TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MIRANDA
216º y 167º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

TERCERO INTERVINIENTE:

APODERADOS JUDICIALES DEL PARTE TERCERO INTERVINIENTE:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.598.622.

Abogado en ejercicio GINO GAVIOLA ALEGRÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 70.727.

Sociedad mercantil INVERSIONES EL PARAÍSO DEL TUY 9669, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 16 de junio de 2009, bajo el No. 4, Tomo 86-A, representada por el ciudadano GABRIEL JOSÉ LUIS SOUSA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-27.038.335.

Abogados en ejercicio LISSETE YUNEIDY ZERPA SÁNCHEZ y JUAN JOSÉ CHAVARRY, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 153.413 y 275.251, respectivamente

Sociedad mercantil INVERSIONES VENUS 2010, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 14 de diciembre de 2011, bajo el No. 6, Tomo 240-A, representada por los ciudadanos RENÉ DE JESÚS RODRÍGUEZ ARTEAGA y EDGAR JOSÉ RODRÍGUEZ ARTEAGA, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-6.411.129 y V-6.991.322, respectivamente.

Abogados en ejercicio SACHA ROHAN FERNÁNDEZ CABRERA, RUBÉN DARÍO ALBORNOZ LÓPEZ, GILBERTO JESÚS MOLINA y LUIS ALBERTO RODRÍGUEZ VALERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 70.772, 124.596, 299.760 y 232.920, respectivamente.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

25-10.392

I
ANTECEDENTES.
Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio GINO GAVIOLA ALEGRÍA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de noviembre de 2025, a través de la cual se declaró: “(…) SIN LUGAR la demanda (…)”, y seguidamente, “(…) la falta de CUALIDAD ACTIVA (…)”, ello en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL PARAÍSO DEL TUY 9669, C.A., todos plenamente identificados.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 16 de diciembre de 2025, se le dio entrada fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Posteriormente, fue proferido auto en fecha 19 de febrero de 2026, mediante el cual se dejó constancia que concluido el lapso para la consignación de las observaciones a los informes, constando en autos que solo la parte demandada hizo uso de este derecho, se fijó a partir de esa fecha, inclusive, el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo y su posterior reforma presentados en fecha 14 de junio y 1° de julio de 2024, el ciudadano en ejercicio JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEGA, estando debidamente asistido por el abogado en ejercicio GINO GAVIOLA ALEGRÍA, procedió a demandar a la sociedad mercantil INVERSIONES EL PARAÍSO DEL TUY 9669, C.A.; sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que es propietario de un (1) inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas ubicado en el sector “Pueblo Abajo” frente a las calles Bolívar y Ricaurte de la población de Charallave del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie de seiscientos veintisiete metros cuadrados (627 mts²), según documento protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de diciembre de 2021, bajo el No. 32, Tomo 17.
2. Que en fecha 19 de febrero de 2024, realizó una notificación a la empresa arrendataria del local comercial ubicado en el referido inmueble, e identificado como lote A-1, de aproximadamente ciento cuatro metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros (104,53 mts²), denominada INVERSIONES EL PARAÍSO DEL TUY 9669, C.A., a fin de participarle que desde esa fecha debía pagar los cánones de arrendamiento directamente a su persona como propietario del inmueble, suministrándole las cuentas bancarias personales a fin de cancelar el arrendamiento mensual al final de cada mes.
3. Que en la mencionada relación arrendaticia, la arrendataria se comprometió a cancelar de manera mensual y consecutiva el canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $500,00), como unidad de cuenta, adeudando para la fecha adeuda el canon correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2024, lo cual suma la cantidad de setenta y dos mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 72.880,00), por lo que se encuentra incursa –a su decir. en el supuesto que trae como consecuencia directa el desalojo.
4. Que en atención a ello procede a demandar, como en efecto lo hace a la sociedad mercantil INVERSIONES EL PARAÍSO DEL TUY 9669, C.A., para que convenga, o a ello, sea condenada al desalojo del local comercial ya identificado.
5. Fundamentó la presente demanda en el artículo 40, literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
6. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 72.880,00), y solicitó que la misma sea admitida y sustanciada conforme a derecho.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 05 de marzo 2025, los abogados en ejercicio LISSETE YUNEIDY ZERPA SÁNCHEZ y JUAN JOSÉ CHAVARRY, actuando como apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES EL PARAÍSO DEL TUY 9669, C.A., procedieron a contestar la demanda interpuesta contra su defendida, sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho, la demanda incoada en contra de su representada, quien inició la relación arrendataria con la sociedad mercantil INVERSIONES VENUS 2010, C.A., desde el año 1993, la cual se suscribió con el ciudadano José Manuel Luis Da Camara, esposo de la ciudadana Ana María Sousa, y posteriormente en el año 2009, la anteriormente mencionada sociedad mercantil suscribió un nuevo contrato verbal directamente con la prenombrada ciudadana, siendo entonces que la relación arrendataria cuenta con una continuidad de treinta y tres (33) años, de manera ininterrumpida.
2. Que niegan, rechazan y contradicen los argumentos legales en que se basa la parte actora para accionar en contra de su representada, puesto que alega un incumplimiento el cual –según indica- no es cierto, por cuanto la demandada ha cumplido con su obligación de forma cabal con todos los meses por los cuales ha sido demandada.
3. Que el actor pretende que la obligación sea honrada a él como persona natural, siendo lo correcto que él mismo dio en arrendamiento el inmueble en nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES VENUS 2010, C.A.
4. Que niegan, rechazan y contradicen el contenido de la notificación donde el demandante pretendió establecer una relación arrendataria con su representada de fecha 19 de febrero de 2024, indicando sus cuentas bancarias personales a fin de seguir cancelando el canon de arrendamiento en ellas.
5. Que el demandante, en su escrito libelar, no especificó el desalojo únicamente del local comercial, sino de todo el inmueble en cuestión, cuando solo se ocupa un metraje menor del lote de terreno.
6. Qué en fecha 26 de septiembre de 2023, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, levantó la medida cautelar innominada decretada por el tribunal de la causa, ante el cual se cancelaba por consignación el referido canon de arrendamiento, cumpliendo cabalmente con su obligación.
7. Que existe un fraude procesal debido a la conducta y acción ejercida por el demandante, ya que ante el juzgado de la causa reposa un expediente donde fue declarada inadmisible una demanda por desalojo de local comercial, incoada por la misma parte actora en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES VENUS 2010, C.A., lo cual configura una cosa juzgada.
8. Que el demandante alega una cualidad que no existe, ya que no demostró la relación arrendaticia, y que además el inmueble arrendado pertenece a la empresa INVERSIONES VENUS 2010, C.A.
9. Por último, expuso que por todas las razones de hecho y de derecho alegadas, solicita que se declare sin lugar la solicitud de demanda de desalojo de local comercial incoada por la parte actora.

Asimismo, es preciso advertir que en fecha 17 de febrero de 2025, compareció la sociedad mercantil INVERSIONES VENUS 2010, C.A., a fin de consignar escrito de tercería con fundamento en el ordinal 1° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que aun cuando el tribunal de la causa admitió tal pretensión y ordenó su sustanciación por cuaderno separado, no consta en el cuaderno separado respectivo, la citación de la parte demandada.- Así se precisa.
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.
Mediante sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de noviembre de 2025, se dispuso –entre otras cosas- lo siguiente:
“(…) Este Tribunal (sic), al analizar los elementos de convicción promovidos por la parte actora, constata que no ha sido acreditada su cualidad activa para ejercer la presente acción de desalojo de inmueble destinado al uso comercial, toda vez que no logró demostrar ser propietario del local comercial objeto del litigio, ni tampoco que existiera entre las partes una relación arrendaticia válida y vigente.
En el caso de autos, el actor no presentó documento alguno que acredite su condición de propietario del inmueble, como podría ser un título de propiedad debidamente registrado, ni tampoco exhibió contrato de arrendamiento suscrito por las partes, constancia de pago de cánones, ni prueba alguna que evidencie la existencia de una relación jurídica arrendaticia.
La única actuación promovida fue una notificación realizada conforme al artículo 1605 del Código Civil, la cual, si bien puede constituir una manifestación unilateral de voluntad, no tiene por sí sola la virtud de generar una relación arrendaticia, ni de acreditar la existencia de un vínculo jurídico entre las partes. Tal notificación, sin respaldo documental ni aceptación expresa del supuesto arrendatario, carece de eficacia probatoria para demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento.
(…omissis…)
En consecuencia, al no haber demostrado el actor que ostenta la propiedad del inmueble ni que posee un derecho legítimo que le permita otorgar el uso y goce del local comercial, carece de cualidad activa para ejercer la presente acción.
Por otra parte, el artículo 40 literal A, de la misma Ley (sic) establece como causal de desalojo la mora en el pago del canon de arrendamiento por dos (2) meses consecutivos o más. Sin embargo, al no haber sido acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento, resulta improcedente invocar esta causal, ya que la falta de pago presupone la existencia de una obligación contractual válida.
En virtud de lo anterior, este Tribunal (sic) declara la falta de cualidad activa del actor, lo que conlleva el rechazo de la demanda sin entrar al fondo del asunto, conforme a lo dispuesto en los artículos 361 del Código de Procedimiento Civil, 6 y 40 literal A de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
DISPOSITIVA.
Por las razones que anteceden, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano JUAN CARLOS RODRIGUEZ ARTEAGA (…) contra Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES EL PARAISO DEL TUY 9669, C.A. (…)
SEGUNDO: Declara la falta de CUALIDAD ACTIVA en la demanda de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano EDUARDO RODRIGUES GOMES DUARTE contra Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES EL PARAISO DEL TUY 9669, C.A. (…)
TERCERO: Conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante. (…)”.

IV
ALEGATOS EN ALZADA.
ESCRITO DE INFORMES:
En fecha 21 de enero de 2026, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la parte demandante, a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual realizó un breve recuento de las actuaciones realizadas en el presente juicio, y seguidamente denunció que el fallo es un plagio literal de una causa ajena, al punto de identificar erróneamente al demandante en el dispositivo del fallo. Asimismo, relató que el sentenciador realizó un análisis equivocado de las pruebas al ignorar el título de propiedad debidamente protocolizado que cursa en autos; finalmente, ratificó la legitimación activa de su representado y reiteró la solicitud de que el recurso sea declarado con lugar ante el evidente incumplimiento contractual.
Por su parte, compareció ante esta alzada en fecha 29 de enero de 2026, la apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES EL PARAÍSO DEL TUY 9669, C.A., a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual realizó un breve recuento de las actuaciones procesales, argumentando que el fallo dictado por el a quo es ajustado a derecho, toda vez que el accionante no logró demostrar su cualidad de arrendador ni la existencia de una deuda líquida y exigible, pretendiendo el cobro de cánones a título personal sobre un inmueble cuyo litigio de propiedad favorece a la empresa INVERSIONES VENUS 2010, C.A.; asimismo, relató que su representada ha mantenido una relación arrendaticia ininterrumpida por más de treinta y tres (33) años, cumpliendo cabalmente con sus obligaciones mediante consignaciones judiciales ante la controversia familiar existente entre el demandante y la junta directiva de la referida empresa tercera. Finalmente, ratificó que la sentencia apelada debe ser confirmada en todas sus partes, solicitando que el recurso de apelación sea declarado sin lugar, con la respectiva condenatoria en costas a la parte actora por su accionar temerario al no haber agotado siquiera la vía administrativa previa ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE).
ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES:
En fecha 11 de febrero de 2026, compareció ante esta alzada la apoderada judicial de la parte demandada, a fin de consignar su respectivo escrito de observaciones a los informes de su contraparte, solicitando que se declare sin lugar el recurso de apelación intentado por carecer de fundamento serio y basarse en descalificaciones al juzgador. Argumentó que el accionante, actuó de mala fe al alegar un incumplimiento de pago inexistente, pues la empresa ha cumplido su obligación durante treinta y tres (33) años a favor de la sociedad mercantil quien actuó como tercera interviniente, de la cual el propio demandante es directivo. Seguidamente, sostuvo que no existe relación arrendaticia a título personal con el recurrente y que las disputas de propiedad entre éste y la empresa tercera no son imputables al arrendatario, por lo que ratificó la validez del fallo apelada por ajustarse –según su decir- a la probidad procesal y, solicitó la confirmación de la sentencia con la respectiva condena en costas por el accionar temerario de la contraparte.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de noviembre de 2025, a través de la cual se declaró: “(…) SIN LUGAR la demanda (…)”, y seguidamente, “(…) la falta de CUALIDAD ACTIVA (…)”, ello en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL PARAÍSO DEL TUY 9669, C.A., todos plenamente identificados.
Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe observa que el a quo declaró “sin lugar” la presente acción bajo el fundamento de que el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, no demostró “(…) que ostenta la propiedad del inmueble ni que posee un derecho legítimo que le permita otorgar el uso y goce del local comercial, carece de cualidad activa para ejercer la presente acción (…) Por otra parte (…) al no haber sido acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento, resulta improcedente invocar esta causal, ya que la falta de pago presupone la existencia de una obligación contractual válida (…)” (resaltado añadido), por lo que debe entender esta juzgadora ante la falta de motivación clara de la sentencia recurrida, que el tribunal cognoscitivo consideró procedente la falta de cualidad activa por cuanto el demandante no demostró ser propietario del inmueble arrendado, ni tener algún derecho legítimo sobre el mismo.
Así las cosas, a fin de determinar la procedencia o no del recurso de apelación, se debe señalar que la legitimación a la causa o cualidad de las partes es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, por lo cual debe ser atendido incluso de oficio por los Jueces (Vid. SCC del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. No. 15-211); de esta manera, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Siguiendo a Couture:
“Las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho. No procuran la depuración de los elementos formales de juicio, sino que constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado (…) Se, trata en resumen, de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda (…) Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace innecesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho”. (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, págs. 113-115).

Partiendo de lo previamente transcrito, entiende esta sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, por lo que la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las excepciones dilatorias y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos.
Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, esta sentenciadora estima prudente revisar si el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, detentaba o no cualidad para intentar el presente juicio, y en tal sentido observa que en el libelo que encabeza las presentes actuaciones, se pretende el desalojo de un local identificado como Lote A-1, de aproximadamente ciento cuatro metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros (104,53 mts2), situado en el sector denominado “Pueblo Abajo”, con frente a las calles “Bolívar” y “Ricaurte” de la población de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, afirmando de manera expresa ser el “propietario” del referido inmueble, y que actuando bajo esa condición, notificó a la arrendataria del local comercial, sociedad mercantil INVERSIONES EL PARAÍSO DEL TUY 9669, C.A., de las cuentas bancarias en las cuales se recibiría el canon locativo pactado.
Ahora bien, en la oportunidad para contestar la demanda, la empresa demandada sostuvo que se encuentra arrendada en el inmueble objeto del litigio desde el año 1993, mediante contractos celebrados con la sociedad mercantil INVERSIONES VENUS, C.A., de la cual forma parte como accionista el hoy demandante, ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA; aduciendo además, que la prenombrada empresa es a quien le pertenece el inmueble tantas veces mencionado. Así las cosas, a fin de determinar si el demandante detenta o no cualidad para intentar la presente acción, es de precisar que conjuntamente al escrito libelar, cursa DOCUMENTO DE LOTIFICACIÓN protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de diciembre de 2021, bajo el No. 32, folio 101 del Tomo 17, a través del cual el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, realiza el reparcelamiento de un lote de terreno de su propiedad, según documento protocolizado ante el referido registro en fecha 01 de marzo de 2007, bajo el No. 50, Tomo 16, protocolo primero, quedando identificado un lote de terreno como “Lote A-1” con un área total de ciento cuatro metros cuadrados (104 mts2), y con las siguientes bienhechurías “(…) una cava cuarto de 3.55 metros de ancho por 4,7 metros de largo; una escalera para subir a la futura placa y un Baño (sic) debajo de la misma de 1.96 metros d (sic) ancho por 2,12 de largo (…)” (ver folios 11-16 del expediente).
No obstante, si bien se puede inferir que del referido instrumento el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, es propietario del inmueble objeto del presente juicio de desalojo, esta superioridad no puede pasar por alto que cursa a los autos, DOCUMENTO DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de abril de 2016, bajo el No. 47, Tomo 83, folios 141 al 143, a través del cual el hoy demandante, manifestó que: “(…) doy en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil INVERSIONES VENUS 2010, C.A. (…) un inmueble de mi exclusiva propiedad, constituido por un lote de terreno y las bienhechurías allí asentadas ubicadas en el lugar denominado “Pueblo Abajo”, con frente a las calles “Bolívar” y “Ricaurte” de la población de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) con una superficie de SEISCIENTOS VEINTISIETE METROS CUADRADOS (627m2) (…)” (ver folios 141-145 del expediente).
Aunado a lo anterior, esta alzada evidencia por notoriedad judicial que en fecha 02 de agosto de 2024, se dictó sentencia definitivamente firme en la causa signada con el No. 24-10.158 (de la nomenclatura interna de este juzgado), contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoara el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, contra la sociedad mercantil INVERSIONES VENUS 2010, C.A., en la cual el actor pretendió resolver el contrato de compra venta celebrado con la empresa demandada, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de abril de 2016, inserto bajo el No. 47, Tomo 83, folios 141 al 143, sobre el inmueble constituido por un lote terreno y las bienhechurías allí asentadas ubicadas en el lugar denominado "Pueblo Abajo" con frente a las calles Bolívar y Ricaurte de la población de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, inscrito con el número de Catastro Municipal 1.043, con una superficie de seiscientos veintisiete metros cuadrados (627 mts²); no obstante, este órgano jurisdiccional, declaró sin lugar la pretensión libelar por cuanto la parte demandante “(…) no demostró que la parte demandada haya incumplido con sus obligaciones adquiridas (…)”.
Así las cosas, esta juzgadora puede entonces advertir que el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, ciertamente dio en venta a la empresa INVERSIONES VENUS 2010, C.A., el inmueble sobre el cual se encuentra el local comercial cuyo desalojo persigue en el presente juicio mediante documento autenticado en fecha 25 de abril de 2016, y si bien posteriormente, pretendió resolver el contrato por la vía judicial, tal pretensión fue declarada sin lugar, teniendo entonces plena validez y eficacia jurídica dicha negociación, independientemente de que el documento de propiedad del inmueble in comento no se encuentre debidamente protocolizado, puesto que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 098 del 21 de marzo de 2023, indicó respecto a los efectos de los contratos de compra venta de inmuebles que no hayan sido protocolizados, lo siguiente:
“(…) De conformidad con lo anteriormente transcrito, en aquellos actos traslativos de propiedad de inmuebles en los que se omita la formalidad de registro del contrato de venta, igualmente opera: 1) el perfeccionamiento de la convención; 2) la transmisión de la propiedad del inmueble y; 3) la posibilidad de que el adquirente invoque y haga valer la titularidad de su derecho frente a terceros; quedando limitados únicamente frente a aquellos terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
En tal sentido, la Sala dejó sentado que en dichos casos, el derecho de propiedad no se adquiere por la protocolización o registro del contrato de venta, sino por el consentimiento legítimamente manifestado entre las partes, pues, el incumplimiento de dicha formalidad, se insiste, no impide el ejercicio de la propiedad frente a terceros, excepto los terceros.
Ahora bien, en el caso sometido a examen, el documento de compraventa fue efectivamente autenticado, por lo que surte efecto entre las partes y frente a los terceros que no hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble, por lo que consideró erróneamente el juez que el inmueble no es propiedad de la parte demandada (…)”

De esta manera, conforme a las consideraciones anteriormente mencionadas, se puede entonces determinar que la sociedad mercantil INVERSIONES VENUS 2010, C.A., es propietaria del inmueble constituido por un lote terreno y las bienhechurías allí asentadas ubicadas en el lugar denominado "Pueblo Abajo" con frente a las calles Bolívar y Ricaurte de la población de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, inscrito con el número de Catastro Municipal 1.043, con una superficie de seiscientos veintisiete metros cuadrados (627 mts²), sobre el cual se encuentra el local comercial cuyo desalojo se pretende en el presente juicio, y no el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, como así lo afirmo en el escrito libelar, todo esto conforme al contrato de compra venta celebrado entre los prenombrados, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de abril de 2016, inserto bajo el No. 47, Tomo 83.- Así se establece.
No obstante a lo anterior, es de advertir que no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender; sin embargo, a fin de que un tercero pueda arrendar un inmueble, se necesita para ello que exista un consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, de lo contrario, surgiría una falta de legitimación para suscribir contratos de arrendamiento, tal y como así lo estableció el legislador en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuya norma establece lo siguiente:
Artículo 6.- “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no (…)”. (Resaltado añadido)

En relación a la citada norma y la legitimación para suscribir contratos de arrendamiento de local comercial así como para solicitar el desalojo de los mismos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 22 de noviembre de 2021, en sentencia Nro. 682, ratificada por la misma Sala en sentencia del 21 de junio de 2024, expediente No. 24-182, expresó que: “(…) el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir propietario, administrador o gestor del mismo, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones (…) no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación no tendrá legitimidad para solicitar el desalojo (…)” (resaltado añadido). Aunado a ello, la referida Sala en sentencia No. 142 del 10 de abril de 2023, caso: Inversiones Mister Bread, C.A., contra Desarrollos 33, C.A. y otra, expediente No. 22-532, afirmó lo siguiente:
“(…) Ahora bien, de conformidad con los razonamientos precedentemente expuestos y de acuerdo con el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial se ratifica que el sujeto legitimado para suscribir contratos de arrendamientos son el propietario, administrador o gestor del inmueble objeto de arrendamiento y por vía de consecuencia, será este el que suscribe el contrato el que está legitimado para solicitar el desalojo, lo que por argumento en contrario el que no aparece en el contrato de arrendamiento o no es parte del mismo suscrito no podrá, en consecuencia no estará legitimado para solicitarlo.
En tal sentido, es de observar que el juez de alzada en el análisis del alegato referido a la falta de cualidad activa incurrió en la falta de aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, así como del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, pues quedo evidenciado que en el contrato de arrendamiento objeto de las presentes acciones específicamente de la acción de desalojo, no fue suscrito por el actor es decir, por el solicitante del desalojo quien es LA ADMINISTRADORA SIVANA 77 C.A., sino por DESARROLLO 33 C.A., tampoco consta que hubiera una cesión de derechos en cuanto a la al contrato de arrendamiento que firmaran DESARROLLOS 33 C.A. con INVERSIONES MIETER BREAD C.A. en consecuencia, evidencia esta Sala Civil que ADMINISTRADORA 77 C.A. no tiene la legitimidad para intentar la presente acción de desalojo de local comercial, razón por la cual esta debe ser declarada INADMISIBLE. Y así se decide (…)” (resaltado añadido).

De acuerdo con lo anterior, los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con el carácter de propietario, administrador o gestor del inmueble, no tienen legitimidad para solicitar el desalojo del mismo; así las cosas, subsumiéndonos en el presente caso, se observa que el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, afirmó haber celebrado un contrato verbal de arrendamiento con la empresa demandada, indicando ser el propietario del inmueble arrendado, sin embargo, se observa que en el decurso del proceso intervino la sociedad mercantil INVERSIONES VENUS 2010, C.A., a fin de consignar demanda de tercería contra las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 17 de febrero de 2025, fundamentada en el numeral 1° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, indicando que“(…) el demandante alega de forma equívoca la existencia relación arrendaticia y una inexistente propiedad, cuando realmente se trata de artificios destinado a lesionar la empresa INVERSIONES VENUS 2010, C.A., con esta aseveración de único propietario está desconociendo el contenido del Código Civil venezolano y hasta el texto constitucional, incluso no tendría sentido la presente demanda si asegura que la parte accionante es la propietaria del inmueble si en tal virtud éste trasmitió la propiedad del mismo (…)” (subrayado añadido).
Aunado a lo anterior, evidencia esta juzgadora que ante tales afirmaciones, el apoderado judicial del demandante, omitió realizar defensa alguna, es decir, se abstuvo de indicar si ciertamente había o no enajenado la propiedad del inmueble arrendado, o si tenía autorización del propietario para arrendar el mismo, limitándose a insistir en lo expuesto en el escrito libelar, demostrándose con ello una clara actitud de desidia de la parte actora de suministrar la verdad de los hechos, siendo éste un deber, aunque no lo imponga un texto expreso del Código, ya que el deber de decir la verdad existe, por cuanto configura una obligación de la conducta humana.
Por consiguiente, conforme a lo antes delatado se puede determinar sin lugar a dudas, que el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, no demostró ser actualmente el propietario del inmueble arrendado, ni haber celebrado algún contrato de arrendamiento verbal ni escrito con la parte demandada sobre el inmueble objeto del litigio, por el contrario, quedó evidenciado que el lote de terreno y las bienhechurías sobre él mismo construidas, incluyéndose las del local comercial cuyo desalojo se pretende, fueron enajenados a la tercera interviniente, sociedad mercantil INVERSIONES VENUS 2010, C.A., evidenciándose de los actos procesales que la prenombrada empresa intervino en el presente proceso a fin de enervar la pretensión libelar, indicando que el actor se equivoca al pretender alegar una relación arrendaticia entre la parte demandada y su persona, y menos aún ser el propietario del inmueble.
En este sentido, el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, para poder tener el derecho de arrendar el local comercial descrito en el escrito libelar, imperativamente tenía que ser propietario, administrador o gestor del bien inmueble, observándose de los autos que si bien el prenombrado intentó la presente demanda bajo la afirmación de que es el “propietario” del inmueble, quedando tal aseveración plenamente desvirtuada en el proceso, y como quiera que, la verdadera titular del derecho de propiedad del lote de terreno sobre el cual ejerce su actividad comercial la empresa demandada, no indicó en el decurso del juicio que fuere otorgado autorización alguna al prenombrado para actuar como administrador o gestor del mismo, puede inexorablemente concluirse que el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA), no tenía legitimidad para celebrar contrato de arrendamiento alguno sobre dicho inmueble, y por consiguiente, no ostenta cualidad para intentar el juicio bajo análisis, por no haberse demostrado ¬-se repite- su condición de propietario, administrador o gestor del inmueble cuyo desalojo se pretende, lo cual conlleva forzosamente a esta alzada a declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda incoada; tal y como se dispondrá en la parte dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
Ahora bien, esta alzada no puede pasar por alto el grave desorden procesal ocurrido en la sustanciación del presente juicio por parte del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, a cargo del juez Asdrúbal Bonillo, quien no sólo ignoró los criterios jurisprudenciales sostenidos por el alto juzgado del país, sino además generó en el proceso múltiples situaciones de manifiesta injusticia que afecta directamente la imagen del Poder Judicial por la actuación de los jueces de la República ante la ciudadanía, en el ejercicio de su función jurisdiccional, la cual se ejerce por control y mérito de los ciudadanos y ciudadanas y se imparte en nombre de la República y por autoridad de la ley, en conformidad con lo estatuido en el artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así, se verificó en el caso sub examine que el prenombrado juez conocedor del asunto, permitió la intervención de un tercero en el juicio principal como un litisconsorte, violando el principio de la legalidad procesal, y quebrantando el artículo 49 constitucional, generando un caos en los lapsos o plazos procesales siguientes, causándole indefensión a las partes dentro del proceso; además, se verificó que vencida la oportunidad para que las partes promovieran sus elementos probatorios, el juez mencionado dictó un acto señalando que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, ignorando que la parte demandada conjuntamente al escrito de contestación a la demanda, promovió la declaración testimonial de los ciudadanos que allí indicó, los cuales debían ser evacuados en la oportunidad de celebrar la audiencia de juicio, lo cual no ocurrió, evidenciándose la falta de revisión minuciosa por parte del juez de la causa a las actuaciones procesales sometidas a su conocimiento.
Aunado a esto, se observa que en la sentencia recurrida, si bien el a quo advirtió la falta de cualidad de la parte demandante, declaró “SIN LUGAR” la demanda, indicando a su vez que el “(…) al no haber sido acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento, resulta improcedente invocar esta causal, ya que la falta de pago presupone la existencia de una obligación contractual válida (…)”, con lo cual no sólo incurre en el vicio de incongruencia, sino además transgrede del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al no ceñirse a la naturaleza de la acción deducida, por cuanto no le correspondía pronunciarse sobre algún juzgamiento del mérito del asunto, sobre la titularidad del derecho o sobre la procedencia o no de la demanda, motivado a que advirtió la falta de cualidad activa, lo que impide a los jueces entrar a conocer el fondo de la controversia.
Siendo esto así, esta superioridad no puede pasar por alto la censurable conducta del juez Asdrúbal Bonillo, a quien le realiza un severo llamado de atención, por haber incurrido repetidamente en errores judiciales producto del grave desconocimiento de los procesos civiles previstos en el ordenamiento jurídico, por lo cual se le EXHORTA a que sea más cuidadoso en los asuntos sometidos a su conocimiento, a los fines de evitar actuaciones como las aquí advertidas que afecten la tutela judicial efectiva, el debido proceso y el derecho a la defensa.- Así se precisa.

VI
DISPOSITIVA.
Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio GINO GAVIOLA ALEGRÍA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de noviembre de 2025, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; por consiguiente, se declara INADMISIBLE la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoara el ciudadano JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ARTEAGA, contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL PARAÍSO DEL TUY 9669, C.A., todos plenamente identificados, al advertirse la falta de cualidad activa en el presente juicio.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas del recurso.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Cúa.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinte (20) días del mes de abril del año dos mil veintiséis (2026). Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA ACC,

SECHELL DUQUE.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y media de la mañana (08:30 a.m.).
LA SECRETARIA ACC,

SECHELL DUQUE.

ZBD/SD*
Exp. Nº 25-10.392