TSJ Regiones - Decisión

EXTENSO
SENTENCIA DEFINITIVA
Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la acción que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), haninterpuestolos abogados PETRONIO RAMÓN BOSQUES Y ENRI JOSÉ MACHO UZCATEGUI, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 43.697 Y 59.964, respectivamente; actuando en carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TEXEABREU, C.A., representada por la ciudadana YVONNE OMAYRA TEIXEIRA DE QUENTAL, titular de la cedula de identidad Nº V-6.518.095, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., representada por el ciudadano LUIS OSWALDO MARCANO MATA, titular de la cedula de identidad Nº V-7.090.776, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “A”, en concordancia con el articulo 43 ambos de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relacionado con un (01) local comercial, signado con el N° 10, ubicado en el centro comercial los Samanes, avenida Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, y solicitó que se ordene a la parte demandada a desocupar y entregar el inmueble dado en arrendamiento, más el pago de las costas.
CAPÍTULO II
ANTECEDENTES
Se inicia el presente procedimiento previa distribución mediante escrito presentado en fecha 04 de abril de 2025, previo sorteo realizado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en su función de Receptor y Distribuidor de Documentos, por los abogados PETRONIO RAMÓN BOSQUES Y ENRI JOSÉ MACHO UZCATEGUI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 43.697 Y 59.964, respectivamente; actuando en carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TEXEABREU, C.A., inscrita por ante Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de mayo de 1996, registrada bajo el Nº 46, Tomo 64-A-Sdo y modificada por última vez su Acta Constitutiva, mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionista, celebrada en fecha 21 de marzo de 2013, e inscrita por ante la mencionada Oficina de Registro en fecha 30 de junio de 2017, bajo el Nº 75, tomo 81-A, expediente 143645, representada por la ciudadana YVONNE OMAYRA TEIXEIRA DE QUENTAL, titular de la cedula de identidad Nº V-6.518.095, en su carácter de director general, tal como se evidencia en instrumento poder otorgado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 21 de febrero de 2025, inserto bajo el Nº 9, tomo 7, folios 47 al 51, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 12, tomo 59-A de fecha 03 de abril de 2017, representada por el ciudadano LUIS OSWALDO MARCANO MATA, titular de la cedula de identidad Nº V-7.090.776.
Seguidamente, en fecha 09 de abril de 2025, este Tribunal dictó auto de entrada, quedando registrado el libro de causas bajo el Nº C-3132-2025.
En fecha 02 de mayo de 2025, previa consignación de los documentos inherentes al presente juicio, este Tribunal dictó auto de admisión, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, quien fue debidamente citada en fecha 21-05-2025, por el alguacil de este despacho.
En fecha 10 de junio de 2025, se recibió escrito de contestación de la demanda, suscrito por el abogado Gino Gaviola, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.727, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
Asimismo, en fecha 23 de junio de 2025, este Juzgado dictó auto mediante el cual se declaró improcedente el llamado a tercero, así como la notificación de la Procuraduría General de la Republica y se fijó oportunidad para el día 27-06-2025, para la celebración de la Audiencia Preliminar.
En fecha 26 de junio de 2025, se recibió escrito por el abogado Petronio Ramón Bosques, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43.697, quien actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, desiste del presente procedimiento.
En fecha 27 de junio de 2025, siendo la oportunidad fijada para la celebración de la AUDIENCIA PRELIMINAR, se deja constancia de la comparecencia del abogado GINO GAVIOLA,identificado ut supra, quien ratifico lo expuesto en el escrito de contestación de la demanda consignado en fecha 10-06-2025; asimismo, se deja constancia de la no comparecencia de la parte demandante por si, ni por medio de sus apoderados judiciales.
Seguidamente, en fecha 02 de junio del 2025, este juzgado dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual declaro improcedente el desistimiento realizado en fecha 26-06-2025, por el apoderado judicial de la parte actora.
Asimismo, en la misma fecha (02-06-2025), este juzgado a los fines de dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, pasó a señalar los puntos controvertidos en el presente juicio. De igual manera, se dejó constancia que sobre el llamado a tercero y notificación de la Procuraduría General de la Republica, este tribunal emitió pronunciamiento en fecha 23-06-2025.
En fecha 11 de julio de 2025, este tribunal dictó auto de admisión a las pruebas promovidas por ambas partes, fijando un lapso de diez (10) días de despacho, para su evacuación.
En fecha 29 de julio del 2025, vencido como se encuentra el lapso de evacuación de las pruebas, este tribunal, procedió a fijar oportunidad para el día jueves07 de agosto del 2025, a las 10:00 a.m., fecha y hora, para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral de juicio en la presente causa, en presencia de las partes.
En fecha 07 de agosto de 2025, siendo la oportunidad de hora y fecha fijada para la celebración de la audiencia oral de juicio, se dejó constancia de la comparecencia de los abogados SAUL LEONARDO BEIRUTTY PETIT Y OMAR ORLANDO GUERRERO RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 274.966 y 297.036, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante Sociedad Mercantil INVERSIONES TEXEABREU, C.A. Así como los ciudadanos LUIS OSWALDO MARCANO MATA Y JUAN LUIS MARCANO DE ABREU, titulares de las cédulas de identidad Nº V-7.090.776 y V-19.230.874, respectivamente, en su carácter de Presidente y Vicepresidente de la parte demandadasociedad Mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10 C.A.”, debidamente asistidos por el abogadoJAIRO CONTRERAS, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 163.560., y tuvo lugar la celebración de la audiencia oral de juicio, en la cual se declaró:“…PRIMERO:CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), conforme a lo previsto en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ha incoado la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TEXEABREU, C.A.”, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., ambas partes plenamente identificadas. En consecuencia, se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A.,a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la parte demandante Sociedad Mercantil “INVERSIONES TEXEABREU, C.A.”,el inmueble objeto del presente juicio, constituido por un (01) local comercial, signado con el N° 10, ubicado en el centro comercial los Samanes, avenida Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas. SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión, se condena en costas a la parte demandada…”
-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose este Tribunal dentro del lapso a que se refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la publicación en extenso de la decisión dictada durante la audiencia o debate oral celebrado, en fecha 07 de agosto de 2025, es por lo que se procede con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Que en fecha 1° de Junio delaño 2017, la Sociedad Mercantil INVERSIONES TEXEABREU, C.A., y la Sociedad Mercantil INVERSIONES FRESQUITA 10-10, C.A., celebraron un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado con la sobre un (1) Local Comercial, signado con el N° 10, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Los Samanes, Avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, por un lapso de un (1) año, contado a partir del 01 de junio de 2017, estableciéndose un canon de arrendamiento mensual por la cantidad CINCUENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y TRES BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 54.133,14), más lo correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA), pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días del mes siguiente al mes vencido, estableciéndose como causal de desalojo si el arrendatario incumpliera con el pago equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento, y que dicho canon de arrendamiento podrá ser ajustado cada año con base al índice de precio al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, el primer día del mes de junio de cada año.
Que ambas partes acordaron que el canon de arrendamiento a partir del día 1° de junio del 2023, seria por la cantidad de DOSCIENTOS OCHO DOLARES AMERICANOS ($ 208), o su equivalente en Bolívares Soberanos de acuerdo a la publicación para la fecha del Banco Central de Venezuela.
Que la sociedad mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., en su condición de arrendatario, adeuda los cánones de arrendamiento y condominio correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2024 y Enero del año 2025.
Que en fechas 21 y 22 de marzo de 2025, la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., en su condición de arrendatario, abono el pago de los cánones de arrendamiento a los meses de mayo, junio, Julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2024 y enero del año 2025.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADAEN LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
Que la relación arrendaticia existente comenzó a partir del 1° de junio de 2017, y que el último el contrato fue celebrado en fecha 16 de octubre del 2019, en el cual se estableció en su cláusula cuarta que será causal de desalojo la falta de cinco (5) mensualidades de canon de arrendamiento. Asimismo, que ni para la fecha de la presentación de la demanda, ni de su admisión, y mucho menos para la fecha de la contestación, adeuda mensualidad alguna por concepto de arrendamiento, ni por ningún otro concepto, promoviendo a tal efecto el correspondiente contrato de arrendamiento y factura de pago.
Rechaza que tenga alguna obligación de pagar “CONDOMINIO”, por cuanto tal y como queda demostrado con el documento aportado por la parte actora, el inmueble objeto de la presente demanda, no está constituido como una propiedad horizontal o al menos bajo la Ley de Ventas de Parcelas, los cuales, ambos documento, establecen una alícuota o porcentaje de pagos de las cargas y gastos comunes de los propietarios tanto de las unidades de propiedad horizontal como de las parcelas, en este caso, se trata de un solo inmueble que no registra la obligación de participar en gastos comunes.
EN LA AUDIENCIA PRELIMINAR, LA PARTE DEMANDADA, PROCEDIO A:
Ratificar en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de la demanda e insistió en el llamado del tercero sociedad mercantil RESTAURANTE Y FUENTE DE SODA CASA GRANDE COMPAÑÍA ANONIMA, y la notificación de la Procuraduría General de la Republica, asimismo, ratifica todos y cada uno de las documentales presentadas en su oportunidad como anexos fundamentales en que se basa la presente acción.
DE LA CARGA PROBATORIA:
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para este Juzgador traer a colación el contenido de los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establece las disposiciones legales que consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Artículo 1.354 del Código Civil, establece:
“quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbiprobatioquidicit, no quinegat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendofit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil, en Sentencia Nº 292, de fecha 03 de mayo de 2016, con ponencia del Magistrado Dr. GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, ha establecido el siguiente criterio:
“…la Sala (…), reexaminó lo concerniente al establecimiento de los elementos correspondientes a la Carga de la Prueba u OnusProbandi de las partes y en tal sentido, busca armonizar para casos futuros dicha carga con la actividad del juez en la búsqueda de la verdad y con la finalidad del proceso, aspectos propios de un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, tal como quedó diseñado en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dando un enfoque mucho más amplio y justo al proceso civil en el hallazgo de la justicia…” ello para alejarse de los análisis pragmáticos de rigidez que contrasta con el dinamismo del derecho la Sala dejo establecido que el “Derecho y la Carga de Probar” se traducen en defenderse probando, formando parte de la cabal y plena caracterización de la defensa y del fin del proceso (Justicia y Verdad)” que las partes deben colaborar con la justicia y este que “el rígido esquema positivista de la actual carga de la prueba, pesada atadura formal y de ficciones que “ahogan” y “ocultan” la verdadera verdad” ante un Juez que debe resolver en la estática posición de quien alega debe probar sin poder materializar la “…construcción del Estado Social de Derecho y de Justicia, del artículo 257 que consagra al proceso una naturaleza meramente “instrumental”, para conseguir el fin: “La Justicia”, enfrentadas éstas al paradigma procesal de los hechos, la verdad y el proceso civil…”
Con esta sentencia ha querido significar la Sala de Casación Civil que “…en materia del Proceso Civil, bajo la óptica constitucional, en determinadas situaciones ponderables, el viejo aforismo de que prueba quien dice (quidicet, qui prueba), se rompe para dar paso a la Doctrina de la “Colaboración y Solidarismo Probatorio”, que no es otra cosa que entender que si bien ambas partes deben llevar a la convicción del juzgador la verdad de sus dichos, en mayor grado, ello corresponde a quien cuenta con más elementos materiales para probar la veracidad de sus argumentos…” ello porque el fin del proceso es la justicia y el proceso debe desarrollarse dentro del marco constitucional por lo que dicho fallo asume que “…quien tiene la mejor posibilidad de acreditar la verdad de los hechos, lo que, a pesar de la existencia de las normas de carga probatoria, que deben desaplicarse al caso en concreto, obligan a desplegar la actividad procesal necesaria para probar el hecho en cuestión, por lo que cobra importancia el principio del equilibrio procesal de las partes (artículo 15 del Código Adjetivo Procesal) que involucra el deber de probar a quien mejor puede hacerlo, “favor probationis” o Teoría de las Cargas Probatorias Dinámicas, que hace recaer la carga de la prueba en quien se halla en mejor condición de aportarla, a los fines de obtener la verdad objetiva…” por todo lo anterior concluye que “…existe una complejísima variedad de factores que intervienen en determinadas relaciones para desaplicar en cada caso concreto una norma como la de la carga de la prueba, por ello el constituyente atribuyó el control difuso (artículo 334 constitucional) en cada uno de los jueces, para que, ante cada situación conjugue con los elementos de ésta principios constitucionales y obtenga la solución justa en un Estado Social de Derecho y Justicia…”
Por su parte el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.”

Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, observando siempre la distribución de la carga de la prueba, esto es, claramente corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

Conforme a lo antes expuesto, este Juzgador pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos:
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION:
Documentales traídas en el libelo de la demanda por la parte actora:
De las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:

(Folios 14-16), marcado con la letra “A”, copia fotostática del documento poder especial conferido por la ciudadana YVONNE OMAYRA TEIXEIRA DE QUENTAL, titular de la cedula de identidad N° V-6.518.095, en su carácter de Director Gerente de INVERSIONES TEXEABREU, C.A., a los abogados PETRONIO RAMON BOSQUES Y ENRI JOSE MACHO UZCATEGUI, inpreabogado N° 43.697 y 59.964, respectivamente, por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 21 de febrero de 2025, bajo el N°9, Tomo 7, folios 47 al 51.
Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la facultad que ostentaban los apoderados judiciales para la instauración de la presente demanda.- Así se establece.

(Folios 17-20), marcado con la letra “B”, copia fotostática, ACTA EXTRAORDINARIA CONSTITUTIVAde la sociedad mercantil INVERSIONES TEXEABREU, C.A., celebrada en fecha 30 de junio de 2024, bajo el N° 75, tomo 81-A, expediente N° 143645, por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción judicial del Distrito Capital y estado Miranda.
Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la representación en juicio de la parte demandante.- Así se establece.
(Folios 21-25), marcado con la letra “C”, copia fotostática, DOCUMENTO DE PROPIEDAD, de la sociedad mercantil INVERSIONES TEXEABREU, C.A., sobre el inmueble objeto de la presente litis, protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro Público delos MunicipiosUrdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 27 de febrero de 1987, anotado bajo el N°20, Protocolo 1°, Tomo 5, del folio 10 al 115.
Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la propiedad que tiene la parte actora sobre el inmueble objeto de la presente controversia.- Así se establece.
(Folios 26-49), marcado con la letra “D”, copia fotostática, ACTAS CONSTITUTIVAS de la sociedad mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la circunscripción judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 03 de abril de 2017, bajo el N° 12, tomo 59-A, y modificada por última vez su acta constitutiva estatutaria, mediante asamblea general extraordinaria de accionistas, celebrada en fecha 25-10-2019, bajo el N°3, tomo 24-A, expediente N° 225-55232.
Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la representación en juicio de la parte demandada.- Así se establece.
(Folios 50-51) marcado con la letra “E”, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre INVERSIONES TEXEABREU, C.A, en su condición de “LA ARRENDADORA”, e INVSERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C,A, en su condición de “EL ARRENDATARIO”, en fecha 01 de junio de 2017.
Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión, si bien es cierto el mismo fue rechazado por la parte demandada en el curso del juicio, en virtud de que no era el contrato vigente, siendo el vigente el celebrado en fecha 16-10-2019, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente proceso comenzó desde el año 2017, sobre el inmueble supra descrito.- Así se establece.
(Folio 52), marcado con la letra “F”, original de estado de cuenta, emanado de la Administradora Nawepa, C.A., en fecha 21 de marzo de 2025, con su respectivo sello húmedo, a nombre de INVSERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C,A.
Ahora bien, en vista que el documento en cuestión de naturaleza privada no fue tachado merece plena fe de su contenido, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, en consecuencia quien aquí decide lo tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la sociedad mercantil INVSERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A, (aquí demandante), para el día 21-03-2025, adeudaba NUEVE (9) de cánones de arrendamiento, contados a partir de mayo de 2024 a enero de 2025 y DIECIOCHO (18) meses de condominio, desde agosto de 2023 a enero de 2025. Así se establece.

(Folios 53 al 55), marcado con la letra y número “G-1, G-2 y G-3”,impresiones de transferencias bancarias de fechas 21 y 22 de marzo de 2025, del Banco Provincial, con sello húmedo por la administradora Nawepa, C.A., del centro comercial Los Samanes, por un monto de Bs. 99.125,71; Bs. 23.438,58 y Bs. 40.040,94, respectivamente.se le otorga pleno valor probatorio conforme a las reglas de la sana critica por no haber sido impugnado en el lapso establecido, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende de que INVSERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., en su carácter de arrendataria, canceló a favor de la parte actora, las cantidades de dinero supra mencionadas y en las fechas ya indicadas, correspondiéndole a este tribunal en la parte motiva del presente fallo, determinar si los pagos en cuestión se realizaron conforme a los términos contractuales, y si corresponden a los meses señalados en las documentales.- Así se establece.

Documentales traídos en la contestación de la demanda por la parte demandada:
(Folios 72-73 del expediente) marcado con la letra “A”, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre INVERSIONES TEXEABREU, C.A, en su condición de “EL ARRENDADOR”, e INVSERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., -aquí demandada, en su condición de “EL ARRENDATARIO”, en fecha 16 de octubre de 2019, en el cual se acordaron –entre otras obligaciones- lo siguiente:
“(…) CUARTA: el canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de BOLIVARES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA (Bs. 256.250,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), pagadero dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguienteal mes vencido. Sera causal de desalojo del local en el caso de que EL ARRENDATARIO incumpla con el pago equivalente a cinco (5) meses de canon de arrendamiento. El canon mensual de arrendamiento podrá ser ajustado cada mes, con base al índice de precioal consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela. Las partes convienen y dejan establecido que el aumento del canon de arrendamiento se realizara de pleno derecho el primer (1) día del mes siguiente de haber enviado notificación al ARRENDATARIO. DECIMA SEGUNDA: EL ARRENDATARIO se obliga a pagar los servicios de agua, electricidad, gas, aseo urbano, teléfono, condominio y cualquiera otro servicio concerniente al inmueble objeto del presente contrato para lo cual se obliga a pagar puntualmente facturas, recibos o comprobantes emanados de los organismos públicos o de la persona natural o jurídica que los preste (…)”
Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que el último contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente proceso fue realizado el año 2019, sobre el inmueble supra descrito, cuyo desalojo se pretende en el presente juicio, así como de la obligación de la arrendataria de pagar el canon locativo dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido y de pagar los servicios de agua, electricidad, gas, aseo urbano, teléfono, condominio y cualquiera otro servicio concerniente al inmueble objeto del presente contrato.- Así se establece.
(Folio 74) marcado con la letra “B”, original de factura N° 004524, con sello húmedo, emitida en fecha 23-03-2025, por INVERSIONES TEXEABREU, C.A., a favor de AGUA FRESQUITA 10-10 C.A., por un monto de 169.929,79 Bs., por concepto de pago de canon de arrendamiento de los meses de 05-2024 a 04-2025, del local comercial N° 10, ubicado en Av. Bolívar, C.C. Los Samanes, Charallave, Edo. Miranda.
Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que los pagos de los cánones de arrendamiento demandados, sobre el inmueble supra descrito, cuyo desalojo se pretende en el presente juicio, fueron realizados en el mes de marzo de 2025, incumpliendo así la arrendataria con la obligación de pagar el canon locativo dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido, cancelando para la fecha del pago un total de DOCE (12) meses de canon de arrendamiento. Además, se evidencia de la mencionada factura, que solamente fue realizado el pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento y no del condominio.- Así se establece.
CAPITULO IV
DEL THEMA DECIDEMDUM
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio los cuales quedaron planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por ambas partes, por lo que quien aquí suscribe procede a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto, para lo cual observa que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para el uso comercial constituido por un (01) local comercial, signado con el N° 10, ubicado en el centro comercial los Samanes, avenida Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria de las obligaciones asumidas contractualmente; es por lo que se considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…omissis…)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden entre sus numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento consecutivosy/o dos (2) cuotas de condominio.
Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, este juzgador debe advertir que de la revisión minuciosa a los autos se puede observar que la parte demandada, manifestó en su escrito de contestación a la demanda que “(…) reconocemos como cierto que la empresa por mi representada “INVERSIONES AGUA FRESQUIA 10-10, C.A.” debidamente inscrita por ante el registro mercantil séptimo de la circunscripción judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N° 12,tomo 59-A, de fecha 03 deabril del año 2017, registro de información fiscal N° J-40958214-0, es arrendataria desde hace más de 8 años del local identificado en el contrato de arrendamiento como N° 10, no así en el catastro municipal que tiene a la totalidad del inmueble como una misma unidad integrada subdividida por varios locales.
Asimismo, Negó, rechazo y contradigo que la relación arrendaticia existente sea regida por el contrato privado suscrito en fecha 1° de junio de 2017, siendo en realidad que se encuentra vigente y regido por el suscrito en fecha 16 de octubre del 2019, el cual promuevo adjunto a la presente como prueba marcada “A” donde expresamente señala la cláusula cuarta del mencionado contrato que será causal de desalojo la falta de CINCO (5) MENSUALIDADES de canon de arrendamiento. Mi representada ha sido demandada con un contrato que no está vigente por lo cual la presente demandada deberá ser declarada como inadmisible en la definitiva.
De lo anterior, es preciso dejar sentado que la parte demandada reconoce no sólo la relación arrendaticia existente con la parte demandante, sino que además indica que el último contrato celebrado se realizó en fecha 16 de octubre de 2019, por lo que con la propia manifestación del demandado-arrendatario, lo que además no fue contradicho por la parte actora en el decurso del proceso; quedan por tanto fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de la relación arrendaticia, teniéndose así demostrada la obligación del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece.
Negó, rechazo y contradigo que ni para la fecha de la introducción de la demanda, ni para la fecha de su admisión, ni tampoco para la fecha mi representada adeude mensualidad alguna por concepto de arrendamiento, ni por ningún otro concepto.
Negó, rechazo y contradigo que mi representada tenga alguna obligación de pagar “CONDOMINIO”, por cuanto tal y como queda demostrado con el documento aportado por la parte actora, el inmueble objeto de la presente demanda, no está constituido como una propiedad horizontal o al menos bajo la Ley de Ventas de Parcelas, los cuales, ambos documento, establecen una alícuota o porcentaje de pagos de las cargas y gastos comunes de los propietarios tanto de las unidades de propiedad horizontal como de las parcelas, en este caso, se trata de un solo inmueble que no registra la obligación de participar en gastos comunes.
En tal sentido, se procede a emitir pronunciamiento sobre el incumplimiento de la arrendataria de las cláusulas contractuales CUARTA Y DECIMO SEGUNDA, referente a la FALTA DE PAGO de cinco (5) cánones de arrendamiento y condominio consecutivos, por lo que es preciso indicar que la parte demandante alega como fundamento a dicha causal, que la arrendataria en fecha 21 y 22 de marzo de 2025,mediante transferencias bancarias N° 29.366, 29.380, y 29.378, abono las cantidades de NOVENTA Y NUEVE MIL CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 99.125,71), VEINTITRES MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 23.438,58)y CUARENTA MIL CUARENTA BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 40.040,94), de lo cual expidió en fecha 23-03-2025, factura N° 004524, en la cual precisa el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2024, enero, febrero, marzo y abril 2025, evidenciándose que la arrendataria se encontrada insolvente para el momento del pago, de un total de DOCE (12) pensiones de arrendamiento mensuales y consecutivas y que a su vez adeuda el condominio correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2023, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2024, y enero 2025 .
A tal efecto, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:
“El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…)”.

Así las cosas, de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia, una obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento y condominio convenidos; así las cosas, este juzgador a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que la parte demandante hizo valer junto con su libelo un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO (cursante a los folios 50 y 51), celebrado entre INVERSIONES TEXEABREU, C.A., representada por la ciudadanaIVONNE OMAYRA TEIXEIRA DE QUENTAL, en su condición de “EL ARRENDADOR”, e INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10 C.A., en su condición de “El ARRENDATARIO”. Ahora bien, del referido contrato de arrendamiento, es necesario dejar sentado, que la relación arrendaticia surgió entre las partes en fecha 01-06-2017, siendo que posteriormente, dicha relación contractual se renovó en fecha 16 de octubre de 2019, tal y como se evidencia de contrato de arrendamiento que cursa a los folios (72-73), traído a los autos por la parte demandada en la contestación de la demanda, y del cual, de cuyas cláusulas, específicamente la CUARTA Y DECIMO SEGUNDA, se desprende textualmente lo siguiente:
“(…) CUARTA: el canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de BOLIVARES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA (Bs. 256.250,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), pagadero dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente al mes vencido. Sera causal de desalojo del local en el caso de que EL ARRENDATARIO incumpla con el pago equivalente a cinco (5) meses de canon de arrendamiento. El canon mensual de arrendamiento podrá ser ajustado cada mes, con base al índice de precio al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela. Las partes convienen y dejan establecido que el aumento del canon de arrendamiento se realizara de pleno derecho el primer (1) día del mes siguiente de haber enviado notificación al ARRENDATARIO. DECIMA SEGUNDA: EL ARRENDATARIO se obliga a pagar los servicios de agua, electricidad, gas, aseo urbano, teléfono, condominio y cualquiera otro servicio concerniente al inmueble objeto del presente contrato para lo cual se obliga a pagar puntualmente facturas, recibos o comprobantes emanados de los organismos públicos o de la persona natural o jurídica que los preste (…)”
De lo transcrito, se evidencia en autos que las partes convinieron como obligación de la arrendataria, que el pago de los cánones de arrendamiento y condominio por el inmueble objeto de la controversia, debían ser cancelados dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente al mes vencido; circunstancias contradichas por la parte demandada y promovente del contrato de arrendamiento, quien tanto como en el escrito de contestación a la demanda, como en la audiencia de mediación y oral de juicio, manifestó que ni para la fecha de la introducción de la demanda, ni para la fecha de su admisión, ni tampoco para la contestación, adeude mensualidad alguna por concepto de canon de arrendamiento, ni por ningún otro concepto, asimismo, que tenga la obligación de pagar CONDOMINIO, por cuanto tal y como quedó demostrado con el documento aportado por la parte actora, el inmueble objeto de la presente demanda, no está constituido como una propiedad horizontal o al menos bajo la Ley de Ventas de Parcelas, los cuales, ambos documentos, establecen una alícuota o porcentaje de pagos de las cargas y gastos comunes de los propietarios tanto de las unidades de propiedad horizontal como de las parcelas, en este caso, se trata de un solo inmueble que no registra la obligación de participar en gastos comunes.
Por consiguiente, visto que la cláusula cuartay décimo segunda del contrato de arrendamiento antes identificado, deviene del principio de autonomía de la voluntad de las partes, acordada en el marco de la ley vigente, y verificado que dicha convención no se encuentra viciada, por el contrario, el mismo cumple con los requisitos establecidos por la ley, se debe inexorablemente ser admitida la causal de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento y cuotas de condominio, peticionado por la parte demandante. ASÍ SE PRECISA.

Resuelto lo que antecede, y vista la validez y plena eficacia probatoria en este juicio del contrato de arrendamiento, celebrado sobre el inmueble objeto del presente juicio, quedan por tanto fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de la relación arrendaticia, teniéndose así demostrada la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento y condominio. ASÍ SE ESTABLECE.
Con fundamento a lo anterior, quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la arrendataria incumplió en el pago oportuno y sin justificación alguna de los cánones de arrendamiento y condominio ut supra señalados, en contravención con lo dispuesto en la cláusula cuarta y décimo segunda del contrato de arrendamiento, la cual previno que dicho pago debían ser realizado dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente al mes vencido, desprendiéndose por tanto, el incumplimiento por parte de la demandada de la relación contractual convenida. En efecto, INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., INCUMPLIÓ con la obligación bajo análisis, tal como lo alegó el demandante; pues evidentemente,si bien es cierto que cancelo los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses anteriormente señalados, dichos pagos fueron realizados de manera extemporánea, incumpliendo con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil; por lo que consecuentemente, se declara procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento y cuotas de condominio consecutivos, ello conforme al literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
De la relación que antecede, correspondiente a los pagos realizados por la parte demandada en beneficio de la demandante por concepto de cánones de arrendamientos, se evidencia, verbigracia, que el canon correspondiente a los meses desde mayo 2024 a abril 2025, fueron cancelados en contravención a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, como era, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades vencidas, acumulando un total de DOCE (12) cuotas, por cuanto tales meses fueron pagados mediante transferencias bancarias realizadas los días 21 y 22 de marzo de 2025, es decir, extemporánea e irregularmente y en contravención con lo dispuesto en dicha cláusula contractual.
Por consiguiente, siendo que la Sociedad Mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., no pagó los cánones de arrendamiento y condominio los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades vencidas, siendo esta la manera establecida en el documento contractual, específicamente en la cláusula CUARTA, puede afirmar quien aquí suscribe que la prenombrada sociedad mercantil, INCUMPLIÓ con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, por lo que consecuentemente, se hace procedente la causal de desalojo invocada ante el evidente incumplimiento por parte de la accionada de los términos contractualmente convenidos, contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o cuotas de condominio consecutivos; consecuentemente, este tribunal debe declarar PROCEDENTE en derecho la acción de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), ha incoado la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TEXEABREU, C.A.”, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A. En consecuencia, a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL el inmueble objeto del presente juicio, constituido por un (01) local comercial, signado con el N° 10, ubicado en el centro comercial los Samanes, avenida Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, totalmente libre de personas y bienes. Así se decide.
VII
DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), conforme a lo previsto en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ha incoado la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TEXEABREU, C.A.”, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A., ambas partes plenamente identificadas. En consecuencia, se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES AGUA FRESQUITA 10-10, C.A.,a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la parte demandante Sociedad Mercantil “INVERSIONES TEXEABREU, C.A.”,el inmueble objeto del presente juicio, constituido por un (01) local comercial, signado con el N° 10, ubicado en el centro comercial los Samanes, avenida Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, totalmente libre de personas y bienes. SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión, se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese en el portal web: www.miranda.scc.org.ve, y regístrese, la presente decisión, de conformidad con lo previsto en el Artículo 247 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, déjese copia certificada en el copiador del tribunal de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, a los DIECISEIS (16) días del mes de septiembre de 2025. Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.

EL JUEZ

KENYS VILLALTA
LA SECRETARIA

MERLINES PALMA
En esta misma fecha y previa las formalidades de Ley, siendo las doce y treinta de la tarde (12:30 p.m.) se publicó la anterior Decisión.
LA SECRETARIA

MERLINES PALMA

KV/MP/bm
Exp. C-3132-2025