REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 215º y 166º PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE No: Sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, anotada bajo el No. 39, Tomo 43-A; representada por el ciudadano JOSÉ IGNACIO IODICE GOMEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 13.638.854, actuando en su carácter de vicepresidente. Abogados en ejercicio LUIS ALBERTO LUGO SÁNCHEZ y HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 61.317 y 41.077, respectivamente. Sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 13 de junio de 1997, anotada bajo el No. 77, Tomo 8-A Tro; representada por la ciudadana JOSEFA VELOSO DE ARAUJO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 6.192.273, en su carácter de directora gerente. Abogados en ejercicio FELIZ LIMA BLANCO, MARBELLA PIÑA y ELIZABETH GOLDING FONSECA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 21.939, 21.308 y 91.560, respectivamente. DESALOJO LOCAL COMERCIAL. 25-10.339. I ANTECEDENTES. Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio ELIZABETH GOLDING FONSECA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2025, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., contra la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., todos plenamente identificados, y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a hacer entrega material a la demandante, del inmueble objeto del juicio. Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 15 de julio de 2025, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatándose en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho. Mediante auto dictado en fecha 13 de octubre de 2025, se declaró vencido el lapso para la presentación de observaciones a los informes, dejando constancia que sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, y se dejó sentado que a partir de dicha fecha comenzarían a transcurrir los sesenta (60) días calendarios a que hace referencia el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir el recurso intentado, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo los términos y consideraciones que se expondrán a continuación. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE DEMANDANTE: Mediante libelo de demanda presentado en fecha 06 de diciembre de 2024, el ciudadano JOSÉ IGNACIO IODICE GÓMEZ, actuando en su carácter de vicepresidente de la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., debidamente asistido por los abogados en ejercicio LUIS ALBERTO LUGO SANCHEZ y HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, procedió a demandar a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., por DESALOJO; sosteniendo -entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil MULTISEVICIOS VERACRUZ, sobre dos (2) parcelas de terreno y las bienhechurías que sobre ellas se encuentran construidas, identificadas como 2B y 2C, las cuales forman parte del reparcelamiento de una parcela de mayor extensión distinguida como 2-3 y tienen en particular, una superficie aproximada de trescientos setenta y siete metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (377,21 mts2), y trescientos noventa y nueve metros cuadrados con dieciséis centímetros cuadrados (399,16 mts2), respectivamente, ubicadas entre los kilómetros 12 y 13 de la carretera panamericana, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda. 2. Que el inmueble fue arrendado para uso comercial relacionado con el objeto de la compañía, y que el plazo de duración fue inicialmente de un (1) año fijo contado a partir del 1° de abril de 2022 hasta el 31 de marzo de 2023, pudiendo ser suscrito un nuevo contrato al vencimiento del plazo convencional, en caso de que la arrendadora lo consintiera por escrito. 3. Que se acordó el canon de arrendamiento inicialmente en TRESCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD $300,00) mensuales, más el Impuesto del Valor Agregado (IVA), en el entendido de que los pagos futuros se ajustarán a la tasa de cambio vigente para el momento de cada pago, el cual debía ser cancelado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. 4. Que ambas partes convinieron de manera verbal renovar dicho contrato hasta el 31 de marzo de 2024, pero es el caso que a partir del mes de abril de 2024 (inclusive), la arrendataria –según su decir- cesó en su obligación de pagar el canon de arrendamiento acordado conforme al contrato, incurriendo en un estado absoluto de insolvencia al no honrar su obligación de pago hasta el mes de noviembre de 2024, acumulando seis (6) meses de cánones insolutos. 5. Fundamentó su demanda en la causal de desalojo establecida en los artículos 14 y 40, literal “a” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.579 y 1.592 numeral 2 del Código Civil. 6. Que por lo anteriormente expuesto, y visto que la demandada se ha negado a efectuar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio a noviembre de 2024, por un monto de UN MIL OCHOCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD $1.800,00), es por lo que acuden a demandar a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., a fin de que se declare con lugar la demanda, se ordene la devolución inmediata del inmueble arrendado, y se condene en costas a la parte demandada. 7. Por último, estimó la demanda en la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 85.914,00), y solicitó que la misma fuera declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley. PARTE DEMANDADA: Asimismo, mediante escrito consignado en fecha 20 de febrero de 2025, la abogada en ejercicio ELIZABETH GOLDING FONSECA, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de su defendida, en los siguientes términos: 1. Que en su escrito de demanda, la parte actora aduce una pretendida relación contractual arrendaticia sobre un inmueble presuntamente propiedad de la sociedad mercantil Inversiones Kerch, C.A., efectuada a través de la empresa FIGHTHER EXPRESS INC, C.A., quien actuó como administradora inmobiliaria en el otorgamiento del contrato de arrendamiento. 2. Que la demandante en su escrito libelar deriva una serie de consecuencias legales del contrato suscrito el primero (1°) de abril del año 2022 hasta el día 31 de marzo de 2023, es decir, por un (1) año fijo, de acuerdo a la cláusula tercera de dicho documento, en la cual se acordó que “(…) DE NO HABER CONSENTIMIENTO POR PARTE DE LA ARRENDADORA PARA LA FIRMA DE UN NUEVO CONTRATO SE CONSIDERARA (sic) EL PRESENTE CONTRATO RESUELTO (…)”. 3. Que se puede apreciar que la accionante actora deriva toda su pretensión de un instrumento que por haber expirado el término fijo establecido, dejó –a su decir- de derivar las consecuencias jurídicas que hoy se alegan, máximo considerando la temporalidad transcurrida desde su finalización el día 31 de marzo de 2023, y si a ello se agrega el hecho de que en caso de continuidad en el arrendamiento, esta se realizaría con el consentimiento previo de la arrendadora, estableciendo las modalidades acordadas, situación que –a su decir- no aconteció, por lo que concluye que el contrato no tiene relevancia jurídica al pretender un estado de insolvencia que fuera del tiempo del contrato, por haber este expirado. 4. Que se alega como causal de desalojo, la falta de pago de los cánones que van desde el mes de abril de 2024 hasta el mes de noviembre de 2024, cuyo establecimiento –a su decir- adolece de absoluta legalidad, por lo que rechaza y niega el contenido del contrato de arrendamiento fenecido celebrado entre las partes. 5. Que es falso que las partes hayan acordado de manera verbal renovar el contrato de arrendamiento hasta el 31 de marzo de 2024, y que teniendo conocimiento la parte actora de la legislación especial que regula los arrendamientos inmobiliarios de locales comerciales, debe inferirse que el arrendatario tiene derecho a un contrato escrito y autenticado, y que el arrendador está obligado a hacerlo, incluso esta ley especial obliga según la disposición transitoria primera a que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor se adecuen en un lapso no mayor de seis (6) meses. 6. Que en el supuesto negado de que tal renovación hubiese sido cierta, la insolvencia estaría fuera del lapso de duración de la pretendida renovación, es razón por la que rechaza y niega la presunta renovación verbal del contrato. 7. Que niega y contradice la deuda de dinero aducida por la parte demandante, por cuanto el canon de TRESCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD $300,00) mensuales, fue –a su decir- impuesto de manera ejecutiva, y que además en el aludido contrato no se indica o se señala el valor del inmueble (VI), como uno de los elementos esenciales para la determinación del canon de arrendamiento, por lo que la arrendadora para ese momento incumplió con el contenido de los artículos 24, 31 y 32 del Decreto-Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 8. Que el pretendido canon de arrendamiento señalado en el contrato de arrendamiento –según su decir- es nulo, absolutamente nulo, por lo que debe considerarse como inexistente, y por ello se desvirtúa la pretensión de insolvencia como causal de desalojo alegada, puesto que además se estableció el canon en moneda extranjera, lo cual está prohibido en el artículo 31 de la ley especial. 9. Que por las razones de hecho y de derecho expuestas, rechaza y niega los cánones de arrendamiento que la parte actora aduce en su demanda como cánones que van desde el mes de abril de 2024 hasta el mes de noviembre de 2024. 10. Que el documento de propiedad del inmueble a arrendar, es un documento fundamental que debió de manera esencial ser producido conjuntamente con el escrito libelar, pero no fue así, sino que se consignó el documento de reparcelamiento de la Urbanización Industrial Kerch, el cual es básicamente la división de una o varias fincas con el fin de formar otras de áreas menores, es un documento que establece las condiciones de un proyecto de división de un terreno en parcelas, no de la propiedad del mismo, por lo que el documento de propiedad del inmueble no fue incorporado conjuntamente con el escrito de demanda, así como tampoco se indicó la oficina o lugar donde se encuentra y sobre el cual, razones por las cuales rechaza, niega y contradice, la utilización por la parte actora del referido documento de reparcelamiento para demostrar la cualidad de propietario del inmueble objeto del presunto arrendamiento. 11. Que rechaza y niega la validez del contrato de administración que fue agregado al escrito libelar marcado con la letra "B", presuntamente suscrito entre las empresas INVERSIONES KERCH, C.A. y FIGHTER EXPRESS INC., por cuanto solo el documento de propiedad del inmueble, es el único que acredita la propiedad. 12. Que al suscribirse el extinguido contrato de arrendamiento entre las partes intervinientes en el presente juicio, no se demostró la condición de la propiedad del inmueble. 13. Que existe –a su decir- una reiterada violación al orden público que anula totalmente la aspiración de la parte actora al alegar un presunto estado de insolvencia de unos cánones de arrendamiento que por efectos de la ley especial, son de carácter irrenunciable, por lo que en consecuencia no solo se extinguió el contrato en forma natural, sino que la violación al orden público, anula toda la pretensión del accionante. 14. Finalmente, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar en la definitiva. III DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE DEMANDANTE: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folios 08 al 17 del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital en fecha 14 de mayo de 2019, bajo el No. 39, Tomo 43-A; a través del cual se evidencia que la referida empresa se encuentra representada por una junta directiva integrada por un (1) presidente y un (1) vicepresidente, quienes de manera conjunta o separada tienen los más amplios poderes de administración y disposición. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado por la parte demandada en su oportunidad, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la representación en juicio de la empresa demandante.- Así se establece. Segundo.- (Folios 18 al 23 del expediente) marcado con la letra “B”, en copia fotostática, CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de octubre de 2020, quedando inserto bajo el No. 15, Tomo 294, folios 147 hasta 150 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., actuando en su condición de “LA PROPIETARIA”, y la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., en su condición de “LA INMOBILIARIA”, mediante el cual ésta última recibió para administrar en arrendamiento por cuenta del propietario, los inmuebles de su propiedad ubicados en la Urbanización Industrial Kerch, entre los kilómetros 12 y 13 de la carretera panamericana, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, obligándose –entre otras- a “(…) a) Cobrar a los arrendatarios el valor del canon arrendamiento (...) b) Exigir a los arrendatarios el cumplimiento de dicho contrato (…)”. Ahora bien, el documento público en cuestión fue incorrectamente “rechazado” y “negado” en su validez por la parte demandada al momento de contestar la demanda, debiendo proceder a su impugnación, por lo que esta alzada lo tiene como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A. (aquí demandante), tenía facultades para dar en arrendamiento el inmueble objeto del presente juicio, propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A. (tercero ajeno a la controversia).- Así se establece. Tercero.- (Folios 24 al 31 del expediente) marcado con la letra “C”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaria Pública Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2022, quedando inserto bajo el No. 07, Tomo 88, folios 21 hasta el 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; celebrado entre la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, actuando en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., en su condición de “LA ARRENDATARIA”, en los siguientes términos y condiciones: “(…) PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO: "LA ARRENDADORA" da en arrendamiento a "LA ARRENDATARIA", DOS (2) parcelas de terreno y las bienhechurías que sobre ellas se encuentran construidas que las partes declaran conocer como de la exclusiva propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A. (…) identificadas como 2B y 2C, y forman parte del reparcelamiento de una parcela de mayor tamaño distinguida como 2-3, y tienen en particular, una superficie aproximada de TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTIUN (sic) CENTIMETROS (sic) CUADRADOS (377,21 Mts2) y TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DIECISESEIS (sic) CENTIMETROS (sic) CUADRADOS (399,16 Mts2), respectivamente (…) y se encuentran ubicadas en los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, reparcelamiento 2-3, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) SEGUNDA. DESTINO DEL INMUEBLE: "LA ARRENDATARIA" se obliga a utilizar el inmueble objeto del presente contrato exclusivamente para uso comercial (…) TERCERA: DURACIÓN DEL CONTRATO: El presente contrato tendrá una duración de UN (1) año fijo contado a partir del 01 de abril de 2022 hasta el 31 de marzo de 2023, no obstante, en caso que "LA ARRENDADORA" lo consienta por escrito, las partes podrán suscribir un nuevo contrato al vencimiento del presente, con los términos y condiciones que a bien tengan acordar. De no haber consentimiento por parte de "LA ARRENDADORA" para la firma de un nuevo contrato, se considerará el presente como resuelto salvo el derecho que pudiera corresponder a "LA ARRENDATARIA" por concepto de prorroga (sic) legal conforme a la ley. Finalizado el contrato o la eventual prórroga legal, "LA ARRENDATARIA" se obliga a entregar el inmueble libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibe (…) CUARTA. DEL CANON DE ARRENDAMIENTO Y DE LA FORMA DE PAGO: El canon de arrendamiento ha sido estimado conforme el sistema de "Canon de Arrendamiento Fijo (CAF)", para lo cual se ha tomado como base de cálculo la formula CAF = (VI/12/M2A) x M2a x %RA (…) cuyo monto ha sido convenido y establecido entre las partes en la cantidad de TRESCIENTOS DOLARES (sic) DE ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (sic) (US$ 300,00) mensuales, estimados, a efectos referenciales, en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 1.593,00), a razón de CINCO BOLIVARES (sic) CON 31/100 (Bs. 5,31) según la tasa de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela al 14 de junio de 2022, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), en el entendido que, para los pagos futuros se utilizará a efectos referenciales la tasa de cambio vigente para el momento de pago en caso de ser pagado en bolívares. "LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a "LA ARRENDADORA" el monto correspondiente al canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días al inicio de cada mes, en la siguiente dirección: Calle (sic) Salto Ángel, Edificio (sic) Salto Caroní, Apto (sic) 4B, Cumbres de Curumo, Baruta, Estado (sic) Bolivariano de Miranda, sin embargo, es un derecho de "LA ARRENDADORA" realizar los cobros dentro del plazo aquí estipulado en la dirección donde se encuentran ubicadas las parcelas arrendadas (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en comento no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, esta alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; teniéndolo como demostrativo de la relación arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio sobre dos parcelas de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas, identificadas como 2B y 2C, ubicadas en la Urbanización Industrial Kerch, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, para uso exclusivamente comercial, ello por el término de un (1) año fijo contado a partir del primero (1°) de abril de dos mil veintidós (2022(, acordándose que si la arrendadora lo consentía, se podría suscribir un nuevo contrato al vencimiento de éste. Aunado a ello, las partes acordaron un canon locativo mensual por la cantidad de TRESCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIOS DE AMÉRICA (USD $300,00), el cual debía ser cancelado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, más el correspondiente Impuesto al valor Agregado (IVA).- Así se establece. Cuarto.- (Folios 32 al 46 del expediente) marcado con la letra “D”, en copia fotostática, DOCUMENTO DE ACLARATORIA DE LINDEROS protocolizado en el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de octubre de 2020, inscrito bajo el No. 31, folio 24224, Tomo 2 del Protocolo de Transcripción de ese mismo año, a través del cual la representación de la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., actualizó los linderos de un inmueble de su propiedad, constituido por las parcelas N° 2 y 3, que forman parte del parcelamiento de mayor extensión denominado “Urbanización Industrial Kerch”, ubicado en el lugar Las Veguitas, entre el kilómetros 12.50 y 13.50 de la carretera panamericana, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, quedando dividida, entre otras parcelas de menor extensión, en las siguientes: “(…)PARCELA 2B: Con una superficie de TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTIUN (sic) CENTIMETROS (sic) CUADRADOS (377,21 Mts.2) (…) PARCELA 2C: Con una superficie de TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DIECISEIS (sic) CENTIMETROS (sic) CUADRADOS (399,16 Mts.2) (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., en su carácter de propietaria del referido inmueble, actualizó los linderos de la misma, identificado correctamente aquellos que corresponden a las parcelas 2B y 2C, objeto del presente litigio.- Así se establece. Quinto.- (Folios 47 al 49 del expediente) marcado con la letra “E”, en original, ESCRITO suscrito por la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., y dirigido a la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, siendo debidamente recibido en fecha 21 de octubre de 2024, en la cual solicita el inicio del procedimiento administrativo previo a fin de solicitar el secuestro del inmueble arrendado a la empresa MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A. Ahora bien, en vista que el documento bajo análisis no fue impugnado ni desvirtuado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio como demostrativo de que la parte actora en fecha 21 de octubre de 2024, solicitó el agotamiento de la vía administrativa previa ante el ente correspondiente, a a fin de solicitar la medida de secuestro del inmueble arrendado en el presente juicio.- Así se establece. Abierto el juicio a pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandante hizo valer lo siguiente: .- RATIFICÓ las documentales acompañadas al escrito libelar lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Único.- (folios 76-95 del expediente) marcado con la letra “A”, en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente signado con el No. D-2024-002 de la nomenclatura interna del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, correspondiente a la consignación arrendaticia presentada por la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., en beneficio de la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A.; del cual se desprenden las siguientes actuaciones: (i) solicitud de consignación arrendaticia suscrita por la ciudadana JOSEFA VELOSO ARAUJO, actuando en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., presentada en fecha 14 de julio de 2024; (ii) comprobantes de pago emitidos por el Banco Bicentenario del Pueblo, realizados en fecha 11/06/2024 a beneficio de la cuenta No. 01750121620071629858 cuya titularidad corresponde al Juzgado del Municipio Los Salias, relacionados con el pago de canon arrendaticio por la cantidad de once mil seiscientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 11.664,00), correspondientes a los meses de abril y mayo de 2024. Ahora bien, se desprende que el tribunal de la causa mediante auto proferido en fecha 31 de marzo de 2025 (cursante al folio 96) NEGÓ la admisión de la referida prueba por no cumplir los parámetros establecidos en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: De una revisión detallada de las actas que conforman el presente expediente, se constata que la parte demandada, no consignó ni promovió ningún elemento probatorio conjuntamente al escrito de contestación a la demanda. No obstante, una vez abierto el juicio a pruebas, se limitó a promover la comunidad de la pruebas en referencia a las documentales acompañadas al escrito libelar lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. IV DE LA DECISIÓN RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 20 de junio de 2025, el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, declaró con lugar la demanda incoada, bajo las siguientes consideraciones: “(…) Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio, y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados en el expediente, quien aquí suscribe antes de ahondar sobre el fondo de la controversia, considera necesario pronunciarse respecto a los alegatos que fueron formulados por la representación judicial de la demandada en el escrito de contestación, así como en el decurso de las audiencias celebradas por este tribunal; y en tal sentido, considerando que: 1° la accionada no aportó ninguna probanza que respaldara sus afirmaciones de hecho, incumpliendo de esta manera con la carga probatoria que le imponía el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; 2° que la referida no desvirtuó las documentales aportadas junto con el libelo a través de los mecanismos contemplados en la norma adjetiva civil (impugnación o tacha), y contradictoriamente, los rechazó para posteriormente hacerlos valer como comunidad de la prueba; 3° que la demandada no demostró haber acudido ante el órgano administrativo correspondiente, a los fines de hacer valer su disconformidad respecto al monto fijado como canon de arrendamiento, el cual además según se desprende del contrato, fue establecido de mutuo acuerdo y conforme al sistema de canon de arrendamiento fijo; 4° que la referida adujo que el contrato había fenecido por haber expirado su término, pero se mantuvo ocupando el inmueble arrendado (tal como se desprende del acta levantada con ocasión a la medida de secuestro practicada en fecha 22/1/2025), e incluso, continuó pagando los cánones respectivos hasta el mes de mayo de dos mil veinticuatro (2024), lo cual permite inferir que las partes renovaron el convenio en cuestión; 5° que en la cláusula cuarta del contrato tantas veces mencionado, ciertamente se estableció el canon en moneda extranjera, pero se contempló la posibilidad de efectuar dicho pago en su equivalente en bolívares al tipo de cambio vigente, lo cual se encuentra ajustado a derecho (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil, dictada en el expediente No. AA20-C-2024-000174, de fecha 6/6/2024); y 6° que riela en autos un documento público (cursante a los folios 32-46), de cuyo contenido se desprende entre otras cosas, que la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., es propietaria de las parcelas de terreno que constituyen el objeto del presente juicio, así como un contrato de administración de inmueble (cursante a los folios 18-23), del cual se infiere que la hoy demandante está autorizada para administrar los bienes propiedad de la referida; esta juzgadora se ve en la imperiosa necesidad de DESECHAR tales defensas, considerando a la vez desvirtuados los alegatos de violación de orden público, así como de nulidad del contrato de arrendamiento que constituye el documento fundamental de la presente acción, pues los mimos carecen de asidero jurídico y no fueron respaldados de forma alguna por la demandada en el curso del proceso.- Así se precisa. Resuelto lo anterior, y siendo que en el caso de autos se persigue el desalojo de un inmueble destinado para el uso comercial, constituido por dos parcelas de terreno con las bienhechurías sobre ellas construidas, con fundamento en la falta de pago; considera esta juzgadora dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: (…omissis…) De allí, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando para éste una obligación de hacer ante el arrendador, la cual no es otra que pagar oportunamente los cánones de arrendamiento convenidos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de autos, observamos que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes litigantes (cursante a los folios 24-31), reza en su cláusula cuarta que (…) o cual permite verificar que los contratantes convinieron como obligación de la arrendataria, que el pago de los cánones por el inmueble objeto de la controversia debía ser realizado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, fijándose en esa oportunidad como canon de arrendamiento la cantidad de trescientos dólares americanos (300$), o su equivalente en bolívares al tipo de cambio vigente para el momento del pago, circunstancias que no fueron desvirtuadas por la parte demandada en el curso del juicio. Aclarado lo anterior, y siendo que la representación judicial de la parte accionada en la oportunidad para contestar la demanda, además de realizar las defensas que fueron anteriormente desestimadas por esta juzgadora, se limitó a negar, rechazar y contradecir la acción propuesta; consecuentemente, quien aquí suscribe puede concluir que la hoy accionada no cumplió con la carga probatoria que le imponía el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento, de cuyos contenidos se desprende a grandes rasgos, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar suficientemente el pago o el hecho extintivo de la obligación. En efecto, por las razones antes expuestas y siendo que el juez debe atenerse estrictamente a lo alegado y probado en autos, sin poder obtener elementos de convicción fuera de éstos, quien aquí suscribe considera que resulta PROCEDENTE en derecho la causal invocada por la parte demandante respecto a la falta de pago contemplada en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; pues, tal como se refirió en el particular que antecede, la parte demandada no probó en el transcurso del juicio estar solvente con respecto a los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, a saber, con respecto a los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio de dos mil veinticuatro (2024) hasta el mes de noviembre del mismo año, mucho menos demostró que dicha insolvencia pueda de alguna manera ser imputable a la hoy accionante.- Así se decide. Así las cosas, siendo que la parte demandada no demostró en el curso del juicio haber cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año dos mil veinticuatro (2024), incumpliendo de esta manera con la obligación adquirida en la cláusula cuarta del convenio tantas veces mencionado, e impuesta por el citado artículo 1.592 del Código Civil, consecuentemente, esta juzgadora puede afirmar que en el caso de marras se reúnen todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta con fundamento en lo previsto en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, motivo por el cual se declara CON LUGAR la acción de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por la sociedad mercantil FIGTHER EXPRESS INC, C.A., en contra de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., ambas ampliamente identificadas en autos; y se ORDENA a la prenombrada compañía a hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio (…) totalmente libre de bienes y personas, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. V DISPOSITIVO Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda (…) DECLARA: CON LUGAR, la demanda interpuesta por la sociedad mercantil FIGTHER EXPRESS INC, C.A., en contra de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., por concepto de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL); por lo que se ordena a la parte accionada hacer ENTREGA MATERIAL a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio (…) Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso (…)”. V ALEGATOS EN ALZADA. ESCRITO DE INFORMES: Mediante escrito de informes presentado ante esta alzada en fecha 12 de agosto de 2025, el apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., sostuvo que la sentencia recurrida se encuentra plenamente apegada a derecho, estableciendo las razones que tuvo para decidir el caso, por cuanto la demanda no pudo –a su decir- enervar la falta de pago alegada, sino que pretendió atacar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Seguido a ello, continuó realizando la transcripción parcial de la sentencia recurrida, para finalmente solicitar que se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto, y sea confirmada en todas y cada una de sus partes, la sentencia definitiva. Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, compareció ante esta alzad a fin de consignar su escrito de informes en fecha 24 de septiembre de 2025, en el cual manifestó que luego de la citación realizada en el presente proceso, su representada se percató que el contrato de arrendamiento viola el orden público, y por tanto es nulo, tal y como lo alegaron en el decurso del proceso, sin que hubiera pronunciamiento alguno al respecto. Seguido a ello, reiteró las defensas sostenidos en el escrito de contestación a la demanda respecto a la fijación del canon locativo en moneda extranjera, y alegó que la sentencia recurrida carece de motiva y desconoce el orden público, por lo que solicitó finalmente que lo expuesto sea considerado por esta superioridad. ESCRITO DE OBSERVACIONES: En fecha 8 de octubre del año en curso, compareció el apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., a fin de consignar su respectivo escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual señaló que han sido varios los intentos de la parte demandada para distraer a la alzada sobre la falta de pago de los meses reclamados como insolutos, con alegatos de una supuesta inexistencia y nulidad del contrato de arrendamiento, cuando ya por años, venían ejecutando de manera normal el convenio. Seguido a ello, sostuvo que la sentencia recurrida cumplió con lo establecido en la ley y no incurrió en los vicios denunciados por la parte recurrente, ya que la única intención de la parte contraria es –a su decir- la de confundir y desviar la atención de los órganos jurisdiccionales ante la falta de pago, situación que no pudo desvirtuar durante el proceso; finalmente, solicitó que se declare sin lugar la apelación interpuesta por parte la demandada, y sea confirmada la sentencia recurrida en todas y cada una de sus partes. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2025, a través del cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., contra la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., plenamente identificadas en autos, y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a hacer entrega material a la demandante, del inmueble objeto del juicio. Ahora bien, a fin de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: Se inició el presente juicio en virtud de la demanda de desalojo presentada por la apoderada judicial de la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., contra la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., sosteniendo para ello que entre ambas fue celebrado un contrato de arrendamiento sobre dos (2) parcelas de terreno y las bienhechurías que sobre ellas se encuentran construidas, identificadas como 2B y 2C, las cuales forman parte del reparcelamiento de una parcela de mayor extensión distinguida como 2-3, ubicadas entre los kilómetros 12 y 13 de la carretera panamericana, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, para uso comercial relacionado con el objeto de la compañía, y que el plazo de duración fue inicialmente de un (1) año fijo contado a partir del 1° de abril de 2022 hasta el 31 de marzo de 2023, pero que el mismo –a su decir- fue prorrogado de manera verbal hasta el 31 de marzo de 2024. Seguido a ello, manifestó que se acordó un canon de arrendamiento por la cantidad de trescientos dólares de los Estados Unidos de América (USD $300,00) mensuales, más el Impuesto del Valor Agregado (IVA), el cual debía ser cancelado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; no obstante, expuso que la arrendataria dejó de cancelar el canon acordado a partir del mes de abril de 2024 (inclusive), incurriendo en un estado absoluto de insolvencia hasta el mes de noviembre de 2024, por lo que acude a demandar a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., a fin de que se declare con lugar la demanda, se ordene la devolución inmediata del inmueble arrendado, y se le condene al pago de las costas procesales. Por su parte, la apoderada judicial de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., procedió a dar contestación al fondo de la demanda intentada en contra de su defendida, sosteniendo que el término acordado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, expiró y por tanto, dejó –a su decir- de derivar las consecuencias jurídicas que hoy se alegan, por lo que el mismo no tiene relevancia jurídica; asimismo, señaló que es falso que las partes hayan acordado de manera verbal renovar el contrato de arrendamiento hasta el 31 de marzo de 2024, y que en el supuesto negado de que tal renovación hubiese sido cierta, la insolvencia estaría fuera del lapso de duración de la pretendida renovación. Seguido a ello, negó y contradijo la deuda de dinero aducida por la parte demandante, por cuanto el canon de arrendamiento de trescientos dólares de los Estados Unidos de América (USD $300,00), fue –a su decir- impuesto de manera ejecutiva, y sin indicarse en el contrato el valor del inmueble (VI), como uno de los elementos esenciales para la determinación del canon; además, manifestó que el pretendido canon de arrendamiento es nulo, por cuanto se estableció en moneda extranjera, lo cual está prohibido por la ley especial. Acto seguido, expuso que la parte actora no consignó el documento fundamental de la demanda, como es, el documento de propiedad del inmueble a arrendar, sino que consignó el documento de reparcelamiento de la Urbanización Industrial Kerch, por lo que –a su decir- no demostró la cualidad de propietario del inmueble objeto del presunto arrendamiento. Finalmente, la apoderada judicial de la parte demandada alegó que existe –a su decir- una reiterada violación al orden público que anula totalmente la aspiración de la parte actora, al alegar un presunto estado de insolvencia de unos cánones de arrendamiento que por efectos de la ley especial, son de carácter irrenunciable, por lo que en consecuencia no solo se extinguió el contrato en forma natural, sino que la violación al orden público, anula toda la pretensión del accionante, peticionando así que la demanda sea declarada sin lugar en la definitiva. Ahora bien, quien aquí suscribe estima pertinente, a fin de dar cumplimiento al requisito de congruencia del fallo, pronunciarse previamente al fondo del asunto, en lo que respecta a los distintos alegatos planteados por las partes en el decurso del proceso, lo cual procede a realizar bajo los siguientes términos: *Extemporaneidad por anticipado del escrito de informes.- Mediante diligencia de fecha 8 de octubre de 2025, el abogado en ejercicio FÉLIX LIMA BLANCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó que se “(…) DESESTIME LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA POR SER EXTEMPORANEOS (sic) (…)”, ello bajo el fundamento de que éstos fueron consignado antes del vencimiento del término fijado para ello. Al respecto, es de puntualizar que si bien mediante auto de fecha 18 de julio de 2025, esta alzada fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, los cuales vencieron el 24 de septiembre de 2024 (inclusive), desprendiéndose de los autos que la parte actora consignó en fecha 12 de agosto del mismo año, su respectivo escrito de informes de manera extemporánea por anticipada, debemos tener presente que nuestro actual sistema procesal lo que castiga es la inacción o inercia de las partes en el proceso y no su diligencia, pues tal como lo ha establecido la jurisprudencia de nuestro máximo tribunal, el declarar inadmisible un acto por haberse realizado de forma extemporánea por anticipada, viola de manera flagrante el derecho a la defensa y el derecho al debido proceso que tienen las partes, pues resulta ilógico que se castigue a aquel que ha actuado diligentemente. En tal sentido, esta juzgadora DESECHA los alegatos expuestos por la parte demandada respecto a la declaratoria de extemporaneidad por anticipada de los informes presentados por la contraparte ante esta superioridad, en virtud de que tal interpretación, sólo podría derivarse de un ritualismo excesivo, que desconoce al proceso como instrumento eficaz para la materialización de la justicia, en franca contravención con los preceptos del derecho a la tutela judicial efectiva que postula la Carta Magna.- Así se precisa. *De la falta de cualidad activa.- La apoderada judicial de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., de manera enrevesada y poco clara, sostuvo que “(…) el documento de propiedad del inmueble no fue incorporado conjuntamente con el escrito de demanda (…) razones por las cuales Rechazo (sic), Niego (sic) y Contradigo (sic), la utilización por la parte actora del documento de reparcelamiento de la Urbanización Industrial KERCH (…) para demostrar la cualidad de propietario del inmueble (…)”; al respecto, es preciso señalar que la legitimación a la causa o cualidad de las partes es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, por lo cual debe ser atendido incluso de oficio por los Jueces (Vid. SCC del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. No. 15-211); de esta manera, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). Entonces, entiende esta sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, por lo que la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las excepciones dilatorias y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos. Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, esta sentenciadora estima prudente revisar si la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., detenta o no cualidad para sostener el presente juicio, puesto que la representación judicial de la parte demandada, afirma que debió cursar en el expediente el documento de propiedad del inmueble objeto de la controversia a fin de acreditar su cualidad; a tal efecto, se debe señalar que la doctrina nacional admite como válido el arrendamiento de la cosa ajena, así, en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 11 de agosto de 2015, expediente No. 2015-000211, se dispuso lo siguiente: “(…) estima la Sala necesario realizar algunas consideraciones con respecto a la constitución de la relación arrendaticia inmobiliaria que surge como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento, al respecto encontramos que existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario. De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa (…)” (Resaltado añadido) De esta manera, resulta claro que no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender, puesto que a fin de que un tercero pueda arrendar un inmueble, se necesita para ello que exista un consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado. Aunado a ello, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente: Artículo 6.- “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no (…)”. (Resaltado añadido) De acuerdo con el contenido de la norma, el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir el propietario, administrador o gestor del inmueble, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación no tendrá legitimidad para solicitar el desalojo (Cfr. Sentencia Nº 682, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22/11/2021, expediente No. 19-544). En tal sentido, se observa que en el caso sub examine cursa CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de octubre de 2020, quedando inserto bajo el No. 15, Tomo 294, folios 147 hasta 150 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (inserto a los folios 18 al 23, I pieza), mediante el cual, la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., confirió a la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., las facultades para administrar en arrendamiento los inmuebles de su propiedad ubicados en la Urbanización Industrial Kerch, entre los kilómetros 12 y 13 de la carretera panamericana, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, obligándose –entre otras- a “(…) a) Cobrar a los arrendatarios el valor del canon arrendamiento (...) b) Exigir a los arrendatarios el cumplimiento de dicho contrato (…)”. Asimismo, se evidencia que el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO objeto del presente juicio, autenticado ante la Notaria Pública Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2022, quedando inserto bajo el No. 07, Tomo 88, folios 21 hasta el 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, fue celebrado entre la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, actuando en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., en su condición de “LA ARRENDATARIA”, sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda (inserto folios 24 al 31, I pieza del expediente), por lo que sin lugar a dudas se puede concluir que la empresa hoy demandante, ostenta plena legitimidad para actuar en juicio, al ser quien celebró el contrato in comento, en su carácter de administradora del inmueble por facultades conferidas por el propietario del mismo. Aunado a ello, la cualidad o legitimidad para estar en juicio en materia de arrendamiento no viene determinada por la propiedad del inmueble, pues en estos casos no se discute el derecho a la propiedad sino el derecho a gozar de la cosa por cierto tiempo, mediante el pago de un precio determinado, en consecuencia, para incoar la presente acción, no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio, nique se consigue el documento de propiedad de la cosa arrendada, como insiste la parte demandada, ya que resulta válido el arrendamiento de la cosa ajena, puesto que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto –se repite- puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, motivos por los cuales, esta juzgadora declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada.- Así se establece. Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el fondo del asunto controvertido, y determinados los hechos controvertidos en el presente juicio, así como analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el curso del proceso, se puede entonces advertir que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para uso comercial, constituido por dos (2) parcelas de terreno y las bienhechurías que sobre ellas se encuentran construidas identificadas con el número y letra 2B y 2C, las cuales forman parte del reparcelamiento de una parcela de mayor tamaño distinguida como 2-3, con una superficie aproximada de trescientos setenta y siete metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (377,21 mts2) y trescientos noventa y nueve metros cuadrados con dieciseises centímetros cuadrados (399,16 mts2) respectivamente, ubicadas en los kilómetros 12 y 13 de la carretera panamericana, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, por falta de pago del canon de arrendamiento acordado. Ahora bien, antes de descender a verificar el contenido del ordenamiento jurídico vigente respecto a la obligación de pagar el canon de arrendamiento acordado, es preciso establecer si entre las partes existe ciertamente una relación locativa, por cuanto en la oportunidad para contestar la demanda, la apoderada judicial de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., afirmó que el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, “(…) es un instrumento que por haber expirado por haber expirado el término fijo establecido, dejo (sic) de derivar consecuencias jurídicas, que hoy se alegan (…) Rechazo (sic) y Niego (sic) el contenido del contrato de arrendamiento fenecido, suscrito el paso día primero (1) de abril del año 2022 hasta el día 31 de marzo de 2023 (…)” (resaltado añadido). Al respecto, se observa de los autos que riela contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2022, inserto bajo el No. 07, Tomo 88, folios 21 hasta el 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, celebrado entre la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, actuando en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., en su condición de “LA ARRENDATARIA”, sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda (folios 24 al 31 del expediente), en cuya cláusula tercera se acordó que el mismo tendría una duración “(…) de UN (1) año fijo contado a partir del 01 de abril de 2022 hasta el 31 de marzo de 2023 (…)”, pudiendo celebrarse un nuevo contrato en caso de que la arrendadora lo consienta por escrito. De esta manera, debemos tomar en cuenta que el contrato no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día fijado, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupado el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga legal obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo. Asimismo, vencido el término fijado en el contrato, así como su prórroga legal, “(…) el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió (…)” (artículo 20 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), por lo que en el caso de autos, resulta una falta de probidad la actitud de la parte demandada, al alegar que el contrato de arrendamiento celebrado con la arrendadora, feneció –a su decir- el 31 de marzo de 2023, por cuanto de ser ello cierto, debió y no lo hizo, hacer entrega del inmueble arrendado como así lo exige la ley. Aunado a ello, el legislador previó que en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el arrendatario continuare ocupando el inmueble después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado; por consiguiente, a pesar de que en el caso sub examine el contrato locativo que une a las partes intervinientes en el presente juicio, fue celebrado con una vigencia de un (1) año fijo, independientemente de que éste término haya sido prorrogado como lo indica la parte demandante, o que en caso contrario haya comenzado a correr la prorroga legal respectiva, o incluso en caso de agotarse ésta, se haya reconducido el contrato, no puede bajo ninguna circunstancia entender que el mismo se extinguió o feneció, así como las obligaciones contraídas en éste como desacertadamente pretende la apoderada judicial de la empresa demandada, puesto que mientras dure la relación arrendaticia, permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones del canon convenidas por las partes en el contrato. En consecuencia, se DESECHAN del proceso los alegatos sostenidos por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, dirigidos a enervar la validez del contrato de arrendamiento mencionado.- Así se establece. Resuelto lo que precede, y partiendo de que entre las partes intervinientes en el presente litigio, existe ciertamente una relación arrendaticia derivada del contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, debe entonces proceder a verificar la procedencia o no de la acción de desalojo incoada, ello con fundamento en la supuesta falta de pago del canon locativo, invocándose para ello el contenido del artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual dispone lo siguiente: Artículo 40.- “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)” (Resaltado añadido) La disposición legal transcrita establece a grandes rasgos prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. Partiendo de ello, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)”. (Resaltados de esta alzada). De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que el demandado, se encontraba obligado a realizar el pago acordado con el actor por concepto del arrendamiento convenido entre las partes. Aunado a ello, la norma sustantiva civil señala a su vez que el arrendatario tiene la obligación de pagar (artículo 1.592 del Código Civil), lo cual se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante la parte actora arrendadora, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que cursa en el presente expediente, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaria Pública Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2022, quedando inserto bajo el No. 07, Tomo 88, folios 21 hasta el 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; celebrado entre la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, actuando en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES KERCH, C.A., y la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., en su condición de “LA ARRENDATARIA”, en cuya cláusula cuarta se desprende textualmente lo siguiente (folios 24 al 31 del expediente): “(…) CUARTA. DEL CANON DE ARRENDAMIENTO Y DE LA FORMA DE PAGO: El canon de arrendamiento ha sido estimado conforme el sistema de "Canon de Arrendamiento Fijo (CAF)", para lo cual se ha tomado como base de cálculo la formula CAF = (VI/12/M2A) x M2a x %RA (…) cuyo monto ha sido convenido y establecido entre las partes en la cantidad de TRESCIENTOS DOLARES (sic) DE ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (sic) (US$ 300,00) mensuales, estimados, a efectos referenciales, en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 1.593,00), a razón de CINCO BOLIVARES (sic) CON 31/100 (Bs. 5,31) según la tasa de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela al 14 de junio de 2022, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), en el entendido que, para los pagos futuros se utilizará a efectos referenciales la tasa de cambio vigente para el momento de pago en caso de ser pagado en bolívares. "LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a "LA ARRENDADORA" el monto correspondiente al canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días al inicio de cada mes, en la siguiente dirección: Calle (sic) Salto Ángel, Edificio (sic) Salto Caroní, Apto (sic) 4B, Cumbres de Curumo, Baruta, Estado (sic) Bolivariano de Miranda, sin embargo, es un derecho de "LA ARRENDADORA" realizar los cobros dentro del plazo aquí estipulado en la dirección donde se encuentran ubicadas las parcelas arrendadas (…)” De lo transcrito, se evidencia en autos que las partes intervinientes en el presente juicio convinieron como obligación de la arrendataria, que el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble objeto de la controversia, debían ser cancelados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, fijándose en esa oportunidad la cantidad de TRESCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $300), cancelados según la tasa de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) que estuviere vigente al momento del pago, más el monto del Impuesto al Valor Agregado (IVA); no obstante, en la oportunidad para contestar la demanda, la apoderada judicial de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., alegó la nulidad absoluta de la mencionada clausula bajo el fundamento de que la misma viola el orden público, motivo a que “(…) no se indica o se señala el valor del inmueble (VI), uno de los elementos esenciales para la determinación del canon de arrendamiento (…) por lo que debe considerarse como inexistente lo que desvirtúa la pretensión de insolvencia (…)”, por consiguiente, sostuvo que en virtud de que el canon de arrendamiento no fue establecido de acuerdo a lo previsto en la ley especial, se debe declarar la nulidad absoluta de la referida cláusula. Al respecto, esta alzada considera necesario traer a colación el contenido del artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala expresamente lo siguiente: Artículo 32. “La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo: (…omissis…) En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social” (subrayado añadido). Con atención a dicha cláusula, es pertinente señalar que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00039, de fecha 16 de febrero de 2022, señaló que: “(…) la determinación de los cánones de arrendamiento para los inmuebles destinados a uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no lograr un consenso, deberá solicitarse ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a fin de que ésta establezca dicho monto, tomando en consideración uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. (…omissis…) En virtud de lo señalado, la presente demanda referente a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento del local comercial donde desarrolla su actividad judicial el accionado y sobre cuyo aspecto no ha habido acuerdos, le corresponde a la Administración Pública, por órgano de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)” (Resaltado añadido). Así las cosas, la fijación de un canon de arrendamiento corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y ante la imposibilidad de que los contratantes llegan a un acuerdo, corresponde a la administración pública; en tal sentido, el canon de arrendamiento convenido por las partes intervinientes en el presente juicio mediante contrato autenticado en fecha 20 de junio de 2022, devino de la autonomía de la voluntad de las partes, lo cual válidamente está permitido por el legislador, y como quiera que la parte demandada en su condición de arrendataria manifestó su conformidad con la forma concertada al pagar en lo sucesivo los cánones de arrendamiento acordados entre las partes y nunca haber hecho uso de las previsiones contenidas en la normativa vigente, verbigracia, someter la fijación del canon a la superintendencia u órgano de regulación correspondiente, puesto que de los autos no se evidencia que la actora haya consignado documento de propiedad del inmueble arrendado o documento alguno que demostrara que el mismo se encuentra exento de regulación, o siquiera manifestarle a la arrendadora su disconformidad con el canon fijado, es por lo que sin lugar a dudas se puede concluir, que a los autos no cursa elemento probatorio alguno que demuestre el cobro de cánones de arrendamiento en contravención a la estipulado en el vigente Decreto Ley, y verificado que dicha convención no se encuentra viciada, se debe inexorablemente desechar las afirmaciones expuestas por la parte demandada para buscar la nulidad de la mencionada cláusula.- Así se establece. En ese mismo orden, se observa que la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda sostuvo que “(…) dicho canon se estableció de (sic) Dólares (sic) Estado (sic) Unidos de América y referencialmente su monto en Bolívares (sic), siendo ello prohibido de conformidad con el artículo 31 (…) otra razón más para considerar nulo dicho canon de arrendamiento efectuado en moneda extranjera (…)”,al respecto, y teniendo entendido que el canon de arrendamiento acordado por los contratantes asciende a la suma de trescientos dólares de los Estados Unidos de América (USD $300), esta juzgadora considera necesario señalar que se ha convertido en la práctica más común y recurrente para la actualidad al momento de constituir una obligación pecuniaria, utilizar una moneda extranjera, generalmente el dólar estadounidense, como una moneda de cuenta o referencial del valor de la obligación, para así tener un pago acorde con la realidad del poder adquisitivo de la moneda a la fecha de su cancelación, asegurándose de esta forma a los justiciables un medio adecuado de certeza y seguridad jurídica, que en este caso es recibir aquello que realmente se pactó. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 106 del 29 de abril de 2021 (caso: Gabriela Coromoto Infante Gravina y otra, contra Alexander Santa María Ávilay otro), señaló lo siguiente: “(…) En cuanto a las obligaciones, la Sala ha establecido que debe distinguirse cuando la obligación en divisas está expresada en moneda de cuenta (moneda alternativa) o como moneda de pago stricto sensu. En el primer caso, la Sala ha establecido que la moneda extranjera funciona como una moneda de cuenta, es decir, de modo referencial del valor de las obligaciones asumidas en un momento determinado, en el segundo caso, la moneda extranjera se fija como moneda efectiva y exclusiva de pago. En este sentido, cuando la moneda extranjera funciona como moneda de cuenta, implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno de la moneda de curso legal, que en nuestro caso es el Bolívar. Así, el deudor de una obligación estipulada en moneda extranjera, en principio, se liberará entregando su equivalente en bolívares a la tasa corriente a la fecha de pago, precisamente tanto la moneda de cuenta como la moneda de curso legal están in obligationem, pero una sola de ellas está in solutionem, en consecuencia salvo que exista pacto especial o cláusula de pago efectivo en moneda extranjera, conforme lo dispone el artículo 128 de la mencionada Ley del Banco Central, el deudor se liberará de la obligación nominada en moneda extranjera mediante la entrega de su equivalente en bolívares a la tasa de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago (…)” (resaltado añadido). Con atención a lo transcrito, no puede obviarse el incremento de transacciones en moneda extranjera en el país desde hace varios años, por ser más confiable y segura, ya que cuando la divisa funciona como moneda de cuenta, implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno de la moneda de curso legal. En ese contexto y subsumiéndose al presente caso, se debe concluir que ciertamente las partes intervinientes en el presente juicio, establecieron el canon de arrendamiento por el inmueble objeto del litigio, en la cantidad de trescientos dólares de los Estados Unidos de América (USD $300), pero como moneda de cuenta, es decir, la arrendataria debía cancelar dicha suma en moneda de curso legal, lo cual así se desprende la propia cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, al indicarse que “(…) para los pagos futuros se utilizará a efectos referenciales la tasa de cambio vigente para el momento de pago en caso de ser pagado en bolívares (…)”, por lo que se desechan del proceso los alegatos expuestos por la parte accionada sobre lo aquí resuelto.- Así se establece. Así las cosas, siendo que cursa en autos el contrato de arrendamiento del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de dicha relación arrendaticia, quedando a su vez demostrada la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento.- Así se precisa. Siguiendo este orden, debe procederse a analizar si ciertamente la parte demandada incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento convenido y conforme a los términos pactados en el contrato de arrendamiento, lo cual constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la arrendataria. A tal efecto, resulta necesario traer a colación sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 10 de diciembre de 2010, expediente Nº 10-338, que determina a quién le corresponde el omnus probandi sobre el cumplimiento del pago en los cánones de arrendamiento –como sucede en el caso de marras-, en la cual se expuso lo siguiente: “(…)Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba. Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria. Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia (…)” (Resaltado de esta alzada). Por consiguiente, se tiene entonces que la parte actora, aduce en su libelo que la parte demandada en su condición de arrendataria se encuentra insolvente en su obligación de cancelar el canon de arrendamiento a partir del mes de junio a noviembre del año 2024; ante ello, de la revisión a los autos se observa que la demandada no consignó medio probatorio alguno en el decurso proceso para desvirtuar tales afirmaciones, limitándose en la oportunidad para contestar la demanda a señalar que no ha incumplido a lo pactado en el contrato de arrendamiento por cuanto éste feneció y se extinguió al vencerse el término fijado en el mismo, afirmaciones éstas que fueron desechadas ut supra en el presente fallo. En consecuencia, quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la empresa arrendataria de ninguna manera demostró haber cancelado los meses reclamados como insolutos, ni demostró que dicha insolvencia pueda ser imputable a la arrendadora, por lo que sin lugar a dudas incumplió con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil. Motivos por los cuales, siendo que para el derecho la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico mediante las formas determinadas por la ley, y en virtud que, la accionada no logró desvirtuar la falta de pago alegada por la parte actora en el escrito libelar, este tribunal partiendo de las pruebas aportadas a los autos y con apego a las consideraciones supra realizadas, declara procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, ello conforme al literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece. Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A.,, contra la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., quien debe desalojar y hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio constituido por dos (2) parcelas de terreno y las bienhechurías que sobre ellas se encuentran construidas identificadas con el número y letra 2B y 2C, las cuales forman parte del reparcelamiento de una parcela de mayor tamaño distinguida como 2-3, con una superficie aproximada de trescientos setenta y siete metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (377,21 mts2) y trescientos noventa y nueve metros cuadrados con dieciseises centímetros cuadrados (399,16 mts2) respectivamente, ubicadas en los kilómetros 12 y 13 de la carretera panamericana, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, tal y como así lo dispuso el tribunal de la causa en la sentencia recurrida.- Así se decide. Por todas las razones antes expuestas, este tribunal superior debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio ELIZABETH GOLDING FONSECA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2025, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., contra la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., todos plenamente identificados, y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a hacer entrega material a la demandante, del inmueble objeto del juicio; por tales motivos, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la aludida decisión; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide VII DISPOSITIVA Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio ELIZABETH GOLDING FONSECA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., ya identificados, contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2025, la cual se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara la sociedad mercantil FIGHTER EXPRESS INC, C.A., contra la sociedad mercantil MULTISERVICIOS VERACRUZ, C.A., plenamente identificados en autos; y en consecuencia se ordena a la demandada hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio constituido por dos (2) parcelas de terreno y las bienhechurías que sobre ellas se encuentran construidas identificadas con el número y letra 2B y 2C, las cuales forman parte del reparcelamiento de una parcela de mayor tamaño distinguida como 2-3, con una superficie aproximada de trescientos setenta y siete metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (377,21 mts2) y trescientos noventa y nueve metros cuadrados con dieciseises centímetros cuadrados (399,16 mts2) respectivamente, ubicadas en los kilómetros 12 y 13 de la carretera panamericana, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió. De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada-recurrente al pago de las costas del recurso. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal; esto es, al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos. Asimismo, se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve). Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de octubre del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA ACC., SECHELL DUQUE. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) LA SECRETARIA ACC., SECHELL DUQUE. ZBD/SC.- Exp. No. 25-10.339.