TSJ Regiones - Decisión

Se inicia la presente demanda de DESALOJO, interpuesta en fecha veintidós (22) de julio de dos mil veinticinco (2025), por el ciudadano ANTONIO SANTOS DA COSTA, portugués, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad N° E-81.225.905, debidamente representado inicialmente por el abogado RICHERT OSWALDO GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. N° 42.819, contra el ciudadano EFRAIN EMILIO CHINCHILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.317.883 (F-01 al F.12).
En fecha veintiocho (28) de julio de dos mil veinticinco (2025), este tribunal dicta auto donde le da entrada a la presente causa con la nomenclatura 3865-25. (F.13).
En fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil veinticinco (2025), este tribunal admite la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, contemplado en el título XI, Capítulo I, en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. (F.14).
En la misma fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil veinticinco (2025), comparece ante este tribunal la parte actora ciudadano ANTONIO SANTOS DA ACOSTA titular de la cédula de identidad Nº E- 81.225.905, a los fines de otorgar poder Apud Acta al abogado RICHERT OSWALDO GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 42.819. (F.15 al F16 vto).
En fecha veintitrés (23) de septiembre de dos mil veinticinco (2025), comparece la parte actora a los fines de consignar los fotóstatos para la elaboración de la compulsa de citación a la parte demandada. (F.17)
En fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil veinticinco (2025), este tribunal dicta auto mediante el cual acuerda librar la respectiva compulsa de citación al ciudadano EFRAIN CHINCHILLA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-9.317.883. (F.18 al F-20).
En fecha veintiuno (21) de octubre del año dos mil veinticinco (2025), el alguacil de este despacho consigna diligencia de acuse de recibo de la citación dirigida al ciudadano EFRAIN CHINCHILLA, dejando constancia que fue infructuosa la citación reservándose la compulsa. (F.21).
En fecha dos (02) de diciembre del año dos mil veinticinco (2025), el alguacil de este despacho consigna diligencia de acuse de recibo de la citación dirigida al ciudadano EFRAIN CHOINCHILLA, dejando constancia que fue infructuosa la citación reservándose la compulsa. (F-22).
En fecha nueve (09) de enero del año dos mil veintiséis (2026), el alguacil de este despacho consigna diligencia de acuse de recibo de la citación dirigida al ciudadano EFRAIN CHINCHILLA, dejando constancia que, siendo su tercera oportunidad, fue infructuosa la citación dirigida a la parte demandada. (F.23 al F-33).
En fecha tres (03) de febrero de dos mil veintiséis (2026), comparece el ciudadano EFRAIN CHINCHILLA asistido por el abogado GINO GAVIOLA ALEGRIA inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.727, a los fines de darse por citado y asimismo consignar poder Apud acta al abogado anteriormente identificado. (F.34 vto).
En fecha tres (03) de marzo de dos mil veintiséis (2026), comparece el abogado GINO GAVIOLA ALEGRÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.727, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, a los fines de consignar escrito de contestación a la demanda con sus anexos. (F.35 al F37 vto).
En fecha doce (12) de marzo de dos mil veintiséis (2026), este tribunal realiza cómputo de los días de despacho transcurridos en la presente causa, y fija oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar en la presente causa. (F-38 y F-39).
En fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil veintiséis (2026), tuvo lugar la audiencia preliminar en la presente causa. (F.40 a F.42).
En fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil veintiséis (2026), este tribunal fijó los hechos de la controversia y ordenó la apertura del lapso probatorio establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (F.43 al F45).
En fecha ocho (08) de abril de dos mil veintiséis (2026), comparece el apoderado judicial de la parte actora a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas. (F46 al F50).
En fecha dieciséis (16) de abril de dos mil veintiséis (2026), este tribunal realiza providencia de las pruebas promovidas. (F-51 al F52).
En fecha diez (10) de junio de dos mil veintiséis (2026), el tribunal dicta auto mediante el cual deja constancia que, en virtud de haber finalizado la evacuación de las pruebas, se fija la audiencia oral para el día miércoles veintidós (22) de julio de dos mil veintiséis (2026) a las diez de la mañana (10:0am). (F-53)
En fecha veintidos (22) de julio de dos mil veintiséis (2026) tuvo lugar la audiencia oral en la presente causa, y en virtud del estado de salud del apoderado judicial de la parte demandante, se acordó la prolongación de la audiencia por auto separado. (F-54 al 56)
En fecha veintitrés (23) de julio de dos mil veintiséis (2026) compareció el abogado Richert Oswaldo González, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.819, a los fines de sustituir parcialmente el poder que le fuere otorgado al abogado Jesús Mata, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 92.181, debidamente certificado por el secretario de este tribunal. (F-57 al 59).
En fecha veintitrés (23) de julio de dos mil veintiséis (2026) este tribunal dictó auto mediante el cual fijó la prolongación de la audiencia oral para el día 29 de julio de dos mil veintiséis, ordenándose la notificación a las partes (2026) (F-60 al 62).
En fecha veintisiete (27) de julio de dos mil veintiséis (2026) el secretario de este tribunal dejó constancia que remitió a través de los medios telemáticos boleta de notificación de la audiencia a los apoderados judiciales de las partes en la presente causa. (F63).
En fecha tres (03) de agosto de dos mil veintiséis (2026) este tribunal dictó auto a través del cual reprogramó la prolongación de la audiencia oral para el día cuatro de agosto de dos mil veintiséis a la 1:00 pm, ordenándose la notificación a las partes, siendo remitida la boleta de notificación a las partes en la misma fecha por el secretario de este tribunal. (F64 al 68).
En fecha cuatro (04) de agosto de dos mil veintiséis (2026) tuvo lugar la audiencia oral en la presente causa ordenándose publicar el extenso del fallo en el plazo de diez (10) días de despacho de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. (F-70 al 71).
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR:
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para dictar sentencia en la presente causa, esta juzgadora lo hace bajo las siguientes consideraciones:
En el caso bajo estudio, nos encontramos en presencia de una demanda por desalojo de local comercial, en la que la parte accionante alega:
“(...) En fecha 27 de noviembre de 2012. Hice compra de un lote de terreno, el cual forma parte de uno de mayor extensión, ubicado en el sitio denominado Hacienda Quebrada de Cúa, del Distrito (hoy Municipio) Urdaneta del Estado Miranda el cual tiene una superficie de MIL METRO (sic) CUADRADOS (1.000,00 M2) que colinda con la carretera nacional Cúa Charallave en medio y terrenos que son o fueron de Roque Yoris, en una longitud de cincuenta metros (50,00m) formando esta una línea curva que parte del punto C-5 y pasa por los puntos C-4, C-3, C-2 y finaliza con el punto C-1, donde funciona un fondo de comercio denominado el FOGÓN DEL TÍO. Dicho terreno donde se encuentra ubicado dicho local comercial pertenecía a la empresa: Montajes Transmolec, C.A, representada por el ciudadano: Pedro Arocha, venezolano, mayor de edad, casado, portador de la C.I: 4.171.440, quien de buena fe, le había arrendado de forma privada dicho espacio al ciudadano; Efraín Chinchilla, venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad Nro. 9.317.883 y de este domicilio, para que procediera a adecuarlo para el inicio de las operaciones comerciales de un fondo de comercio correspondiente a un restaurante criollo, la cual lleva por nombre comercial: “PARADOR TURISTICO EL FOGÓN DEL TÍO C.A”. RIF. J- 299314030 Este local fue totalmente acomodado y finalmente comenzó sus operaciones comerciales para el año 2014 según registro Mercantil. Sucede su señoría como ya mencioné anteriormente en fecha 27 de noviembre de 2012 hice compra del mencionado terreno y por ende soy el nuevo propietario, pero como existía muy buena relación entre los vendedores y mi persona y por cuanto uno de los vendedores estaba mal de salud, me pidió que por favor le diera la oportunidad de continuar cobrando el canon de arrendamiento de dicho local comercial lo cual y por la buena amistad que teníamos accedí a dicha petición, así paso el tiempo y para el mes de febrero del 2017 mi amigo el Señor Luis Pardo quien me vendió el terreno del cual soy propietario y quien cobraba el canon de arrendamiento de 100 dólares (sic) por dicho local hablo con el señor; Efraín Chichilla (arrendatario) y le dijo que el (sic) se va del país y que de ahora en adelante tenía que pagarle el canon de arrendamiento al nuevo dueño que es el señor; Antonio Santos Da Costa, mayor de edad, soltero, de nacionalidad Portuguesa, titular de la cédula de identidad Nro E-81.225.905, lo cual el señor Efraín Chichilla (arrendatario) continuo pagando 100 dólares mensuales desde el año 2017 y para inicio del año 2019 se incrementó el canon de arrendamiento a 150 dólares, los cuales eran pagado de forma puntual y en divisa, pero desde el mes de octubre del año 2019 y aprovechando El decreto presidencial en Venezuela que suspendió el pago de arrendamiento de locales comerciales debido a la pandemia que se oficializó el 23 de marzo de 2020, el arrendatario le dijo al nuevo dueño que no iba continuar pagando que viera como hace, pero que de ahora en adelante se olvidara de venir a cobrar pago alguno ya que el presidente de la República dijo tajantemente que estaba prohibido paga el canon de arrendamiento de los locales comerciales por lo tanto el no piensa absolutamente pagar nada y así ha sucedido hasta la presente fecha a pesar de las múltiples diligencias amistosa que he hecho para tratar de conseguir que al menos pague y cumpla con su responsabilidad, pero él hace caso omiso a dicha petición y solo dice que aquí no tiene nada que buscar y mucho menos cobrar.

Ahora bien Señor(a) juez, El Arrendatario, ciudadano; Efraín Chinchilla, antes identificado, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre del 2019 hasta la presente fecha julio del 2025 está en mora respecto al pago de setenta (70) meses de canon de arrendamiento, lo que lo hace incurso en la causal de desalojo prevista en el literal a), Artículo 40 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, que establece Artículo 40. Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario ha dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…)

Y continúa expresando en su petitorio lo siguiente:

(...) Pido al Tribunal que:
PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción de desalojo intentada contra EL DEMANDADO; ciudadano Efraín Chinchilla, venezolano, mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad Nro. 9.317.883 para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal en DESALOJAR y hacer entrega del inmueble descrito en el CAPITULO I de este escrito, desocupado de personas y cosas, tomando en consideración lo previsto en el Artículo 20 de la antes mencionada Ley.
SEGUNDO: Condene al DEMANDADO a pagar las sumas de de (sic) DIEZ MIL QUINIENTOS DOLARES ($10.500) o su equivalente en Bolívares (Bs. 1.241.940,00) a razón de Bs. 118, 28 por dólar o su equivalente a 8.945,12 EUROS por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento arriba hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, señalados en el Capítulo I de este libelo.
TERCERO: Condene en costas a la parte DEMANDADA por haberme obligado a litigar y a defender mis derechos, Pido al Tribunal que calcule las costas de la presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código ejusdem (...)
CUARTO: Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo establecido en el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (...)

(Negrillas, subrayado y mayúsculas del transcrito).

Estando la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente para ejercer la defensa de sus derechos e intereses, concurrió el abogado GINO GAVIOLA ALEGRÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 70.727, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EFRAIN EMILIO CHINCHILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.317.883, y esgrimió escrito de contestación en los siguientes términos:
“(...) Resulta totalmente falso que mi representado tenga algún vínculo arrendaticio a través de documento privado ni tampoco público ni con el actor, ni con el ciudadano Pedro Arocha, cedula (sic) 4.171.440 señalado en el libelo, ni tampoco con el Sr. Luis Pardo señalado también en el libelo pero sin identificar a quienes contradictoriamente señala en su libelo como vendedores del inmueble aunque también perteneció a una empresa que llama Transmoelec C.A. que a su decir el adquirió.
Es absolutamente falso y así quedara demostrado que mi representado en alguna oportunidad haya pagado arrendamiento a ninguna de estas personas ni al actor. Ni en bolívares ni en moneda extranjera.
Lo único cierto que señala el libelo es que al momento del actor adquirir la propiedad colindante con lo de mi representado, éste, mi representado ya tenía varios años en posesión del área de terreno que posee legítimamente desde hace más de veinte años con ánimo de dueño, de manera pública, pacifica, no interrumpida como ya se dijo, desde hace más de veinte (20) años (...)
DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE ACCIONES
Denunciamos la inepta acumulación de acciones pues indiferentemente de que no exista la relación arrendaticia, el actor demanda el desalojo de un local y el cobro de las pensiones a su decir adeudadas.
Por otra parte intenta cobrar el actor una supuestas acreencias arrendaticias que de existir estaría suficientemente prescritas las mismas ya que se establece un lapso de prescripción de tres años para las obligaciones de tracto sucesivo como los serían las inquilinarias.
Finalmente pido que la presente Contestación sea agregada y admitida declarando Sin Lugar la presente demanda”.

Puntualizado lo que antecede, sobre los alegatos esbozados por las partes en la presente causa, pasa esta administradora de justicia pronunciarse en los siguientes términos:
PUNTO PREVIO
DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta operadora de justicia, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa a examinar el punto de la inepta acumulación de pretensiones que se indica a continuación: el apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación, manifestó entre otras cosas, lo siguiente: “(…) Denunciamos la inepta acumulación de acciones pues indiferentemente de que no exista la relación arrendaticia, el actor demanda el desalojo de un local y el cobro de las pensiones a su decir adeudadas. Por otra parte intenta cobrar el actor una supuestas acreencias arrendaticias que de existir estaría suficientemente prescritas las mismas ya que se establece un lapso de prescripción de tres años para las obligaciones de tracto sucesivo como los serían las inquilinarias (…)”.
Se observa de las actas procesales, que la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda denuncia la inepta acumulación de pretensiones ya que –según su decir- el actor demanda “desalojo de local comercial y el cobro de las pensiones arrendaticias”.
De lo antes precisado, se hace necesario considerar lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.
En la norma supra transcrita, se denota que, el legislador estableció expresamente el instituto de la acumulación de pretensiones con fundamento en el principio de economía procesal y, al mismo tiempo, establece la llamada inepta acumulación, es decir, la prohibición de acumular en el mismo libelo determinadas pretensiones, señalando los casos en que ésta se configura, a saber, cuando las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, o cuando sus procedimientos sean incompatibles entre sí.
Con relación a este particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.443 del 23 de octubre de 2014, estableció lo siguiente:
“(…) Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivo de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. (…) Por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual. A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos. (…)”
(Cursiva, negrita y subrayado de este tribunal).
Siguiendo el hilo jurisprudencial, el criterio sentado en Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, del primero (1°) de abril de dos mil veinticinco (2025), Exp N° 24-0394, donde administró lo siguiente:
“(…) Así las cosas, esta Sala en su fallo N° 0170/2023, al resolver un caso similar señaló: “que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente”.
Del criterio jurisprudencial parcialmente citado, se advierte que la pretensión de desalojo con base en la causal de falta de pago y el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos a través de la figura de los daños y perjuicios, no constituye una inepta acumulación de pretensiones por cuanto “son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente” (Cfr. S.SC N° 0170/2023). (…)”
(Cursiva, negritas y subrayado de este Tribunal).
De los criterios jurisprudenciales parcialmente desarrollados, analiza esta administradora de justicia que, en efecto la presente causa versa sobre el desalojo de local comercial, con el cobro de cánones de arrendamiento, aduciendo el apoderado judicial de la parte demandada que, la misma constituye una inepta acumulación de pretensiones, en virtud de que no se puede demandar el cobro de las pensiones arrendaticias, argumentando además que, en caso de existir, las mismas estarían suficientemente prescritas, ya que, se establece un lapso de prescripción de tres (03) años para las obligaciones de tracto sucesivo como lo serían las inquilinarias, por lo que, después de haber paseado por los criterios jurisprudenciales anteriormente citados, el último de reciente data, se puede inferir que, la acción principal de desalojo puede acumularse al pago de cánones de arrendamiento vencidos, reclamados como insolutos, dada su naturaleza procedimental y consecuencias jurídicas, aunado al hecho que son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente por lo tanto, la inepta acumulación de pretensiones que esgrimiera la parte demandada no puede prosperar en derecho, motivo por el cual se declara IMPROCEDENTE la inepta acumulación de pretensiones peticionada por el apoderado judicial de la parte demandada, la cual será reafirmada en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
Resuelto el punto previo pasa de seguidas esta juzgadora a pronunciarse respecto de las pruebas promovidas por las partes en la presente causa.
DE LAS PRUEBAS:
En relación con las pruebas documentales promovidas, este Tribunal observa:
• Cursa a los folios 09 al 12 copia simple de documento de venta de fecha 27 de noviembre de 2012, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha veintisiete (27) de noviembre de dos mil doce (2012), inscrito bajo el N° 2012.2461, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 236.13.10.1.6116, correspondiente al Libro Real del año 2012, a favor del ciudadano ANTONIO SANTOS DA COSTA, titular de la cédula de identidad N° E-81.225.905. Al respecto, quien decide observa que se trata de un instrumento público de carácter auténtico, el cual no fue impugnado por su adversario en la oportunidad procesal útil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, demostrativo de la propiedad sobre un lote de terreno el cual forma parte de una mayor extensión propiedad de la empresa MONTAJES TRANSMOLEC. S.A., el terreno en venta tiene una superficie de once mil doscientos un metro cuadrados (11.201, mts 2), propiedad del hoy demandante ANTONIO SANTOS DA COSTA. Y ASÍ SE DECLARA. -

DEL DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL:
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que anteceden, esta juzgadora observa que la presente acción persigue el desalojo de local comercial, de un bien inmueble, que consta de un lote de terreno, el cual forma parte de uno de mayor extensión, ubicado en el sitio denominado Hacienda Quebrada de Cúa, del Distrito (hoy Municipio) Urdaneta del estado Miranda, el cual tiene una superficie de MIL METROS CUADRADOS (1.000,00 M²), que colinda con la carretera nacional Cúa – Charallave en medio y terrenos que son o fueron de Roque Yoris, en una longitud de cincuenta metros (50,00 m) formando esta una línea curva que parte del punto C-5 y pasa por los puntos C-4, C-3, C-2 y finaliza con el punto C-1, donde funciona un fondo de comercio denominado el FOGÓN DEL TÍO. Dicho terreno donde se encuentra ubicado dicho local comercial pertenecía a la empresa: Montajes Transmolec, C.A., representada por los ciudadanos PEDRO IGNACIO AROCHA SERRANO Y LIGDA GUADALUPE FANEITE DE PARDO, quienes eran presidente y Gerente de la referida Empresa Montajes Transmolec C.A.
Ahora bien, a los fines de decidir caso de marras, se considera pertinente traer a colación, la normativa jurídica, contemplada en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su ordinal “a” del artículo 40 de la mencionada Ley, la cual estableció:
Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…)
Así pues, establece el artículo 32 de la misma Ley, lo siguiente:
Artículo 32: La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerda: 1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M²A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M²a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.
(…)
En el mismo sentido, estipula el artículo 33 de la mencionada ley lo siguiente:
Artículo 33: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes: 1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo "Bienes y servicios diversos" considerado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento.

De igual modo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil estableció:
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En atención a la normativa jurídica explayada, respecto al desalojo de local comercial, incoada en autos, cuyo objeto lo constituye una relación arrendaticia, considera oportuno quien aquí decide destacar que, ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, en la cual establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in exipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Vid. Sentencia de fecha 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).
En tal sentido, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su libro “Arrendamientos Inmobiliarios” (Año 2008, pág. 182) explica:
“Dice la jurisprudencia de la Corte que ‘el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra.
Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación…
Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que se tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que, con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda, y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga (onus) de esa prueba. Por eso dice la Corte que ‘al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagarle a aquél”.
(Cursiva, Negritas de este Tribunal).
Ahora bien, tal como se dijo antes, la parte actora pretende el desalojo del local comercial objeto del contrato de arrendamiento con base al literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, el cual preceptúa lo siguiente:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…).

En relación a la única causal de desalojo invocada, transcrita ut supra la representación de la parte actora alega el retraso en el cumplimiento de los pagos de manera considerable, hasta caer en mora, dejando de pagar de manera continua – según lo afirmado por la parte actora- los meses: de octubre de 2019 hasta julio de 2025; presentado una deuda por la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS DOLARES (USD 10.500) o su equivalente en bolívares (BS 1.241.940,00) a razón de Bs 118,28 por dólar o su equivalente a 8.945,12 EUROS por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva del presente procedimiento.
En armonía con lo anterior, el artículo 6 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, es del tenor siguiente:
Artículo 6: La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.
Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado.
La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica:
1. Las disposiciones del presente Decreto Ley.
2. Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley.
3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley.
4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión.
De la norma antes transcrita, se desprende que el legislador claramente concibió que la relación arrendaticia en materia de inmuebles destinados para el uso comercial se establece entre el arrendador y el arrendatario, definiendo que el arrendador puede ser tanto el propietario, como también el administrador o gestor del inmueble. Y esto es porque la legitimidad para dar en arrendamiento un bien inmueble, tal y como señala el legendario doctrinario José Luis Aguilar Gorrondona, “para el arrendamiento no se requiere el mismo título que en materia de venta”.
Para mayor abundamiento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 171 del 20 de junio del 2022, señaló lo siguiente:
“(…) Bajo la premisa anterior, tenemos que el juez de alzada, al momento de dictar el fallo definitivo, determinó acertadamente- la cualidad que ostenta el ciudadano Ezzedin Chebli para interponer la presente acción, dado que -tal como lo afirma el ad quem-, el caso de marras versa sobre una demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por éste último, contra el ciudadano Akram Kalaani Amer, fundamentándose en lo previsto en el artículo 40, literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vale decir, el vencimiento del contrato de arrendamiento y culminación del lapso de prorroga legal; siendo que no es un asunto controvertido la titularidad del inmueble in comento, como lo pretende hacer ver el demandado. Aunado al hecho, de que de los propios dichos del demandado, el ciudadano Ezzedin Chebli (actor) dio en arrendamiento el aludido local comercial en su condición de propietario, tal como lo establece la prenombrada ley especial, en su artículo 6, cuando indica que la relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no; de allí su cualidad para sostener el presente juicio, pues el simple hecho de que el arrendador demuestre la posesión del inmueble, lo legitima para arrendar el mismo. De acuerdo a la jurisprudencia citada, la cualidad para demandar el desalojo, que es la acción que persigue la entrega de un inmueble dado en arrendamiento, no requiere de ser intentada por el propietario, sino por quien sea el arrendador, y podrá ser arrendador de un inmueble su propietario, su administrador o su gestor, tal y como contempla el artículo 6 supra citado, explicando además la Sala que el simple hecho de que el arrendador fuere poseedor del inmueble, demuestra la legitimidad para arrendar el mismo, siendo que el propio hecho de poner y mantener al arrendatario en el uso, goce y disfrute del bien arrendado, es prueba de la posesión sobre el mismo (…)”
(Cursiva, negrita y subrayado de este tribunal)

Por otro lado, también la Sala de Casación Civil de nuestro máximo tribunal, en decisión N° 682 del 22 de noviembre del 2021, estableció esto:
“(…) Asimismo, debemos precisar lo siguiente: el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir propietario, administrador o gestor del mismo, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, evidentemente de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación tendrá legitimidad para solicitar el desalojo. (…)”

(Cursiva, negrita y subrayado de este tribunal)
Del criterio jurisprudencial antes administrado, observa esta jurisdicente que, la cualidad es una condición procesal fundamental para el momento de, no sólo suscribir el contrato de arrendamiento, sino también para demandar el desalojo, le corresponde tanto al propietario, como también al administrador o gestor, conforme al aludido artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así, en el presente caso se observa que el propietario del lote de terreno donde funciona el Fondo de comercio denominado “El Fogón del Tuy”, el cual tiene una superficie de once mil doscientos un metros cuadrados (11.201, mts 2), según documento de venta de fecha 27 de noviembre de 2012, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda es el ciudadano ANTONIO SANTOS DA COSTA, titular de la cédula de identidad N° E-81.225.905; toda vez que el demandado se limitó a manifestar que “al momento del actor adquirir la propiedad, éste (el demandado) ya tenía varios años en posesión del área de terreno que posee legítimamente desde hace más de 20 años con ánimo de dueño, de manera pública, pacífica, no interrumpida…” por lo cual ante tal afirmación toca al demandado la prueba de los hechos en que basa su excepción en virtud del aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción de conformidad con el artículo 506 del código de procedimiento civil y 1.554 del código civil, disposiciones legales que consagran las cargas de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que se tiene al demandante como propietario del lote de terreno antes identificado la cualidad para demandar en el presente juicio. Y ASÍ SE PRECISA. –

Ahora bien, adentrándonos al caso de marras, quien aquí suscribe observa de los autos, que no existe probanza alguna que permita establecer la relación arrendaticia entre el demandante ciudadano ANTONIO SANTOS DA COSTA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad N° E-81.225.905, con el demandado ciudadano EFRAIN EMILIO CHINCHILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.317.883, en el entendido de que la parte actora alegó la relación a través de un contrato privado verbal, sin traer a los autos-se repite- probanza alguna de la existencia de tal relación durante el tiempo alegado, ya que de la única prueba que cursa a los autos se establece la propiedad del terreno, mas no la existencia de la relación arrendaticia alegada, y ante la negativa de la relación arrendaticia por parte del demandado de conformidad al artículo 506 ejusdem le correspondía a la parte actora la carga de probar la existencia de la relación arrendaticia entre su representado y el hoy demandado, de igual manera se observa que al momento de la contestación a la demanda el demandado ciudadano EFRAIN CHINCHILLA, suficientemente identificado en autos, alega que en caso de existir las supuestas acreencias arrendaticias, las mismas estarían suficientemente prescritas, ya que –según su decir- se establece un lapso de prescripción de tres años para las obligaciones de tracto sucesivo como serían las inquilinarias, ahora bien, ante la negativa de la relación arrendaticia, el demandante se limitó a dichos y no probo la relación arrendaticia alegada, por lo cual, resulta innecesario para este tribunal entrar a conocer en cuanto a la excepción de la prescripción extintiva alegada por el demandado, en consecuencia, por todo lo anteriormente expuesto resulta forzoso para quien aquí decide declarar, SIN LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano ANTONIO SANTOS DA COSTA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad N° E-81.225.905, contra del ciudadano EFRAIN EMILIO CHINCHILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.317.883, tal como será reafirmado en el dispositivo de esta decisión. Y ASÍ SE DECIDE. -
-III-
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley y de conformidad con los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la inepta acumulación de pretensiones como defensa de fondo, alegada por el apoderado judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano ANTONIO SANTOS DA COSTA, de nacionalidad portuguesa, titular de la cédula de identidad N° E.-81.225.905, contra el ciudadano EFRAIN EMILIO CHINCHILLA, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V.-9.317.883, en el presente juicio.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, inclusive en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, Región estado Bolivariano de Miranda, y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con Sede en Ocumare del Tuy, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de dos mil veintiséis (2026). Años: 216º de la Independencia y 167° de la Federación.
LA JUEZ,
JULIETH AMANDA ARCIA ALVARADO