TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES. -
PARTE ACTORA: Ciudadanos ÁLVARO IGNACIO HERNÁNDEZ ALFONZO, ERICKA SOLANGE ALFONSO MEDINA y LUIS RAFAEL CARDOZO ALFONZO, venezolanos, mayores de edad e identificados con la cédula V-13.321.438, V-12.828.410 y V-16.821.519, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado FELIPE NARCISO HERNÁNDEZ APONTE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo el N.º 37.009.
PARTE DEMANDADA: ciudadano JUNHUA FENG, de nacionalidad china, mayor de edad e identificado con la cédula N. º E-82.230.717.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: abogados SIN SUN LEON RAMÍREZ y DOUGLAS IGNACIO DELGADO ACEVEDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo el número 18.285 y 88.331, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
EXPEDIENTE: S2-203-25.
II.- ANTECEDENTES. -
2.1.- ACTUACIONES EN LA INSTANCIA FUNCIONAL SUPERIOR (A-QUEM)
El 02/06/2025, se reciben las actuaciones -apelación sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva- provenientes Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guarenas -Expediente N.º T4PI-0349-2024, de la nomenclatura interna del mencionado Tribunal-, mediante oficio N.º 059-2025, fechado el 22/05/2025, relacionadas con la pretensión resolutiva de contrato de arrendamiento (local comercial) y pago de daños y perjuicios (lucro cesante y daño emergente) incoado por el litisconsorte conformado por los ciudadanos ÁLVARO IGNACIO HERNÁNDEZ ALFONZO, ERICKA SOLANGE ALFONSO MEDINA y LUIS RAFAEL CARDOZO ALFONZO, debidamente asistidos por el abogado FELIPE NARCISO HERNÁNDEZ APONTE, en contra del ciudadano JUNHUA FENG, de nacionalidad China, mayor de edad e identificado con la cédula E-82.230.717, con ocasión a la apelación que ejercieran, por una parte, la representación judicial del litisconsorcio activo, abogado FELIPE NARCISO HERNÁNDEZ APONTE, el 14/05/2025, y, por la otra, el coapoderado judicial de la parte demandada, abogado DOUGLAS IGNACIO DELGADO ACEVEDO, el 19/05/2025, en contra de la sentencia proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, el 07/05/2025, la cual declaró “(…) la INADMISIBILIDAD de la demanda… No Hay expresa condenatoria en costas (…); las cuales fueron audibles en ambos efectos, por auto de fecha 22/05/2025.
El 05/06/2025, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, a la referida fecha, para que las partes presentaran sus respectivas conclusiones escritas, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
El 07/07/2025, la representación judicial del litisconsorcio activo, abogado FELIPE NARCISO HERNÁNDEZ APONTE, presentó conclusiones escritas, constantes de seis (6) folios útiles sin anexos
El 08/07/2025, el coapoderado judicial de la parte demandada, abogado DOUGLAS IGNACIÓ DELGADO ACEVEDO, presentó conclusiones escritas, constantes de dos (2) folios útiles sin anexos.
El 28/07/2025, el coapoderado judicial de la parte demandada, abogado DOUGLAS IGNACIÓ DELGADO ACEVEDO, presentó observaciones al escrito de informes presentado por la parte contraria, constantes de tres (3) folios útiles sin anexos.
Concluido el trámite procesal de segunda instancia, y estando en la oportunidad para dictar el correspondiente fallo -ver auto de fecha 29/07/2025-, quien suscribe lo hace con base a las siguientes consideraciones:
2.2. OBJETO DE DEBATE (DEMANDA Y CONTESTACIÓN).
2.2.1. PARTE ACTORA.
El 17/09/2024, los ciudadanos ALVARO IGNACIO HERNÁNDEZ ALFONZO, ERICKA SOLANGE ALFONZO MEDINA y LUÍS RAFAEL CARDOZO ALFONZO, debidamente asistidos por el abogado FELIPE NARCISO HERNÁNDEZ APONTE, postularon pretensión resolutiva de contrato de arrendamiento (local comercial) y pago de daños y perjuicios (lucro cesante y daño emergente); con base a los siguientes fundamentos:
“(…) En fecha 10 de febrero del año 2023, mediante instrumento redactado por el abogado DOUGLAS DELGADO A., inscrito en el IPSA bajo el nº 88.331; mis representados declararon las condiciones y términos que rigen el contrato de arrendamiento por tiempo determinado, en atención al Decreto-ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. El cual JUNHUA FENG, ya identificado, se comprometió a autenticar a la brevedad posible.
El inmueble destinado al uso comercial consta de dos (2) plantas, distinguido con el número 10-01, que fue identificado erróneamente en el contrato con el número 24 (distinguido comercialmente con la denominación "Supermercado Hong Kong C. A.), ubicado en la intersección de la calle Comercio con la calle Ricaurte, sector La Llanada, Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda; destinado específicamente para la realizar (Sic) la actividad en el ramo de supermercado, según lo dispuesto en las cláusulas primera y segunda del mencionado instrumento.
A petición de JUNHUA FENG, quien manifestó la urgencia de ocupar el inmueble para abastecerlo de lo necesario e iniciar lo más pronto posible su actividad comercial. El día miércoles 01 de marzo de 2023, mis representados le hicieron entrega del mismo, otorgándole ese mes de gracia, es decir, el mes de marzo 2023, hizo uso del inmueble de forma gratuita.
El referido contrato de arrendamiento tiene una duración de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de marzo del 2023, prorrogable por un (1) año de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 26 del Decreto-ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (cláusula tercera).
De conformidad con lo dispuesto en la cláusula décima sexta EL ARRENDATARIO se comprometió a contratar a sus expensas y en beneficio de LOS ARRENDADORES, un seguro de incendio que cubra los daños sufridos por el inmueble arrendado, la responsabilidad civil de los propietarios, la pérdida de alquileres de LOS ARRENDADORES y los gastos de descombro del inmueble.

En atención a lo dispuesto en la cláusula décima cuarta es obligación de EL ARRENDATARIO, pagar y presentarle a LOS ARRENDADORES las solvencias de los pagos correspondientes a los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y domiciliario, telefónico y de cualquier otro del que resultare usuario, así como los impuestos, tarifas o tasas municipales, estatales o nacionales, cuyo pago no corresponda al propietario del inmueble.
De conformidad con lo dispuesto en las cláusulas primera y quinta se estableció para un área aproximada de quinientos diez metros cuadrados con noventa y cuatro centímetros cuadrados (510.94 m2), un canon de arrendamiento fijo (CAF) mensual de quinientos dólares estadounidenses (US $ 500,00), como unidad o moneda de pago, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 128 del Decreto-ley del Banco Central de Venezuela, y en el artículo 8, numeral "b" del Convenio cambiario n° 1, publicado en la Gaceta Oficial n 6405 extraordinario, de fecha 07 de septiembre de 2018. Ahora bien, transcurrido como fue el año primero (1°) del lapso de dos (2) años del contrato, y visto el crecimiento del negocio que exigía mayor área para funcionar, el contrato de arrendamiento se extendió a la totalidad del inmueble abarcando sus dos (2) plantas con área total aproximada de mil ciento dieciocho metros cuadrados (1.118 m2). Razón por la cual el canon de arrendamiento se actualizó en proporción similar a la superficie alquilada, que es el doble de la inicial, el primer año para un área aproximada de quinientos diez metros cuadrados con noventa y cuatro centímetros cuadrados (510,94 m2), el canon de arrendamiento fijo (CAF) mensual fue de quinientos dólares estadounidenses (US $ 500,00), en el segundo año para el área total aproximada de mil ciento dieciocho metros cuadrados (1.118 m2), arrojó un canon de arrendamiento fijo (CAF) mensual de mil dólares estadounidenses (US $ 1.000,00), como unidad o moneda de pago. Ello sin perjuicio del ajuste del canon al cual tienen derecho mis representados de conformidad con lo dispuesto en la cláusula quinta, que establece la revisión del canon de arrendamiento mensual pasado que sea un (1) año después de firmado el contrato. Se acordó un incremento o aumento porcentual del canon de arrendamiento vinculado a la misma variación porcentual anual del grupo "bienes y servicios diversos", considerado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), es decir, después del 01 de marzo de 2024, el canon de arrendamiento debe ajustarse en un TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO POR CIENTO (334%), debido a que esa fue la variación porcentual del año 2023 del grupo "bienes y servicios diversos", publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), en su página web, cuya copia anexamos marcada con la letra "B".
¿Cómo se calcula ese aumento porcentual?
Para añadir porcentajes la fórmula es: V + [(P/100) *V). En estos casos, el valor base es el alquiler inicial (US $ 500,00), y como porcentaje de aumento el valor del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), grupo bienes y servicios diversos (334%). Primero debe calcularse el porcentaje deseado para la cantidad. Después, se suma el resultado a la cantidad inicial. Por ejemplo, para calcular un aumento del 334% a US $ 500,00 Primero se calcula el 334% de 500= 500 x 334/100= 1.670. Después, se suma el resultado a la cantidad inicial, $ 500+$1.670 = $2.170.
Es el caso que el arrendatario JUNHUA FENG ha incurrido en incumplimiento de sus obligaciones contractuales establecidas en las cláusulas: décima sexta (contratación seguro de incendio), en la décima cuarta (pago de servicios públicos), en la primera y en la quinta (objeto-canon).
Desde el mes de mayo de 2024, el locatario JUNHUA FENG no paga la pensión mensual de arrendamiento; en franco incumplimiento de la obligación esencial del locatario de cancelar la totalidad del canon de arrendamiento en el lapso de los primeros cinco (5) días de cada mes. A la fecha, octubre del año 2024, JUNHUA FENG adeuda seis (6) meses del canon de arrendamiento, que cubre el lapso desde mayo 2024 hasta octubre 2024, ambos inclusive. A razón de DOS MIL CIENTO SETENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES (US $ 2.170,00) cada mes. Cuyo incumplimiento excede el límite temporal permitido por disposición legal y contractual.
El locatario JUNHUA FENG, supra identificado, incumplió su obligación fundamental de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos; más aún cuando se ha impuesto que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, ya que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Incumplimiento que constituye causal de resolución de contrato producida por la condición resolutoria tácita propia de todos los contratos bilaterales, a la cual se refiere el Artículo 1.167 del Código Civil y la cláusula resolutoria expresa del contrato de arrendamiento (octava). Todo lo cual da derecho a mis representados de solicitar la resolución del contrato y el pago de lo ya causado, y lo que se cause mientras dure el procedimiento como justa indemnización por el uso del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, nº 1443 de fecha 23 de octubre de 2014, la cual expreso que "(...) es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente. (...)".
Ahora bien, han sido infructuosas todas las gestiones amistosas realizadas con JUNHUA FENG, para obtener el pago de los cánones adeudados. El arrendatario ha incumplido las siguientes obligaciones:
1. Contratar a sus expensas y en beneficio de LOS ARRENDADORES, un seguro de incendio que cubra los daños sufridos por el inmueble arrendado, la responsabilidad civil de los propietarios, la pérdida de alquileres de LOS ARRENDADORES y los gastos de descombro del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula décima sexta del mencionado contrato de arrendamiento.
2. Pagar los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y domiciliario, telefónico y de cualquier otro del que resultare usuario, así como los impuestos, tarifas o tasas municipales, estatales o nacionales, cuyo pago no corresponda al propietario del inmueble, y su obligación de presentarle a LOS ARRENDADORES las solvencias de los pagos correspondientes, cuando éstos las soliciten. En atención a lo dispuesto en la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento.
3. Pagar el canon de arrendamiento de seis (6) meses consecutivos, que cubre el lapso desde mayo 2024 hasta septiembre 2024, ambos inclusive.
(… Omissis…)
V
PETITORIO
Por lo expuesto, ocurro ante usted en nombre de mis representados para demandar, como en efecto demandamos, a JUNHUA FENG, de nacionalidad china, mayor de edad, de profesión comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad alfanúmero E-82.230.717; para que convenga o en su defecto que así sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente:
1. Resolver el contrato de arrendamiento por tiempo determinado-cláusula octava- suscrito en fecha 10 de febrero del 2023; y en consecuencia, se ordene a la parte demandada hacer entrega, libre de bienes y personas, del inmueble n° 10-01, que fue identificado erróneamente en el contrato con el número 24 (distinguido comercialmente con la denominación "Supermercado Hong Kong C. A."), ubicado en la intersección de la calle Comercio con la calle Ricaurte, sector La Llanada, Guarenas, Municipio Plaza, estado Bolivariano de Miranda.
2. Pagar la suma de DIEZ MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 10.850,00), por concepto de indemnización de daño emergente consistente en la pérdida experimentada en mi patrimonio, derivada inmediatamente del incumplimiento culposo del deudor, equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas vencidas correspondientes a los meses mayo 2024 hasta septiembre 2024, a razón de DOS MIL CIENTO SETENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES (Bs. 2.170,00), por cada mes. Dicho señalamiento configura que la deuda que hoy se demanda se encuentra determinada y vencida.
3. Cancelar la suma mensual de DOS MIL CIENTO SETENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES (Bs. 2.170,00), como justa indemnización por el uso del inmueble mientras dure el procedimiento y hasta la entrega del mismo libre de personas y bienes.
4. En cancelar las sumas adeudadas y presentar las solvencias respectivas, por concepto de los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y domiciliario, telefónico y de cualquier otro del que resultare usuario; de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento por tiempo determinado.
5. Se ordene la indexación de los conceptos condenados desde la fecha de citación hasta que la sentencia quede definitivamente firme (…)”
El 11/10/2024, la representación judicial del litisconsorcio activo, abogado FELIPE NARCISO HERNÁNDEZ APONTE, reformó la demanda, específicamente el segundo particular de su petitorio, en los términos siguientes:
“(…)2. Pagar la suma de TRECE MIL VEINTE DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 13.020,00), por concepto de indemnización de daño emergente consistente en la pérdida experimentada en mi patrimonio, derivada inmediatamente del incumplimiento culposo del deudor, equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas vencidas correspondientes a los meses mayo 2024 hasta octubre 2024, a razón de DOS MIL CIENTO SETENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES (Bs. 2.170,00), por cada mes. Dicho señalamiento configura que la deuda que hoy se demanda se encuentra determinada y vencida (…)”
2.2.2. PARTE DEMANDADA.
El 03/12/2024, la representación judicial de la parte demandada, abogados SIN SUN LEON RAMÍREZ y DOUGLAS IGNACIO DELGADO ACEVEDO, oponen escrito de contestación a la demanda y a su reforma; con base a las siguientes excepciones:
“(…) Ahora bien, de conformidad con lo establecido en los Artículos 360 y 865 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro de la oportunidad procesal fijada para ello, a todo evento, pasamos a dar contestación a la demanda y su reforma, intentada por los ciudadanos ÁLVARO IGNACIO HERNÁNDEZ ALFONZO, LUIS RAFAEL CARDOZO Y ERIKA SOLANGE ALFONZO MEDINA, antes identificados, lo cual pasamos a hacer señalando de seguidas los hechos sobe los cuales se soportará el debate en este proceso:
1.- HECHOS NEGADOS: En nombre de nuestro representado, JUNHUA FENG, antes identificado, negamos y contradecimos tanto en los hechos y el derecho en que se fundamenta la presente demanda y su reforma, salvo los hechos expresamente convenidos en este escrito de contestación.
Negamos que nuestro representado JUNHUA FENG, haya manifestado urgencia de ocupar el inmueble el 01 de marzo de 2023.
Negamos que nuestro representado JUNHUA FENG, hayan (sic) incumplido con la obligación de presentar a los arrendadores las solvencias del inmueble, asumida en el Contrato pactado con la arrendadora.
Negamos que nuestro representado JUNHUA FENG, hayan (sic) Incumplido con la obligación contratar un seguro de incendio.
Negamos que nuestro representado JUNHUA FENG, hayan (sic) incumplido con la obligación pagar los servicios públicos correspondientes al inmueble.
Negamos que nuestro representado JUNHUA FENG, hayan (Sic) incumplido con la obligación de pagar las pensiones mensuales de arrendamiento desde mayo de 2024.
Negamos que nuestro representado JUNHUA FENG, adeude siete (7) meses de canon de arrendamiento que cubre el lapso desde mayo hasta noviembre 2024.
Negamos que nuestro representado JUNHUA FENG, adeude a los arrendadores la cantidad de DOS MIL CIENTO SETENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES (USA. $ 2.170) por cada mes de canon de arrendamiento.
Negamos cualquier hecho contenido en la demanda que no esté expresamente admitido.
HECHOS ADMITIDOS: Convenimos en que en fecha diez (10) de febrero de 2023, partes, integradas por ÁLVARO IGNACIO HERNÁNDEZ ALFONZO, LUIS RAFAEL CARDOZO ALFONZO Y ERIKA SOLANGE ALFONZO MEDINA, en su carácter de ARRENDADORES, contrataron con nuestro representado JUNHUA FENG, en su carácter de ARRENDATARIO, todos identificados con anterioridad, el arrendamiento de un inmueble destinado al uso comercial, distinguido con el N° 24, ubicado en la intersección de la Calle Comercio con Calle Ricaurte, Sector La Llanada, Guarenas, estado Miranda, el cual consta dos (2) plantas con un área aproximada de quinientos diez metros cuadrados (510,94 mts2) que el destino del inmueble era para la actividad de su negocio de Supermercado, que el lapso de duración es de dos (2) años fijo, desde el primero (01) de marzo de 2023 prorrogable por un (1) año, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 26 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento para uso comercial, que el canon de arrendamiento lo establecieron las partes de común acuerdo y de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 32, numeral 1, del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES ESTADOUNIDENSES (USA $ 500,00). Ahora bien, Ciudadana Jueza, la realidad de los hechos es que aun cuando el canon de arrendamiento establecido en el contrato (Cláusula Quinta) es la cantidad de QUINIENTOS DOLARES ESTADOUNIDENSES (USA $ 500,00) conjuntamente y sin que quedara establecido en los términos del contrato y soportado en treinta y cuatro (34) letras de cambio, cantidad de DOS MIL DÓLARES ESTADOUNIDENSES (USA $ 2.000,00) cada una, hicieron firmar a nuestro representado, adicionales a lo establecido en el contrato de arrendamiento, dichas TREINTA Y CUATRO (34) letras de cambio, a razón de dos mil dólares estadounidenses (USA $ 2.000,00) cada una de las letras de cambio, distribuidas por cada uno de los arrendadores, llevando desde el inicio, el canon de arrendamiento mensual, a la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS DÓLARES ESTADOUNIDENSES (USA $2,500,00), de las cuales ya fueron pagadas y entregadas las DIEZ (10) primeras, que se encontraban a nombre del Librador ÁLVARO IGNACIO HERNÁNDEZ ALFONZO ya identificado, significando que EL ARRENDADOR, ha cobrado por adelantado, con efectos negociables o cambiables, "letras de cambio", un 80% del canon mensual de la totalidad del canon arrendamiento por el tiempo acordado en el contrato (es decir cobro por adelantado 68.000,00 $ Estadounidenses) más dos (2) meses por adelantado (USA $ 5.000,00) que en lo adelante se detallarán, incumpliendo de manera flagrante lo establecido en la Ley que rige la materia, habiendo pagado, nuestro representado, JUNHUA FENG, hasta la presente fecha, las siguientes cantidades:
(… Omissis…)
(…) Durante los 22 meses que llevamos de contrato, nuestro representado a (Sic) cancelado una suma que va por encima de los USA $ 220.00,00. Asimismo, pretenden los ARRENDADORES que el ARRENDATARIO haga entrega del local al vencimiento del contrato, obviando su derecho de prórroga legal (…)
(… Omissis…)
En la anterior enumeración podemos observar lo que ha dicho la jurisprudencia en cuanto a la actualización del valor de la moneda, referido a que no se deben aplicar en INPC y la Variación del Dólar (sic) a una misma cuenta, en virtud que ambos son mecanismos de ajuste del valor de la moneda. Ahí se puede ver con perfecta observancia, como la variación de dólar hace que al Canon de Arrendamiento se vaya ajustando mes a mes, por lo que resulta improcedente también aplicar INPC, ya que ambos son mecanismos de ajuste del valor de la moneda y son excluyentes entre sí. En mayo el monto en dólares representó Bs. 93.317,51 y en diciembre la misma cantidad en dólares representó Bs. 93.317,51 y en diciembre la misma cantidad representó Bs. 115.292,31, hasta este mes ya que existe una diferencia de Bs. 21.974,80.
(…Omissis…)
CAPÍTULO V
PETITORIO
Por las razones anteriores, Ciudadana Juez, es por lo que, en nombre de nuestro representado, el ciudadano JUNHUA FENG, antes identificado, en su carácter de ARRENDATARIO, por cuanto ha cumplido de manera cabal con el pago de los cánones de arrendamiento que fueron pactados en contrato de arrendamiento de fecha diez (10) de febrero de 2023 de manera puntual y hasta la presente fecha, lo cual ha quedado demostrado con las consignaciones de pensiones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo (2°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, organismo determinado por el Estado para ello, sin menoscabo de los derechos que le corresponden en calidad de arrendatario, derechos irrenunciables, que se encuentran amparados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y las Leyes que rigen la materia, es por lo que solicitamos que el presente escrito sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarada en la Definitiva, SIN LUGAR LA PRESENTE DEMANDA QUE POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO han peticionado LOS ARRENDADORES (…)”
2.3. DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, dictó el extenso del fallo el 07/05/2025, en los términos siguientes:
“A los fines de emitir pronunciamiento en la presenta causa, se observa de las actas procesales que conforman este expediente, que en el presente caso se ha sustanciado pretensión de Resolución de Contrato, incoado por los ciudadanos ÁLVARO IGNACIO HERNÁNDEZ, ERICKA SOLANGE ALFONZO MEDINA y LUIS RAFAEL CARDOZO ALFONZO, en contra del ciudadano JUNHUA FENG, todos suficientemente identificados en los autos, cuyo objeto, tal como fue declarado en el escrito libelar de la demanda por los accionantes, es en específico, la resolución de un contrato locativo suscrito por las partes en fecha 10/02/2023 en razón del arrendamiento de un local comercial -en virtud de delatados incumplimientos del accionado arrendatario, en el pago del canon de arrendamiento, en el pago de servicios públicos y por incumplimiento en el caso de la constitución de una póliza de seguro-, siendo así declarado volitivamente por los demandantes mediante su petición, ante lo cual la parte demandada en uso de una infitatio rechazó, negó y contradijo la demanda, demanda y contestación que constan transcritas en la presente decisión.
En este punto se considera necesario señalar, que a fin de canalizar la pretensión tenemos los sucesivos actos del procedimiento en nuestro código adjetivo civil, debiendo darse observancia a lo consagrado por nuestro legislador en su artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al contenido que debe tener la demanda, allí se verifica la identificación de los sujetos, el elemento objetivo y el elemento causal señalados como los hechos y los fundamentos de derecho, requisitos que deben cumplirse sin cortapisas y de manera formal para que pueda llevarse a cabo y con normalidad la función jurisdiccional mediante el procedimiento elegido ya sea ordinario, breve, oral, especial o algún otro, en el tramite procedimental, pudiendo detectarse situaciones en las cuales se constaten defectos estructurales impeditivos de su tramitación como la incompatibilidad, para lo cual se considera la pertinencia de señalar lo estatuido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
(…. Omissis…)
De la norma precedentemente invocada, puede verificarse que (sic) entre otros supuestos, se prohíbe acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, siendo sólo permitido acumularlas cuando se pida que su resolución sea una como subsidiaria de la otra, siempre que sus procedimientos no sean incompatibles entre sí. Así ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n.° 837, fecha 09/12/2008, caso: Inversiones Sacla, C.A. (INSACLA), contra Leoncio Tirso Morique, en el expediente, n.º 08-364, lo que a continuación se transcribe: (… Omissis…)
Ahora bien, señalado lo anterior y en relación al caso de autos objeto del presente proceso, como ya se dijo, la declaración de voluntad petitoria es exclusiva del actor, éste, la ha fundamentado en el incumplimiento como causal de resolución de contrato producida por la condición resolutoria referida en el Artículo 1.167 del Código Civil y la cláusula resolutoria expresa del contrato de arrendamiento (octava), considerando los accionantes que todo lo cual le otorga derecho para solicitar la resolución del contrato y el pago de lo ya causado, y lo que se cause mientras dure el procedimiento como justa indemnización por el uso del inmueble, apuntalándose en criterio jurisprudencial dispuesto en la sentencia de nuestra máxima Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, n.º 1.443 de fecha 23 de octubre de 2014, considerando que estas son dos pretensiones tramitadas a través de un mismo procedimiento no se excluyen mutuamente.
Igualmente, se considera acertado hacer mención de decisión proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ocasión a un amparo constitucional propuesto contra un caso análogo (vid. sent. N.º 1280, Exp. 23-0331, caso: Distribuidora J.D.W, C.A. vs Juzgado Superior Segundo, de fecha 15/08/2023, Magistrada Ponente Dra. Tania D'Amelio Cardiet) mediante la cual se expreso (sic):
(… Omissis…)
De todo lo anteriormente expuesto podemos observar en relación a la demanda aquí propuesta por Resolución de Contrato de Arrendamiento, que se señaló como uno de sus fundamentos legales lo contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil entre otros artículos del código sustantivo civil, sin embargo, dada la especialidad en materia arrendaticia, se señaló la remisión del artículo 43 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a fin de que la sustanciación del presente asunto se efectuara por la vía del juicio oral consagrado en los artículos 859 y siguientes del Codigo de Procedimiento Civil, así con la pretensión de la terminación del contrato, también se solicitó la entrega del inmueble arrendado, y conjuntamente el pago de los cánones de arrendamiento insolutos incluso con indexación, observándose que son pretensiones planteadas de forma principal en una misma acción y como bien es conocido, tenemos al respecto criterio jurisprudencial vinculante en Sentencia proferida por la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Sucesión Alida Monsanto de Pizzolante contra Industrias Biopapel C.A., Exp. AA20-C-2019-000441 del 16/12/2020 que dispuso:
(… Omissis…)
En el presente caso de Resolución de Contrato, reiteramos ha sido demandada la entrega del local comercial arrendado, la resolución del contrato locativo -que no puede entenderse como un término diferente y excluyente al desalojo, y muy por el contrario abarca diferentes causales de terminación del contrato- y los cánones indexados de arrendamiento demandados como insolutos, le es aplicable lo dictaminado en los citados criterios jurisprudenciales, por cuanto se considera que los accionantes pretendiendo que mediante el procedimiento oral aplicable por la especialidad en materia arrendaticia, se profiera fallo favorable que le otorgue todo lo demandado, siendo que los cánones de arrendamiento deben ser demandados como daños y perjuicios por el procedimiento ordinario, una vez que se haya determinado la falta de pago de estos previamente, esta evidente mixturización de los procedimientos, no logra eludir las prohibiciones de acumulación por ser materia de eminente orden público se considera una falla estructural procedimental que ocasiona que se incurra en el presente caso en una inepta acumulación de pretensiones que constituye un quebrantamiento de índole constitucional que debe ineludiblemente declararse y ello conlleva a una evidente causal de inadmisibilidad de la demanda, de conformidad con lo que ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque es contraria a lo dispuesto en el artículo 78 eiusdem y artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y así se dispondrá de seguidas en el dispositivo de la presente decisión.”
2.4.- DE LOS INFORMES Y OBSERVACIONES.
Siendo la oportunidad para la presentación de informes, la representación judicial del litisconsorcio activo presentó sus conclusiones escritas, las cuales contienen una breve reseña de los pormenores del proceso, así como las consideraciones y fundamentos sobre el fallo que, a su juicio, dio motivo a su impugnación.
Igualmente, la representación judicial de la parte demandada hizo lo propio y esgrimió una serie de argumentos, al igual que una sinopsis de diferentes extractos jurisprudenciales, que justifican la decisión adoptada en la sentencia. No obstante, con respecto a su impugnación limitada (falta de condenatoria en costas), observó se tomase en consideración lo establecido en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad para presentar observaciones a los informes de la parte contraria, la representación judicial de la parte demandada realizó acotaciones sobre las delaciones expuestas por la contraparte; las cuales desestimó, toda vez que, a su juicio, la “iudex a quo” no yerra en su argumentación. Por último, insistió en que, para los efectos de la apelación, se tenga en consideración lo establecido en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil.
III.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
En la instrucción procedimental provocada por ambas partes para la recisión o sustitución de la decisión del A-quo (primer grado de competencia funcional), es de advertir que conforme al carácter ordinario y devolutivo de recurso de apelación (devuelve la jurisdicción al superior en aquello que se ha impugnado -tantum devolutum quantum apellatum-), la decisión que se dicte tendrá como presupuesto el gravamen o agravio de quien recurre; y, como límites objetivos, los puntos de la sentencia que han sido expresamente impugnados por cada cual.
En virtud de lo antes mencionado, resulta necesario significar que el pronunciamiento se hará; en primer lugar, con respecto al agravio o gravamen expuesto por la parte actora sobre la motivación del fallo proferido por el A-quo; y, en segundo lugar, con respecto al agravio o gravamen expuesto por la parte demandada sobre la parte resolutiva del mismo fallo, ante la falta de condenatoria en costas a la parte actora
3.1. APELACIÓN DE LA PARTE ACTORA.
El que observe el modo en que se desarrolla un proceso judicial, verá, en efecto, que el mismo consiste en una serie de actividades realizadas por personas, que colaboran para la consecución del objeto común que consiste en el pronunciamiento de una sentencia; esta colaboración no es simultánea, sino sucesiva, de modo que las distintas actividades que deben ser realizadas por las diversas personas que toman parte en el proceso, se distribuyen en el tiempo y en el espacio siguiendo un cierto orden lógico, casi como en un drama teatral, donde las intervenciones de los actores se suceden no por casualidad, sino siguiendo el hilo de la acción, de modo que la frase sucesiva está justificada por la precedente y, a su vez, da ocasión a la que viene después; el orden en que se desarrolla el discurso de los interlocutores no podría alterarse sin destruir el sentido.
En ese sentido, gran parte de la comunidad de procesalistas conciben el “proceso”, como un complejo mecanismo conformado por una serie o sucesión jurídicamente regulada -procedimiento- de actos -del órgano jurisdiccional, las partes, terceros, etc.- tendentes en la aplicación o realización del Derecho en un caso concreto -sentencia-; en razón de una relación jurídica, a la que denominan “relación jurídica procesal”.
Propugnan estos miembros -Von Büllow, Pietro Castro, Rengel Rombert, entre otros-, que la concepción del proceso como una relación jurídica bosqueja, con mayor certidumbre, la unidad del proceso y su estructura; tomando, para ello un aspecto distintivo predominante, como lo es que la relación jurídica procesal presenta sujetos, objeto y presupuestos totalmente diferentes de la relación jurídica material. Mientras los sujetos de la primera relación son el demandante, el juez y el demandado –actus trium personarum-, los sujetos de la segunda relación son los titulares activo y pasivo del presunto derecho subjetivo lesionado.
Así pues, señalan que el objeto de la relación jurídica procesal es inmediato y tiene como fin la prestación jurisdiccional, en cambio, el objeto de la relación jurídica material es mediato y tiene como fin la realización del bien de la vida. Mientras los presupuestos de la primera relación se refieren al proceso, y pueden ser descritos como presupuestos de existencia o de validez -falta de jurisdicción, acumulación prohibida, legitimación, etc.-, los presupuestos de la segunda relación se refieren al derecho privado y son la capacidad, la idoneidad del objeto y la cualidad.
Siguiendo esta línea -eminentemente procesal- argumentativa, y, a sabiendas de que no hay proceso puramente abstracto que exista por sí y para sí mismo; debemos mencionar al objeto del proceso, o, como algunos autores lo denominan, pretensión procesal -termino que usan como sinónimo de objeto litigioso-, cuyo núcleo esencial es “la petición”. (Resaltado propio)
Si la pretensión procesal -sinónimo de objeto litigioso- se mantiene, como sabemos, hasta el final del proceso y es a través de la declaración de voluntad realizada por una persona mediante la cual formula una petición fundada al órgano jurisdiccional para que actúe frente al demandado, exigiéndole el cumplimiento de una prestación, sin duda alguna esta declaración petitoria representa el objeto del proceso y sobre ella recae toda la actividad de los sujetos procesales. (Resaltado propio)
Pretensión procesal y objeto del proceso son conceptos sinónimos, que suponen la declaración de voluntad hecha por el actor, a través de una petición fundada, para obtener una sentencia.
En conclusión, podemos afirmar que la pretensión procesal es, pues, no solo el reflejo jurídico de la acción material -bienes jurídicos tutelados por la ley sustantiva-, cuyo ejercicio la transporta -demanda- al proceso “jurisdiccionalizándola” para que el Estado pueda tutelarla -prestación jurisdiccional-, sino que, además, es creadora de la relación jurídica procesal. Sin embargo, hay que tener presente, su eficacia no se agota con su simple aparición, sino que se produce e interactúa continuamente en una sucesión de causa y efecto -carácter dinámico del proceso-, ante lo cual, debemos, en consecuencia, identificar cuáles son las actividades -jurídicamente reguladas- que se deben llevar a cabo para llegar a obtener la providencia jurisdiccional.
Para encauzar la pretensión procesal en ese complejo mecanismo conformado por una serie o sucesión de actos jurídicamente regulados, el cual, como ya mencionamos, se denomina procedimiento, deben delimitarse los elementos individualizadores de la pretensión procesal, establecidos en nuestra legislación adjetiva -entre otros- en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, cuando se refiere a la demanda y su contenido, exigiendo que conste; (i) los “sujetos” o elemento subjetivo, esto es, datos y circunstancias de identificación del actor y del demandado (Ord. 2° y 3°); (ii) el “petitum” o elemento objetivo, “lo que se pida” (Ord. 4°); y, (iii) la “causa petendi” o elemento causal, los fundamentos de esa petición, es decir, los hechos y los fundamentos de derecho (Ord. 5°). (Resaltado del Tribunal).
La identificación y determinación de estos elementos contribuye no solo al entendimiento de la acumulación de pretensiones -además de la litispendencia, reforma de la demanda, cosa juzgada, etc.-, sino también, y principalmente, posibilita una mejor compresión de la tutela judicial efectiva, ya que en la medida en que se precisen dichos elementos se tiene un proceso rápido y eficaz,: rápido, porque fijando con precisión el objeto del proceso se evitan todas las formas de dilaciones indebidas; y, eficaz, porque atiende al principio de economía procesal, es decir, permite obtener el máximo de resultados, en un mínimo de actividad procesal.
Como es obvio, cuando el objeto del proceso o pretensión procesal -el cual, como regla general, este debe ser cierto y determinado, y así el artículo 340.4° eiusdem, establece que el objeto de la pretensión deberá determinarse con “precisión”- no concuerda con los requisitos de acondicionamiento -formales- para su postulación -demanda- a través del procedimiento escogido -llámese ordinario, oral, breve, especial, ejecutivo, etc.-, ya sea, por así indicarlo la ley -véase, entre otros, artículo 16 eiusdem- expresamente, o por ser incompatible con este -véase art. 78 eiusdem-, ello impide que la función jurisdiccional pueda cumplir su cometido, ya que se trataría de un defecto estructural que imposibilita su viabilidad y consecuente tramitación procedimental. ASÍ SE ESTABLECE. -
En ese sentido, resulta pertinente traer a colación lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”. (Resaltado del Tribunal).
Se desprende claramente de la norma que antecede, que, entre otros supuestos, está prohibido acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, siendo sólo permitido acumularlas cuando se pida que su resolución sea una como subsidiaria de la otra, siempre que sus procedimientos no sean incompatibles entre sí. Así ha sido sostenido por esta Sala, entre otras en sentencia N.º 837, de fecha 9 de diciembre de 2008, caso: Inversiones Sacla, C.A. (INSACLA), contra Leoncio Tirso Morique, en el expediente, N.º 08-364, lo siguiente:
“…Asimismo, el artículo 78 eiusdem, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
…Omissis…
Conforme a las anteriores consideraciones y al criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…”. (Resaltado del Tribunal).
Ahora bien, tocante al objeto del proceso, cuya fijación es realizada exclusivamente por la declaración de voluntad petitoria del actor, éste, luego de un histórico narrativo de los hechos y sus causas, la fundamenta -causa petendi- en: (i) PRETENSIÓN RESOLUTIVA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO; (ii); PRETENSIÓN RESOLUTIVA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INEJECUCIÓN DE LA CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA (CONTRATACIÓN DE SEGURO DE INCENDIO); (iii) PRETENSIÓN RESOLUTIVA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INEJECUCIÓN DE LA CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA (PAGO DE SERVICIOS); (iv) PRETENSIÓN INDEMNIZATORIA (DAÑOS Y PERJUICIOS – LUCRO CESANTE Y DAÑO EMERGENTE); e, (iv) INDEXACIÓN JUDICIAL (DE LOS CONCEPTOS CONDENADOS DESDE LA FECHA DE LA CITACIÓN HASTA QUE LA SENTENCIA QUEDE DEFINITIVAMENTE FIRME), con base en los artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271 y 1.592 del Código Civil, artículos 1, 14 y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y las Cláusulas Primera, Quinta Décima Cuarta y Décima Sexta del Contrato de Arrendamiento; con el fin de que el órgano jurisdiccional sujete al obligado (así se ordene en la sentencia) a la devolución del inmueble, al pago de los daños materiales y a la indexación judicial. A saber: “1. Resolver el contrato de arrendamiento por tiempo determinado-cláusula octava- suscrito en fecha 10 de febrero del 2023; y en consecuencia, se ordene a la parte demandada hacer entrega, libre de bienes y personas, del inmueble n° 10-01, que fue identificado erróneamente en el contrato con el número 24 (distinguido comercialmente con la denominación "Supermercado Hong Kong C. A."), ubicado en la intersección de la calle Comercio con la calle Ricaurte, sector La Llanada, Guarenas, Municipio Plaza, Estado Bolivariano de Miranda. 2. Pagar la suma de TRECE MIL VEINTE DÓLARES ESTADOUNIDENSES ($ 13.020,00), por concepto de indemnización de daño emergente consistente en la pérdida experimentada en mi patrimonio, derivada inmediatamente del incumplimiento culposo del deudor, equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas vencidas correspondientes a los meses mayo 2024 hasta octubre 2024, a razón de DOS MIL CIENTO SETENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES (Bs. 2.170,00), por cada mes. Dicho señalamiento configura que la deuda que hoy se demanda se encuentra determinada y vencida. 3. Cancelar la suma mensual de DOS MIL CIENTO SETENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES (Bs. 2.170,00), como justa indemnización por el uso del inmueble mientras dure el procedimiento y hasta la entrega del mismo libre de personas y bienes. 4. En cancelar las sumas adeudadas y presentar las solvencias respectivas, por concepto de los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y domiciliario, telefónico y de cualquier otro del que resultare usuario; de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento por tiempo determinado. 5. Se ordene la indexación de los conceptos condenados desde la fecha de citación hasta que la sentencia quede definitivamente firme.”. (Énfasis del Tribunal)
Del mismo modo, sobre el procedimiento a seguir, se estableció el oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil –por virtud de la remisión supletoria contenida en al artículo 43 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial-, dado que la prestación constitutiva de la inejecución que se denuncia se haya vinculada con un inmueble, tal y como precisa el actor, destinado para el uso comercial.
De la lectura anterior se desprende, que la representación judicial de la parte actora pretende encauzar, en un mismo procedimiento, pretensiones de condena, cuya eficacia preponderante o de mayor grado es la obtención de una sentencia consistente, no solo en la coacción potencial de la entrega forzosa del local comercial como consecuencia de la terminación del contrato, sino, además, los daños y perjuicios por la inejecución, tanto de la obligación principal del arrendatario, esto es, el pago de los cánones de arrendamiento, como también de otras obligaciones contenidas en el contrato (seguro de incendio y el pago de los servicios); supuestos que se asemejan claramente a las causales de desalojo previstas en el artículo 40 a) e i) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, es importante precisar que en materia de arrendamiento comercial, la jurisprudencia patria ha señalado que para obtener la devolución de un local comercial, ello solo es posible a través de la pretensión de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial son causales taxativas de desalojo, sino que también lo es cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), tal como el mencionado artículo lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva (en virtud del principio de especialidad de la materia que priva preferentemente respecto a la reglas generales). (Subrayado del Tribunal)
Así, pues, “(…) Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes (…)” (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil, caso: ADRIÁN SALAS DE URARTE y AINHOA ALAITZ SALAS DE URARTE, contra la sociedad mercantil INVERSIONES 09043 C.A., Exp. AA20-C-2022-000363, de fecha 02/06/2023, con ponencia del Magistrado Dr. JOSÉ LUÍS GUTIÉRREZ PARRA)
Del criterio antes transcrito, observa quien suscribe que no es viable, tal y como lo pretende la parte actora, obviar las disposiciones especiales inquilinarias, más aún, existiendo causales específicas que regulan las situaciones de hecho aquí invocadas (vid. art. 40 a) e i) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), y favorecer la aplicación de normas de derecho común, “(…) ya que ello pudiera significar el dejar de lado toda la protección que el legislador le ha venido concediendo al arrendatario como débil jurídico, y que de manera reiterada y progresiva se ha venido incorporando a la nueva legislación inquilinaria, dejando abierta la posibilidad de que se intentasen pretensiones resolutorias por cualquier motivo (…)”. (Vid. sentencia referida supra)
Por lo tanto, siendo que la voluntad petitoria del actor lleva implícita –eficacia preponderante o de mayor grado- consecuencias establecidas en el artículo 40 a) e i) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vale decir, las causales para el desalojo de locales comerciales referentes a la falta de pago y a la inejecución de las obligaciones contenidas en el contrato, considera quien suscribe que esta resulta de pertinente aplicación al caso que nos ocupa (aun cuando el actor no lo haya invocado), toda vez que dicha normativa se haya vinculada de forma necesaria a la cuestión principal debatida en el proceso (principio iura novit curia). ASÍ SE ESTABLECE. -
En cuanto a la acumulación de las pretensiones de desalojo e indemnizatoria (daños y perjuicios), la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia -apelación de autoridad referida acertadamente por el A-quo-, con ocasión a un amparo constitucional propuesto contra una decisión proferida -en un caso análogo- por quien suscribe (vid. sent. N.º 1280, Exp. 23-0331, caso: Distribuidora J.D.W, C.A. vs Juzgado Superior Segundo, de fecha 15/08/2023, Magistrada Ponente Dra. Tania D´Amelio Cardiet); declaró:
(…) Del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente.
Ahora bien, en el juicio primigenio la acción ejercida no fue la resolución del contrato de arrendamiento, sino el desalojo, por lo que resulta necesario diferenciar tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación -siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual.
A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos.
Precisado lo anterior, y a los fines de determinar si efectivamente el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, incurrió en un error al establecer el carácter subsidiario de las pretensiones (desalojo y cobro de cánones vencidos) esgrimidas por la ciudadana Betzabeth Acuña Martínez, contra la sociedad mercantil Distribuidora J.D.W., C.A., esta Sala estima necesario transcribir el petitorio de la demanda de desalojo. Al respecto, observa lo siguiente:
“(…) SEGUNDO: CON LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER EL DEMANDADO DEJADO DE PAGAR DOS 02 CANONES DE ARRENDAMIENTO CONFORME A LA LEY Y AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta con base al literal a) del artículo 40 de la ley de Regulación de Alquileres para Uso Comercial, por la ciudadana BETZABETH ACUÑA MARTÍNEZ, (…), sociedad mercantil DISTRIBUIDORA J.D.W. C.A.
TERCERO: CON LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER CAMBIADO EL USO DEL INMUEBLE EN CONTRAVENCIÓN A LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta con base al literal d) del artículo 40 de la ley de Regulación de Alquileres para Uso Comercial (…).
CUARTO: CON LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES QUE LE CORRESPONDEN
CONFORME A LA LEY Y AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta con base al literal i) del artículo 40 de la ley de Regulación de Alquileres para Uso Comercial (…).
QUINTO: SE CONDENA al pago de los cánones insolutos correspondiente a los meses febrero y marzo de 2019, estimados para el momento de la interposición de la demanda en la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS RESENTA Y OCHO CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 263.868,80), el cual se entiende exclusivamente con respecto a la petición del desalojo por el impago de los cánones convenido, como una de las peticiones principales que nos ocupa (…).
SEXTO: SE ORDENA la entrega material del inmueble constituido por terreno identificado como Lote N.°01, y el local comercial sobre el construido, situado en el Sector La Llanada, Calle Ayacucho distinguido con el número 36-01, Parroquia Guarenas Municipio Ambrosio Plaza del estado Bolivariano de Mirada, el cual posee una superficie aproximada de CIENTO NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS CUADRADOS (191,60 mts2) (…)”.
En atención a las consideraciones precedentemente expuestas, y luego de una revisión de los términos en que la ciudadana Betzabeth Acuña Martínez (parte actora en el juicio primigenio), se evidencia claramente que planteó de forma conjunta, una demanda de desalojo de un local comercial -inicialmente por falta de pago de cánones de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2019- por daños al bien inmueble arrendado de obligatorio trámite por el procedimiento especial oral previsto en los artículos 859 y siguientes del código adjetivo civil ordinario, cuya naturaleza es sumaria, y a su vez una pretensión de cobro de daños y perjuicios ocasionados por este, que debe ser instruida por el procedimiento ordinario previsto en los artículos 338 y siguientes eiusdem; lo cual, a entender de la amplia jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia (Vid. sentencias números 972/2016, 500/2014, 75/2005, entre otras) así como las dictadas por esta Sala Constitucional (vid. Sent. N° 1443 del 23 de octubre de 2014, caso: Economax Pharmacia’s Zona Industrial C.A.), se constituye en la conjunción de dos pretensiones disímiles cuyo conocimiento se ventila a través de procedimientos que son incompatibles entre sí, configurándose así uno de los supuestos de la inepta acumulación de pretensiones; por lo cual, evidenciándose lo aludido por la parte demandada, hoy accionante la sociedad mercantil -Distribuidora J.D.W., C.A.- , toda vez que su acción por desalojo, estaba dirigida a obtener la devolución del inmueble arrendado -local comercial- y, fue acumulada de manera directa y principal una reclamación de cobro de cánones de arrendamiento insolutos, por lo que resulta inadmisible por inepta acumulación de pretensiones, de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, la Sala considera que en el caso sub examine, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, al considerar que la pretensión del pago de cánones de arrendamiento insolutos solicitada era accesoria de la pretensión de desalojo, obvio con tal proceder que lo peticionado por la parte actora en el juicio primigenio fueron dos pretensiones planteadas de forma principal en una misma acción (demanda de desalojo) (…)”
Bajo la predica de la jurisprudencia mencionada, la pretensión de desalojo con base a las causales contenidas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no es acumulable con la pretensión indemnizatoria (daños y perjuicios), por cuanto estas han de tramitarse por procedimientos distintos, toda vez de la pretensión de desalojo de locales comerciales y de daños y perjuicios (sobre este último, véase art. 338 del Código de Procedimiento Civil) responden, por su naturaleza, a modelos procesales que están pensados para un objeto, materia y procedimiento determinado, como lo es, para el caso del desalojo, el procedimiento oral previsto en nuestra ley adjetiva civil (vid. remisión supletoria art. 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). ASÍ SE ESTABLECE. -
Es claro, pues, que la jurisprudencia constitucional -de reciente data- ha sido categórica en señalar que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, dado que ello constituye una violación de índole constitucional. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que estas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, ya que ello constituye una causal de inadmisibilidad de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE. -
De allí que resulte forzoso considerar que, en el presente caso, estamos en presencia de un típico caso de inepta acumulación prohibida, por tratarse de pretensiones de condena, cuya eficacia preponderante o de mayor grado es la obtención de una sentencia consistente, no solo en la coacción potencial de la entrega forzosa del local comercial como consecuencia de la terminación del contrato, sino, además, los daños y perjuicios por la inejecución de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, las cuales requieren, claro está, de un encauce procedimental distinto por razones de orden, celeridad y diversa tramitación que caracteriza cada tipo de proceso, y en específico cada procedimiento. ASÍ SE ESTABLECE. –
3.2.- APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA.
El Código de Procedimiento Civil entronizó, en cuanto a la regulación de las costas, un sistema objetivo, por el que dispuso que habría condena para “… la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia…” (vid. art. 274 del Código de Procedimiento Civil); lo que conduce a deducir que el elemento indicador de la condena es el hecho objetivo del vencimiento -victus victori-, aplicable, en general, a un sin número de procedimientos -con excepción, entre otros, del amparo constitucional- en virtud de la remisión supletoria de otros textos normativos. (Énfasis del Tribunal)”
Hablamos de vencimiento cuando el objeto de la pretensión formulada por el actor es declarado con lugar; o a la inversa, en la negativa de todo lo que se pide (petitum), que, al no ser así, el vencimiento no es total sino parcial; y, en tal caso, la condenatoria en las costas es improcedente. (Vid. art. 275 ejusdem)
Las costas, en sentido general, constituyen una institución del derecho procesal relacionada con los efectos del proceso. Solo cuando éste culmina nace la necesidad de exigir el pago por parte del obligado, como consecuencia de la condena o de las condenas -si hubiese habido incidencias- que se ocasionaron en el transcurso del proceso; de esta manera, conforme a la estimación o desestimación que haga el jurisdicente de la demanda, se determinará el titular de las costas y al obligado en cancelarlas, en cuyo caso deberá así señalarlo expresamente.
La ley no las define claramente, sin embargo, ellas comprenden todas las erogaciones hechas por la parte vencedora a lo largo del proceso, dentro de las que se incluyen: (i) los gastos o costos propiamente dichos; y, (ii) los honorarios profesionales de los abogados que hubiere contratado para su representación, asistencia o defensa.
De esta forma, la condena en costas procesales persigue reestablecer el equilibrio patrimonial roto en perjuicio del litigante vencedor que, a pesar de haber resultado victorioso en la litis, pues su derecho fue reconocido judicialmente, ve disminuido su patrimonio como consecuencia de los gastos o desembolsos que tuvo que hacer a lo largo del juicio para obtener precisamente el reconocimiento de su razón.
Así pues, las costas procesales no forman ni pueden formar parte de la pretensión deducida, desde luego que ellas no son sino la sanción que se impone al litigante que resulta totalmente vencido en el proceso o en una incidencia, de allí que su pronunciamiento está supeditado al acontecimiento futuro e incierto del vencimiento total. En este sentido las costas son un accesorio del fracaso absoluto y es deber del juez su declaratoria sin necesidad de que se le exija.
Tocante a la condenatoria en costas en supuestos en que la demanda sea declarada inadmisible, ha expresado el Dr. Ricardo Henríquez La Roche lo siguiente:
“...cuando la sentencia declara inadmisible la pretensión o excepción. Aquí el vencimiento total versa sobre el proceso incoado por ese medio y cumplido hasta el estado de sentencia, en cuanto es generativo de gastos, y por ello el juez debe condenar en costas a aquel que haya deducido indebidamente la pretensión o la defensa. Si el actor deduce una pretensión inadmisible, la cual es declarada tal en la sentencia definitiva (cfr Art. 361) o inicia y propulsa el cobro de un crédito por un procedimiento impertinente, o el reo incoa un incidente de índole netamente procesal ...tiene cumplida aplicación el principio chiovendiano antes visto, de que la defensa –no de un derecho sustancial directamente- del proceso por parte del que pretende el reconocimiento de ese derecho sustancial, no debe menguar la integridad de ese derecho. Luego, el carácter accesorio de las costas incumbirá mediatamente a ese derecho sustancial a los fines de aplicar el criterio del vencimiento total...” (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil, Tomo II. Editorial Torino. Caracas 1996.pp.382).
En sintonía con lo mencionado, la jurisprudencia vernácula estableció que “… cuando el proceso se extingue en virtud de la declaratoria de inadmisibilidad de la pretensión, se considera que la parte actora resulta totalmente vencida y, en consecuencia, por haber conminado a la parte demandada a ejercer su derecho a la defensa mediante actuaciones de las cuales se derivan gastos relacionados con el proceso, habrá lugar al resarcimiento de tales erogaciones mediante la condenatoria al pago de las costas procesales.” La Sala concluyó que “la parte demandada fue obligada a litigar y resultó victoriosa en el juicio, pues la inadmisión decretada no se hizo preliminarmente en la etapa procesal prevista para ello, sino en la instancia superior por conducto de la apelación ejercida por la ella, lo cual sin lugar a dudas da lugar a la condenatoria en costas.” (Vid. sentencia número 256 del 17/05/2023, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrado Dra. Carmen Eneida Alves Navas)
Al amparo de la doctrina invocada y con base a los argumentos que preceden, quien suscribe concluye que cuando ocurre la extinción del proceso, como consecuencia de declararse la inadmisible de la pretensión, tal y como sucedió en el presente caso, quien la instauró debe considerarse vencido totalmente, ya que por tal razón conminó al demandado a ejercer su defensa, ocasionando que este incurriera en gastos y, en consecuencia, para reestablecer el equilibrio patrimonial roto, habrá lugar al resarcimiento de tales erogaciones y ello se consolida con el pago de las costas procesales, tal y como quedara establecido en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE ESTABLECE.
IV.- DECISIÓN.
A la luz de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley; DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado FELIPE NARCISO HERNANDEZ APONTE, inscrito en Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo el N.º 37.009, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos ÁLVARO IGNACIO HERNÁNDEZ ALFONZO, ERICKA SOLANGE ALFONSO MEDINA y LUIS RAFAEL CARDOZO ALFONZO, venezolanos, mayores de edad e identificados con la cédula V-13.321.438, V-12.828.410 y V-16.821.519, respectivamente, el 14/05/2025, en contra de la sentencia proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, el 07/05/2025;
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS (LUCRO CESANTE Y DAÑO EMERGENTE) incoaren los ciudadanos ÁLVARO IGNACIO HERNÁNDEZ ALFONZO, ERICKA SOLANGE ALFONSO MEDINA y LUIS RAFAEL CARDOZO ALFONZO, venezolanos, mayores de edad e identificados con la cédula V-13.321.438, V-12.828.410 y V-16.821.519, respectivamente, en contra del ciudadano JUNHUA FENG, de nacionalidad china, mayor de edad e identificado con la cédula N. º E-82.230.717;
TERCERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado DOUGLAS IGNACIO DELGADO ACEVEDO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JUNHUA FENG, de nacionalidad china, mayor de edad e identificado con la cédula N. º E-82.230.717, el 19/05/2025, en contra de la sentencia proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, el 07/05/2025, solo en lo que respecta a la condenatoria en costas;
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora por resultar totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil;
QUINTO: SE MODIFICA la sentencia proferida el 07/05/2025, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en lo referente a la condenatoria en costas de la parte vencida;
SEXTO: DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN en formato PDF (formato de documento portátil), para su registro en el archivo digital correspondiente al copiador de sentencias, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil; y,
SÉPTIMO: SE ORDENA la publicación del presente fallo en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia, tal y como lo indica el artículo 9 de la Resolución N.º 01-2022, de fecha 16/06/2022, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; y,
OCTAVO: SE ORDENA LA NOTIFICACIÓN DE LAS PARTES, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Guarenas a los doce (12) días del mes de diciembre de dos mil veinticinco (2025). Años: 215º y 166º.
EL JUEZ,

MARIO V. ESPOSITO CASTELLANOS
LA SECRETARIA,

ABG. NEICY Y. PÉREZ GUERRA.

En la misma fecha, siendo las tres (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión, dejándose copia en el formato digital correspondiente al copiador de sentencias llevado por este Tribunal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

ABG. NEICY Y. PÉREZ GUERRA.

Exp: S2-203-25
MEC/NPG/PA.
SENTENCIA INTERLOCUTORIA C/F DEFINITIVA.