REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. 215º y 166º PARTE DEMANDANTE: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE No.: Ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.921.909, representada por la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.334.973. No se constituyó en autos. Ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-19.372.701. Abogado en ejercicio JOSÉ CRUZ TARIFFE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 42.858. DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) 25-10.350. I ANTECEDENTES Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio JOSÉ JESÚS CRUZ TARIFFE, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de julio de 2025, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, contra la prenombrada, todos plenamente identificados, y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a hacer entrega material del inmueble arrendado; y SIN LUGAR la reconvención planteada por la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, ya identificada. Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 22 de septiembre de 2025, se le dio entrada fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que solo la parte demandante hizo uso de tal derecho. Posteriormente, fue proferido auto en fecha 13 de noviembre de 2025, mediante el cual se dejó constancia que concluido el lapso para la consignación de las observaciones a los informes, constando en autos que ninguna de las partes hizo uso de este derecho, se fijó a partir de esa fecha, inclusive, el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia. Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA PARTE DEMANDANTE: Mediante libelo presentado en fecha 30 de septiembre de 2024, la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, asistida por los abogados en ejercicio BRISMAY DE LOS ÁNGELES GONZÁLEZ CÓRDOVA y ALBERTO JOSÉ HERNÁNDEZ MARRERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 130.752 y 130.753, respectivamente, procedió a demandar a la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL; sosteniendo para ello -entre otras cosas-, lo siguiente: 1. Que la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, es propietaria de un lote de terreno de veinte metros cuadrados (20 mts2) de frente por veinticinco metros cuadrados (25 mts2) de largo hacia el fondo, y la casa sobre él construida, modificada posteriormente en locales comercial, ubicado en la calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo de la ciudad de Charallave, estado Bolivariano de Miranda, según documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 25 de julio de 1995, bajo el No. 49, folios 283 al 286, Protocolo Primero, Tomo 2. 2. Que en nombre de su representada en fecha 1° de mayo de 2021, dio en arrendamiento a la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, un inmueble para uso comercial constituido por un local comercial de veinticinco metros cuadrados (25 mts2), ubicado en la referida dirección, por un lapso de un (1) año, contado a partir de la mencionada fecha hasta el 1° de mayo de 2022, conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. 3. Que en fecha 30 de abril de 2022, practicó de forma personal la notificación del vencimiento de dicho contrato así como de la prorroga legal de seis (06) meses a la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, siendo recibida por una empleada de la misma, quien se negó a recibir. 4. Que en fecha 07 de junio de 2022, realizó nuevamente una notificación extrajudicial a la arrendataria a través del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, puesto que ya se había vencido el contrato de arrendamiento y estaba corriendo el lapso de prórroga de seis (06) meses, siendo recibida por la empleada de la parte demandada. 5. Que encontrándose dentro de la prórroga legal en fecha 30 de junio de 2022, la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, presentó un escrito de solicitud de consignación de canon de arrendamiento ante el juzgado antes mencionado, siendo signada bajo la nomenclatura No. 520-2022, donde –a su decir- ha consignado los cánones de arrendamiento durante su ocupación “ilegal” del local comercial, sin que éstos hayan sido retirados por su persona ni por su representada, puesto que nunca hubo intención de una renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. 6. Que a la fecha de presentación de la demanda se encuentra vencida la prórroga legal y la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, no ha desocupado ni entregado el inmueble dado en arrendamiento. 7. Fundamentó la presente demanda según lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.594 y 1.599 del Código Civil venezolano, en concordancia con los artículos 40 literal “g” y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 8. Que con fundamento en los razonamientos de hecho y de derecho que preceden, en nombre de su representada procede a demandar a la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, para que convenga o en su defecto sea condenada por el juzgado de la causa a: “(…) PRIMERO: Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento de uso comercial suscrito entre las partes (…) y, en consecuencia, hacer la entrega efectiva del local comercial dado en arrendamiento, libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como a ella se le entregó. SEGUNDO: Condene en costas a la parte demandada por haber obligado a mi representada a litigar y a defender sus derechos ante esta sede judicial (…)”. 9. Finalmente, estimó la presente demanda en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), y solicitó que la misma sea admitida, tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley. PARTE DEMANDADA: Mediante escrito consignado en fecha 17 de marzo de 2025, el abogado en ejercicio JOSÉ JESÚS CRUZ TARIFFE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, procedió a contestar la demanda incoada en contra de su defendida, sosteniendo para ello lo siguiente: 1. Que la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, quien actúa en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUES ASCENCAO, carece –a su decir- de ilegitimidad como apoderada o representante de la actora para comparecer en juicio y para celebrar el contrato de arrendamiento, por cuanto la arrendadora pretende aprovecharse monetariamente de la inversión realizada por parte de la demandada. 2. Que en fecha 1° de mayo de 2021, su representada firmó un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, donde ésta se identificó como la arrendadora, y se estableció en la primera cláusula que el inmueble arrendado es propiedad de ésta, sin identificar el instrumento que le acreditaba esta cualidad. 3. Que la prenombrada intenta la demanda presentando un documento protocolizado que le acredita la propiedad del inmueble a la ciudadana MARÍA CELIA VALENTÍN ASCENCAO, por lo que –a su decir- la hoy demandante no ostenta la cualidad de propietaria para disponer de un bien ajeno y que por ende no le corresponde el rol de arrendadora en el contrato suscrito ilegítimamente. 4. Que cuando su representada recibió el inmueble objeto del litigio, éste se encontraba -según indica- en pésimas condiciones y tuvo que realizar un inversión de más de mil quinientos dólares americanos (USD $1.500,00) para poner en operatividad el inmueble, lo cual fue reconocido por la arrendataria. 5. Que en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, se acordó el monto invertido por mil dólares americanos (USD $1.000,00), sería descontado mensualmente del canon de arrendamiento a razón de treinta dólares americanos (USD $30,00) hasta que culmine el pago total. 6. Que en el contrato se estableció una duración de un año fijo, por lo que durante dieciocho meses fue descontado la suma de quinientos cuarenta dólares americanos (USD $540,00), con lo cual –a su decir- quedaría estafada su representada en la inversión, llevando entonces el contrato un dolo o perjuicio que conlleva a su nulidad. 7. Que la arrendataria dejó de recibir el canon de arrendamiento, por lo que recurrió a su consignación ante los tribunales por la suma de cien dólares americanos (USD $100,00). 8. Que conviene que la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, es la propietaria el inmueble objeto del litigio, pero niega, rechaza y contradice los hechos narrados por la parte actora de haber realizado un contrato de arrendamiento de uso comercial a nombre de la prenombrada, ni en su persona, ni en su apoderado judicial. 9. Que niega, rechaza y contradice haber suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un (01) año con vigencia desde el 1° de mayo de 2021 hasta el 1° de mayo de 2022, con la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, ni con su apoderado judicial. 10. Que niega, rechaza y contradice haber sido notificada personalmente por la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUES ASCENCAO, ni por su apoderado, sobre la finalización o vencimiento del contrato de arrendamiento. 11. Que niega, rechaza y contradice haber sido notificada judicialmente por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda. 12. Que niega, rechaza y contradice haber realizado una solicitud de consignación de canon de arrendamiento a favor de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, ni a favor de ningún apoderado judicial que la represente. 13. Que niega, rechaza y contradice que se encuentre vencida la prórroga legal de seis (06) meses desde el 1° de noviembre de 2024, de acuerdo al contrato celebrado con la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, ni con su apoderado judicial. 14. Finalmente, solicitó que se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su defendida. Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la parte demandada conjuntamente con el referido escrito de contestación a la demanda, procedió a RECONVENIR a la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, por ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación: 1. Que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, en fecha 01 de mayo de 2021, quien se identificó como arrendadora y propietaria de un inmueble constituida por un local comercial con un área aproximada de veinticinco metros cuadrados (25 mts2), situado en la calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, el cual –a su decir- se encontraba en ruinas. 2. Que su representada asumió las reparaciones del inmueble, invirtiendo para ello más de MIL QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $1.500,00), realizadas a las únicas expensas de su representada, consistentes en reparar techos, pisos paredes, destape de cañerías, instalaciones eléctricas, pintura en general y reparación de puerta santa maría y reja de seguridad. 3. Que la arrendadora luego de celebrar el contrato, pretendió –a su decir- desconocer la inversión que su representada realizó en el inmueble objeto de arrendamiento, negándose a recibir el canon de arrendamiento, por lo que debió acudir a los tribunal a consignar el mismo para no quedar insolvente. 4. Que cuando su defendida conoce de la demanda intentada en su contra, se percata de que la verdadera propietaria del inmueble arrendado es la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUES ASCENCAO, y que la arrendataria “usurpó” una propiedad ajena, actuando como dueña o propietaria, lo cual es –a su decir- un ilícito en la contratación. 5. Que el objeto de la pretensión es reconvenir en la cantidad de MIL DÓLARES AMERICANOS (USD $1.000,00), los cuales –a su decir- fueron invertidos en el local comercial y se les pretende cercenar por un tecnicismo amañado. 6. Que la temeraria actuación de la parte demandante constituye perse, un hecho ilícito civil, que genera el reintegro de la inversión realizada por su representada en obras mayores al inmueble, las cuales correspondía a la propietaria del inmueble. 7. Por último, estimó la mutua petición en la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), y solicitó que la misma sea declarada con lugar. CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: Por su parte, se evidencia que la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, estando debidamente asistida por los abogados en ejercicio BRISMAY DE LOS ÁNGELES GONZÁLEZ CÓRDOVA y ALBERTO JOSÉ HERNÁNDEZ MARRERO, ya identificados en autos, procedió a contestar la reconvención intentada en contra de su defendida en fecha 21 de abril de 2025, en los siguientes términos: 1. Que la parte demandante es la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, representada por su persona, en el entendido que ser su representante judicial, no le da la cualidad de parte demandante. 2. Que niega, rechaza y contradice en nombre de su representada, la reconvención interpuesta y que no tenga cualidad para disponer de un bien ajeno; asimismo, niega, rechaza y contradice que el contrato suscrito sea ilegitimo, por cuanto –a su decir- tiene plena cualidad para actuar como apoderada de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, desde el año 2001, conforme a las facultades que le fueren conferidas mediante poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 3 de octubre de 2001, bajo el N° 42, Tomo 50, de cuyo contenido se lee expresamente que tiene la facultad para celebrar contratos de arrendamiento. 3. Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, carece de capacidad procesal como parte actora en este procedimiento, por cuanto es la propietaria del inmueble dado en arrendamiento. 4. Que niega, rechaza y contradice que el local dado en arrendamiento se encontraba en ruinas, por cuanto según la cláusula primera del contrato suscrito, el local contaba con todas sus instalaciones eléctricas y sanitarias, las rejas y puertas de hierros, sin señalar que estaban en malas condiciones. 5. Que niega, rechaza y contradice en nombre de su representada, que la demandada-reconviniente realizara reparaciones en los techos, pisos, paredes, destape de cañerías, instalaciones eléctricas, puerta santa maría, reja de seguridad y pintura, por un total de MIL QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $ 1.500,00), ya que no ha demostrado en ningún momento con pruebas, las supuestas reparaciones ni los gastos efectuados. 6. Que niega, rechaza y contradice que se negara a recibir el pago del canon de arrendamiento, por cuanto consta en autos que recibió en nombre de su representada, los meses de marzo, abril y mayo de 2022, incluso con la nota de débito de treinta dólares americanos (USD $ 30,00), conforme a la cláusula décima del contrato, siendo a partir del mes de junio de 2022, cuando se consignan los cánones ante el tribunal, por decisión unilateral de la demandada-reconviniente, y no por negativa de su representada. 7. Que las únicas pruebas consignadas por su contraparte son fotografías de algún lugar en el que se visualiza a un hombre realizando trabajos de albañilería y/o pintura, sin que demuestren que son parte del local dado en arrendamiento; además, señaló que las fotografías no demuestran los materiales comprados, ni el pago de la “mano de obra” pagada por las supuestas reparaciones realizadas por la demandada. 8. Que si la demandada reconviniente se encontraba cancelando hasta el mes de mayo de 2022, la cantidad de setenta dólares americanos (USD $70), motivado al descuento de la cláusula decima del contrato y posterior a ello, ya encontrándose dentro del curso de la prorroga legal correspondiente, consignar el pago de cien dólares americanos (USD $100) a partir del mes de junio de ese mismo año, es porque consideró que las reparaciones realizadas no alcanzaron la suma de mil dólares americanos (USD $1.000) previstos en el contrato. 9. Que para la demandada resulta un provecho exigir el pago de mil dólares americanos (USD 1.000$) cuando del expediente de consignación No. 520-2022, se desprende que las “supuestas” reparaciones no ascendieron a la cantidad de trescientos noventa dólares americanos (USD 390$). 10. Que la parte demandada reconviniente no contesta sobre la pretensión de la demanda, -según su decir- no se opone, no contradice y no considera improcedente el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, por lo que debe cumplir con la entrega del inmueble arrendado. 11. Que la parte demandada califica de “ilegítimo” el contrato de arrendamiento, desconociendo la legitimidad de representación de la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN así como también las acciones realizadas por esta, y pese a ello, -según expresa- procede reconvenirla exigiendo el reintegro de una cantidad de dinero invertida al local dado en arrendamiento de forma ilegítima. 12. Por último, considerando lo anteriormente expuesto, es por lo que solicitó que la reconvención sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de ley. III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS PARTE DEMANDANTE: De las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora-reconvenida conjuntamente con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folios 09-10, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en copia certificada ad effectum videndi, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 03 de octubre de 2001, inserto bajo el No. 42, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; a través del cual la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, confiere poder general de administración y disposición a la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece. Segundo.- (Folios 11-12, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en copia fotostática, DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda en fecha 25 de julio de 1995, quedando inserto bajo el No. 49, Protocolo 1°, Tomo 2, a través del cual los ciudadanos MILAGROS DEL VALLE PÉREZ GONZÁLEZ y OLGA ESPERANZA BETANCOURT, dieron en venta pura, simple e irrevocable a la ciudadana MARÍA CELIA VALENTIN ASCENCAO, un (01) lote de terreno y la casa sobre ella construida situado en la calle Zamora, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, en consecuencia quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la ciudadana MARÍA CELIA VALENTIN ASCENCAO (aquí demandante), es propietaria del inmueble antes identificado, en el cual se encuentra el local comercial cuyo desalojo se demanda en el presente juicio.- Así se establece. Tercero.- (Folios 13-22 y 26-35, I pieza del expediente) marcada con la letra “C”, en copia fotostática y original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL tramitada bajo el No. 032-2022, cuya nomenclatura interna le corresponden al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, practicada en fecha 07 de junio de 2022, previa solicitud de la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, dirigida a la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, siendo recibida por quien dijo ser y llamarse “Wildelys Soto”, en su condición de empleada, a fin de notificarle lo siguiente: “(…) que La (sic) Arrendataria (sic) se encuentra en uso de la prorroga legal (…) equivalente a Seis (sic) (6) meses, contados a partir del vencimiento del Contrato (sic) a Tiempo (sic) determinado, suscrito por las partes y que culminó en fecha 01 de mayo de 2.022 (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 07 de junio de 2022, la arrendadora del inmueble objeto del presente proceso, envió notificación a la arrendataria sobre el uso de la prórroga legal correspondiente, y la finalización del término acordado en el contrato celebrado el 1° de mayo de 2021.- Así se establece. Cuarto.- (Folios 23 y 36, I pieza del expediente) marcada con la letra “D”, en copia fotostática y original, NOTIFICACIÓN PRIVADA expedida por la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍA, y dirigida a la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, recibida por quien se identifica como “empleada” en fecha “30 de abril” , en la cual le participa su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, y del próximo vencimiento de la prorroga legal, debiendo para el 1° de octubre de 2022, entrega el inmueble arrendado libra de bienes y personas. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí decide observa que la misma corresponde a un instrumento privado que emana de la parte promovente, y además fue recibida por una tercera ajena al proceso, por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha la probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Quinto.- (Folios 16-17 y 29-30, I pieza del expediente) en copia fotostática y original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍA, en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre un inmueble situado en la calle Zamora 8, sector pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en cuyas cláusulas acordaron lo siguiente: “(…) SEGUNDA: El termino de duración de este Contrato (sic) es de 1 año fijo contado a partir del día 01 de Mayo (sic) de 2021 en que entrará en vigencia el presente convenio, independientemente de la fecha de su autenticación por ante la Notaría Pública, siendo entendido que siempre mantendrá el carácter del contrato a tiempo determinado, bajo ningún respecto podrá operarse la llamada “Tácita (sic) Reconducción” (sic) por tratarse de una contratación a tiempo determinado y así expresamente lo aceptan las partes. TERCERA: El canon de arrendamiento convenido entre las partes (…) en la suma de cien dólares americanos ($100) (…) o su equivalente en bolívares al cambio del día, A (sic) ser cancelados los 5 primeros días de cada mes (…) QUINTA: Es entendido que LA ARRENDATARIA destinará el inmueble para uso Comercial (sic), venta de charcutería, víveres y alimentos por lo tanto no podrá darle un uso distinto al aquí expresado, así mismo no podrá depositar materiales inflamables, o corrosivos (…) DECIMA (sic): LA ARRENDATARIA entrega en depósito la suma de 300$ y un mes adelantado 100% los cuales serán devueltos por LA ARRENDADORA a la terminación del contrato. Los gastos invertidos por concepto de reparaciones mayores al local por LA ARRENDATARIA por el monto de mil dólares ($1000) serán descontados mensualmente en el canon de arrendamiento a razón de (30$) treinta dólares mensuales hasta Que (sic) culmine el pago de la deuda (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda, y como demostrativo de la relación arrendaticia surgida entre las partes intervinientes en el presente juicio sobre el local cuyo desalojo se demanda, ello por un plazo de un (1) año contado a partir del 1° de mayo de 2021, y a razón de un canon mensual de cien dólares americanos (USD $100); asimismo, se desprende que las partes acordaron que por motivo de los gastos invertidos por la arrendataria en las reparaciones mayores del inmueble arrendado, ésta descontaría del canon locativo la suma mensual de treinta dólares americanos (USD $30), hasta culminar el pago de la deuda que asciende a mil dólares americanos (USD $1.000).- Así se establece. Aunado a lo anterior, conjuntamente con el escrito de contestación a la reconvención, la parte demandante hizo valer las siguientes probanzas: Único.- (Folios 93-187, I pieza) marcado con letra y número “A1”, en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente No. 520-2022, de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo de la solicitud de consignación arrendaticia intentada por la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, en beneficio de la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, entre las cuales se desprende el pago por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de junio a diciembre de 2022, enero a diciembre de 2023, enero a diciembre de 2024, y enero de 2025, por la cantidad en bolívares equivalente a cien dólares americanos (USD $100,00) cada canon. Ahora bien, siendo que el documento judicial en cuestión no fue tachado en el decurso del proceso, este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; como demostrativo de que la parte demandada en el presente juicio comenzó a cancelar el canon de arrendamiento por el local objeto del proceso, mediante consignación ante el referido órgano jurisdiccional, ello por la suma de cien dólares americanos (USD $100,00) pagados a su equivalente en bolívares y desde el mes de junio del año 2022.- Así se establece. .-POSICIONES JURADAS: La parte demandada-reconviniente promovió las posiciones juradas de las ciudadanas MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO (parte actora) y MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN (tercera ajena al proceso), comprometiéndose a absolverlas recíprocamente; es el caso que, dicha probanza fue admitida por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 27 de mayo de 2025, ordenándose la citación de las prenombradas, quienes comparecieron en la oportunidad para celebrar la audiencia oral y pública a fin de su evacuación, evidenciándose de tales resultas (cursantes a los folios 206-208, I pieza) lo siguiente: En fecha 10 de julio de 2025, siendo la oportunidad fijada por el tribunal para que tuvieran lugar las posiciones juradas de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO (parte actora), se evidencia que ésta al ser interrogada por la parte promovente, expuso lo siguiente: “(…) PRIMERA POSICION (sic): ¿Diga cómo es cierto que usted es la propietaria del inmueble que se dio en arrendamiento a la ciudadana RHONA FERNANDEZ CONTESTO (sic). SI SEGUNDA POSICION (sic): ¿Diga cómo es cierto que usted celebro (sic) contrato de arrendamiento con la ciudadana RHONA FERNANDES? CONTESTO (sic): M (sic) mama (sic) firmo (sic) el contrate (sic) porque tiene un documento poder (…)”. En fecha 10 de julio de 2025, siendo la oportunidad fijada por el tribunal para que tuvieran lugar las posiciones juradas de la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ (parte demandada), se evidencia que ésta al ser interrogada por la parte contraria, expuso lo siguiente: “(…) PRIMERA POSICION (sic): ¿El local que ocupo actualmente como condición de arrendataria se encuentra actualmente activo y abierto al público? CONTESTO (sic). SI. SEGUNDA POSICION: ¿Hasta qué mes se encuentra depositado el canon de arrendamiento en Charallave? CONTESTO (sic): En junio de 2025 TERCERA POSICION: ¿Reconoce que, hasta el mes de mayo de 2022, había debitado 30$ del canon mensual hasta un total de 390$ mensual? CONTESTO (sic) Si. CUARTA POSICION (sic): ¿Mantiene se (sic) exigencia de 1000$ conforme a la cláusula decima (sic) del contrato? CONTESTO (sic) Si claro. Es todo (…)”. Ahora bien, siendo que las posiciones juradas radican en un medio de prueba judicial que consiste en una confesión provocada o un interrogatorio tendiente a extraer una confesión judicial, y en virtud que analizadas las posiciones juradas absueltas tanto por la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO –parte demandante-, se evidencia que ésta no incurrió en confesión de los hechos que le fueron preguntados, puesto que la prenombrada se limitó a ratificar lo manifestado en el libelo de la demanda, es por lo que en consecuencia quien aquí suscribe no le concede ningún valor probatorio a dichas posiciones juradas y las desecha del proceso.- Así se precisa. Por su parte, en cuanto a las posiciones juradas absueltas por la demandada RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, quien aquí suscribe partiendo del análisis de las mismas, evidencia que la prenombrada procedió a contestar de manera asertiva a las posiciones tercera y cuarta formuladas, es decir, que hubo confesión por parte de ésta en condición de absolventes; en efecto, por las razones antes expuestas este tribunal aprecia la probanza en cuestión y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de que la parte demandada-reconviniente descontó del canon locativo hasta el mes de mayo de 2022, la cantidad de treinta dólares americanos (USD $30,00) mensuales, hasta la suma total de trescientos noventa dólares americanos (USD $390,00), y manifestó que exige el pago de mil dólares americanos (USD $1.000,00), con la reconvención formulada en el presente juicio.- Así se precisa. Por último, se evidencia del proceso que el tribunal de la causa ordenó la citación de la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, como “parte demandante” para absolver posiciones juradas, y además evacuó las mismas en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral y pública; no obstante, visto que la prenombrada no forma parte del juicio, sino que actúa en su carácter de apoderada de la demandante, y como quiera que tampoco fue llamada a absolver las posiciones por hechos realizados en nombre de su mandante, es por lo que en atención al contenido del artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, el cual obliga a contestar bajo juramento a “…Quien sea parte en el juicio…”, y no a un tercero ajeno al proceso, es por lo que inexorablemente se debe DESECHAR del proceso tales resultas, y no se le concede ningún valor probatorio.- Así se precisa. Abierto el juicio a pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la apoderada judicial de la parte demandante consignó la siguiente documental: .-RATIFICÓ las pruebas aportadas conjuntamente al escrito libelar y al escrito de contestación a la reconvención, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda y reconvención, el apoderado judicial de la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folios 72-73, I pieza del expediente) marcado con letra “A”, en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍA, en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre un inmueble situado en la calle Zamora 8, sector pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. Segundo.- (Folios 74-78, I pieza del expediente) marcadas con letras “B” a la “F”, en formato impreso, cinco (5) REPRODUCCIONES FOTOGRÁFICAS de las cuales se observan trabajos de albañilería en un inmueble. Ahora bien, en vista que las fotografías bajo análisis fueron oportunamente ofrecidas conjuntamente al libelo demanda, contra las cuales la parte contraria no desvirtuó ni impugnó correctamente, deben tenderse como reconocidas o fidedignas (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del TSJ de fecha 22/7/2014, Exp. 2014-000028), esta alzada le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de las obras de albañilería realizadas en el local comercial objeto de la presente acción.- Así se establece. Abierto el juicio a pruebas conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente promovió lo siguiente: .- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, lo que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA. Mediante sentencia proferida en fecha 28 de julio de 2025, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, dispuso –entre otras cosas- lo siguiente: “(…) En relación al primer requisito al que se refiere el artículo ut supra señalado, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa a los autos, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1 de mayo de 2021, entre la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, en su carácter de "LA ARRENDADORA", y la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, en su condición de ARRENDATARIA cursante en autos al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, del cual se puede constatar la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente juicio sobre un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle 8 Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, con una vigencia de un (1) año fijo contado a partir del 1 de mayo de 2021, hasta el 1 de mayo de 2022. De esta manera, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia y naturaleza de la relación contractual en cuestión, por cuanto de manera ineludible se puede verificar la concurrencia del primer requisito exigido para la procedencia del presente proceso. Y así se establece. (…omissis…) En este sentido, como quiera que las partes expresamente pactaron en el contrato que el mismo se celebrara a tiempo fijo sin prórroga alguna, debiendo el arrendatario entregar completamente desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es por lo que se establece que aun cuando la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda negó haber sido notificada judicialmente por el Tribunal Primero de Municipio de esta jurisdicción, por parte de la ciudadana MARIA CELIA RODRIGUEZ ASCENCAO, ni apoderado judicial alguno, esto no modifica de ninguna manera las circunstancias propias del presente proceso, por cuanto no era necesario la notificación del vencimiento del contrato, debido a que el mismo se celebró a tiempo determinado. En consecuencia, finalizado el contrato el 1 de mayo de 2022, comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley, la cual opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado como duración de la relación arrendaticia. Así pues, a fin de establecer el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, debe tenerse para ello que la parte demandante en su libelo de demanda, afirmó que una vez vencido el término fijado en el contrato de arrendamiento, es decir, en fecha 1 de mayo de 2022, comenzó a correr para la arrendataria el disfrute de la prórroga legal de seis (06) meses en atención al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la oportunidad para contestar la demanda la parte accionada negó haber suscrito a tiempo determinado, por un año, con la ciudadana MARIA CELIA RODRIUEZ (sic) ASCENCAO, ni con apoderado judicial alguno. (…omissis…) Expuesto lo anterior, finalizado el contrato de arrendamiento, comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de ley de seis (06) meses, por cuanto la presente relación arrendaticia tuvo una duración de un (01) año, por lo que finalizó en fecha 1 de noviembre de 2022. Así las cosas, al vencimiento de dicho lapso, quedaba la parte demandante arrendadora en este juicio, facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado (…). (…omissis…) Por las razones antes expuestas, y en vista que en el caso objeto de estudio reúne todos los requisitos exigidos para la procedencia de la acción incoada, quien aquí suscribe considera que la demanda interpuesta por la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ (sic) ASCENCAO, en contra de la ciudadana RHONA FERNANDEZ, es PROCEDENTE en derecho; y por ende, la prenombrada ciudadana deberá hacer entrega material a la demandante del inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, constituido por un local comercial con un área aproximada de veinticinco metros cuadrados (25 mts2), situado en la calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas. RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN. (…omissis…) En el caso que nos ocupa, la actora no sólo invoca su condición de arrendadora (o de quien actúa en su nombre), sino que además ha consignado un poder que le confiere la ciudadana MARIA CELIA RODRIGUEZ (sic) ASCENCAO, quien es la propietaria del inmueble objeto del litigio, siendo este un instrumento fundamental para establecer la legitimación, por lo que considera este juzgador fundamento suficiente para desestimar la reconvención propuesta por la parte demandada. EN CUANTO A LAS MEJORAS E INVERSIONES REALIZADAS POR LA ARRENDATARIA AL LOCAL COMERCIAL. En el presente caso de desalojo de local comercial, la parte demandada ha reconvenido a la actora, reclamando la cantidad de $1.000,00 USD por concepto de supuestas inversiones o gastos realizados en el inmueble objeto de la controversia. En virtud de lo expuesto, y considerando que el contrato de arrendamiento es un documento que refleja la voluntad de las partes y establece las condiciones de entrega del inmueble, la afirmación del arrendatario en su reconvención debe ser respaldada por pruebas contundentes que desvirtúen lo pactado y demuestren el cumplimiento de las condiciones legales para el reembolso de reparaciones. Si el arrendatario no logra probar que las deficiencias existían al momento de la entrega a pesar de lo pactado, o que, de haber surgido posteriormente, notificó debidamente al arrendador sobre la necesidad de reparaciones mayores y que este incumplió su obligación, la reconvención por el monto de $1000, carecerá de fundamento legal. La mera inversión en el inmueble, sin la demostración de que se trataba de reparaciones mayores que correspondían al arrendador y que se cumplió con el procedimiento de notificación establecido en la ley, no genera automáticamente un derecho a reembolso. La parte demandada reconviniente se limitó a promover en el presente juicio de Desalojo (sic) de Local (sic) Comercial (sic) como medios probatorios cinco (05), fotos (…) según su decir para ilustrar a este Tribunal (sic) de las condiciones en las cuales se encontraba el inmueble. Así pues, considera quien aquí decide que los medios probatorios consignados por la parte reconviniente no cumplen con los requisitos mínimos para su valoración. No se ha acreditado de forma fehaciente que las imágenes correspondan al inmueble objeto de la presente controversia, ni se ha aportado información que permita establecer su fecha, lugar o contexto. La mera presentación de fotografías, sin elementos adicionales que corroboren su autenticidad, pertinencia y relación directa con los hechos alegados, las convierte en indicios débiles e insuficientes para probar la existencia y cuantía de las inversiones reclamadas. La parte demandada reconviniente busca el cobro de una cantidad dineraria específica mil ($1.000,00) dólares americanos, por supuestas inversiones. Para probar la realización de gastos e inversiones, la prueba idónea y principal son los documentos que acrediten dichas erogaciones, tales como facturas, recibos, presupuestos, contratos de obra, comprobantes de pago, transferencias bancarias, entre otros. La ausencia de facturas o cualquier otro medio probatorio que demuestre de manera concreta los gastos incurridos, deja la pretensión de la reconvención en un mero alegato sin sustento fáctico, lo cual es indispensable para la procedencia de una acción de cobro de dinero. En virtud de lo anteriormente expuesto, y en aplicación de los principios de la carga de la prueba y la sana crítica en la valoración de los medios probatorios, este Tribunal considera que la parte demandada reconviniente no ha logrado demostrar la existencia ni la cuantía de las inversiones o gastos alegados en el local comercial. Por consiguiente, lo procedente en derecho es declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, al no haber cumplido con la carga de probar sus afirmaciones de hecho y no haber aportado los medios probatorios idóneos y suficientes para sustentar su pretensión de cobro de dinero por inversiones. V DISPOSITIVA Por las razones que anteceden, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo (sic) de Local (sic) Comercial (sic) (…) incoada por la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTIN (…) actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO (…) en contra de la ciudadana RHONA FERNANDEZ (…) por consiguiente, se ORDENA a la parte demandada, hacer entrega material del inmueble arrendado, consistente en un local comercial con una superficie veinticinco metros cuadrados (25 mts2), situado en la calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas. SEGUNDO: SIN LUGAR, la reconvención planteada por la parte demandada, ciudadana RHONA FERNANDEZ (…) TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”. V ALEGATOS EN ALZADA En fecha 22 de octubre de 2025, compareció ante esta alzada la ciudadana MARÍA CELIA RODRIGUEZ ASCENCAO, manifestando actuar en su carácter de parte actora-reconvenida, asistida de abogado, a fin de consignar escrito de informes, en el cual luego de una síntesis de las actuaciones procesales, así como un minuta de los hechos controvertidos, para finalmente concluir que el fallo recurrido debe ser confirmado, por cuanto el contrato de arrendamiento siendo legítimo, venció el 1° de noviembre de 2022, sin que a la fecha la arrendataria hiciera entrega del inmueble. De esta manera, peticionó que se declare sin lugar la apelación intentada, y se confirme íntegramente la sentencia recurrida; por último, ratificó “(…) todas las actuaciones consignaciones de escritos, sus contenido y asistencia a audiencias, realizadas por la ciudadana María Asencao de Valentín (…) quien ha actuado en su carácter de mi apoderada (…)”. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de julio de 2025, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, contra la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, plenamente identificados en autos; y SIN LUGAR la reconvención incoada por la parte demandada. Ahora bien, antes de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto, quien suscribe debe pronunciarse como punto previo sobre la validez de las actuaciones realizadas en el presente juicio por la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, quien manifestó actuar en su carácter “apoderada” de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, estando asistida de abogado en el decurso del proceso; así las cosas, debe indicarse que la facultad que corresponde a los abogados para realizar actos procesales con eficacia jurídica, en calidad de partes, representantes o asistentes de la parte es lo que se denomina capacidad de postulación, por lo que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio por quien sin ser abogado, ejerce un mandato judicial, aun cuando hubiese actuado asistido por abogado, por lo que una persona para poder actuar mediante poder en nombre de otro, debe tener la capacidad de postulación en juicio o capacidad procesal. Con vista a ello, se observa que el caso sub examine lo constituye un juicio DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesto por la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, debidamente asistida por los abogados en ejercicio BRISMAY DE LOS ÁNGELES GONZÁLEZ CÓRDOVA y ALBERTO JOSÉ HERNÁNDEZ MARRERO, según instrumento poder autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 03 de octubre de 2001, inserto bajo el No. 42, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto al folio 9 y 10, I pieza del expediente), cuyo tenor es el siguiente: “Yo, MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO (…) por medio del presente documento formalmente, declaro: Que confiero Poder (sic) General (sic) de Administración (sic) y Disposición (sic) a mi madre ASCENCAO DE VALENTIN MARIA (…) para que en mi nombre me represente y sostenga todos mis derechos en asuntos judiciales y extrajudiciales (…)” De lo transcrito, se desprende entonces que la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, le confirió poder a la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, quien no es de profesión abogado, por tanto, es oportuno traer a colación el contenido de los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados, los cuales prevén textualmente lo siguiente: Artículo 3.- “Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley. Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio.” Artículo 4.- “Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de Justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso. Si la parte se negare a designar abogado esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al Juez de conformidad con la Ley.” Así las cosas, de acuerdo con lo previsto en los artículos antes transcritos, puede inferirse que para realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer título de abogado; en otras palabras, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere tener la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, lo que obliga a los apoderados que no son abogados a acreditar su representación y además de ello otorgar necesariamente poder a un profesional del derecho. A tal efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1588 de fecha 28 de noviembre de 2023, ratificó sentencia N° 1170 del 15 de julio de 2004, caso: Manuel María Capón Linares, en la cual se señaló lo siguiente: “(…) En cuanto al amparo, la Sala observa que la ciudadana Divina Pastora Pena García, quien no es abogada, pretendió la sustitución del poder que le confirió el ciudadano Manuel María Capón Linares. En este sentido, interpuso, con asistencia de un profesional del Derecho, la demanda en representación de aquél, quien figuraba como arrendatario en la causa de desalojo del juicio originario. Ahora bien, la Sala se ha pronunciado en casos como el de autos, en los que la persona que incoa la demanda, en nombre y representación de otro, no es abogado en ejercicio, aún cuando pretenda subsanar su actuación con asistencia de profesional de la abogacía. En efecto, la asistencia y la representación en juicio es función exclusiva de los abogados, de acuerdo con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 3 de la Ley de Abogados, y conforme lo ha establecido esta Sala en sentencia nº 742 del 19 de julio de 2000, (caso: Rubén Darío Guerra), en la que se señaló: ´De un análisis de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, se colige que la acción de amparo la puede interponer cualquier persona natural o jurídica, sin que el artículo 13 de dicha Ley menoscabe con formalidades la interposición de la acción. Ella, puede ser incoada por escrito o verbalmente, y entre los requisitos de la acción que exige el artículo 18 eiusdem no se encuentra si la acción se interpone personalmente- el que el actor esté representado o asistido por abogado. (...) Ahora bien, si el amparo va a interponerse mediante apoderado, éste si deberá ser un abogado en ejercicio, ya que se trata de comparecer por otro en juicio, lo que es función exclusiva de los abogados, de acuerdo al artículo 3 de la Ley de Abogados. En este orden de ideas, debe concluirse que, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del Derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De tal forma que, cuando una persona, sin que sea abogado, pretenda ejercer poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, en cuanto carece de esa especial capacidad de postulación que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de su profesión, conforme a lo que establece la Ley de Abogados. En el caso de autos, la ciudadana Divina Pastora Pena García, quien no es abogada, pretendió la sustitución de un poder en la persona de un profesional del Derecho, cuando confirió la facultad de representación judicial de otro, la cual nunca pudo detentar, lo que, como se explicó anteriormente, es inadmisible en derecho. De otra parte, en el escrito continente de la demanda no se observa que la ciudadana que se mencionó invocara, por vía principal o por intervención de terceros, la protección de legítimos derechos e intereses de su persona, razón por la cual no pudo tramitarse, ni por ende, lesionarse, garantía de tutela jurisdiccional alguna en su ámbito subjetivo (…)”. (Negritas y resaltados nuestros). El referido criterio ha sido sostenido por la misma Sala en decisiones Nº 1007/2002, del 29 de mayo de 2002, Nº 0388 de fecha 28 de abril de 2023, N° 444, en fecha 29 de noviembre de 2019, y en sentencia N° 444, en fecha 27 de noviembre del 2024; así como también lo ha sostenido la Sala de Casación Civil en fallo Nº 458 de fecha 21 de julio de 2023, sentencia Nº 630 del 20 de octubre de 2023, y en sentencia N° 586, en fecha 3 de noviembre de 2024, por lo que podemos determinar sin lugar a dudas que cualquier gestión inherente a la abogacía realizada sin poseer título de abogado, lleva consigo a una manifiesta falta de representación en un juicio, por cuanto concurre la carencia especial de postulación que detenta todo abogado que no se encuentra inhabilitado para el libre ejercicio de su profesión. De esta manera en el presente caso, se evidencia claramente del poder otorgado por la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, a la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, que ésta no es profesional del derecho, por lo que no puede acudir a un proceso judicial para representar los intereses de aquella, tal y como lo ha pretendido en este proceso judicial, contraviniendo así lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil. No obstante a ello, es oportuno señalar que la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 4 de abril de 2024, expediente No. 2023-000424, advirtió al respecto lo siguiente: “(…) si los actos realizados por el apoderado judicial de la parte, tienen algún vicio derivado de la insuficiencia de poder o de cualquier otro que afecte el acto de representación, sería esencialmente subsanado por el poderdante, porque el representante no hace otra cosa que gestionar los intereses del representado ante el Secretario o Juez; de manera que si el titular del derecho confirma los actos procesales realizador por el abogado, quedan subsanados los posibles defectos de tal representación (…)” (resaltado añadido). Con vista a lo anterior, se observa que en la oportunidad de presentar informes ante esta alzada, compareció personalmente la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, asistida de abogado a fin de ratificar expresamente cada una de los actos procesales realizados por los abogados en ejercicio BRISMAY DE LOS ÁNGELES GONZÁLEZ CÓRDOVA y ALBERTO JOSÉ HERNÁNDEZ MARRERO, plenamente identificados en autos, por lo que esta juzgadora puede concluir que los vicios derivados de la insuficiencia de poder o de cualquier otro que afecte el acto de representación, fue subsanado por la demandante, ya que el representante no hace otra cosa que gestionar los intereses del representado ante el secretario o juez; de manera que si el titular del derecho confirma los actos procesales realizador por el abogado, como sucedió en el presente caso, quedan subsanados los posibles defectos de tal representación, y por tanto, quedan con plena eficacia y validez jurídica las actuaciones realizadas en nombre de la parte actora durante el presente proceso.- Así se establece. Resuelto lo anterior, este tribunal superior debe entonces proceder a verificar la procedencia del recurso de apelación intentado, para lo cual se debe señalar que este juicio se inició mediante escrito libelar presentado por la representante de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, quien procedió a demandar por DESALOJO a la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, sosteniendo para ello que celebró con ésta un contrato privado de arrendamiento sobre un inmueble para uso comercial constituido por un local comercial de veinticinco metros cuadrados (25 mts2), ubicado en la calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo de la ciudad de Charallave, estado Bolivariano de Miranda, por un lapso de un (1) año, contado a partir del 1° de mayo de 2021. Asimismo, manifestó que en fecha 30 de abril y 7 de junio de 2022, notificó a la arrendataria del vencimiento del contrato y del lapso de prórroga de seis (6) meses; no obstante, expuso que seguido a ello la hoy demandante procedió a consignar ante tribunales los cánones de arrendamiento, sin que éstos hayan sido retirados por su persona ni por su representada, puesto que nunca hubo intención de una renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Por consiguiente, afirmó que motivado a que la demandada no ha desocupado ni entregado el inmueble dado en arrendamiento, es por lo que procede a demandarla a fin de que sea condenado a ello por el tribunal. Por su parte, en la oportunidad procesal correspondiente para contestar la demanda, la representación judicial de la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, alegó que la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, quien actúa en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, carece –a su decir- de ilegitimidad como apoderada o representante de la actora para comparecer en juicio y para celebrar el contrato de arrendamiento, indicando además que por cuanto ésta no ostenta la cualidad de propietaria para disponer de un bien ajeno, el contrato de arrendamiento fue suscrito ilegítimamente. Seguido a ello, manifestó que cuando su representada recibió el inmueble objeto del litigio, éste se encontraba -según indica- en pésimas condiciones y tuvo que realizar un inversión de más de mil quinientos dólares americanos (USD $1.500,00) para poner en operatividad el local comercial, lo cual fue reconocido por la arrendataria en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, donde se acordó que el monto invertido por mil dólares americanos (USD $1.000,00), sería descontado mensualmente del canon de arrendamiento a razón de treinta dólares americanos (USD $30,00) hasta que culminara el pago total, pero que atendiendo la duración de un (1) año fijo del contrato más la prórroga legal correspondiente, sólo serían descontados la suma de quinientos cuarenta dólares americanos (USD $540,00), con lo cual –a su decir- quedaría estafada su representada en la inversión, llevando entonces el contrato un dolo o perjuicio que conlleva a su nulidad. Aunado a lo anterior, manifestó que la arrendataria dejó de recibir el canon de arrendamiento, por lo que recurrió a su consignación ante los tribunales por la suma de cien dólares americanos (USD $100,00), y que si bien conviene en que la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, es la propietaria el inmueble objeto del litigio, niega, rechaza y contradice los hechos narrados por la parte actora de haber realizado un contrato de arrendamiento de uso comercial a nombre de la prenombrada, ni en su persona, ni en su apoderado judicial; además, niega, rechaza y contradice haber sido notificada personalmente por la prenombrada sobre la finalización o vencimiento del contrato de arrendamiento. Por último, negó que se encuentre vencida la prórroga legal de seis (6) meses desde el 1° de noviembre de 2024, y solicitó que se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su defendida. Ahora bien, previamente al fondo del asunto, quien aquí suscribe estima pertinente a fin de dar cumplimiento al requisito de congruencia del fallo, pronunciarse en lo que respecta a la falta de cualidad activa, alegada por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, sosteniendo para ello que “(…) la ciudadana MARIA ASCENCAO DE VALENTPÍN (sic) no tenía ni tiene la cualidad de propietaria para disponer de un bien ajeno y que por ende a esa ciudadana no le corresponde el rol de arrendadora (…) carece de capacidad procesal como parte actora en este procedimiento (…)”. Al respecto, puede afirmarse que la legitimación a la causa o cualidad de las partes es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, por lo cual debe ser atendido incluso de oficio por los Jueces (Vid. SCC del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. No. 15-211); de esta manera, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). De esta manera, esta sentenciadora considera que para poder emitir una decisión firme sobre una controversia jurídica, resulta indispensable el desarrollo regular del proceso, lo cual implica la constitución válida de la relación procesal. Dicha relación exige la intervención de un juez competente, la formulación de una demanda idónea, y la presencia de las partes con capacidad para actuar en juicio, tanto en calidad de actor como de demandado. La ausencia de cualquiera de estos presupuestos procesales impide la integración válida de la relación procesal y, por ende, el pronunciamiento sobre el fondo de la litis. Tal es la relevancia de estos requisitos, que incluso han sido consagrados como causales de nulidad y excepciones dilatorias, con el fin de garantizar la regularidad del proceso. Precisado lo anterior, y atendiendo a las circunstancias particulares del caso bajo examen, esta sentenciadora observa que la parte demandada insiste en que la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, no tiene cualidad activa para interponer la presente demanda; no obstante, debe advertir quien aquí suscribe que la accionada confunde el verdadero carácter por el cual actúa la prenombrada y con ello, desconoce quién es la demandante en este juicio, por cuanto de la revisión minuciosa al escrito libelar se desprende sin lugar a dudas, que la ciudadana supra mencionada manifiesta actuar “en representación” de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, y no en nombre propio como pareciera entender la parte demandada. Por consiguiente, resulta innecesario proceder a analizar si la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN (tercera ajena al proceso), ostenta o no cualidad activa conforme a los términos expuestos por la parte recurrente, motivado a que ésta –se repite- no es parte del proceso y por ello, no se atribuye ser titular de derecho alguno para interponer la presente demanda; motivos por los cuales, se declara IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada-reconviniente al ser manifiestamente infundada.- Así se establece. Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, bajo las siguientes consideraciones: Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el curso del proceso, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para el uso comercial constituido por un (1) local comercial de veinticinco metros cuadrados (25 mts2), ubicado en la calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por vencimiento de la prórroga legal; siento esto así quien aquí la presente causa resuelve considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente: Artículo 40.- “Son causales de desalojo: (…omissis…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)” (Resaltado añadido) Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprende entre las numerosas causales que contiene, la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento, cuando el arrendatario haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; circunstancia ésta alegada en el presente juicio, por lo que esta juzgadora estima necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, en su carácter de “LA ARRENDATARIA” (cursante a los folios 16-17 y 29-30, I pieza del expediente), de cuyo contenido, específicamente de su cláusula segunda, se desprende lo siguiente: “(…) SEGUNDA: El termino de duración de este Contrato (sic) es de 1 año fijo contado a partir del día 01 de Mayo (sic) de 2021 en que entrará en vigencia el presente convenio, independientemente de la fecha de su autenticación por ante la Notaría Pública, siendo entendido que siempre mantendrá el carácter del contrato a tiempo determinado, bajo ningún respecto podrá operarse la llamada “Tácita (sic) Reconducción” (sic) por tratarse de una contratación a tiempo determinado y así expresamente lo aceptan las partes (…)”. Visto lo anterior, esta sentenciadora puede afirmar conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y basada en la intención de los otorgantes y en aras de garantizar el debido proceso, que los contratantes convinieron en que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, tendría una vigencia de un (1) año fijo, contado a partir del 1º de mayo de 2021 hasta el 1° de mayo de 2022, por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado. No obstante a ello, esta juzgadora considera preciso indicar que en la oportunidad para contestar la demanda, el apoderado judicial de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, alegó la ilegalidad del mencionado contrato de arrendamiento, bajo el fundamento de que “(…) la ciudadana MARIA ASCENCAO DE VALENTPÍN (sic) no tenía ni tiene la cualidad de propietaria para disponer de un bien ajeno y que por ende a esa ciudadana no le corresponde el rol de arrendadora en el contrato suscrito ilegítimamente (…)”. Al respecto, esta alzada considera necesario advertir a fin de verificar si ciertamente el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, resulta “ilegítimo” por haber sido suscrito por una persona distinta a la propietaria del inmueble arrendado, que la doctrina nacional admite como válido el arrendamiento de la cosa ajena, así, en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 11 de agosto de 2015, expediente No. 2015-000211, se dispuso lo siguiente: “(…) estima la Sala necesario realizar algunas consideraciones con respecto a la constitución de la relación arrendaticia inmobiliaria que surge como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento, al respecto encontramos que existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario. De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa (…)” (Resaltado añadido) De esta manera, resulta claro que no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender, puesto que a fin de que un tercero pueda arrendar un inmueble, se necesita para ello que exista un consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado. Aunado a ello, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente: Artículo 6.- “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no (…)”. (Resaltado añadido) De acuerdo con el contenido de la norma, el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir el propietario, administrador o gestor del inmueble, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación no tendrá legitimidad para solicitar el desalojo (Cfr. Sentencia Nº 682, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22/11/2021, expediente No. 19-544). En tal sentido, se observa que en el caso sub examine cursa CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO a través del cual la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, da en arrendamiento a la ciudadana RHONA FERNÁNDEZ, un inmueble constituido por un local de veinticinco metros cuadrados (25 mts2), situado en la calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda; asimismo, se observa de los autos que cursa: (i) DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda en fecha 25 de julio de 1995, quedando inserto bajo el No. 49, Protocolo 1°, Tomo 2, a través del cual la ciudadana MARÍA CELIA VALENTIN ASCENCAO, adquirió la propiedad del referido inmueble (folios 11-12, I pieza); e, (ii) INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 03 de octubre de 2001, inserto bajo el No. 42, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, a través del cual la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, confiere poder general de administración y disposición a la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN (folios 09-10, I pieza). Con vista a lo antes indicado, se desprende que si bien el inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, es propiedad de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, ésta le confirió facultades de administración sobre sus bienes a la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, quien fue la que celebró el contrato locativo, por lo que independientemente de que la prenombrada se haya indicado erróneamente en el contrato de arrendamiento como “propietaria” del local comercial objeto del mismo, siempre debe prevalecer la realidad sobre las formas o apariencias, de modo que inexorablemente se puede concluir que la mencionada ostenta plena legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, lo que genera la plena validez del mismo conllevándose entonces a desechar del proceso los alegatos formulados por la parte recurrente bajo los términos antes expuestos.- Así se precisa. Resuelto lo que antecede, y partiendo del hecho de que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, debe por tanto apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo en su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (diez aquo) y, asimismo el término final (diez aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. De esta manera, se observa que las partes convinieron en un término fijo, por lo que no era necesaria la notificación previa de ninguna de las partes contentiva del deseo de no renovación del contrato, más aún cuando el legislador previno en el artículo 1.599 del Código Civil, que “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” (resaltado añadido). En este sentido, aun cuando el apoderado judicial de la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, negó que su representada hubiere sido notificada personal o judicialmente sobre la finalización o vencimiento del contrato de arrendamiento, ello no cambia las circunstancias propias del presente proceso, ya que –se repite- no era necesario la notificación del vencimiento del mismo, por cuanto éste se celebró a tiempo fijo; en consecuencia, finalizado el contrato el 1° de mayo de 2022, comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley, la cual opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, es decir, aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ésta procede en beneficio del arrendatario, por lo que la prórroga se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes. Así las cosas, a fin de determinarse el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, debe tenerse para ello que la parte demandante indicó en su libelo de demanda, que la relación arrendaticia inició en fecha 1° de mayo de 2021, circunstancia no contradicha por la parte demandada, por lo que en atención al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga legal correspondiente atendía a las siguientes previsiones: Artículo 26.- “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el plazo de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” (Resaltado añadido). En consecuencia, una vez culminado el período contractual establecido en el contrato de arrendamiento, se activó de pleno derecho —ipso iure— la prórroga legal prevista en la norma, la cual opera en beneficio del arrendatario sin necesidad de estipulación expresa. Así las cosas, la prórroga legal correspondiente tuvo una duración de seis (06) meses, computada desde el día 1° de mayo de 2022 (exclusive) hasta el día 1° de noviembre de 2022 (inclusive), lapso dentro del cual se mantuvo vigente la relación arrendaticia bajo los términos de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto por el ordenamiento jurídico aplicable. En efecto, al vencimiento de dicho lapso, quedaba la parte demandante arrendadora en este juicio, facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado. En este sentido, como quiera que las partes expresamente pactaron en el contrato que el mismo se celebrara a tiempo fijo sin prórroga alguna, debiendo la arrendataria entregar completamente desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es por lo que se determina la inoperancia del supuesto de hecho establecido en el artículo 1.604 del Código Civil, para que operara la conversión del contrato de tiempo determinado en uno de tiempo indeterminado, ya que la parte arrendadora sí se opuso ante la arrendataria para que no operara la referida conversión contractual y ésta entregara en consecuencia el inmueble arrendado al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, adquiriendo aún más firmeza su intención de no continuar con la relación arrendaticia, cuando interpone el presente juicio seguido por desalojo. De esta manera se debe señalar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 1° de noviembre de 2022, sin que la parte demandada en su condición de arrendataria haya hecho entrega material del inmueble arrendado; es por lo que esta juzgadora, considera procedente la causal de desalojo invocada ante el vencimiento del término del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado.- Así se establece. Así las cosas, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, contra la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, todos plenamente identificados en autos, por vencimiento de prórroga legal; en consecuencia, se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio constituido por un (1) local comercial de veinticinco metros cuadrados (25 mts2), ubicado en la calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo de la ciudad de Charallave, Municipios Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN. Resuelto lo anterior, debe esta alzada pasar a pronunciarse respecto a la reconvención que fue propuesta por la representación judicial de la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, contra la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, para lo cual es preciso transcribir textualmente lo dispuesto en el escrito de mutua petición: “(…) Como ya expliqué, celebre (sic) contrato con la ciudadana MARIA ASCENCAO DE VALENTÍN en fecha: 01 de mayo de 2021 donde ella se identifico (sic) en su carácter de LA ARRENDADORA y PROPIETARIA de un inmueble constituido por un local comercial con un área aproximada de veinte cincometros (sic) cuadrados (25MTS2) situado en la calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, el cual se encontraba en RUINAS y mi representada asumió las reparaciones invirtiendo para ello más de mil quinientos dólares, estas reparaciones generales, se hicieron a las únicas expensas de mi representada y consistieron en reparar techos, pisos, paredes destape de cañerías, instalaciones eléctricas pintura en general y reparación de puerta santa maría y reja de seguridad. En todo momento esta señora se presentó como propietaria de ese inmueble y todas sus actuaciones fueron en ese carácter tal como se evidencia de las pruebas presentadas en el libelo de la demanda. Ahora bien, ciudadano juez esta señora luego de celebrar contrato (de manera ilegal), le quiso desconocer la inversiones que realizo mi representada en el inmueble objeto de arrendamiento, negándose a recibir el pago del canon de arrendamiento razón por la cual procedimos ante los tribunales a consignar el pago para no quedar en estado de insolvencia. Ahora bien, cuando mi representada se entera de que cursaba ante este tribunal una demanda en su contra, nos percatamos de que la persona que demanda MARIA CELIA VALENTIN ASCENCAO, es la verdadera propietaria del inmueble y que la señora MARIA ASCENCAO DE VALENTÍN, usurpo (sic) una propiedad ajena, actuando como dueña o propietaria y que en ningún momento ella se identificó como apoderada judicial de la verdadera propietaria al igual que el desconocimiento de la inversión hecha en reparaciones mayores al local y que fue finalmente acordada en Mil (sic) Dólares (sic) americanos, esto representa, un ilícito en la contratación, ya que a través de una demanda la ciudadana MARIA ASCENCAO DE VALENTÍN (…) pretende desalojar del inmueble a mi representada después que esta logro poner operativo a dicho inmueble, debido a su inversión. El objeto de esta pretensión es reconvenir en la cantidad de Mil (sic) Dólares (sic) Americanos (sic) los cuales fueron invertidos en el co (sic) local comercial y se nos pretende cercenar por un tecnicismo amañado (…) (…omissis…) Por todo lo anteriormente expuesto y ante una afrenta moral como la que aquí nos trae, donde la ciudadana MARIA ASCENCAO DE VALENTÍN usurpa la propiedad ajena, realiza contrato sin tener la cualidad, desconoce los (sic) mejoras hechas como obras mayores y un local que estaba en ruinas (…) Por todo lo anteriormente expuesto, me permito concluir una vez más, en la procedencia de la presente reconvención toda vez, que la temeraria actuación por parte demandante constituye perse, un hecho ilícito civil, que genera el reintegro de la inversión realizada por mi representada en obras mayores al inmueble las cuales correspondía a la Propietaria (sic) del inmueble (…) Por todo lo antes expuesto, ocurro ante su competente autoridad en nombre de mi representada, para reconvenir como formalmente lo hago (…) a fin de que convengan o en su defecto a ello sean condenadas por este tribunal en forma principal en concepto al reintegro del monto invertido al referido local comercial en obras mayores hechas por mi representada (…)” (resaltado añadido por esta alzada.) De la transcripción parcial al escrito de reconvención, se desprende que la parte demandada-reconviniente afirma demandar a la parte actora con el propósito de que se le cancele los gastos realizados en la reparación del local comercial arrendado, indicando que la actuación de la demandante de presuntamente desconocer tales erogaciones, constituye un hecho ilícito, por lo que si bien no califica su pretensión, esta alzada entiende que la demandada-reconviniente busca reclamar un enriquecimiento sin causa o acción in rem verso, por cuanto ésta acción legal es la que permite reclamar la restitución o indemnización cuando una persona se ha enriquecido a costa de otra de forma injusta y sin causa legal que lo justifique. Así las cosas, vista la calificación jurídica de la mutua petición, es preciso indicar que si bien el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, concede al demandado el derecho procesal de proponer reconvención o mutua petición contra el actor en la misma oportunidad de la contestación de la demanda incoada contra él, ese derecho de reconvenir no es absoluto ni ilimitado, pues el propio legislador, en el artículo 366 del citado Código, estableció dos supuestos en que la vía reconvencional es inadmisible. En efecto, esta disposición legal establece: Artículo 366.- “El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario.” Conforme al dispositivo legal precedentemente transcrito, la reconvención es inadmisible en cualquiera de las hipótesis siguientes: a) cuando la contrademanda verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento el juez de la causa carezca de competencia por la materia; y b) cuando la pretensión reconvencional deba ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario. Éste último motivo de inadmisibilidad de la reconvención se refiere exclusivamente a los procedimientos incompatibles entre sí, como lo son generalmente los procedimientos especiales con el ordinario. Así las cosas, tal como se expresó, la pretensión hecha valer por la demandada-reconviniente en la presente causa, tiene por objeto inmediato la figura jurídica del enriquecimiento sin causa, la cual se sustancia, tramita y decide conforme a las reglas del procedimiento ordinario previstas en el Código de Procedimiento Civil; por su parte, el caso sub examine inició con libelo de demanda por motivo de desalojo de local comercial, procedimiento que se sigue por las reglas del procedimiento oral previstas en el código adjetivo por remisión expresa de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que pone en evidencia la incompatibilidad por el procedimiento de la mutua petición con el juicio principal, ya que el tratamiento procesal en ambas pretensiones son disímiles. Al respecto, la Sala de Casación Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 29 de noviembre de 2023, expediente No. 19-0240, señaló en un caso similar al de autos lo siguiente: “(…) Así las cosas, esta Sala observa que el juicio tramitado ante el mencionado Tribunal de Municipio es relativo a una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento de un local comercial, el cual como ya se señaló en líneas anteriores, se tramita a través del procedimiento oral por remisión expresa del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece que (…) En el presente caso, la Sala observa del fallo cuya revisión se requiere que el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Estreller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa consideró frente a la reconvención propuesta que existía una inepta acumulación de procedimientos, ya que el objeto de la demanda principal era el cumplimento del contrato de arrendamiento, mientras que a través de la reconvención se pretendía la nulidad del citado contrato y además daños y perjuicios, lo que a su entender debía tramitarse la causa principal por el procedimiento oral establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, mientras que las pretensiones del demandada-reconviniente deben ser tramitadas por el procedimiento ordinario previsto en el citado instrumento legal. Pues bien, sobre el anterior pronunciamiento esta Sala debe advertir que ciertamente existe una incompatibilidad de procedimientos entre las pretensiones antes descritas, pero dicha discordancia deviene por cuanto el representante judicial de la ciudadana Suad Mehetani Inedi solicitó daños y perjuicios fundamentado en los artículos 1.185 y 1.196, siendo que es una acción que se tramita a través del procedimiento ordinario desarrollado en el citado Código adjetivo y su finalidad es lograr el resarcimiento por un supuesto detrimento causado en la integridad de la persona o en su patrimonio, por la tanto su naturaleza es completamente diferente. (…omissis…) Así las cosas, esta Sala concluye que en el asunto bajo estudio existe una incompatibilidad de procedimientos, ya que la demandada-reconviniente requirió en su escrito de reconvención como acción autónoma la nulidad el contrato y daños y perjuicios, siendo que, se reitera, ésta última pretensión se debe tramitar por un procedimiento distinto, de allí que surja la inepta acumulación decretada por el Tribunal de Municipio. Envirtud de ello, esta Sala considera que el análisis efectuado por la decisión sujeta a revisión no viola derechos constitucionales como erradamente lo alegó la parte solicitante, entendiendo que la inepta acumulación de pretensiones deviene por las razones aquí expuestas; de allí que esta Máxima Instancia considere que no amerita hacer uso de su potestad extraordinaria de revisión, por tanto se declara no ha lugar la solicitud de revisión aquí interpuesta. Así se decide (…)” De manera que, visto que la demandada-reconviniente reconviene a la parte contraria por enriquecimiento sin causa, acción que se tramita a través del procedimiento ordinario desarrollado en el citado Código adjetivo, y por cuanto –se repite- el juicio principal es seguido por desalojo de local comercial que atiende expresamente las reglas del proceso oral, esta alzada debe advertir que existe una incompatibilidad de procedimientos entre las pretensiones antes descritas, lo que conlleva inexorablemente a declarar INADMISIBLE la mutua petición presentada por la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, contra la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, plenamente identificados en autos, conforme al artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, tal y como así se determinará en la parte dispositiva del presente fallo.- Así se decide. Finalmente, con fundamento a las consideraciones anteriormente expuestas, esta superioridad debe declarar, SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ JESÚS CRUZ TARIFFE, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de julio de 2025, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, contra la prenombrada, plenamente identificados en autos, todo ello en el entendido de que la parte demandada deberá hacer entrega material inmediata del inmueble objeto del presente juicio, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió; y por último, se declara INADMISIBLE la reconvención planteada por la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, ya identificada; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide. VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ JESÚS CRUZ TARIFFE, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de julio de 2025, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, contra la prenombrada, todos plenamente identificados; en consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega material del inmueble objeto del presente juicio constituido por un (1) local comercial de veinticinco metros cuadrados (25 mts2), ubicado en la calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo de la ciudad de Charallave, Municipios Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió. TERCERO: INADMISIBLE la reconvención que por ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA planteara la ciudadana RHONA ARACELYS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, contra la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, ambas plenamente identificadas en autos. No hay condena en costas del recurso conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Cúa. Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve). Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los catorce (14) días del mes de enero del año dos mil veintiséis (2026). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA ACC, SECHELL DUQUE. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.). LA SECRETARIA ACC, SECHELL DUQUE. ZBD/SD* Exp. No. 25-10.350