se indicó que la empresa INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., era la propietaria del inmueble arrendado, transcurriendo hasta el momento en que se intentó la presente acción, más de cuarenta (40) días calendarios previsto en el artículo 1.547 del Código Civil. Al respecto, a fin de verificar si efectivamente la presente acción fue intentada antes del lapso fijado por la ley para su caducidad, resulta necesario advertir que el contrato de compra-venta objeto del presente litigio, celebrado entre el ciudadano ALFREDO BENJAMÍN CABALLERO VILLEGAS (en su carácter de vendedor) y la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A. (en su carácter de compradora), sobre un inmueble constituido por un lote terreno ubicado en el barrio El Limón, Municipio Urdaneta del estado Miranda y la bienhechuría sobre el mismo construida, correspondiente a un galpón con un área de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 mts2), fue debidamente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 2017, bajo el No. 2017-1715, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.10.1.12454 (inserto a los folios 133-141, I pieza).
De esta manera, se observa que para el momento en que se realizó la referida venta cuya subrogación pretende la parte demandante, se encontraba vigente la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuyos artículos 38 y 39, se previno textualmente lo que sigue:
Artículo 38.- “En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.” (Resaltado de esta alzada)

Artículo 39.- “En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.” (Resaltado de esta alzada)

Conforme a ello, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad, por lo que en caso de violación del derecho de preferencia ofertiva, el arrendatario podrá interponer la acción de retracto legal dentro de un lapso de caducidad de seis (6) meses, contado a partir de la fecha de notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, por lo que se hace indispensable determinar el momento en que ello ocurrió, para así establecer el plazo fijado por el legislador para ejercer el derecho de retracto.
Así las cosas, aun cuando la ley sostiene la existencia de una “notificación”, ocurre en aquellos casos -como el de autos-, en los cuales el arrendatario del inmueble no fue notificado por el vendedor o comprador de la venta realizada; en ese sentido, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, la doctrina vigente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia establecida en sentencia N° 260, de fecha 26 de noviembre de 2007, Caso: César Jacobo Fermín Pardo y otros contra Keten Corporación, C.A. y otra, expediente N° 2004-000165, reiterada por la misma Sala en sentencia N° 678 fecha 2 de noviembre de 2017, Exp. Nº 2017-000467, y recientemente en sentencia del 23 de julio de 2025, expediente No. 25-172, fijó lo siguiente:
“(…) Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de la venta, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta del aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno dependen de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor (…)”. (Negrillas de la Sala)

Conforme a la citada sentencia, a fin de determinar el inicio del lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal, cuando el arrendador incumpla con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, se tomará en consideración a partir de la fecha o momento en que se demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación. En el mismo sentido, la referida Sala de Casación Civil en sentencia N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, ratificó que “(…) el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello(…)”.(Resaltado añadido).
De conformidad con las sentencias antes transcritas, se desprende que en los casos en que no se efectúe la “notificación” a que alude el legislador, el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto, será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por el máximo tribunal del país. En tal sentido, subsumiéndonos en el caso de marras, no se observó que la empresa adquiriente hayan notificado a la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., de la negociación como lo exige la ley; sin embargo, se evidencia de los autos, específicamente de las documentales acompañadas por la parte actora conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, que riela CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A. en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A. en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre el inmueble objeto del presente juicio, en fecha 1° de enero de 2019, en cuya clausula primera se dispuso lo siguiente: “(…) LA ARRENDADORA ha dado en arrendamiento un inmueble de su propiedad a LA ARRENDATARIA, que así lo acepto (sic) (…)” (folios 79-83, I pieza).
Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue desconocida por la parte contraria en su debida oportunidad, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de que la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., tuvo conocimiento de que el inmueble por ella ocupado en condición de arrendataria, era propiedad de un tercero ajeno a su arrendador primigenio en fecha 1° de enero de 2019, por lo que esta superioridad puede afirmar que desde ese momento el reconviniente estuvo enterado de la venta en cuestión, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de seis (6) meses de caducidad a que se refiere el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, ello en apego a los criterios jurisprudenciales anteriormente mencionados, y en tales razonamientos, se puede evidenciar que desde el 1° de enero de 2019 (exclusive), hasta el 5 de noviembre de 2024, cuando fue interpuesta la reconvención de retracto legal arrendaticio, transcurrió con creces el lapso de seis (6) meses para que operara la caducidad de la presente acción, como así fuere advertido por el tribunal de la causa en la sentencia recurrida.- Así se establece.
En este sentido, es de suma importancia aclarar que la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento, de esa forma, de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la ley, se extinga el derecho de toda persona al ejercicio de la acción que el ordenamiento jurídico le proporcione; ello para evitar que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual, obviamente, incidiría negativamente en la seguridad jurídica, toda vez que los lapsos procesales legalmente fijados y jurisdiccionalmente aplicados no pueden considerarse “formalidades” per se, sino que estos son elementos temporales ordenadores del proceso, esenciales al mismo y de eminente orden público, en el sentido de que son garantías del derecho de defensa de las partes que por ellos se guían (debido proceso y seguridad jurídica).
En consecuencia, visto que el término de caducidad es fatal y en vista que la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., no hizo valer su derecho de retracto legal arrendaticio en tiempo útil, sino que al momento del ejercicio de la reconvención en fecha 5 de noviembre de 2024, contra la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., transcurrió con creces el lapso de seis (6) meses para ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, tomando como inicio del referido el lapso la oportunidad en que la reconviniente suscribió el contrato de arrendamiento con la nueva propietaria del inmueble, se repite, en fecha 1° de enero de 2019, lo que si bien no constituye la notificación con todos los elementos a que alude la ley, ha sido criterio imperante y sostenido por el máximo tribunal del país, que el lapso de caducidad puede ser contado a partir de la fecha en que quede demostrado que la arrendataria tuvo conocimiento de la enajenación, lo cual se verificó en autos con base a los hechos alegados y las pruebas consignadas; razón por la cual forzosamente debe declarase PROCEDENTE la caducidad de la acción establecida en la ley, opuesta en la oportunidad para contestar la reconvención por la parte actora-reconvenida, y por consiguiente, se desecha la mutua petición intentada por retracto legal arrendaticia, y extinguido el proceso; tal y como se dispondrá en la parte dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
Por último, este juzgador superior observa con extrema alarma que aun cuando en el presente asunto se celebró la audiencia o debate oral en fecha 6 de febrero de 2025, no fue sino hasta el 26 de junio de 2025, es decir, más de cuatro (4) meses después, que el juzgador de la causa extendió por escrito el fallo completo y lo agregó a los autos, ello en clara contravención a lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se estableció un plazo de diez (10) días para dicha actuación, por lo que evidentemente se irrespetaron los postulados constitucionales de tutela judicial efectiva, debido proceso, derecho de petición y respuesta, así como del proceso constitutivo en instrumento fundamental para la realización de la justicia. En efecto, este juzgado superior debe EXHORTAR al juez de la causa Asdrúbal Bonillo, a que debe respetar el tiempo procesal para dictar sentencia, evitando un retardo procesal que pudiera constituir una vulneración del derecho humano a la tutela judicial efectiva, al no garantizarle a los justiciables una justicia sin dilaciones indebidas, en detrimento a sus derechos a ser juzgados en un plazo razonable.- Así se precisa.
Finalmente, partiendo de lo antes expuesto y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, debe este tribunal superior declarar SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio MOISÉS ABELARDO MIJARES TERIFE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de junio de 2025, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., en contra de la prenombrada empresa, todos plenamente identificados en autos, debiendo la parte demandada hacer entrega material a la parte actora del inmueble arrendado, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió; y la caducidad de la reconvención de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por la parte demandada; tal como se dejará sentado en el dispositivo.- Así se decide.
IV
DISPOSITIVA.
Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio MOISÉS ABELARDO MIJARES TERIFE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de junio de 2025, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., contra la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., todos plenamente identificados; y en consecuencia se ordena a la demandada hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio constituido por un (01) galpón comercial con un área de construcción de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 mts2), ubicado en la calle Ezequiel Zamora en Cúa, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió.
TERCERO: LA CADUCIDAD de la reconvención de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., plenamente identificadas en autos, y por consiguiente, queda extinguido el presente proceso y desechada la mutua petición, por haber caducado el lapso para su ejercicio de conformidad con el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandada-recurrente.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es, Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Cúa.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN
LA SECRETARIA ACC.,

SECHELL DUQUE

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.).
LA SECRETARIA ACC.,

SECHELL DUQUE

ZBD*/SC
Exp. Nº 25-10.343.