TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
215° y 166º
PARTEDEMANDANTE RECONVENIDO: CONSTRUCTORA VIURCA, S.A. domiciliada en el Municipio Guásimos, Estado Táchira, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 9 de enero de 2004, bajo el N° 09, Tomo 1-A, Exp.15.419, con último nombramiento de junta directiva que consta en acta de asamblea extraordinaria de la compañía, celebrada en fecha 10 de septiembre de 2008, inscrita ante la referida oficina el 9 de octubre de 2008, bajo el Nro. 66, tomo 14-A. en la persona de MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D´ARMAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.688.824, de este domicilio y civilmente hábil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Jorge Isaac Jaimes Larrota, titular de la cédula de identidad N° V-15.989.915, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 122.806; Mónica Rangel Valbuena, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-14.9471.231, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 97.381; y Juan Pablo Díaz Osorio, titular de la cédula de identidad N° V-17.645.825 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 140.533.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadano FRANCISCO JOSE MATOS DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 11.498.007, de este domicilio y civilmente hábil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Abogados Pedro Antonio Rey García, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-5.670.867, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°24.471; Rina Dayana Rey Araque, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 23.128.019, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 277.853; Leydy Paola Calderón Bohórquez, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-19.777.741, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°259.201, Karely Zulay Vivas Bustamante, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 20.628.197 y Vially Manchini Casique Cánchica, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 19.034.696 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 310.672.
TRAMITE EN LA INSTANCIA: Apelación que obra contra decisión de fecha 17 de diciembre del 2.024 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en causa llevada por Resolución de contrato.
EXPEDIENTE Nro: 7873

ANTECEDENTES DEL SUB LITTE
El presente expediente llega al conocimiento de esta instancia de alzada proveniente del Juzgado en funciones de distribución, ello motorizado por la interposición del medio recursivo de la demandante reconvenida a la decisión de mérito. Al efecto se resumen las actuaciones procesales que se suscitaron en el proceso llevado en la instancia y en la alzada.

Actuaciones en el a quo:
La causa tiene como génesis interposición de demanda de Resolución de contrato de opción de compra venta por el ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D´ Armas, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A., asistido de abogado en contra del ciudadano Francisco José Matos Da Silva, contrato celebrado en fecha 30 de enero de 2013. (Folios 1 al 8. y Anexos: 9 al 84 de la primera pieza).
Mediante auto de fecha 12 de agosto de 2016, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento del demandado reconviniente (Folios 86-87 de la primera pieza).
Riela a los folios 90 al 93 (I pieza), diligencia de fecha 21 de octubre del 2016, por la que la parte actora otorgó poder apud acta a los abogados Mónica Rangel Valbuena, Jorge Isaac Jaimes Larrota y Juan Pablo Díaz.
Riela a los folios 96 y 97, I pieza, diligencia de fecha 21 de diciembre de 2016, por la que el Alguacil del Tribunal, informó no haber logrado la citación personal del demandado.
Mediante auto de fecha 5 de enero de 2017, el a quo, acordó oficiar al SAIME, con el objeto de verificar los movimientos migratorios del demandado. (Folios 96 y 97 de la primera pieza). En relación a tal información rielan a los folios 101 al 108 (I pieza), oficio N° SCL-173-2017 de fecha 16 de junio de 2017 emanado de la Oficina de Migración San Cristóbal, (SAIME) contentiva de los movimientos migratorios del demandado Francisco José Matos Da Silva.
Mediante auto de fecha 16 de octubre de 2018, la juez Fanny Ramírez, se abocó al conocimiento de la causa. (Folio 113 de la primera pieza).
Rielan a los folios 115, 116 y 118 al 127 (I pieza), actuaciones relacionadas con la citación del demandado, realizada por el alguacil conforme al Artículo 224 de la ley procesal.
Mediante diligencia de fecha 14 de noviembre de 2019, la co apoderada del demandado señala darse por citada en nombre del demandado ciudadano Francisco José Matos Da Silva y consignó en copia simple el respectivo poder otorgado ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Vigo, España. (Folios 133 al 135, I Pieza).
Riela a los Folios 136 al 152 (I Pieza) escrito presentado en fecha 17 de diciembre de 2019, por la representación judicial de la parte demandada, contentivo de contestación a la demanda y reconvención.
Mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2019, se admitió la reconvención formulada por la representación judicial de la parte demandada. (Folio 163 I pieza)
Mediante escrito de fecha 04 de febrero del 2.020, (folio 170, Pieza I) la parte demandante reconvenida, dio contestación a la reconvención.
Mediante escrito presentado en fecha 4 de febrero de 2020, la representación judicial de la parte demandada reconviniente promovió pruebas. (Folios 172 al 178) y por auto de fecha 5 de febrero de 2020, fueron agregadas al expediente. (Folio 179, Pieza I).
Mediante escrito presentado en fecha 4 de febrero de 2020, la representación judicial de la parte actora reconvenida promovió pruebas. (Folios 180 al 182 y anexos del folio 183 al 190, I Pieza); y por auto de fecha 5 de febrero de 2020, fueron agregadas al expediente. (Folio 191 (I Pieza).
Mediante escrito que riela a los folios 192 y 193, (I pieza), la representación actora presenta oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.
Mediante ante auto de fecha 12 de febrero de 2020, se declaró sin lugar la oposición formulada por la parte demandante reconvenida a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente. (Folios 194 y 195, I Pieza).
Mediante auto de fecha 12 de febrero del 2020, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente. (Folios 196 al 199, I pieza) y en igual sentido mediante auto de la misma fecha, se admitieron las pruebas presentadas por la parte actora reconvenida. (Folio 200, I pieza).
Riela a los folios 206 y 207, (I pieza) escrito de tacha testigo, presentado en fecha 19/02/2020, por la coapoderada judicial de la parte actora reconvenida.
Riela a los folios 218 al 220, (I pieza), escrito de promoción de pruebas de la tacha de testigo, de fecha 6 de marzo de 2020, por parte del coapoderado judicial de la parte actora reconvenida. (Anexos del folio 221 al 223, I pieza)
Por auto de fecha 17 de noviembre de 2020, se ordenó la reanudación de la causa y se ordenó notificar a las partes de conformidad con lo dispuesto en la resolución de la Sala de Casación Civil N° 05-2020 de fecha 5 de octubre de 2020. (Folio 248, I pieza).
Mediante diligencia de fecha 4 de agosto de 2021, folio 260, I pieza, la abogada Rina Dayana Rey Araque, presenta sustitución de poder.

Pieza II
En fecha 16 de marzo de 2021, la representación judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de informes. (Folios 224 al 232, II pieza).
En fecha 12 de abril de 2021 la representación judicial de la parte demandada reconviniente consignó escrito de informes. (Folios 222 al 230, II pieza). En la misma fecha la demandada presenta sus informes en la instancia (folios 231 al 246)
Rielan a los folios 237 al 255 y del 257 y del 261 al 268 al 270 escritos peticionando sentencia.
Por auto de fecha 30 de marzo de 2023, se ordenó abrir la pieza N° III, de conformidad con lo establecido en el Artículo 25 de la Ley adjetiva. (Folio 273, II pieza).

III Pieza.
Rielan a los folios 03 al 15, del 16 al 27y del 30 al 31, II pieza, diligencias de solicitud de sentencia y de copias certificadas
Riela a los folios 32 al 45, (III pieza), decisión de fecha 17 de diciembre del año 2.024, contentiva de la decisión proferida por el a quo, objeto de la apelación, en trámite en esta alzada.
Rielan de los folios 46 al 50, II pieza, notificaciones a las partes de la decisión recurrida.
Mediante escrito de fecha 19 de diciembre del 2.024, la representación judicial de la parte actora reconvenida apela de la decisión dictada por el a quo en fecha 17 de diciembre del 2.024. (folio 51, III pieza)
Mediante auto de fecha 10 de enero del 2.025, el a quo, indica que oye en ambos efectos la apelación realizada por la actora reconvenida, ordenando la remisión del expediente al Tribunal Superior en funciones de distribución. (folio 52, III pieza)

Actuaciones en esta Instancia:
Riela a los folios 54 y 55, III pieza, nota de recibo del expediente y auto de entrada, ambos de fecha 21 de enero del 2.025.
Mediante escrito de fecha 21 de febrero del 2.025, la parte accionada reconviniente presente escrito de informes de segunda instancia. (folios 56 al 75, III pieza)
Mediante escrito de fecha 21 de febrero del 2.025, la parte demandante reconvenida presenta sus escritos de informes en la alzada. (folios 76 al 92, III pieza)
A los folios 93 al 96, III pieza, rielan observaciones a los Informes de la parte demandada reconviente que presenta su contraparte en fecha 06 de marzo del 2.025.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Reseñadas las actuaciones procesales que estructuran el presente procedimiento judicial, corresponde ahora a esta instancia de alzada realizar un reexamen de la controversia para la determinación del apego a derecho de la sentencia objeto del medio recursivo. Ello por cuanto el mismo pretende impugnar el fallo de instancia por parte de la demandante reconvenida, ante ello corresponde a esta alzada la revisión exhaustiva del asunto sometido a su consideración, por cuanto la apelación provoca para la segunda instancia la necesidad de un nuevo examen de la relación controvertida en razón de los alegatos de la apelante de que por su vencimiento, la decisión judicial apelada le causa gravamen por haber acogido o rechazado total o parcialmente la pretensión planteada en el primer grado de la jurisdicción.
Ello así y verificado el cumplimiento de los actos procesales establecidos para segunda instancia, cumplidos por las partes mediante la interposición de informes y observaciones, procede este Tribunal a dictar sentencia bajo el señalamiento de que el límite de su conocimiento se circunscribe a la verificación de apego a legalidad de la decisión de mérito de fecha 17 de diciembre del 2.024 que declara sin lugar la demanda de resolución de contrato y con lugar la reconvención incoada por cumplimiento de contrato.

De la sentencia recurrida:
Proferida en fecha 17 de diciembre del 2024, indica en su parte dispositiva, lo siguiente:

PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA interpuesta por el ciudadano Mauricio Ildemaro Antunez D´Armas, actuando como presidente de la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A. en contra del ciudadano Francisco José Matos Da Silva, por resolución del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 30 de enero de 2013.
SEGUNDO: DECLARA CON LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por el demandado reconviniente Francisco José Matos Da Silva, en contra de la demandante reconvenida Constructora VIURCA, S.A., representada por el ciudadano Mauricio Ildemaro Antunez D´Armas, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. En consecuencia, una vez quede firme la presente decisión se ORDENA a la demandante reconvenida Constructora VIURCA S.A., que en un plazo de ocho (8) meses culmine la construcción del apartamento signado como PH-02 (tipo dúplex), de las plantas octavo y noveno piso del conjunto residencial “Palma Dorada”, así como las áreas comunes del conjunto residencial necesarias para que sea habitable el mencionado apartamento. Igualmente, se ordena al demandante reconvenido otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público correspondiente y hacer la tradición material del inmueble. Asimismo, se ordena al demandado reconviniente Francisco José Matos Da Silva, pagar a la demandante el saldo del precio establecido para la venta del referido inmueble, a saber la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON 27 CENTIMOS (Bs. 240.697,27), reexpresados al cono monetario actual, para lo cual deberá efectuarse la indexación judicial de ese monto desde la fecha de admisión de la demanda, a saber, 12 de agosto de 2016, hasta la fecha en que quede definitivamente firme este fallo, exceptuando los lapsos en que la causa estuvo suspendida por vacaciones judiciales y por la pandemia del covid-19, tomando en cuenta el Decreto Ley de Reconversión Monetaria (2018), de Reexpresión Monetaria (2021) y los índices Nacionales de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela y a tal efecto se ordena que el referido cálculo se haga mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 249 procesal, con el nombramiento de un sólo perito, cumplida tal experticia la cantidad que arroje la misma será la que debe pagar el demandado a la actora en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta; y en caso de que la demandante no otorgare el correspondiente título de propiedad ante el Registro, conforme a lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil se acuerda que la presente sentencia sirva al demandado de título de propiedad del inmueble objeto de litigio, por lo que en dicho supuesto se ordena su registro en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, previo que conste en los autos por parte del demandado el pago del saldo del precio de la venta en este Tribunal a la demandante conforme a la cantidad que arroje la experticia complementaria del fallo. El inmueble objeto de la aludida venta consiste en un apartamento PH-02 (TIPO DUPLEX), consta en el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel. Que el referido segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza y baño privado, y sala de estar. Que el área de construcción total aproximada es de 172,96 mts; siendo los linderos del apartamento los siguientes: NORTE: Con apartamento N° PH-03; SUR: Con vacio y fachada sur del Edificio en línea quebrada; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con vacio y apartamento N° PH-01 en línea quebrada. Que al referido apartamento le corresponde un puesto de estacionamiento signado con el N° 19, ubicado en la planta semisótano del Edificio. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje de 4,4465% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio y le pertenece a la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A conforme consta del documento de condominio protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 15 de mayo de 2013, bajo el N° 46, folio 205 del tomo 11 del protocolo de transcripción de ese año, y su respectiva aclaratoria protocolizada por ante el mencionado Registro Público en fecha 8 de agosto de 2013, bajo el N° 2009.2829, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el número N° 440.18.8.3.3492 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009.
TERCERO: Se condena en costas al demandante reconvenido, tanto respecto de la demanda, como de la reconvención. …

Motivación de la recurrida.
Señala como argumentación que determina su dispositiva, que se evidencia de las pruebas producidas que el inmueble objeto de litigio no fue terminado por la demandante reconvenida en las condiciones establecidas en el contrato y conforme a lo expresado en el documento de condominio del Conjunto Residencial “Palma Dorada”, siendo este un hecho culposo atribuible a la parte actora reconvenida, en virtud que no demostró que su inejecución obedezca a una causa extraña que no le sea imputable.
Indica que se determina que ambas partes en el iter procesal discurrido, admiten como un hecho no controvertido que el demandado reconviniente pagó la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.642.000,00), el cual, corresponde al 87,21 % del monto del precio total pactado, siendo éste un factor determinante que se evalúa de conformidad con el Artículo 12 procesal, para valorar el contrato según la intención de las partes, teniendo en la mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, para inferir que la gravedad del incumplimiento de la parte actora reconvenida reviste mayor entidad frente al incumplimiento de pago del demandado reconviniente pues, habiendo recibido el 87,21 del precio convenido el inmueble vendido no está terminado, ni habitable para poder efectuar la tradición legal y material; mientras que la parte del precio pendiente de pago tan solo representa el 12% respecto del precio pactado.
Señala que por lo anterior resulta evidentemente contrario a los principios de justicia y buena fe, favorecer la pretensión de la demandante, cuando su incumplimiento es desproporcionado respecto al incumplimiento del demandado. Por lo que lo justo y equitativo es favorecer la conclusión del contrato, fijándoles oportunidad para que ambas partes cumplan con sus obligaciones contractuales pendientes.
Señala que, por lo expuesto, la demanda de resolución de contrato debe ser declarada sin lugar en razón del incumplimiento demostrado de la parte demandante en la construcción del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta. Y debe ser declarada con lugar la de pretensión de cumplimiento de contrato.

Alegatos de la demandante reconvenida
Señala que consta de documento privado fechado 30 de enero de 2013, que la empresa Constructora VIURCA S.A a través de su mandataria Inmobiliaria El Pino C.A., celebró con el ciudadano Francisco José Matos Da Silva, un contrato preliminar de opción de compra venta, mediante el cual la demandante se comprometía a vender al demandado el apartamento descrito en la cláusula primera del documento. Que según el referido contrato, Constructora VIURCA S.A. se comprometió a vender un apartamento que para la época de la suscripción del mismo se encontraba en construcción y ubicado en el piso penthouse del edificio Palma Dorada, Los Kioskos, San Cristóbal, Estado Táchira con un área aproximada de 172,96 mts2.
Arguye que dicho apartamento quedó identificado con el N° 45 en la opción de compra venta, siendo posteriormente señalado como PH-02 de las plantas ó pisos 8 y 9 del edificio “Palma Dorada” y que el precio que el ciudadano Francisco José Matos Da Silva se comprometió a pagar fue la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), mediante nueve pagos mensuales, según cuadro que se ilustra en el escrito libelar.
Expresa que el plazo estipulado para la opción a compra venta corrió desde el 30 de enero de 2013 hasta 30 días siguientes a la fecha de vencimiento de la cuota N° 8, pautada para el día 20 de septiembre de 2013 y que por ello finalizó el 20 de octubre de 2013, que fue establecido un plazo máximo de espera para el pago de cada cuota pactada de 15 días siguientes a la fecha de pago de cada una y que pasados estos 15 días se consideraba un incumplimiento contractual.
Continua indicando que desde la fecha de la suscripción del contrato preliminar de opción de compra venta, el demandado por resolución realizó pagos parciales a la mandataria Inmobiliaria El Pino INPICA C.A., por los montos y en las fechas que se indican en cuadro que se ilustra en el libelo de demanda; que el referido ciudadano no cumplió con el convenio, toda vez que la obligación debió estar totalmente pagada para el 20 de septiembre de 2013, lo cual no ocurrió y que para la fecha del último pago (8 de julio de 2014), aún quedaba pendiente por pagar un saldo del precio por DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27), con lo cual a su entender queda en evidencia que el ciudadano Francisco José Matos Da Silva, incumplió con su obligación de pagar el saldo del precio convenido para la venta del inmueble, en el plazo establecido de 8 meses, 2 semanas y 6 días, contados a partir de la fecha de la suscripción del contrato el día 30 de enero de 2013, el cual venció el 20 de octubre de 2013.
Arguye que por la naturaleza del contrato objeto de éste proceso, es un contrato preliminar de compra venta que goza de las características de ser bilateral sinalagmático perfecto, dónde se pactó la anticipación del precio y el efecto traslativo de la propiedad quedó diferido para cuando se verificara el pago con el contrato definitivo. Manifiesta igualmente la presencia de varios hechos de relevancia jurídica, a saber: la existencia de un contrato preliminar bilateral sinalagmático fechado 30 de enero de 2013, la existencia de un incumplimiento culposo por parte de Francisco José Matos Da Silva, que las partes acordaron a título de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento la cantidad equivalente a CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 164.200,00), esto es, el 10% en razón a que el pago parcial fue por la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.642.000).
Peticiona que el demandado convenga en resolver el contrato preliminar de opción a compra venta sobre el apartamento que inicialmente fue identificado con el N° 45 y posteriormente con el N° PH-02 de las plantas 8 y 9 del Edificio Palma Dorada, y que en caso que el demandado no convenga en la resolución solicita que en la sentencia definitiva se declare resuelto y convenga en pagar a la demandante la suma de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 164.200,00), que equivale al 10% del monto pagado parcialmente como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual, y que una vez declarada la resolución ofrece devolver al demandado la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.642.000,00), recibida a cuenta del precio.
Fundamenta su pretensión en los Artículos 1.160, 1.167, 1.271 y 1.276 del Código Civil y finalmente, solicita que la demanda sea declarada con lugar con la natural condenatoria en costas.

Alegatos de la demandada reconviniente
Sus representantes judiciales, en el momento de su perentoria contestación de demanda, expresan:
En primer término convienen que su representado suscribió el contrato el 30 de enero de 2013 con la sociedad mercantil VIURCA S.A., cuyo objeto era un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Palma Dorada, Avenida Las Delicias, lote 4, granja dorada, Los Kioskos, Municipio San Cristóbal, identificado en el contrato con el N° 45 y posteriormente señalado como PH-02 ubicado en los pisos 8 y 9 del referido edificio según el documento de condominio y que el precio pactado fue de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27).
Aducen que su representado efectuó los pagos descritos en el escrito libelar, con la afirmación que al no existir oposición a los mismos, se entiende que se produjo una novación del contrato por voluntad de las partes, puesto que Constructora VIURCA S.A, aceptó cada uno de los pagos efectuados en el tiempo y modo en que fueron realizados.
Igualmente, señala que el Conjunto Residencial Palma Dorada representó una opción de aparente viabilidad y solidez para un grupo de familias tachirenses que vieron este proyecto como la oportunidad para adquirir una vivienda y apostando por un sueño decidieron contratar para la compra de las unidades de vivienda. Sin embargo, con el paso del tiempo la obra no avanzaba y que a la fecha de interposición de la demanda la obra aún no ha sido terminada defraudando la confianza y la buena fe de cada uno de los adquirentes. Así mismo complementa que en dicho conjunto residencial viven actualmente siete familias tachirenses, quienes producto de la necesidad y la desesperación por ocupar las unidades de vivienda tipo apartamento que con tanto esfuerzo adquirieron, se han mudado a pesar que la obra no está terminada y permanece en obra gris.
Señala que de acuerdo a las cláusulas contractuales, la Constructora VIURCA, S.A, tenía la obligación de construir y traspasar a su representado la propiedad del inmueble objeto del contrato identificado con el N° 45 en el contrato y que fue posteriormente fue identificado como PH-02 (tipo duplex), según consta en el documento de condominio de fecha 15 de mayo de 2013, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 46, Folio 205 del tomo 11 del Protocolo de transcripción del año 2013, en el cual se describe en su totalidad el inmueble como apartamento PH-02 (Tipo Duplex) el cual consta en el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel. En el segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza, baño privado y sala de estar con un área de construcción total aproximada de CIENTO SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (172,96 mts2), le corresponden dos puestos de estacionamiento ubicados en el nivel destinado para tal fin signados con la misma nomenclatura del apartamento, siendo los linderos del apartamento los siguientes: Norte: con apartamento PH-03; sur: Con vacío y fachada sur del edificio, en línea quebrada; este: Con fachada este del edificio; y oeste: Con vacío y apartamento PH- 01, en línea quebrada.
Continua señalando que el documento de condominio de Palma Dorada, describe detalladamente las cosas comunes sobre las cuales al apartamento PH-02 le corresponde un porcentaje de 4,4465% sobre los derechos y obligaciones, a saber: hall de entrada de cada piso hasta la mitad de las paredes del apartamento, escaleras en su totalidad, ascensores entendiéndose por estos: los conductos, puertas, cabinas, motores, y todos otros elementos integrantes de los mismos, los conductos o depósitos de basura, aparatos e instalaciones de recolección de la misma, las zonas de los niveles semi-sótano 1, 2 y planta baja destinadas a entrada general del lobby de recepción, las instalaciones de seguridad, los ductos de ventilación e instalaciones contra incendio del edificio, un cuarto de mantenimiento, un depósito para guardar los utensilios para limpieza, las instalaciones necesarias para dar servicio telefónico interno a las diversas unidades del edificio.
Arguye que en el caso existe un contrato bilateral, en el cual ambas partes son acreedores y deudores de forma recíproca, siendo una venta a plazos y no un contrato preparatorio, como quiere hacerlo notar erradamente la parte demandante y que el objeto del referido contrato fue un bien inmueble determinado tanto en el contrato suscrito por las partes, como en el documento de condominio a cambio de un precio, lo cual indica que se está frente a una obligación de dar y que el cumplimiento de este tipo de obligaciones conlleva para el acreedor, en este caso la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A, la entrega de la cosa tal y como fue pactada, no pudiendo entregar una cosa distinta.
Que si bien su representado Francisco José Matos Da Silva, pagó la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.642.000,00), ello representa el 87,22% del monto total del precio establecido por las partes como valor del inmueble por lo que Constructora VIURCA, S.A, debía traspasarlo por vía registral a su representado y que éste retuvo el último pago por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON VEINTISIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs 240.697,27) producto de las múltiples visitas que realizó al Conjunto Residencial Palma Dorada, verificando que el inmueble no estaba terminado ni en áreas comunes, ni el apartamento PH-02 por el cual estaba pagando, que ésta situación lo llevó a comunicarse con el ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D' Armas en su carácter de presidente de Constructora VIURCA, S.A, sin lograr una respuesta favorable o al menos una fecha cierta para la terminación del inmueble, aunado a que la condición actual del inmueble solo sirve para demostrar la mala fe del demandante, pues a la fecha la obra continua en obra gris, sin áreas comunes y ascensores. En consecuencia, su representado le hizo saber que no pagaría ese último monto, hasta tanto el inmueble no estuviere terminado y en las condiciones necesarias para que Constructora VIURCA, S.A, pudiese realizar el traspaso y así lo ratifica en esta oportunidad procesal.
Argumenta que la parte demandante pretendió que su patrocinado hubiese efectuado el pago del 100% del precio en la fecha pautada contractualmente, cuando Constructora VIURCA, S.A ha incumplido con su obligación de construir el bien para poder traspasarlo por vía registral, que haber pagado el 100% del precio constituía para Constructora VIURCA,S.A. un enriquecimiento ilícito aun mayor, pues ya recibió cantidades de dinero equivalentes al 87,22 % del precio de un inmueble del cual aún a la fecha no concluye su construcción, que no puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta o peor a la que ha sido acordada, más cuando se trata de un cumplimiento en especie.
Que como consecuencia, su representado se niega a pagar la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27), que equivalen al 12 % restante del precio, hasta tanto Constructora VIURCA, S.A, no termine el inmueble y pueda enajenarlo legalmente de conformidad con la normativa especial que regula la venta de inmuebles en propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil venezolano que consagra la excepción de contrato no cumplido.
Aduce que si bien el apartamento y sus dependencias internas, las zonas comunes del edificio y demás áreas se encuentran plenamente identificadas y descritas con detalle en el documento de condominio, planos arquitectónicos, planos estructurales, variables urbanas, permisos de construcción, entre otros permisos municipales, éstas no han sido construidos, por ende no existen en la materialidad, por ésta razón mal puede pretender la demandante que su representado hubiese realizado el pago del 100% del precio de un inmueble y su cuota porcentual sobre los derechos y cargas sobre los bienes y áreas comunes, cuando éstas no se encuentran terminadas.
Que partiendo de esa discrepancia que existe entre lo que describe el documento de condominio del conjunto residencial Palma Dorada con lo que materialmente existe, presume que la permisología para habitabilidad fue obtenida de forma irregular, en consecuencia el referido documento de condominio estaría viciado, puesto que la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, obtuvo el permiso de habitabilidad de un edificio de nueve plantas que no cuenta con vía de circulación vertical mecánica (ascensores), no cumple con las normas contenidas en la ordenanza de zonificación del Municipio San Cristóbal y en las normas dictadas por la Comisión Venezolana de Normas Industriales (COVENIN) lo cual es contrario a derecho, pues no debió obtener éste permiso, menos aún se debió registrar el documento condominio que no cumple con los requisitos mínimos establecidos en la Ley de propiedad horizontal.
Que en cuanto al Artículo 3 del documento de condominio referido a la “Descripción del inmueble y títulos de adquisición, sección segunda: Descripción del Edificio Palma Dorada”, se hace necesario destacar que las dependencias como hall, recepción, lobby, sala de fiestas con barra, depósito y salas de baño para dama y caballeros; área de piscina, caney y duchas, parque infantil; área de pad mounted, cuarto de basura y oficina administrativa de mantenimiento (consejería), no han sido construidas, no existen en la materialidad física y que cuando se adquiere un inmueble que fue construido en propiedad horizontal, no sólo se obtiene la unidad de vivienda unifamiliar tipo apartamento, sino además, los puestos de estacionamiento y un porcentaje sobre las cosas comunes, esto en su totalidad es lo que constituye el objeto de la relación contractual a cambio de lo cual el deudor se compromete a pagar el precio pactado.
Que, en el caso en marras, no existe correspondencia entre lo descrito en el documento de condominio y la condición actual de la obra que se encuentra paralizada desde hace años, lo cual configura una flagrante violación de los artículos 5, 6, 8, 26, 32, 35, 40, 42, 44 y 45 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Expone que las irregularidades en cuanto a la obtención de permisología, la habitabilidad y protocolización del documento de condominio, además del incumplimiento en cuanto a la construcción y terminación de la obra, constituyen un fraude a la buena fe, no solo de su representado sino de todas las familias tachirenses que apostaron por este proyecto y entregaron su dinero producto del trabajo, sacrificio y ahorro para que la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, actuara con mala fe e incumpliera flagrantemente sus obligaciones, generando con esto daños y perjuicios a cada uno de estos.
Que la negativa de su representado a cumplir con el pago del saldo restante del precio se fundamenta en el hecho de que, tratándose de un contrato bilateral el incumplimiento de la parte demandante respecto a la construcción del inmueble objeto del contrato en la forma que fue pactado, es de tal gravedad, que hace presumir la irregularidad en la obtención de la permisología municipal y el registro del documento de condominio. Que lo señalado en el referido documento no existe en la materialidad, lo cual contraviene disposiciones legales expresas y de orden público establecidas en la Ley de propiedad horizontal, ordenanza de zonificación del Municipio San Cristóbal, la ordenanza de construcción del Municipio San Cristóbal y las normas técnicas de seguridad para la construcción, quedando demostrada la mala fe con que ha actuado, en virtud de lo cual opone la excepción non adimpleti contractus según lo dispuesto en el Artículo 1168 del Código Civil.
Finalmente, solicita que sea declarada sin lugar la demanda por resolución del contrato celebrado por las partes en fecha 30 de enero de 2013, incoada por la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, en contra del ciudadano Francisco José Matos Da Silva, que se declare con lugar la procedencia de la excepción non adimpleti contractus por cuanto la demandante incumplió con sus obligaciones, en consecuencia se ordene que esta termine el inmueble, con sus áreas comunes objeto del contrato y una vez verificado ello su patrocinado procederá a pagar la suma restante del precio a saber, DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27).
Como fundamento de su contestación de demanda invoca los artículos 1134, 1155, 1.264, 1294, 1159, 1160, 1161, 1168 del Código Civil, Artículos 6, 8, 26, 32, 35, 40, 42, 44 y 45 de la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 19 de la Ordenanza sobre Construcción, dictada por el Concejo Municipal del Municipio San Cristóbal en fecha 7 de mayo de 2002, publicada en gaceta municipal deposito P.P. 76-414 Número Extraordinario 22, en concordancia con las Normas Técnicas de la Comisión Venezolana de Normas Industriales, la cual público el Código Nacional para Ascensores de Pasajeros, parte 3: Tráfico Vertical, 2da revisión (COVENIN).
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, propuso reconvención en los términos siguientes:
Que en fecha 13 de enero de 2013, su representado el ciudadano Francisco Matos Da Silva celebró un contrato privado de opción de compra-venta con la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, representada en ese acto por sociedad mercantil "Inmobiliaria El Pino (INPICA, C.A)". Que de acuerdo a las cláusulas contractuales, la promitente vendedora se comprometió a vender y el promitente comprador a comprar un inmueble que comprende uno de los apartamentos proyectados en el Conjunto Residencial denominado Palma Dorada, el cual se encuentra en construcción y le pertenece a Constructora VIURCA, S.A, que cuenta absolutamente con todos y cada uno de los permisos necesarios para la ejecución, tanto municipales, estadales y nacionales, ubicado en el sector Los Kioskos, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con número catastral 20-23-04-U01-012-019-051-000-P00-000, signado con el N° 45, ubicado en el piso penthouse en la fachada posterior lateral derecho, con las características generales identificadas en el plano y demás recaudos para su construcción.
Que el precio de compra del mencionado inmueble se convino entre las partes en la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), que el plazo de la opción a compra comenzaba a regir a partir de la firma del documento y vencía a los treinta días contados desde la fecha de vencimiento de la última cuota y fueren suministrados por ambas partes los requisitos para el documento de traspaso de propiedad del inmueble, que Constructora VIURCA, S.A, tenía la obligación de construir y traspasar a su representado la propiedad del inmueble objeto del contrato que fue identificado con el N° 45, y fue posteriormente identificado como PH-02 (tipo dúplex), según consta en el documento de condominio en el cual se describe en su totalidad el inmueble apartamento PH-02 (tipo dúplex) constante en el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel; en el segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza y baño privado, sala de estar, que el área de construcción total aproximada es de 172,96 mts2, le corresponden dos puestos de estacionamiento ubicados en el nivel destinado para tal fin, signados con la misma nomenclatura del apartamento, cuyos linderos son los siguientes: Norte: con apartamento N° PH-03; sur: Con vacío y fachada sur del edificio, en línea quebrada; este: Con fachado este del edificio; y oeste: Con vacío y apartamento N° PH-01, en línea quebrada.
Que su mandante Francisco José Matos Da Silva, pagó la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.642.000,00), la cual representa el 87,22% del monto total del precio establecido por las partes como valor del inmueble que Constructora VIURCA, S.A. debía traspasar por vía registral a su representado. Sin embargo, este retuvo el último pago por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27), producto de las múltiples visitas que realizó al Conjunto Residencial Palma Dorada, verificando en éstas que el inmueble no estaba terminado, así como tampoco el apartamento PH-02 por el cual estaba pagando. Ante dicha situación se comunicó con el ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D’ Armas, en su carácter de presidente de Constructora VIURCA, S.A, sin lograr una respuesta favorable o al menos una fecha cierta para la terminación del inmueble, que la condición actual del mismo solo sirve para demostrar la mala fe del demandante reconvenido, pues a la fecha la obra continua en obra gris.
Como consecuencia de lo anterior, su representado se niega a pagar la suma de DOSCIENTOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (240.697,27), que equivale al 12% restante del precio, hasta tanto Constructora VIURCA, S.A, no termine el inmueble y por vía de consecuencia pueda enajenarlo legalmente, de conformidad con la normativa especial que regula la venta de inmuebles en propiedad horizontal, y lo establecido en el Artículo 1.168 del Código venezolano que consagra la excepción de contrato no cumplido.
Que Constructora VIURCA, S.A, es deudora según lo establecido contractualmente por las partes frente al ciudadano Francisco José Matos Da Silva, por lo que tiene la obligación de transferir la propiedad por vía registral, el bien inmueble que fue objeto del contrato. No obstante el inmueble descrito en el documento de condominio del Conjunto Residencial “Palma Dorada” no se corresponde con lo que en realidad existe y ha sido construido, sin olvidar que cuando un inmueble es comprado en régimen de propiedad horizontal no solo se está comprando la unidad de vivienda tipo apartamento, sino que también se compra un porcentaje sobre las cosas que son comunes a todos los propietarios, que el incumplimiento de Constructora VIURCA, S.A, se extiende más allá de la obligación de construir el apartamento objeto del contrato identificado como PH-02, ya que debe cumplir con la construcción de todas las cosas que son comunes y sobre las cuales su representado tiene derecho de forma porcentual.
Que las dependencias como hall, recepción, lobby, sala con barra, depósito, salas de baño para damas y caballeros, área de piscina, caney, duchas, parque infantil, pad mounted, cuarto de basura y oficina administrativa de mantenimiento (consejería), no han sido construidas, no existen en la materialidad física. Que la adquisición de un inmueble construido en propiedad horizontal involucra no sólo la unidad de vivienda unifamiliar tipo apartamento PH-02, sino además los puestos de estacionamiento y un porcentaje sobre las cosas comunes, que al apartamento PH-02 le corresponde un porcentaje de 4,4465% sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio y ésta en su totalidad es lo que constituye el objeto de la relación contractual a cambio de lo cual el deudor se compromete a pagar el precio pactado.
Que ante el incumplimiento culposo de la demandante reconvenida Constructora VIURCA, S.A., quien no ha cumplido con la construcción del inmueble objeto del contrato, sus dependencias, áreas y cosas comunes según lo descrito en el documento de condominio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil venezolano, exige el cumplimiento en especie para que la parte demandante reconvenida construya el inmueble objeto del contrato, a saber, el apartamento tipo PH dúplex, signado PH-02 del conjunto residencial Palma Dorada, con todas sus dependencias, áreas y cosas comunes según la descripción realizada en el documento de condominio ut supra citado.
Como fundamento de la reconvención propuesta, invoca los Artículos 1.159, 1160, 1.161, 1.167, 1264 y 1.294 del Código Civil. Solicita que se declare con lugar la reconvención y como consecuencia que se le ordene a la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A, a cumplir con lo establecido en el contrato privado celebrado por las partes el 30 de enero de 2013, específicamente la construcción del inmueble identificado como apartamento N° PH-02 (tipo dúplex), que el Tribunal fije un plazo en el cual la demandante reconvenida dé cumplimiento a su obligación de terminar la construcción del inmueble objeto del litigio, que una vez realizado se les notifique en este mismo expediente cuáles son los recaudos que deben consignarse para otorgar el documento de trasmisión de la propiedad sobre el inmueble, momento en el cual la parte demandada reconviniente procederá a pagar el saldo restante del precio de venta pactado por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27).
La representación judicial de la parte demandante reconvenida en la oportunidad procesal respectiva, presentó su contestación a la reconvención y expuso lo que sigue:
Que las partes sujetaron el contrato preliminar de opción de compra a las cláusulas contenidas en el mismo, del cual se desprende que celebraron un contrato preliminar denominado opción de compra venta, que el objeto del contrato fue un apartamento signado con el N° 45, piso penthouse del Edificio Palma Dorada, ubicado en los Kioskos, San Cristóbal, que da a la fachada posterior derecha, que el precio de la compra fue por la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), que se obligó a pagar en la forma descrita en la cláusula segunda, que el plazo de la opción de compra venta fue establecida en la cláusula tercera, que va desde la suscripción del contrato preliminar (30 de enero de 2013) hasta treinta días siguientes a la fecha de vencimiento de la última cuota, que es la número ocho que tiene como fecha de vencimiento el 20 de septiembre de 2013 y que por ello finalizó el plazo el 20 de octubre de 2013.
Que las partes establecieron en la cláusula quinta como lapso de espera para el pago de cada cuota pactada, los quince días siguientes a la fecha de pago de cada cuota; que pasados éstos quince días se considera que existe un incumplimiento contractual; que en la cláusula octava se dijo que el comprador no podía ocupar el inmueble si no había pagado íntegramente el valor total acordado y otorgado en el documento definitivo de compra venta, es decir, que la obligación de pago es cronológicamente anterior y es nexo causal a la obligación de su representada para transferir la propiedad y tradición legal.
Que el contrato es preliminar o preparatorio, porque tiene por objeto servir de base para la celebración de un contrato principal entre las partes; invoca el criterio de la Sala Constitucional según sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 14-0662 sobre la naturaleza de los contratos preliminares y que siguiendo la línea de dicho criterio jurisprudencial, se puede afirmar que el contrato objeto de éste proceso es un contrato preliminar de opción de compra venta que goza de las características de ser bilateral, sinalagmático perfecto, donde se pactó la anticipación del precio; que el efecto traslativo de la propiedad y su tradición quedó condicionado al pago íntegro del precio, que mal puede el actor tratarlo como si fuese un contrato de compra venta con lo cual incurre en un grave error de calificación jurídica.
Niega rechaza y contradice que el contrato tenga carácter de venta a plazos; que se trata de una venta eminentemente preparatoria para un subsecuente contrato de venta definitivo, rechaza la existencia de la novación de las obligaciones adquiridas como consecuencia de la suscripción del mismo, puesto que ambas partes suscribieron un contrato con obligaciones recíprocas sin que se haya probado la extinción de las obligaciones y la asunción de otra nuevas en su lugar, que no existe el ánimo de novar como requisito fundamental establecido en el Artículo 1.315 del Código Civil.
Que el demandante reconvenido solo es un adquirente de uno de los apartamentos, ni siquiera es el propietario; y aun así la acción por los bienes comunes de acuerdo a la Ley de propiedad horizontal le corresponde al administrador conforme al Artículo 20 literal e). Señala que siendo así, el ciudadano Francisco José Matos Da Silva carece de cualidad para sostener acciones que solo le corresponden al administrador del condominio, rechaza por falso que su representada haya incurrido en delitos de estafa inmobiliaria, que en vez de emplear subterfugios el demandante reconvenido debe apersonarse al Ministerio Público para iniciar las investigaciones respectivas sobre tales hechos.
Que el demandante reconvenido en reiteradas ocasiones reconoce no haber pagado el íntegro del precio en las oportunidades convenidas en el contrato, sobre todo lo relacionado con la última cuota, pues según sus dichos, el apartamento y el edificio objeto del contrato no se encuentran terminados oponiendo la excepción de contrato no cumplido, por lo que dicha afirmación, está condenada a sucumbir por las siguientes razones: Porque la obligación de pagar el precio es cronológicamente anterior a la entrega del apartamento y su tradición legal, que carece de fundamento la obstinada postura del demandante reconvenido en excusar su incumplimiento en la excepción de contrato no cumplido, pues es requisito indispensable para el correcto ejercicio de esta excepción que además de que ambas partes deben resultar obligadas, estas obligaciones tienen que ser de cumplimiento simultáneo, es decir, la ejecución de la obligación debe realizarse en el mismo momento para ambas, cuestión que considera no sucede en el caso de autos, pues como es propio de la naturaleza de los contratos preparatorios como el opción a compra venta y como ocurre en este caso, el futuro comprador debe anticipar el pago del precio para poder exigir la tradición legal del inmueble.
Con respecto a la improcedencia de la excepción de contrato no cumplido, invoca sentencia de la Sala de Casación Civil del 2 de agosto de 2017, expediente RC.000519 y la doctrina del autor José Melich Orsini en la obra “Doctrina general del Contrato”, y que de acuerdo a la referida doctrina la excepción exige para su procedencia que las obligaciones deben ser simultáneas (lo cual no ocurre en éste caso); que debe existir una relación indiscutible de causalidad entre el incumplimiento del excepcionante y el de la parte contra quién se pretende hacer valer la excepción, demostrando que éste incumplimiento es consecuencia directa de aquél. Que en éste caso, es falso que el apartamento dado en opción no exista y no esté construido, además que la construcción de éste no condiciona el pago del precio convenido por las partes en el contrato, que por las razones indicadas es improcedente la excepción de contrato no cumplido porque de la misma letra del contrato se desprende que las principales obligaciones asumidas por las partes tienen distintos momentos para su ejecución, que la primera obligación que debe verificarse es el pago del precio y luego su representada debe transmitir la propiedad del inmueble otorgando el documento correspondiente.
En cuanto a la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato, adujo que al demandado no le asiste el derecho a no pagar el precio íntegro en la forma que fue pactado en el contrato, en virtud que ésta interpretación no tiene fundamento contractual, y que lo cierto es que Francisco José Matos Da Silva no ejecutó la obligación exactamente como fue contraída, contraviniendo el Artículo 1.264 del Código Civil, por ende, se reputa un incumplimiento culposo conforme a los Artículos 1.270 y 1.271 ejusdem, que se está frente a un incumplimiento culposo de importancia por parte del demandado reconviniente porque la obligación principal del promitente comprador es la de pagar el precio, que dicha obligación, es cronológicamente anterior a la obligación de su representada supuestamente incumplida de transferir la propiedad por documento definitivo produciéndose el incumplimiento de uno de los requisitos establecidos en el Artículo 1.167 ibidem, como es que el demandante haya cumplido sus obligaciones y que en el presente caso el demandante (sic) incumplió con la obligación de pagar.
Que la acción de cumplimiento de contrato está ejercida en condiciones contrarias a la buena fe, puesto que el ciudadano Francisco José Matos Da Silva pretende prevalerse de su propio incumplimiento en el pago del precio para pretender el cumplimiento del contrato, imputando responsabilidad por la inejecución de su representadade una obligación que ni siquiera ha nacido.
Que se está frente a un incumplimiento culposo de importancia por parte del demandado reconviniente, porque la obligación principal del promitente comprador es la de pagar el precio, es el motivo fulminante que causa la improcedencia de la demanda de cumplimiento de contrato y a su vez la procedencia de la demanda de resolución de contrato intentada por su representada.
Finalmente, solicita que el Tribunal se pronuncie con arreglo a cada uno de los pedimentos hechos y que se declare sin lugar la misma con la expresa condenatoria en costas.

Determinación de la controversia:
Corresponde a este Tribunal decidir en segunda instancia, el juicio incoado por la Sociedad Mercantil Constructora VIURCA S.A., representada por su presidente ciudadano Mauricio Ildemaro Antúnez D´Armas, en contra del ciudadano Francisco José Matos Da Silva por resolución de contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 30 de enero de 2013, con la indicación de que en la oportunidad de la perentoria contestación a la demanda, la parte demandada propone reconvención por motivo de cumplimiento de dicho contrato, reconvención que se niega, rechaza y contradice por la demandante reconvenida, quien además alega falta de cualidad del demandado reconviniente.
Ante lo anterior la recurrida declara sin lugar la demanda de resolución de contrato propuesta por la demandante reconvenida y declara con lugar la reconvención que por cumplimiento de contrato entabla el demandado reconviniente.

De los informes de las partes en la alzada.
A) De la parte demandada reconviniente:
.- señala el objeto de la apelación indicando los términos de la recurrida en su dispositiva
.- realiza un síntesis de los hechos acaecidos en la causa principal, en específico, los términos de la demanda resaltando el contrato preliminar, el incumplimiento contractual del promitente comprador, lo alegado en la contestación y su petitorio, la reconvención y su petitorio, los medios de prueba promovidos por las partes, y destaca los hechos alegados y probados en autos donde destaca la bilateralidad del contrato, el incumplimiento en la construcción del inmueble y la discrepancia existente entre el documento de condominio y la obra.
.- señala que en el caso hay falta de requisitos para que proceda la acción resolutoria, esto es, que el contrato debe existir y debe tratarse de un contrato bilateral; que exista incumplimiento culposo de la parte contra la cual se ejerce la acción; que el actor haya cumplido y ofrecido cumplir eficazmente su prestación; el solicitante de la resolución debe haber actuado de buena fe y no puede fundar la resolución del contrato en su propio incumplimiento y es necesario que el Juez decrete la resolución.
.- en cuanto a la procedencia de la excepción de contrato no cumplido indica que el demandado canceló la suma de Bs. 1.642.00,oo, lo cual representa el 87, 22 % del monto total del precio establecido por las partes como valor del inmueble que la demandante, debía traspasar por vía registral, pero que sin embargo, el demandado retuvo el último pago por la suma de Bs. 240.697,27, al visitar el Conjunto residencial Palma Dorada y ver, como igual consta en autos, que el inmueble objeto del litigio no estaba terminado, tanto el apartamento PH-02, ni las áreas comunes, que no cuenta con ascensores, lo que demuestra la mala fe del demandante y que por ello se niega a pagar el monto restante del pago, lo cual equivales al 12% restante del precio.
.- señala los fundamentos de derecho de la bilateralidad del contrato, de los requisitos objeto de la prestación, la obligatoriedad de lo pactado contractualmente, lo referente a los apartamentos y cosas comunes, de la Ley de propiedad horizontal y sus enajenaciones.
.- igualmente indica lo relativo a lo indicado en la Ordenanza sobre construcción del Consejo Municipal del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira y normas técnicas de la Comisión Venezolana de normas Industriales.
.- a título de conclusiones señala, que quedó comprobado que las partes celebraron un contrato bilateral en el que ambas partes simultáneamente se constituyeron como deudores y acreedores recíprocos, así CONSTRUCTORA VIURCA, S.A. debía cumplir con la obligación de hacer, esto es, construir y transmitir la propiedad del inmueble PH.02, el cual forma parte del conjunto residencial Palma Dorada, y a su vez, Francisco Matos da Silva, tenía la obligación de pagar el precio de la venta convenido por las partes en forma fraccionada y plazos determinados en el contrato, siendo que los pagos efectuados, fueron aceptados por la demandante, quien no realiza oposición a ninguno de ellos, por lo que se canceló el 87,22 % del monto total del precio establecido por las partes en la venta del inmueble, por lo que restaba un último aporte del 12,78%, lo cual no fue cancelado por cuanto estaba paralizada la construcción y faltaba su terminación.
.- que la constructora VIURCA, S.A. es deudor ante el demandado, por lo que tiene la obligación de transferir la propiedad por vía registral, del inmueble terminado, debiendo considerarse que existe discrepancia entre el inmueble descrito en el contrato del 30 de enero del 2.023 descrito en el documento de condominio del Conjunto residencial Palma Dorada y lo que en realidad existe, incluyendo la construcción de las áreas comunes. Por lo que queda demostrado que la negativa del pago de la última cuota del demandado, está fundada.
.- indica que resulta lamentable el caso de su representada, pues han sido estafadas en su anhelo de poseer una vivienda, puesto que al 25 de febrero del 2.025, no se ha terminado la obra, en 12 años. Por tanto, el deudor no puede forzar al acreedor para librarse de la obligación contraída a recibir una cosa distinta o peor a la que ha sido convenida como objeto del contrato.
Peticiona se declare SIN LUGAR la apelación de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VIURCA, S.A. y se confirme el fallo apelado.
B) De la parte demandante reconvenida:
.- señala que a pesar de que los informes en apelación son únicamente para expresar los motivos de la apelación, no puede pasar por alto la situación de grave retardo procesal del Tribunal de la causa, por más de 03 años en estado de sentencia.
.- En cuanto a las razones y motivos de la apelación expresa en primer término la existencia de error en la revisión y calificación del contrato, ya que la calificación de opción de compra se hizo de forma ligera, vaga y superficial, únicamente atendiendo a la denominación dada por las partes, pero atribuyéndole los efectos de un contrato definitivo de compra venta, sin atender a sentencia vinculante de la Sala Constitucional contenida en sentencia Nro. 878, de fecha 20 de julio del 2.015. Sentencia acogida igualmente por la Sala de Casación Civil.
.-tal exigencia, señala, no fue cumplida por la recurrida, ya que no analizó el contenido de las cláusulas del contrato de fecha 30 de enero del 2013, ya que de las mismas se concluye: Que el objeto del contrato, es que la Promitente Vendedora, se compromete a vender y Francisco Matos Da Silva, como promitente comprador se compromete a compra el inmueble, ya descrito. Que el precio de la compra fue la suma de Bs. 1.882.697,27. Que el plazo del contrato lo pactaron las partes desde el 30 de enero del 2.013, hasta la fecha de vencimiento de la última cuota que es la 08 del día 20 de septiembre del 2023, y por ello, finalizó el plazo el día 20 de diciembre del 2023. Que el plazo de espera para el pago de las cuotas fue establecido por las partes, en un lapso de 15 días luego de la fecha de cada pago y que pasado ello, existía incumplimiento contractual. En cuanto a la entrega del inmueble indica que las partes establecieron que el comprador no podía ocupar el inmueble sino se había cancelado íntegramente el precio.
.- señala criterios jurisprudenciales de lo que debe calificarse como contrato preliminar, en el sentido de que el mismo es aquel en que las partes o una de ellas, se obligan a cooperar para la celebración de un contrato futuro. Ante ello indica que en el presente caso se determina que el contrato objeto de este proceso, es un contrato preliminar bilateral de compra venta, porque las partes se obligaron a otorgar un contrato definitivo de compra venta si el promitente comprador paga definitivamente el precio.
.- que igualmente el contrato de autos no es un contrato de promesa bilateral, porque no se estipuló la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato.
.- que con lo anterior se puede calificar el contrato de autos como un contrato preliminar bilateral de compra venta y además se evidencia error en la recurrida al calificar el contrato objeto del proceso, como opción de compra venta.
.- señala la existencia en el sub iudice de error por desnaturalización del contrato, ya que la recurrida modifica el sentido del contrato al declarar que existe incumplimiento del vendedor respecto a las condiciones del inmueble, ya que arriba a la conclusión errada de incumplimiento del vendedor de las condiciones de entrega del inmueble, lo cual es una obligación posterior y propia del contrato definitivo de compra venta. Ante ello complementa señalando que mal podía la recurrida señalar el incumplimiento del contrato, sin verificar cual y que obligación debía cumplirse primero, porque de hacerlo se hubiera verificado que se debía cumplir primero la obligación de pago íntegro del precio, y luego, otorgar el documento definitivo y entrega del inmueble.
.- señala que con lo anterior la recurrida, incurre en el vicio de desnaturalización del contrato por desviación ideológica intelectual en el análisis de las cláusulas del contrato, ya que tergiversó el sentido del contrato y sus efectos.
.- señala que en el caso que nos ocupa el demandado reconviniente, como promitente comprador, acepta y confiesa judicialmente que adeuda la suma de Bs. 240.697, 27, por lo que se verifica el incumplimiento de su obligación contractual principal, contraviniendo lo estipulado en el artículo 1.264 del Código civil y por ende su incumplimiento culposo.
.- que respecto a la procedencia de la demanda de resolución de contrato se debía establecer la existencia de un contrato preliminar de compra venta, y la existencia del incumplimiento culposo por parte del comprador quien no cumple con su obligación principal de pago.
.- Señala que en la recurrida igualmente existe incongruencia negativa, por cuanto no se decidió la excepción de contrato no cumplido, porque si lo hubiere hecho se hubiera derrumbado el razonamiento del supuesto incumplimiento del comprador, decidiendo la improcedencia de la misma por cuanto tenía que analizar las condiciones de su procedencia y dentro de esas condiciones, la de que las obligaciones surgidas sean de ejecución simultánea.
.- señala que las partes acordaron, a título de indemnización de daños y perjuicios, el pago de la cantidad equivalente al 10% del monto pagado parcialmente.
.- aduce que la reconvención era improcedente, porque el incumplimiento es del promitente comprador de no pagar el precio en los términos pactados, incumpliendo una obligación que es cronológicamente anterior y no nexo causal a la obligación de transferencia de la propiedad. Por tanto, la conducta de no pago del precio bajo la excusa que el inmueble no ha sido terminado, carece de asidero legal y contractual y constituye una afrenta directa con la buena fe contractual.
Peticiona se declare con lugar la apelación, se declare con lugar la resolución de contrato y sin lugar la pretensión reconvencional.

Observaciones a los Informes de la demandada reconviniente:
Señala que los informes de la demandada no contienen ningún argumento o razonamiento en defensa de la sentencia definitiva de fecha 17 de diciembre del 2024, que lo que contiene es la transcripción de los alegatos de las partes, lo cual es innecesario por cuanto el juez superior tiene la totalidad de las actas del expediente.
.- a titulo de observaciones señala, la no defensa de la sentencia apelada, que existe una postura de favorabilidad a la apelación, porque nuevamente la demandada reconviniente, reconoce el no pago del precio y se defiende de forma errónea con la excepción de contrato no cumplido, lo que obliga a este Tribunal a pronunciarse sobre su procedencia.
.- señala que el informe de la demandada no contiene un análisis de las cláusulas del contrato, y solo tiene una fase de que son recíprocos deudores y acreedores, pero la circunstancia de que el contrato sea bilateral, no significa simultaneidad en la ejecución de las obligaciones, ya que se estableció que el comprador no podía ocupar el inmueble, sino pagaba íntegramente el precio pactado.
.- que los informes presentados no tienen ninguna sustancia para defender la írrita sentencia apelada, porque a la apelante le asiste en derecho su apelación.

De los vicios de la sentencia señalados en los Informes:
La demandante reconvenida en sus informes de alzada señala que en cuanto a las razones y motivos de la apelación, se verifica en primer término la existencia de error en la revisión y calificación del contrato, ya que la calificación de opción de compra se hizo de forma ligera, vaga y superficial, únicamente atendiendo a la denominación dada por las partes, pero atribuyéndole los efectos de un contrato definitivo de compra venta, sin atender a sentencia vinculante de la Sala Constitucional contenida en sentencia Nro. 878, de fecha 20 de julio del 2.015, sentencia acogida igualmente por la Sala de Casación Civil. Así mismo señala que con lo anterior la recurrida, incurre en el vicio de desnaturalización del contrato, por desviación ideológica intelectual en el análisis de las cláusulas del contrato, ya que tergiversó el sentido del contrato y sus efectos.
Señala así mismo la recurrente que en el fallo existe incongruencia negativa, por cuanto no se decidió la excepción de contrato no cumplido, porque si lo hubiere hecho, se hubiera derrumbado el razonamiento del supuesto incumplimiento del comprador decidiendo la improcedencia de la misma, por cuanto tenía que analizar las condiciones de su procedencia y dentro de esas condiciones, la de que las obligaciones surgidas sean de ejecución simultánea.
Expresado lo anterior se indica que revisado exhaustivamente el fallo recurrido se precisa que ciertamente en el mismo, la Juzgadora de instancia no emitió pronunciamiento alguno sobre la excepción de contrato no cumplido opuesta por el demandado reconviniente, lo que configura el vicio de incongruencia negativa, delación que se materializa cuando el Juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial sometido a su consideración.
Por ello se ha indicado en cuanto al vicio de incongruencia y su sub especie de Incongruencia negativa que de acuerdo a las exigencias impuestas por la legislación procesal, específicamente en el artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia. Por tanto a efecto de cumplir con lo indicado todos los fallos judiciales que se dicten en el curso del proceso no deben contener expresiones o declaratorias implícitas o sobreentendidas, por ende el contenido de la sentencia debe ser expresado en forma comprensible, no dando lugar a dudas o insuficiencias o contradicciones siendo por tanto exhaustivo, es decir con pronunciamiento sobre todos los pedimentos formulados en el debate; ello ha sido categorizado por la Jurisprudencia como el deber de pronunciamiento.
En el mismo orden de ideas se tiene que el artículo 244 del Código de Procedimiento civil establece que debe declararse nula la sentencia con ausencia de las determinaciones del artículo 243 ejusdem, que señala los requisitos que debe contener toda sentencia y en el presente caso se evidencia una infracción al numeral 5º del señalado artículo, pues la decisión en análisis no fue dictada con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, pues no se considera en la misma la defensa de excepción de contrato no cumplido. Ante ello es palmario indicar que por la existencia del señalado vicio, con independencia de las demás denuncias señaladas que serán analizadas en la sentencia de mérito; deberá la recurrida ser revocada y anulada. ASI SE DECIDE.
Decretada la nulidad del fallo es necesario recordar lo indicado por la Sala Constitucional del Supremo Tribunal, en sentencia N° 2727, de fecha 18 de diciembre de 2001, caso: Pedro Oswaldo Contreras vivas, expediente Nº 01-0856, señala lo siguiente:

“...El artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, prevé:
‘Si la nulidad del acto la observare y declarare un Tribunal (sic) Superior (sic) que conozca en grado de la causa, repondrá ésta al estado de que se dicte nueva sentencia por el Tribunal (sic) de la instancia en que haya ocurrido el acto nulo, disponiendo que este Tribunal (sic), antes de fallar, haga renovar dicho acto conforme a lo establecido en el artículo anterior’.
Estima esta Sala que la interpretación que debe darse a esta norma consiste en que la misma, cuando hace alusión a la nulidad de acto observada por el tribunal superior que conozca en grado de la causa, se refiere a la nulidad de un acto aislado de procedimiento. En tal sentido, es de hacer notar que el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil prevé que, antes de que se dicte el nuevo fallo por el tribunal que conoció en primera instancia, se deberá renovar (renovación) el acto nulo, es decir, colocar en el lugar de éste un acto válido sin alterar el resto del iter procesal. Cabe señalar que la renovación se distingue de la reposición, por cuanto ésta se refiere a la consecuencia de la declaratoria de nulidad de actos consecutivos a un acto irrito, supuesto contemplado en el artículo 211 eiusdem.
En este mismo orden de ideas, considera esta Sala que, dentro del concepto de acto nulo al que hace alusión la norma citada supra, no puede incluirse a la sentencia, toda vez que la consecuencia jurídica de la nulidad del fallo observada por la Alzada (sic), se encuentra regulada por el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza:
‘La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indique el artículo 244 sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de esta (sic), y el tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica a los casos a que se refiere el último aparte del artículo 246.’ (Subrayado añadido).
Tal como se colige de la norma antes citada, cuando el tribunal que conozca en grado de la causa encuentre que la sentencia proferida por el tribunal de instancia inferior se encuentre dentro de los supuestos del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, entrará a conocer del fondo del litigio…”.(Negritas de la Sala)

Ante lo indicado, resulta entonces palmario señalar que resulta procedente en derecho declarar la nulidad de la sentencia recurrida y resolver el mérito de la controversia, realizando un nuevo análisis del asunto con la consideración de los alegatos de las partes, los medios de prueba que las partes aportaron y los informes, en lo que se plasma la conformidad o no con el fallo recurrido. ASI SE ESTABLECE.
DEL MÉRITO DE LA DECISIÓN:
La presente causa queda circunscrita a una pretensión de resolución de contrato preliminar de opción de compra venta, mediante el cual, la demandante se comprometía a vender al demandado el apartamento descrito en la cláusula primera del documento. Que según el referido contrato, Constructora VIURCA S.A. se comprometió a vender un apartamento que para la época de la suscripción del mismo se encontraba en construcción y ubicado en el piso penthouse del edificio Palma Dorada, Los Kioskos, San Cristóbal, Estado Táchira con un área aproximada de 172,96 mts2. y el ciudadano Francisco José Matos Da Silva se comprometió a pagar fue la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), mediante nueve pagos mensuales, según cuadro que se ilustra en el escrito libelar.
Luego indica que desde la fecha de la suscripción del contrato preliminar de opción de compra venta, el demandado por resolución realizó pagos parciales a la mandataria Inmobiliaria El Pino INPICA C.A., pero no cumplió con el convenio, toda vez que la obligación debió estar totalmente pagada para el 20 de septiembre de 2013, lo cual no ocurrió y que para la fecha del último pago (8 de julio de 2014), aún quedaba pendiente por pagar un saldo del precio por DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27), con lo cual a su entender queda en evidencia que el ciudadano Francisco José Matos Da Silva, incumplió con su obligación de pagar el saldo del precio convenido para la venta del inmueble, en el plazo establecido.
Arguye que por la naturaleza del contrato objeto de éste proceso, es un contrato preliminar de compra venta que goza de las características de ser bilateral sinalagmático perfecto, dónde se pactó la anticipación del precio y el efecto traslativo de la propiedad quedó diferido para cuando se verificara el pago con el contrato definitivo. Indica igualmente que en el caso existe un contrato preliminar bilateral sinalagmático fechado 30 de enero de 2013, la existencia de un incumplimiento culposo por parte de Francisco José Matos Da Silva, por pago parcial.
Peticiona que el demandado convenga en resolver el contrato preliminar de opción a compra venta sobre el apartamento que inicialmente fue identificado con el N° 45 y posteriormente con el N° PH-02 de las plantas 8 y 9 del Edificio Palma Dorada, que en la sentencia definitiva se declare resuelto y convenga en pagar a la demandante la suma de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 164.200,00), que equivale al 10% del monto pagado parcialmente como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual, y que una vez declarada la resolución ofrece devolver al demandado la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.642.000,00), recibida a cuenta del precio, con fundamento en los Artículos 1.160, 1.167, 1.271 y 1.276 del Código Civil y finalmente, solicita que la demanda sea declarada con lugar con la natural condenatoria en costas.
Así mismo el demandado reconviniente conviene en que su representado suscribió el contrato señalado el 30 de enero de 2013 con la sociedad mercantil VIURCA S.A., y que el precio pactado fue de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27) por el inmueble allí descrito. Aduce que su representado efectuó los pagos descritos en el escrito libelar con la afirmación que al no existir oposición a los mismos, se entiende que se produjo una novación del contrato por voluntad de las partes, puesto que Constructora VIURCA S.A, aceptó cada uno de los pagos efectuados en el tiempo y modo en que fueron realizados.
Señala que, de acuerdo a las cláusulas contractuales, la Constructora VIURCA, S.A, tenía la obligación de construir y traspasar a su representado la propiedad del inmueble objeto del contrato, identificado con el N° 45 en el contrato y que fue posteriormente fue identificado como PH-02 (tipo duplex), según consta en el documento de condominio
Arguye que en el caso existe un contrato bilateral, en el cual ambas partes son acreedores y deudores de forma recíproca, siendo una venta a plazos y no un contrato preparatorio como quiere hacerlo notar erradamente la parte demandante y que el objeto del referido contrato fue un bien inmueble determinado y que el cumplimiento de este tipo de obligaciones conlleva para el acreedor, en este caso la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A, la entrega de la cosa tal y como fue pactada, no pudiendo entregar una cosa distinta.
Que si bien su representado Francisco José Matos Da Silva pagó la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.642.000,00), ello representa el 87,22% del monto total del precio establecido por las partes como valor del inmueble, por lo que Constructora VIURCA, S.A, debía traspasar por vía registral a su representado, y que éste retuvo el último pago por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON VEINTISIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs 240.697,27), hasta tanto el inmueble no estuviere terminado y en las condiciones necesarias para que Constructora VIURCA, S.A, pudiese realizar el traspaso y así lo ratifica en esta oportunidad procesal. Que la demandante ha incumplido con su obligación de construir el bien para poder traspasarlo por vía registral, que haber pagado el 100% del precio constituía para Constructora VIURCA,S.A. un enriquecimiento ilícito aun mayor, pues ya recibió cantidades de dinero equivalentes al 87,22 % del precio de un inmueble del cual aún a la fecha no concluye su construcción, que no puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta o peor a la que ha sido acordada, más cuando se trata de un cumplimiento en especie.
Que su representado se niega a pagar la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27), que equivalen al 12 % restante del precio, hasta tanto Constructora VIURCA, S.A, no termine el inmueble y pueda enajenarlo legalmente de conformidad con la normativa especial que regula la venta de inmuebles en propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.168 del Código Civil venezolano, que consagra la excepción de contrato no cumplido.
Igualmente señala que en el caso en marras, no existe correspondencia entre lo descrito en el documento de condominio y la condición actual de la obra que se encuentra paralizada desde hace años, lo cual configura una flagrante violación de los artículos 5, 6, 8, 26, 32, 35, 40, 42, 44 y 45 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que por ello, la negativa a cumplir con el pago del saldo restante del precio, se fundamenta en el hecho de que tratándose de un contrato bilateral el incumplimiento de la parte demandante respecto a la construcción del inmueble objeto del contrato en la forma que fue pactado, es de tal gravedad, que hace presumir la irregularidad en la obtención de la permisología municipal y el registro del documento de condominio, en virtud de lo cual opone la excepción non adimpleti contractus, según lo dispuesto en el Artículo 1168 del Código Civil.
Finalmente, solicita que sea declarada sin lugar la demanda por resolución del contrato celebrado por las partes en fecha 30 de enero de 2013, incoada por la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, en contra del ciudadano Francisco José Matos Da Silva, que se declare con lugar la procedencia de la excepción non adimpleti contractus por cuanto la demandante incumplió con sus obligaciones, en consecuencia se ordene que esta termine el inmueble, con sus áreas comunes objeto del contrato y una vez verificado ello su patrocinado procederá a pagar la suma restante del precio a saber, DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27), con fundamento en los Artículos 1134, 1155, 1.264, 1294, 1159, 1160, 1161, 1168 del Código Civil, Artículos 6, 8, 26, 32, 35, 40, 42, 44 y 45 de la Ley de propiedad horizontal, Artículo 19 de la ordenanza sobre construcción, dictada por el Concejo Municipal del Municipio San Cristóbal en fecha 7 de mayo de 2002, publicada en gaceta municipal deposito P.P. 76-414 Número Extraordinario 22, en concordancia con las normas técnicas de la Comisión Venezolana de Normas Industriales, la cual público el Código Nacional para Ascensores de Pasajeros, parte 3: Trafico Vertical, 2da revisión (COVENIN).
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, propuso reconvención en los términos siguientes:
Que el precio de compra del mencionado inmueble se convino entre las partes en la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), que fueren suministrados por ambas partes los requisitos para el documento de traspaso de propiedad del inmueble, que Constructora VIURCA, S.A, tenía la obligación de construir y traspasar a su representado la propiedad del inmueble objeto del contrato, que fue identificado con el N° 45, que fue posteriormente identificado como PH-02 (tipo dúplex)
Que su mandante Francisco José Matos Da Silva, pagó la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.642.000,00), la cual representa el 87,22% del monto total del precio establecido por las partes como valor del inmueble que Constructora VIURCA, S.A. debía traspasar por vía registral a su representado. Sin embargo, este retuvo el último pago por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27), al verificarse que el inmueble no estaba terminado, así como tampoco el apartamento PH-02 por el cual estaba pagando. y que por consecuencia de lo anterior, su representado se niega a pagar la suma de DOSCIENTOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (240.697,27), que equivale al 12% restante del precio, hasta tanto Constructora VIURCA, S.A, no termine el inmueble, y por vía de consecuencia pueda enajenarlo legalmente de conformidad con la normativa especial que regula la venta de inmuebles en propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.168 del Código venezolano que consagra la excepción de contrato no cumplido.
Que ante el incumplimiento culposo de la demandante reconvenida Constructora VIURCA, S.A., quien no ha cumplido con la construcción del inmueble objeto del contrato, sus dependencias, áreas y cosas comunes según lo descrito en el documento de condominio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil venezolano exige el cumplimiento en especie para que la parte demandante reconvenida construya el inmueble objeto del contrato, a saber, el apartamento tipo PH dúplex, signado PH-02 del conjunto residencial Palma Dorada, con todas sus dependencias, áreas y cosas comunes según la descripción realizada en el documento de condominio ut supra citado, con fundamento en los Artículos 1.159, 1160, 1.161, 1.167, 1264 y 1.294 del Código Civil. Solicita que se declare con lugar la reconvención y como consecuencia que se le ordene a la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A, a cumplir con lo establecido en el contrato privado celebrado por las partes el 30 de enero de 2013, específicamente la construcción del inmueble identificado como apartamento N° PH-02 (tipo dúplex), que el Tribunal fije un plazo en el cual la demandante reconvenida dé cumplimiento a su obligación de terminar la construcción del inmueble objeto del litigio, que una vez realizado se les notifique en este mismo expediente cuáles son los recaudos que deben consignarse para otorgar el documento de trasmisión de la propiedad sobre el inmueble, momento en el cual la parte demandada reconviniente procederá a pagar el saldo restante del precio de venta pactado por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 240.697,27).
La representación judicial de la parte demandante reconvenida en la oportunidad procesal respectiva, presentó su contestación a la reconvención y expuso lo que sigue:
Que las partes establecieron en la cláusula quinta como lapso de espera para el pago de cada cuota pactada, los quince días siguientes a la fecha de pago de cada cuota; que pasados éstos quince días se considera que existe un incumplimiento contractual; que en la cláusula octava se dijo que el comprador no podía ocupar el inmueble si no había pagado íntegramente el valor total acordado y otorgado en el documento definitivo de compra venta, es decir, que la obligación de pago es cronológicamente anterior y es nexo causal a la obligación de su representada para transferir la propiedad y tradición legal.
Que el contrato es preliminar o preparatorio, porque tiene por objeto servir de base para la celebración de un contrato principal entre las partes, bilateral, sinalagmático perfecto, donde se pactó la anticipación del precio; que el efecto traslativo de la propiedad y su tradición quedó condicionado al pago íntegro del precio, que mal puede el actor tratarlo como si fuese un contrato de compra venta con lo cual incurre en un grave error de calificación jurídica.
Niega rechaza y contradice que el contrato tenga carácter de venta a plazos; que se trata de una venta eminentemente preparatoria para un subsecuente contrato de venta definitivo, rechaza la existencia de la novación de las obligaciones adquiridas como consecuencia de la suscripción del mismo, puesto que ambas partes suscribieron un contrato con obligaciones recíprocas sin que se haya probado la extinción de las obligaciones y la asunción de otra nuevas en su lugar, que no existe el ánimo de novar como requisito fundamental establecido en el Artículo 1.315 del Código Civil.
Que el demandante reconvenido en reiteradas ocasiones reconoce no haber pagado el íntegro del precio en las oportunidades convenidas en el contrato, sobre todo lo relacionado con la última cuota, pues según sus dichos, el apartamento y el edificio objeto del contrato no se encuentran terminados, oponiendo la excepción de contrato no cumplido, por lo que dicha afirmación, está condenada a sucumbir
En cuanto a la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato, adujo que al demandado no le asiste el derecho a no pagar el precio íntegro en la forma que fue pactado en el contrato, en virtud que ésta interpretación no tiene fundamento contractual, lo cierto es que Francisco José Matos Da Silva no ejecutó la obligación exactamente como fue contraída contraviniendo el Artículo 1.264 del Código Civil, por ende, se reputa un incumplimiento culposo conforme a los Artículos 1.270 y 1.271 ejusdem, que se está frente a un incumplimiento culposo de importancia por parte del demandado reconviniente porque la obligación principal del promitente comprador es la de pagar el precio, que dicha obligación, es cronológicamente anterior a la obligación de su representada supuestamente incumplida de transferir la propiedad por documento definitivo, produciéndose el incumplimiento de uno de los requisitos establecidos en el Artículo 1.167 ibidem como es que el demandante haya cumplido sus obligaciones y que en el presente caso, incumplió con la obligación de pagar.
Que la acción de cumplimiento de contrato está ejercida en condiciones contrarias a la buena fe, puesto que el ciudadano Francisco José Matos Da Silva pretende prevalerse de su propio incumplimiento en el pago del precio para pretender el cumplimiento del contrato, imputando responsabilidad por la inejecución de su representada, Constructora de una obligación que ni siquiera ha nacido.
Trabada la Litis en los términos anteriores se procede a resolver en primer término el Punto previo que señala la demandante, puesto que del resultado de ello depende la continuación de resolución del mérito de la controversia:

RESOLUCIÓN DE PUNTO PREVIO (DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA)
En la oportunidad de argumentar su reconvención, la demandante reconvenida, esgrime que el demandado reconviniente carece de cualidad para ejercer pretensiones o reclamos sobre áreas comunes del edificio, las cuales le corresponden al administrador del condominio del Edificio (Palma Dorada), puesto que el demandado es apenas o un adquirente de uno de los apartamentos y que no es el propietario, por lo que ante ello y de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal le corresponde al administrador conforme al Artículo 20 literal e) ejercer las pretensiones sobre las áreas comunes.
Lo indicado fue propuesto de conformidad con lo establecido en en el artículo 361 procesal, que indica:

Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

Destaca de la indicada norma, la institución de la falta de cualidad como una excepción que debe ser resuelta como punto previo en la oportunidad de dictar la sentencia que decida el mérito de la controversia, por cuanto la declaratoria de la misma puede inhibir el derecho de acción, por ser presupuesto, es decir, “…antecedente [s] necesario [s] para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal” (Couture, Eduardo. Fundamento del Derecho Procesal Civil. Tercera edición, De palma, Buenos Aires, 1958, pp. 103)
En el sub judice, la demandante reconvenida arguye al momento de fundamentar su reconvención que su adversario carece de cualidad para ejercer pretensiones o reclamos sobre áreas comunes del edificio, las cuales le corresponden al administrador del condominio del Edificio (Palma Dorada), y que éste es un mero adquirente, no es propietario y que según la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 20), ese reclamo le corresponde al administrador. Esa disposición ciertamente faculta al administrador de los condominios, entre otras atribuciones, la de ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos relativos a las cosas comunes.
Ahora bien, el tema de la cualidad, de profuso estudio doctrinal y jurisprudencial, puede resumirse como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto, la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado para formular una pretensión mediante demanda. La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio “legítimamente” y frente a la cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad.
Igualmente se ha indicado que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…”. (Ensayos Jurídicos, Fundación Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, ps. 177-189).
Así las cosas, en el sub iudice, la reconvención que ha planteado la demandada, se circunscribe a la pretensión de cumplimiento de contrato del demandante reconvenido, bajo el argumento de que éste (Constructora VIURCA S.A.) no cumplió con las estipulaciones contractuales. Por tanto, existe por parte del demandante reconvencional un interés jurídico sustancial por ser parte del contrato que reclama y ante lo cual peticiona la protección del órgano jurisdiccional competente, por lo que resulta palmario señalar que allí existe un derecho de acción a favor del demandante en reconvención. ASÍ SE ESTABLECE.
Es concluyente entonces que el demandado reconviniente Francisco José Matos Da Silva, al reclamar que se construya el inmueble objeto del contrato de fecha 30 de enero de 2013, con todas sus dependencias, áreas y cosa comunes según la descripción realizada en el documento de condominio, evidencia un interés jurídico susceptible de tutela judicial, que solo a él le corresponde, por lo que mantiene cualidad e interés para intentar esa pretensión reconvencional, derivada del propio contrato que se discute.
Ante lo indicado debe declararse sin lugar la falta de cualidad del demandado reconviniente alegada por la parte demandante. ASÍ SE DECIDE.

Centrada la controversia, se procede de seguidas, al análisis del material probatorio vertido por las partes en la Litis, bajo la consideración de los principios rectores de la carga de la prueba, para verificar conjuntamente con lo indicado en la fase alegatoria, la procedencia de los alegatos o de las defensas y excepciones planteadas. ASI SE ESTABLECE.

A).- PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA (ADJUNTAS AL LIBELO)
DOCUMENTAL: Riela a los folios 10 al 17 (I pieza), copia simple documento inscrito ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 9 de enero de 2004, bajo el N° 9, Tomo 1-A. Este medio de prueba se encuentra referido al documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA VIURCA S.A,, domiciliada en la autopista San Cristóbal-La Fría, entrada sector La Puente, N° P-52, Municipio Guásimos del Estado Táchira, con el objeto social de explotación de la industria de la construcción, elaboración de proyectos, estudio y elaboración de obras relacionadas con la rama de la ingeniería y afines, compra y venta de bienes inmuebles, entre otros de similar naturaleza; en el cual figuran como accionistas, Carlos Eduardo Cárdenas Valera, titular de la cédula de identidad N° V-5.651.310 y Mauricio Ildemaro Antúnez D´Armas, titular de la cédula de identidad N° V-5.688.824. La señalada documental otorgada ante Oficina de Registro, se aprecia como documento Público, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.363 del Código Civil y 429 de la norma procesal, para demostrar la constitución de la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, y la adquisición de su personalidad jurídica.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 19 al 27, (I Pieza), copia simple documento inscrito ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 29 de junio de 2012, bajo el N° 7, tomo 26-A, RM 445, expediente N° 15419, referido a inscripción por ante el Registro de Comercio del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A contentiva de las siguientes deliberaciones: Aprobación o improbación de los balances de los ejercicios económicos comprendidos del 01-01-2010 al 31-12-2010 y del 01-01-2011 al 31-12-2011, modificación de la cláusula décima cuarta y vigésima primera de los estatutos sociales, relativas a la duración de la junta directiva y el comisario, así como suscribir a la empresa VIURCA S.A. al programa de empresas de producción social (EPS) promovido por el ejecutivo nacional e implementado por Petróleos de Venezuela S.A. y sus filiales. Esta documental se valora como documento Público otorgado en oficina de Registro, para evidenciar lo referido a la celebración de lo tratado y aprobado en dicha asamblea, ello conforme a lo indicado en los Artículos 1.363 del Código Civil y 429 del código adjetivo.
DOCUMENTAL PRIVADA: Riela a los folios 28 al 30, documento privado (original) suscrito en fecha 30 de enero de 2013 entre las empresas INMOBILIARIA EL PINO, C.A. y CONSTRUCTORA VIURCA, S.A., empresa que autoriza a la primera como PROMITENTE VENDEDORA, y por la otra parte FRANCISCO MATOS DA SILVA, ya identificados. Esta documental privada presentada por el demandante reconvenido no fue desconocida por la demandada, por lo que transitó a documento tenido como legalmente reconocido, en tal consecuencia se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 procesal, para demostrar el establecimiento del señalado contrato las convenciones que las partes establecieron como reguladoras de su relación contractual, en especial lo indicado por las partes de la celebración de un contrato que denominaron “opción a compra venta”, sobre un inmueble que comprende uno de los apartamentos proyectados en el conjunto residencial “Palma Dorada”, signado con el N° 45, piso penthouse de la fachada posterior lateral derecha, cuyo precio fue convenido en la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27/100 (Bs. 1.882.697,27), conforme al cono monetario vigente para la fecha de celebración de dicho contrato, el cual pagaría el promitente comprador a la sociedad mercantil VIURCA S.A de la siguiente forma: 1.- Por concepto de reserva del inmueble, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) los cuales fueron cancelados en la cuenta propiedad de la Inmobiliaria para el momento de la firma del referido documento; 2.- Financiamiento por la promitente vendedora de la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 1.632.697,27) los cuales serian pagados en ocho cuotas de la siguiente manera; Cuota N° 1: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de febrero del 2013; Cuota N° 2: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de marzo del 2013; Cuota N° 3: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de abril del 2013; Cuota N° 4. correspondiente a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de mayo del 2013; Cuota N° 5: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de junio del 2013; Cuota N° 6: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de julio del 2013; Cuota N° 7: correspondiente a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), cuyo pago debía realizarse el día 20 del mes de agosto del 2013; Cuota N° 8: correspondiente a UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs.1.282.697,27), cuyo pago debía realizarse día 20 del mes de septiembre del 2013. Así mismo se aprecia que en el contrato en mención se convino que el plazo de dicha opción a compra comenzaría a regir a partir de la firma del aludido documento y vencía a los treinta (30) días contados desde la fecha de vencimiento de la última cuota y sean suministrados por ambas partes los requisitos para el documento de traspaso de propiedad del inmueble. Que si algunas de las partes incumpliera en la realización del negocio planteado ocurrirán las siguientes consecuencias: si el incumplimiento del contrato ocurriese por causas imputables al promitente comprador este tendría derecho a solicitar el reembolso de la totalidad del monto pagado por el inmueble menos el diez por ciento (10%) por los daños y perjuicios ocasionados; y si el incumplimiento proviniera por causas imputables a promitente vendedora esta devolvería al promitente comprador la suma recibida por el inmueble más un cinco por ciento (5%) por los daños y perjuicios ocasionados. Asimismo, quedó expresamente convenido entre las partes que cualquiera que fuera la causa del incumplimiento en la realización del negocio, las cantidades a reembolsar serían entregadas por la promitente vendedora en un lapso no mayor de sesenta (60) días contados a partir de la notificación por escrita de la manifestación de rescindir del contrato o el incumplimiento de alguna de las partes. Se señala igualmente en el aludido contrato, que se considera un incumplimiento por parte de del promitente comprador la demora por más de quince días (15) en el pago de la cuota acordada en dicho contrato. Igualmente, quedó convenido que a los efectos de perfeccionar la compra-venta el “la promitente vendedora” se comprometió a realizar todas las gestiones necesarias para la tramitación de la Solvencia Municipal de venta, así como, las Solvencias de Condominio y Servicios Públicos, que tenga el referido inmueble.
DOCUMENTAL: Riela a folios 30 y 31 (I pieza) fotocopias de cédulas de identidad. Estos documentos se aprecian como documentos administrativos y sirven para evidenciar la identificación de los ciudadanos Andrea Isabel Cárdenas Briceño y Francisco José Matos Da Silva, con las cédulas de identidad números: V- 18.091.285 y 11.498.007, en su orden.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 32 al 37 (I pieza) copia simple documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 27 de noviembre de 2009, bajo el N°2009.2829, asiento registral 1 de inmueble matriculado con el N° 440.18.3.3492, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, referido a la venta que las Sociedades Mercantiles CONSTRUCITY C.A. y SAMIGAR C.A., dieron en venta a la empresa Constructora VIURCA S.A, un lote de terreno situado en los Kioskos, Municipio San Cristóbal, con una superficie de 2.099,19 mts2. Documental que se aprecia como documento público de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.360 del Código Civil, y 429 del Código adjetivo, para demostrar la referida venta del inmueble donde se desarrollaría el desarrollo habitacional antes indicado.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 38 al 71 (I pieza) copia simple de documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 15 de mayo de 2013, bajo el N° 46, folio 205 del tomo 11 del protocolo de transcripción, referido a documento de condominio del desarrollo denominado PALMA DORADA, por el que la empresa CONSTRUCTORIA VIURCA, acordó destinar el inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Las Delicias, Lote 4, Granja Dorada, Los Kioskos, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal al régimen de propiedad horizontal. Igualmente, se demuestra del referido documento que el inmueble objeto de litigio se denomina apartamento PH-02 (TIPO DUPLEX) el cual consta en el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel. Que el referido segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza y baño privado, y sala de estar. Que el área de construcción total aproximada es de 172,96 mts, y que los linderos del apartamento son los siguientes: NORTE: Con apartamento N° PH-03; SUR: Con vacío y fachada sur del Edificio en línea quebrada; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con vacío y apartamento N° PH-01 en línea quebrada. Asimismo, que conforme al Artículo 1 del referido documento de condominio la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A, declaró bienes comunes para todas las porciones o apartamentos de Palma Dorada de conformidad con el Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal varias áreas. El documento en mención se aprecia como documento Público al ser otorgado ante Oficina Registro Público, como demostrativo de lo indicado en su contenido material, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
DOCUMENTAL: Riela al folio 72 (I pieza) copia simple de oficio N° DIP/341 de fecha 8 de diciembre de 2009, emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, donde consta que se otorgó la renovación de la constancia de construcción a la empresa CONSTRUCTORA VIRUCA, C.A. Esta documental se aprecia como documento administrativo demostrativo del referido permiso para construcción.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 73 al 81 (I pieza) copia simple documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 8 de agosto de 2013, bajo el Nro. 2009-2829, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.3492 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009. Esta documental se encuentra referida a aclaratoria al documento de condominio del edificio denominado “Palma Dorada” en cuanto a la adjudicación de los puestos de estacionamiento a los inmuebles que los conforman, siéndole adjudicado al apartamento objeto de litigio un puesto de estacionamiento signado con el N° 19, ubicado en la Planta Semisótano del Edificio. En consecuencia, de tratarse de documento otorgado ante Oficina de Registro Público se aprecia como tal, conforme a lo indicado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativos del hecho jurídico allí declarado.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 82 al 84 (I Pieza) copia simple documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 18 de mayo de 2010, bajo el N° 56, tomo 91 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta documental se encuentra referida a contrato de mandato realizado la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A y la sociedad mercantil Inmobiliaria El Pino (INPICA C.A.), en el cual la primera confirió a la segunda, mandato de venta para realizar todas las gestiones necesarias para lograr la venta, publicación, promoción, oferta, y compromiso de venta, recibir y hacer cobros de sumas de dinero concernientes a la venta de los 48 apartamentos correspondientes al desarrollo urbanístico “Palma Dorada”. La señalada documental se aprecia como documento autenticado, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.363 del Código Civil, del que se demuestra la veracidad de lo declarado en dicho documento.
B).- PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA (EN LA ETAPA PROBATORIA)
MERITO DE AUTOS: Al ser promovido en forma genérica, no se aprecia como medio de prueba.
PRINCIPIO DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA: Esta indicación ciertamente debe ser aplicada en la construcción de la sentencia, lo que implica que deben ser apreciadas todas las pruebas que son incorporadas al proceso. Ello en consecuencia, es de obligatorio cumplimiento con abstracción de ser solicitado por cualquiera de las partes.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 28 al 29 (I pieza), documento privado contentivo de contrato de fecha 30 de enero de 2013. Se indica que este instrumento ya fue objeto de valoración en el ítem de las pruebas que fueron acompañadas junto con el escrito libelar.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 183 al 185 (I pieza), copia simple de documento autenticado por ante el Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 22 de junio de 2017, bajo el N°14, tomo 24, folios 70 al 74 el cual se encuentra referido al acta de asamblea ordinaria de condominio N° 4 del Edificio Palma Dorada, celebrada el 3 de junio de 2017, en la cual los copropietarios eligieron la junta de condominio. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.363 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, para evidenciar el hecho jurídico que se declara fue realizado.
DOCUMENTAL: Riela a los 186 al 190, ( I pieza) copia simple documento autenticado por ante el Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 14 de agosto de 2017, bajo el N° 13, tomo 30, folios 80 al 86, en el que consta que mediante asamblea extraordinaria de condominio del Edificio Palma Dorada, los copropietarios aprobaron el pago de una cuota extraordinaria para la adquisición del ascensor y la construcción del tanque de agua. Documental que se aprecia como documento autenticado conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.363 del Código Civil, demostrativo del hecho jurídico que se declara fue realizado.
C) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
MÉRITO FAVORABLE DE AUTOS: Esta indicación genérica no es objeto de apreciación, por ser promovida en esa especie.
PRINCIPIO DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA: Se indica que ello se encuentra referido a un principio de obligatorio cumplimiento por el Juzgador, sin necesidad de alegación alguna.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 28 y 29, (I pieza) y se encuentra referida al documento privado o contrato suscrito por las partes en fecha 30 de enero de 2013. Se indica que esta probanza fue objeto de valoración previa, al examinar las pruebas que fueron acompañadas junto con el escrito libelar.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 38 al 71 (I pieza), copia simple documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 15 de mayo de 2013, inscrito bajo el N° 46, folio 205 del tomo 11 del protocolo de transcripción de ese año. Esta documental está referida al documento de condominio del desarrollo denominado PALMA DORADA y respecto a la misma se indica su valoración previa.
CONFESIÓN JUDICIAL: Indica promover la confesión de parte demandante realizada en el libelo de demanda que riela al folio 4; ello en relación a que se admite que el demandado Francisco José Matos Da Silva pagó la suma de Bs. 1.642.000, con el objeto de probar que el demandado pagó el 87,22% del precio de venta del inmueble y que dichos pagos no fueron rechazados por la parte actora. Este señalamiento de confesión por parte de la demandada, no es objeto de apreciación, ya que conforme a criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no pueden ser valorados como prueba de confesión, pues carecen del “animus confitendi”, y en consecuencia no recibe valoración probatoria.
TESTIMONIALES: En este particular se indica que las testimoniales promovidas no fueron evacuadas. Ante ello, resulta inoficioso emitir pronunciamiento sobre la incidencia de tacha de testigos que propuso la actora de la resolución de contrato.
INSPECCIÓN JUDICIAL: Riela a los folios 213 y 214, (I pieza) acta contentiva de la inspección judicial evacuada por el a quo en fecha 3 de marzo de 2020 y con anexos a los folios 224 al 231 del informe fotográfico. En la Inspección Judicial se dejó constancia de que en la fecha indicada el Tribunal se constituyó en el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “Palma Dorada”, Avenida Las Delicias, lote 4, Granja Dorada, Los Kioskos, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal, Estado Táchira. Que el inmueble en su gran mayoría se encuentra terminado, con paredes frisadas y pintadas. Que en la parte izquierda de entrada del edificio se encuentra un salón amplio con pisos de porcelanato color blanco, paredes frisadas, pintadas, con algunos bombillos, que el frente del edificio no se encuentra terminado, parte en construcción y otras en fase de terminación, que según información de la ciudadana Angie Delgado, quien aduce ser copropietaria se encuentran habitados 10 apartamentos, a saber: P-2-04, P-2-06, P-3-02, P-3-03, P-3-04, P-3-06, P-04-02, P-4-04, P-4-06 y P-6-04. Que se observa una vía de acceso en material granulado sin pavimentar. Igualmente, una estructura con portón y casilla de vigilancia, que el portón principal es eléctrico, que no se observa baño ni área de recepción, así como tampoco piso en el área de hall con acabados en cerámica y porcelanato, solo se observa piso con base en concreto, que el edificio no cuenta con ascensor instalado ni en funcionamiento. Que la edificación se encuentra conformada por una planta baja, 8 pisos y una planta de mezzanina, cuyas escaleras están terminadas en cerámica sin barandas de seguridad. Que no se observaron áreas verdes, ni piscina, así como tampoco bohío, ni baño para damas ni caballeros, sólo se observó un espacio sin construcción. En cuanto al área de estacionamiento, se observó en piso de concreto sin demarcar, paredes sin frisar, una rampa de acceso al estacionamiento en concreto sin barandas de seguridad, con cabillas expuestas, el área donde va a ser ubicado el ascensor se encuentra totalmente expuesta. La Inspección Judicial así descrita se aprecia de conformidad a lo establecido en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar de la sana critica lo evidenciado por el a quo al momento de la inspección.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 113 y 114 (II pieza) acta de inspección judicial emanada del a quo, con ocasión de la Inspección realizada en fecha 1° de marzo de 2021, en la que se dejó constancia de que en la fecha indicada el a quo, se constituyó en la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, ubicada en la calle 4, Avenida Alberto Carnevalli y Avenida Oriental, edificio sede de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, urbanización Mérida, Parroquia La Concordia, en la cual se identificó al jefe de dicha división arquitecto Julio César Pérez, señalando además que en la mencionada División existe un expediente que corresponde a la permisología del Conjunto Residencial Palma Dorada, de cuya revisión se evidenció que fue tramitado el permiso de construcción N° 132 de fecha 26 de septiembre de 2008, y que en el mismo aparecen como profesionales proyectistas los siguientes: Proyecto de arquitectura: Marcos Zambrano y Heidy Zambrano, proyecto de estructura: Luis Rincón Zambrano; proyecto de instalaciones sanitarias: Leonardo Díaz, proyecto de instalaciones eléctricas: Ingeniero Electricista José Rafael Sánchez, proyecto de instalaciones mecánicas: Giovanny Zerpa, proyecto de prevención de incendios: ingeniero electricista José Rafael Sánchez; estudio de suelos y fundaciones y/o estudios geológicos: Ingeniero Gerardo Gandida e ingeniero Josué Arcalla. Que el Tribunal tuvo a su vista el proyecto de arquitectura PH-1002, planta 8 y 9 con sello húmedo que dice: Obra, vivienda multifamiliar, propietario Jocan Midah Namur, José Afranio Carmona, ubicación: sector Los Kioskos, hoja A-24, planta nivel 8 y ático detalle en puertas y ventanas, folio 58 del expediente 132 que reposa en el archivo de la Alcaldía Municipal, que la jefe de la referida división informó que no contaba con los medios para expedir copias de los planos y que el mismo puede ser tramitado ante el departamento de archivo por la parte interesada, para lo cual la parte promovente tramitaría dicha copia para consignarla en el expediente de conformidad con los Artículos 475 y 502 del Código adjetivo. En relación a esta Inspección Judicial se indica que la misma se aprecia en su contenido para la demostración de lo apreciado, conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 507 procesal.
DOCUMENTAL: Riela al folio 222, II pieza, plano de instalaciones mecánicas para vivienda multifamiliar, el cual es parte integrante de la inspección judicial evacuada en la sede de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el cual se aprecia como documento administrativo demostrativo de lo evidenciado en el plano elaborado por el ingeniero mecánico Giovanny O. Zerpa en abril de 2008, serie instalaciones mecánicas, contentivo de los detalles del sistema hidroneumático, transporte vertical (ascensor), ventilación forzada correspondiente a vivienda multifamiliar, ubicada en el sector Los Kioskos, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
DOCUMENTAL: Riela al folio 223 (II Pieza), plano de arquitectura para vivienda multifamiliar. el cual es parte integrante de la inspección judicial evacuada en la sede de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el cual se aprecia como documento administrativo para evidenciar lo contenido en el plano elaborado por los arquitectos Heidy Zambrano, Marcos Zambrano y José N. Moros en febrero de 2008, contentivo de la planta nivel 8 y ático, detalles para puertas y ventanas correspondiente a vivienda multifamiliar, ubicada en el sector Los Kioskos, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
PRUEBA DE INFORMES: Fue solicitada a los fines de que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, informara sobre los siguientes particulares: 1.- Si en el expediente signado 21.965 riela Acta de Asamblea de Copropietarios realizada en fecha 25 de octubre de 2024, que corre inserta en el expediente signada 1. 2. En caso de ser afirmativa esa respuesta, se sirva remitir copia certificada a este Tribunal para ser incorporada al expediente. 3. Si en fecha 9 de octubre de 2015 se realizó inspección judicial al Conjunto Residencial PALMA DORADA, ubicado en la Avenida Las Delicias, lote 4, Granja Dorada, Los Kioskos, Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal Estado Táchira. 4.- En caso de ser afirmativa esa respuesta se sirva remitir copia certificada del acta de inspección judicial que riela a los folios 44 al 81 del cuaderno de Medidas de la causa, para ser agregada al expediente. Esta prueba de informes que pretende trasladar las pruebas del señalado expediente a la presente causa, en este sentido se indica que para que las mismas tengan validez en la presente causa, se establece que la doctrina pacifica sobre este tema, casi unánimemente que las pruebas evacuadas en un juicio no tienen ningún valor cuando se presentan en otro juicio si las partes del primer juicio son diferentes a las del otro en que se quieren hacer valer, estableciendo como requisitos de validez: a) Que la prueba haya sido practicada en contradicción de las mismas partes; b) Que sea idéntico el hecho; y c) Que hayan sido observadas las formas establecidas por la ley para la ejecución de la prueba. Aplicando lo indicado al sub litte se indica que en la segunda Pieza del expediente, (Folios 2 al 112) rielan copias certificadas de actuaciones relacionadas con la referida prueba de informes librada al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, de cuya revisión se constata que por ante el referido Juzgado en juicio que por cumplimiento de contrato de compraventa es incoado por los ciudadanos María Isabel Bolívar Méndez, Jean Fernando Sánchez Garavito, Leidy Andreina Quiñones Contreras, Carlos Alberto Vivas Merchán, Joel José Gori Homez, María Laura Belloso Marquina, Iván Danilo Chacón Garavito, Yorlee Carolina Molina Rodríguez, Jean Carlos Labrador Quintero, Ana Lisbeth Peña Bedoya, Alfredo Alejandro Peñuela Contreras y Leonardo José Moncada Barrera en contra de la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A y solidariamente a los socios propietarios y administradores de la misma Mauricio Ildemaro Antúnez D´Armas y Carlos Eduardo Cárdenas Varela en su carácter de constructores, presidente y director gerente de la misma y solidariamente a la empresa Inmobiliaria EL PINO C.A, y a la sociedad mercantil Administradora de Inversiones Quintero Sociedad Anónima ADQUISA, en su presidente Nelson Emiro Quintero Chacón en su carácter de promotores inmobiliarios de venta. Por lo expuesto, no hay coincidencia entre las partes de ambas litis, por lo que se desecha el valor de las señalas pruebas en el presente expediente.
PRUEBA DE INFORMES: Rielan a los folios 116 al 220, II Pieza, las resultas de la prueba de informes que fue solicitada a la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal. En tal sentido se indica que las mismas se encuentran referidas a documentales contentivas de permisos, variables urbanas, certificación de capacidad de suministro de servicios públicos; certificados de alineamiento, constancia de factibilidad de servicios, planos (de la estructura del edificio, fachadas, aguas servidas, instalación del hidroneumático, baño nivel ático, baños, tanques subterráneos de agua, escaleras, planta de aguas blancas y servidas), correspondientes al inmueble situado en la avenida Delicias, lote 4, granja Dorada, Los Kioskos, conjunto residencial “Palma Dorada”, Parroquia San Juan Bautista, cuyo documento de propiedad se encuentra protocolizado bajo el N° 46, tomo 11, protocolo de transcripción de fecha 15 de mayo de 2013. Lo obtenido en la presente prueba se aprecia conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 507 procesal, como demostrativas de la veracidad de lo indicado en las respuestas recibidas en tal especie.
EXPERTICIA: Riela a los folios 233 al 243, (I Pieza) informe de la experticia practicada en el edificio donde se encuentra el Conjunto Residencial “Palma Dorada”, señalando los expertos designados que dicho inmueble no está totalmente terminado. Que los pisos de pasillos de circulación común están sin recubrimiento o terminación de cerámica, falta de pintura en la paredes comunes, no existe la piscina, parque infantil, duchas, caney u otro elemento constructivo del área social, en las áreas del estacionamiento faltan elementos importantes como: las rampas de acceso y la zona del estacionamiento no cuenta con barandas de seguridad ni señalización de los puestos de cada apartamento, no hay piezas sanitarias en los baños de la sala de fiestas, no existe tanque de almacenamiento de agua potable. Asimismo, que parte de las instalaciones de agua, luz, y gas fueron colocadas con la construcción del edificio: tuberías de aguas blancas, aguas negras, electricidad y gas. Que al momento de la inspección realizada por los expertos constataron la falta de cableado, apagadores, tomas, lámparas, detectores y mangueras del sistema de incendio. Que al acceder a los apartamentos P7-02 y P7-03, en conversación con el esposo de la propietaria del apartamento P7-02. Indican igualmente que se les comunicó que los servicios de agua y electricidad fueron instalados por ellos, que el gas fue colocado por los propietarios, pues no ha sido instalada la bombona de gas industrial que surtiría a todos los apartamentos. Que en cuanto al servicio de aguas blancas no ha sido construido el tanque de almacenamiento ni el sistema de hidroneumático que suministraría el agua potable a todas las dependencias del edificio, que cada uno de los apartamentos actualmente ocupados se surten directamente de la tubería de aducción que llega al edificio. Que no existen ascensores instalados, sólo se observó la estructura de sostenimiento del ascensor izquierdo. No hay barandas o pasamanos en las escaleras que comunican a los diferentes niveles del edificio, lo que compromete la seguridad de las personas que las usan como medio de acceso. La vía de acceso al conjunto residencial es transitable, pero falta por construir la capa final de rodamiento o pavimento. Se señala en el referid informe que el edificio objeto de experticia, no cumple con la norma venezolana COVENIN 621-3: 1997 Código Nacional para ascensores de pasajeros, parte 3: tráfico vertical, numeral 5.1 ni con la gaceta municipal extraordinaria N° 069 del 18 de julio de 2013, Artículo 219 que indica la obligación de colocar el servicio de transporte vertical para edificaciones con alturas similares a éste inmueble al igual que no cumple con el Artículo 210 de la gaceta mencionada, en cuanto a la necesidad de colocar equipos para combatir incendios, sistema de alarmas e indicadores de incendio, que en la inspección sólo observaron los expertos la existencia de cajas donde se colocan las mangueras contra incendio, no hay detectores ni alarmas instalados. De igual forma, la experticia evidencia que de acuerdo al documento privado y a lo observado por los expertos el apartamento PH-02 no está terminado, que el mismo consta de dos pisos, que no hay escalera de acceso al segundo nivel, por lo cual no se pudo inspeccionar este piso y solo se describe lo observado en el primero, no hay recubrimiento alguno de los pisos, excepto en las salas de baño donde se colocó la cerámica, las paredes necesitan ser pintadas nuevamente, pues se observan deterioradas, hay cerámica en las paredes de los baños y las piezas sanitarias son línea media. Que falta el cerramiento o pared de la fachada sur, que en el área donde se ubicará la escalera de acceso al segundo nivel faltan todas las ventanas, puertas internas y los accesorios del sistema eléctrico, como lámparas, toma corrientes y apagadores. Que el apartamento solo tiene cerámica en los pisos de los baños, no cuenta con jacuzzi instalado; que las piezas sanitarias de los baños son de nivel medio; y las habitaciones no tienen puertas entamboradas instaladas. Que para el momento de la práctica de la experticia los expertos llegaron a la conclusión que el apartamento PH-02 no es habitable bajo las condiciones en que se encontraba. Igualmente, en cuanto al tiempo de terminación del conjunto residencial “Palma Dorada” y el apartamento PH-02 los expertos consideraron que ello depende de varios factores como: disponibilidad de insumos, mano de obra, recursos financieros, lo cual solo se podría coordinar con las partes interesadas (propietarios y contratistas), además de tomar en cuenta los imprevistos de este tipo de actividades y la dependencia de terceros. Los expertos concluyeron en que las áreas comunes del conjunto residencial “Palma Dorada” no están terminadas, las escaleras no cuentan con pasamanos o barandas de seguridad para los usuarios, no hay ascensores, sólo existe el espacio donde se instalarán, inclusive las áreas donde se ubicarían las puertas de acceso de los mismos, algunas han sido selladas por los residentes por razones de seguridad siendo evidente que el apartamento PH-02 no está terminado y no cuenta con condiciones de habitabilidad. Esta prueba de experticia al ser realizada bajo el control de las partes y haberse cumplido las formalidades para su evacuación, se aprecia de conformidad con las reglas de la sana crítica, a tenor de lo establecido en el Artículo 507 procesal, sirviendo para evidenciar como prueba técnica lo señalado por los expertos en su informe.
Realizado el análisis de los alegatos y defensas de las partes, así como los medios de pruebas que obran en autos, se señala que en la causa no quedó controvertida la existencia del contrato como vínculo jurídico o, lazo de derecho instrumentado que las partes libremente denominaron “contrato preliminar de compraventa”; en ese sentido el señalado contrato de naturaleza privada fue suscrito en fecha 30 de enero del 2.023 por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA VIURCA, S.A., (demandante reconvenida)y Francisco Matos da Silva (demandado reconviniente), en consecuencia las partes debían sujetarse de manera absoluta a lo convenido en el referido contrato y cumplir a cabalidad las obligaciones que cada uno de ellos asumía por efecto del mismo.
En igual sentido no quedó controvertido la circunstancia de la fijación del precio pactado por las partes en el contrato, establecido en la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON VEINTISIETE BOLÍIVARES (Bs. 1.882.697,27) y que de esa cantidad que se había pactado para pagar en 08 cuotas y que fue establecida como fecha del último pago, el 08 de junio del 2.014. De igual manera consta y las partes son contestes en que quedó pendiente un saldo del precio, por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 240.697,27), pago que reconoce expresamente deber el demandado por resolución, quien además indica que no se realiza tal pago por el incumplimiento de CONSTRUCTORA VIURCA, S.A. en la terminación de la obra.
En ese mismo orden de ideas, se tiene que resultó controvertida y contradicha la calificación del contrato, instrumento fundamental de la pretensión, en tal sentido el demandante reconvenido señala que en relación a ello, la recurrida incurre en el vicio de desnaturalización del contrato y que en definitiva incurre en el vicio de desviación ideológica.
Para resolver el objeto de la señalada delación se indica que la misma se encuentra circunscrita a la indicación de la recurrente de desviación ideológica en la que supuestamente incurrió la sentenciadora del a quo al calificar el mismo como opción de compra venta de forma ligera, vaga y superficial, pero atribuyéndole los efectos de contrato definitivo de compra venta, cuando en realidad el mismo es un contrato preliminar bilateral de compraventa.
La reiterada doctrina de Casación del más alto Tribunal ha indicado en relación al vicio de desviación ideológica, que ello se refiere al error intelectual del juez en la interpretación del contrato. (Cfr. Sentencia de esta Sala N 391 del 8 de agosto de 2018, Exp. N 2018-243). Ahora bien, igualmente la Sala de Casación Civil, ha reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende que si bien los jueces de instancia son los facultados para interpretar y calificar los contratos, tal actividad no puede de ninguna manera, distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, pues su labor es la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos.
Ante el anuncio de tal delación considera quien juzga que el criterio asumido por la juez del a quo es aplicable al caso de marras, pues de las actas que conforman el presente expediente, se deduce que al evidenciarse el consentimiento, precio y objeto en un contrato de promesa bilateral de compraventa, debe entenderse que el mismo se trata de una venta pura y simple. En este orden de ideas se observa que el contrato de marras fue calificado por los contratantes al momento de su suscripción como un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, en el cual se incluyeron dos elementos esenciales, ex artículo 1.474 del Código Civil objeto y precio del cual se dio un anticipo, tal y como se evidencia de la CLÁUSULA SEGUNDA en la que se indicó que el precio de COMPRA del inmueble se convino entre las partes en la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 1.882.697,27) mediante un primer pago por reserva del inmueble y 08 cuotas, debiendo ser cancelada la última de ellas, el día 20 de septiembre del 2.013.
Tales elementos objeto y precio, como es conocido jurisprudencialmente, generan derechos y obligaciones entre los contratantes, como si se tratara de un verdadero contrato de venta lato sensu, entendiéndose que conforme al criterio traído a colación y la norma sustantiva citada en el cuerpo de la presente decisión, la venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio, lo cual conlleva a la consideración de esta instancia de que en el contrato celebrado por las partes envueltas en la presente contienda judicial, surgió entre estas el acuerdo de voluntad sobre la cosa y el precio de la misma. Así mismo se indicó que el plazo de la Opción de compra venta comienza a regir a partir de la firma del documento y vence a los treinta (30) días contados desde la fecha de vencimiento de la última cuota y sean suministrados por ambas partes los requisitos para el documento de traspaso de propiedad del inmueble.
Se aprecia entonces que la sentenciadora del a quo, procedió a calificar el contrato objeto de la presente controversia, como un contrato definitivo de venta pura y simple, criterio que este sentenciador comparte conforme a lo indicado por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N 878, de fecha 20 de julio de 2015, caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A., Exp. N 2014-0662, que, en juicio de revisión constitucional, fijó posición respecto de la naturaleza de los contratos de opción, determinando lo siguiente:

“…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil . (Destacados de la alzada).

Precisado lo antes expuesto se hace necesario señalar que el presente juicio fue admitido en fecha 12 de agosto del 2.016 bajo la vigencia del criterio antes citado, por lo que considera esta alzada que en el caso bajo estudio la recurrida consideró las características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento y estableció la calificación señalada conforme al criterio pacífico y reiterado para ese momento, en el cual se consideraba a los contratos de promesa bilateral de opción compraventa, como contratos definitivos de compraventa, siempre que se dedujera del mismo que hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado, esto por cuanto no se había dado el cambio de criterio contenido en la decisión N 878.
Por lo indicado se tiene que efectivamente la jueza ad quo no incurrió en desviación ideológica alguna de las cláusulas contractuales, dado que se limitó a lo acordado por las partes, tal como se deduce del contenido de las mismas, siendo que al existir acuerdo en el precio definitivo del bien inmueble, así como la obligación de la tradición legal, se configura con base en el criterio vigente para ese momento el consentimiento de las partes en un contrato de compraventa definitivo que implicara la transferencia del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del mismo, por lo que no se deduce el vicio de desviación ideológica señalado. ASI SE ESTABLECE.

DE LA EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO
Igualmente debe indicarse que en el momento de su perentoria contestación de demanda, la representación de la parte demandada reconviniente, indica que su representado FRANCISCO JOSE MATOS DA SILVA, pagó la suma de Bs. 1.642.000,oo, lo cual representa el 87,22% del monto total del precio establecido por las partes como valor del inmueble que CONSTRUCTORA VIURCA, S.A. debía traspasar por vía registral, pero que este detuvo el último pago por la suma de Bs. 240.697,27, producto de las múltiples visitas que realizó al conjunto residencial PALMA DORADA, verificando en estas que el inmueble no estaba terminado ni en áreas comunes ni el apartamento PH-2, y ante esto intenta comunicarse con el presidente de la empresa constructora sin respuesta favorable.
Señala que por ello opone la procedencia de la excepción non adimpleti contractus, por cuanto la demandante ha incumplido sus obligaciones y en consecuencia peticiona se ordene que esta termine el inmueble con sus áreas comunes, para que una vez ello sea verificado, se proceda a pagar la suma restante del precio, esto es, Bs. 240.697,27.
En ese orden de ideas se tiene que la excepción de contrato no cumplido, conocida también como "non adimpleti contractus", es una herramienta legal que permite a una parte de un contrato bilateral suspender su cumplimiento hasta que la otra parte cumpla con sus propias obligaciones; ello se encuentra previsión normativa en el artículo 1.168 del código civil y señala que en los contratos bilaterales, siendo que cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
De igual forma conforme a la sentencia de la Sala Civil del TSJ, Nro 791 de fecha 14 de diciembre de 2021, caso: Banco Nacional de Crédito C.A., Banco Universal, contra Roberto Martín Gurtubay y otra, Exp. N 2018-450, los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, o excepción non adimpleti contractus, en resumen, son los siguientes:
1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.
3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas.
4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.
5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.
En el orden doctrinario se respecto a la institución señalada, como indica el autor Alberto Miliani Balza (cfr.“Obligaciones Civiles 1”, Editores, S.R.L., Marga, 2004, p. 355), comprende que dicha excepción “…aun cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo…”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
En el sub iudice, en la perentoria contestación de demanda la demandada reconviniente aduce la procedencia de la excepción de contrato no cumplido, bajo el argumento de que no cancelará la última cuota pactada por cuanto observa que el inmueble contratado no se encuentra concluido ni en el apartamento señalado ni en las obras de infraestructura y obras comunes; ante ello la demandante reconvenida señala que la excepción opuesta es improcedente y que al demandado no le asiste el derecho a no pagar el precio íntegro en la forma que fue pactado en el contrato, en virtud que ésta interpretación no tiene fundamento contractual, ya que lo cierto es que aquel no ejecutó la obligación exactamente como fue contraída contraviniendo el Artículo 1.264 del Código Civil, por ende se reputa un incumplimiento culposo conforme a los Artículos 1.270 y 1.271 ejusdem, ya que se está frente a un incumplimiento culposo de importancia por parte del demandado reconviniente, porque la obligación principal del promitente comprador es la de pagar el precio y que dicha obligaciónes cronológicamente anterior a la obligación de su representada -supuestamente incumplida- de transferir la propiedad por documento definitivo, produciéndose el incumplimiento de uno de los requisitos establecidos en el Artículo 1.167 ibidem como es que el demandante haya cumplido sus obligaciones y que en el presente caso, el demandante incumplió con la obligación de pagar.
En el sub iudice se aprecia que el contrato, ya establecido como ley entre las partes estableció en su cláusula OCTAVA, lo siguiente: EL PROMITENTE COMPRADOR no podrá ocupar el inmueble objeto de esta negociación, si no ha pagado íntegramente el valor acordado en este documento y otorgado el documento definitivo de compra de venta. Se observa entonces que en el caso, la circunstancia del pago total no se encontraba establecida como condición anticipada para que se produjera la tradición legal del inmueble, esto es, la transferencia de la propiedad con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, por cuanto según la cláusula indicada ello solo enervaba la ocupación del inmueble, por ello resultaba aplicable el contenido normativo del artículo 1.474 que indica: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Lo anterior llega a la conclusión de que las obligaciones en el sub litte fueron establecidas entonces de manera recíproca, para el vendedor la obligación de transferir la propiedad y para el comprador la obligación de pagar el precio, ello de manera simultáneas ya que ambas surgen con la celebración del contrato, por lo que se cumple el presupuesto de procedencia de la excepción que señala que es necesario que las obligaciones surgidas sean de ejecución o cumplimiento simultaneo.
En igual sentido se aprecia que el incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo ya que el demandante no demostró que su incumplimiento en la ejecución de la obra se debe a una causa extraña que no le es imputable o que se debió a caso fortuito, siendo además tal incumplimiento de elevada gravedad, puesto que quedó demostrado de la Inspección Judicial y de la experticia, que el inmueble no se encuentra totalmente terminado y que el mismo es inhabitable; como se señala en el dictamen de los expertos ya valorado, lo que justifica oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte, lo que a su vez implica que el demandado que opone la excepción, a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte. ASI QUEDA ESTABLECIDO.
Bajo las anteriores consideraciones queda evidenciada la procedencia de la excepción de contrato no cumplido alegada por la parte demandada reconviniente, ciudadano FRANCISCO JOSE MATOS DA SILVA, por lo que consecuencialmente se deberá declarar sin lugar la demanda por RESOLUCIÓN DECONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada en su contra por la empresa CONSTRUCTORA VIURCA, S.A., así como también se declara la improcedencia de los pedimentos relativos al pago de la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.640.000,oo) ajustados a las reconversiones monetarias correspondientes, por concepto de daños y perjuicios. Y así se plasmará en forma expresa, positiva y en el dispositivo del fallo. ASÍ SE DECIDE

PROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN
Desechada la pretensión de la acción de resolución de contrato, se verifica la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato; para ello se indica que la acción de cumplimiento de contrato encuentra asidero legal en el contenido normativo del artículo 1.167 del Código Civil que indica: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

La pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, del demandado reconviniente se fundamenta en el hecho de que la parte actora-reconvenida no cumplió con su obligación tal y como fue establecida en el referido contrato, en el sentido de la construcción del inmueble con las características señaladas en el plano y demás recaudos de construcción las cuales se evidencian del documento de condominio otorgado por mencionada empresa CONSTRUCTORA VIURCA S.A, así indicadas: apartamento PH-02 (TIPO DUPLEX) constante el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel. El segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza y baño privado, y sala de estar, con un área de construcción total aproximada es de 172,96 mts. En igual sentido con la construcción de áreas comunes y otras especificaciones señaladas en el contrato.
Por tanto, es importante resaltar que tal pretensión deviene del incumplimiento por parte del promitente vendedor al contrato de opción a compra venta postulado por vía de mutua petición, es por lo que lo, quien juzga, considera oportuno evocar lo contenido en los artículos1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil, los cuales establecen:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Del análisis de la norma en comento, se verifican palmariamente los presupuestos necesarios para la procedencia de la pretensión de cumplimiento, que se señalan así: a) Que el contrato sea bilateral. b) Que haya incumplimiento del contrato, es decir inejecución de la obligación. Para los casos de incumplimiento parcial, el Juez determinará la procedencia de la acción, ateniéndose a la voluntad de las partes. c) Que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que, si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción. d) Que el demandante, por su parte, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. e) La intervención judicial indispensable.
Así, en el análisis de la pretensión reconvencional incoada, se constata la demostración de la existencia del contrato bilateral sub iudice y el hecho de haber acudido a un órgano jurisdiccional para dilucidar la presente controversia, dada la inejecución de la obligación contraída por parte de la demandante-reconvenida CONSTRUCTORA VIURCA S.A, por lo cual la parte demandada-reconviniente procedió a oponer la exceptio non adimpleti contractus, siendo así es importante destacar que tal incumplimiento posee dos consecuencias jurídicas, la primera, fundada en la inejecución, es decir la exceptio non adimpleti contractus, y su consecuencia es liberatoria de la contraprestación pactada por la otra parte, la cual originó la declaratoria sin lugar la resolución del contrato de opción de compra-venta implícita en el escrito libelar de origen, tal circunstancia se encuentra prevista en el artículo 1.168 del Código Civil vigente. Y la segunda, la falta de cumplimiento de una de las obligaciones del contrato o de alguna de sus cláusulas, situación ésta que concede la posibilidad de solicitar el cumplimiento del contrato a elección de la parte contraria a aquella que previno en el incumplimiento tal y como lo preceptúa el artículo 1.167eiusdem, siendo ésta normativa la que rige la desavenencia de la ejecución del contrato cuando una de las partes no ha cumplido con lo pactado en el, recordándose como la exceptio non adimpleti contractus, que la misma deviene cuando una de las partes en la relación contractual, exige el cumplimiento de una obligación a la otra, sin haber cumplido con la suya y cuyo efecto, es necesariamente la liberación de las demás obligaciones pendientes.
Ahora bien, vista la conducta desplegada por el vendedor-demandante, la cual quedó descrita con antelación, se observa con alta claridad el incumplimiento en el que incurrió, al no cumplir con la ejecución del contrato, pues quedó demostrado fehacientemente de las pruebas que obran en autos, en especial de las Inspecciones Judiciales, de las pruebas de experticia y del propio contrato, que el inmueble no se encuentra concluido y conforme a las características, condiciones y especificaciones técnicas del inmueble, así como de sus anexos y áreas comunes, ya que las señaladas características contractuales difieren notablemente de lo evidenciado en las señaladas inspecciones Judiciales.
Dada la demostración del no cumplimiento en la construcción del inmueble contratado con las áreas comunes y demás anexidades, se determina el carácter culposo de su incumplimiento, adicionado al hecho de haber quedado demostrado que la parte compradora-demandada realizó pagos que porcentualmente ascienden al 87, 22 % del monto total del precio establecido por las partes como valor del inmueble, en virtud de ello es impretermitible para este juzgador de alzada, declarar con lugar la pretensión reconvencional por cumplimiento de contrato de compra-venta, en tal sentido el promitente comprador deberá cancelar al promitente vendedor la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27 CÉNTIMOS (Bs. 240.697,27) re expresados en el cono monetario actual, cantidad que en atención a la equidad y justicia, deberá ser indexada desde la fecha de admisión de demanda (12/08/2016) hasta la fecha de firmeza del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código adjetivo, a través de un solo experto contable, para que luego de determinada la cantidad que arroje tal experticia contable, sea entregada a la actora en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. ASI SE DETERMINA.
Igualmente, y en atención a lo peticionado la parte demandante reconvenida deberá culminar la construcción del apartamento identificado como PH-02 (tipo dúplex) de las plantas octava y novena del Conjunto residencial PALMA DORADA, así como las áreas comunes del señalado conjunto, para lo cual se le otorga un lapso prudencial de ocho (08) meses, debiendo así mismo otorgar el documento definitivo de compra venta, con la contraprestación de recepción de la suma anteriormente indicada por parte del demandado reconviniente. ASI QUEDA DETERMINADO.

DISPOSITIVA DEL FALLLO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECIDE:

PRIMERO: REVOCADA la decisión objeto del presente recurso de apelación, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 17 de diciembre del 2.024.

SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación que contra la sentencia dictada en fecha diecisiete (17) de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024) dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, es interpuesta por la representación de la parte demandante reconvenida.
TERCERO: SIN LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, es interpuesta por el ciudadano Mauricio Ildemaro Antunez D´Armas, actuando como presidente de la sociedad mercantil Constructora VIURCA, S.A. en contra del ciudadano FRANCISCO JOSÉ MATOS DA SILVA.

CUARTO: CON LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por el demandado reconviniente FRANCISCO JOSÉ MATOS DA SILVA, en contra de la demandante reconvenida CONSTRUCTORA VIURCA, S.A., representada por el ciudadano Mauricio Ildemaro Antunez D´Armas, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

QUINTO: SE ORDENA a la demandante reconvenida CONSTRUCTORA VIURCA S.A., a que en un plazo de ocho (8) meses culmine con la construcción del apartamento signado como PH-02 (tipo dúplex), de las plantas octavo y noveno piso del conjunto residencial “Palma Dorada”, así como las áreas comunes del conjunto residencial necesarias para que sea habitable el mencionado apartamento. Igualmente, se ordena al demandante reconvenido otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público correspondiente y hacer la tradición material del inmueble. Asimismo, se ordena al demandado reconviniente FRANCISCO JOSÉ MATOS DA SILVA, pagar a la demandante el saldo del precio establecido para la venta del referido inmueble, a saber la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 27 CÉNTIMOS (Bs. 240.697,27), reexpresados al cono monetario actual, para lo cual deberá ordenarse la realización de experticia complementaria del fallo para determinar la Indexación del monto condenado a cancelar, bajo los siguientes parámetros: Se realizará desde la fecha de admisión de la demanda, a saber, 12 de agosto de 2016, hasta la fecha en que quede definitivamente firme este fallo, del que deberán quedar exceptuados los lapsos en que la causa estuvo suspendida por vacaciones judiciales y por la pandemia del covid-19; deberá tomar en consideración el Decreto Ley de Reconversión Monetaria (2018), de Reexpresión Monetaria (2021) y los índices Nacionales de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 249 procesal, con el nombramiento de un sólo perito. Así mismo se indica que cumplida tal experticia la cantidad que arroje la misma será la que debe pagar el demandado a la actora en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta; y en caso de que la demandante no otorgare el correspondiente título de propiedad ante el Registro, conforme a lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil se acuerda que la presente sentencia sirva al demandado de título de propiedad del inmueble objeto de litigio, por lo que en dicho supuesto se ordena su registro en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, previo que conste en los autos por parte del demandado el pago del saldo del precio de la venta en el Tribunal de la causa a LA DEMANDANTE RECONVENIDA, de manera conforme a la cantidad que arroje la experticia complementaria del fallo. El inmueble objeto de la aludida venta consiste en un apartamento PH-02 (TIPO DUPLEX), consta en el primer nivel de sala, comedor, cocina, área de oficios, habitación con baño privado, estudio y escaleras de acceso al segundo nivel. El referido segundo nivel o ático consta de habitación principal con jacuzzi, terraza y baño privado, y sala de estar. Que el área de construcción total aproximada es de 172,96 mts; siendo los linderos del apartamento los siguientes: NORTE: Con apartamento N° PH-03; SUR: Con vacío y fachada sur del Edificio en línea quebrada; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con vacío y apartamento N° PH-01 en línea quebrada. Al referido apartamento le corresponde un puesto de estacionamiento signado con el N° 19, ubicado en la planta semisótano del Edificio y le corresponde un porcentaje de 4,4465% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio y le pertenece a la sociedad mercantil Constructora VIURCA S.A conforme consta del documento de condominio protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 15 de mayo de 2013, bajo el N° 46, folio 205 del tomo 11 del protocolo de transcripción de ese año, y su respectiva aclaratoria protocolizada por ante el mencionado Registro Público en fecha 8 de agosto de 2013, bajo el N° 2009.2829, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el número N° 440.18.8.3.3492 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009.

SEXTO: HAY CONDENATORIA en costas para la demandante reconvenida, SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA, S.A en la persona de su Presidente Mauricio Ildemaro Antunez D´Armas, respecto a la demanda de Resolución de contrato y a la de Reconvención por Cumplimiento de contrato.

Queda así revocado el fallo apelado.

Regístrese incluso en la página web del Tribunal, publíquese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada digitalizada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los tres (03) días del mes de junio del año dos mil veinticinco (2025). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.

El Juez Provisorio,
Abg. Juan José Molina Camacho.

El Secretario,
Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas.

Exp. N° 7873