TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CRISTOBAL ROJAS Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA.

Cúa, 26 de junio de 2025
Años: 215° y 166°
PARTE DEMANDANTE: TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-12.084.923, actuando en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 19 de agosto de 2005, bajo el Nº 20, Tomo 160-A-Sdo, modificada por asambleas protocolizadas ante dicho Registro Mercantil, el 1-9-2009, bajo el Nro. 16, Tomo 197-A-Sdo, el 9-5-2017, bajo el Nro. 48, Tomo 111-A-Sdo, y el 21-11-2017, bajo el Nro. 42, Tomo 288-A Sdo, inscrita en el Registro de información Fiscal (RIF) N.º J-313917320.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: RAFAEL JOSE PALMA DELGADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.077.643, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 58.964.
PARTE DEMANDADA: MAURICIO MIJARES PALACIOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad No V.- 6.352.474, actuando en su carácter de presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Bolivariano de Miranda, el 30 de diciembre de 1982, bajo el N.º 95, Tomo 158-A-Sgdo, representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N.º V-6.352.474.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOISES ABELARDO MIJARES TERIFE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-18.842.719, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N.º 275.518.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
EXPEDIENTE No: D-981-24
I
ANTECEDENTES

Corresponde a este tribunal conocer de la presente demanda, en virtud de la distribución efectuada ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda con sede en Charallave.
En fecha (12-07-2024), fue recibido en este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda con sede en Cuá, dándosele entrada en los libros de causas respectivos, quedando asentada bajo el N° D-981-24.
En fecha (19/07/2024), la parte actora debidamente asistida de abogado mediante diligencia consignó los recaudos necesarios y pertinentes al presente procedimiento.
En fecha (26/09/2024), este Tribunal admitió la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, conforme a los previsto en el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y ordenó emplazar a la parte demandada, para que una vez conste en autos su citación proceda a dar contestación a la demanda intentada en su contra. Siendo citada la parte accionada en fecha (11-10-2024), según consta en diligencia del Alguacil de este Despacho consignado en el expediente en fecha (14/10/2024).
En fecha (05-11-2024), encontrándose dentro del lapso legal para la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES C.A, presentó escrito de contestación de la demanda y en la misma fecha, presentó escrito de reconvención en contra de la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU C.A.
En fecha (12-11-2024), este Tribunal admite la reconvención presentada por el apoderado judicial de la parte demandada, ut supra identificada, por cuanto la misma no es contraria a derecho a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.
En fecha (20-11-2024), el apoderado judicial de la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU C.A, presentó al Tribunal escrito de contestación a la reconvención, conforme a lo previsto en el artículo 367 del Código de procedimiento Civil.
En fecha (27-11-2024), siendo el día y hora fijado se llevó a cabo la audiencia preliminar a que se refiere el artículo 868 Ejusdem, encontrándose presentes todas las partes intervinientes, fijando y limitando este Juzgador la controversia en fecha (02-12-2024), y dando apertura a el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho.
Posteriormente, en fecha (22/01/2025), se acordó mediante auto separado, fijar la celebración de la AUDIENCIA o DEBATE ORAL, conforme al último aparte del artículo 870 del Código Adjetivo Civil.
En fecha (06/02/2025) siendo la oportunidad señalada en el párrafo anterior se llevó a efecto la Audiencia o Debate Oral en el presente juicio; dejándose constancia de la comparecencia al acto de todas las partes intervinientes, de dicha audiencia se levantó acta computarizada por cuanto este Tribunal no dispone de medio técnico para el registro de grabación conforme a lo establecido en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil.
Una vez iniciada la audiencia o debate oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, se le otorgo a las partes, la oportunidad para realizar su exposición oral esgrimiendo sus alegatos de forma sucinta.
Concluido el debate oral quien aquí decide, pronunció oralmente su decisión expresando el dispositivo del fallo de la siguiente manera:
“…PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.084.923, en su carácter de arrendadora, asistida por el abogado RAFAEL JOSE PALMA DELGADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 58.964, en contra de la Sociedad Mercantil “ELECTROAUTO MIJARES C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Bolivariano de Miranda, el 30 de diciembre de 1982, bajo el Nº 95, Tomo 158-A-Sgdo, representada por los ciudadanos MAURICIO MIJARES PALACIOS y MILDRED XIOMARA TERIFE ARMAZ, titulares de la cedula de identidad Nº V-6.352.474 y V-5.401.835, asistidos por su apoderado judicial MOISES ABELARDO MIJARES TERIFE, inscrito en el instituto de previsión Social del Abogado bajo el N° 275.518. SEGUNDO: INADMISBLE la reconvención propuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...”.
Así las cosas, quien aquí suscribe pasa a publicar el extenso del fallo en los siguientes términos y bajo las siguientes consideraciones:
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha (23/09/2024) el abogado en ejercicio RAFAEL JOSE PALMA DELGADO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU C.A, consigna escrito de reforma de la demanda, sosteniendo para ello lo que a continuación se menciona:

Que desde el 01 de octubre de 2004, se inició una relación locataria sobre un inmueble constituido por un galpón comercial con un área de construcción aproximada de 420 metros cuadrados, integrado por un salón, una dependencia para oficina y dos baños, con estructura de tubos de hierro, techo de zinc, paredes de bloque de arcilla, piso de cemento y portón corredizo de hierro, situado en la Calle Ezequiel Zamora en Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, una relación locataria con la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Bolivariano de Miranda, el 30 de diciembre de 1982, bajo el N.º 95, Tomo 158-A-Sgdo, representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N.º V-6.352.474, y el arrendador ALBERTO BENJAMIN CABALLERO VILLEGAS titular de la cedula de identidad Nro. V-2.589.742 suscribiendo en distintas ocasiones contratos de arrendamiento que fueron variando en su contenido que corresponden a los años 2005, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017, relación locataria que se mantuvo de forma continua y a tiempo determinado, para el convenio 2019 el contrato se suscribió entre la hoy demandada y la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU C.A en razón que el propietario Alberto Benjamín Caballero Villegas, paso la propiedad y dominio del citado inmueble a la citada empresa familiar que había constituido, hecho que por cortesía se puso en conocimiento a la nombrada sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A en la persona de su representante, tomando ese mismo año las partes la determinación que en ese mismo contrato de 2019, el contrato se suscribió entre la hoy demandada y la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., en razón que el propietario ALBERTO BENJAMIN CABALLERO VILLEGAS, paso la propiedad y dominio del citado inmueble, a la citada empresa familiar que había constituido entre su cónyuge, hijos y el hecho que se puso en conocimiento a la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO MIJARES, en la persona de su representante, de los cambios y condiciones para el convenio al punto de su conocimiento y satisfacción, las partes suscribieron en bilateral consenso y aceptación, el venido convenio locativo de 2019, que se acompañó en original marcado Q, procediendo a suscribir desde 01-01-2020, un nuevo contrato de arrendamiento, que se anexo en original marcado R, siendo todos y cada uno de los indicados contratos, plenamente reconocidos y aceptados por las partes, y con pleno valor probatorio como lo establece la sentencia emitida el 25 de marzo de 2024, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción judicial, en el procedimiento que curso bajo el expediente D-945-22, la cual fue declarada definitivamente firme el 18 de abril de 2024, de cuya decisión no queda lugar a dudas sobre la veracidad y existencia de la relación locativa, y del tiempo por el cual las partes hoy sostuvieron de forma contractual el arrendamiento, siendo su inicio desde el 01-10-2024, culminando el 31-12-2020, con la citada sentencia que las partes señaladas, estuvieron hasta el 31 -12-2020, un lapso de vigencia locativo acumulado de más de diez (10) años, por lo cual ELECTRO AUTO MIJARES C.A., con base a lo pautado en el artículo 26 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, y por estar en una relación contractual a tiempo determinado como lo pauta el artículo 13 ejusdem, le corresponde una prórroga legal por un término de TRES (3) AÑOS, tiempo que por ser de orden público, comenzó a computarse de pleno derecho desde el 01-01-2021, tiempo que transcurrió en su totalidad venciendo el 31-12-2023, que por lo tanto a partir del 01-01-2024, nació para la demandada la obligación de cumplimiento contemplada en el artículo 20 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que no existe acuerdo de prorroga o renovación pactada entre las partes, siendo así la demandada debe cumplir con su obligación de desocupar y restituir el inmueble, esto debido al vencimiento de la prórroga legal otorgada por el artículo 26 Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, lapso que venció como se plasmó y demostró el 31-12-2023, por tanto a partir del 01-01-2024, nacido con base al artículo 20 ejusdem, la posesión de la demandada de restituir la posesión y desalojar el inmueble, por haber vencido el contrato y no haber acuerdo de renovación del mismo conforme al literal g del artículo 40 del citado decreto.
Que queda fehacientemente demostrado el transcurso de los tres (3), años de prorroga legal del artículo 26 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y habiendo pactado las partes los contrato en un término fijo.
Que desde el 01-01-2024, nace a favor de la demandante el derecho que le sea restituida la posesión de su bien constituido por el descrito galpón comercial, e igualmente nace ipso iure para la demandada, la obligación de cumplir con la restitución y desalojo del mismo con base al artículo 20 ejusdem, esto debido al vencimiento del contrato y no existir renovación del mismo como lo pauta el literal g del artículo 40 del citado Decreto, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.
Que con base a todo lo anteriormente expuesto, acude para demandar como en efecto demanda el DESALOJO Y RESTITUCION DEL INMUEBLE CON LA CONSECUENTE RESOLUCION DEL CONTRATO a la Sociedad Mercantil ELECTROAUTO MIJARES C.A., antes identificada, para que convenga en ello, o en su defecto sea condenada por este Juzgado, en fundamento a lo expresado en este escrito, en los siguientes conceptos: PRIMERA: Que declare el desalojo y restitución del inmueble con la consecuente resolución del contrato, estando el bien completamente libre de bienes y de personas , en el mismo buen estado en que lo recibió en su oportunidad, con sus instalaciones y estructura en perfectas condiciones de funcionamiento, solvente tanto en el pago de sus servicios, como de todas las obligaciones que acepto. SEGUNDO: A pagar las costas, costos, gastos procesales y los honorarios profesionales que se ocasionen como consecuencia de este procedimiento.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha (05/11/2024), el abogado en ejercicio MOISES ABELARDO MIJARES TERIFE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, procedió a contestar la demanda incoada en contra de su representada; sosteniendo para ello lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho la infundada y temeraria demanda incoada por la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO, para solicitar el desalojo del domicilio de ELECTRO AUTO MIJARES, ya que el abogado que representa a la empresa ALAUTUTU C.A., fundamentando la demanda amparándose en la sentencia del expediente D-945-22, la cual fue emitida por este Tribunal en fecha 25-3-2024, y declarada definitivamente firme el 18-04-2024.
Que el abogado en su libelo actuando de mala fe, busca con algunas palabras cambiar el contexto de lo que es la sentencia.
Que en dicha sentencia que hoy se convierte en objeto de este proceso el abogado Rafael Palma señala textualmente lo SIGUIENTE: “en consecuencia, si a la parte demandada le corresponde el disfrute de la prórroga legal que indica el artículo 26 de la Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, una vez vencido el término de la relación arrendaticia 31-12-2020, le corresponde a la arrendataria del inmueble el uso de la prórroga legal, vale decir, hasta el 31-12-2023, sin que ello implicase la existencia de una renovación contractual o la indeterminación de la relación contractual.
Que se puede decir que de manera maliciosa el abogado busca de cambiar el sentido a la sentencia sustituyendo el sentido de la palabra dicha en la misma. Que en la sentencia emitida el 25-03-2024 y declarada firme el 18 de abril del 2024, el juez establecido lo siguiente: “en tal sentido y verificado que la prórroga legal a la que tenía derecho la arrendataria del inmueble, vencía el 31-12-2023, y siendo que la parte actora instauro la petición de desalojo en fecha 13-07-22, vale decir que durante la vigencia de la prórroga legal, es evidente que el arrendador del local comercial, contravino a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial, pues la interposición de la pretensión de desalojo, resulta anticipado, cercenando los derechos de la arrendataria a cumplir a cabalidad con su prorroga legal para luego realizar el cumplimiento voluntario para la entrega del inmueble o en su defecto, que el arrendador prepare efectivamente vía jurisdiccional para lograr la resolución del contrato.
Que en conclusión en la sentencia en la cual el abogado quiere hacerse valer para solicitar el desalojo, quedo demostrado que existió una perturbación de la parte actora al intentar el desalojo de manera anticipada, violando de esta manera el derecho que tenía en su oportunidad la parte arrendataria de uso, goce y disfrute del local comercial, por lo cual existió una interrupción de la misma, es por esta razón que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como el derecho la infundada y temeraria demanda incoada por la ciudadana Yulimar Teresa Caballero por medio de sus apoderado judicial abogado Rafael José Palma Delgado, para solicitar el desalojo del domicilio de Electroauto Mijares, violando de esta manera el artículo 10 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la infundada y temeraria demanda incoada por la ciudadana Tulimar Caballero, para solicitar el desalojo del domicilio de Electro auto Mijares, ya que el contrato del 2020, contrato en el cual según la sentencia D-945-22, que menciona el abogado de la parte actora, quedo evidenciado la prórroga legal establecida en dicho instrumento, también se evidencia el cobro de canos de arrendamiento en dólares a pesar de que el contrato lo establecieron las partes en bolívares, para este punto, la defensa de la parte demandada presentara como medios probatorios partes de las facturas y recibos del año 2020, 2021, y 2022, y dejo constancia que no se presentan todas las facturas de esos años porque en su momento, la parte demandante se negó a entregarla.
Que rechaza la presente demanda porque se pretende no solo hacer valer un derecho que ELECTRO AUTO MIJARES C.A., fue perturbado durante el tiempo que estaba supuestamente vigente la prórroga legal, si no también se pretende hacer valer un derecho a pesar de la prohibición expresa de la Ley de variar los cánones de arrendamiento durante la vigencia del contrato.
RECONVENCIÓN POR VIOLACIÓN A LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
En fecha (05/11/2024) mediante escrito consignado en fecha (05/11/2024), el abogado en ejercicio MOISES ABELARDO MIJARES TERIFE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, procedió a consignar escrito de Reconvención a la demanda, alegando lo siguiente.
Que demanda por la violación a la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, debidamente establecidos en los artículos 1157 y 1546, del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo establecido en los artículos: 3, 38, 39, y 44, numeral 2 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial.
Que el objeto de esta demanda es que se violó el derecho de la preferencia ofertiva a la que tenía derecho el Arrendatario del inmueble objeto de este proceso, dicho inmueble ha sido ocupado de buena fe durante más de 35 años por los representantes de la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A., mediante los contratos de arrendamientos.
Que, el objeto de la demanda es que se le pueda dar el derecho de Retracto Legal Arrendaticio establecido en los artículos 39 eiusdem del inmueble construido por un galpón comercial con un área de construcción aproximada de cuatrocientos veinte metros (420mts2), integrado por un salón una dependencia para oficina y dos baños, con estructura de tubos de hierro, techo de zinc, paredes de bloques de arcilla, piso de cemento y portón corredizo de hierro, todo situado en la calle Ezequiel Zamora en Cuá, Municipio Rafael Urdaneta de Cuá Estado Miranda a la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A.
Que, el señor Mauricio acepta contratar con la Empresa ALAUTUTU C.A., esto con la buena fe de que la Empresa solo fungiría como administradora de los locales comerciales del señor Alberto Caballero, sin tener el conocimiento hasta el día de hoy que el señor Alberto Caballero le vendió a la empresa ALAUTUTU C.A., el galpón donde funciona ELECTRO AUTO MIJARES C.A.
Que, con todos los hechos narrados, se puede concluir y conforme a derecho que los contratos de 2019 y 2020, son nulos de toda nulidad.
Que, la obligación adquirida por la Empresa ELECTRO AUTO MIJARES C.A, en el año 2019 y 2020, no tiene ningún efecto jurídico ya que está fundamentada en una causa que es ilícita y contraria a la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales ya que se le violo en su totalidad la preferencia ofertiva, esto producto de que existe la continuidad arrendaticia como la establece el abogado en el libelo de la demanda principal.
Que, es por eso que un contrato al no surtir efecto ninguno porque el mismo es contrario a la Ley, entonces se puede hablar de la nulidad del mismo.
Que, en consecuencia, se tiene que dejar claro que el año 2017, la moneda de curso legal era bolívar fuerte, lo que significa que el señor Alberto caballero le vendió a la Sociedad Mercantil ALAUTUTU C.A., por la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (780.000 BSF), sin realizar la notificación notariada de la preferencia ofertiva a Electro auto Mijares C.A., con el nuevo cono monetario del bolívar soberano.
Que, cuando se habla de retracto legal según lo establece el artículo 1546 del Código Civil Venezolano, se tiene que establecer las mismas condiciones del contrato.
Que, lo más seguro es que el abogado de la parte actora y reconviniente ejerza su defensa diciendo que es imposible hacer esa negociación con las mismas condiciones del contrato, pero para la protección de los derechos y sobre todo del derecho que tiene ELECTRO AUTO MIJARES C.A., al retracto Legal Arrendaticio no establece en la Ley Alguna prescripción ni por el tiempo ni mucho menos por el cambio de cono monetario.

ESCRITO DE CONTESTACION A LA RECONVENCION.
En fecha (20/11/2024) el abogado en ejercicio RAFAEL JOSE PALMA DELGADO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU C.A, consigna escrito de contestación a la reconvención incoada en contra de su representada, sosteniendo para ello lo que a continuación se menciona:

Que, de conformidad a lo pautado al artículo 361 del Código de Procediendo Civil, contradice, refuta y niega de forma clara y categórica en todas y cada una de sus partes la reconvención promovida por la demandada reconviniente.
Que, para que pueda nacer el derecho de retracto legal, que resalta a la vista y a la legalidad en el contenido de los artículos 1546 del Código Civil, y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso comercial, no es otra que la propiedad se realice a un extraño o tercero fuera de la relación arrendaticia.
Que, ELECTRO AUTO MIJARES, estaba en pleno conocimiento del cambio en la representación en la arrendadora de una persona natural como es el ciudadano ALBERTO BENJAMIN CABALLERO VILLEGAS, a una persona jurídica conformada en una empresa familiar que se había constituido denominada INVERSIONES ALAUTUTU C.A., manteniéndose el bien dentro del control y dominio de la familia caballero, no pasando a manos de terceros o extraños que pudieran perturbar la relación locativa, todo lo cual fue comunicado de forma verbal a la ARRENDATARIA.
Que, no considera realizar notificación alguna, ya que las normas aplicables, establecen esta obligatoriedad cuando se va a vender a un extraño o tercero, fuera de la relación arrendaticia, y en el caso en arras, el arrendador sigue siendo el mismo solo que representado en vez de una persona natural por una jurídica, por lo cual la relación no sufrió cambios que pudieran perturbar a la hoy demandante-reconviniente , y mucho menos a la relación arrendaticia, siendo así, se debe dejar constancia que las partes aceptaron lo antes expuestos, por existir buena fe entre ellos, siendo así estos proceden a suscribir no solo el contrato de 2019, si no también otro en el 2020, ambos suscritos entre ELECTROAUTO MIJARES C.A., e INVERSIONES ALAUTUTU C.A.
Que, no existe causa que origine el nacimiento para un retracto legal, hecho por el cual, con el respeto y acatamiento de Ley, pide que sea declaro así en la definitiva.
Que, según lo pautado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se contradice se refuta, se niega y se rechaza de forma clara y categórica en todas y cada una de sus partes, la reconvención promovida por la demandada- reconviniente, ya que la acción de retracto legal que intenta ejercer la contraparte, ya con base al capítulo anterior no es aplicable, pero se debe adicionar que la misma se encuentra en caducidad, ya que venció el lapso o plazo para ejercerla conforme a la Ley.
Que, cualquier demanda o solicitud de retracto legal, que sea introducida posterior a computarse los cuarenta (40) días contados desde el 28 de noviembre de 2022, se encuentra en total caducidad, por tanto, no puede usarse ese derecho, en consecuencia, esta acción amerita una declaratoria sin lugar por no tener la cualidad ni la legitimidad que otorga la Ley.
Que, la parte demandada reconviniente no cumple con la presente condición, ya que la misma no ha pagado en efectivo, ni deposito, transferido, realizado pago móvil e incluso no ha aperturado un procedimiento de consignación de arrendamiento, para solventar el canon de arrendamiento el cual debe desde julio de 2021. Que ELECTROAUTO MIJARES. C.A., no ha solventado desde julio de 2021, ni parcial ni totalmente el canon de arrendamiento, es decir tiene más de tres (3), años insolvente por este concepto, y así mismo no está al día con el pago de sus obligaciones contractuales de la cláusula quinta del último contrato suscrito en el año 2020.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
PARTE DEMANDANTE
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer los siguientes documentales:
Primero: En copia simple cédula de identidad de la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ, marcada con la letra “A”, quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad No V- 12.084.923. A los fines de valorar esta prueba, observa este Tribunal que, se trata de instrumentos públicos emanados de funcionarios con facultades e investidos con autoridad para ello y siendo que los mismos no fueron tachados o impugnados en la oportunidad legal, razón por la cual este Tribunal de conformidad a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y en concordancia con el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. - (F. 06).
Segundo: En copia simple documento constitutivo y actas de asambleas de la sociedad mercantil INVERSIONES ALAUTUTU C.A, marcados con las letras “B, C, D y E”, emanadas del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, a través del cual se acredita a los ciudadanos ALBERTO BENJAMIN CABALLERO VILLEGAS, TULIO ALBERTO CABALLERO GONZALEZ y TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ V-2.589.742, V-10.889.345 y V-12.084.923, como Presidente y Directores Gerentes de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU C.A,. Siendo el caso que el presente documental en copia simple no fue tachado, ni impugnado por la parte demandada en su oportunidad, se tiene como fidedigno y se le confiere pleno valor probatorio conforme a lo pautado en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello. Así se establece. (F.12-40).
Tercero: En copia simple marcado con la letra “F” Registro de Información Fiscal (RIF) J-313917320, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), cuya titularidad le corresponde a la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., de fecha (19-08-2005) al (05-05-2025), con domicilio fiscal en: Calle San José casa No. 1, Sector Casco Central Cuá. A los fines de valorar esta prueba, observa este Tribunal que se trata de instrumento público emanado de funcionario con facultades e investidos con autoridad para ello y siendo que los mismos no fueron tachados o impugnados en la oportunidad legal, razón por la cual este Tribunal de conformidad al artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, le otorga pleno valor probatorio, ello como demostrativo del domicilio fiscal de la parte demandante en el presente juicio. Así se establece. F. (41).
Cuarto: En Original marcado con la letra “G” Contrato de Arrendamiento Privado, suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS V-2.589.742 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el (1-10-2004) finalizando el (30-09-2005). Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece F. (42-43)
Quinto: En copia simple marcado con la letra “H” contrato de arrendamiento notariado, suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS V-2.589.742 y la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ELECTROAUTO MIJARES C.A representada por la ciudadana MILDRED XIOMARA TERIFE ARMAZ V-5.401.835, por un lapso de duración de dos (2) años comenzando a tener vigencia desde el (1-10-2005) finalizando el (30-09-2007), sobre el lote de terreno y el galpón allí edificado situado en la calle Zamora, sector El Limón, Cua-Estado Bolivariano de Miranda. Siendo el caso que la presente documental en copia simple no fue tachada, ni impugnada por la parte demandada en su oportunidad, se tiene como fidedigna y se le confiere pleno valor probatorio conforme a lo fijado en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de dos (2) años. Así se establece. Así se establece. F. (44-45).
Sexto: En original y marcado con la letra “I” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS V-2.589.742 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el (1-10-2009) finalizando el (30-09-2010). Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece. F.-(46-48).
Séptimo: En original y marcado con la letra “J” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS V-2.589.742 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el 1-10-2010 finalizando el 30-09-2011. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece. F. (49-51)
Octavo: En original y marcado con la letra “K” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS V-2.589.742 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el 1-10-2011 finalizando el 30-09-2012. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece. F. (52-54).
Noveno: En original y marcado con la letra “L” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS V-2.589.742 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el 1-10-2012 finalizando el 30-09-2013. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece F. (55-57).
Décimo: En original y marcado con la letra “M” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS V-2.589.742 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el 1-10-2013 finalizando el 30-09-2014. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece F. (58-60).
Décimo primero: En original y marcado con la letra “N” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS V-2.589.742 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el 1-11-2014 finalizando el 31-10-2015. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece. F. (61-64).
Décimo Segundo: En original y marcado con la letra “Ñ” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS V-2.589.742 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el 1-11-2015 finalizando el 31-10-2016. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece. F. (65-68).
Décimo Tercero: En original y marcado con la letra “O” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre INVERSIONES ALAUTUTU C.A representada por la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ V-12.084.923 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el 1-11-2016 finalizando el 31-10-2017. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece. F. (69-73).
Décimo Cuarto: En original y marcado con la letra “P” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre INVERSIONES ALAUTUTU C.A representada por la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ V-12.084.923 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el 1-11-2017 finalizando el 31-10-2018. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece. F. (74-78).
Décimo Quinto: En original y marcado con la letra “Q” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre INVERSIONES ALAUTUTU C.A representada por la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ V-12.084.923 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el 01-01-2019 finalizando el 31-12-2019. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece. F. (79-83).
Décimo Sexto: En original y marcado con la letra “R” contrato de arrendamiento privado, suscrito entre INVERSIONES ALAUTUTU C.A representada por la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ V-12.084.923 y la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS V-6.352.474, por un lapso de duración de un (1) año comenzando a tener vigencia desde el 01-01-2020 finalizando el 31-12-2020. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, sino por el contrario reconoció la existencia y el contenido del mismo, quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio por una vigencia de un (1) año fijo. Así se establece. F. (84-87).
Décimo Séptimo: En copia certificadas, expedidas por este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del Estado Miranda, de fecha 20 de noviembre de 2023 , contentivo de audiencia de juicio oral y público y sentencia definitiva, en el juicio que por desalojo de local comercial intentara la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ, en su carácter de directora gerente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU contra la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES, bajo el número de expediente (D-945-22.), nomenclatura interna F. (88-90) y F (91-101). Este Tribunal les confiere pleno valor probatorio a las copias certificadas anteriores de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1384 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En copia simple recibos de pago a nombre del ciudadano MAURICIO MIJARES, de fecha 06 de abril de 2021, por un monto de 100$. F. (125).
En copia simple recibo de pago a nombre del ciudadano MAURICIO MIJARES, de fecha 06 de mayo de 2021, por un monto de 100$. F. (125).
En copia simple recibo de pago a nombre del ciudadano MAURICIO MIJARES, de fecha 03 de junio de 2021, por un monto de 100$. F. (125).
En copia simple recibo de pago a nombre de la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES del año 2021, por la cantidad de 100$. F. (125).
En copia simple factura de fecha 03 de marzo de 2020. F. (126)
En copia simple factura de fecha 08 de febrero de 2022. F. (126).
En copia simple factura de fecha 08 de marzo de 2021. F. (126).
Ahora bien, aun cuando los documentos privados en cuestión no fueron desconocidos por la parte actora, quien aquí decide observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio en el cual se pretende el desalojo del inmueble conforme a los previsto en el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por lo que se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio por impertinentes. - Así se precisa.
PRUEBAS TESTIMONIALES, de los ciudadanos FRANCISCO MIGUEL CASTILLO AZUAJE, FRANCISCO CARLOS DE OLIVEIRA, HERNAN GREGORIO MARIN MARTINEZ y MILDRED ALEJANDRA MIJARES TERIFE, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedula de identidad números V-10.316.765, E.-82.238.341, V-6.527.784 y V-25.219.590, respectivamente, en cuanto a la prueba testimonial promovida observa este Tribunal que los testigos ofrecidos no comparecieron a la audiencia oral y publica, sin que conste en autos justificación alguna de su inasistencia, en consecuencia y atendiendo a los principios de inmediación y concentración que rigen el procedimiento oral, se tiene por no evacuada dicha prueba testimonial, razón por la cual no se le otorga valor probatorio alguno. Así se precisa.
PRUEBAS APORTADAS JUNTO AL ESCRITO DE RECONVENCION.
En Copia Certificada documento de compra venta y su vuelto, mediante el cual el ciudadano ALBERTO BENJAMIN CABALLERO VILLEGAS, realiza la venta a INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., del bien inmueble donde funciona el local comercial objeto de la presente controversia, expedida por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, con sede en Cúa, el cual no fue desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte actora en la oportunidad correspondiente. El cual se tiene como demostrativo que el inmueble objeto de la presente controversia es Propiedad de la Sociedad Mercantil Inversiones Alaututu C.A, representada por su director Gerente ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ, quien es la propietaria del inmueble objeto de la presente controversia, en consecuencia, este juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. Folio 137 al 141.
En copia simple Cedula Catastral expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Urdaneta del Estado Miranda, de fecha 04 de mayo de 2021, el cual este Tribunal observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio en el cual la pretensión de la parte accionante es el desalojo del inmueble por lo que se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio alguno. Así se decide. F.142.
En copia simple contratos de arrendamientos los cuales fueron promovidos en su oportunidad por la parte actora junto al libelo de demanda, observando este juzgador que los mismos documentales ya fueron valoradas oportunamente. Conforme a la legislación vigente, tal reproducción no constituye un medio probatorio valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, y así se precisa. F. 143-193.
En copia simple facturas referentes a pagos de canon de arrendamiento hechos por Electroauto Mijares C.A., al ciudadano ALBERTO BENJAMIN CABALLERO VILLEGAS, quien aquí decide observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, por lo que se desechan del proceso y no se les, confiere valor probatorio alguno. Así se establece. F.194-197.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA EN SU ESCRITO DE CONTESTACION A LA RECONVENCION.
En Copia simple estado de cuenta de fecha 15 de noviembre de 2024, expedido por Hidrocapital, dirección de suministro, ubicado en Calle Zamora, Casa Electroauto Mijares 0#12, entre calle San Rafael y calle Principal santa Rosa, Sector La Vega, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Miranda, en la cual se observa fecha de recibo 08-03-2022 al 03-11-2024, una deuda pendiente por la cantidad de 16.685,31, atinentes al servicio de agua, a la cual la parte demandada, considero que la misma es inútil e impertinente ya que no demuestra nada con respecto a lo reconvenido, este juzgador a los fines de valorar esta prueba, observa que dicha prueba tiene por objeto demostrar la presunta insolvencia del arrendatario en el pago de los servicios públicos, lo cual se vincula directamente con la causal invocada en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia se desestima la objeción formulada, por cuanto la prueba resulta pertinente y útil para la demostración de los hechos alegados. Y ASÍ SE ESTABLECE. F. (205).
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA DE CONFORMIDAD A LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 868 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
En copia simple contratos de arrendamientos los cuales fueron promovidos en su oportunidad junto al libelo de demanda, observando este juzgador que los mismos documentales ya fueron valoradas oportunamente. Conforme a la legislación vigente, tal reproducción no constituye un medio probatorio valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, y así se precisa. F. 79 al 87.
En copia certificada pruebas documentales conformadas por escrito de cuestiones previas promovidas por ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., en el juicio que por desalojo de local comercial fue instruido por antes este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del Estado Miranda, en el expediente signado bajo el numero: D-945-22, (Nomenclatura interna de este Tribunal). Este Tribunal les confiere pleno valor probatorio a las copias certificadas anteriores de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1384 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Revisadas como han sido las actuaciones que cursan en el presente expediente, es necesario señalar en primer lugar que, este Juzgado encontrándose fuera del lapso legal establecido para la publicación de las sentencias consagrado en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa a extender por escrito el fallo completo de la decisión pronunciada verbalmente en audiencia del debate oral, la cual será agregada al expediente, en esta misma fecha.
Así pues, previo al pronunciamiento de mérito y dado el carácter de la acción incoada por Desalojo sobre un Local Comercial es menester precisar que el procedimiento seguido en la presente causa, estuvo sujeto previamente a las estipulaciones que se especifican a continuación.
En virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en fecha 23 de mayo de 2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el irrestricto respeto de los derechos fundamentales; en el que el Estado Venezolano y el Poder Judicial como parte integrante de aquél debe procurar el equilibrio entre las partes del juego económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la igualdad ante la Ley consagrada en nuestra Carta Magna y que no es otra que aquella que permitir asimiles condiciones de desarrollo y de participación a través de mecanismos de compensación que otorgan al sujeto menos favorecido, una protección especial, permitiendo así el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas particulares en verdadera situación de proporción.
Así, tenemos que, el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que:
ARTÍCULO 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
En ese sentido, cabe resaltar la importancia del artículo 3 ejusdem, que consagra la majestad del orden público de dicha ley, asumiendo axiomáticamente, este jurisdicente que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, propugna un régimen proteccionista que refleja la diligencia de un debido proceso el cual no puede ser pasado por alto al emitirse una sentencia definitiva.
Con base a los anteriores comedimientos, expresa quien aquí decide, que en la resolución del caso sub iudice prevalecerá el orden público legal, el carácter irrenunciable de los derechos contenidos en dicho Decreto Ley y muy especialmente privará la realidad sobre el debido proceso como norma de orden público, que atienda a los postulados pautados en la referida normativa especial. Así lo dicho, por orden público legal debe entenderse como el conjunto de normas de interés público, que son de cumplimiento incondicional, que no pueden ser derogadas por las partes y en las cuales el interés general de la sociedad y del Estado subordina el interés particular, para la protección de ciertas instituciones que tienen elevada importancia para el mantenimiento de la seguridad jurídica.
La presente causa versa sobre el Desalojo de un Local Comercial, por ende, es indudable que está involucrado el orden público legal, sobre el cual puede este juez, de oficio, resolver y tomar decisiones aun no pedidas por las partes, atinando en que tales providencias no lesionen los derechos de las partes o de terceros.
Ahora bien, tomando en consideración lo que se precisó con anterioridad, se desprende de la demanda, que la pretensión de la demandante reconvenida INVERSIONES ALAUTUTU, C.A, es el desalojo de un local comercial que se identificó como un galpón comercial con un área de construcción aproximada de 420 metros cuadrados, integrado por un salón, una dependencia para oficina y dos baños, con estructura de tubos de hierro, techo de zinc, paredes de bloque de arcilla, piso de cemento y portón corredizo de hierro, situado en la Calle Ezequiel Zamora en Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, que dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A., ya identificada, fundamentando su pretensión en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual dispone lo siguiente:
Artículo 40: Son causales de desalojo:
(…) g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes (…)
Seguidamente, vista tal petición de desalojo sobre local comercial del inmueble descrito, se verificaron los hechos alegados.
En ese sentido, de lo previsto en el artículo 40 literal g) de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial expresamente transcrita ut supra, entre las numerosas causales que contiene, se desprende la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, cuando el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes y por el incumplimiento del arrendatario de las obligaciones que le corresponden de acuerdo a la Ley, el contrato, y otros; también permite nuestro ordenamiento jurídico solicitar que se cumpla se ejecute o se resuelvan los contratos, circunstancias éstas alegada en el presente juicio, por lo que este Tribunal estima necesario analizar la naturaleza de los contratos de arrendamientos celebrados entre las partes y establecer la relación arrendaticia que vincula a las partes litigantes, por lo que a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el expediente, se verificó que la parte actora consignó anexos a la demanda la cantidad de trece (13) contratos de arrendamientos.
Conforme a esto, este sentenciador estima necesario hacer análisis de los contratos celebrados entre las partes contendientes, en lo atinente al tiempo de duración de los mismos, a los fines de determinar la duración de la relación arrendaticia y establecer la prórroga legal, el tipo de contrato al que pertenecen y su procedencia, ello en virtud a lo manifestado por el demandado en su contestación de demanda cuando afirma que, (…) el acuerdo de Prorroga Legal, según el artículo 26 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que el arrendatario, es decir la Sociedad Mercantil INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES C.A, tendrá el derecho de optar por la Prorroga Legal. Que el abogado metió en el contrato y de manera engañosa la cláusula de la prórroga legal en el contrato(...).
Según el criterio de la Sala de Casación Civil, expediente 2006-1441 de fecha 05 de abril del año 2006 establece que, la prórroga Legal es un derecho facultativo para el arrendatario, que no puede renunciarlo debido a que ese derecho se ha contemplado para la protección del mismo, para que pueda continuar ocupando o poseyendo precariamente el inmueble recibido en arrendamiento por determinado tiempo, aun en contra de la voluntad del arrendador, a quien la ley ha impuesto esa prórroga como obligatoria siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales como lo establece el artículo 40 ejusdem.
De allí que la prórroga legal, como opción o facultad del inquilino, solo puede ejercerse luego de vencido el plazo de duración prefijado en el contrato. La prórroga legal procede, aun cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, por la sola regulación contenida en el artículo 26 ejusdem, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable.
En ese mismo orden de ideas, del caso de marras, se evidencia que los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes son los siguientes:
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-10-2004) hasta el (30-09-2005).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por dos 0(2), años fijos contados s a partir del (01-10-2005) hasta el (30-09-2007).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-10-2009) hasta el (30-09-2010).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-10-2010) hasta el (30-9-2011).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-10-2011) hasta el (30-9-2012).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-10-2012) hasta el (30-09-2013).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-10-2013) hasta el (30-09-2014).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-11-2014) hasta el (30-10-2015).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-11-2015 hasta el (31-10-2016).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-11-2016) hasta el (31-10-2017).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre ALBERTO CABALLERO VILLEGAS y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-11-2017) hasta el (31-10-2018).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES ALAUTUTU C.A, representada por TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ V-12.084.923 y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-01-2019) hasta el (31-12-2019).
- Contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES ALAUTUTU C.A, representada por TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ V-12.084.923 y la sociedad mercantil ELECTRO AUTO MIJARES C.A, por un (01) año fijo contados a partir del (01-01-2020) hasta el (31-12-2020).
Advierte quien aquí decide de un análisis de los contratos señalados que ambas partes de mutuo acuerdo mantienen una relación arrendaticia que comenzó en el año 2004 y ha sido mantenida en el tiempo, por más de diez (10) años. Sin embargo, debe entenderse que no necesariamente el tiempo de duración del contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, ya que, si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo, o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la duración del contrato de arrendamiento en curso.
En el caso bajo estudio, de las probanzas existentes, este juzgador lleva a concluir que existió una relación arrendaticia ininterrumpida entre las partes iniciada en el año 2004, que de los contratos de arrendamiento se verifica que fueron suscritos de manera que se iniciaban en el mes de octubre de cada año y finalizaban en el mes de septiembre del año siguiente. Correspondiendo a los contratos de arrendamiento a partir del año 2014 su inicio en el mes de noviembre de cada año y su conclusión en el mes de octubre del año siguiente. Hasta los contratos de arrendamientos de los años 2019 y 2020, cuyos inicios eran en enero de cada año y su culminación el 31 de diciembre del mismo año todos cursantes en actas.
De donde según lo alegado por la parte demandante en su demanda se desprende claramente que a partir del (31-12-2020), exclusive comenzaría a computarse la prórroga legal a tenor de artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que señala:
Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario (…).
Pero que al revisar los contratos tantas veces mencionado, se verifica que a partir de esa fecha en mención se suscribieron contratos de arrendamientos en su totalidad de dos (2) uno con inicio desde el mes de enero 2019 es decir luego de DOS (2) MESES de haber culminado la relación locataria según lo expresado y alegado por el apoderado actor y con finiquito en el mes de diciembre 2019, y el otro contrato de arrendamiento con inicio del mes de enero de 2020 y culminación en el mes de diciembre de 2020, donde se pactó que:
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON VIGENCIA DESDE EL 1-1-2019 AL 31-12-2019:
(…Hemos decidido en bilateral consentimiento, suscribir sobre el inmueble posteriormente identificado, el presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual se regirá por las cláusulas siguientes:
CLAUSULA PRIMERA: EL ARRENDADOR ha dado en arrendamiento un inmueble de su propiedad a LA ARRENDATARIA, quien así lo acepto, constituido por un galpón comercial con un área de construcción aproximada de 420 metros cuadrados, integrado por un salón, una dependencia para oficina y dos baños, con estructura de tubos de hierro, techo de zinc, paredes de bloques de arcilla, piso de cemento y portón corredizo de hierro, todo situado en la Calle Ezequiel Zamora en Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda.
CLAUSULA TERCERA: Las parte de mutuo acuerdo establecen un lapso de duración para el presente contrato de UN (1) AÑO, comenzando a tener vigencia desde el 01 de Enero del año 2019, es decir que vencerá el 31 de Diciembre del año 2.019, debiendo LA ARRENDATARIA durante el citado tiempo de vigencia, estar solvente tanto en el pago de las obligaciones que asume por este documento, como en los cánones de arrendamiento, y dar fiel cumplimiento a cada una de las condiciones de este convenio locatario .
El presente contrato se suscribe con base al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, a objeto de consumir la prórroga legal a objeto de culminar la relación locataria, el cual se consumará, siempre y cuando LA ARRENDATARIA se encuentre solvente tanto en el pago de los servicios comunes, como en los cánones de arrendamiento, de fiel cumplimiento a este contrato y a las leyes aplicables.
CLAUSULA DECIMA SEPTIMA Las partes acuerdan expresamente que, con la firma del presente contrato, dejan sin efecto ni valor legal cualquier contratación que haya suscrito con anterioridad, y por asentir el presente convenio locatario en forma privada, reconociendo su contenido, obligándose a cumplir cada una de las cláusulas en la forma pactada, y en virtud de su conformidad firman y estampan sus huellas dactilares al pie del mismo.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON VIGENCIA DESDE EL 1-1-2020 AL 31-12-2020:
(…Hemos decidido en bilateral consentimiento, suscribir sobre el inmueble posteriormente identificado, el presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual se regirá por las cláusulas siguientes:
CLAUSULA PRIMERA: EL ARRENDADOR ha dado en arrendamiento un inmueble de su propiedad a LA ARRENDATARIA, quien así lo acepto, constituido por un galpón comercial con un área de construcción aproximada de 420 metros cuadrados, integrado por un salón, una dependencia para oficina y dos baños, con estructura de tubos de hierro, techo de zinc, paredes de bloques de arcilla, piso de cemento y portón corredizo de hierro, todo situado en la Calle Ezequiel Zamora en Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda .
CLAUSULA TERCERA: Las parte de mutuo acuerdo establecen un lapso de duración para el presente contrato de UN (1) AÑO, comenzando a tener vigencia desde el 01 de Enero del año 2020, es decir que vencerá el 31 de Diciembre del año 2.020, debiendo LA ARRENDATARIA durante el citado tiempo de vigencia, estar solvente tanto en el pago de las obligaciones que asume por este documento, como en los cánones de arrendamiento, y dar fiel cumplimiento a cada una de las condiciones de este convenio locatario .
El presente contrato se suscribe con base al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, a objeto de consumir la prórroga legal a objeto de culminar la relación locataria, el cual se consumará, siempre y cuando LA ARRENDATARIA se encuentre solvente tanto en el pago de los servicios comunes, como en los cánones de arrendamiento, de fiel cumplimiento a este contrato y a las leyes aplicables.
CLAUSULA DECIMA SEPTIMA Las partes acuerdan expresamente que, con la firma del presente contrato, dejan sin efecto ni valor legal cualquier contratación que haya suscrito con anterioridad, y por asentir el presente convenio locatario en forma privada, reconociendo su contenido, obligándose a cumplir cada una de las cláusulas en la forma pactada, y en virtud de su conformidad firman y estampan sus huellas dactilares al pie del mismo (…).
De donde se desprende que al finalizar el contrato de arrendamiento en fecha 31-10-2018, comenzó computarse la prórroga legal, pero al suscribir ambas partes en conflicto un contrato de arrendamiento a tiempo determinado a partir del 1-1-2019 hasta el 31-12-2019, con todas las características de un nuevo contrato de arrendamiento, con vigencia de un año, con la sola salvedad que en su clausula tercera se menciona que es para consumir la prórroga legal da a entender a quién aquí realiza la presente sentencia, que estamos en presencia de un nuevo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. facultado por el principio de interpretación de los contratos consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Hecho este confirmado con la firma de otro contrato de arrendamiento a tiempo determinado a partir del 1-1-2020 hasta el 31-12-2020, con vigencia de un año.
Consecuentemente, es preciso establecer que los contratos de arrendamientos suscritos desde el 01 de enero del año 2019 a diciembre del año 2019 y desde el 01 de enero del año 2020 a diciembre del año 2020, son jurídicamente contratos de arrendamiento por ello su efecto es una extensión de la relación arrendaticia hasta diciembre del año 2020, siendo su inicio en el año 2004, como se desprende de actas.
En ilación a lo anterior, y teniendo claro la fecha de inicio y culminación de la relación arrendaticia del caso bajo análisis, resta solo determinar de cuanto seria la prórroga legal, que debía ser otorgada por ley, a la arrendataria Sociedad Mercantil INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES C.A.; en virtud de que, en la presente causa, no se demandó insolvencia respecto a los cánones de arrendamientos.
En tal sentido, siendo que ha quedado establecido que la parte demandada, tiene derecho a la prórroga legal arrendaticia, que le concede la ley; incumbe ahora a quien aquí decide determinar cuánto tiempo le corresponde, para ello traemos a colación la norma contenida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que prevé:
Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
En aplicación a la norma transcrita, corresponde a la demandada de autos, una prórroga legal de TRES (3) AÑOS por tener con el demandante una relación arrendaticia de más de diez (10) años, y considerando lo resuelto con anterioridad en cuanto a que la relación arrendaticia entre los litigantes culminó con el último contrato suscrito, es decir en fecha (31-12-2020), se desprende o deduce que la prórroga legal arrendaticia culminaría en fecha 31/12/2023 conforme a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En consecuencia, si a la parte demandada le corresponde el disfrute de la prórroga legal que indica el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, una vez vencido el término de la relación arrendaticia (31/12/2020), le correspondía a la arrendataria del inmueble el uso de la prórroga legal, vale decir, hasta el día (31/12/2023), sin que ello implicase la existencia de una renovación contractual o la indeterminación de la relación contractual. Así se decide.
Ante todo lo narrado, resulta congruente y demostrado en derecho, que la parte demandada, hizo uso de su prorroga legal, por lo que corresponde cumplir con su obligación contractual y legal de hacerle entrega material libre de bienes y personas a la parte actora del local comercial arrendado objeto de la litis al vencimiento de la misma, razón por la cual resulta por demás AJUSTADO A DERECHO declarar CON LUGAR la demanda interpuesta por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) instaurada de acuerdo al artículo 40, literal g) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Y así se declara.
RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN.
La parte demandada reconviniente Sociedad Mercantil INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., a través de su apoderado judicial, abogado MOISES MIJARES TERIFE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula N° 275.518, una vez que da contestación a la demanda principal, reconviene a la parte actora INVERSIONES ALAUTUTU,C.A., POR VIOLACIÓN DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL arrendaticio con fundamento en los artículos 1157 y 1546 del Código Civil en concordancia con los artículos 3, 38, 39 y 44 numeral 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Sobre la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, alegando en su escrito libelar que:
(...) El objeto de la demanda es que se le violó el derecho de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio a la que tenía derecho el arrendatario sobre el inmueble que ha venido ocupando en arrendamiento de buena fe durante más de 35 años mediante contratos de arrendamiento suscritos entre las partes. Que la misma persigue que se le pueda dar a la Firma Mercantil ELECTROAUTO MIJARES, C.A., el derecho de preferencia Ofertiva y retracto Legal Arrendaticio contemplado en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley para la Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial, ya que desde 1989 Electroauto Mijares, C.A., viene ocupando el galpón en calidad de arrendatario mediante contratos suscritos entre ALBERTO BENJAMIN CABALLERO VILLEGAS y el señor MAURICIO MIJARES como representante de ELECTROAUTO MIJARES, C.A., en los cuales se estipulaba el canon de arrendamiento y el tiempo de duración de los contratos. Que a partir de 2014 los contratos los redacta el abogado Rafael Palma Delgado, transcurriendo la relación arrendaticia de manera normal. Que en el 2017 se firma otro contrato de arrendamiento entre el ciudadano Alberto Caballero Villegas como persona natural y MAURICIO Mijares Palacios como representante de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ELECTROAUTO MIJARES, C.A., el cual estuvo vigente hasta el 2018. Que en el 2019 el señor Alberto Caballero Villegas se presentó al local donde funciona Electroauto Mijares, C.A., informándole al señor MAURICIO MIJARES que los negocios de él y los locales comerciales lo iban a administrar sus hijos TULIO CABALLERO y TULIMAR CABALLERO por medio de la empresa INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., empresa de la cual el señor Alberto Caballero es socio junto con sus hijos, y de manera verbal le informa que había tomado la decisión porque quería descansar de tanto trabajo durante gran parte de su vida, sin hacer una notificación pública o privada. Que el señor Mauricio Mijares representante de Electroauto Mijares, C.A., acepta contratar con Inversiones ALAUTUTU, C.A., con la buena fe de que la empresa solo fungía como administradora de los locales comerciales del señor Alberto Caballero Villegas, sin tener el conocimiento hasta hoy, que el señor Alberto Caballero Villegas había vendido el bien inmueble a la Empresa INVERSIONES ALAUTUTU, C.A. Que se dirigieron al Registro Público donde les informaron que el día 10 de noviembre de 2017 el señor Alberto Caballero Villegas le vendió a la Sociedad MERCANTIL inversiones ALAUTUTU, C.A., por la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.780.000,00), circunstancia que no fue notificada de manera formal al arrendatario INVERSIONES ELECTROAUTO MIJARES, C.A., mediante documento notariado de dicha venta, con lo cual considera que la conducta desplegada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., constituye violación a la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio conforme a lo previsto en los artículos 1546 del Código Civil en concordancia con los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
En fecha 20 de noviembre de 2024, fecha fijada por el Tribunal para que la parte demandante reconvenida procediera a dar contestación a la demanda por Violación de la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio incoada en su contra por la parte demandada reconviniente INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., lo hace de la forma siguiente:
(…Refuta, contradice y niega de forma clara y categórica en todas y cada una de sus partes la reconvención incoada por la parte demandada reconviniente, alegando a su vez, que para que pueda nacer dicho derecho de retracto legal conforme al artículo 39 de la Ley que rige la materia, tiene que transferirse la propiedad a un extraño o tercero fuera de la relación arrendaticia. Que ELECTROAUTO MIJARES, C.A., estaba en pleno conocimiento del cambio de representación en la arrendadora de una persona natural a una persona jurídica conformada por una empresa familiar denominada INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., de manera que el arrendador continúo siendo el mismo. Que las partes aceptaron lo expuesto por existir buena fe entre ellos, por lo que procedieron a suscribir no solo el contrato de 2019 sino también otro en el 2020, ambos suscritos entre ELECTROAUTO MIJARES, C.A, e INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., reiterando a su vez que no existe causa que origine el nacimiento para un retracto legal arrendaticio, por lo que pide sea declarado así en la definitiva. Que la acción de retracto Legal arrendaticio que intenta ejercer la parte demandada reconviniente no es aplicable, adicionando que la misma caduco porque venció el lapso o plazo para intentarla conforme a la ley. En tal sentido considera que no puede usarse en derecho porque lo que dicha acción amerita es una declaratoria sin lugar. Por otra parte, que Electroauto Mijares, C.A., no está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde julio de 2021, ni el pago de los servicios…)
En este mismo orden tenemos entonces que la reconvención interpuesta por INVERSIONS ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., cuyo representante legal es el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS, a través de su apoderado judicial abogado MOISES MIJARES TERIFE consiste en demandar a INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., por violación de la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio que le correspondía como arrendatario del bien inmueble donde funciona ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., constituido por un galpón que mide aproximadamente CUATROCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS (420 Mts.2), motivado a que el señor ALBERTO BENAJAMIN CABALLERO VILLEGAS le vendió el referido bien inmueble a la empresa INVERSIONS ALAUTUTU, C.A., en fecha 10 de noviembre de 2017, empresa de la cual es socio, lo que consta en documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, con sede en Cúa, traído al expediente en copia Certificada por el demandado reconviniente, y cursa al folio ciento treinta y siete (137), quedando demostrado que efectivamente el ciudadano ALBERTO CABALLERO VILLEGAS vendió el bien inmueble objeto de este litigio a la Empresa INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., de la cual él es socio.
Ahora bien, para determinar si la firma Mercantil INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES, CA., plenamente identificada en los autos, es acreedora del derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, tenemos que examinar los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial o su apoderado, tuviese la intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales y reglamentarias y satisfaga las aspiraciones del propietario (…).
El artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, tendrá derecho al Retracto Legal Arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
Los artículos anteriormente transcritos, protegen los derechos del arrendatario frente a la venta del inmueble arrendado sin su conocimiento o sin ofrecerle la oportunidad de adquirirlo, establece de manera expresa lo siguiente: 1) El derecho del arrendatario a ser notificado de la intención del propietario de vender el inmueble arrendado y tener la oportunidad de ejercer su preferencia para adquirir el inmueble antes que terceros. 2) La notificación debe realizarse de manera auténtica y previa a cualquier tercero, otorgando al arrendatario la oportunidad de ejercer su derecho de preferencia para adquirir el inmueble arrendado. 3) El arrendatario puede ejercer su preferencia para adquirir el inmueble antes que cualquier otro comprador. 4) La compra debe realizarse bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
Requisitos que debe cumplir: El arrendatario solo podrá optar al derecho de preferencia ofertiva siempre y cuando cumpla con los siguientes requisitos: 1) Que este tenga más de 2 años como arrendatario. 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, del condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y 3) Que satisfaga las aspiraciones del propietario. En el caso de la falta de notificación por parte del adquiriente al arrendatario sobre la enajenación del inmueble, el lapso para ejercer el retracto legal arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha en que el arrendatario tuvo conocimiento cierto de la venta del inmueble. Si se le llegase a violar el derecho de la preferencia ofertiva el arrendatario tendrá derecho al Retracto Legal Arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (6) meses que comenzarán acorrer a partir de la notificación que de la negociación deberá hacerle el adquiriente del bien inmueble.
En atención a todo lo anterior y de la revisión hecha a todos y cada uno de los autos, así como a las pruebas aportadas, ha quedado demostrado que la Sociedad Mercantil INVERSIONES ELECTRO AUTO MIJARES, C.A., tiene más de 10 años como arrendatario con la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., lo que evidencia que cumple con el primer requisito del artículo 38 ejusdem. Observa también quien aquí decide que la parte demandante reconvenida manifiesta en el acto de la contestación de la reconvención que el demandado reconviniente no estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y tampoco se encuentra solvente con el pago de los servicios, es decir, Hidrocapital; trayendo a los autos estado de cuenta de Hidrocapital cursante al folio (205) de la pieza principal del expediente, donde efectivamente se observa que el servicio de agua no ha sido pagado desde el año 2022; siendo que de acuerdo a la Cláusula QUINTA del contrato suscrito entre las partes en el año 2020, acordaron lo siguiente: “Que los gastos por consumo de agua, electricidad, aseo urbano y gastos comunes serían por la sola cuenta del arrendatario, es decir, que los gastos generados por el consumo de esos servicios los debía pagar el arrendatario INVERSIONES ELECTROAUTO MIJARES, C.A”.
Por otra parte, observa quien aquí decide que el lapso para interponer la acción por Retracto Legal Arrendaticio correspondiente al arrendatario caduco por haber transcurrido más de seis meses desde que tuvo conocimiento de la venta del bien inmueble a la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., por parte del ciudadano ALBERTO BENJAMIN CABALLERO VILLEGAS.
Tal como se desprende en autos, el demandado reconviniente Alega que (…El mismo arrendatario que en el año 2019 el señor ALBERTO CABALLERO VILLEGAS se presentó al local donde funciona ELECTROAUTO MIJARES, C.A., informándole al señor MAURICIO MIJARES que los negocios de él y los locales comerciales lo iban a administrar sus hijos TULIO CABALLLERO Y TULIMAR CABALLERO por medio de la empresa INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., de la cual el señor Alberto Caballero es socio, y de manera verbal le informa que había tomado esa decisión porque quería descansar de tanto trabajo durante gran parte de su vida, sin hacer una notificación pública o privada..), lo que denota a criterio de este juzgador que el señor ALBERTO CABALLERO si le notifico de manera verbal a la arrendataria de la venta hecha a INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., a partir de allí la arrendataria debió hacer valer su derecho como lo establece el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial y al no hacerlo caduco el lapso.
Adicionalmte, verificado en autos que la parte arrendataria, ELECTRO AUTO MIJARES C.A., celebró de forma voluntaria dos contratos de arrendamiento con la nueva Sociedad Mercantil adquiriente INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., resulta incuestionable que tenia conocimiento de la transmisión de propiedad efectuada por el arrendador anterior. Dicha conducta constituye una manifestación tácita de aceptación del nuevo arrendador como legitimo titular del inmueble, consolidando así una nueva relación arrendaticia.
En este sentido, tal aceptación posterior a la venta implica la renuncia implícita a los derechos establecidos en los artículos relativos a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, pues no puede pretenderse ejercer un derecho que tiene por finalidad la subrogación en la compraventa cuando ya se ha aceptado activamente su resultado.
Por los razonamientos antes expuestos, quien aquí suscribe, estima que se ha de declarar INADMISIBLE la reconvención incoada contra INVERSIONES ALAUTUTU, C.A., Y así se declara.

V
DISPOSITIVA

Por todos los fundamentos de hecho y derechos expuestos, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CRISTÓBAL ROJAS Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA CON SEDE EN CUA. Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por la ciudadana TULIMAR TERESA CABALLERO GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N V-12.084.923, actuando en su carácter de Directora Gerente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALAUTUTU C.A., en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL ELECTRO AUTO MIJARES C.A, representada por el ciudadano MAURICIO MIJARES PALACIOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N V-6.352.474. SEGUNDO: INADMISBLE LA RECONVENCION, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y PREFERENCIA OFERTIVA propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada Abg. MOISÉS ABELARDO MIJARES TERIFE, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el N° 275.518. TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte perdidosa de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Se ordena la Notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Cuá a los veintiséis (26) días del mes de junio de dos mil veinticinco (2025). Años 215 de la Independencia y 166 de la Federación.
EL JUEZ. –

ASDRUBAL BONILLO

LA SECRETARIA

EMILY AGUILAR.
En la misma fecha y siendo las tres y quince de la tarde (3:15 pm.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

EMILY AGUILAR.
AB/EA
EXP. D-981-24