TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZALDE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación
Los Teques, 29 de Septiembre de 2025
ASUNTO: E-25-009
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: DENI RAFAEL ALVAREZ MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.692.397.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JUANA CARMARIA BRANDT PURROY, titular de la cedula de identidad N° 11.044.782 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.735.

PARTE DEMANDADA: Sucesiones GIUSEPPE ANTONIO CARDONE GUGLIOTTA, Expediente Sucesoral N° 090765 de fecha 09 de agosto de 2011 y MARIA BARILE DE CARDONE, Expediente Sucesoral N° 231806 de fecha 20 de septiembre de 2023, representadas en uno de sus coherederos MARIO CARDONE BARILE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.558.008.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: DAYANARA YAMILETH TOVAR ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.368.850 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 148.184.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.
-II-
SINTESIS DEL PROCESO
Se inicia la presente demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta por el ciudadano DENI RAFAEL ALVAREZ MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.692.397, asistido por la abogada Juana Carmaria Brandt Purroy, titular de la cedula de identidad N° 11.044.782 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.735, contra las Sucesiones GIUSEPPE ANTONIO CARDONE GUGLIOTTA, Expediente Sucesoral N° 090765 de fecha 09 de agosto de 2011 y MARIA BARILE DE CARDONE, Expediente Sucesoral N° 231806 de fecha 20 de septiembre de 2023, representadas en uno de sus coherederos MARIO CARDONE BARILE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.558.008, en fecha 28 de Mayo de 2025, ante el Juzgado Distribuidor de turno. Dándosele entrada en fecha 02 de Junio de 2025, por este Tribunal a la presente causa bajo el Nº E-25-009 (Nomenclatura de este Tribunal) en el libro de causa llevado por este Despacho Judicial.
En fecha 09 de Julio de 2025, se recibió diligencia consignada por el ciudadano DENI RAFAEL ALVAREZ MENDOZA, ut supra identificado, asistido por la abogada Juana Carmaria Brandt Purroy, titular de la cedula de identidad N° 11.044.782 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.735, a fin de consignar los recaudos necesarios para proveer la presente causa.
Por auto de fecha 14 de Julio de 2025, fue admitida la presente demanda, ordenándose librar la compulsa a la parte demandada Sucesiones GIUSEPPE ANTONIO CARDONE GUGLIOTTA, Expediente Sucesoral N° 090765 de fecha 09 de agosto de 2011 y MARIA BARILE DE CARDONE, Expediente Sucesoral N° 231806 de fecha 20 de septiembre de 2023, representadas en uno de sus coherederos MARIO CARDONE BARILE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.558.008.
En fecha 04 de Agosto de 2025, previa consignación de los fotostatos requeridos, se libró boleta de citación a la parte demandada plenamente identificada en autos.
En fecha 12 de Agosto de 2025, compareció el ciudadano MARIO CARDONE BARILE, ut supra identificado, debidamente asistido por la abogada Dayanara Yamileth Tovar Acosta, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.368.850 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 148.184, el cual presentó escrito dándose por notificado y conviniendo en el presente acto.
-III-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Aduce el ciudadano Deni Rafael Álvarez Mendoza, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.692.397, asistido por la abogada Juana Carmaria Brandt Purroy, titular de la cedula de identidad N° 11.044.782 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.735, Que el día 14 de Febrero de 2013, celebro un Contrato de Opción de Compra – Venta, con la ciudadana María Barile De Cardone, quien en vida fuere titular de la de identidad N° E-810.077, y los ciudadanos Michele Cardone Barile, Angelina Cardone De Suarez, Bernardino Cardone Barile, Mario Cardone Barile y Lucia Cardone Barile, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-13.338.661, V-6.520.300, V-6.558.009, V-6.558.008 y V-10.474.877, respectivamente, sobre un inmueble conformado por una parcela de terreno con un área de Trescientos Veintisiete Metros Cuadrados (327,00 Mts2), ubicada en la “Finca Corralito”, Kilometro 21, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, perteneciente a una extensión mayor identificado como Lote I, con un área de Dos Mil Cuatrocientos Treinta Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros (2.430,50 Mts2), perteneciente a los causantes, según consta de documento debidamente Protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el N° 14, Protocolo Primero, Tomo 06, de fecha 23 de Julio de 1.973, el cual se encuentra registrado bajo el N° Catastral 3005 y se encuentra dentro de las medidas y linderos siguientes: NORESTE: Con terrenos que son o fueron de Marmovilca, C.A., en dieciséis metros cuadrados con veinticinco centímetros (16,25 mts), y en línea recta que parte del punto “B” en el borde oeste de la carretera interna señalada en el croquis anexo, hasta el punto “A” del mismo croquis; SURESTE: Desde el oeste de dicha carretera en línea semicurva de noventa y tres metro lineales con diez centímetros (93,10 mts) que une los “B” y “C” del croquis; SUROESTE: con terrenos que son o fueron de Inmobiliaria Marmovilca, C.A., en línea recta de treinta y cuatro metros lineales con noventa y ocho centímetros (34,98 mts), que une los puntos “C” y “D” del croquis, partiendo del punto oeste de la citada carretera; NORESTE: Terrenos vecinos a los que han sido de Jose Perez en línea irregular en dirección sur; NORTE: Que une el punto “D” del croquis 1 con el citado punto “A” del mismo croquis, asimismo, refiere que en el acto de la firma del documento emitió un cheque a nombre de Mario Cardone, por un monto de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,00), siendo el primer pago del inmueble, en el mismo acto entrego Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) en efectivo, quedando a pagar el resto de lo adeudado en doce (12) cuotas consecutivas y dos (02) cuotas especiales, a partir del 13 de Marzo de 2013 al 14 de Enero de 2014, de igual manera, argumenta que para la fecha 13 de Marzo de 2013 comenzó a cancelar los giros en los términos acordados y para Febrero de 2014, termino de cancelar entre depósitos bancarios y dinero en efectivo, cumpliendo así mi compromiso de pago, por lo que recibió parte de dicha documentación la cual no ha sido suficiente para lograr la protocolización definitiva, por lo que procede a demandar el Cumplimiento de Contrato; de conformidad a los artículos 1.159, 1.160, 1.161 y 1.257 del Código Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 12 de Agosto de 2025, el ciudadano Mario Cardone Barile, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.558.008, debidamente asistido por la abogada Dayanara Yamileth Tovar Acosta, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.368.850 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 148.184, consignó escrito, alegando que acepta y ratifica los términos expuestos por el ciudadano Deni Rafael Álvarez Mendoza, ut supra identificado, igualmente, manifestó que el ciudadano Deni Rafael Álvarez Mendoza, plenamente identificado en autos honro el compromiso de pago en su totalidad y nada les adeuda, asimismo, conviene y acepta el petitorio de la declaratoria de Titularidad de Propiedad del Inmueble Señalado en el contrato a nombre del ciudadano Deni Rafael Álvarez Mendoza, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.692.397.
-IV-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:
Pasado de seguida a la etapa probatoria, quien suscribe el presente fallo, pasará de seguidas a analizar cada uno de las probanzas promovidas por las partes en su oportunidad procesal correspondiente, prescindiendo de la oposición que de ellas se hiciere por las razones expuestas, y así se establece.
Pruebas de la parte demandante:
A) Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió los siguientes documentales:

1) Originales de los Planos Topográficos, (F.08, F.09 y F.16), los cuales no fueron impugnados ni rechazados por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dichas documentales se infieren las coordenadas, linderos y metraje de los terrenos identificados como “Lote I” y “Finca Corralito”, respectivamente. Y así se establece.

2) Original de la Constancia Catastral emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, (F.10), la cual no fue impugnada ni rechazada por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infieren los datos básicos del inmueble, los datos de registro del documento y los datos de valoración del inmueble. Y así se establece.

3) Copia simple de cheque Nº 22718558, emanado del Banco Banesco, de fecha 13 de Febrero del 2013, librado a favor del ciudadano MARIO CARDONE, contra la cuenta Nº 0134-0066-14-0661045118, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 200.000,00), (F.15), el cual no fue impugnado ni rechazado por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con el artículo 1.357 y 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere el pago realizado por la cantidad por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 200.000,00) a favor del ciudadano MARIO CARDONE. Y así se establece.
4) Original del Documento de Compra - Venta, de fecha 14 de Febrero de 2013, el cual quedo inserto bajo el N° 19, Tomo 15 de los libros llevados ante el Notario Tercero del Municipio Baruta del Estado Miranda (F.23 al F.26); que ha sido otorgado ante un funcionario el cual no fue impugnado por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que dicho documental se infiere venta del inmueble conformado por una parcela de terreno con un área de Trescientos Veintisiete Metros Cuadrados (327,00 Mts2), ubicada en la “Finca Corralito”, Kilometro 21, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, perteneciente a una extensión mayor identificado como Lote I, con un área de Dos Mil Cuatrocientos Treinta Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros (2.430,50 Mts2). Así se establece.
5) Copias simples de los depósitos realizados a favor del ciudadano MARIO CARDONE BARILE, (F.27 al F.32), los cuales no fueron impugnados ni rechazados por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con el artículo 1.357 y 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere el pago de las cuotas establecidas en el contrato objeto de la presente demanda. Y así se establece.
6) Copias ad effectum videndi de los certificados de solvencia de sucesiones GIUSEPPE ANTONIO CARDONE GUGLIOTTA, Nº de Expediente 090765, RIF J-29692366-3 y MARIA BARILE DE CARDOONE, Nº de Expediente 231806, RIF J-40960723-2, respectivamente, expedidas por la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Capital, (F.33 al F.40); las cuales no fueron impugnadas ni rechazadas por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere la cualidad que poseen sobre el inmueble al que se refiere en la presente causa. Y así se establece.

Pruebas de la parte demandada:
La parte demandada no promovió prueba alguna.
-V-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Conforme a lo anterior, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada.

Ahora bien, la función de todo juez está enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio (incumbit probatio ei qui dicit non qui negat), es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actoral tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio; es por ello, que la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento.
Así, tras delimitar la valoración de los instrumentos aportados y su fundamento legal, de una revisión de las actas procesales que conforman el expediente, pasa este Juzgador a establecer la procedibilidad de la presente acción, y dada la facultad de examinar el caso planteado, realiza las siguientes consideraciones:

Dispone el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.133: (…) El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. (…)
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
La doctrina y la jurisprudencia han admitido como categoría contractual, la que cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, Tomo II”, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.
En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.
La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.
Al respecto, sostiene Maduro Luyando que:
“la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
Artículo 1.137: (…) El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por esta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato…
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla.
Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta. (…)
De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso establecer que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al probable comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
Artículo 1.141: (…) Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. Consentimiento de las partes;
2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3. Causa lícita”. (…)
La disposición legal transcrita en líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico.
Ahora bien, se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.354 del Código Civil.
Artículo 1.159: (…) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley’. (…)
Artículo 1.354: (…) Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (…)

Ahora bien, luego está claramente determinado el objeto del contrato, esto es la venta del inmueble constituido por una parcela de terreno con un área de Trescientos Veintisiete Metros Cuadrados (327,00 Mts2), ubicada en la “Finca Corralito”, Kilometro 21, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, perteneciente a una extensión mayor identificado como Lote I, con un área de Dos Mil Cuatrocientos Treinta Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros (2.430,50 Mts2), perteneciente a los causantes, según consta de documento debidamente Protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el N° 14, Protocolo Primero, Tomo 06, de fecha 23 de Julio de 1.973, el cual se encuentra registrado bajo el N° Catastral 3005 y se encuentra dentro de las medidas y linderos siguientes: NORESTE: Con terrenos que son o fueron de Marmovilca, C.A., en dieciséis metros cuadrados con veinticinco centímetros (16,25 mts), y en línea recta que parte del punto “B” en el borde oeste de la carretera interna señalada en el croquis anexo, hasta el punto “A” del mismo croquis; SURESTE: Desde el oeste de dicha carretera en línea semicurva de noventa y tres metro lineales con diez centímetros (93,10 mts) que une los “B” y “C” del croquis; SUROESTE: con terrenos que son o fueron de Inmobiliaria Marmovilca, C.A., en línea recta de treinta y cuatro metros lineales con noventa y ocho centímetros (34,98 mts), que une los puntos “C” y “D” del croquis, partiendo del punto oeste de la citada carretera; NORESTE: Terrenos vecinos a los que han sido de Jose Perez en línea irregular en dirección sur; NORTE: Que une el punto “D” del croquis 1 con el citado punto “A” del mismo. Cuyo precio de venta fue la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: A) La cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), al momento de la autenticación de ese documento ante la Notaria Pública, según se desprende del cheque de Banesco distinguido con el Nº 22718558 y la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) en efectivo; B) doce (12) cuotas mensuales y consecutivas, cada una por la cantidad de TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,00), con un vencimiento la primera de ellas treinta (30) días consecutivos y siguientes, contados a partir de la suscripción del contrato por ante la Notaria Publica, y así sucesivamente, cada treinta (30) días; C) dos (02) cuotas especiales cada una por la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 41.000,00) para ser canceladas los días 15 de julio de 2013 y el 15 de enero de 2014; y D) el saldo restante de la cantidad de DOSMIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), será cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta por ante la respectiva oficina de Registro, El plazo del instrumento contractual objeto del presente litigio fue de TRECE (13) MESES Y QUINCE (15) DIAS calendarios consecutivos, contados a partir de la fecha cierta de otorgamiento del mismo por ante una Notaria Publica. Al momento del acto de protocolización de la escritura definitiva de compra – venta los Prominentes Vendedores harían entrega al Prominente Comprador de los documentos y recaudos originales relativos a la Propiedad del Inmueble. Dicho documento fue autenticado ante la Notaría Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 19, Tomo 15. ASI SE DECLARA.-
Así las cosas, las partes se confirieron un término para el pago y la inscripción del documento definitivo de venta ante el registro correspondiente. Y aquí es donde surge la dificultad, pues, la voluntad negocial se interrumpió al momento de la protocolización definitiva por cuanto a pesar de la parte actora haber cumplido con los pagos correspondientes y la parte demandada facilitar la documentación la misma no ha sido suficiente para lograr la subsiguiente tradición del objeto del presente contrato.
De tal suerte, luego de un estudio pormenorizado del texto de la convención cuyo cumplimiento se peticiona, ha evidenciado este Tribunal que, no obstante que las partes denominaron el analizado contrato como de opción de compra venta, de las previsiones allí establecidas, se puede deducir que la intención de aquellas era celebrar una verdadera venta, pues se encuentran presentes los elementos propios de este tipo de contratos para su perfeccionamiento, a saber, el objeto, el precio y el consentimiento de los contratantes legítimamente manifestado. Y ASI SE DECLARA.-
Ahora bien, la parte actora demostró los hechos a que se contrae su pretensión, esto es, probó la existencia de una relación contractual entre ella y la parte demandada, quien prometió a la actora la venta del inmueble señalado, en los términos expuestos en el referido contrato, en la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), venta la cual se celebraría a partir de la suscripción del contrato de opción de compra venta, fecha en la que se entregó la cantidad de Bs. La cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), Para garantizar la futura obligación de hacer, concediendo además un lapso de trece (13) meses y quince (15) días, para la firma de la venta definitiva.
Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
Tenemos entonces, la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra- venta suscrito por las partes; En cuanto al segundo punto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así tenemos que el demandante soporta su pretensión en que la demandada no concedió la documentación necesaria para garantizar la protocolización de la venta ante el Registro correspondiente, quedando establecido del abanico de pruebas aportadas al expediente que la compradora cumplió con todas las obligaciones convenidas en el contrato. Y ASÍ SE DECLARA.-
En el caso de autos, se demanda el cumplimiento de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. En este sentido, es oportuno señalar que la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula; ya que admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares.
De manera pues, de un simple cálculo matemático, se desprende que desde la fecha de suscripción del documento de opción de compra venta, 14 de Febrero de 2013, hasta el 14 de Febrero de 2014, fecha en que la parte actora termino de cancelar el monto de la venta, dando cumplimiento a lo establecido en la cláusula SEGUNDA del contrato de opción de compra venta, toda vez que se fijó dentro de la vigencia del contrato, la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que a juicio de esta Juzgador, la parte demandada incumplió con la obligación contractual establecida en dicho convenio de opción a compra venta celebrado el 14 de Febrero de 2013. Y ASÍ SE DECLARA.-
Así las cosas, En fecha 12 de Agosto de 2025, el ciudadano Mario Cardone Barile, plenamente identificado, asistido por la abogada Dayanara Yamileth Tovar Acosta, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.368.850 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 148.184, consignó escrito, dándose por notificado en la presente demanda en su propio nombre y representación de las dos sucesiones GIUSEPPE ANTONIO CARDONE GUGLIOTTA, Expediente Sucesoral N° 090765 de fecha 09 de agosto de 2011 y MARIA BARILE DE CARDONE, Expediente Sucesoral N° 231806 de fecha 20 de septiembre de 2023y manifestó de manera voluntaria que acepta y ratifica los términos expuestos por el ciudadano Deni Rafael Álvarez Mendoza, ut supra identificado, el cual honro el compromiso de pago en su totalidad del monto establecido por la venta del inmueble y nada les adeuda, razón por la cual conviene y acepta el petitorio de la declaratoria de Titularidad de Propiedad del Inmueble Señalado en el contrato a nombre del ciudadano Deni Rafael Álvarez Mendoza, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.692.397.
Este Tribunal, hace la siguiente consideración:
El artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, reza textualmente lo siguiente:
Artículo 263: (…) En cualquier estado y grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El Juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria.
El acto por el cual desiste el demandante o conviene el demandado en la demanda, es irrevocable, aun antes de la homologación del Tribunal. (…)
De la norma anteriormente transcrita se evidencia que el convenimiento es una forma de poner fin a la controversia, que puede tener lugar en cualquier momento o estado del juicio.
La doctrina ha definido la figura del convenimiento, como la renuncia que hace el demandado a las excepciones y defensas que ha opuesto, e implica una renuncia a su derecho a defenderse, aceptando todo lo que pide la parte actora.
El único requisito que exige el Código de Procedimiento Civil, para que tenga lugar el convenimiento, de forma eficaz, es que si se actúa por medio de Apoderado Judicial éste tenga facultad expresa para ello.
En el caso de autos se observa que las partes ciudadano DENI RAFAEL ALVAREZ MENDOZA y Sucesiones GIUSEPPE ANTONIO CARDONE GUGLIOTTA y MARIA BARILE DE CARDONE, representadas en uno de sus coherederos MARIO CARDONE BARILE, representados judicialmente por los abogados Juana Carmaria Brandt Purroy y Dayanara Yamileth Tovar Acosta, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.735 y 148.184, respectivamente, poseen expresa facultad para convenir. Y ASÍ SE DECIDE.-
En consecuencia, hay que considerar que de las pruebas traídas a los autos quedó demostrado que fue cumplida la carga de la parte actora, mas no está cumplida la obligación de la demandada de otorgar la documentación necesaria para protocolizar la venta definitiva ante el Registro correspondiente. De tal manera, que no fue cumplido este paso, encontrándose en suspenso la obligación de escriturar la venta definitiva del inmueble, lo que inexorablemente conlleva a prosperar en derecho la presente acción de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano DENI RAFAEL ALVAREZ MENDOZA contra las GIUSEPPE ANTONIO CARDONE GUGLIOTTA y MARIA BARILE DE CARDONE, representadas en uno de sus coherederos MARIO CARDONE BARILE en la que se reclama el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por una parcela de terreno con un área de Trescientos Veintisiete Metros Cuadrados (327,00 Mts2), ubicada en la “Finca Corralito”, Kilometro 21, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, perteneciente a una extensión mayor identificado como Lote I, con un área de Dos Mil Cuatrocientos Treinta Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros (2.430,50 Mts2) perteneciente a los causantes, según consta de documento debidamente Protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el N° 14, Protocolo Primero, Tomo 06, de fecha 23 de Julio de 1.973, el cual se encuentra registrado bajo el N° Catastral 3005 y se encuentra dentro de las medidas y linderos siguientes: NORESTE: Con terrenos que son o fueron de Marmovilca, C.A., en dieciséis metros cuadrados con veinticinco centímetros (16,25 mts), y en línea recta que parte del punto “B” en el borde oeste de la carretera interna señalada en el croquis anexo, hasta el punto “A” del mismo croquis; SURESTE: Desde el oeste de dicha carretera en línea semicurva de noventa y tres metro lineales con diez centímetros (93,10 mts) que une los “B” y “C” del croquis; SUROESTE: con terrenos que son o fueron de Inmobiliaria Marmovilca, C.A., en línea recta de treinta y cuatro metros lineales con noventa y ocho centímetros (34,98 mts), que une los puntos “C” y “D” del croquis, partiendo del punto oeste de la citada carretera; NORESTE: Terrenos vecinos a los que han sido de Jose Perez en línea irregular en dirección sur; NORTE: Que une el punto “D” del croquis 1 con el citado punto “A” del mismo croquis. Y ASÍ SE DECIDE.-
En este sentido, se debe traer a colación la sentencia de la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A., Exp. N° 2014-662, relativo a la naturaleza de los contratos de opción de compraventa, la cual señala lo siguiente:
“…Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).

El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).

(…Omissis…)

La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan solo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.

Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.

El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.

En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.

Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido…”

Del fallo antes transcrito se tiene que en los casos de las obligaciones de concluir un contrato futuro (contratos preliminares) o promesa bilateral de compraventa, resulta aplicable el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite una sentencia de condena, ya que se le atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el Juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada.
Por lo que para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante, siendo que quien aquí decide resulta imperativo indicar que la cláusula SEGUNDA del contrato objeto de la demanda, se estableció la entrega de una suma de dinero como parte de pago del precio del inmueble de autos, cuya cantidad fue de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: A) La cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), al momento de la autenticación de ese documento ante la Notaria Pública, según se desprende del cheque de Banesco distinguido con el Nº 22718558 y la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) en efectivo; B) doce (12) cuotas mensuales y consecutivas, cada una por la cantidad de TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,00), con un vencimiento la primera de ellas treinta (30) días consecutivos y siguientes, contados a partir de la suscripción del contrato por ante la Notaria Publica, y así sucesivamente, cada treinta (30) días; C) dos (02) cuotas especiales cada una por la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 41.000,00) para ser canceladas los días 15 de julio de 2013 y el 15 de enero de 2014; y D) el saldo restante de la cantidad de DOSMIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), será cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta por ante la respectiva oficina de Registro. Ahora bien, los CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), fueron entregados a la vendedora, de acuerdo a las probanzas analizadas y así lo manifestó la parte demandada en su escrito presentado cursante al folio cuarenta y ocho (48) y cuarenta y nueve (49). Y ASÍ SE ESTABLECE
De las marras se puede evidenciar que la parte demandada conviene y acepta bajo su consentimiento la Declaratoria de Titularidad de Propiedad relacionada con el inmueble objeto de la presente demanda al ciudadano Deni Rafael Álvarez Mendoza, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.692.397, en fuerza de todo lo explicado es forzoso para este Juzgador concluir en virtud de la carga de la prueba como hemos visto, que se impone por la Ley y por la doctrina y además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar no lo hace, su alegato será desestimado por el juez, razón por la cual quien aquí decide considera que la presente demanda de Cumplimiento de Contrato debe prosperar, por lo que resulta ajustado a pleno derecho para este Juzgador declarar con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato. Y ASÍ SE DECIDE.-
De esta forma en acatamiento de lo ordenado en la respectiva jurisprudencia de la Sala Constitucional referida y de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará título suficiente de propiedad. Así se decide.
- V -
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: Imparte su HOMOLOGACION al convenimiento realizado por la parte demandada Sucesiones GIUSEPPE ANTONIO CARDONE GUGLIOTTA, Expediente Sucesoral N° 090765 de fecha 09 de agosto de 2011 y MARIA BARILE DE CARDONE, Expediente Sucesoral N° 231806 de fecha 20 de septiembre de 2023, representadas en uno de sus coherederos MARIO CARDONE BARILE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.558.008. En consecuencia, téngase el presente juicio como SENTENCIA PASADA EN AUTORIDAD DE COSA JUZGADA. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 363 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la parte actora demostró el pago total de la promesa compra venta y así lo aceptó la parte demandada, la presente sentencia se considerará título suficiente de propiedad.
TERCERO: Dada la naturaleza del caso no hay condenatoria en costas.
CUARTO: Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en la ciudad de los Teques, veintinueve (29) de septiembre de dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.-
EL JUEZ,

ARTURO ROBLES TOCUYO.
EL SECRETARIO.,

JOSE DURAN ROMERO.
En esta misma fecha siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.). Se publicó la presente decisión en el portal web www.tsj.gob.ve, se registró y dejó copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO.,

JOSE DURAN ROMERO.
Expediente: E-25-009
ART/JDR/AC