TSJ Regiones - Decisión

Se recibió por ante este Tribunal, en fecha dieciocho (18) de noviembre del año dos mil veinticuatro (2024), escrito de demanda con sus anexos, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de Identidad Nro. E-82.027.270, contra la sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA, S.R.L., con Registro de Identificación Fiscal (RIF) J000774668, representada por su Presidenta la ciudadana ORELIS THAMARA BLANCO BRAVO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de Identidad Nro. V-11.365.241. (F-01 al F-30).
En fecha veinticinco (25) de noviembre del año dos mil veinticuatro (2024), este Tribunal dictó auto, mediante el cual se ordenó dar entrada a la presente demandada. (F-31).
En fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil veinticuatro (2024), este Tribunal dictó auto, mediante el cual admitió la presente demanda. Asimismo, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. (F-32).
En fecha diez (10) de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024), este Tribunal dictó auto, mediante el cual ordenó librar la respectiva compulsa de citación a la parte demandada. (F-34 al F-36).
En fecha dieciséis (16) de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024), compareció el alguacil adscrito a este Tribunal, consignando mediante diligencia, recibo de citación dirigida y debidamente firmado por la parte demandada. (F-37 y F-38).
En fecha veintiocho (28) de enero del año dos mil veinticinco (2025), comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada, consignando escrito de contestación con sus anexos, y asimismo escrito de reconvención. (F-55 al F-97).
En fecha treinta (30) de enero del año dos mil veinticinco (2025), este Tribunal dictó auto, mediante el cual se realizó cómputo de oficio de los días de despacho transcurridos desde el día dieciséis (16) de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024) (exclusive), fecha en la cual, el ciudadano alguacil adscrito a este Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada, hasta el veintinueve (29) de enero del año dos mil veinticinco (2025) (inclusive). (F-98).
En fecha treinta (30) de enero del año dos mil veinticinco (2025), este Tribunal dictó auto, mediante el cual admitió la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, de conformidad con el artículo 341 y 365 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se abstiene de fijar audiencia preliminar a que se refiere el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, hasta que la demanda y la reconvención puedan continuar en un solo procedimiento, conforme al artículo 369 ejusdem. (F-99).
En fecha seis (06) de febrero del año dos mil veinticinco (2025), comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora, consignando escrito, mediante el cual proceden a oponerse a la reconvención formulada por la parte demandada. (F-100 al F-111).
En fecha siete (07) de febrero del año dos mil veinticinco (2025), este Tribunal dictó auto, mediante el cual se realizó cómputo de oficio de los días de despacho transcurridos desde el día treinta (30) de enero del año dos mil veinticinco (2025) (exclusive), fecha en que se dictó auto de admisión de la reconvención planteada por la parte demandada, hasta el seis (06) de febrero del año dos mil veinticinco (2025) (inclusive). (F-112).
En fecha siete (07) de febrero del año dos mil veinticinco (2025), este Tribunal dictó auto, mediante el cual se fijó la celebración de la AUDIENCIA PRELIMINAR para el día viernes catorce (14) de febrero del año dos mil veinticinco (2025), a las diez de la mañana (10:00 a.m.), de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (F-113).
En fecha diecinueve (19) de febrero del año dos mil veinticinco (2025), este Tribunal dictó auto, mediante el cual se fijó la celebración de la AUDIENCIA PRELIMINAR para el día martes veinticinco (25) de febrero del año dos mil veinticinco (2025), a las diez de la mañana (10:00 a.m.), de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (F-115).
En fecha veinticinco (25) de febrero del año dos mil veinticinco (2025), tuvo lugar la celebración de la audiencia preliminar. (F-116 al F-123).
En fecha veintiocho (28) de febrero del año dos mil veinticinco (2025), este tribunal dictó auto mediante el cual se fijaron los límites de la controversia, y se apertura el lapso probatorio según lo establecido en el tercer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (F-124 al F-129).
En fecha veintiuno (21) de marzo del año dos mil veinticinco (2025), este Tribunal dictó auto, mediante el cual procedió a providenciar sobre las pruebas promovidas por ambas partes. (F-141 al F-149).
En fecha once (11) de abril del año dos mil veinticinco (2025), compareció el alguacil adscrito a este Tribunal, consignando mediante diligencia, acuse de recibo del oficio Nro. 2025-043, dirigido al DIRECTOR DEL SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SENIAT), debidamente firmado y sellado. (F-150 y F-151).
En fecha cuatro (04) de junio del año dos mil veinticinco (2025), este Tribunal dictó auto, mediante el cual fija para el día MIÉRCOLES DIECISÉIS (16) DE JULIO DEL AÑO 2025, a las DIEZ DE LA MAÑANA (10:00 A.M.), para que tenga lugar la AUDIENCIA ORAL, de conformidad con el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. (F-152).
En fecha dieciséis (16) de julio de dos mil veinticinco (2025), tuvo lugar la celebración de la audiencia Oral, ordenándose publicar el extenso del fallo en el plazo de diez días de despacho de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. (F-153 al F-164).
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR:
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para dictar sentencia en la presente causa, esta juzgadora lo hace bajo las siguientes consideraciones:
En el caso bajo estudio, nos encontramos en presencia de una demanda por desalojo, en la que el apoderado judicial del accionante alega:
“… CAPITLULO I. LOS HECHOS. Nuestro representado el Ciudadano: JOAO FILIPE DE ABREU MENDES, (…), es propietario de un inmueble, constituido por un Local Comercial, de una longitud de Ciento Ochenta y Un Metro Cuadrado (181 Mts2), distinguido con el Número: BDC1, ubicado en la Avenida Bolívar, entre Calle 11 y 12, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, según se evidencia de Documento de Propiedad, inscrito por ante El registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas Estado Miranda, en fecha 14 de Enero de 2009, quedando anotado bajo el Número: 2009-59, asiento Registral 1 del inmueble Matriculado con el Número 236.13.12. 1.584, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, que consignamos en este acto en copia simple, ad efectum videndi marcado con la Letra "B". De acuerdo en su condición de propietario, le otorgó un Poder Especial al Ciudadano: JESUS LAZARO LANDAETA CISNEROS, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de identidad Número: V-6.414.730, por ante Ia Notaria Pública Municipio Cristóbal Rojas, Charallave, Estado Miranda, en fecha 19 de Enero de 2018, el cual se encuentra anotado bajo el Número: 48, Tomo 12, Folios 193 hasta 195, que consignamos en este acto mediante copia simple ad efectum videndi, marcado con la Letra “C” donde le concede plenas facultades, para Arrendar el Inmueble, por lo que en fecha Primero (01) de Marzo de 2023, suscribió como Arrendador un Contrato de Arrendamiento Privado por Tiempo Determinado, con la Empresa REPUESTOS ROMA, S.RL, inscrita are el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, bajo el Número: 81, Tomo 107-A, de fecha 15 de diciembre de 1971 y asamblea Extraordinaria, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Número:10, Tomo 106-A SDO, de fecha 8 de junio de 2006, con Registro de Identificación Fiscal (RIF) J000774668, representada por la Presidenta, la Ciudadana: ORELIS THAMARA BLANCO BRAVO, venezolana, mayor de edad, soltera y Titular de la Cédula de Identidad Número: V- 11.365.241, en calidad de Arrendataria, donde ambas partes contrajeron obligaciones de hacer, que se derivan del compromiso contraído en las Cláusulas del Contrato de Arrendamiento y una de esa obligaciones, que tiene la Arrendataria es la de realizar oportunamente los pagos de los cánones de arrendamiento, tal y como fueron pactados en los términos del negocio jurídico en comento.
Ei Contrato de Arrendamiento, objeto de la presente Demanda que consignamos en original, marcado con la Letra "D", fue suscrito con una duración de Un (01) Año, el cual comenzó a regir a partir del Primero (1) de Marzo del año 2023 y culminó el 01 de Marzo del año 2024, de acuerdo a la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento y en la Cláusula Segunda del prenombrado Contrato de Arrendamiento se fijó de mutuo acuerdo entre las partes. El Canon de Arrendamiento por la Cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs 22.500), más un Dieciséis por Ciento (16%) del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que la Arrendataria se obligó a pagar puntualmente los Primeros Cinco (5) días de cada mes, los cuales debía depositar o transferir en la cuenta Corriente del Banesco N° 01340406284063024940. Asimismo en la Cláusula Décima Tercera, quedó establecido las causas que originan la resolución del precitado Contrato de Arrendamiento y entre ellas se refuerza la falta de pago de Dos (02) Cánones de Arrendamiento, causal de desalojo que acogió la Doctrina de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para El Uso Comercial y que se encuentra establecido como Causal de Desalojo del Inmueble en el Literal a) del Artículo 40 de La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Pero es el caso Ciudadana Juez, que el Contrato de Arrendamiento se venció el día Primero (01) de marzo del Año 2024 y la Arrendataria, la Ciudadana: ORELIS THAMARA BLANCO BRAVO, en representación de la Empresa REPUESTOS ROMA, S.R.L permaneció ocupando el inmueble e incumpliendo con la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento que establece la duración, asimismo incumplió con la cláusula segunda al dejar de pagar los cánones de arrendamientos en el mes de abril del 2024 y durante los subsiguientes meses, es decir que pagó hasta el primero (01) del mes de marzo del año 2024, que consignamos copia del recibo de pago Marcado con la Letra "E" a efecto de probar lo antes alegado.
Ahora bien, ante este esquema jurídico, nos encontramos que la arrendataria no ha restituido la posesión del inmueble al arrendador (…) y en lo referente al pago del canon de arrendamiento se encuentra insolvente de OCHO (8) PENSIONES INSOLUTAS, que van desde el mes de Abril del 2024 hasta el mes de Noviembre del Año 2024, incumpliendo con ello lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, que se refiere al Cumplimiento y puntualidad del pago de los cánones de arrendamiento (…)
CAPITULO II. PUNTO PREVIO. La Precisada, DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, POR VENCIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y POR INCLUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES QUE CORRESPONDEN CONFORME A LA LEY EN EL. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; ya que el contrato suscrito se encuentra vencido desde el Primero (01) de Marzo de 2024 y la arrendataria se encuentra ocupándolo, aun y cuando no existe acuerdo prorroga o renovación entre las partes, ha dejado de pagar cl canon de arrendamiento tiene ocho pensiones insolutas, con ello ha incumplido los acuerdos suscritos en el Contrato Arrendamiento y adentrándonos al caso de marras, procedemos hacer un análisis observando que la arrendataria se encuentra inmersa dentro de las Causales de Desalojo que estan tipificadas en los literales "a" “g" "i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grandes rasgos prevé como causal de desalojo, tal y como han sido planteadas en el libelo.
En el supuesto jurídico que la Arrendataria piense que está disfrutando de la Prorroga legal, es preciso hacer énfasis, con vista al último aparte del Artículo 26 de La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para El Uso Comercial, que contempla:.." Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación". Además, es oportuno recordar que la Arrendataria perdió el derecho a disfrutar de la Prorroga Legal por encontrarse insolvente.
De acuerdo al análisis del Artículo 20 de La Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, define: ..."finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió…
Ahora bien, siendo necesario establecer el vencimiento del Contrato de Arrendamiento con la permanencia ilegal dentro del inmueble y la falta de pago del canon de arrendamiento de los últimos ocho meses, se observa entonces que la parte demandada ha incumplido con las obligaciones contraídas en el precitado contrato y en las normas adjetivas que contempla el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial de 2014, aplicable en el caso de marras, igualmente cuando se trata de Solicitud de Desalojo Por Falta de Pago de los Cánones de Arrendamiento, la ley no hace distinción, entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo y se encuentran en el artículo 40, ejusdem.
(…)
En razón de lo anterior, consideramos procedente el ejercicio de la Acción Resolutoria a título de Anular el Contrato de Arrendamiento y el incumplimiento de las Clausulas Segunda y Cuarta del Precitado Contrato.
(…) Es un derecho del propietario al cual hacemos referencia en este acto, que se decrete el desalojo y en consecuencia, la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes y en las condiciones en que fue recibido. Fundamentamos la demanda en los literales “a” “g” “i” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, concatenados con los Artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil Vigente y en los Artículos 26, 49 y 115 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, con énfasis a las Cláusulas Contractuales suscrita por las partes.
La Presente Demanda tiene como único Objeto de la Pretensión, que este Tribunal, declare con lugar la presente acción de DESALOJO DEL INMUEBLE, constituido por un Local Comercial, distinguido con el Número: BDCI, ubicado en la Avenida Bolívar, entre Calle 11 y 12, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, con Fundamento en los Hechos antes narrados y en el Derecho contenido en las normas antes descritas y en el Artículo 40, Literales "a" "g" "i", del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. (…)
Por todas las circunstancias, razones de hecho y de derecho antes expresadas es por lo que actuando con el carácter precitado acudimos a su competente autoridad para demandar como en efecto demandamos por vía de DESALOJO DE INMUEBLE, con fundamento en el contenido del Artículo 40, Literales "a", "g", "i" del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, a Sociedad Mercantil REPUESTOS ROMA, S.R.L, representada por su presidenta la Ciudadana: ORELIS THAMARA BLANCO BRAVO, venezolana, mayor de edad, soltera y Titular de la Cédula de Identidad Número: V-11.365.241, para que convenga o en su defecto a él sea condenado por este Tribunal a:
PRIMERO: Que se declare con lugar la Demanda por DESALOJO de conformidad con lo estatuido en los Literales: "a" "g" "i" del Articulo 40 Del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, incoada por nuestro poderdante JOAO FILIPE DE ABREU MENDES, mayor de edad, soltero de nacionalidad Portugués y Titular de la Cédula de Identidad Número: E.82.027.270, ut supra identificado.
SEGUNDO: Que se ordene la DESOCUPACIÓN Y ENTREGAR INMEDIATAMENTE DEL INMUEBLE ARRENDADO, totalmente desocupado de bienes y de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió...”.
(Negrillas, subrayado y mayúsculas del transcrito).

Estando la parte demandada en la oportunidad correspondiente para ejercer la defensa de sus derechos e intereses, concurrieron los abogados XIOMARA DEL CARMEN MANRIQUE ZAMORA y EDUARDO ANTONIO SUÁREZ DÍAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 50.426 y 68.460, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA, S.R.L., con Registro de Identificación Fiscal (RIF) J000774668, representada por su presidenta la ciudadana ORELIS THAMARA BLANCO BRAVO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de Identidad Nro. V-11.365.241, y esgrimieron escrito de contestación en los siguientes términos:
“…CAPITULO IV. CONTESTACION AL FONDO. PRIMERO: Negamos, rechazamos y contradecimos, tanto los hechos narrados en el libelo de demanda, como el derecho alegado en el texto del mismo, todos y cada uno, de los temerarios argumentos que fundan la pretensión que marca el inicio del trámite procesal contenido en el presente expediente.
SEGUNDO: Negamos, rechazamos y contradecimos lo falsamente afirmado por la parte demandante, en el capítulo segundo del pliego libelado, denominado como PUNTO PREVIO, relativo a que, en la precisión que realiza de la DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO, POR VENCIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONFORME A LA LEY EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, realiza una falaz interpretación de la terminología jurídica empleada, ya que, si bien es cierto, que "LA ARRENDATARIA" adeuda cánones de arrendamiento vencidos, no es menos cierto, que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, es falso de toda falsedad que el mismo se encuentre vencido, por cuanto de la mala praxis y la errónea redacción de las cláusulas contractuales, aunado desconocimiento supino del texto legal que regula la redacción arrendaticia, él mismo recondujo el contrato al recibir el pago del canon arrendaticio hasta el treinta y uno (31) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), cuando según sus dichos, el contrato venció el Primero (01) de Marzo de 2024, en cuanto al incumplimiento de las obligaciones conforme a la ley en el contrato de arrendamiento, esto debe ser probado, no basta, solamente hacer mención porque aparece tipificado en la Ley, conforme resulta evidente en su relato
TERCERO: Negamos, rechazamos y contradecimos, tanto los hechos narrados, como en el derecho invocado, que nuestra representada, sociedad mercantil REPUESTOS ROMA. S.R.L., plenamente identificada en autos, deba desalojar y hacer entrega del local comercial, que se distingue con el N° BDCI, ubicado en la avenida Bolívar entre calle 11 y 12 de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda. Por cuanto la misma ha sido fiel cumplidora de sus deberes y obligaciones formales, más allá de no dejarse sobornar y/o amedrentar por terceros.
CAPITULO V. RECONVENCION. I FUNDAMENTOS ADJETIVOS. Proponemos la presente reconvención con fundamento procesal, en la parte In fine del Articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, (…) En concordancia con el artículo 365 eiusdem (…)
II DEL OBJETO. Bien sabe el abogado JESUS LAZARO LANDAETA CISNEROS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, identificado plenamente en autos, que fue el mismo, quien en su condición de autos, cobró en exceso a "LA ARRENDATARIA”, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo de 2023, por la cantidad de VEINCINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (B 25.200,00), más CUATRO MIL TREINTA Y DOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 4.032.00), equivalentes al Dieciséis Por Ciento (16%), por concepto de IVA. para un total de VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 29.232.00); junio de 2023, por la cantidad de TREINTA MIL SEISCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 30.600,00), más CUATRO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 4.896,00), equivalentes al Dieciséis Por Ciento (16%), por concepto de IVA, para un total de TREINTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 35.496.00); julio de 2023, por la cantidad de TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS ( 31.500,00), más CINCO MIL CUARENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (5.040,00), equivalentes al Dieciséis Por Ciento (16%), por concepto de IVA, para un total de TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 36.540,00); agosto de 2023, por la cantidad de TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 31.500,00), más CINCO MIL CUARENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.040,00), equivalentes Dieciséis Por Ciento (16%), por concepto de IVA, para un total de TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 36.540,00); septiembre de 2023, TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 33,300,00), más CINCO MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.328,00), equivalentes al Dieciséis Por Ciento (16%), por concepto de IVA, para un total de TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 38.628,00). y; octubre de 2023, TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 33.300,00), más CINCO MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.328,00), equivalentes al Dieciséis Por Ciento (16%), por concepto de IVA, para un total de TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 38.628,00), lo cual contraviene de hecho y de derecho la tan pregonada Clausula Segunda del Contrato de arrendamiento expuesto por el demandante como instrumento fundamental de la presente demanda...”.
(Negritas, subrayado y mayúsculas del transcrito).

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Siendo la oportunidad procesal útil, los apoderados judiciales de la parte actora - reconvenida, procedieron a dar contestación a la reconvención planteada por los apoderados judiciales de la parte demandada - reconviniente, en fecha seis (06) de febrero de dos mil veinticinco (2025), en los siguientes términos:

“... A razón de lo antes expuesto y en correspondencia con lo alegado y solicitado por la demandada, procedemos a explicar razonadamente y basados las Cláusulas Contractuales, en la Doctrina Venezolana, el Texto Constitucional y los Textos Jurisprudenciales lo siguiente:
Primero: Conforme a la Pregonada Clausula Segunda del Contrato de arrendamiento existe una obligación contractual, asumida entre las partes de mutuo acuerdo en pagar un canon de arrendamiento por la cantidad de Veinticinco Mil Doscientos Bolívares más el dieciséis por ciento (16%) correspondiente al Impuesto del Valor Agregado (IVA). De igual manera en la Pregonada Clausula Segunda se acordó de mutuo acuerdo entre las partes pagar el canon de arrendamiento los Primeros Cinco (5) días de cada mes. Pregonada Clausula Segunda que ha incumplido la arrendataria, por cuanto ha realizado los pagos de manera extemporánea, fuera de la fecha acordada.
Segundo: En la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, el cual se transcribe textualmente: ..." LA ARRENDATARIA, conviene en caso de incurrir en mora en el pago del canon de arrendamiento establecido, que las cantidades adeudadas devengan un interés calculado a la tasa del uno por ciento mensual, hasta el día del pago definitivo.
Considera esta defensa que los intereses moratorios son intereses que se aplican cuando una deuda o pago se retrasa más allá de la fecha de vencimiento acordada.
El Artículo 92 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela… Los intereses de mora se generarán por incumplimiento del pago. Los intereses de mora son deudas de valor que tienen los mismos privilegiados y garantías que la deuda principal; los intereses se calculan con base en la tasa legal de interés.
El Contrato de Arrendamiento es una Relación Comercial, dicho interés legal se encuentra regulado en el Artículo 108 del Código de Comercio, el cual prevé que…” Las deudas mercantiles de suma de dinero liquidas y exigibles devengan en pleno derecho el interés corriente en el mercado, siempre que no exceda del doce (12%) por ciento anual.
En el presente caso, hubo un incumplimiento parcial de la parte demandada ya que en el contrato suscrito, se establecieron en la Cláusula Segunda que los pagos debían ser realizados por mensualidades adelantadas, durante los primeros cinco (5) días continuos de cada mes, siendo así se verifica mediante prueba presentada por la demandada que cursa desde el folio 65 hasta el folio 72, que los pagos fueron realizados a destiempo, fuera de la fecha establecida en el contrato, sin embargo no es tema de discusión.
Ahora bien, visto que la presente demanda se fundamenta en el desalojo por falta de pago de más de Ocho (8) mensualidades consecutivas, tenemos que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil, establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte la arrendataria, probar el pago o derecho extintivo de la obligación. Así, que el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre la demandada, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
A la luz de la norma, y la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de junio de 2017. Expediente 2017-000054, Magistrado Ponente: GUILLERMO BLANCO VAZQUEZ, y en virtud de que la parte actora señaló que la relación arrendaticia era por mensualidades adelantadas; éstas mensualidades deberían pagarse el día cinco (5) de cada mes y vistas los recibos de pagos desde el mes de febrero del año 2023 hasta el mes de marzo del 2024, realizadas por la arrendataria, los cuales se verifican en los recibos que cursan a los folios desde 65 hasta el folio 72 que los pago fueron extemporáneas, ya que se realizaron después de transcurridos los cinco días, posteriores al vencimiento de la mensualidades, tomando en consideración que las mensualidades de arrendamiento debían pagarse el día cinco de cada mes, conforme lo pactado por las partes en el Contrato de Arrendamiento y a lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, señala que: "El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2.- Debe pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos”. Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita.
Al respecto se puede verificar que la demandada no tenía intención de pagar los cánones de arrendamientos por cuanto, siempre tuvo la consideración de parte del arrendador, quien le recibía los pagos extemporáneos.
Con esta Prueba (recibos de pagos) pretenden los apoderados de la arrendataria demostrar y probar un presunto… "exceso cobrado demás sobre el canon de arrendamiento, máximo establecido, conjuntamente con la cuota parte del Impuesto al Valor Agregado cobrado demás (copiado textualmente de la Contestación de la demanda), indicando que debe precisarse la norma en que fue subsumido el hecho cuya falsedad alega querer demostrar su solvencia con el supuesto exceso cobrado en los cánones de arrendamientos, cuando en realidad es el pago de un Impuesto al Valor Agregado (IVA) que quedó establecido, dentro de las cláusulas contractuales del contrato de arrendamiento, específicamente en la prenombrada Cláusula Segunda, y lo contemplado en el Artículo 1264 del Código Civil.
Se evidencia que la demandada aceptó haber suscrito con el Arrendador contrato de arrendamiento suficientemente descrito, en el cual ambas partes contrajeron obligaciones de hacer, por lo que, tenía la accionada, la carga de probar si había realizado oportunamente los pagos tal y como fueron pactados en los términos del negocio jurídico en comento, para demostrar así su solvencia en cuanto a los meses que adeuda por concepto de canon de arrendamiento; del mismo modo, la arrendataria acepto pagar el Impuesto al Valor Agregado. (…)
En sintonía con lo anterior, se aprecia que el contrato -ampliamente referido-entre la empresa REPUESTOS ROMA, SR.L. y JESUS LAZARO LANDAETA CISNEROS denominado "Contrato de Utilización Comercial, celebrado durante el periodo 01 de marzo 2023, hasta 01 de marzo 2024, se corresponde con el tipo de contratos que a la luz del razonamiento precedente (jurisprudencia citada), denotan una actividad mercantil, pues según la aludida sentencia sobre los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles recae la presunción iuris tantum de comercialidad y, por tanto, estos se reputan de naturaleza mercantil salvo las situaciones acotadas como son cuando resulte lo contrario del acto mismo (arrendamiento de un inmueble para habitación del comerciante) o cuando el acto sea de naturaleza esencialmente civil (derecho de familia), excepciones de hecho que para hacerlas valer deberá probarse que el acto celebrado es extraño a la actividad económica de la arrendataria.
En orden a lo anterior, la Sala concluye que el arrendamiento de comercios es una actividad comercial, realizada de manera estable, continuada y periódica por la arrendataria, cuyo producto es tomado como "ingresos" para efectos de sus resultados económicos y, por lo tanto, sujeta al gravamen del impuesto sobre actividades económicas de industria, comercio, servicios o de índole similar, es decir El Impuesto al Valor Agregado. (…)
Así pues, no le era dado al Juez, admitir una Reconvención, amañada y con ello cerrar el umbral del trámite de la pretensión del demandante, dándole oportunidad a la demandada de evadir el juicio, con artificios superfluos y dilatorios por no tener razón, ni pruebas para acreditar aquellos fundamentos afirmados en la Contestación de la Demanda. (…)
CAPITULO. PETITUM. Nos OPONEMOS en todas y cada una de sus partes a la Infundada Reconvención y RECHAZAMOS CATEGÓRICAMENTE, todo lo solicitado por la parte demandada, en la prenombrada Reconvención.
Solicitamos que este Tribunal Declare la Inepta Acumulación de Pretensiones en la Infundada Reconvención, por acumular recursos y pretensiones.
Consideramos, que la Reconvención mal infundada, propuesta por la demandada, debe ser declarada por este Tribunal como INADMISIBLE en todas sus partes, por no tener razones de hecho y mucho menos de derecho y porque no cumple con los requisitos legales para ser evaluada por este Tribunal…”
(Negrillas, subrayado y mayúsculas del transcrito).
PUNTO PREVIO
DE LA CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta operadora de justicia, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa a examinar el punto de la falta de cualidad activa y pasiva que se indica a continuación: los apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente, en su escrito de reconvención, manifestaron entre otras cosas, lo siguiente: “(…) Proponemos la presente reconvención con fundamento procesal, en la parte In fine del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: Artículo 361: "En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio (…)”.
Se observa de sus afirmaciones que, solo se limitan a transcribir el enunciado contenido en el artículo 361 de la normativa adjetiva civil, sin manifestar el motivo por el cual invoca esta institución procesal como lo es la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, no indica en ninguna de las partes de sus dichos, con cuál cualidad intenta la presente acción de desalojo el actor. Ahora bien, expuesto lo anterior, este tribunal a fin de resolver el presente planteamiento, procede en derecho a señalar las siguientes consideraciones: para obrar o contradecir en juicio, ineludiblemente es necesario que las partes se afirmen titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten a la Jueza una decisión de mérito sobre la misma. La legitimación es un requisito o cualidad de los sujetos: activo y pasivo, de la pretensión, y de la cual hacen valer en la demanda, y por tanto como tales sujetos de la pretensión es necesario que tengan legitimación, es decir, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, funciona la legitimación como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes.
Al respecto, es importante señalar la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha once (11) de agosto de dos mil quince (2015), Exp N° 15-211, donde expresa:
“(…) Lo cual impedía pronunciarse sobre el mérito de la causa como lo hizo y en su lugar, debió declarar de oficio la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de retracto legal arrendaticio de autos, por cuanto tal como lo estableció la doctrina de la Sala de Casación Civil supra transcrita, aplicada al caso sub iudice de acuerdo al artículo 321 eiusdem, la legitimación ad causam es un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que debe ser verificado por el Juez (sic) (…) la cualidad o legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo tanto, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, que se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada. (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo) (…) estima la Sala necesario realizar algunas consideraciones con respecto a la constitución de la relación arrendaticia inmobiliaria que surge como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento, al respecto encontramos que existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario. (…)”
(Cursiva, negritas y subrayado de este Tribunal).
Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, explanados y desarrollados este recurso procesal, sin que los apoderados judiciales de la parte demandada - reconveniente indicaran el motivo por el cual alegan estas defensas, valer decir la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, sin argumentos valederos, solo la transcripción de la norma, que pudieran dar cabida sobre un razonamiento lógico y una decisión ajustada a derecho por parte este Tribunal, es por lo que, esta Jurisdicente advierte que, al verificar la demanda de desalojo de local comercial de marras, se desprende que, para poder tener el derecho de acción, así como de ser demandante en el procedimiento se debe ostentar la facultad de propietario, administrador o gestor, de conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en ese sentido debidamente facultado, observándose que la parte demandante, en el libelo de la demanda se afirma como titular que tiene sobre el derecho que reclama, por supuesto, por ser el propietario del local comercial. En este sentido se observa el potentado inmueble de conformidad al documento marcado “B” en el expediente, cursante a los folios 15 al 20, se establece que la “SUCESION PEREZ CARVALLO” le vende al ciudadano “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, por lo tanto, el ciudadano Joao Felipe de Abreu, plenamente identificado en autos, ostenta la cualidad de propietario del local, teniéndose una identidad lógica en su persona como actor, así mismo en virtud de que el demandante, es el abogado Jesús Lázaro Landaeta, quien es el apoderado judicial del ciudadano Joao Felipe de Abreu, tal como se evidencia en el Poder autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, de fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil veinticuatro (2024), anotado bajo el N° 47, tomo 38, folios 165 hasta 167 de los libros de autenticaciones llevados por este Registro, otorgado en su cualidad de abogado y en su carácter de arrendador, administrador o gestor de dicho inmueble, y asimismo es quien suscribe con mandato expreso por parte del propietario dicho contrato de arrendamiento. Por lo antes esbozado, se determina que, el ciudadano Joao Filipe de Abreu Mendes, es la parte actora en la presente causa, quien actúa en el presente juicio por medio de su apoderado judicial, el abogado Jesús Lázaro Landaeta Cisneros, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.814, por lo tanto, detenta la cualidad activa para sostener el presente juicio de origen locativo. ASÍ SE PRECISA. -
En cuanto a la legitimación pasiva, esta jurisdicente advierte que, fue llamado en juicio como parte demandada, a la sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA, S.R.L., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el N° 81, Tomo 107-A-Sgdo, en fecha 15 de diciembre del año mil novecientos setenta y uno (1971), modificados sus estatutos, según Asamblea Extraordinaria, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, dieciocho (18) de junio del año dos mil seis (2006), donde se puede verificar que el hoy demandado es una persona jurídica y consta del acta constitutiva de dicha empresa con todos los elementos mercantiles, cursante a los folios 41 al 44 de autos, donde la ciudadana Orelis Thamara Blanco Bravo, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de Identidad Nro. V-11.365.241, es la presidenta de la misma, le otorga poder apud acta a los abogados Eduardo Antonio Suárez Díaz y Xiomara del Carmen Manrique Zamora, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 68.460 y 50.426, respectivamente, observándose que tienen la plena facultad para ello, por lo todos los razonamientos antes dilucidados, es forzoso para quien decide declarar, IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa, así como la falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada - reconviniente, la cual será reafirmada en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECLARA. -
DE LAS CUESTIONES PREVIAS CONTENIDAS EN LOS ORDINALES 9°, 10° y 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

De la misma forma, los apoderados demandados – reconviniente, en su escrito de reconvención, manifestaron entre otras cosas: “(…) y las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas (…)”. Esta operadora de justicia, denota que, los peticionantes, solo se limitan a enunciar las causales de inadmisibilidad como cuestiones previas de los ordinales 9°, 10° y 11°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos de una mera transcripción de la norma, no debiéndose entender como una efectiva promoción de cuestiones previas.
En el contexto del derecho procesal, las cuestiones previas son aquellas que se plantean antes de entrar en el fondo del asunto y que pueden determinar la inadmisibilidad del proceso si no se cumplen ciertos requisitos o si existen causales específicas. Es importante destacar que estas causales deben estar bien fundamentadas para garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso, ya que deben ser claramente justificadas y motivadas en la resolución judicial. Siendo que dicho mecanismo procesal no se cumplió, es forzoso para quien decide declarar IMPROCEDENTE las presuntas cuestiones previas, contenidas en los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual será reafirmada en el dispositivo del fallo. ASÍ SE DECLARA. –
Ahora bien, en atención al fundamento de la demanda y la forma en la cual ha sido esgrimida la contestación, así como la mutua reconvención y su posterior contestación a la misma, con todos los hechos alegados por las partes, han quedado controvertidos, por lo cual corresponde a esta juzgadora, dar revisión al acervo probatorio cursante en autos aportadas en el caso bajo estudio, de conformidad con lo preceptuado en el contenido del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, a fin de determinar la veracidad de la ocurrencia de los supuestos alegados, determinantes en la procedibilidad o no de la presente acción, previa determinación del tipo de relación arrendaticia latente en autos.

DE LAS PRUEBAS:
En relación a las pruebas documentales promovidas, este Tribunal observa:
• Cursa a los folios (12 al 14), marcado con la letra “A”, original de Poder otorgado a la abogada MARIBEL BARROSO CORTÉZ y JESÚS LÁZARO LANDAETA CISNEROS, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 45.453 y 88.814, respectivamente, otorgado por el ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas de Charallave del estado Bolivariano de Miranda, de fecha 17 de octubre de 2024. Al respecto quien decide observa que, se trata de un instrumento autenticado, el cual no fue tachado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrativo de la representación judicial de la parte actora en la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa a los folios (15 al 20), marcado con la letra “B”, copia certificada “ad-effectum-videndi”, de documento de propiedad del inmueble, debidamente Registrado por ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, de fecha catorce (14) de enero de dos mil nueve (2009), bajo el N° 2009.59, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 236.13.12.1.584, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. Al respecto, quien decide observa que se trata de un instrumento público de carácter autenticado, el cual no fue tachado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrativo de la propiedad del accionante del inmueble arrendado. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa a los folios (21 al 25), marcado con la letra “C”, copia certificada “ad-effectum-videndi”, de Poder otorgado al abogado JESÚS LÁZARO LANDAETA CISNEROS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.814, por el ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES, debidamente autenticado por la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas de Charallave del estado Bolivariano de Miranda, de fecha diecinueve (19) de enero de dos mil ocho (2018), bajo el N° 48, Tomo 12, del Tomo de autenticaciones. Al respecto, quien decide observa que se trata de instrumento autenticado, el cual no fue tachado por su adversario en la oportunidad procesal útil, esta jurisdicente le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrativo de la representación judicial de la parte actora. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa a los folios (26 al 28), marcado con la letra “D”, original de contrato de arrendamiento, entre la representación judicial del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES y REPUESTOS ROMA S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se trata de un instrumento privado, el cual no fue tachado ni desconocido su firma por su adversario en la oportunidad procesal útil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil venezolano, demostrativo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, mediante el cual se da en arrendamiento unas bienhechurías propiedad del accionante, el cual se compone de veintiún (21) cláusulas, con tiempo de duración desde el primero (1°) de marzo de dos mil veintitrés (2023) hasta el primero (1°) de marzo de dos mil veinticuatro (2024). ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa al folio 29, marcado con la letra “E”, copia simple de recibo de pago de canon de arrendamiento de fecha dos (02) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024). Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento privado, el cual no fue impugnado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo del pago del canon correspondiente al mes de marzo de 2024, efectuado en fecha 02 de septiembre de 2024. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa al folio 30, marcado con la letra “F”, copia simple de mensajes de WhatsApp. Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento privado, el cual no fue impugnado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo de la conversación sostenida entre las partes, con motivo al pago de los cánones de arrendamiento pendiente. ASÍ SE ESTABLECE. –
• Cursa a los folios (41 al 44), copia simple de Documento Constitutivo de la sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA S.R.L, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, de fecha quince (15) de diciembre de mil novecientos setenta y uno (1971), bajo el N° 81, tomo 107-A Sgdo. Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento público de carácter mercantil, el cual no fue impugnado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo de los datos mercantiles de la referida Sociedad Responsabilidad Limitada. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa a los folios (45 al 54), copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios de la sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA S.R.L. de fecha primero (1°) de abril de dos mil seis (2006). Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento público de carácter mercantil, el cual no fue tachado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo de las modificaciones estatutarias. ASÍ SE ESTABLECE. -
Dilucidados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el iter procesal, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para uso comercial, constituido por local comercial, de una longitud de ciento ochenta y un metros cuadrado (181 m²), distinguido con el N° BDC1, ubicado en la avenida Bolívar, entre calle 11 y 12, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por falta de pago de cánones de arrendamiento; se considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en este caso, según demanda en el artículo 40, literales “a”, “g” e “i”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, (…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio.
(Citado por este tribunal).
De la Ley in commento, creada por el legislador, se desprenden las causales de las cuales invocó la parte actora para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, donde la arrendataria (i) haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos, (ii) que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes y (iii) que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio, por lo que es preciso indicar que la parte demandante alega como fundamento a dichas causales, que la arrendataria dejó de pagar el canon de arrendamiento, presuntamente durante ocho (8) pensiones insolutas y continuó ocupando el inmueble cuando ya se venció el contrato de arrendamiento, es decir, el primero (1°) de marzo del año dos mil veinticuatro (2024). A tal efecto, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…). (Citado por este tribunal).
Así las cosas, de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte de la arrendataria, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la parte demandada, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con el actor por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, establece que:
Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Citado de este tribunal).
Revela la norma sustantiva civil supra señalada, que la obligación que nace en la arrendataria de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para la demandada, una obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; es por ello que, esta administradora de justicia, a fin de demostrar la procedencia de tal causal, observa que la parte demandante hizo valer junto con su libelo un contrato privado de arrendamiento (cursante a los folios 26 al 28 y vto) celebrado entre el ciudadano Jesús Lázaro Landaeta Cisneros, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Joao Filipe De Abreu Mendes, EL ARRENDADOR y la sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA, S.R.L., en su carácter de LA ARRENDATARIA, sobre el inmueble objeto del presente juicio, de cuyas cláusulas, específicamente la segunda, se desprende textualmente lo siguiente:
“(…) SEGUNDA: CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual, de este contrato, es la cantidad de VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.500) más (+) el impuesto valor agregado (IVA) que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, durante los cinco (5) primeros días continuos de cada (sic) y serán depositados en la cuenta corriente del banco Banesco N° 01340406284063024940. (…)”
De la cláusula transcrita, se evidencia en autos que las partes convinieron como obligación de la arrendataria, que el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble objeto de la controversia, debían ser cancelados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, fijándose en esa oportunidad la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.500) más el Impuesto de Valor Agregado (IVA) ; cuya relación comenzaba a regir desde el primero (1°) de marzo de dos mil veintitrés (2023) hasta el día primero (1°) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), fecha en la cual feneció el mismo.
Ahora bien, se observa en el escrito de contestación de la parte demandada – reconviniente, afirma entre otras cosas: “(…) si bien es cierto, que “LA ARRENDATARIA”, adeuda cánones de arrendamiento vencidos (…)”, (Destacado de este tribunal), esta administradora de justicia indica que efectivamente la parte demandada – reconviniente, reconoce de manera expresa la relación arrendaticia existente con la parte demandante, sino que además delata que adeuda cánones de arrendamiento vencidos, por lo que entra en el debate probatorio, el hecho relacionado a las ocho (08) pensiones insolutas, que van desde el mes de abril del dos mil veinticuatro (2024) hasta el mes de noviembre del año dos mil veinticuatro (2024), pagando hasta el primero (1°) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), en fecha dos (02) de septiembre de 2024, en virtud del vencimiento del contrato de arrendamiento para la fecha primero (1°) de marzo de 2024, donde se deriva la controversia, en que la actora manifiesta la desobediencia locativa de la demandada en no pagar los cánones de arrendamiento.
Siguiendo el hilo argumentativo, se debe proceder a analizar si ciertamente la parte demandada – reconviniente, incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento convenido y conforme a los términos pactados en el contrato de arrendamiento, lo cual constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la arrendataria. A tal efecto, resulta necesario traer a colación el criterio sostenido en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha diez (10) de diciembre de dos mil diez (2010), expediente N° 10-338, que determina a quién le corresponde el “omnus probandi” sobre el cumplimiento del pago en los cánones de arrendamiento como sucede en la presente causa, en la cual se expuso lo siguiente:
“(…) Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pagó los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia (…)”
(Cursiva, negrita y subrayado de este tribunal).
En armonía con el criterio jurisprudencial, se tiene que la parte demandante, alega en su escrito que encabeza a los autos que, la parte demandada en su condición de arrendataria se encuentra insolvente en su obligación de pagar el canon de arrendamiento por ocho (8) pensiones insolutas, esta Jurisdicente en su función judicial del proceso, partiendo de la idea de que la búsqueda de la verdad es un imperativo y un presupuesto para la obtención de decisiones justas, debe advertir que de la revisión minuciosa a los autos se puede observar que la representación judicial de la parte demandada – reconviniente, afirmaron en su etapa procesal de la contestación-reconvención, entre otras cosas que, siendo el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el apoderado judicial del actor, gozando de plenas facultades para arrendar, debió, -según su decir-, por lo menos que, la arrendataria, hiciera uso de su prórroga legal sin mayor preámbulo, de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, teniéndose en el reglón: con una relación arrendaticia, con más de cinco (5) años y menos de diez (10), le corresponde una prórroga máxima de dos (2) años, aduciendo que la arrendataria tiene más de cincuenta (50) años de constituida y que el domicilio fiscal ha sido el mismo, y que la misma se encontraba solvente, para el momento del vencimiento del contrato y que no había acuerdo de prórroga legal. Es importante configurar que, los apoderados actores, afirmaron en su escrito de contestación a la reconvención, que la arrendataria, procedió a realizar los pagos por conceptos de canon de arrendamiento de manera extemporánea, es decir, no habiéndose cumplido, lo dispuesto en la cláusula segunda, referente a que dicho pago deberá hacerse dentro de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes. Es por lo que, delatado lo anterior, esta Jurisdicente verificando una vez más las probanzas que constan en autos, hace necesario apreciar las diferentes facturas o pagos de la siguiente manera:
• Consta al folio 65, factura N° 000323, emitida en fecha 10 de febrero de 2023, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2023, por la cantidad de veinte mil setenta y dos con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 20.072,64).
• Consta al folio 65, factura N° 000325, emitida en fecha 11 de marzo de 2023, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2023, por la cantidad de diecinueve mil setecientos quince con treinta y seis céntimos (Bs. 19.715,36).
• Consta al folio 66, factura N° 000327, emitida en fecha 22 de abril de 2023, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2023, por la cantidad de veintiséis mil cien exactos (Bs. 26.100,00).
• Consta al folio 66, factura N° 000330, emitida en fecha 10 de mayo de 2023, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de abril de 2023, por la cantidad de veintiséis mil cien exactos (Bs. 26.100,00).
• Consta al folio 67, factura N° 000333, emitida en fecha 15 de junio de 2023, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 2023, por la cantidad de veintinueve mil doscientos treinta y dos exactos (Bs.29.232,00).
• Consta al folio 67, factura N° 000336, emitida en fecha 31 de agosto de 2023, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de junio de 2023, por la cantidad de treinta y cinco mil cuatrocientos noventa y seis exactos (Bs. 35.496,00).
• Consta al folio 68, factura N° 000338, emitida en fecha 26 de septiembre de 2023, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de julio de 2023, por la cantidad de treinta y seis mil quinientos cuarenta exactos (Bs. 36.540,00).
• Consta al folio 68, factura N° 000339, emitida en fecha 26 de septiembre de 2023, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2023, por la cantidad de treinta y seis mil quinientos cuarenta exactos (Bs. 36.540,00).
• Consta al folio 69, factura N° 000342, emitida en fecha 08 de noviembre de 2023, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2023, por la cantidad de treinta y ocho mil seiscientos veintiocho (Bs. 38.628,00).
• Consta al folio 69, factura N° 000344, emitida en fecha 20 de noviembre de 2023, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2023, por la cantidad de treinta y ocho mil seiscientos veintiocho exactos (Bs. 38.628,00).
• Consta al folio 70, factura N° 000352, emitida en fecha 16 de enero de 2024, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2023, por la cantidad de veintiún mil seiscientos exactos (Bs. 21.600,00).
• Consta al folio 70, factura N° 000354, emitida en fecha 27 de febrero de 2024, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2023, por la cantidad de veintiún mil seiscientos cuarenta y dos exactos (Bs. 21.642,00).
• Consta al folio 71, factura N° 000356, emitida en fecha 10 de abril de 2024, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2024, por la cantidad de veintiún mil novecientos cuarenta y ocho exactos (Bs. 21.948,00).
• Consta al folio 71, factura N° 000360, emitida en fecha 12 de junio de 2024, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2024, por la cantidad de veintidós mil doscientos exactos (Bs. 22.200,00).
• Consta al folio 72, factura N° 000364, emitida en fecha 02 de septiembre de 2024, cuyo membrete se aprecia “JOAO FELIPE DE ABREU MENDES”, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2024, por la cantidad de veintidós mil ocho exactos (Bs. 22.008,00).
De las facturas de pagos antes descritas, consignadas por los apoderados demandados – reconvinientes, se analiza que, siendo el contrato privado de arrendamiento reconocido por las partes, y en el cual se fijó en la (cláusula segunda) un canon locativo por la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS (Bs. 22.500,00) más el impuesto de valor agregado (IVA), siendo acordado entre las partes que debía pagarse el canon de arrendamiento, durante los primeros cinco (5) días continuos de cada mes.
De lo antes precisado, esta juzgadora deduce que la sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA, S.R.L., incumplió en el tiempo oportuno con el respectivo pago de canon de arrendamiento por el inmueble objeto del presente juicio, que van desde el mes de abril hasta el mes de noviembre de 2024. Aunado a ello, no puede tampoco pasar por alto esta juzgadora que la parte demandada – reconviniente, a pesar de manifestar que ha cancelado el canon de arrendamiento, alega que se encuentra solvente, a lo que entiende quien aquí decide que la demandada, pretende alegar una causal eximente a su responsabilidad o la existencia de una causa extraña no imputable que configura el incumplimiento del deudor (obligado), por lo que a fin de determinar las situaciones necesarias para la procedencia de ello, se hace necesario en primer lugar advertir que las partes intervinientes en el presente juicio, fijaron expresamente el canon de arrendamiento en el contrato privado acompañado a la demanda, ello en la suma de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS (Bs. 22.500,00), y que sería pagada el canon de arrendamiento dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
En concordancia con lo anterior, se debe señalar que, no se evidencia del estudio efectuado a las actas del presente expediente que la parte demandada haya aportado algún medio de prueba destinado a demostrar la excepción invocada, dado que no desplegó actividad probatoria alguna dirigida a probar la ocurrencia de sus dichos, en su responsabilidad en la falta de pago del canon de arrendamiento, siendo esto de imperativo cumplimiento de la obligación prevista por el legislador para la arrendataria, como es pagar el canon de arrendamiento en los términos pactados, puesto que el fin esencial y principal de quien participa en un contrato es que su comportamiento, sea la representación fiel a la realidad en la mayor medida posible, de lo que se ha querido, por ello, la lealtad en el comportamiento debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato.
Por lo antes expuesto, nuestro legislador sustantivo, en el artículo 1.160 del Código Civil, estableció que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; así pues, las normas del Código Civil, deben ser releídas, bajo el valor de las normas constitucionales que cuando hablan de un Estado Social de Derecho y de Justicia hacen referencia a la buena fe y a la equidad para garantizar un equilibrado desenvolvimiento del intercambio contractual, vale decir, que la juez tiene una función cada vez más amplia de la buena fe, como mecanismo capaz de hacer frente al equilibrio contractual. Aunado a ello, bajo el concepto normativo de la buena fe contractual, a los fines de integrar el contrato y llevar a que este produzca los efectos jurídicos para restablecer el equilibrio contractual, el propio artículo 1.270 del Código Civil, establece que: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que esta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia”.
Asimismo, el artículo 1.592 ejusdem, establece dentro de las obligaciones del arrendatario con ocasión a un contrato de arrendamiento, el deber de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, lo cual constituye una ficción creada por la Ley, una abstracción, para significar la diligencia habitual del hombre avisado y prudente, desprendiéndose pues, que si la demandada, sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA, S.R.L., tenía la obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, debió como mínimo intentar pagar en el tiempo oportuno el canon locativo, lo cual no sucedió en el presente juicio, en atención de haberse culminado el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en fecha primero (1°) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), teniendo una relación arrendaticia de seis (06) años, operando de pleno derecho ipso iure la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prórroga de más de cinco (5) años y menos de diez (10), correspondiente a dos (2) años, encontrándose en consecuencia, en la prórroga legal, teniendo las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.
Para mayor abundamiento, es criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 19 de julio de 2017, Expediente: 16-693, lo siguiente:
“(…) La Sala en interpretación de la precitada norma estableció que: en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el mismo, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, permaneciendo vigentes durante el lapso de la prórroga legal las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación . (Sent. S.C.C. de fecha: 6 de agosto de 2014, caso: Inversiones 4 Albert S Sons, C.A., contra Custodias y Almacenajes, C.A. (CUSALCA) y otra). (…) La disposición especial anteriormente citada establece que la prórroga legal opera de pleno derecho, y autoriza al arrendador para solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la misma, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite. (…)”
(Cursiva, negrita y subrayado de este tribunal).
Del criterio judicial precisado, se evidencia que, en términos más específicos, la tan mencionada ley especial que nos ocupa, en su artículo 26, establece la prórroga legal del contrato de arrendamiento. Sin embargo, esta jurisdicente se permite verificar si efectivamente hubo cumplimiento de las obligaciones por ambas, así las cosas, la arrendataria debe cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de marras, una de ellas es el pago oportuno del canon de arrendamiento y cualquier otro cargo acordado, evidenciándose en las actuaciones procesales, medios de pruebas como facturas correspondientes, se demuestra pagos extemporáneos por cantidades con diferencias pendientes a favor del arrendador, tomándose en cuenta los últimos pagos, (comprendidos desde el mes de enero, hasta diciembre de 2023, y desde el mes de enero hasta el mes de marzo de 2024), de la relación arrendaticia, donde se verifica sucesivamente hasta posterior de ocho meses el pago extemporáneo al arrendador, motivo que dio origen a que los apoderados judiciales de la parte actora, acudieran ante esta instancia judicial a interponer el desalojo en contra de la hoy demandada.
En suma, a lo anterior, esta operadora de justicia tampoco puede dejar de considerar que, en la diligencia habitual y prudente de la arrendataria como un buen pater de familia, y con el ánimo de no incumplir su obligación en el tiempo oportuno de pagar el canon de arrendamiento, pudo y no lo hizo, como demostrativo de su actitud diligente y de buena fe en cumplir sus obligaciones. Sin embargo, en vez de desempeñar las actividades antes señaladas, la sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA, S.R.L., por medio de sus apoderados, se limitaron a manifestar en su escrito de contestación – reconvención que: “(…) ya que, si bien es cierto, que “LA ARRENDATARIA”; adeuda cánones de arrendamiento vencidos, no es menos cierto, que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, es falso de toda falsedad que el mismo se encuentre vencido, por cuanto de la mala praxis y la errónea redacción de las cláusulas contractuales, aunado desconocimiento supino del texto legal que regula la redacción arrendaticia, él mismo recondujo el contrato al recibir el pago del canon arrendaticio hasta el treinta y uno (31) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), cuando según sus dichos, el contrato venció el Primero (01) de Marzo de 2024, en cuanto al incumplimiento de las obligaciones conforme a la ley en el contrato de arrendamiento, esto debe ser probado, no basta, solamente hacer mención porque aparece tipificado en la Ley (…)”. De la misma manera manifestaron: “(…) Negamos, rechazamos y contradecimos, tanto los hechos narrados, como en el derecho invocado, que nuestra representada, sociedad mercantil REPUESTOS ROMA. S.R.L., plenamente identificada en autos, deba desalojar y hacer entrega del local comercial, (…). Por cuanto la misma ha sido fiel cumplidora de sus deberes y obligaciones formales, más allá de no dejarse sobornar y/o amedrentar por terceros. (…)”, pretendiendo con ello seguir en posesión del inmueble arrendado sin pagar los cánones correspondientes, por ello, a pesar de que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado feneció, operando dicha prórroga como se dijo antes, tal y como lo estipula la cláusula cuarta del aludido contrato de arrendamiento, donde señala: “(…) fecha en la que este contrato se considerará terminado de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, a menos que las partes convengan en prorrogarlo. Las partes declaran que en ningún caso se operará la tácita reconducción (…)”. Destacado de este tribunal).
En argumentación devenida de lo anterior, y que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, de acuerdo al literal “g” de la Ley de Regulación Arrendataria para el Uso Comercial, esta administradora de justicia advierte que, a sabiendas que el Contrato de Arrendamientos de marras, feneció en fecha primero (1º) de marzo de dos mil veinticuatro (2024), tal y como lo dispuso la cláusula cuarta del convenido, para ello, es oportuno traer a colación el criterio instaurado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada en fecha 14 de julio del año 2023, Exp Nº AA20-C-2023-000207, con ponencia de la Magistrada CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS. Caso: desalojo de local comercial, se estableció lo siguiente:
“(…) Visto lo anterior, dado que la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación que se ventila se constituye sobre un inmueble de carácter comercial, por ende, debe regirse por la ley especial, es decir, por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinario N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014.
Ahora bien, siendo que lo pretendido es el desalojo del local comercial arrendado, se debe precisar lo establecido en el artículo 40, literal “g” de la referida ley, el cual es del siguiente:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
…Omissis…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.

El literal “g” del artículo transcrito, contempla dos supuestos para que proceda el desalojo, estos son: 1) Que el contrato de arrendamiento sobre el comercial este vencido, 2) Que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento.
Asimismo, el artículo 26 de esta ley especial, contempla lo siguiente:
“Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia (…) más de diez (10) años, prórroga máxima 3 años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”.
De la cita se observa que la norma contempla la prórroga legal para los contratos de arrendamiento cuyo período de duración es de seis (6) meses o más, la cual debe conceder obligatoriamente el arrendador, siendo esta optativa para el arrendatario.
Igualmente, se desprende del contenido de la norma que para las relaciones arrendaticias como las que se ventilan con un período de duración con más de diez (10) años, la prórroga legal máxima contemplada que debe conceder el arrendador a su arrendatario es de tres (3) años, y durante el lapso de esta prórroga el contrato se considerará a tiempo determinado, manteniendo las mismas condiciones del contrato de arrendamiento vigente, a excepción de las variaciones del canon de arrendamiento derivadas del procedimiento de regulación.
Visto lo anterior, de los hechos que constan en el expediente se pudo verificar lo siguiente:
1) Que el contrato es a tiempo determinado
2) El lapso de duración del contrato feneció en fecha 30 de agosto de 2018.
3) No es posible que exista la posesión pacífica en el caso de autos, ya que quedó evidenciado el justo título, es decir, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.
4) Se verificó el cumplimiento de la prórroga legal correspondiente, la cual comenzó a correr en fecha 1° de septiembre de 2018, y terminó en fecha 1 de septiembre de 2021.
5) Se constató que efectivamente se hizo la notificación de la no renovación del contrato, en fecha 24 de agosto de 2018, según consta al folio 62.
En conclusión, de acuerdo a los hechos constatados por esta Sala en las actas del expediente se pudo verificar que se dieron los presupuestos necesarios para que proceda el desalojo en el caso de autos, los cuales son: que el contrato de arrendamiento sobre el comercial esté vencido, que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento, en consecuencia, se declara con lugar la demanda por desalojo. Así se decide. (…)” (Cursiva, negrita y subrayado de este Tribunal).

Se infiere de la jurisprudencia que, tales requisitos van de la mano con el caso que nos ocupa, por lo que se permite quien aquí suscribe examinarlos a fin de su procedencia o no, de la manera siguiente: (i) efectivamente estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, (ii) que el mismo feneció en fecha primero (1°) de marzo de dos mil veinticuatro (2024) (iii) que no existe posesión pacífica, ya que quedó evidenciado el justo título, es decir, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, (iv) que se dio cumplimiento a la prórroga legal;y por ultimo (v), que no hubo renovación, del mismo.
Referente al particular IV, esta operadora de justicia advierte, que teniendo un tiempo efectivo arrendaticio, según se desprende de los contratos producidos en autos, por estar en el reglón por más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, opera la prórroga legal de dos (2) años, denotando de autos que, la presente acción locativa fue interpuesta en fecha 18 de noviembre de 2024, estando plenamente en vigencia la prórroga legal, con la advertencia de que tal como se argumentó ut supra, deben cumplirse con las obligaciones establecidas en el contrato original, por lo que verificándose de autos, se determina que el referido presupuesto no fue efectivamente cumplido, verificados como se encuentran los requisitos antes descritos en la jurisprudencia patria, se dilucida que los mismos no fueron cabalmente cumplidos, a fin de determinar si el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, deba prosperar en el caso bajo análisis, en virtud de no cumplirse los extremos de ley, es forzoso declarar IMPROCEDENTE el referido literal, el cual será reafirmado en el dispositivo del fallo ASÍ SE DECLARA. -
En consideración a lo expuesto, y no siendo suficiente la simple alegación, sin traer a los autos, elementos probatorios convincentes, se concluye que de las actas procesales no se desprende la demostración de la excepción invocada por la demandada, por lo que esta directora de este proceso, estima que lo correcto en derecho es la aplicación de las consecuencias jurídicas derivadas del incumplimiento del requerimiento efectuado por la parte demandante, puesto que ateniéndose a lo alegado y probado en autos, la sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA, S.R.L., parte demandada – reconviniente en el presente juicio, INCUMPLIÓ con la obligación bajo análisis, tal como lo alegó el demandante - reconvenido, ello derivado del hecho de que a los autos no cursa ningún elemento probatorio capaz de demostrar que sí pago en el tiempo oportuno, los cánones de arrendamiento, y mucho menos desde el mes de abril hasta noviembre de 2024, del cual sigue poseyendo el bien inmueble objeto de controversia, y en consecuencia demostrar su solvencia; por lo que razonablemente, se declara PROCEDENTE la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, ello conforme al literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin olvidar que estando dentro la prórroga legal se tiene que mantener en escrito cumplimiento las obligaciones contraías en el contrato original. ASÍ SE DECLARA. –
En referencia al literal “i” del artículo 40 de la Ley en cuestión, relacionada que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio, esta directora de este proceso señala que, el referido literal se refiere a la obligación del arrendador de mantener el inmueble en buen estado y realizar las reparaciones necesarias, salvo aquellas que sean de cargo de la arrendataria según el contrato o la Ley. El incumplimiento de esta obligación por parte de la arrendadora puede dar lugar a acciones legales por parte de la arrendataria, incluyendo la resolución del contrato o la exigencia de cumplimiento forzoso, siendo que dicha situación no fue contradicha ni probada en autos, este tribunal la declara IMPROCEDENTE, la cual será reafirmada en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECLARA. -
Por todas las consideraciones antes esbozadas, siendo que en el caso que nos ocupa, se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones consecutivos; consecuentemente, este tribunal debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por los abogados MARIBEL BARROSO CORTEZ y JESÚS LÁZARO LANDAETA CISNEROS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.453 y 88.814, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES, mayor de edad, soltero, de nacionalidad portugués, y titular de la Cédula de Identidad N° E-82.027.270, contra el ciudadano la sociedad mercantil REPUESTOS ROMA, S.R.L., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha quince (15) de diciembre del año mil novecientos setenta y uno (1.971), bajo el N° 81, Tomo 107-A-Sgdo., Expediente N° 47522, inscrita por ante el Registro de Información Fiscal (RIF) J-00077468-8, modificada su Acta Constitutiva Estatutaria posteriormente mediante Actas de Asamblea inscritas ante la misma oficina de Registro Mercantil, siendo la última de ellas de fecha 08 de junio de 2006, anotada bajo el N° 10, Tomo 106-A-Sgdo., representada por la ciudadana Orelis Thamara Blanco Bravo, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.365.241, y como consecuencia de ello, la prenombrada deberá hacer entrega material al demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial con una longitud de Ciento Ochenta y Un Metro Cuadrado (181 Mts2), distinguido con el Número: BDC1, ubicado en la Avenida Bolívar, entre Calle 11 y 12, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda,, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE. –
DE LA RECONVENCIÓN:
Siendo la oportunidad procesal útil para ello, en el acto de contestación de la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada, propusieron la mutua petición de reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del código de Procedimiento Civil, donde alegó en su objeto: “(…) La presente reconvención, tiene por objeto, lograr el reintegro del exceso cobrado demás sobre el canon máximo establecido, conjuntamente con la cuota parte del impuesto al valor agregado cobrado demás, actualizados dichos conceptos, conforme a lo previsto en el aparte único del artículo 34 del decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ilegítimamente cobrados por el ciudadano JOAO FELIPE DE ABRE MENDES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, soltero y portador de la cédula de identidad N° E-82.027.270, en órgano de su apoderado judicial, abogado JESUS LAZARO LANDAETA CISNEROS, ambos nombrados e identificados plenamente en autos. Asimismo, desvirtuar la demanda infundada, temeraria y fuera de lugar propuesto por los demandantes de auto (…)”.
Ahora bien, se desprende de los escenarios procesales que, los apoderados actores – reconvenidos, en su escrito de contestación a la reconvención, afirmaron entre otras cosas: “(…) Se observa claramente que existen fundadas razones para que este Tribunal declare La Inadmisibilidad de la Reconvención solicitada por la parte Demandada; ya que cercena los derechos fundamentales de la parte actora, pues la demandada coartó el procedimiento y con ello evade demostrar con facturas con facturas la solvencia de pago, buscan entonces de cambiar las circunstancias y hechos, sin aplicar el derecho, que habrían demandado la realidad contractual, que en tanto hecho, sólo es posible demostrarlo durante el trámite de un procedimiento con todas las garantías del debido proceso. Así pues, no le era dado al Juez, admitir una Reconvención, amañada y con ello cerrar el umbral del trámite de la pretensión del demandante, dándole oportunidad a la demanda de evadir el juicio, con artificios superfluos y dilatorios por no tener razón, ni pruebas para acreditar aquellos fundamentales afirmados en la Contestación de la Demanda (…) Nos OPONEMOS en todas y cada una de sus partes a la Infundada Reconvención y RECHAZAMOS CATEGÓRICAMENTE, todo lo solicitado por la parte demandada, en la prenombrada Reconvención. Solicitamos que este Tribunal Declare la Inepta Acumulación de Pretensiones en la Infundada Reconvención, por acumular recursos y pretensiones. Consideramos, que la Reconvención mal infundada, propuesta por la demandada, debe ser declarada por este Tribunal como INADMISIBLE en todas sus partes, por no tener razones de hecho y mucho menos de derecho y porque no cumple con los requisitos legales para ser evaluada por este Tribunal (…)”.
Este tribunal, antes de pronunciarse en sentencia de mérito, debe resolver como punto previo la inepta acumulación de pretensiones alegada por los apoderados judiciales de la parte actora – reconvenida en los siguientes términos: La reconvención persigue como finalidad el reintegro del exceso cobrado demás sobre el canon máximo establecido, conjuntamente con la cuota, parte del impuesto al valor agregado cobrado demás, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde -según el decir-, de la demandada – reconviniente, el ciudadano Joao Felipe de Abreu Mendes, cobró ilegítimamente, considerando esta operadora de justicia, si la institución procesal en la figura de la reconvención es procedente o no.
Para ello, es deber ineludible trae a colación la normativa jurídica que rige lo relativo al juicio de desalojo de inmueble para uso de local comercial por falta de pago de canon, la cual se encuentra establecida en el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 es la ley especial que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial. El procedimiento oral que instauró el legislador patrio para ventilar juicios bajo esta naturaleza, se encuentra consagrado específicamente en el Título XI Del Procedimiento Oral, Capítulo I Disposiciones Generales, artículos 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, pues nos encontramos en el un mecanismo a los fines de registrar con certeza los términos de la pretensión que hace valer de los demandantes-reconvenidos, su fundamentación de hecho y de derecho, la petición que hace al órgano jurisdiccional, entre otros. Se benefician así de este medio de fijación del pensamiento, que es la escritura, tanto las partes involucradas, como la justicia misma, que logra por este medio una certeza indiscutible acerca de la controversia a tratarse en el debate oral. Por la naturaleza y la función misma que tiene esta etapa del juicio oral, que es meramente preparatoria de la audiencia o debate oral, la escritura juega un papel importante y coexiste así con la oralidad en el conjunto del procedimiento.
De lo antes esbozado, es imperioso resolver el presente planteamiento, a los fines de dar curso o no el presente juicio, para ello, es importante dejar claro, que la parte actora – reconvenida, ha mantenido en su contestación a la reconvención que, en el presente caso opera la inepta acumulación de pretensiones, en el caso de la reconvención, arguyendo –según su decir- que se pretende demandar el reintegro del exceso cobrado demás sobre el canon máximo establecido, conjuntamente con la cuota parte del impuesto al valor agregado cobrado de más, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, planteados como se encuentran los hechos y fundamentos de derecho por ambas partes, quien suscribe, procede a pronunciarse sobre la presente invocación procesal como lo es la inepta acumulación de pretensiones de la siguiente manera: verificando la síntesis de la controversia del derecho invocado, procede analizar la compatibilidad de procedimientos objeto de la presente incidencia, partiendo de los alegatos explanados por la parte demandada -reconviniente, manifestando en autos que, hubo un exceso cobrado demás sobre el canon de arrendamiento.
Dicho esto, es necesario verificar si el juicio de desalojo de inmueble para uso de local comercial por falta de pago y el juicio por reintegro del exceso cobrado demás sobre el canon máximo establecido, conjuntamente con la cuota parte del impuesto al valor agregado cobrado demás, son compatibles o no.
Para ello, es necesario traer a colación, el criterio dilucidado en la sentencia N° 0114, emanada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 02 de junio de 2022. Partes: Sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A. Exp. N° 21-0026, con ponencia del magistrado LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS, estableció lo siguiente:
“(…) Ahora bien, es necesario destacar que para la fecha en que fue dictada la sentencia recurrida, es decir, el 26 de junio de 2014, ya había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente, el 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial Número 40.418, el cual pasa a regir las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, en el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial especificados en su artículo 2°.
En cuanto a la aplicabilidad del mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece la Disposición Final Única, que el Decreto entrará en vigencia desde su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, y al respecto tendrá efectos inmediatos, aplicables a hechos futuros y a situaciones jurídicas en curso luego de su entrada en vigencia. Asimismo, establece dicho Decreto en el segundo aparte del artículo 43, en cuanto a la competencia en materia de arrendamiento comerciales que ‘...El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión’. (…)”.
(Cursiva, negrillas y subrayado de este tribunal).
Del extracto jurisprudencial antes citado, es oportuno invocar el artículo 43, segundo aparte, del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que es del tenor siguiente:
Artículo 43: (…) El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”.

(Cursiva, negrillas y subrayado de este tribunal).
Paseándonos por el escenario jurisprudencial y legislativo en materia arrendataria, se infiere que la demanda que nos ocupa por desalojo de inmueble para uso de local comercial por falta de pago, indudablemente es un juicio esencialmente competente de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral, por remisión expresa del artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose a todas luces que es claro manifestar palmariamente que los demás procedimientos jurisdiccionales en materia arrendamientos, (en este caso, el reintegro del exceso cobrado demás sobre el canon máximo establecido, conjuntamente con la cuota parte del impuesto al valor agregado cobrado demás), es ventilado por el procedimiento oral, es decir, todos los asuntos relativos, a la materia arrendaticia, debe ventilarse a través de un juicio civil, encaminados por el procedimiento oral. Motivo por el cual la inepta acumulación de pretensiones alegada no puede prosperar en derecho, en consecuencia, se declara IMPROCEDENTE. ASÍ SE DECLARA. -
Resuelto lo anterior, pasa esta administradora de justicia, a pronunciarse sobre la reconvención objeto de controversia de la siguiente manera: en efecto, los apoderados judiciales de la parte demandada – reconviniente, procedieron por mutua petición a reconvenir la demanda por DESALOJO de local comercial, teniendo como objeto el reintegro del exceso cobrado demás sobre el canon máximo establecido, conjuntamente con la cuota parte del impuesto al valor agregado, cobrado demás, tal y como lo prevé el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

DEL ACERVO PROBATORIO:
• Cursa al folio 65, marcado con las letras “H” e “I”, originales de facturas de pagos Nros 000323 y 000325, de fechas 10-02-2023, y 11-03-2023, respectivamente, emitidas por JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, a REPUESTOS ROMA, S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se tata de documento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en los artículos 438 y 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo del pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses enero y febrero de 2023. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa al folio 66, marcadas con las letras “J” y “K”, originales de las facturas de pagos Nros 000327 y 000330, de fechas 22-04-2023 y 10-05-2023, respectivamente, emitidas por JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, a REPUESTOS ROMA, S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se trata de un instrumento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en los artículos 438 y 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo del pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses marzo y abril de 2023. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa al folio 67, marcadas con las letras “L” y “M”, originales de facturas de pago Nros 00033 y 000336, de fechas 15-06-2023 y 31-08-2023, respectivamente, emitidas por JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, a REPUESTOS ROMA, S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se trata de un instrumento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en los artículos 438 y 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo del pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses mayo y junio de 2023. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa al folio 68, marcadas con las letras “N” y “O”, originales de facturas de pago Nros 000338 y 000339, de fecha 26-09-2023, emitidas por JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, a REPUESTOS ROMA, S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se trata de documento privado el cual, no tachado ni desconocido por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en los artículos 438 y 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo del pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses julio y agosto de 2023. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa al folio 69, marcadas con las letras “P” y “Q”, originales de facturas de pagos Nros 000342 y 000344, de fechas 08-11-2023 y 20-11-2023, respectivamente, emitidas por JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, a REPUESTOS ROMA, S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se trata de documento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en los artículos 438 y 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo del pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses septiembre y octubre de 2023. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa al folio 70, marcado con las letras “R” y “S”, originales de las facturas de pago Nros 000352 y 000354, de fechas 16-01-2024 y 27-02-2024, respectivamente, emitidas por JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, a REPUESTOS ROMA, S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en los artículos 438 y 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo del pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses noviembre y diciembre de 2023. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa al folio 71, marcado con las letras “T” y “U”, originales de las facturas de pago Nros 000356 y 000360, de fechas 10-04-2024 y 12-06-2024, respectivamente, emitidas por JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, a REPUESTOS ROMA, S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se trata de documento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en los artículos 438 y 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo del pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses enero y febrero de 2024. ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa al folio 72, marcado con la letra “V”, original de factura de pago N° 000364, de fecha 02-09-2024, emitidas por JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, a REPUESTOS ROMA, S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en los artículos 438 y 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo del pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2024. ASÍ SE ESTABLECE. –
• Cursa al folio 73, marcado con la letra “A”, copia simple de contrato de arrendamiento entre la ciudadana PORCALIA CARVALLO DE PEREZ, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.292.614, y la sociedad mercantil REPUESTOS ROMA, S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento privado, el cual no fue impugnado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil venezolano, demostrativo del contrato de arrendamiento suscrito entre las personas ut supra identificadas, con tiempo de duración desde el primero (°) de abril de mil novecientos noventa y nueve (1999) hasta el treinta (30) de abril del año dos mil (2000). ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa al folio 74, marcado con la letra “B”, original de carta de fecha 29 de diciembre de 2015, dirigida a la sociedad mercantil REPUESTOS ROMA, S.R.L. Al respecto, quien decide observa que se trata de un instrumento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 438 y 444 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente advierte que dicha comunicación no fue recibida por algún representante de la sociedad mercantil antes mencionada, motivo por el cual, no se le confiere valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE. –
• Cursa a los folios (75 al 79), marcado con la letra “C”, copia simple de contrato de arrendamiento entre la representación legal del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES y REPUESTOS ROMA S.R.L, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas de Charallave del estado Bolivariano de Miranda, en fecha seis (06) de febrero de dos mil dieciocho (2018), bajo el N° 40, Tomo 31, Folios 129 hasta el 133. Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento privado, el cual no fue impugnado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio demostrativo de la celebración del contrato de arrendamiento, con tiempo de duración desde primero (1°) de enero de dos mil dieciocho (2018) hasta el primero (1°) de enero de dos mil diecinueve (2019). ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa a los folios (80 al 84), marcado con la letra “D”, copia simple de contrato de arrendamiento entre la representación judicial del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES y REPUESTOS ROMA S.R.L, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave del estado Bolivariano de Miranda, en fecha veintinueve (29) de enero de dos mil veinte (2020), bajo el N° 52, Tomo 8, Folios 166 hasta el 171. Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento privado, el cual no fue impugnado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo de la celebración del contrato de arrendamiento, con tiempo de duración desde el primero (1°) de febrero de dos mil veinte (2020) hasta el primero (1°) de febrero de dos mil veintiuno (2021). ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa a los folios (85 al 89), marcado con la letra “E”, copia simple del contrato de arrendamiento entre la representación judicial del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES y REPUESTOS ROMA S.R.L, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave, del estado Bolivariano de Miranda, bajo el N° 28, Tomo 50, Folios 93 hasta el 97. Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento privado, el cual no fue impugnado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo de la celebración del contrato de arrendamiento, con tiempo de duración desde el primero (1°) de febrero de dos mil veintiuno (2021) hasta el primero (1°) de febrero de dos mil veintidós (2022). ASÍ SE ESTABLECE. -
• Cursa a los folios (90 al 94), marcado con la letra “F”, copia simple de contrato de arrendamiento entre la representación judicial del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES y REPUESTOS ROMA S.R.L, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave del estado Bolivariano de Miranda de fecha treinta (30) de marzo de dos mil veintidós (2022). Al respecto, quien decide observa que se trata de un documento privado, el cual no fue impugnado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Jurisdicente le confiere valor probatorio, demostrativo de la celebración del contrato de arrendamiento, con tiempo de duración desde el primero (1°) de febrero de dos mil veintidós (2022) hasta el primero (1°) de febrero de dos mil veintitrés (2023). ASÍ SE ESTABLECE. –
• Cursa a los folios (95 al 97), marcado con la letra “G”, original de contrato de arrendamiento entre la representación judicial del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES y REPUESTOS ROMA S.R.L. Al respecto, quien decide observa que consta a los folios 26 al 28, original del referido contrato, el cual fue valorado, por lo que merece la misma apreciación. ASÍ SE ESTABLECE. –
DE LA PRUEBA DE INFORME:
Se observa del escrito de promoción de pruebas que la parte demandada solicita prueba de informes en los siguientes términos:
“SEXTO: RATIFICAMOS. El pedimento realizado en el escrito de contestación, en lo que respecta a la cláusula Sexta del escrito de marras, en lo atinente al oficio dirigido al SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SENIAT), a los fines de que, el mencionado ente en su carácter de recaudador de los impuestos del estado venezolano, se sirva: Primero: informar a este Tribunal, si el impuesto al valor agregado retenido por “EL ARRENDADOR”, ciudadano JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, portador de la cedula de identidad N° E-82.027.270, ha ingresado y/o declarado por su retenedor. Desde el año 2017, hasta la presente fecha, ya que, si bien es cierto, que la causa en argumento no se trata de los ilícitos tributarios en que incurren los administrados, no es menos cierto que la administración pública en la persona de cualquier de los entes que actúan en su nombre y representación pueden de oficio o a solicitud de parte interesada requerir información oportuna, más en el presente caso que, trata de una posible evasión fiscal. Así pedimos sea acordado. Segundo: informar a este tribunal, si el ciudadano JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, portador de la cedula de identidad N° E-82.027.270, ha cumplido con sus deberes formales de declarar el impuesto al Valor Agregado (IVA), que retiene; asimismo, con la declaración de Impuestos Sobre la Renta desde el año 2017 hasta la presente fecha. Así pedimos sea acordado. Tercero: Informar a este tribunal, si el recibo o factura que emite el ciudadano JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, portador de la cedula de identidad N° E-82.027.270, cumple con las formalidades y/o providencias administrativas del SENIAT. Así pedimos sea declarado.”

Respecto de la prueba de informes promovida en el particular sexto, este Tribunal ordenó librar Oficio N° 2025-043, dirigido al CIUDADANO (A) DIRECTOR DEL SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SENIAT), a los fines que informe a este Tribunal lo siguiente: i): Si el impuesto al valor agregado retenido por “EL ARRENDADOR”, ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES, portador de la cedula de identidad N° E-82.027.270, ha ingresado y/o declarado por su retenedor. Desde el año 2017, hasta la presente fecha. ii): Informar a este tribunal, si el ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES, portador de la cedula de identidad N° E-82.027.270, ha cumplido con sus deberes formales de declarar el impuesto al Valor Agregado (IVA), que retiene; asimismo, con la declaración de Impuestos Sobre la Renta desde el año 2017, hasta la presente fecha. iii): Informar a este tribunal, si el recibo o factura que emite el ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES, portador de la cedula de identidad N° E-82.027.270, cumple con las formalidades y/o providencias administrativas del SENIAT.
Se observa de las actas procesales que, este Tribunal de la causa emitió en fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil veinticinco (2025), oficio N° 2025-043, dirigido al referido servicio de administración tributaria, procediendo a recibirse en fecha nueve (09) de abril de dos mil veinticinco (2025), según sello húmedo y firmado por una funcionaria con firma legible “Barbara”, la cual se constata con la diligencia consignada en fecha once (11) de abril de dos mil veinticinco (2025), por el Aguacil adscrito a este tribunal,” (F-150 y F- 151), lo cual las parte promovente no impulso a los fines de traer a autos las resultas, no habiendo respuesta a los requerimientos solicitados por este tribunal, motivo por el cual, nada hay sobre lo que pronunciarse al respecto. ASÍ SE ESTABLECE. –
Valorados como se encuentran los recursos probatorios de autos, quien aquí suscribe, procede a analizar si la presente reconvención es procedente o no. Por ende, se observa de las actas habidas en la presente causa, que los apoderados reconvinientes, en la oportunidad procesal útil, (contestación - reconvención), consignaron una serie de contratos de arrendamientos, suscrito en el ciudadano Jesús Lázaro Landaeta Cisneros plenamente identificado en autos y la sociedad responsabilidad limitada REPUESTOS ROMA, S.R.L., donde se desprende lo siguiente:
1) “Entre: el ciudadano JESUS LAZARO LANDAETA CISNEROS, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.414.730, actuando en este acto como APODERADO JUDICIAL del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES portugués, soltero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° E-82.027.270 (…) quien en lo sucesivo se denominará “EL ARRENDADOR” por una parte, y, por la otra, REPUESTOS ROMA, S.R.L. (…) representada en este acto por su PRESIDENTE la ciudadana ORELIS THAMARA BLANCO BRAVO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.365.241 en lo sucesivo denominado “LA ARRENDATARIA” se ha convenido celebrar el presente Contrato el cual se regirá las siguientes cláusulas: (…) SEGUNDA: CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual, de este contrato, es la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000), más (+) el impuesto valor agregado (IVA) que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, durante los cinco (5) primeros días continuos de cada (…) CUARTA: DURACIÓN DEL CONTRATO: Este contrato tendrá una duración de 1 año contados a partir de 01 de enero de Dos Mil Dieciocho (2018) hasta el 01 de enero del Dos Mil Diecinueve (2019), fecha en la que este contrato se considerará terminado de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, a menos que las partes convengan en prorrogarlo. Las partes declaran que en ningún caso se operará la tácita reconducción”.

2) “Entre: el ciudadano JESUS LAZARO LANDAETA CISNEROS, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.414.730, actuando en este acto como APODERADO JUDICIAL del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES portugués, soltero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° E-82.027.270 (…) quien en lo sucesivo se denominará “EL ARRENDADOR” por una parte, y, por la otra, REPUESTOS ROMA, S.R.L. (…) representada en este acto por su PRESIDENTE la ciudadana ORELIS THAMARA BLANCO BRAVO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.365.241 en lo sucesivo denominado “LA ARRENDATARIA” se ha convenido celebrar el presente Contrato el cual se regirá las siguientes cláusulas: (…) SEGUNDA: CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual, de este contrato, es la cantidad de TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES SOBERANOS (Bs. S 36.000.000), más (+) el impuesto valor agregado (IVA) que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, durante los cinco (5) primeros días continuos de cada (…) CUARTA: DURACIÓN DEL CONTRATO: Este contrato tendrá una duración de 1 año contados a partir de 01 de febrero de Dos Mil Veinte (2.020) hasta el 01 de febrero del Dos Mil Veintiuno (2.021), fecha en la que este contrato se considerará terminado de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, a menos que las partes convengan en prorrogarlo. Las partes declaran que en ningún caso se operará la tácita reconducción”.

3) “Entre: el ciudadano JESUS LAZARO LANDAETA CISNEROS, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.414.730, actuando en este acto como APODERADO JUDICIAL del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES portugués, soltero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° E-82.027.270 (…) quien en lo sucesivo se denominará “EL ARRENDADOR” por una parte, y, por la otra, REPUESTOS ROMA, S.R.L. (…) representada en este acto por su PRESIDENTE la ciudadana ORELIS THAMARA BLANCO BRAVO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.365.241 en lo sucesivo denominado “LA ARRENDATARIA” se ha convenido celebrar el presente Contrato el cual se regirá las siguientes cláusulas: (…) SEGUNDA: CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual, de este contrato, es la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000.000) (sic), más (+) el impuesto valor agregado (IVA) que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, durante los cinco (5) primeros días continuos de cada (…) CUARTA: DURACIÓN DEL CONTRATO: Este contrato tendrá una duración de 1 año contados a partir de 01 de febrero de Dos Mil Veintiuno (2.021) hasta el 01 de febrero del Dos Mil Veintidós (2.022), fecha en la que este contrato se considerará terminado de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, a menos que las partes convengan en prorrogarlo. Las partes declaran que en ningún caso se operará la tácita reconducción”.

4) “Entre: el ciudadano JESUS LAZARO LANDAETA CISNEROS, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.414.730, actuando en este acto como APODERADO JUDICIAL del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES portugués, soltero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° E-82.027.270 (…) quien en lo sucesivo se denominará “EL ARRENDADOR” por una parte, y, por la otra, REPUESTOS ROMA, S.R.L. (…) representada en este acto por su PRESIDENTE la ciudadana ORELIS THAMARA BLANCO BRAVO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.365.241 en lo sucesivo denominado “LA ARRENDATARIA” se ha convenido celebrar el presente Contrato el cual se regirá las siguientes cláusulas: (…) SEGUNDA: CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual, de este contrato, es la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500), más (+) el impuesto valor agregado (IVA) que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, durante los cinco (5) primeros días continuos de cada (…) CUARTA: DURACIÓN DEL CONTRATO: Este contrato tendrá una duración de 1 año contados a partir de 01 de febrero de Dos Mil Veintidós (2.022) hasta el 01 de febrero del Dos Mil Veintitrés (2.023), fecha en la que este contrato se considerará terminado de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, a menos que las partes convengan en prorrogarlo. Las partes declaran que en ningún caso se operará la tácita reconducción”.

5) “Entre: el ciudadano JESUS LAZARO LANDAETA CISNEROS, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.414.730, actuando en este acto como APODERADO JUDICIAL del ciudadano JOAO FILIPE DE ABREU MENDES portugués, soltero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° E-82.027.270 (…) quien en lo sucesivo se denominará “EL ARRENDADOR” por una parte, y, por la otra, REPUESTOS ROMA, S.R.L. (…) representada en este acto por su PRESIDENTE la ciudadana ORELIS THAMARA BLANCO BRAVO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.365.241 en lo sucesivo denominado “LA ARRENDATARIA” se ha convenido celebrar el presente Contrato el cual se regirá las siguientes cláusulas: (…) SEGUNDA: CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual, de este contrato, es la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.500), más (+) el impuesto valor agregado (IVA) que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, durante los cinco (5) primeros días continuos de cada (…) CUARTA: DURACIÓN DEL CONTRATO: Este contrato tendrá una duración de 1 año contados a partir de 01 de marzo de Dos Mil Veintitrés (2.023) hasta el 01 de marzo del Dos Mil Veinticuatro (2.024), fecha en la que este contrato se considerará terminado de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, a menos que las partes convengan en prorrogarlo. Las partes declaran que en ningún caso se operará la tácita reconducción”.
De los contratos antes descritos, se puede inferir que, las partes acordaron en prorrogar la relación arrendaticia, a través de cinco (5) contratos, donde establecieron entre otras cosas, lo siguiente: i) que el contrato objeto de controversia es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así lo afirmaron las partes en los distintos escenarios procesales; ii) se observa los períodos a regir de cada uno de ellos, los cuales se desprenden que todos son por un (01) año; iii) que establecieron las pensiones locativas, la cual la parte “ARRENDATARIA” se obliga a pagar durante los cinco (5) primeros días continuos de cada mes; iv); que en las referidas pensiones locativas, se adicionaría el impuesto al valor agregado (IVA), de un 16%, tal y como se desprenden de las facturas y v) ambas partes declararon que, fenecido el contrato de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, salvo que las partes convengan en prorrogarlo y que en ningún caso operaría la táctica reconducción.
De lo antes esbozado, se precisa que, en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, generalmente no opera la figura de la tácita reconducción, esto se debe a que la tácita reconducción, implica la renovación automática del contrato, si ninguna de las partes manifiesta su intención de terminarlo, suele aplicarse en contratos de duración indefinida o en aquellos que no tienen una cláusula expresa de terminación.
En otro orden de ideas, en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, si las partes desean que el contrato continúe después de la fecha pactada, generalmente deben acordar una renovación expresa o una prórroga. La ley y la jurisprudencia venezolana tienden a interpretar que, en ausencia de una cláusula de renovación automática, la tácita reconducción no opera automáticamente en estos casos.
Para el caso que nos ocupa, es importante denotar que, para que el contrato se extienda más allá del plazo establecido, es recomendable formalizar una prórroga o un nuevo acuerdo por escrito, situación esta que operó, en los periodos comprendidos: desde el primero (1°) de enero de dos mil dieciocho (2018) hasta el primero (1°) de enero de dos mil diecinueve (2019); desde el primero (1°) de febrero de dos mil veinte (2020) hasta el primero (1°) de febrero de dos mil veintiuno (2021); desde el primero (1°) de febrero de dos mil veintiuno (2021) hasta el primero (1°) de febrero de dos mil veintidós (2022); desde el primero (1°) de febrero de dos mil veintidós (2022) hasta el primero (1°) de febrero de dos mil veintitrés (2023); desde el primero (1°) de marzo de dos mil veintitrés (2023) hasta el primero (1°) de marzo de dos mil veinticuatro (2024); siendo que último contrato arrendaticio feneció en esta fecha, sin necesidad de notificación, decide la parte solicitante, poner fin a la relación arrendaticia, no operando de esta manera la tácita reconducción, por lo que esta decisora judicial determina que no procede la tácita reconducción en el caso que nos ocupa. ASÍ SE DECLARA. -
Referente a la solicitud de reintegro del exceso cobrado demás sobre el canon máximo establecido, conjuntamente con la cuota parte del impuesto al valor agregado cobrado, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se observa de las facturas de marras, que la arrendadora pagó efectivamente el impuesto sobre el valor agregado (IVA), si es un agente que factura del dieciséis por ciento (16%) del referido impuesto. Este tribunal no puede pasar por alto que, en los contratos las partes acordaron pagar el canon de arrendamiento más el dieciséis por ciento (16%) del Impuesto del Valor Agregado (IVA), es decir, un acuerdo voluntario entre las partes, del cual se denota en la cláusula segunda, lo siguiente:
“(…) CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual, de este contrato, es la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.500). más (+) el impuesto valor agregado (IVA) que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, durante los cinco (5) primeros días continuos de cada y serán depositados en la cuenta corriente del banco Banesco N° (…)”. (Destacado de este tribunal).
De lo antes parcialmente transcrito, se puede inferir que, las partes para el momento de celebrar los contratos de arrendamiento de marras, se obligaron en cumplir en todas y cada una de sus disposiciones, esta jurisdicente después de haber analizado una vez más el material probatorio aportado en autos, en lo que respecta a las facturas o recibos por concepto de canon de arrendamiento, cursante a los folios 65 al 72, se evidencia el cobro por concepto de impuesto al valor agregado (IVA), sobre el dieciséis por ciento (16%).
Para mayor precisión, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha, diez (10) de febrero de dos mil veintitrés (2023), Exp. N° 22-257, estableció:
“(…) Así las cosas, se evidencia que el ciudadano MIGUEL ÁNGEL ARIAS, no cancelaba en la relación arrendaticia un monto adicional al canon de arrendamiento acordado entre las partes, por concepto del Impuesto al Valor Agregado (IVA), sino por el contrario, se puede deducir que dicha obligación se incluyó propiamente en la pensión arrendaticia. es decir, que la cantidad cancelada por el arrendatario durante los meses de enero, junio, julio, agosto y septiembre de 2011, enero, febrero y octubre de 2012, mayo. junio, agosto y septiembre de 2013, así como en octubre de 2014, septiembre de 2015, agosto de 201.6, octubre de 2017 y mayo de 2018 (según los instrumentos antes indicados) correspondió, no solamente al canon, de arrendamiento acordado sino a su vez se incluyó el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Aunado a ello, se observa que la sociedad mercantil INVERSIONES PEREIRA RODRÍGUEZ, C.A., al momento de notificar extrajudicialmente a la parte demandada en fecha 4 ele abril ele 2019. ele su intención de no renovar el contrato de arrendamiento y del inicio del disfrute ele la prórroga legal, ello hace presumir que el accionado para ese entonces no había incumplido ninguna de sus obligaciones contractuales, ya que de ser el caso, no tendría ningún sentido lógico que la empresa arrendadora le participara del beneficio de la prórroga legal, el cual solo surge al vencimiento del contrato de arrendamiento y cuando el arrendatario ha cumplido sus obligaciones (…)”.
(Cursiva y negrita y subrayado nuestro).

Del criterio sostenido, se impera que, en la cláusula que establece la pensión arrendaticia, además del monto señalado mensualmente, se estableció que el mismo se adicionaría el impuesto al valor agregado (IVA). Ahora bien, los demandados – reconvinientes, en el petitorio del presente juicio, peticionan que los sobre alquileres y gastos de conformidad al artículo 34 in commento, el reintegro del exceso cobrado de más sobre el canon máximo establecido y además de ello establece que podrá ser compensables con los cánones de arrendamiento que la arrendataria deba satisfacer, es decir, está asumiendo que hay algo pendiente y que estos sobre alquileres van a compensar esa diferencia que tiene EL ARRENDADOR frente a LA ARRENDATARIA, sin embargo, mal puede este tribunal considerar el sobre alquiler un gasto no contractual cuando en el contrato de arrendamiento se verifica que es el canon arrendamiento más el dieciséis por ciento (16%) de Impuesto del Valor Agregado (IVA), es decir el impuesto establecido en la ley que establece el Impuesto de Valor Agregado; ahora bien, los apoderados demandados, solicitaron ante este tribunal, a través de la promoción de las pruebas, la prueba de informe ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), para que suministrara a este organismo judicial, lo siguiente:
“(…) Si el impuesto al valor agregado retenido por “EL ARRENDADOR”, ciudadano JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, portador de la cedula de identidad N° E-82.027.270, ha ingresado y/o declarado por su retenedor. Desde el año 2017, hasta la presente fecha, ya que, si bien es cierto, que la causa en argumento no se trata de los ilícitos tributarios en que incurren los administrados, no es menos cierto que la administración pública en la persona de cualquier de los entes que actúan en su nombre y representación pueden de oficio o a solicitud de parte interesada requerir información oportuna, más en el presente caso que, trata de una posible evasión fiscal. Así pedimos sea acordado. Segundo: informar a este tribunal, si el ciudadano JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, portador de la cedula de identidad N° E-82.027.270, ha cumplido con sus deberes formales de declarar el impuesto al Valor Agregado (IVA), que retiene; asimismo, con la declaración de Impuestos Sobre la Renta desde el año 2017 hasta la presente fecha. Así pedimos sea acordado. Tercero: Informar a este tribunal, si el recibo o factura que emite el ciudadano JOAO FELIPE DE ABREU MENDES, portador de la cedula de identidad N° E-82.027.270, cumple con las formalidades y/o providencias administrativas del SENIAT (…)”
Observándose de autos, que proveída la prueba en cuestión, librándose el referido oficio ante el organismo recaudador, siendo efectivamente recibido, se denota de las actas procesales que, no hubo respuesta a dicho pedimento, ni mucho menos el impulso procesal de su promovente, siendo que, en el derecho procesal, el principio de impulso procesal establece que tanto la jueza como las partes tienen la obligación de impulsar el proceso para que avance de forma adecuada y se logre una resolución justa y oportuna. En general, se entiende que la jueza tiene la responsabilidad de dirigir activamente el proceso, en el caso concediendo treinta días para la evacuación de las probanzas, sin embargo, las partes también deben realizar los actos necesarios para que el proceso siga su curso, y aún más cuando son pruebas que deben ser admitidas y evacuadas dentro del lapso establecido en el procedimiento civil por la vía oral y llegar a su fase decisoria; y siendo el ente recaudador el medio idóneo o facultado para dar respuesta al requerimiento planteado por la parte demandada – reconviniente, por lo tanto la relación que exista entre la parte demandante - reconvenida (el arrendador) con el fisco nacional es algo netamente administrativo, que sale de lugar en cuanto a la pretendida reconvención y estas ineludiblemente, no pueden ser imputable al canon de arrendamiento, pues de la manifestación de voluntad contractual de las partes se estableció el pago por parte de la arrendataria de tal porcentaje que resulta legal de conformidad a su ley especial (IVA) y del contrato mismo, no observándose un monto distinto al establecido en la ley, aunado a ello, verificado como se dijo, en la promoción de la prueba de informe, la prueba que no fue excusada por la parte demandada reconviniente a fin de resolver el presente juicio, quien aquí suscribe, infiere que no hay materia en que pronunciarse al respecto, por cuanto la parte demandada reconviniente no logró probar sus afirmaciones. En consecuencia, en forzoso declarar SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por los apoderados judiciales de la parte demandada – reconvenida, la cual será reafirmada en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECLARA. -