JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 11-7688.

Parte actora: Ciudadana ROSA MARGARITA LOPEZ DE MARIN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.044.818.

Apoderado judicial de la parte actora: Abogado JOSE FREGORIO BRAVO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 24.379.

Parte demandada: Ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA, colombiano el primero y venezolana la segunda, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.337.953 y V-13.233.285, respectivamente.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Abogados CARMELO ENRIQUE DIAZ ESCOBAR, MIRIAM INMACULADA DIAZ ESCOBAR y LILIANA CABRAL PINTO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 58.762, 85.474 y 70.565, respectivamente.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.

Capítulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la Abogada LILIANA CABRAL PINTO, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA, todos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 27 de julio de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Recibidas las actuaciones en fecha 22 de septiembre de 2011, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 27 de septiembre de 2011, signándole el No. 11-7688 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando de los autos que ambas partes hicieron uso de su derecho.

Mediante auto de fecha 08 de noviembre de 2011, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación del escrito de observaciones, constando que solamente el apoderado judicial de la parte demandante hizo uso de tal derecho.

En fecha 25 de noviembre de 2011, se pasó la presente causa al estado de sentencia, la cual sería dictada dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la fecha, por lo que llegada la oportunidad para dictar sentencia, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 24 de septiembre de 2007 por ante el Tribunal de la causa, la parte demandante asistida de Abogado, alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que el 11 de abril de 2007, suscribió con los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA, el tercer contrato de opción de compra por el mismo apartamento distinguido con el No. 5-3, el cual forma parte del conjunto Residencial la Churuata, torre 3, ubicado en el lugar denominado Don Blas, Jurisdicción del Municipio San Antonio de Los Altos, Distrito Los Salias del Estado Miranda.

Que el referido apartamento tiene una superficie de noventa y cuatro metros cuadrados (94 mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: por el Norte, con fachada Norte del Edificio; por el Sur, con el apartamento No. 5-1 y pasillo de circulación; por el Este, con el apartamento No. 5-3; y por el Oeste, con la fachada oeste del Edificio.

Que le corresponde un puesto de estacionamiento signado con el No. 24, ubicado en el sótano dos (2), según consta del documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Los Salias del Estado Miranda, inserto bajo el No. 31, Protocolo Primero, Tomo 18, Segundo Trimestre del año 1997.

Que el precio de venta del apartamento es por la suma de ciento sesenta millones de bolívares (Bs 160.000.000,oo), de los cuales ya entregó la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,oo) como garantía de su cumplimiento como parte del precio, y el resto, es decir, la suma de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000,oo) los entregaría en “el momento definitivo de la venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente” (cláusula 3era del Contrato) en cheque de gerencia a favor de los propietarios, cantidad que tenía la obligación de entregar dentro de un plazo de ciento cincuenta días (150) contados a partir de la fecha de la firma del convenio.

Que el convenio fue suscrito el 11 de abril de 2007, como se evidencia de la copia certificada del documento emanado de la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda y que anexó marcado con la letra “A”.

Que el documento marcado con la letra “A” sustituyó el documento que también habían firmado las mismas partes en la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 14 de febrero de 2007, anotado bajo el No. 35, Tomo 18, y que se anexó marcado con la letra “B”.

Que la sustitución del documento “B”, se hizo por recomendación del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME), ya que el plazo de los ciento cincuenta días (150) nunca podrían ser continuos, y además que el beneficio del plazo era para que ella consiguiera el resto del precio mediante un crédito para la obtención de su vivienda, y que los días, en suma, debían ser días hábiles.

Que así lo aceptó el ciudadano WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA, al presentarle los requisitos para la concesión del crédito, y firmar el contrato de opción con un Poder que le otorgó su cónyuge en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, presunción de consentimiento que se desprende de la propia cláusula segunda del contrato al eliminar la palabra “continuos”.

Que así también lo aceptó la ciudadana ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA, el día que recibió en su casa al perito evaluador del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME).

Que los vendedores conocían perfectamente que el plazo fijado era para solicitar un crédito al Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME), y que eran días hábiles como se deben computar los días establecidos en el contrato, y no calendarios como se venía haciendo entre las partes, lo cual fue convenido entre ambos que fuera borrado y así se estableció los ciento cincuenta días (150) días.

Que los vendedores conocen la situación por la que atraviesa su familia.

Que ella es directora de un plantel, el Pre-escolar “Jardín de Infancia Fortín Solano”, ubicado en los Eucaliptos, Parroquia San Juan-Caracas, y allí se han venido acomodando en colchones inflables, y por eso todo su dinero se lo han entregado a los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA, estando tan necesitados de esa vivienda que todas sus pertenencias están dentro del apartamento.

Que cuando fue a solicitarles a los demandados que le entregaran los documentos necesarios para la protocolización de la venta, es decir, la solvencia del derecho de frente, la ficha catastral y en general las solvencias como es la obligación que tienen ellos, se negaron rotundamente a entregarlos, incumpliendo de ese modo el contrato de opción que firmaron.

Que los demandados saben que ella tiene el dinero para pagar el restante del precio de la venta, por cuanto le fue aprobado el crédito por el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME), como se evidencia de las copias simples del documento que anexó marcados con la letra “D”.

Que los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA, están obligados a entregarle todos los recaudos para la firma en el Registro, y a hacerle la venta del apartamento.

Que ahora los demandados dicen que el apartamento vale la cantidad de doscientos cuarenta millones de bolívares (Bs 240.000.000,oo), porque el plazo de la opción esta vencido, incumpliendo el contrato y causándole daños.

Que para el día 13 de septiembre de 2007, fecha en que ella recibe del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME), el documento que indica cuales son los recaudos necesarios para el registro de la compra, es decir, la fotocopia de la cédula de identidad de los vendedores y la compradora, Solvencia Municipal, Solvencia de Agua, planilla de ONA, ficha catastral, acta matrimonial original, entre otros, es cuando se presentó y exigió el cumplimiento de las obligaciones asumidas por los vendedores en el convenio, transcurriendo para el momento solo ciento ocho días (108), por lo que el plazo no estaba aun vencido.

Que ese plazo se encuentra vigente, y los vendedores se niegan a cumplir con el contrato, aduciendo que el apartamento ahora vale doscientos cuarenta millones de bolívares (Bs 240.000.000,oo).

Que el artículo 1.214 del Código Civil, dispone que cada vez que en los contratos se disponga un plazo, se presume que ese lapso se establece a favor del deudor.

Que ella tiene la obligación de pagar la suma de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000,oo), y para ello introdujo una solicitud de crédito en el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME).

Que el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME), exigió que los días fueran computados por días hábiles, y así lo aceptaron los vendedores expresamente.

Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del litigio, conforme a lo dispuesto en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.

Por último, adujo que por las razones anteriores y con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, es por lo que demanda formalmente a los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA, para que convengan en vender el inmueble amplia y suficientemente descrito por el precio pactado, y cumplir el contrato que fue suscrito el día 11 de abril de 2007 ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Por su parte, mediante escrito de fecha 18 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte demandada, alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que en el presente caso se trata de dos demandados, por lo que puede verificarse que el accionado WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA, se hace presente en el juicio por medio de una actuación de fecha 26 de mayo del año 2008, y la demandada ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA se debe tener por citada a partir del 04 de febrero de 2010, fecha en que se hace presente en el expediente mediante una actuación, y es a parir del día de despacho siguiente a dicha fecha, cuando nace el lapso de contestación de la demanda para ambos demandados.

Que en el punto quinto del contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 11 de abril de 2007, se estableció que “Convienen las partes que si por causas imputables a los OPTANTES no cumplieren con las obligaciones que por este documento asumen, deberán pagar a título de Clausula Penal y como indemnización de daños y perjuicios a EL PROPIETARIO la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000) de la cantidad aportada como garantía; si por causas imputables al PROPIETARIO no cumplieren con las obligaciones que por este documento asume, deberá pagar a los OPTANTES la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000) más la devolución de la reserva entregada en este acto como garantía”, y ante ello la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 02 de junio de 2009, señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, por lo que no se le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización prevista en la cláusula penal.

Que considera que la parte actora no podía ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, puesto que en el contrato firmado se estableció de forma clara y meridiana, cuales eran las consecuencias del incumplimiento de cualquiera de las partes.

Que la única que ha incumplido con el contrato suscrito es la misma parte actora.

Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra.

Concluyó solicitando se declarara sin lugar la demanda, con todos los pronunciamientos de Ley.

Capítulo III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PARTE ACTORA:

La representación judicial de la parte actora, consignó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A”, copia certificada del contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 11 de abril de 2007, anotado bajo el No. 36, Tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

Marcado con la letra “B”, copia certificada del contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 14 de febrero de 2007, anotado bajo el No. 35, Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

Marcado con la letra y número “B1”, copia simple de planilla de Requisitos para la Cesión de Créditos.

Marcado con la letra “C”, copia certificada del contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 16 de junio de 2006, anotado bajo el No. 56, Tomo 65 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

Marcado con la letra “D”, Planilla de Consultas de Crédito del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME), Centro de Atención Integral al Afiliado.

Planilla de Recaudos para presentar en la Taquilla, fechada 13 de septiembre de 2007, por la ciudadana ALGELIA REBOLLEDO, por un monto en la operación de Bs. 160.000.000,oo.

Copia simple de documento de venta redactado por el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME).

Copia simple de constancia expedida por el Ministerio del Poder Popular para la Educación, de fecha 06 de septiembre de 2007, suscrita por la Coordinadora Legal de Crédito, ciudadana ANA FUENTES.

Copia de Planilla de Liquidación de Derechos de Registro, de fecha 13 de septiembre de 2007, a nombre de la ciudadana ALGELIA REBOLLEDO.

Formato de Carta Poder con encabezado que se lee: “Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda”.

Formato de Registro de Transacciones de cuyo encabezado se puede leer: “República Bolivariana de Venezuela. Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia. Dirección Nacional de Registros y Notarias. Oficina Nacional Antidrogas ONA”.
Copia simple de Instrumento Poder otorgado por la ciudadana ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA al ciudadano WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 11, Protocolo Primero, de fecha 27 de marzo de 2007.

Copia simple de cheque de Gerencia No. 35430389, de fecha 10 de septiembre de 2007, girado a favor del ciudadano WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA, por la cantidad de Bs. 79.973.600,oo, de la cuenta corriente del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME).

Solicitó se oficiara al Instituto de Previsión Social del Ministerio de Poder Popular para la Educación (IPASME) a fin de que dicho organismo informara sobre: a) la emisión del Cheque No. 35430389 de la Cuenta No. 0134-0031-83-0311140361, de fecha 01 de septiembre de 2007; y b) Sobre la fecha en que fue aprobado el crédito para la adquisición del apartamento objeto de litigio.

PARTE DEMANDADA:

La representación judicial de la parte demandada, solicitó en su debida oportunidad legal, se oficiara al Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, a fin de que dicho organismo informara sobre: a) Si por ante esa Oficina de Registro Público fue presentado para su respectivo otorgamiento documento de compra venta al cual le fue generada planilla de liquidación signada con el No. F-06 0239998, de fecha 13 de septiembre de 2007, cuyos otorgantes serian los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ROSA MARGARITA LOPEZ DE MARIN; b) Si en el índice de otorgantes que al efecto lleva la referida Oficina de Registro Público, correspondiente al año 2007, específicamente entre los días 13 de septiembre de 2007 y 15 de noviembre de 2007, aparecen registrados como otorgantes los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ROSA MARGARITA LOPEZ DE MARIN; y c) Si en el tomo o libro correspondiente a los otorgamientos que al efecto lleva la referida Oficina de Registro Público, durante el tercer y cuarto trimestre del 2007, específicamente entre los días 13 de septiembre de 2007 y 15 de noviembre de 2007, corre inserto con mención anulado, documento de compra venta, en el cual funjan como otorgantes los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ROSA MARGARITA LOPEZ DE MARIN.

Capítulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 25 de marzo de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(…) PRIMERO: La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana ROSA MARGARITA LOPEZ de MARIN contra los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA; fundamentando dicha pretensión en la exigencia por parte del referido demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara en fecha once (11) de abril de 2007, con los referidos ciudadanos, sobre un inmueble propiedad de estos últimos; contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 36, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Ello en atención a que él como optante comprador, había cumplido con sus obligaciones; siendo el caso que aduce que los codemandados no dieron cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva y así se establece.
SEGUNDO: Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso.
TERCERO: Visto lo anterior, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra.”
…omissis…
“Así pues visto lo anterior y conforme al criterio antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Clausula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
De lo anterior observa quien aquí suscribe que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. Así se establece.
CUARTO: Establecido lo anterior, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a resolver lo establecido por las partes contratantes en las clausulas SEGUNDA y CUARTA (…)”
…omissis…
“Por consiguiente en el caso que nos ocupa, y del estudio efectuado al contrato objeto de la litis nos encontramos que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de (Bs. 160.000.000,oo) y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece.
En este sentido, el Código Civil en su Capitulo IV, Titulado “De las obligaciones del vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad”.
El texto antes transcrito consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer la entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de tramites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como seria la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el pre contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 11 de abril de 2007. Así se establece.
Por su parte prevé el artículo 1.167 del mismo Código, lo que textualmente se transcribe:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La norma in comento regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
El referido artículo, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato; siendo el caso de autos que la parte accionante, ciudadana ROSA MARGARITA LOPEZ DE MARIN optó por el cumplimiento del mismo. Así se establece.
Ahora bien, vistas las actas que conforman el presente procedimiento, y adminiculando este Juzgador las pruebas traídas a los autos por las partes, de las cuales se evidencia que a la accionante le fue aprobado crédito hipotecario sobre el bien inmueble propiedad de los demandados y no constando en autos que la parte demandada haya dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Segunda del contrato objeto de cumplimiento; cuya obligación debió ser cumplida dentro del lapso de ciento cincuenta (150) días para que se pudiera efectuar la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual no hizo, resulta forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la presente demanda en la parte dispositiva del fallo y así se decide.”

(Fin de la cita)

Capítulo V
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

En fecha 08 de noviembre de 2011 comparecieron ante esta Alzada la representación judicial de la parte actora, y procedió a consignar su escrito de informes, alegando entre otras cosas lo siguiente:

Que el recurso empleado por la parte demandada, tiene el propósito de retardar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por los propietarios, en cuanto a la entrega de todos los recaudos necesarios para preparar el documento definitivo de venta ante el correspondiente Registro Civil Inmobiliario.

Que los propietarios en todo momento se han negado a entregarle a su mandante los mencionados recaudos, lo cual constituye una violación al cumplimiento de las obligaciones acordadas entre las partes ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias, en fecha 11 de abril de 2007

Que como lo señaló la recurrida, los demandados no probaron que sean los propietarios del inmueble objeto del litigio, y que su mandante haya incumplido con sus obligaciones, gestionando todas las diligencias necesarias para conseguir el crédito.
Que no existe prueba de que los propietarios opcionantes, hayan dado cumplimiento a la entrega de los requisitos exigidos por el Registro Civil Inmobiliario, para la protocolización definitiva de la venta.

Que los propietarios se olvidaron de que existía un compromiso con su representada, por el contrato bilateral que había sido firmado.

Concluyó solicitando, se declarara sin lugar la apelación, confirmándose en todo su contenido la sentencia recurrida.

Asimismo, mediante escrito de informes presentado en fecha 08 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada adujo entre otras cosas lo siguiente:

Que la sentencia recurrida hace caso omiso a la cláusula penal establecida por las partes, como indemnización en caso de incumplimiento del contrato de opción de compra venta.

Que dicha cláusula penal fue establecida en el punto quinto del contrato de opción compra venta, y en la misma se prevé que en caso de incumplimiento con las obligaciones, se deberá pagar como indemnización de daños y perjuicios la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000) de la cantidad aportada como garantía, y si fuese por causas imputables al propietario, éste deberá pagarle a los optantes la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000) más la devolución de la reserva entregada como garantía.

Que el A quo debió tomar en cuenta que la existencia de la cláusula penal, limitaba el campo de acción de los contratantes, puesto que dicha cláusula penal determinó de forma clara y meridiana cuales eran las consecuencias para el supuesto incumplimiento de cualquiera de las partes.

Que el Tribunal de la causa, interpretó erróneamente el contrato de opción de compra venta, ya que está obligando a sus representados a vender el inmueble, violentándose el derecho de propiedad de sus mandantes.

Por último, solicitó se declarara con lugar el recurso ejercido, con todos los pronunciamientos de Ley.
Posteriormente, mediante escrito de observaciones presentado en fecha 25 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandante, alegó lo siguiente:

Que en el extracto transcrito por la parte apelante, el Tribunal de la causa analizó los motivos de hecho y de derecho expuestos en el proceso por las partes.

Que el A quo valoró cada una de las pruebas traídas a los autos por las partes, llevándolo a la convicción de que declarara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

Que la cláusula penal no fue el motivo de la demanda interpuesta por su representada, sino el cumplimiento del contrato de opción de compra venta que en forma bilateral suscribieron los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA con la ciudadana ROSA MARGARITA LOPEZ DE MARIN.

Que el Tribunal de la causa actuó perfectamente ajustado a lo solicitado en el escrito libelar, no quebrantando en forma alguna, por falta de aplicación, los artículos 1.159, 1.133 y 1.159 del Código Civil, toda vez que analizó y valoró cada una de las pruebas aportadas al proceso.

Que la parte demandada sólo pretende prolongar el tiempo para no dar cumplimiento a lo suscrito en el contrato de opción de compra venta.

Concluyó solicitando, se declarara sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, con todos los pronunciamientos de Ley.

Capítulo VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 27 de julio de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana ROSA MARGARITA LOPEZ DE MARIN contra los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA.

Ahora bien, esta Alzada pasa a resolver el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada con relación a la omisión del Tribunal de la causa, al pronunciarse sin tomar en cuenta la cláusula penal establecida por las partes como indemnización en caso de incumplimiento del contrato de opción de compra venta.

Al respecto, se observa que el autor NICOLÁS VEGAS ROLANDO, señala en su obra “Contratos Preparatorios”, varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto:

“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…”
“(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)”
“(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)”

Así pues, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que en éstos contratos de promesa bilateral de compra venta, se estipulan cláusulas en las cuales se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objetos de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato, es decir, la denominada “Cláusula Penal”. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

Precisado lo anterior, esta Juzgadora observa que la ciudadana ROSA MARGARITA LOPEZ DE MARIN demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA a los ciudadanos WILLIAM JOSE MAYORGA FERREIRA y ANA JUDITH RAMOS DE MAYORGA, a los fines de que convengan o a ello sean condenados, a vender el inmueble amplia y suficientemente descrito por el precio pactado, y cumplir con el contrato que fue suscrito el día 11 de abril de 2007 ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Posteriormente, mediante escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, entre otras cosas adujo que en el contrato de opción de compra venta se estableció una cláusula penal en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, como indemnización de daños y perjuicios, conviniendo en tal sentido en que si fue celebrado entre las partes un contrato de opción de compra venta, en los términos referidos en el mismo.

Por consiguiente, quedó demostrado que ambas partes si suscribieron el contrato de opción compra venta en fecha 11 de abril de 2007, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; y a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de este modo que las partes establecieron en la cláusula quinta:
“(…) Convienen las partes que si por causas imputables a LA OPTANTE no cumpliere con las obligaciones que por este documento asume, deberá pagar a título de Cláusula Penal y como indemnización por daños y perjuicios a EL PROPIETARIO la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) de la cantidad aportada como garantía; si por causas imputables a EL PROPIETARIO no cumplieren con las obligaciones que por este documento asume deberá pagar a LA OPTANTE la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), más la devolución de la reserva entregada en este acto como garantía. (…)”

En este sentido, enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo ahí convenido, en observancia a la Ley.

Así pues, como ya se ha indicado, si una de las partes contraviene algunas de las cláusulas de lo firmado entre ellos, la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses COLIN y CAPITANT en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte