TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
215° y 166°

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:
Ciudadanos EDUARDO RODRIGUES GOMES, MARÍA CONCEPCIÓN RODRIGUES GOMES, DINORA RODRIGUES GOMES, YOVANY MANUEL RODRIGUES GOMES, TERESA MARÍA RODRIGUES DE ALMEIDA y ANTONIA GOMES DE RODRIGUES, venezolanos todos a excepción de la última quien es de nacionalidad portuguesa, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-6.424.429, V-6.418.343, V-10.076.957, V-12.301.482, V-6.416.400 y E-582.700, respectivamente, en su carácter de únicos y universales herederos del causante EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE, quien fue venezolano y titular de la cédula de identidad No. V-10.887.981.

Abogado en ejercicio GINO GAVIOLA ALEGRÍA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 70.727.

Sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto dela Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de septiembre de 2010, bajo el No. 33, Tomo 108, representada por el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ ARTEAGA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 6.993.989.

Abogado en ejercicio LUIS ALBERTO RODRÍGUEZ VALERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 232.920.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

25-10.284

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio LUIS ALBERTO RODRÍGUEZ VALERA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de enero de 2025, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), contra la prenombrada empresa, todos plenamente identificados, condenándose a la parte demandada a la entrega material del inmueble objeto de la presente controversia.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 7 de febrero de 2025, se le dio entrada fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Posteriormente, fue proferido auto en fecha 9 de abril de 2025, mediante el cual se dejó constancia que concluido el lapso para la consignación de las observaciones a los informes, constando en autos que solo la parte demandada hizo uso de este derecho, se fijó a partir de esa fecha, inclusive, el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 20 de marzo de 2023, el abogado en ejercicio GINO GAVIOLA ALEGRÍA, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), procedió a demandar a la sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A.; sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 20 de febrero de 2018, su representado suscribió el último contrato de arrendamiento con la empresa hoy demandada, sobre un local apto para depósito, distinguido con el No. 23, con un área total de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados (246 mts2), situado en el sector denominado Aparay, al margen derecho de la carretera nacional que conduce de Cúa a Charallave, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que en el mencionado contrato privado se obliga la arrendataria a cancelar de manera mensual y consecutiva las pensiones de arrendamiento, siendo –a su decir- el último canon acordado mutuamente y utilizando como unidad de cuenta el dólar de los Estados Unidos de América (US $), la cantidad de CIENTO DÓLARES AMERICANOS (USD $100).
3. Que la parte demandada –a su decir- dejó de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo a diciembre del año 2021, enero a diciembre del año 2022, y enero y febrero del año 2023, siendo un total de veinticuatro (24) mensualidades que suman el monto de cincuenta y siete mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares (Bs. 57.744,00).
4. Que por las razones expuestas, es por lo que procede a demandar a la sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal por resolución de contrato de arrendamiento, y se proceda a desocupar y entregar el local comercial anteriormente identificado.
5. Fundamentó la pretensión en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y en el artículo 859 y siguiente del Código de Procedimiento Civil.
6. Por último, estimó la demanda en la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), y solicitó que la misma sea admitida y sustanciada conforme a derecho.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 26 de maro de 2023, el abogado en ejercicio LUIS RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., procedió a contestar la demanda interpuesta contra su defendida, sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que es falso que su representada se haya negado a pagar los cánones de arrendamiento que establece el demandante en su libelo, por cuanto su defendido se encontró con la ausencia prolongada del cobro de los mismo, y continuó con el ejercicio de la actividad económica a la espera de que el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES, se comunicara con su defendido.
2. Que es falso que la totalidad del inmueble le pertenece de pleno derecho a la parte actora, ya que su representada posee bienhechurías anexas a dicho inmueble de aproximadamente setenta y nueve metros cuadrados (79 mts2), ubicadas sobre terrenos de la municipalidad, según oficio DC/AR N° 048-2023.
3. Que contradice el derecho invocado ya que los fundamentos traídos a colocación por la parte actora, no guardan relación total con la situación de hecho planteada y por tanto, su invocación es parcialmente errada.
4. Que la relación arrendaticia debe versar sobre la disposición que hace el arrendador sobre un inmueble de su propiedad, lo cual –a su decir- no se corresponde con la realidad.
5. Que de la lectura del contrato que se acompaña al escrito de demanda, no se desprende el carácter con el cual el demanda está facultado para disponer del bien, y tampoco determina de manera precisa cómo está conformado el mismo.
6. Que lo antes expuesto da lugar a la falta de cualidad del accionante para intentar la acción de desalojo sobre la totalidad de unas edificaciones que –a su decir- no le pertenecen en su totalidad, por cuanto la misma está conformada por bienhechurías que le pertenecen a su representada.
7. Que por las razones expuestas, solicita que se declare sin lugar la demanda, y se condene en costas a la parte contraria.

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.
Mediante sentencia proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de enero de 2025, se dispuso –entre otras cosas- lo siguiente:
“(…) De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato de arrendamiento del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de dicha relación arrendaticia, quedando a su vez demostrada la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento en la forma convenida, y por la suma de CIEN DÓLARES AMERICANOS (USD $100,00) mensuales.- Así se precisa.
Ahora bien, la parte demandante afirma que la parte demandada no ha cancelado 23 mensualidades. Aunado a ello, en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte demandada en su condición de arrendataria, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; se observa que la sociedad mercantil antes mencionada no presentó en la oportunidad procesal para contestar la demanda haber cumplido con dichos pagos, ni constancia de haber consignado en beneficio del ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (arrendador) por ante Tribunal (sic) correspondiente las consignaciones de los canones (sic) de arrendamiento delatados para no quedar insolvente, solo se limitó a expresa (sic) en su escrito de contestación que, “mi representada se encontró con la ausencia prolongada del cobro del mismo”. Así se precisa.
De esta manera, con fundamento a las consideraciones anteriormente expuestas, bastaba con que la empresa arrendataria –para no quedar insolvente- realizar el respectivo pago por el monto del canon convenido en el tribunal correspondiente ante la supuesta negativa del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento, para que se tuviera cumplida su obligación, lo cual no sucedió.
Por consiguiente, siendo que la sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., no demostró el pago de los cánones de arrendamiento aquí delatados, pude afirmar quien aquí suscribe que la prenombrada empresa, INCUMPLIÓ con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, por lo que consecuentemente, se hace procedente la causal de desalojo invocada por la parte demandante, contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
(…omissis…)
DISPOSITIVO
Por lo antes expuesto, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic) (…) DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), seguida por (…) los herederos del De (sic) Cujus (sic) EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (…) en contra de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A (…) por la causa prevista en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por encontrarse la parte demandada insolvente por más de dos (02) meses consecutivos, sobre el inmueble objeto del presente juicio. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada Sociedad (sic) Mercantil (sic) DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A (…) desalojar y hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio constituido por un (1) local distinguido con el N° 23 con un área total de 246 m2 situado en el sector APARAY margen derecho de la carretera nacional que conduce de Cúa a Charallave, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió. TERCERO: Se condena en cosas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”

IV
ALEGATOS EN ALZADA.
ESCRITO DE INFORMES:
En fecha 17 de marzo de 2025, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la parte demandante, a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual luego de una breve de las actuaciones realizadas en el presente expediente, solicitó que la apelación sea declarada sin lugar y confirmada la decisión del tribunal de la causa, fundamentado en la falta de asistencia de la parte demandada a la audiencia de junio y la demostración de la falta de pago de más de dos (2) cánones de arrendamiento.
Por su parte, en fecha 18 de marzo de 2025, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual afirmó que la parte actora nunca consignó documento de propiedad que le otorgue la titularidad del bien arrendado, lo cual –a su decir- es un requisito indispensable para el inicio de cualquier proceso judicial de desalojo comercial, pero que además ello no era posible por cuanto el actor no ostenta la propiedad del bien, solo hizo incurrir a su defendida en un error durante años, percibiendo de ésta un lucro indebido, pretendiendo demandar el desalojo de unas bienhechurías que fueron sufragadas y pertenecen exclusivamente al ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ ARTEAGA.
Seguido a ello, sostuvo que en el mes de diciembre de 2024, la Alcaldía del Municipio Rafael Urdaneta producto de la revisión exhaustiva efectuada por la Dirección de Catastro Urbano, determinó que el de cujus EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE, se ha atribuido de forma indebida la condición de propietario de un lote de terreno municipal de un área de dos mil doscientos cinco metros cuadrados con dieciocho decímetros (2.205,18 mts2), ubicado en el sector Aparay, al margen derecho de la carretera nacional que conduce de Cúa a Charallave, en la ciudad de Cúa, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, generando un lucro con el otorgamiento de contratos de arrendamiento como persona natural sin tener ningún tipo de autorización expresa otorgada por parte del municipio. Aunado a esto, manifestó que en fecha 18 de diciembre de 2024, su representada inicia el proceso de compra de un lote de terreno con una superficie de doscientos veintisiete metros cuadrados con treinta decímetros (227,30 mts2), quedando inscrito el documento de venta ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cistóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 27 de enero de 2025, bajo el No. 2024.580, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 236.13.10.1.14482.
Por último, insistió en la falta de cualidad activa por cuanto el demandando no es propietario, administrador ni gestor del inmueble, por lo que solicitó que sea declarado con lugar el recurso de apelación intentado, se anule la sentencia recurrida, y se condene en costas a la parte demandante.

ESCRITO DE OBSERVACIONES:
En fecha 7 de abril de 2025, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., a fin de consignar su respectivo escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual sostuvo que la parte actora se basa en un proceso que no se sostiene legalmente, debido a la falta de cualidad activa y a las lesiones del demandado al ser sujeto de una ilegal medida de secuestro de bienhechurías que no formaban parte de la relación arrendaticia, siendo inducido al error de firmar un contrato de arrendamiento por una cantidad de metros cuadrados que también pertenecían a él y por notables razones no podía estar sujeto a alquiler. Seguido a ello, manifestó los mismos alegatos expuestos en su escrito libelar para solicitar finalmente la inadmisibilidad sobrevenida de la acción, o en su defecto sea declarada sin lugar.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de enero de 2025, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), contra la sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., plenamente identificados, condenándose a la parte demandada a la entrega material del inmueble objeto de la presente controversia. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto, quien suscribe procede a realizar las siguientes consideraciones:
En este orden, antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto, esta alzada considera como punto previo, resolver la denuncia formulada en el escrito de contestación a la demanda por el apoderado judicial de la parte demandada, referida a la falta de cualidad activa, ello bajo el fundamento de que “(…) De la lectura del contrato que acompaña la presente demanda no se desprende el carácter con el cual el demandante está facultado para disponer del bien (…) Dando lugar a la falta de cualidad del accionante para intentar la acción de desalojo sobre la totalidad de unas edificaciones que no le pertenecen en su totalidad (…)”; asimismo, en el escrito de informes presentado ante esta alzada, continuó afirmando respecto a esa defensa, que los demandantes “(…) no cuentan con un instrumento jurídico que indique que son propietarios, administradores o gestores del mismo (…)”.
Ahora bien, debe puntualizarse que la legitimación a la causa o cualidad de las partes es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, por lo cual debe ser atendido incluso de oficio por los Jueces (Vid. SCC del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. No. 15-211); de esta manera, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Siguiendo a Couture:
“Las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho. No procuran la depuración de los elementos formales de juicio, sino que constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado (…) Se, trata en resumen, de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda (…) Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace innecesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho”. (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, págs. 113-115).

Partiendo de lo previamente transcrito, entiende esta sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, por lo que la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las excepciones dilatorias y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos.
Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, esta sentenciadora estima prudente revisar si el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), detentaba o no cualidad para intentar el presente juicio, y en tal sentido observa que en el libelo que encabeza las presentes actuaciones, se pretende el desalojo de un local distinguido con el No. 23, con un área de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados (246 mts2), situado en el sector Aparay, al margen derecho de la carretera nacional que conduce de Cúa a Charallave, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, sin indicar si el inmueble arrendado es de su propiedad, o actúa como administrador o gestor del mismo; aunado a ello, se observa que el demandado acompañó al escrito libelar, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 20 de febrero de 2018 (folios 22-24, I pieza del expediente), de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
“(…) Entre EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (…) quien en lo sucesivo y para los efectos de este contrato se denominará “EL ARRENDADOR”, por una parte y por otra la empresa “DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010 C.A.” (…) quien en lo sucesivo y para los efectos de este contrato se denominará “EL ARRENDATARIO”, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a tiempo determinado que se regirá por las siguientes cláusulas y condiciones.
PRIMERA: “EL ARRENDADOR” da en calidad de ARRENDAMIENTO a “EL ARRENDATARIO”, un (1) inmueble constituido por Un (sic) (1) local apto para depósito, distinguido con el número 23 con un área total de 246 M”, situado en el sector denominado “APARAY” al margen derecho de la carretera nacional que conduce de Cúa a Charallave, Municipio Urdaneta del Estado (sic) Miranda (…)”.

Así las cosas, del contrato de arrendamiento objeto de este proceso se evidencia que si bien fue celebrado por el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), éste no indica si actúa en su carácter de propietario, administrador o gestor del inmueble arrendado; sin embargo, ello no es óbice para tener como válido el arrendamiento de una cosa ajena, puesto que la doctrina nacional ha indicado reiteradamente que un tercero puede arrendar un inmueble, previo consentimiento expreso o tácito del propietario del bien arrendado. Así, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente:
Artículo 6.- “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no (…)”. (Resaltado añadido)

En relación a la citada norma y la legitimación para suscribir contratos de arrendamiento de local comercial así como para solicitar el desalojo de los mismos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 22 de noviembre de 2021, en sentencia Nro. 682, expresó que: “(…) el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir propietario, administrador o gestor del mismo, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones (…) no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación no tendrá legitimidad para solicitar el desalojo (…)” (resaltado añadido).
Aunado a ello, la referida Sala en reciente sentencia No. 142 del 10 de abril de 2023, caso: Inversiones Mister Bread, C.A., contra Desarrollos 33, C.A. y otra, expediente No. 22-532, afirmó lo siguiente:
“(…) Ahora bien, de conformidad con los razonamientos precedentemente expuestos y de acuerdo con el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial se ratifica que el sujeto legitimado para suscribir contratos de arrendamientos son el propietario, administrador o gestor del inmueble objeto de arrendamiento y por vía de consecuencia, será este el que suscribe el contrato el que está legitimado para solicitar el desalojo, lo que por argumento en contrario el que no aparece en el contrato de arrendamiento o no es parte del mismo suscrito no podrá, en consecuencia no estará legitimado para solicitarlo.
En tal sentido, es de observar que el juez de alzada en el análisis del alegato referido a la falta de cualidad activa incurrió en la falta de aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, así como del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, pues quedo evidenciado que en el contrato de arrendamiento objeto de las presentes acciones específicamente de la acción de desalojo, no fue suscrito por el actor es decir, por el solicitante del desalojo quien es LA ADMINISTRADORA SIVANA 77 C.A., sino por DESARROLLO 33 C.A., tampoco consta que hubiera una cesión de derechos en cuanto a la al contrato de arrendamiento que firmaran DESARROLLOS 33 C.A. con INVERSIONES MIETER BREAD C.A. en consecuencia, evidencia esta Sala Civil que ADMINISTRADORA 77 C.A. no tiene la legitimidad para intentar la presente acción de desalojo de local comercial, razón por la cual esta debe ser declarada INADMISIBLE. Y así se decide (…)” (resaltado añadido).

De acuerdo con lo anterior, los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con el carácter de propietario, administrador o gestor del inmueble, no tienen legitimidad para solicitar el desalojo del mismo; así las cosas, subsumiéndonos en el presente caso, ha quedado ya establecido que la parte demandante, ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), suscribió el contrato arrendaticio objeto del presente proceso, sin afirmar en el mismo ni en el escrito libelar el carácter con el cual actúa, evidenciándose esta juzgadora que luego del escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial del prenombrado, consignó diligencia de fecha 05 de junio de 2023 (inserta al folio 46, I pieza), en el cual ante el alegato de falta de cualidad activa sostenido por la parte contraria, se limitó a señalar que “(…) la capacidad el (sic) actor dentro el (sic) presente juicio viene dada por su cualidad de ARRENDADOR (…)”, por lo que se abstuvo de indicar si su defendido era propietario del inmueble, administrador o gestor del mismo. Por consiguiente, ante la actitud de desidia de la parte actora de suministrar la verdad de los hechos, siendo éste un deber aunque no lo imponga un texto expreso del Código, ya que el deber de decir la verdad existe, por cuanto configura una obligación de la conducta humana, es por lo que se hace imperativo determinar si detenta o no legitimidad para solicitar el desalojo del inmueble arrendado, para lo cual se advierten las siguientes consideraciones:
De la revisión a las actuaciones cursantes en el presente proceso, esta juzgadora observa que en la oportunidad de consignar escrito de informes ante esta alzada, compareció la abogada KAREN ANGÉLICA ROJAS CHACÓN, en su carácter de Síndica Procuradora del Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, quien –entre otros alegatos- manifestó que el mencionado municipio es “(…) propietario legítimo del lote de terreno donde ejerce su actividad comercial la Sociedad (sic) Mercantil (sic) “DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010 C.A (…)”, señalando que el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), y posteriormente la sucesión de éste “(…) han venido abrogándose la condición de propietarios (…) generando lucro con el otorgamiento de contratos de arrendamientos, como personal natural, de estos espacios del lote de propiedad municipal, sin tener ningún tipo de autorización expresa otorgada por parte del Municipio General Rafael Urdaneta para dicha actividad comercial de arrendamiento (…)” (resaltado añadido).
Aunado a lo anterior, se acompañó a dicho escrito en copia fotostática, CONTRATO DE COMPRA VENTA celebrado entre el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), en su propio nombre y en representación de su cónyuge, ciudadano ANTONIO GOMES DE RODRIGUES, a través del cual da en venta a los ciudadanos EDUARDO RODRIGUEZ GOMEZ, MARÍA CONCEPCIÓN RODRIGUES GOMES, DINORA RODRIGUES GOMES, YOVANY MANUEL RODRIGUES GOMES y DULCE JACKELINE ALMEIDA RODRIGUES, dos (2) lotes de terreno, el primero con un área de cinco mil seiscientos metros cuadrados (5.600 mts2), y el segundo con un área de doscientos ochenta y un metros cuadrados con ochenta y dos centímetros cuadrados (281,82 mts2), ubicados en el lugar denominado Aparay, Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, evidenciándose que dicho instrumento fue presuntamente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de noviembre de 2018, bajo el No. 2018.1286, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.10.1.13095, y bajo el No. 2018.1287, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.10.13096 (ver folios 109-112, II pieza).
Ahora bien, aun cuando el referido instrumento en principio pareciera atribuirle a la parte demandante el derecho de propiedad sobre los referidos lotes de terrenos donde presuntamente se encuentra el inmueble objeto del presente litigio, se observa que seguido a ello, cursa en copia certificada COMUNICACIÓN No. 236-232-2024, expedida por la Registradora Pública de los Municipio Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 3 de diciembre de 2024, dirigida al presidente del Concejo Municipal del Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, en el cual informa que “…no pude emitir copia certificada…”, del contrato de compra venta supra mencionado por cuanto la matricula asignada en la nota registral no aparece en el Sistema de Registro Público, así como tampoco el trámite aparece reflejado en los libros Diario e Índice de Otorgantes generados por el mismo sistema; asimismo, hizo constar que “(…) los documentos atributivos de propiedad mencionados en el cuerpo del documento solicitado, no corresponden al terreno objeto del negocio jurídico (…)”.
Por estas razones, no puede esta juzgadora atribuirle al mencionado documento de compra venta, eficacia y valor probatorio alguno en este asunto, debido a que el órgano que le atribuyó fe pública en principio, ha manifestado expresamente la irregularidad en su trámite. Aunado a ello, esta alzada observa que la parte demandada consignó en la oportunidad de presentar su escrito de informes, en copia certificada, CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 27 de enero de 2025, bajo el No. 2024-580, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.10.1.14482, a través del cual el Alcalde del Municipio Autónomo General Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, y el presidente del Concejo Municipal de ese mismo municipio, dan en venta puta y simple, perfecta e irrevocable a la empresa DISTRIBUIDORA CASAS POLLOS 2010, C.A., un lote de terreno identificado como LOTE MUNICIPAL N° 9, ubicado en la carretera nacional Cúa-San Casimiro, caserío denominado Aparay, perteneciente al Municipio Autónomo General Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, según documento protocolizado bajo el No. 19, Protocolo Primero de fecha 26 de agosto de 1954 (folios 174-182, II pieza).
Así las cosas, con lo antes delatado puede concluir esta juzgadora que para el momento de intentarse la presente demanda e incluso para el momento en que fue celebrado el contrato privado de arrendamiento acompañado al escrito libelar, el lote de terreno sobre el cual se encuentra el local comercial cuyo desalojo se demanda, era propiedad municipal, y por tanto, se presume que el municipio también es propietario de las bienhechurías que sobre el mismo se encuentren, de acuerdo a lo previsto en el artículo 555 del Código Civil, el cual indica que “Toda construcción, siembra, plantación u otras obras sobre o debajo del suelo, se presume hecha por el propietario a sus expensas, y que le pertenece, mientras no conste lo contrario, sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos por terceros”.
En tal sentido, el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), para poder tener el derecho de arrendar el local comercial descrito en el escrito libelar, imperativamente tiene que ser propietario, administrador o gestor del bien inmueble, observándose de autos que si bien el prenombrado suscribió el contrato de arrendamiento objeto del litigio, no afirmó haberlo hecho en nombre de un tercero, administrador ni gestor, y tampoco aportó al proceso instrumento alguno del cual se pueda si quiera inferir dicha condición, lo cual aunado a la declaración de la Síndica Procuradora del Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, en la cual sostiene que “(…) el Municipio NO otorgó en ningún momento contrato de arrendamiento, ni suscribió convenio alguno, relacionados con el lote de terreno (…)”, puede inexorablemente concluir que el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), no ostenta cualidad para intentar el juicio bajo análisis, por no haber demostrado en el proceso su condición de propietario, administrador o gestor del inmueble cuyo desalojo se pretende; consecuentemente, se declara INADMISIBLE la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el prenombrado contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA CASAS POLLOS 2010, C.A., plenamente identificados en autos, motivo por el cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de enero de 2025; tal como se dejará sentado en la dispositiva de este fallo.- Así se decide.
Bajo tales consideraciones, debe necesariamente declararse CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS ALBERTO RODRÍGUEZ VALERA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de enero de 2025, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; y por consiguiente, se declara INADMISIBLE la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), contra la prenombrada empresa, todos plenamente identificados, al advertirse la falta de cualidad activa en el presente juicio; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS ALBERTO RODRÍGUEZ VALERA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de enero de 2025, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE (†), contra la sociedad mercantil DISTRIBUCIONES CASAS POLLOS 2010, C.A., plenamente identificados en autos, al advertirse la falta de cualidad activa en el presente juicio.
Conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas del recurso.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los diez (10) días del mes de junio del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA ACC,

SECHELL DUQUE.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y media de la mañana (08:30 a.m.).

LA SECRETARIA ACC,

SECHELL DUQUE.

ZBD/SD
Exp. Nº 25- 10.284.