TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
215º y 166º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.245.125.

Abogados en ejercicio FRANZ MIGUEL LUQUE BLANCO, GUSTAVO ADOLFO LUQUE BLANCO, PASCUAL ALBERTO PACHECO GONZÁLEZ, GABRIEL ARMANDO MARTÍNEZ CHANG y FRANKLIN JOSÉ CARMONA CARRASCO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.128, 27.562, 28.596, 106.631 y 173.045, respectivamente.

Ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-9.218.848.

Abogado en ejercicio LEANDRO RAFAEL FERNÁNDEZ URBINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 222.349.

DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

25-10.331.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio LEANDRO RAFAEL FERNÁNDEZ URBINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 05 de junio de 2025, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, contra la prenombrada ciudadana, plenamente identificados en autos, ordenándose la entrega material del inmueble arrendado libre de bienes y personas.
En fecha 25 de junio de 2025, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que sólo la parte actora hizo uso de tal derecho.
En fecha 23 de septiembre de 2025, esta alzada dejó constancia del vencimiento del lapso previsto para la presentación de las observaciones a los informes dejando asentado que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, por lo que se fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal para decidir el recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe pasa a hacerlo en los siguientes términos y bajo las siguientes consideraciones.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 18 de diciembre de 2024, el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, estando debidamente asistido por el abogado en ejercicio FRANZ MIGUEL LUQUE BLANCO, procedió a demandar a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL; sosteniendo para ello -entre otras cosas-, lo siguiente:

1. Que su apoderado, ciudadano MAURO DANIEL FERMI AGRIFOGLIO, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de abril de 2019, anotado bajo el No. 36, folios 112 al 117, Tomo 50 de los libros de autenticaciones respectivos, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial ubicado entre la calle Zamora y la Avenida Cristóbal Rojas, sector “Pueblo Abajo” de la ciudad de Charallave en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, con un área aproximada de trescientos cuarenta y seis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (346,03 Mts2), construido sobre un lote de terreno de mayor extensión de su propiedad.
2. Que conforme a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de abril de 2019, y se ha venido prorrogando automáticamente por periodos de un (01) año, con los respectivos ajustes inflacionarios en el canon de arrendamiento mensual.
3. Que al inicio de la mencionada relación arrendaticia se estableció en la cláusula tercera del contrato, un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), siendo este cancelado por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) días de cada mes en la cuenta de ahorro del Banco de Venezuela No. 0102-0471-25-0109343839, cuya titularidad corresponde al ciudadano MAURO DANIEL FERMI AGRIFOGLIO.
4. Que se ha venido prorrogando el contrato con el respectivo ajuste del canon de arrendamiento, según los pactado en el contrato, lo cual le ha informado a la arrendataria mediante notificaciones de fechas 9 de marzo de 2000, 8 de febrero de 2022 y 11 de marzo de 2024, lo que dio lugar a que la arrendataria hiciera el pago de manera extemporánea solamente de las mensualidades correspondientes a los meses de marzo y abril de 2023.
5. Que la arrendataria se ha negado a pagar de forma injustificada, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2023, enero, febrero y marzo del año 2024, por la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), y los meses correspondientes a abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2024, por la cantidad de DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 18.500,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), adeudando para entonces –según su decir- un totalidad de veinte (20) cánones de arrendamiento.
6. Que la parte demandada a su vez incumple la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, relacionada al destino que se le dará al inmueble, debido a que el mismo fue dado en arrendamiento con el fin de que funcionara únicamente una sociedad mercantil propiedad de la arrendataria, dedicada al ramo de compra y venta de todo tipo de artículos de limpieza para el hogar y personales, no pudiendo dar otro uso sin el consentimiento expreso y dado por escrito por el arrendador.
7. Que actualmente funciona en una parte del local comercial una sociedad mercantil llamada “CORPORACIÓN LIMPIOLIN, C.A.”, de cuyos estatutos sociales se puede evidenciar que la hoy demandada no es propietaria ni accionista, por lo que –a su decir- se incurre en el incumplimiento de la cláusula anteriormente mencionada.
8. Que la parte demandada realizó una división interna del inmueble de tres (3) espacios, en un lado con paredes de bloque y por otro lado con madera, ello –a su decir- sin el consentimiento del arrendador, explotándose en cada uno de los espacios una actividad comercial distinta, como son, la venta de productos de limpieza, en otro espacio una lunchería los fines de semana y finalmente en el tercer espacio guardan productos como andamiaje, tráileres, toldos, carruchas, etc., pertenecientes a comerciantes de economía informal, sin el consentimiento del arrendador.
9. Fundamentó la presente demanda en los artículos 26, 51, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en los artículos 1.264, 1.133, y 1.592 del Código Civil venezolano; los artículos 13, 16, 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación el Arrendamiento Inmobiliario y el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
10. Que en virtud de lo antes expuesto, procede a demandar a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, y como consecuencia, se le condene a la entrega inmediata del mismo, libre de cosas, bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió.
11. Por último, estimó la presente demanda en la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) y solicitó que la misma sea admitida, tramitada por el procedimiento oral y declarado con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 20 de febrero de 2025, la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, estando debidamente asistida por el abogado en ejercicio LEANDRO RAFAEL FERNÁNDEZ, procedió a contestar la demanda incoada en su contra; sosteniendo textualmente lo siguiente:
“(…) Es el caso, que el día 25 de enero de 2024, recibí de manos del alguacil su despacho una citación para presentarme y contestar la demanda interpuesta en mi contra por el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA cuya identificación esta supra expuesta en el expediente del procedimiento N-° 3115-2024, por el hecho de que poseo con el (sic) una relación arrendaticia, ahora bien partiendo de hecho en particular es lo menos decir que es por demás dolosa e inescrupulosa en los hecho (sic) tal y como los describe en su demanda debido a que omite que la relación que posee de arrendamiento tiene mas (sic) de diez (10) años, ya que allí funciono (sic) por mucho tiempo una licorería de mi propiedad llamada "LICORERIA V MEDARLY V, C.A" (…) por lo que es malicioso por decir lo menos que poseemos una relación contractual desde el martes 30 de abril 2019, cuando la parte demandante esta consiente que no es asi (sic), otro punto controvertido es el hecho de que asegura que me encuentro subcontratando a la Sociedad (sic) Mercantil (sic) "CORPORACION LIMPIOLIN, C.A" ya plenamente identificada en el expediente, el inmueble lo cual es totalmente falso ellos tienen como base de su estancia allí un contrato de cuota de participación el cual anexo al presente documento marcado con la letra "B", es de destacar ciudadano Juez (sic) que mi persona en su momento junto con mi hijo fuimos los que levantamos desde los cimientos el edificio y los locales allí existentes, el propietario en ningún momento participo (sic) en su construcción y sobre este particular declaro mi "buena Fe" debido a que todo fue realizado bajo su autorización, de manera publica (sic), notaria a los ojos de todos, de lo cual poseo tanto facturas, recibos y permisos dados por la autoridad competente en (sic) su (sic) del Municipio Cristobal (sic) Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, pero debido a su volumen será presentado al debate oral establecido en el Articulo (sic) 864 del Código de Procedimiento Civil invocado por la demandante, entonces el mismo intentado mi desalojo inmediato entraría enriqueciéndose sin ninguna causa hecho tipificado en el Articulo 1.184 del Código Civil, estoy consiente (sic) del hecho de que me ha sido imposible cancelar los cánones convenidos por causas que exceden de mis fuerzas pero es un hecho que en el inmueble habito y que es una realidad que también es con plena autorización del ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, no es mi intención de evadir con esto mis responsabilidades con el (sic), ya que intervino de manera Judicial (sic) a nuestra controversia espero negociar de manera franca nuestra situación (…)”.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.
PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 09 al 14 del expediente) marcado con letra “A” en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de abril de 2019, anotado bajo el No. 36, Tomo 50, folios 112-117 de los libros llevados por dicha notaría, suscrito entre el ciudadano MAURO DANIEL FERMI AGRIFOGLIO, actuando en nombre y representación del ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, acordándose -entre otras- las siguientes cláusulas:
“(…) PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO: “EL ARRENDADOR" da en arrendamiento a "LA ARRENDATARIA" quien lo recibe como tal, Un (sic) (sic) Inmueble propiedad de su representado, constituido por: Un (01) Local (sic) Comercial (sic), ubicado entre la Calle (sic) Zamora y Avenida (sic) Cristóbal Rojas, Sector (sic) Pueblo Abajo de la ciudad de Charallave Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda. El Local (sic) Comercial (sic) tiene una superficie total aproximada de TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO TRES DECIMETROS CUADRADOS (346,03 Mts2) y consta de las siguientes dependencias: Dos (02) Pisos (sic) o Plantas (sic). La Planta (sic) Baja (sic) tiene una superficie aproximada de CIENTO SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CERO DOS DECIMIETROS (sic) CUADRADOS (173,02 Mts2) y consta de: un (01) salón, tres (03) baños con todas sus anexidades, escaleras internas, tres (03) puertas de acceso entre ellas una Puerta (sic) Santa (sic) María (sic), dos (02) ventanas entre ellas una con vidrio, rejas de seguridad, pisos de cerámicas y cemento, paredes de bloque frisado, instalaciones eléctricas empotradas, aguas blancas y servidas, techo de platabanda o placa. La Planta (sic) Alta (sic) tiene una superficie aproximada de CIENTO SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CEO UN DECIMETROS (sic) CUADRADOS (173,01 Mts2) y consta de: un (01) salón para depósito, una (01) terraza sin techar, techo de losa de acero, puertas de acceso y salida a la terraza, paredes de bloque frisados y bloques de ventilación, pisos de cemento, instalaciones eléctricas empotradas y escaleras (…)
SEGUNDA: DESTINO DEL INMUEBLE: El destino que se le dará a “EL INMUEBLE”, será única y exclusivamente para el funcionamiento de una Empresa (sic) Mercantil (sic) propiedad de “LA ARRENDATARIA” dedicada al ramo de compra y venta de todo tipo de artículos de limpieza industriales, para el hogar y personales, no pudiéndose dar otro sin el consentimiento expreso y dado por escrito por “EL ARRENDADOR”.
TERCERA: CANON (sic) DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento es por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 500.00,00) mensuales más el Impuesto al Valor Agregado (IVA).(…) Dicho canon de arrendamiento será cancelado por mensualidades adelantadas por “LA ARRENDATARIA” dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la Cuenta de Ahorro N°: 0102-0471-25-0109343839, del Banco de Venezuela Banco Universal a nombre de MAURO DANIEL FERMI AGRIFOGLIO (…)
CUARTA: DURACION (sic) DEL CONTRATO: El plazo de duración del presente contrato es de Un (sic) (01) año fijo, contados a partir del día 01 de Abril (sic) del año 2.019, prorrogable automáticamente por periodos iguales de un (1) año, pero con el respectivo ajuste inflacionario en el canon de arrendamiento mensual según el Indice (sic) Nacional de Precios al Consumidor (INPC) de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente juicio sobre el inmueble supra identificado, en cuyo contrato acordaron un canon locativo por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.00,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que debían ser cancelados puntualmente los cinco (5) primeros días de cada mes por mensualidades anticipadas; asimismo, las partes acordaron que el destino del inmueble sería exclusivamente para el funcionamiento de una sociedad mercantil propiedad de la arrendataria dedicada a la compra y venta de todo tipo de artículos de limpieza industriales para el hogar y personales.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 15-17 del expediente) marcadas con letras “B”, “C”, y “D” en original, tres (3) MISIVAS suscritas por el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA –aquí demandante-, todas dirigidas a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, de fechas 09 de marzo de 2020, 08 de febrero de 2022 y 11 de marzo de 2024, a través de las cuales le notifica el aumento del canon de arrendamiento mensual del local comercial, evidenciándose que todas fueron recibidas por la destinataria quien estampó su firma. Ahora bien, en vista que se trata de un documento privado suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, y siendo que el mismo no fue desconocido por la parte demandada, quien aquí decide da por reconocido el instrumento en cuestión conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ello únicamente como demostrativo de que la hoy demandada recibió la notificación realizada por el hoy demandante en las referidas fechas, en las cuales le participa el aumento del canon locativo.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 18 del expediente) marcada con letra ““E”, en original, MISIVA suscrita por el ciudadano MAURO DANIEL FERMI AGRIFOLIO –tercero ajeno a la controversia-, dirigida a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, de fecha 8 de febrero de 2024, a través de la cual le notifica que debido a la insolvencia de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo del 2023, le solicita la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Ahora bien, en vista que la documental privada bajo análisis emana de un tercero ajeno a la controversia, esta juzgadora observa que la parte actora promovió la testimonial del ciudadano Mauro Daniel Fermi Agrifolio, quien conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, compareció en el acto de celebración de la audiencia o debate oral (ver folios 84-86 del expediente), y reconoció expresamente el instrumento en cuestión; asimismo, visto que la demanda tampoco desconoció haber suscrito la misma, es por lo que esta juzgadora le confiere valor probatorio únicamente como demostrativo de que la hoy demandada recibió la notificación realizada por el prenombrado en la referida fecha, en la cual le solicita la inmediata desocupación del inmueble arrendado.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 19 al 27 del expediente) marcada con letra “F”, en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil CORPORACIÓN LIMPIOLIN, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Bolivariano de Miranda en fecha 02 de mayo de 2022, bajo el No. 14, Tomo 155-A; a través del cual se desprende que la misma está constituida por los ciudadanos WILFREDO JESÚS GUERRA ZAMBRANO, ELIZABETH GLORIA SANGRONI RUZ y MARCELINA DEL CARMEN ZAMBRANO ROA, y tiene su domicilio en el local No. 1, ubicado en el sector Casco Central, avenida Cristóbal Rojas y calle Zamora, Charallave, Municipio Cristóbal del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, en vista que el documento bajo análisis no fue impugnado por la contraparte, esta juzgadora lo tiene como fidedigno de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en la referida sociedad mercantil, no interviene la aquí demandada como accionistas ni representante de la misma.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 29 al 55 del expediente) marcada con letra “H” en copia fotostática, INSPECCION EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de noviembre de 2024, previa solicitud del abogado en ejercicio FRANZ MIGUEL LUQUE BLANCO, actuando en nombre y representación del ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, en el inmueble identificado como “(…) Local Comercial (sic) S/N, situado entre la Calle (sic) Zamora y Avenida (sic) Cristóbal Rojas, Sector (sic) Pueblo Debajo de la ciudad de Charallave Municipio (sic) Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…)”, en la cual se hizo constar de los siguientes particulares:
“(…) Al primero se deja constancia que en una parte del local comercial objeto de la presente inspección funciona una empresa mercantil que tiene por nombre Coorporacion (sic) Limpiolin, C.A. Rif J502228704 tal como se evidencia en la Cartelera (sic) Informativa (sic). Al segundo se deja constancia que actualmente el local comercial objeto de la presente inspección se encuentra dividido a los locales vecinos uno (1) con paredes de bloques y la otra con madera. Al tercero: se deja constancia que la Cartelera (sic) informativa de la empresa mercantil Planilla de Certificación (sic) Catastral (sic) emanada de la Alcaldía Cristobal (sic) Rojas inscrito bajo el N° 903 en donde aparece como propietario el ciudadano Rocco Fermi Constantina (…). Al cuarto: Pide la palabra el apoderado judicial de la parte solicitante que solicita se deje constancia del registro notariado de la empresa Coorporacion (sic) Limpiolin, C.A. seguidamente se deja constancia de la Cartelera (sic) Informativa (sic) que la empresa Coorporacion (sic) Limpiolin, C.A. se encuentra debidamente registrada por ante el registro (sic) Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado (sic) Miranda (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado por la contraparte, esta juzgadora lo tiene como fidedigno de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que la misma comporta un instrumento público, en virtud de que fue autorizada por un funcionario con competencia para dar fe pública de circunstancias, hechos y declaraciones (Ver. Sentencia de la Sala Constitucional del TSJ, No. 0348, de fecha 11/05/2018, expediente No. 15-1208); en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a la documental bajo análisis, ello como demostrativo de que en el inmueble objeto de la inspección, funciona una sociedad mercantil denominada “Corporación Limpiolin, C.A.”, y se encuentra a su vez, dividido por un lado con una pared de bloques y por el otro con una pared de madera.- Así se establece.
Sexto.- (Folios 56 al 58 del expediente) marcado con letra “I” en copia fotostática, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, Municipio Libertador en fecha 20 de febrero de 2017, anotado bajo el No. 14, Tomo 28, folios 53 al 58 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; a través del cual los ciudadanos JULIANA AGRIFOGLIO DE FERMI y ROCCO FERMI CONSTANTINA, confirieron poder amplio y suficiente de representación a su hijo, ciudadano MAURO DANIEL FERMI AGRIFOGLIO, para que los represente en los actos y negocios en los cuales tengan interés. Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativa de que el ciudadano MAURO DANIEL FERMI AGRIFOGLIO, es apoderado del hoy demandante.- Así se establece.
Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora promovió los siguientes medios:
.-Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente de las documentales consignadas conjuntamente al escrito libelar, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.-PRUEBA TESTIMONIAL: La parte actora promovió en el escrito de demanda y ratificó en el lapso probatorio, las testimoniales de los ciudadanos JOAN MANUEL MORILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ARMADO SUÁREZ BOLÍVAR, y RONY JOSÉ GUZMÁN ROJAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V- 13.697.079, V-17.686.937, y V-18.728.978, respectivamente. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que los testigos comparecieren ante el tribunal de la causa para que declare sobre el conocimiento que posee con respecto a la situación aquí controvertida, es por lo que esta sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por los prenombrados, ello en los siguientes términos:
En fecha 23 de mayo de 2025, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la audiencia o debate oral, tuvo lugar el acto de declaración del ciudadano JOAN MANUEL MORILLO HERNÁNDEZ (folios 84-86 del expediente), evidenciándose que éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS (…)? CONTESTO (sic): "si". SEGUNDO: ¿Diga el testigo si sabe y le consta donde (sic) trabaja la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS”. CONTESTO (sic): "Si". TERCERO: ¿Diga el testigo donde (sic) se encuentra ubicado el local donde trabaja la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS? CONTESTO (sic): "al final de la calle 8, cruce con av. Cristóbal Rojas". CUARTO: ¿diga el testigo si sabe y le consta que venden en el local comercial donde trabaja la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS? CONTESTO (sic): "en el local donde yo fui, hacen sopa afuera, empanadas que cocinan adentro y las colocan en un estantecito en baño de María, y jugo de papelón". QUINTO: ¿diga el testigo si sabe y tiene el conocimiento si en el local comercial se explota otra actividad comercial o hay otro tipo de negocio y cuál es? CONTESTO (sic): "bueno, donde yo tengo conocimiento de hace mucho tiempo eso era un solo local, estoy hablando que eso hace poco más o poco menos de 20 años más o menos, porque eso ante era una licorería, y ahorita al lado donde ella vende la sopa se encuentra un localcito que vende productos de limpieza y el otro espacio son unas rejitas de amarillas donde entran y salen trabajadores informales, con carretillas y también por una puerta gris (…)”. Seguidamente, el testigo pasó a ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte demandada, señalando lo siguiente: “(…) PRIMERA REPREGUNTA: ¿digo (sic) usted si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, y recuerde que está bajo juramento? CONTESTO (sic): "si la conozco de vista y trato". SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga usted a que se dedica actualmente? CONTESTO (sic): "soy criador de gallos de pelea." TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene algún tipo de contacto cercano con el local comercial, de trabajo o vivienda. CONTESTO: "De trabajo, aproximadamente 50 metros con el local de la señora, voy muy constantemente para allá, en la misma calle 8" (…)”.

En fecha 23 de mayo de 2025, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la audiencia o debate oral, tuvo lugar el acto de declaración del ciudadano JOSÉ ARMANDO SUÁREZ BOLÍVAR (folios 84-86 del expediente), evidenciándose que éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS (…)? CONTESTO (sic): "si, la conozco". SEGUNDO: ¿Diga el testigo si sabe donde trabaja la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, y donde está ubicado el local? CONTESTO (sic): "si, en la Av. Zamora con Avenida (sic) Cristóbal Rojas, donde era la antigua calle el hambre". TERCERO: ¿diga el testigo si sabe y le consta que venden en el local comercial donde trabaja la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS? CONTESTO (sic): "empanada los días sábado y domingo se dedica a vender sopa". CUARTO: ¿diga el testigo si sabe y tiene el conocimiento, si en el local comercial se explota otra actividad comercial o hay otro tipo de negocio y cual (sic) es?. (sic) CONTESTO (sic): "una venta de artículos de limpieza y otro lado del local guardan los buhoneros que trabajan en esa zona, que he visto allí salir". QUINTO: ¿diga el testigo si es cliente de la lunchería donde señala que venden empanadas y sopas, y si es cliente donde señala que venden artículos de limpieza?. (sic) CONTESTO (sic): "si he tenido la oportunidad de comer empanadas y sopas y también en los artículos de limpieza porque yo trabajo con refrigeración" (…)”. Seguidamente, el testigo pasó a ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte demandada, señalando lo siguiente: “(…) PRIMERA REPREGUNTA: ¿reitero, digo usted si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, y hace cuánto tiempo tiene conociéndola? CONTESTO (sic): "somos de Charallave y todos nos conocemos, la conozco de hace muchos años". SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga usted que (sic) tiempo aproximado tiene conociendo a la señora LIGIA? CONTESTO (sic): "aproximadamente 12 años, porque ella antes en la Magdalena tenían una parcela con su esposo que se llamaba pipisote, y tengo una parcela al lado." TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo a que se dedica?. (sic) CONTESTO (sic): "trabajo por mi cuenta servicio técnico de aire acondicionado." (…)”.

En fecha 23 de mayo de 2025, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la audiencia o debate oral, tuvo lugar el acto de declaración del ciudadano RONY JOSÉ GUZMÁN ROJAS (folios 84-86 del expediente), evidenciándose que éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS (…)? CONTESTO (sic): "si". SEGUNDO: ¿Diga el testigo si sabe y le consta donde (sic) trabaja la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, y donde (sic) está ubicado el local donde trabaja?. (sic) CONTESTO (sic): "si, en la Avenida (sic) Zamora antigua calle el hambre y vende sopa empanada, almuerzos y he tenido la oportunidad de comer ahí". TERCERO: ¿diga el testigo, además de lo que señalo en su respuesta anterior que ha tenido la oportunidad de desayunar ahí y donde señala que ha comido empanadas y sopas, que (sic) otra actividad comercial se explotan en ese local? CONTESTO (sic): "he visto que al lado venden detergentes líquidos, también he visto que tienen como un deposito donde guardan los buhoneros sus cosas". Es todo (…)”. Seguidamente, el testigo pasó a ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte demandada, señalando lo siguiente: “(…) PRIMERA REPREGUNTA: ¿reitero, diga usted si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, y hace cuánto tiempo tiene conociéndola? CONTESTO (sic): "si la conozco, desde hace meses". SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo a que (sic) se dedica? CONTESTO (sic): "soy moto taxista". TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga si tiene algún tipo de contacto al sitio de trabajo de la ciudadana LIGIA?. (sic) CONTESTO (sic): "no." (…)”.

Ahora bien, vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte actora, antes transcritas, es menester aludir que conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad.
De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos. Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide considera que las deposiciones rendidas por los ciudadanos JOAN MANUEL MORILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ARMADO SUÁREZ BOLÍVAR y RONY JOSÉ GUZMÁN ROJAS, son convincentes, y guardan cierta relación con los hechos debatidos en el presente juicio, y siendo que las mismas no fueron contradictorias y en virtud que los testigos deponen con conocimiento de los hechos controvertidos, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio y los aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que el inmueble ocupado por la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS (parte demandada), venden sopa y empanadas, así como también se venden productos de limpieza y en otro espacio los trabajadores informales guardan sus carretillas y demás pertenencias.- Así se establece.

.-RATIFICACIÓN DE DOCUMENTO: La parte actora promovió en el escrito de demanda y ratificó en el lapso probatorio, la testimonial del ciudadano MAURO DANIEL FERMI AGRIFOGLIO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.801.115, a fin de que ratificara la documental acompañada al escrito libelar marcada con la letra “E” inserta al folio 18 del expediente. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que el testigo compareciera ante el tribunal de la causa para que declare sobre el conocimiento que posee con respecto a la situación aquí controvertida, es por lo que se observa que en fecha 23 de mayo de 2025, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la audiencia o debate oral, tuvo lugar el acto de declaración del ciudadano MAURO DANIEL FERMI AGRIFOGLIO (folios 84-86 del expediente), evidenciándose que éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, (…)? CONTESTO (sic): "si la conozco". SEGUNDO: ¿Diga el testigo si puede ratificar la carta marcada con la Letra E, la cual se encuentra agregada a los autos, de conformidad con lo señalado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil?. CONTESTO (sic): "si, si ratifico la carta" (…)”. Ahora bien, visto que el prenombrado testigo compareció y ratificó expresamente la documental privada acompañada al escrito libelar cursante al folio 18 del expediente, es por lo que esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio a dicha declaración conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose por tanto reconocido el referido instrumento, cuya valoración y pertinencia al proceso se extenderá en la oportunidad de analizar la misma.- Así se precisa.
PARTE DEMANDADA:
Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda así como abierto el juicio a pruebas, no promovió elemento probatorio alguno.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medias de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 05 de junio de 2025, se declaró lo siguiente:
“(…) Con fundamento a lo anterior, quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la arrendataria adeuda los cánones correspondientes ut supra señalados en contravención con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la cual previno que el pago de arrendamiento debía ser cancelado por adelantado los cinco (5) primeros días de cada mes, desprendiéndose por tanto, el incumplimiento por parte de la demandada de la relación contractual convenida. En efecto, por tales razones quien aquí suscribe puede afirmar, que la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, INCUMPLIÓ con la obligación bajo análisis, tal como lo alegó el demandante; pues evidentemente no cancelo (sic) los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses anteriormente señalados, incumpliendo con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil; por lo que consecuentemente, se declara procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, ello conforme al literal "a" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
(…omissis…)
Aunado a ello, este juzgador de la revisión a los autos no observa prueba alguna tendiente a demostrar que el arrendatario, no haya incurrido en tal conducta, pues, no existe prueba que soporte lo alegado en su contestación de la demandada, incumpliendo la demandada con las obligaciones que le imponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Quien además en su escrito de contestación de la demandada, que riela al folio N° 69, manifestó que se encuentra habitando el inmueble, con autorización del propietario, sin demostrar tales afirmaciones, por lo cual evidentemente, estaría violando la cláusula segunda del contrato de arrendamiento al destinar el inmueble para vivienda, siendo que el mismo, fue arrendado como local comercial. Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literales "a" y "d" de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las cuales prevén como causales de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones consecutivos, y, que haya cambiado el uso del inmueble; consecuentemente, estima que resulta (sic) PROCEDENTE (sic) las causales de desalojo en comento, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, por lo que este tribunal debe declarar CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, contra la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, y como consecuencia de ello, la prenombrada deberá hacer entrega material al demandante, del inmueble objeto del presente juicio, libre de bienes y de personas. Así se decide.
CAPITULO (sic) V
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de La (sic) Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), sigue el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, contra la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRETAS (sic), y como consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada a DESALOJAR y hacer ENREGA MATERIAL al demandante del inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local ubicado entre la calle Zamora y la avenida Cristóbal Rojas, sector pueblo Abajo, en la ciudad de Charallave, en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, de aproximadamente trescientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero tres decímetros cuadrados (346,03 mts2), libre de bienes y de personas, ello conforme a las causales previstas en los literales “a” y “d” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en su totalidad, conforme con lo previsto en el artículo 27 del código (sic) de procedimiento (sic) civil (sic) (...)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.

En fecha 4 de agosto de 2024, el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, consignó ante esta alzada su respectivo escrito de informes, en el cual realiza una síntesis de los hechos expuestos en el escrito libelar, en la contestación a la demanda, y una síntesis de las pruebas aportadas a los autos por ambas partes, para finalmente solicitar que la apelación sea declarada sin lugar en la definitiva conforme a derecho, y consecuentemente se confirme la decisión dictada por el juzgado de la causa en fecha 05 de junio de 2025.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 05 de junio de 2025, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA contra la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, plenamente identificados en autos; y en consecuencia se ordenó la entrega material del inmueble arrendado. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto, quien suscribe procede a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se observa que el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, procedió en su escrito libelar a demandar por desalojo a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, ello bajo el fundamento de que el ciudadano Mauro Daniel Fermi Agrifoglio, a quien previamente había dado poder, suscribió un contrato de arrendamiento con la prenombrada ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de abril de 2019, anotado bajo el No. 36, Tomo 50, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un inmueble destinado a uso comercial constante de dos (2) plantas, ubicado entre la calle Zamora y la Avenida Cristóbal Rojas, sector “Pueblo Abajo” de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en el cual se acordó un canon inicial de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), el cual debía ser cancelado por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) días de cada mes. Asimismo, señaló que dicho canon ha sido ajustado en la medidas que se ha prorrogado el contrato de arrendamiento, pero que no obstante a ello, la arrendataria –a su decir- se ha negado a pagar de forma injustificada, los cánones correspondientes a los meses de mayo a diciembre del año 2023, enero, febrero y marzo del año 2024, por la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), y los meses correspondientes a abril a diciembre del año 2024, por la cantidad de DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 18.500,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), adeudando para entonces –según su decir- un totalidad de veinte (20) cánones de arrendamiento.
En suma a lo anterior, manifestó que la arrendataria incumplió a su vez con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, relacionada al destino que se le dará al inmueble, debido a que el mismo fue dado en arrendamiento con el fin de que funcionara únicamente una sociedad mercantil propiedad de la arrendataria, dedicada al ramo de compra y venta de todo tipo de artículos de limpieza para el hogar y personales, no pudiendo dar otro uso sin el consentimiento expreso y dado por escrito por el arrendador, pero que actualmente funciona en una parte del local comercial una sociedad mercantil llamada “CORPORACIÓN LIMPIOLIN, C.A.”, de cuyos estatutos sociales se puede evidenciar que la hoy demandada no es propietaria ni accionista, por lo que –a su decir- se incurre en el incumplimiento de la cláusula anteriormente mencionada. Además, expuso que l inmueble se encuentra divido en tres (3) espacios, explotándose en cada uno una actividad comercial distinta, como son, la venta de productos de limpieza, una lunchería los fines de semana y un espacio para guardar productos como andamiaje, tráileres, toldos, carruchas, etc., pertenecientes a comerciantes de economía informal, sin el consentimiento del arrendador. Por lo tanto, solicitó que la demanda sea condenada en el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, y como consecuencia, se le condene a la entrega inmediata del mismo, libre de cosas, bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió.
Por su parte, la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, a fin de desvirtuar tales afirmaciones compareció en la oportunidad para contestar la demanda debidamente asistida de abogado, manifestando que que los hechos expuestos en el libelo de la demanda no correspondían a la realidad fáctica de la relación contractual que se estaba manteniendo entre ambas partes; sosteniendo para ello, que dicho vínculo arrendaticio se prolongó por más de una década, durante la cual ella operaba una licorería de su propiedad en el inmueble, lo que —según afirmó— desvirtuaba la versión según la cual la relación contractual se había iniciado en abril del año 2019. Seguido a ello, negó que hubiese subarrendado el local a la sociedad mercantil “CORPORACIÓN LIMPIOLÍN, C.A.”, ya que dicha empresa se encontraba ocupando parte del inmueble en virtud de un contrato de participación que fue celebrado válidamente; asimismo, alegó que la construcción del edificio y de los locales que lo conforman fue debidamente realizada por ella y su hijo, sin colaboración ni aporte alguno por parte del demandante. Finalmente, reconoció que se encontraba atravesando dificultades económicas que le impedían cumplir con los pagos pactados, pero al mismo tiempo resaltó que habita en el inmueble y ello es totalmente tolerado por el propietario, dejando constancia de que su intención no era evadir responsabilidades, sino alcanzar una solución justa y legal a través del proceso judicial.
Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el curso del proceso, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble constituido por dos (2) plantas, destinado al uso comercial, con un área aproximada de trescientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero tres decímetros cuadrados (346,03 mts2), ubicado entre la calle Zamora y la avenida Cristóbal Rojas, sector “Pueblo Abajo” de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por falta de pago de los cánones de arrendamientos así como el cambio del uso del inmueble en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento; siendo así esta juzgadora considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…omissis…)
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio (…)” (Negrillas de este tribunal)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden entre sus numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento; que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos y, que el arrendatario haya cambiado el uso del inmueble en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, se procede a pronunciarse en primer término, sobre la FALTA DE PAGO del canon de arrendamiento invocada en el libelo de la demanda por el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, referente a un inmueble destinado al uso comercial, constituido por dos (2) plantas, con un área aproximada de trescientos cuarenta y seis metros cuadrados con cero tres decímetros cuadrados (346,03 mts2), ubicado entre la calle Zamora y la avenida Cristóbal Rojas, sector “Pueblo Abajo” de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, la cual fundamentó en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grandes rasgos prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos.
Partiendo de ello, se hace necesario indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)”. (Resaltados de esta alzada). De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que el demandado, se encontraba obligado a realizar el pago acordado con el actor por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para el arrendatario con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada)

Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante la parte actora arrendadora, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que cursa en el presente expediente, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de abril de 2019, anotado bajo el No. 36, Tomo 50, folios 112-117 de los libros llevados por dicha notaría, celebrado entre el ciudadano MAURO DANIEL FERMI AGRIFOGLIO, actuando en nombre y representación del ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre el bien inmueble anteriormente descrito, en cuya cláusula tercera se desprende textualmente lo siguiente (folios 09-14 del expediente):
“(…) TERCERA: CANON (sic) DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento es por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 500.00,00) mensuales más el Impuesto al Valor Agregado (IVA).(…) Dicho canon de arrendamiento será cancelado por mensualidades adelantadas por “LA ARRENDATARIA” dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la Cuenta de Ahorro N°: 0102-0471-25-0109343839, del Banco de Venezuela Banco Universal a nombre de MAURO DANIEL FERMI AGRIFOGLIO (…)”

Con vista a ello, se desprende la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, el cual se previno inicialmente en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00); no obstante, en el libelo de demanda la parte actora afirmó que el canon de arrendamiento fue aumentado progresivamente a través de MISIVAS remitidas y debidamente recibidas por la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, la primera en fecha 9 de marzo de 2020, en la cual le participa que “(…) el nuevo canon (…) será la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 11.250.000,00) mensuales mas (sic) Iva (sic) (…) a partir del día 01 de Abril (sic) del año 2.020 (…)”(inserta al folio 15); la segunda en fecha 8 de febrero de 2022, en la cual le participa que “(…) el nuevo canon (…) será la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 2.000,00) mensuales mas (sic) Iva (sic) (…) a partir del día 01 de Abril (sic) del año 2.022 (…)” (inserta al folio 16); y la tercera en fecha 11 de marzo de 2024, en la cual le participa que “(…) el nuevo canon (…) será la cantidad de DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 18.500,00) mensuales mas (sic) Iva (sic) (…) a partir del día 01 de Abril (sic) del año 2024 (…)” (inserta al folio 17).
En vista de lo anterior, se observa que aun cuando la parte demandada al momento de contestar la demanda no desconoció haber recibido tales notificaciones contentivas del nuevo canon de arrendamiento, es preciso indicar que conforme al artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los derechos establecidos en este decreto son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo. En tal sentido, a fin de establecer si los aumentos realizados por la parte actora al canon de arrendamiento, resultan ajustado a derecho o no, esta juzgadora debe señalar que el referido Decreto-Ley señala los métodos para la fijación de la pensión arrendaticia sobre un inmueble destinado al uso comercial, específicamente en su artículo 32 el cual establece:
Artículo 32. “La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
(…Omissis…)
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.
La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”. (Negrillas de esta alzada)

De conformidad con el artículo anterior, la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. Así las cosas, visto que las misivas enviadas por la parte demandante a la arrendataria en fechas 9 de marzo de 2020, 8 de febrero de 2022 y 11 de marzo de 2024, contienen un aumento del canon de arrendamiento por el inmueble objeto del presente juicio, realizado de manera unilateral por el propietario del bien, ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, y como quiera que el mismo no fue aceptado de manera expresa ni tácita por la arrendataria, ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, por cuanto no se desprende que haya siquiera cancelado alguno de estos aumentos, debe inexorablemente concluirse que las pensiones arrendaticias señaladas en el libelo durante el periodo que va desde el mes de mayo del año 2022 hasta diciembre de 2024, no pueden ser exigidas a la parte demandada, por cuanto las mismas –se repite- fueron fijadas de manera unilateral por la parte demandante, ello en contravención a lo estipulado en el transcrito artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
En consecuencia, este tribunal con apego a las consideraciones realizadas, debe determinar que la pensión arrendaticia al cual estaba obligada la parte demandada a cancelar corresponde a la suma indicada en el contrato in comento, a saber, QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), equivalentes hoy en día a la suma de cincuenta céntimos (Bs. 0,50), en virtud de la reconversión monetaria ordenada por el Presidente de la República en el año 2021, quedando así fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de dicha relación arrendaticia, y demostrada la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento.- Así se precisa.
Así las cosas, al haber quedado demostrado lo anterior, se debe proceder a analizar si ciertamente la parte demandada incumplió con ésta la obligación de pagar el canon de arrendamiento acordado, lo cual constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la arrendataria. A tal efecto, resulta necesario traer a colación sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 10 de diciembre de 2010, expediente Nº 10-338, que determina a quién le corresponde el omnus probandi sobre el cumplimiento del pago en los cánones de arrendamiento –como sucede en el caso de marras-, en la cual se expuso lo siguiente:
“(…) Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia (…)” (Resaltado de esta alzada).
Por consiguiente, se tiene entonces que la parte actora, aduce en su libelo que la parte demandada en su condición de arrendataria se encuentra insolvente en su obligación de cancelar el canon correspondiente a los meses de mayo a diciembre del año 2023, y enero, a diciembre del año 2024. Al respecto, se observa que en la oportunidad para contestar la demanda, la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, manifestó que “(…) estoy consiente (sic) del hecho de que me ha sido imposible cancelar los cánones convenidos por causas que exceden de mis fuerzas (…)”, por lo que sin lugar a dudas, la parte demandada reconoció haber dejado de pagar el canon locativo, ello sin fundamento legal alguno.
Bajo tales razones, quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS (parte demandada), INCUMPLIÓ con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento a partir del mes de mayo del año 2023, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil; por lo que consecuentemente, siendo que para el derecho la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico mediante las formas determinadas por la ley, y en virtud que, la accionada no logró desvirtuar la falta de pago alegada por la parte actora en el escrito libelar, este tribunal declara procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.

Siguiendo con este orden de ideas, tenemos que la parte actora a su vez procedió a demandar a la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, por CAMBIO DEL USO DEL INMUEBLE, sosteniendo para ello que conforme al contrato de arrendamiento, el destino del local arrendado era el de una sociedad mercantil propiedad de la parte demandada destinado al ramo de compra y venta de todo tipo de artículos de limpieza industriales para el hogar y personales, pero que sin embargo, funciona en el inmueble objeto del litigio “(…) una Empresa (sic) Mercantil (sic) que tiene por Nombre (sic) CORPORACION LIMPIOLIN, C.A. (…)”, de cuyos estatutos se puede apreciar que la arrendataria no es accionista ni propietaria. Asimismo, indicó que la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, dividió el local arrendado en tres (3) espacios, en los cuales funciona una actividad comercial distinta, como son: un espacio como lonchería, restaurante, y comedor los fines de semana, otro espacio para la venta de los productos de limpieza, y un último espacio que utilizan los comerciantes de la economía informal para guardar andamiaje, tráiler, toldos, carruchas, mesas y sillas.
En vista de ello, puede afirmarse que a la parte actora le correspondía probar el acaecimiento de la causal invocada como fundamento de su pretensión, a saber, literal “d” del artículo 40, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; en otras palabras, recaía sobre el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, la carga de demostrar que la demandada en su carácter de arrendataria actuando sin su consentimiento o autorización, incumplió con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito, observándose que el demandante consignó a los autos el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de abril de 2019, anotado bajo el No. 36, Tomo 50, folios 112-117 de los libros llevados por dicha notaría (folios 09-14 del expediente), celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio, en cuya cláusula segunda, se previno lo siguiente:
“(… ) SEGUNDA: DESTINO DEL INMUEBLE: El destino que se le dará a “EL INMUEBLE”, será única y exclusivamente para el funcionamiento de una Empresa (sic) Mercantil (sic) propiedad de “LA ARRENDATARIA” dedicada al ramo de compra y venta de todo tipo de artículos de limpieza industriales, para el hogar y personales, no pudiéndose dar otro sin el consentimiento expreso y dado por escrito por “EL ARRENDADOR” (…)” (resaltado añadido).

Es decir, las partes en el contrato objeto del presente proceso, acordaron que el inmueble arrendado sería destinado para el uso exclusivo de una empresa dedicada al ramo de compra y venta de todo tipo de artículos de limpieza industriales, para el hogar y personales, en la cual la arrendataria sea propietaria, sin que ésta pudiera darle un uso distinto al ya estipulado. Asimismo, fue consignado a los autos INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL (cursante a los folios 29 al 55 del expediente) practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de noviembre de 2024, en el inmueble objeto del presente litigio, en la cual se dejó constancia que “(…) en una parte del local comercial objeto de la presente inspección funciona una empresa mercantil que tiene por nombre Coorporacion (sic) Limpiolin, C.A. Rif J502228704 tal como se evidencia en la Cartelera (sic) Informativa (sic) (…) debidamente registrada por ante el registro (sic) Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado (sic) Miranda (…)” (resaltado añadido).
De igual forma, cursa en el presente expediente, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil CORPORACIÓN LIMPIOLIN, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Bolivariano de Miranda en fecha 02 de mayo de 2022, bajo el No. 14, Tomo 155-A (inserta a los folios 19 al 27 del expediente); a través del cual se desprende que la misma está constituida por los ciudadanos WILFREDO JESÚS GUERRA ZAMBRANO, ELIZABETH GLORIA SANGRONI RUZ y MARCELINA DEL CARMEN ZAMBRANO ROA, y tiene su domicilio en el local No. 1, ubicado en el sector Casco Central, avenida Cristóbal Rojas y calle Zamora, Charallave, Municipio Cristóbal del estado Bolivariano de Miranda; por lo que se evidencia que en el inmueble dado en arrendamiento, efectivamente funciona la prenombrada empresa, la cual si bien, vende productos de limpieza, no se encuentra dentro de sus accionistas la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, lo cual contraviene lo pactado entre las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Aunado a ello, se observa que en el decurso del debate oral celebrado ante el tribunal de la causa, se evacuaron las TESTIMONIALES de los ciudadanos JOAN MANUEL MORILLO HERNÁNDEZ, JOSÉ ARMADO SUÁREZ BOLÍVAR y RONY JOSÉ GUZMÁN ROJAS (ver folios 84-86 del expediente), a las cuales se les confirió valor probatorio, como demostrativas de que en el inmueble ocupado por la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS (parte demandada), se vende sopa y empanadas, así como también se venden productos de limpieza y en otro espacio los trabajadores informales guardan sus carretillas y demás pertenencias. Por consiguiente, se evidencia que el uso dado al inmueble objeto del presente juicio es distinto a lo convenido en el contrato, en el cual se pactó que en el mismo solamente debía funcionar una empresa dedicada al ramo de compra y venta de todo tipo de artículos de limpieza industriales, para el hogar y personales, en la cual la arrendataria sea propietaria, y como quiera que la parte demandada no demostró que el cambio del uso del inmueble fuese sido consentido, aprobado o autorizado por el arrendador, pues se evidencia que no aportó al proceso ningún elemento probatorio, es por lo que consecuentemente, puede este juzgado superior afirmar que se encuentra demostrado la causal de desalojo “d” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literales “a” y “d” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las cuales prevén como causales de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos y que haya cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, contra la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, plenamente identificados en autos, debiendo la demanda desalojar y hacer entrega material al demandante del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial constante de dos (2) pisos o plantas, ubicado entre la calle Zamora y avenida Cristóbal Rojas, sector Pueblo Abajo de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie total aproximada de TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO TRES DECÍMETROS CUADRADOS (346,03 mts2), libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, tal y como se dispondrá en la parte motiva de este fallo.- Así se decide.
Por último, esta juzgadora no puede pasar por alto que en el decurso del proceso, la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, en el escrito de contestación a la demanda, manifestó que: “(…) es un hecho que en el inmueble habito y que es una realidad que también es con plena autorización del ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, no es mi intención de evadir con esto mis responsabilidades con el (sic) (…)”; asimismo, en el escrito de promoción de pruebas presentado ante el tribunal de la causa (inserto al folio 77), el apoderado judicial de la demandante, manifestó que consignada: “(…) Recibos, facturas, notas de entrega y demás elementos donde consta o se presumen que la construcción en la cual actualmente se hace vida comercial y es habitada fue levantado por mi persona (…) Carta de residencia del Consejo Comunal Pueblo Abajo quienes dan fe de no solo la presencia de los comercios en el inmueble motivo de controversia sino también demuestra o deja en evidencia que actualmente mi persona habita el inmueble (…)” . Y por último, se observa que en el decurso de la audiencia o debate oral (ver folios 84-86), el apoderado judicial de la demandada, expuso que: “(…) otra cosa mi clienta habita el inmueble construido y ustedes se han reunido allí en reiteradas ocasiones, entonces van y atacan, y mi cliente tiene derecho a un procedimiento totalmente distinto a esto (…)”.
De las afirmaciones antes señaladas, expuestas durante el decurso del presente juicio por la parte demandada, esta juzgadora evidencia que la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, manifiesta ocupar en condición de vivienda el inmueble arrendado objeto del litigio, sin indicar de manera especifica si tal ocupación es parcial, lo cual presume esta alzada que así es, motivado a que de las pruebas aportadas al proceso se pudo verificar que al menos en la planta baja del inmueble se encuentra efectivamente un local comercial dividido en tres (3) espacios destinados al uso comercial. Por consiguiente, se le ADVIERTE al tribunal de la causa que al momento de practicar la ejecución del presente fallo, en caso de quedar definitivamente firme, sea extremadamente cuidadoso en la orden de entrega material del inmueble objeto del presente juicio, ello en el entendido de que en el supuesto caso de verificar que parte o una planta del referido inmueble se encuentra destinado a vivienda, deberá únicamente materializar el desalojo ordenado de aquella planta o parte del inmueble que esté destinado al uso comercial, debiendo la parte demandante a fin de obtener el desalojo del espacio –presuntamente- ocupado por la demandada para vivienda, agotar el procedimiento previo para la ejecución de los desalojos previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitrario y la Desocupación Arbitraria de Viviendas publicado en fecha 5 de mayo de 2011, el cual tiene por objeto un fin social y altamente necesario, como es proteger a los arrendatarios, ocupantes, comodatarios, usufructuarios y/o adquirentes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal contra medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar la posesión legítima del inmueble.- Así se establece
De esta manera, con fundamento a las consideraciones anteriormente expuestas, esta superioridad debe declarar, SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LEANDRO RAFAEL FERNÁNDEZ URBINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 05 de junio de 2025, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; por consiguiente, se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, contra la prenombrada, quien debe desalojar y hacer entrega material al demandante del inmueble objeto del presente juicio, ello conforme a las causales prevista en los literales “a” y “d” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LEANDRO RAFAEL FERNÁNDEZ URBINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 05 de junio de 2025, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano ROCCO FERMI CONSTANTINA, contra la ciudadana LIGIA YASMARI FRANCO CONTRERAS, ambos plenamente identificados en autos, debiendo la parte demandada desalojar y hacer entrega material a la parte demandante del inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local comercial de dos (2) pisos o plantas, ubicado entre la calle Zamora y avenida Cristóbal Rojas, sector Pueblo Abajo de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie total aproximada de TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO TRES DECÍMETROS CUADRADOS (346,03 mts2), libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió.
TERCERO: Se le ADVIERTE al tribunal de la causa que al momento de practicar la ejecución del presente fallo, en caso de quedar definitivamente firme, sea extremadamente cuidadoso en la entrega material del inmueble objeto del presente juicio, ello en el entendido de que en el supuesto caso de verificar que parte o una planta del referido inmueble se encuentra destinado a vivienda, deberá únicamente materializar el desalojo ordenado de aquella planta o parte del inmueble que esté destinado al uso comercial, debiendo la parte demandante a fin de obtener el desalojo del espacio –presuntamente- ocupado por la demandada para vivienda, agotar el procedimiento previo para la ejecución de los desalojos previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitrario y la Desocupación Arbitraria de Viviendas publicado en fecha 5 de mayo de 2011, el cual tiene por objeto un fin social y altamente necesario, como es proteger a los arrendatarios, ocupantes, comodatarios, usufructuarios y/o adquirentes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal contra medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar la posesión legítima del inmueble.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada-recurrente, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA ACC.

SECHELL DUQUE.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.).

LA SECRETARIA ACC.

SECHELL DUQUE.
ZBD/SD*
Exp. 25-10.331