REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, CONSTITUCIONAL, MERCANTIL, TRÁNSITO, MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR. AÑOS: 215° Y 166° I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DEMANDANTE: ROSAULYS CLARET RENDON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.037.055. APODERADO JUDICIAL: ANAJULIA DEL CARMEN VILLAMIZAR, abogada en ejercicio inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 224.734. DEMANDADO: JEANETTE DEL CARMEN ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.674.045, abogada en ejercicio y actuando en su representación judicial. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA. SENTENCIA: INTERLOCUTORIA. EXPEDIENTE Nº FH17-V-2025-000010 II ANTECEDENTES Se presenta escrito de demanda y sus anexos en fecha dieciocho (18) de diciembre de 2025, por ante la U.R.D.D. No Penal, y que por distribución le correspondió a este Tribunal conocer de la presente demanda; contentivo de cincuenta y seis (56) folios útiles, suscrito por la abogada en ejercicio ANA JULIA DEL CARMEN VILLAMIZAR, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 224.734; actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana ROSAULYS CLARET RENDON, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad NºV-24.037.055; mediante la cual presentó la demanda por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA en contra de la ciudadana: JEANETTE DEL CARMEN ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.674.045, de conformidad con lo establecido en los artículos1.159, 1.160, 1.167, 1.257, 1.258, 1.264, 1.271 del Código Civil. (Folio 01 al 05). Se consignó con el libelo de la demanda los siguientes recaudos: - Constante de tres (03) folios útiles, copia simple de documento poder notarial apostillado de representación, administración y disposición. (Folio 06 al 08). - Constante de seis (06) folios útiles, documento de opción compra venta notariado. (Folio 09 al 14). - Constante de doce (12) folios útiles, copia certificada fotostática del documento de propiedad. (Folio 15 al 26). - Constante de siete (07) folios útiles, copia certificada de certificado de solvencia de sucesiones ante el SENIAT. (Folio 27 al 33). - Constante de diecisiete (17) folios útiles, copia certificada de cesión de derecho con valor estimado.(Folio 34 al 50). - Constante de cinco (05) folios útiles, aclaratoria ante el Registro Público Subalterno de Puerto Ordaz. (Folio 51 al 55). - Constante de un (01) folio útil, copia simple de cédula de identidad de las partes. (Folio 56). En fecha 19/12/2025 este Tribunal le da entrada a la presente causa. (Folio 57). En fecha 08/01/2026este Despacho Judicial admite la demanda en cuanto ha lugar y derecho y ordena darle el curso legal correspondiente, en ese sentido ordena emplazar a la ciudadana JEANETTE DEL CARMEN ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N.º V-11.674.045. (Folio 58 y 59). En fecha 14/01/2026 la Apoderada Judicial de la parte demandante pone a disposición del ciudadano Alguacil de este Tribunal los emolumentos necesarios para la práctica de la citación. (Folio 60). En fecha 15/01/2026 el ciudadano alguacil de este Despacho Judicial deja constancia que la Apoderada Judicial de la parte demandante coloco a su disposición los medios y recursos necesarios para la práctica de la citación. (Folio 61). En fecha 20/01/2026 el ciudadano alguacil de este Juzgado deja constancia de haber consignado boleta de citación dirigida ala ciudadana JEANETTE DEL CARMEN ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N.º V-11.674.045, debidamente firmada. (Folio 62 y 63). En fecha 02/03/2026 se recibe escrito suscrito por la ciudadana JEANETTE DEL CARMEN ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N.º V-11.674.045, debidamente asistida por el abogado ROGER GONZÁLEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 32.334, donde promueven cuestiones previas. (Folio 64 al 68). En fecha 09/03/2026 se recibió escrito de contestación de cuestiones previas suscrito por la abogada ANAJULIA DEL CARMEN VILLAMIZAR, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 224.734. (Folio 69 al 74). En fecha 16/03/2026se recibe escrito de promoción de pruebas de las cuestiones previas, suscrito por la ciudadana JEANETTE DEL CARMEN ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N.º V-11.674.045, debidamente asistida por el abogado ROGER GONZÁLEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 32.334. (Folio 75 y 76). En fecha 20/03/2026 se recibió escrito de promoción de pruebas suscrito por la abogada ANAJULIA DEL CARMEN VILLAMIZAR, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 224.734. (Folio 77 al 79). III MOTIVACIÓN SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS En la oportunidad de contestación de la demanda, la parte demandada, opuso la cuestión previa establecida en el artículo 346 numeral 11º del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos, se cita textualmente: “Promovemos la cuestión previa prevista en el Ordinal Once del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al "LA PROHIBICION DE LA LEY de admitir la ACCION PROPUESTA, O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLAPOR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA". Ciudadano Juez, en fecha el 11 de noviembre del 2025 celebre con la parte actora un CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, autenticado en documento de Opción Compra Venta anotado bajo el número 41 Tomo 47 Folio 184 hasta el 190-por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar; que tenía por objeto un bien inmueble destinado a vivienda constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el No.306-43A - 27, situada en el Sector B, manzana UD-306 43A, Conjunto Residencial El Caimito Puerto Ordaz Estado Bolívar. Desde la fecha de suscripción del contrato ocupo dicho inmueble como vivienda y habitación de mi grupo familiar, ya que me fue entregado para tal fin. Este inmueble comercializado en el mercado secundario que me fue entregado; hoy la vendedora pretende resolver el contrato y el desalojo del inmueble mediante demanda que en su escrito libelar contiene el siguiente petitorio: "Con fundamento a todo por las consideraciones anteriores también de hecho derecho y jurisprudencial en nombre de mi representada procedo a demandar como en efecto lo hago a la ciudadana JEANETTE DEL CARMEN ARIAS LYNCH, venezolana mayor de edad soltera de este domicilio y titular de la cédula entidad N° V-11.674.045 correo electrónico alexrivas93137@gmail.com, número de contacto: 0412-330615 por resolución de contrato de opción compra venta para que convenga o sea condenada por este tribunal a: PRIMERO a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA autenticado ernpresa 1 de noviembre 2025 por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz Estado Bolívar quedando anotado bajo el número 41, Tomos 47 Folio 184 hasta el 190. SEGUNDO: Por consecuencia y efecto de la resolución de referido contrato y la cláusula novena se ordene la inmediata desocupación del inmueble destinado a vivienda constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguicia con el número 306-43A 27 Número Catastral Provisional 07-01-01-06-306-115-43-27-01 ubicada en la manzana número UD 306 43A situada en el conjunto residencial EL CAIMITO sector B en terrenos de la Unidad de Desarrollo 306(UD-306) AL NORTE de la Avenida Caroní en Ciudad Guayana Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar dicha parcela tiene una superficie aproximada de (256,32mts2), siendo sus linderos NORESTE En treinta metros con treinta contímetros cuadrados(30,30mts) con la parcela número 306-43A -26, SURESTE: En nueve metros (9mts) con la calle 5; SUROESTE: En Veintiséis metros con setenta y seis centímetros (26,76mts) con la parcela número 306-43A - 28 NOROESTE: En Nueve metros con sesenta centímetros (9,60mts) con la parcela número 306-43A-29 y su entrega a mi representada. Como se puede observar, la parte actora pretende la desocupación o desalojo del inmueble que ocupo como vivienda de mi grupo familiar. La acción ejercida pretende la desposesión del inmueble e interrumpir la posesión legitima que del inmueble estoy ejerciendo sin haberse agotado el procedimiento previo establecido en el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACION ABITRARIA DE VIVIENDA, que en su articulado reza: Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarlos de bienes inmuebles destinados a viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante as cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. Articulo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en Ics artículos subsiguientes. Este procedimiento administrativo previo se encuentra pautado en los articulos 6, 7, 8 y 9 ejusdem. Articulo °10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionules competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. Este último dispositivo legal contiene un obstáculo para el acceso a la justicia en garantic del debido proceso y de orden público por su naturaleza social e impide el ejercicio de la acción que comporte la desocupación de un inmueble destinado a vivienda sin su previo cumplimiento. De esta forma se configura una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Una demanda presentada en contravención al referido decreto es contraria al orden público e impide el acceso a la justicia por disposición expresa de la ley. Lo que conlleva a una inadmisibilidad de la pretensión conforme al artículo 346 Ordinal 11 en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que expresamente preceptúa: "Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, 'a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos." Por último, solicitamos que el presente escrito de CUESTIONES PREVIAS, sea se agregado a los autos contentivos de este expediente y forme parte integral de la defensa de la parte demandada y pido sea declarada con Lugar. Acto seguido, la parte demandante, presentó escrito de contradicción a tales cuestiones previas opuestas indicando que, en los juicios de resolución de contrato de opción a compra venta no debe aplicarse el indicado contenido del decreto ley, tal como sigue: “Ciudadana Jueza, en este acto procedo a rechazar, negar y contradecir la cuestión previa del Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la accionada la ciudadana JEANETTE DEL CARMEN ARIAS LYNCH, con fundamento en los siguientes motivos de hecho y de derecho: Según lo previsto en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, contradigo en todo y cada una de sus partes lo alegado, ya que no es cierto en los términos siguientes: Contradigo de manera formal lo afirmado por la parte actora, como ya se dijo "...que la acción ejercida pretende la desposesión del inmueble e interrumpir la posesión legitima que del inmueble estoy ejerciendo sin haberse agotado el procedimiento previo establecido en el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA..." (Fin de la cita y negrillas mías). Tales afirmaciones carecen de fundamento jurídico y evidencian una clara intención de confundir a este honorable tribunal, está trayendo a colación figuras que no existen, ya que la demandada está gozando del inmueble sin haber pagado su precio, estamos en presencia del incumplimiento de una relación contractual y la necesidad de proteger los derechos de mi representada. Es de destacar, que con la presente demanda estamos solicitando la Resolución del Contrato de Opción Compra Venta, con todas sus consecuencias por su incumpliendo que son el cobro de la cláusula penal con el cronograma de pagos y como accesorio del efecto de la resolución la desocupación del inmueble como consecuencia de la resolución contractual, dado que la demandada siempre con con las facilidades necesarias para adquirir el inmueble, conversaciones y acuerdos de manera privada y finalmente formalizada para terminar incumpliéndolo como en reiteradas oportunidades lo ha hecho y lo continua haciendo. Por ello esto versa como una acción civil contractual entre las partes y no un procedimiento de arrendamiento, ya que su ilegitima ocupación deriva de la promesa de compra del inmueble que es de la legítima propiedad de mi mandante. Tal como es reconocido por la parte demandada en su escrito. De lo cual se desprende que lo pactado obliga a las partes y las obligaciones deben ser cumplidas con la precisión de la Ley que la ampara. La doctrina insiste en que las partes al firmar convención contractual, se someten voluntariamente al rigor de las obligaciones que se han autoimpuesto, generando un vínculo del derecho del cual nadie puede sustraerse o modificar unilateralmente, garantizando así la seguridad y la previsibilidad de las transacciones. La transcendencia de este principio radica en la exigencia del cumplimiento exacto en modo, tiempo y lugar. En el artículo 1.167 del Código Civil, el legislador estableció que: "...En el contrato bilateral, si una de la partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello..." (Fin de la cita y negrillas mías). En este sentido, en el Código Adjetivo se prohíbe acumular pretensiones que se excluyan mutuamente, es decir, aquellas no pueden subsistir de manera simultánea, porque sus efectos jurídicos son incompatibles tanto en la lógica como en la práctica. Ciertamente, el planteamiento en conjunto de la resolución de contrato de compra venta, la devolución del inmueble y la indemnización por daños, no configura una inepta acumulación en el sistema procesal venezolano, por lo que reunir en la solicitud estas peticiones resulta admisible, porque tanto la restitución del inmueble como la indemnización dineraria, constituyen consecuencias lógicas y jurídicas propias de la resolución de contrato de compra venta. Adicionalmente, existe conexidad porque todas derivan del mismo título y de la misma causa que es la resolución del Contrato por el incumplimiento del mismo. I. IMPROCEDENCIA POR INAPLICABILIDAD DEL DECRETO 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. La parte demandada pretende paralizar el proceso alegando que no se agotó el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio con competencia en vivienda. Sin embargo, dicha defensa es improcedente, alegando que la presente acción no puede ser admitida por existir una supuesta prohibición legal derivada del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. La ocupación inicial del inmueble por parte de la demandada se materializa mientras se adelantaban conversaciones y negociaciones para la eventual compra del inmueble, situación que tras varios intentos se formalizo mediante el Contrato de Opción Compra venta. Por lo tanto, interpretar extensivamente el Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas para proteger el incumplimiento de obligaciones contractuales implicaría una vulneración del derecho de propiedad consagrado en el artículo 115 de la Constitución Bolivariana de Venezuela. Tal alegato carece de fundamento jurídico y debe ser declarado SIN LUGAR por este honorable tribunal. Por las siguientes razones: 1. Exclusión de la Naturaleza Contractual: La relación que nos ocupa nace de un Contrato de Opción Compra-Venta eminentemente contractual, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2025 (Notaría Segunda de Puerto Ordaz, Anotado N° 41, Tomo 47). Este negocio jurídico no constituye una relación arrendaticia, ni de comodato, ni de ocupación precaria bajo el espíritu del Decreto Ley de Desalojos Arbitrarios. 2. Efectos Restitutorios de la Resolución: La acción principal es la Resolución de un Contrato de Opción de Compra Venta. Dicha acción tiene su fundamento en el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la parte demandada, específicamente el incumplimiento en el pago de las cuotas pactadas en el referido contrato. Conforme al Artículo 1.167 del Código Civil, la resolución comporta la restitución de las prestaciones, incluyendo la entrega del inmueble objeto de la opción, es decir retrotraer las cosas al estado inicial antes de la contratación que aquí se pide su resolución por incumplimiento. No estamos ante un desalojo arbitrario, sino ante el restablecimiento del derecho de propiedad vulnerado por el incumplimiento de la opcionante compradora. 3. Por tanto, la presente acción no constituye una acción de desalojo derivada de una relación arrendaticia, ni de comodato, ni deocupaciòn irregular, sino una consecuencia jurídica derivada del incumplimiento de una relación contractual de naturaleza civil”. IV ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN Visto el contenido del escrito de cuestiones previas presentado por la abogada en ejercicio JEANETTE DEL CARMEN ARIAS, actuando en su representación mediante el cual opuso las cuestiones previas establecidas en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora considera oportuno dilucidar que las cuestiones previas son mecanismos de defensa que dispone el demandado para exigir que se subsane algún vicio dentro del proceso o en su defecto se deseche la demanda por existir algún impedimento de la ley para proseguir con la Litis. Dichas cuestiones previas se encuentran contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que establece: “…1° La falta de jurisdicción del juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia. 2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. 3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. 4° La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado. 5° La falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio. 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. 7° La existencia de una condición o plazo pendientes. 8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. 9° La cosa juzgada 10° La caducidad de la acción establecida en la ley. 11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…” En lo que respecta a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (CPC), relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, es imprescindible precisar que esta figura se refiere de manera exclusiva a la caducidad de origen legal o ex lege, es decir, aquella cuyo lapso está expresamente previsto en una norma. El procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, página 71, relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, apuntó lo siguiente: “(…) en la 11º cuestión previa, concerniente a la prohibición de la ley de admitir la demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca.” En este sentido, sobre la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21/02/2001, con ponencia de la Magistrada Yolanda Jaimes Guerrero, expediente 15121, estableció: “En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito. En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas, sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.” (Negrillas del Tribunal). En este orden de ideas, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 08/12/2002, con ponencia de la Magistrada Yolanda Jaimes Guerrero, expediente Nº 0827, estableció lo siguiente: “Ese dinamismo que implica interpretar progresivamente las decisiones jurisprudenciales a cada caso sometido a controversia, dentro de los elementos límites que garanticen la uniformidad de la misma en casos análogos para ofrecer mayor seguridad jurídica, se convierte en razón legitimadora para que esta Sala Político-Administrativa, reinterprete en el presente caso, el enunciado contenido en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa, a la prohibición de la Ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. Así aprecia esta Sala que cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda. … Omissis… Sin embargo, entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá –sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. (…)” (Negrillas y Subrayado del Tribunal). En concordancia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27/04/2001, con ponencia del MAGISTRADO CARLOS OBERTO VÉLEZ, expediente Nº 00-405, ratifico el siguiente criterio: “(…) La segunda, del 14 de agosto de 1997, caso Eduardo A. Rumbos Castillo contra Corporación Venezolana de Guayana, expediente N° 12.090, sentencia N° 542, que estableció: “...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...” (Negrillas y Subrayado del Tribunal). De los criterios doctrinales y jurisprudenciales anteriormente expuestos, se colide que la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 norma adjetiva civil, va dirigida a prohibir la tramitación de ciertas acciones en un proceso judicial, en razón de que existe explícitamente una norma en el ordenamiento jurídico que prohíbe admitir la acción. La parte demandada fundamenta su defensa en la necesidad de agotar la vía administrativa previa a la judicial, alegando que, por tratarse de un inmueble destinado a vivienda, la acción de cumplimiento de contrato debe seguir el procedimiento administrativo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para ello promovió a su favor el mérito favorable de los autos que emergen del expediente, siendo que tal como se indicó en el auto de admisión de pruebas, que el principio de la comunidad de la prueba rige de oficio en el sistema procesal venezolano, siendo obligación ineludible de este Juzgador valorar los elementos de convicción que reposan en el expediente al momento de dictar la sentencia de que se trate. El Decreto-Ley invocado tiene como objeto la protección de sujetos específicos: arrendatarios, comodatarios, ocupantes o usufructuarios. Sin embargo, en un juicio de resolución de contrato de opción de compra-venta, la relación jurídica no nace de un arrendamiento, sino de una promesa bilateral de venta. La Sala de Casación Civil ha dejado sentado que el agotamiento de la vía administrativa ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDA (SUNAVI) es un requisito exigible para las demandas derivadas de relaciones arrendaticias. Al tratarse de un contrato de opción de compra-venta, no es aplicable la normativa de los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ni el procedimiento previo del Decreto contra el Desalojo Arbitrario; se cita un extracto de la sentencia sentada por la máxima sala de nuestra jurisdicción civil, al determinar en fecha 09/06/2021, en el expediente Nº 20-005, lo siguiente: “Aunado a lo anterior, la Sala estima necesario dejar sentado lo contemplado en la sentencia N 17-116 de fecha 21 de junio de 2017, Exp. N 2017-000116, caso: juicio por cumplimiento de contrato de opción compra venta, incoado por los ciudadanos Pedro Ramón González Salazar y Nilda Josefina Alcalá de González, contra el ciudadano Carlos Julio Calzadilla Núñez,en cuanto al agotamiento del procedimiento administrativo previo en el marco de los juicios por cumplimiento contrato de opción de compra venta, en los casos de desalojo de vivienda principal, en la cual se sostuvo el siguiente criterio imperante: Se colige del texto de la recurrida supra transcrito, que el juzgador de alzada declaró la inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato de opción compra venta, aduciendo que de acuerdo con lo alegado por el demandado y la tercera interviniente -cónyuge del demandado-, los accionantes no había cumplido con la etapa administrativa previa que indica el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, antes de accionar la vía administrativa, lo cual podría comportar la desocupación del inmueble, y siendo esta la vivienda principal de los demandados, el juzgador de alzada consideró que la actora no cumplió con el tercer requisito previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, determinando la consecuencia jurídica ya conocida. (…) Una vez ello, y señalizado como fuere lo supra expuesto, se estima adecuado traer a colación la norma pertinente al caso de marras, las cuales están contenidas en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N 39.668 del 6 de mayo de 2011, el referido artículo establece: Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes . Con relación a la norma legal arriba señalada, resulta claro que la misma de manera genérica precisa la necesidad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal. En tal sentido, y como fuera apuntado supra, la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, realizó un análisis vasto y específico, en el cual se precisa la solución jurídica pertinente en las demandas por cumplimiento de contratos de opción compra venta, en contraste con la norma legal prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojos y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, la cual busca conciliar la justicia y garantizar el control legal de los fallos proferidos en instancia, sobre las reflexiones constitucionales que alberga nuestra Carta Política, siempre contemplando un equilibrio entre los justiciables para alcanzar la justicia material que entraña el Estado Social de derecho y de justicia. Señalado lo anterior, observa esta Sala, que en el caso de especie, la demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción compra venta, en el cual los demandantes compradores, exigen al vendedor, ciudadano Carlos Julio Calzadilla Nuñez, de acuerdo con su escrito libelar, a que éste cumpla con su obligación contractual , la cual, no es otra que, la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. Cabe resaltar, que no se trata de un cumplimiento de contrato definitivo de compra venta, como pretende justificarlo el ad quem, sino de opción de compra venta. En tal sentido, cónsono como resulta con la doctrina emanada de este Alto Tribunal, la petición demandada por los compradores, se contrae a una obligación de hacer por parte del demandado - vendedor, quien de no cumplir de manera voluntaria, sólo permite al juzgador cogniscente, decretar el cumplimiento demandado, es decir única y exclusivamente el otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar , sin que su decisión involucre la desposesión del inmueble... . (Negrillas y subrayado del texto). De modo que en forma clara y precisa este Alto Tribunal, dejó establecido que en casos como el sub iudice, es decir, los referidos al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, solo faculta al juez acondenar una obligación de hacer, lo cual no conlleva bajo ningún supuesto el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, ya que lo que se pretende o lo demandado en el presente caso es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, en cuyo caso de ser procedente por la naturaleza del mismo, el veredicto se circunscribiría a ordenar la materialización de la celebración del contrato de compra venta, conforme con los extremos de ley, en virtud de su naturaleza, por consiguiente, en modo alguno dicho cumplimiento se corresponde con la entrega del inmueble. Bajo estas premisas, el juez de la recurrida fue acertado al no declarar la inadmisibilidad de la demanda, por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento administrativo previo para solicitar el desalojo del inmueble, máxime cuando este Alto Tribunal, ha sido enfático, en relación con la potestad de los jueces, in límine litis, de inadmitir las demandas con motivo que la mismas, sean contrarias a alguna disposición expresa de la ley, por cuanto pueden desacertadamente resolver cuestiones de fondo, contraviniendo el principio pro actione, en consecuencia, el derecho a la tutela judicial efectiva, de lo cual se desprende que el juez en su labor interpretativa de los principios procesales relativos a la admisibilidad debe necesariamente favorecer el acceso a los ciudadanos a los órganos de administración de justicia, jurisdiccionales, en pro al derecho a la defensa y al debido proceso . En relación con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales consagran la obligatoriedad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya ejecución implique la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal, como fue establecido por los precedentes judiciales supra transcritos, las demandas por cumplimiento de contrato de opción compra venta, no comportan una declaratoria de entrega material de un inmueble destinado a la vivienda principal, y por consiguiente, no le es aplicable la normativa, prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, de lo cual se infiere que el presente caso en el cual se demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble, no le es aplicable el referido decreto, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta. Y en modo alguno implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble. En consecuencia, se reitera en el caso sub iudice el ad quem, decidió conforme a derecho, ajustado a la doctrina de esta Sala, aún cuando efectivamente no se pronunció sobre el alegato de la parte demandante, en cuanto al agotamiento de la vía administrativa, dicha omisión no afecta el dispositivo del fallo, en virtud del principio constitucional según el cual no se sacrificará la justicia por formalidades inútiles. Así se establece. Tal como determinó la citada sentencia, si el contrato no estipula el pago de un canon de arrendamiento ni una relación de alquiler paralela, no existe el presupuesto básico para que la Superintendencia SUNAVI tenga competencia, a través de esta sentencia se ha aclarado que "no es aplicable la normativa establecida en el artículo 94 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en la presente acción" si la relación es estrictamente de opción de compra-venta. La acción de resolución de contrato en términos generales busca la disolución del vínculo obligacional debido al incumplimiento de una de las partes. No es una acción de desalojo autónoma Ahora bien, del examen de las actas procesales y del contrato objeto de la controversia, este Juzgado observa que la pretensión de la parte actora versa sobre el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido en reiterada jurisprudencia (ver, entre otras, sentencia N° 17-854 de fecha 31/01/2018 y sentencia N° 24-436 de fecha 23/04/2025) que el agotamiento de la vía administrativa por ante los organismos de regulación arrendaticia es exigible únicamente cuando existe una relación arrendaticia propiamente dicha. En el caso de autos, al no derivar la controversia de un vínculo contractual de arrendamiento, sino de una relación de naturaleza civil o mercantil nacida de una opción de compra-venta, no resulta imperativo el agotamiento de la instancia administrativa previa. La protección especial contenida en las leyes de vivienda no puede ser interpretada extensivamente para impedir el acceso a la justicia ordinaria en controversias que no guardan relación con el derecho al arrendamiento de vivienda, salvo que se demuestre fehacientemente un riesgo inminente de desalojo de vivienda principal derivado de una posesión lícita, extremo que no ha sido acreditado en esta etapa procesal. Como consecuencia de estos argumentos, debe el Tribunal declarar SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, por los motivos de hecho y de derecho precedentemente expuestos y tal como se determinará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide. DISPOSITIVA En mérito de todas las anteriores consideraciones, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, CONSTITUCIONAL, MERCANTIL, MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12, 242, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, por los motivos de hecho y de derecho precedentemente expuestos. SEGUNDO: Se ordena la continuación del proceso en su estado natural, procediendo la parte demandada a dar contestación a la demanda dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la notificación de la presente decisión, conforme a lo establecido en el artículo 347 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas por cuanto ninguna de las partes fue vencida totalmente en la presente incidencia. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, INCLUSO EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA REGIONES: BOLIVAR.TSJ.GOB.VE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA EN EL TRIBUNAL DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 248 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL VENEZOLANO. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE ESTE DESPACHO JUDICIAL, EN PUERTO ORDAZ A LOS VEINTICINCO (25) DÍAS DEL MES DEMARZO DEL AÑO DOS MIL VEINTISEIS (2026). AÑOS: 215° DE LA DEPENDENCIA Y 167° DE LA FEDERACIÓN. LA JUEZ NAYRA ELENA SILVA GARCIA EL SECRETARIO JESÚS ALFREDO ACEVEDO ROJAS Publicada en el mismo día de su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las Tres de la tarde (03:00 p.m.). EL SECRETARIO JESÚS ALFREDO ACEVEDO ROJAS.